精裝完整版房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程

業(yè)務(wù)流程(房地產(chǎn)行業(yè))目錄（一）項目開發(fā)總體流程……………………4項目可行性分析流程說明……………………5項目可行性分析流程……………………6項目規(guī)劃設(shè)計流程說明……………………7項目規(guī)劃設(shè)計流程……………………8勘察、設(shè)計招標(biāo)流程說明……………………12勘察、設(shè)計招標(biāo)流程……………………13項目開工辦理流程……………………15工程招標(biāo)流程說明……………………16工程招標(biāo)流程……………………17監(jiān)理招標(biāo)流程說明……………………19監(jiān)理招標(biāo)流程……………………20材料設(shè)備招標(biāo)流程說明……………………22目錄（二）材料設(shè)備招標(biāo)流程……………………23項目建設(shè)施工流程說明……………………25項目建設(shè)施工流程……………………26項目建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)程……………………30項目建設(shè)進度管理規(guī)程……………………31項目建設(shè)成本管理規(guī)程……………………32營銷管理流程說明……………………33營銷管理流程……………………34物業(yè)管理流程說明……………………36物業(yè)管理流程……………………37項目開發(fā)總體流程項目決策規(guī)劃設(shè)計全套圖紙機會研究項目詳細可行性分析項目建設(shè)市場營銷、物業(yè)管理、工程建設(shè)參與意見和提供信息辦理土地使用手續(xù)；到政府、規(guī)劃、市政各部門辦理方案審批手續(xù)總體規(guī)劃方案初步及擴初設(shè)計方案編制施工圖項目確立到市計委辦理項目、公司審批手續(xù)信息收集項目規(guī)劃建議書及項目策劃書報審圖紙市場營銷觀念的指導(dǎo)勘察、設(shè)計招投標(biāo)項目竣工到政府主管部門辦理手續(xù)市場營銷展開拆遷工作施工現(xiàn)場準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體結(jié)構(gòu)施工裝飾、專業(yè)施工竣工與交接工程招標(biāo)項目建設(shè)分包單位招標(biāo)材料設(shè)備采購項目銷售與租賃租售與物業(yè)管理土地投標(biāo)，合作協(xié)議訂立專業(yè)二次設(shè)計物業(yè)管理項目可行性分析流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司進行項目前期立項分析和決策的過程。流程目的：

體現(xiàn)決策中多方專業(yè)意見的參與，以確保公司項目立項的科學(xué)性。關(guān)鍵控制點（CCP）：項目決策的質(zhì)量：市場定位和投資分析的準(zhǔn)確。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、總經(jīng)辦、工程部、預(yù)算合同部、材料設(shè)備部、計財部的負責(zé)人或?qū)I(yè)人員。信息輸入：土地信息、市場信息、行業(yè)動態(tài)。信息產(chǎn)出：項目的初步可行性分析報告、詳細可行性分析報告。版本管理：

本流程由開發(fā)部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責(zé)解釋和修改。項目可行性分析流程進行初步可行性研究高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司設(shè)備、工程部機會研究開發(fā)部預(yù)算部計財部審批總經(jīng)辦根據(jù)土地信息、規(guī)劃要點、合作機會發(fā)起Y否決初步可行性分析報告成本估算投資估算資金能力技術(shù)可行進行詳細可行性研究軟件估算提供決策數(shù)據(jù)和信息N審批Y詳細可行性分析報告進行初步的市場分析、市場定位、經(jīng)濟性分析N修改審批NY組織土地投標(biāo)辦理項目登記事宜土地招投標(biāo)方式下否決審批否決N參與參與參與參與Y報送辦理公司登記事宜組織評審組織合作談判項目規(guī)劃設(shè)計流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司組織制作項目的規(guī)劃設(shè)計方案及其對外報審報批的過程。流程目的：

確保公司項目規(guī)劃設(shè)計方案滿足市場需求特點和內(nèi)部控制目標(biāo)。關(guān)鍵控制點（CCP）：規(guī)劃設(shè)計方案的質(zhì)量：對客戶需求的滿足程度和技術(shù)上的保證程度。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、規(guī)劃設(shè)計評審小組的負責(zé)人或?qū)I(yè)人員。信息輸入：項目規(guī)劃建議書、市場信息、行業(yè)動態(tài)等。信息產(chǎn)出：項目策劃書、總體規(guī)劃方案、初步及擴初設(shè)計方案、施工圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。版本管理：

本流程由開發(fā)部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責(zé)解釋和修改。項目規(guī)劃設(shè)計流程（一）規(guī)劃設(shè)計評審小組高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動編制項目規(guī)劃建議書進行總體策劃設(shè)計單位制作規(guī)劃方案項目策劃書總體規(guī)劃方案審批項目規(guī)劃建議書包括總體、單體、園林策劃最佳總體規(guī)劃方案征求綜合管網(wǎng)的意見審批審批Y通過N修改N修改預(yù)算合同部組織進行設(shè)計方案招標(biāo)選擇多家設(shè)計公司詳見設(shè)計勘察招投標(biāo)流程Y報送Y報送Y通過Y報送Y通過N修改N修改N修改注：規(guī)劃設(shè)計評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由開發(fā)部組織的評審活動，負責(zé)提出專業(yè)意見。N修改規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審組織評審組織評審規(guī)劃局、規(guī)劃院出具審批意見詳見勘察、設(shè)計招投標(biāo)流程設(shè)計單位制作方案圖紙方案報批預(yù)算合同部組織進行設(shè)計單位招標(biāo)審批項目規(guī)劃設(shè)計流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動過程管理初步設(shè)計方案最佳初步設(shè)計方案設(shè)計院編制初步設(shè)計方案詳見勘察、設(shè)計招投標(biāo)流程人防、消防、交通部門審批；市規(guī)委審定N修改N修改Y報送Y通過規(guī)劃設(shè)計評審小組規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案報市規(guī)委審定獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理土地評估土地出讓手續(xù)土地出讓形式下配合制作六圖二書設(shè)計單位負責(zé)制作六圖二書組織編制初步設(shè)計方案審查六圖二書勘察單位出具初勘報告預(yù)算合同部組織進行勘察單位招標(biāo)（與設(shè)計招投標(biāo)同步進行）獲得初勘報告市政各部門出具審批意見東灣公司參與評審組織完善規(guī)劃方案項目規(guī)劃設(shè)計流程（三）高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動工程施工圖送審建研院進行強制性標(biāo)準(zhǔn)審查設(shè)計單位正式出施工圖審批通過進行初審工程部接收圖紙施工圖紙管理與發(fā)放規(guī)劃設(shè)計評審小組設(shè)計院編制擴初設(shè)計方案組織進行擴初設(shè)計擴初設(shè)計方案N修改Y通過規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審組織評審依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案相關(guān)部門提供支持設(shè)計院編制施工圖協(xié)調(diào)組織施工圖設(shè)計工程施工圖N修改Y通過組織評審相關(guān)部門提供支持勘察單位出具詳勘報告按修改意見組織設(shè)計院修改圖紙建研院進行強制性標(biāo)準(zhǔn)審查進行復(fù)審東灣公司參與評審獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目規(guī)劃設(shè)計流程（四）高層領(lǐng)導(dǎo)東灣公司開發(fā)部外部活動設(shè)計單位規(guī)劃園林設(shè)計方案園林設(shè)計方案設(shè)計單位制作園林施工圖選定最佳園林設(shè)計方案詳見設(shè)計勘察招投標(biāo)流程審批園林局審批組織園林施工圖設(shè)計園林施工圖審批設(shè)計單位正式出園林施工圖N修改N修改Y報送Y通過Y通過工程部接收圖紙園林施工圖紙管理與發(fā)放N修改N修改規(guī)劃設(shè)計評審小組規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審規(guī)劃設(shè)計評審小組參與評審Y報送組織評審組織評審預(yù)算合同部組織園林設(shè)計單位、方案招標(biāo)依據(jù)規(guī)劃策劃書及方案東灣公司參與評審勘察、設(shè)計招標(biāo)流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇勘察設(shè)計單位的過程。流程目的：

確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的勘察設(shè)計單位。關(guān)鍵控制點（CCP）：注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)部、東灣公司、招標(biāo)評審小組的負責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。信息輸入：勘察、設(shè)計單位的信息。信息產(chǎn)出：招標(biāo)文書，勘察、設(shè)計委托合同，合格分承包商名冊。版本管理：

本流程由開發(fā)部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，開發(fā)部負責(zé)解釋和修改?？辈?、設(shè)計招標(biāo)流程（一）高層領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位接受招標(biāo)邀請組織成立招標(biāo)工作組遞交投標(biāo)保函領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位N修改發(fā)放標(biāo)書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集勘察、設(shè)計單位信息勘察、設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審Y報送Y通過組織編制招標(biāo)文件N修改組織評審招標(biāo)評審小組各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注：招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負責(zé)提出專業(yè)意見。審批參與編制勘察、設(shè)計招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位招標(biāo)評審小組制作投標(biāo)書接受投標(biāo)書組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書參加接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以開發(fā)部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y通過唱標(biāo)項目開工辦理流程工程部市建委招標(biāo)辦市政部門填寫建設(shè)工程報建表工程開工申請審查預(yù)算合同部組織工程招投標(biāo)，確定施工單位，簽訂合同監(jiān)督審查辦理監(jiān)理招標(biāo)手續(xù)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理統(tǒng)計登記手續(xù)辦理工程審計手續(xù)質(zhì)檢站備案統(tǒng)計機關(guān)審計機關(guān)繳納限制使用費領(lǐng)取工程開工證其他部門審查市政開工申請詳見工程招投標(biāo)流程申報年度開工計劃市計委審查審查審查登記審查登記登記登記工程招標(biāo)流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇工程總包單位、工程分包單位的過程。流程目的：

確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的工程總包單位、工程分包單位。關(guān)鍵控制點（CCP）：注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)算合同部、工程部、招標(biāo)評審小組的負責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。信息輸入：工程總包單位、工程分包單位和監(jiān)理單位的信息信息產(chǎn)出：資格預(yù)審文件、標(biāo)書、工程合同、合格承包商名冊版本管理：

本流程由預(yù)算合同部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負責(zé)解釋和修改。工程招標(biāo)流程（一）工程部高層領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)評審小組確定項目招標(biāo)策略招標(biāo)辦預(yù)算合同部投標(biāo)單位組織編制資格預(yù)審文件發(fā)出招標(biāo)邀請接受邀請，填寫預(yù)審文件辦理招標(biāo)登記組織編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告?zhèn)浒刚袠?biāo)方式、資格備案審批招標(biāo)文件審查備案遞交投標(biāo)保函審批投標(biāo)單位準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)YY通過N修改Y報送組織對投標(biāo)單位的考察通知入選的投標(biāo)單位審批如果認(rèn)為有必要確定入選的投標(biāo)單位組織對投標(biāo)單位的資格評審成立招標(biāo)評審小組N修改組織評審各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注：招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負責(zé)提出專業(yè)意見招標(biāo)評審小組參與評審發(fā)放標(biāo)書接受投標(biāo)書提出書面疑問申請現(xiàn)場答疑參與編制如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判工程招投標(biāo)流程（二）初步選定中標(biāo)單位決策監(jiān)督組織現(xiàn)場踏勘答疑制作投標(biāo)書主持開標(biāo)組織評審?fù)稑?biāo)書工程部高層領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)辦預(yù)算合同部投標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書辦理中標(biāo)手續(xù)、繳費評估其中2／3的評審成員從建筑市場專家?guī)熘须S機抽取參加接受中標(biāo)書答疑補充文件備案參加答疑和踏勘接受投標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判談判以工程部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與招標(biāo)評審小組合同備案合同文本簽訂合同遞交履約保函參與簽訂合同N修改Y通過審批監(jiān)理招標(biāo)流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司運用市場化機制公正、公開、公平地選擇監(jiān)理單位的過程。流程目的：

確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的監(jiān)理單位。關(guān)鍵控制點（CCP）：注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)算合同部、工程部、招標(biāo)評審小組的負責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。信息輸入：監(jiān)理單位的信息、監(jiān)理市場動態(tài)。信息產(chǎn)出：招標(biāo)文件、監(jiān)理委托合同。版本管理：

本流程由預(yù)算合同部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負責(zé)解釋和修改。監(jiān)理招標(biāo)流程（一）高層領(lǐng)導(dǎo)工程部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位接受招標(biāo)邀請組織成立招標(biāo)工作組遞交投標(biāo)保函領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位N修改發(fā)放標(biāo)書組織踏勘答疑參加答疑和踏勘收集監(jiān)理單位信息監(jiān)理單位數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審Y報送Y通過組織編制招標(biāo)文件N修改組織評審招標(biāo)評審小組各相關(guān)部門參與編制招標(biāo)評審小組參與評審注：招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定成員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負責(zé)提出專業(yè)意見。審批參與編制監(jiān)理招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)工程部預(yù)算合同部勘察、設(shè)計單位招標(biāo)評審小組制作投標(biāo)書接受投標(biāo)書組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書參加接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以工程部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與。審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y通過唱標(biāo)材料設(shè)備招標(biāo)流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司運用市場化機制公正、公開、公平地采購設(shè)備、材料的過程。流程目的：

確保公司選擇出最能符合公司需要和利益的設(shè)備、材料供應(yīng)商。關(guān)鍵控制點（CCP）：注重招標(biāo)過程中的權(quán)力制衡，保證權(quán)力與責(zé)任的對等，執(zhí)行與監(jiān)督的并行。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)辦、設(shè)備材料部、預(yù)算合同部、財務(wù)部和各供應(yīng)商的負責(zé)人或相關(guān)專業(yè)人員。信息輸入：材料設(shè)備供應(yīng)商的信息、材料設(shè)備的市場動態(tài)。信息產(chǎn)出：招標(biāo)文件、采購合同、合格供應(yīng)商名冊。版本管理：

本流程由預(yù)算合同部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，預(yù)算合同部負責(zé)解釋和修改。材料設(shè)備招標(biāo)流程（一）編制項目總體的采購計劃招標(biāo)評審小組高層領(lǐng)導(dǎo)材料設(shè)備部預(yù)算合同部供應(yīng)商工程部根據(jù)項目進度預(yù)先提出采購計劃接受招標(biāo)邀請收集廠商信息啟動單項采購程序供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫資格預(yù)審組織成立招標(biāo)評審小組組織編制招標(biāo)文件遞交投標(biāo)保函制作投標(biāo)書和樣品領(lǐng)取招標(biāo)文書提出書面疑義申請現(xiàn)場答疑招標(biāo)文件確定投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書組織踏勘答疑接受投標(biāo)書和樣品參加答疑和踏勘N修改審批Y報送Y通過N修改組織評審注：招標(biāo)評審小組由專業(yè)人員組成，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定人員名單。參加由預(yù)算合同部組織的評審活動，負責(zé)提出專業(yè)意見，招標(biāo)評審小組參與評審各相關(guān)部門參與編制參與編制注：進口設(shè)備價值超過50萬元時，需在招標(biāo)辦監(jiān)督下進行。材料設(shè)備招標(biāo)流程（二）高層領(lǐng)導(dǎo)材料設(shè)備部預(yù)算合同部供應(yīng)商組織現(xiàn)場開標(biāo)初步選定中標(biāo)單位組織評審?fù)稑?biāo)書發(fā)出中標(biāo)通知書評估如果談判失敗，依次選擇排名其后的幾家談判接受中標(biāo)書中標(biāo)單位參與談判組織合同談判合同談判以材料設(shè)備部為主，預(yù)算合同部參與重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與審批合同文本遞交履約保函簽訂合同簽約審批Y通過招標(biāo)評審小組必要時外聘專家參與唱標(biāo)Y通過項目建設(shè)施工流程說明流程簡述：

本流程描述XXXX公司組織、監(jiān)督、控制項目建設(shè)的全過程。流程目的：

確保公司的項目建設(shè)達到預(yù)定的管理目標(biāo)。關(guān)鍵控制點（CCP）：明確的管理目標(biāo)；嚴(yán)格的過程管理和合同約束；嚴(yán)格的建設(shè)成果驗收。相關(guān)部門/人員：高層領(lǐng)導(dǎo)和公司各業(yè)務(wù)部門的負責(zé)人或?qū)I(yè)人員。信息輸入：項目建設(shè)總體策劃、各合同單位的合同、項目管理制度。信息產(chǎn)出：項目綜合報表、階段性和專業(yè)驗收證明、工程竣工備案書、竣工資料及竣工圖。版本管理：

本流程由工程部負責(zé)制定，由總經(jīng)辦負責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，工程部負責(zé)解釋和修改。項目建設(shè)施工流程（一）工程部公司職能部門領(lǐng)