房地產(chǎn)投融資法律風(fēng)險(xiǎn)實(shí)務(wù)課件2014

房地產(chǎn)投融資法律風(fēng)險(xiǎn)防范

戴長(zhǎng)洪

北京大成律師事務(wù)所合伙人2014年6月2目錄第一節(jié)房地產(chǎn)投融資概述第二節(jié)土地環(huán)節(jié)融資法律風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)施工環(huán)節(jié)融資法律風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)銷售環(huán)節(jié)融資法律風(fēng)險(xiǎn)第五節(jié)地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)第六節(jié)民間借貸融資法律風(fēng)險(xiǎn)第七節(jié)地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)當(dāng)融資風(fēng)險(xiǎn)3第一節(jié)

房地產(chǎn)投融資概述

房地產(chǎn)政策概述

房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)融資4一、近期經(jīng)濟(jì)金融政策二、監(jiān)管層嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩四、房地產(chǎn)投融資

一二線城市影響較小

三四線城市風(fēng)險(xiǎn)加大房地產(chǎn)政策概述5（一）政府微刺激穩(wěn)增長(zhǎng)2014年政府?dāng)M定GDP增長(zhǎng)目標(biāo)7.5%4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布三項(xiàng)措施穩(wěn)增長(zhǎng)：鐵路投資、棚戶區(qū)

改造、利率市場(chǎng)化1-2年內(nèi)完成5月30日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示加大力度定向降準(zhǔn)（二）央行貨幣政策維穩(wěn)

2014年央行工作會(huì)議繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策

4月22日央行下調(diào)縣城農(nóng)村商業(yè)和合作銀行存款準(zhǔn)備金率

5月12日央行要求商業(yè)銀行加大力度滿足首套房貸要求一、近期經(jīng)濟(jì)金融政策6（一）2013年新國(guó)五條2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制

堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房

增加普通商品住房及用地供應(yīng)

加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管（二）明確平臺(tái)融資和房貸是2014年兩個(gè)首要風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在2014年兩會(huì)期間指出，2014年的兩個(gè)首要風(fēng)險(xiǎn)是

平臺(tái)融資和房貸，尤其是房貸，要嚴(yán)防單體風(fēng)險(xiǎn)傳染和擴(kuò)大

二、監(jiān)管層嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)7（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)增速持續(xù)放緩2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)3.72萬元，同比增速持續(xù)回落，較2013年大幅下降29個(gè)百分點(diǎn)至4.5%（二）商品房銷售面積同比下降2014年1季度銷售面積2.01億平米，同比下降3.76%（三）房企拿地面積減少

2014年1季度房企土地購(gòu)置面積5989.64萬平米，同比下降2.35%（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資降速2014年1季度完成投資15339.24億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速比2013年同期低3.38%；房屋新開工面積2.91億平米，同比減少25.17%

三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概念二、房地產(chǎn)投資流程三、房地產(chǎn)投資范圍四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理五、外資直投房地產(chǎn)項(xiàng)目六、房地產(chǎn)投資退出一、房地產(chǎn)投資概念房地產(chǎn)投資（InvestmentInRealEstate）是指資本所有者將其自有或籌措的即期的確定的資本投入房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域，在實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益后擇機(jī)退出的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)資本所有者：財(cái)務(wù)投資人或戰(zhàn)略投資人10（一）設(shè)計(jì)投融資方案（設(shè)）（二）資金籌措（發(fā)）（三）資本運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理（管）

投資決策、計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理（四）轉(zhuǎn)讓、清算退出（退）

二、房地產(chǎn)投資流程11（一）實(shí)業(yè)投資

房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈并購(gòu)?fù)顿Y豎向并購(gòu)，設(shè)計(jì)院、工程公司、材料供應(yīng)商、第三方支付平臺(tái)公司（三）規(guī)模性房地產(chǎn)投資

橫向并購(gòu)，包括資產(chǎn)并購(gòu)、股權(quán)并購(gòu)（四）房地產(chǎn)衍生金融行業(yè)投資

應(yīng)付賬款保理業(yè)務(wù)、向產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供短期融資、房地產(chǎn)私募基金、REITs，可分為房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)份額投資、抵押收益權(quán)憑證投資

三、房地產(chǎn)投資范圍12（一）財(cái)務(wù)管理稅務(wù)策劃、預(yù)算管理、現(xiàn)金流量需求管理、融資總成本控制、投資周期管理（二）風(fēng)險(xiǎn)管理流程管理、突發(fā)應(yīng)急事項(xiàng)管理、爭(zhēng)議解決案件管理（三）項(xiàng)目管理（PM）

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理13（一）外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策

確定該項(xiàng)目是否符合我國(guó)外商投資指導(dǎo)目錄的要求（二）外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的途徑遵循項(xiàng)目公司原則和商業(yè)存在原則，增資認(rèn)購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)（三）項(xiàng)目審核和備案、資產(chǎn)評(píng)估（四）境外股權(quán)投資基金（五）外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目其他注意事項(xiàng)

職工安置、銀行債務(wù)處理、項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)款支付、結(jié)匯問題

五、外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目14（一）轉(zhuǎn)讓、被并購(gòu)（資產(chǎn)或股權(quán)）（二）銷售結(jié)束稅收清算結(jié)算利潤(rùn)公司注銷（三）IPO（四）REITs

五、房地產(chǎn)投資退出房地產(chǎn)融資一、房地產(chǎn)融資概念二、房地產(chǎn)融資分類三、房地產(chǎn)融資渠道一、房地產(chǎn)融資概念房地產(chǎn)融資（Realestatefinancing）是指房地產(chǎn)投資者為用足資金杠桿效應(yīng)，以股權(quán)、項(xiàng)目、收益權(quán)、債權(quán)、信用等為融資媒介，而進(jìn)行的一系列投融資架構(gòu)設(shè)計(jì)、籌資、融資、使用、退出及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算二、房地產(chǎn)融資渠道分類一、權(quán)益融資公開權(quán)益融資：IPO、增發(fā)、公開募集基金、權(quán)益型信托

非公開權(quán)益融資：天使、VC\PE、非公開募集基金

權(quán)益相關(guān)融資:自籌資金、留存收益籌資、計(jì)提折舊籌資二、債務(wù)融資資本市場(chǎng)債務(wù)融資：企業(yè)債、公司債、短期融資券、中小企業(yè)集合債券、貸款型信托

傳統(tǒng)債務(wù)融資：銀行貸款、票據(jù)貼現(xiàn)、小額貸款公司貸款、政府貸款、企業(yè)與個(gè)人借貸、商業(yè)信用融資、股權(quán)質(zhì)押融資、應(yīng)收賬款質(zhì)押融資、保理融資、融資租賃18三、房地產(chǎn)融資渠道一、銀行貸款二、股權(quán)融資二、房地產(chǎn)信托三、房地產(chǎn)私募基金四、證券市場(chǎng)融資（IPO、公開募集基金、REITs）五、企業(yè)之間借貸、民間借貸六、其他融資渠道

墊資施工、預(yù)售融資、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)19股權(quán)融資一、股權(quán)融資基本方式

股權(quán)轉(zhuǎn)讓——最簡(jiǎn)單、最基本增資擴(kuò)股——投資方通過向項(xiàng)目公司投資，增加項(xiàng)目公司注冊(cè)資本

的融資方式合并并購(gòu)——主要表現(xiàn)為“項(xiàng)目與資金”的結(jié)合

二、結(jié)構(gòu)性股權(quán)融資通過股權(quán)并購(gòu)等方式完成對(duì)房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)的控制，對(duì)融資平

臺(tái)的調(diào)整，以達(dá)到融資的目的繞不開的制度障礙：融資資金的用途監(jiān)管20IPO融資IPO上市融資開發(fā)商上市融資可以有效地在證券市場(chǎng)迅速籌集資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)

模擴(kuò)張，并且在完成上市后仍可進(jìn)行二次融資，即可通過定向增發(fā)、

配股以及在境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等方式進(jìn)行再次融資

缺點(diǎn)：時(shí)間周期較長(zhǎng)、過程復(fù)雜、極易受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響

境內(nèi)上市首先，應(yīng)完成對(duì)開發(fā)商的股份制改造其次，在相關(guān)券商的輔導(dǎo)下完成一年的輔導(dǎo)期最后，方可進(jìn)行股票上市交易境外上市首先，應(yīng)對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行重組，并選定上市資產(chǎn)，統(tǒng)一股權(quán)其次，在境外根據(jù)資產(chǎn)業(yè)態(tài)的不同，分別成立不同的離岸公司最后，完成境外上市主體的設(shè)立，并進(jìn)行股權(quán)安排

21房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概念房地產(chǎn)信托是指通過信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金后投向房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目中

二、房地產(chǎn)信托分類

貸款型房地產(chǎn)信托

股權(quán)型房地產(chǎn)信托:多層面操作型、單一項(xiàng)目型、類基金型。

權(quán)益型房地產(chǎn)信托

準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式房地產(chǎn)信托

組合房地產(chǎn)信托

信托公司夾層融資模式22房地產(chǎn)私募基金融資一、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指非公開募集資金設(shè)立證券投資基金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，進(jìn)行證券投資活動(dòng)二、房地產(chǎn)私募基金分類

契約型私募基金

公司型私募基金

有限合伙型私募基金

組合型：“信托+有限合伙”、“信托+公司”、“信托+公司+有限

合伙”三、新證券投資基金法對(duì)私募基金的規(guī)范23新基金法對(duì)私募基金的規(guī)范一、合格投資者制度

必須向合格的投資者募集，人數(shù)可以達(dá)到200人二、基金合同自律管理為主

三、基金管理人登記和產(chǎn)品備案制度

四、基金禁止進(jìn)行公開性的宣傳和推介

五、基金應(yīng)當(dāng)由基金托管人托管

六、基金管理人達(dá)到規(guī)定條件經(jīng)核準(zhǔn)可以從事公

募集金管理業(yè)務(wù)24REITs融資一、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）概念企業(yè)作為委托人，將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進(jìn)行管理和處分，并獲得全部信托受益權(quán)，隨后，委托人將其持有的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場(chǎng)的投資人轉(zhuǎn)讓最重要也是最難跨越的問題就是稅法障礙二、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定，2013年3月15日25境外借貸融資一、內(nèi)保外貸通過境內(nèi)銀行直接向香港銀行出具保函或境內(nèi)銀行向香港銀行開具備

用信用證，抑或是境內(nèi)企業(yè)對(duì)香港企業(yè)提供擔(dān)保。開發(fā)商若需通過該方

式融資，需在境外設(shè)立子公司

但是，近期中國(guó)人民銀行及外匯管理局對(duì)“中保外貸”的額度控制較嚴(yán)二、外債方式融資國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)向非居民承擔(dān)的以外幣表示的債務(wù)在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企一般無法采取外債方式在境外進(jìn)行融資三、人民幣債券融資采用發(fā)行離岸人民幣債券進(jìn)行融資，受到產(chǎn)業(yè)政策的影響，而且須經(jīng)發(fā)改委審批，使房企采