個人辦理二手房作業(yè)流程及注意項目

假如你正準備買二手房而又有幸看到這個帖子，且含有了初漢字化，那恭喜你了，你將用最短時間并省下不小開支完成二手房交易。（本文是完全脫離中介二手房交易步驟，如需中介服務請勿閱讀）。交易步驟：（1）準備材料：買房或賣方身份證原件、戶口本、結婚證、房證、房屋買賣協議（以上全部證件均復印兩份，在交易前一日就復印好，交易市場有復印但需要排隊而且收費為0.5元一張，更關鍵是會浪費很多時間）（離婚需要提供離婚證，單身要開單身證實，第一次結婚需要開具初婚證實，在所在轄區(qū)婚姻登記處開具）準備好這些本本證證及復印件，幾乎就完成了二分之一。（2）周一至周五早八點半到建行（交易所西側一百米即是）辦理銀行資金托管，（三萬起---全款）建行是無償辦理，有銀行是需要繳納托管金萬分之五。（3）周一至周五早9點去交易市場四樓辦理手續(xù)“表現在房證上人及配偶還有買房者全部需要親自到場?！保?）辦理完過戶手續(xù)后在去旁邊稅務窗口辦理納稅完稅。整個辦理步驟基礎上就是一小時。假如你找一個代辦費用是五百元，還會幫買賣雙方簽署一個買賣協議，包含很多細節(jié)（水電費物業(yè)費電話費結算、屋內陳設歸屬等等）。幫你做到了這些五百塊錢還算是物有所值。代辦，銀行工作人員會推薦或自己去交易市場旁中介市場去找一家即可。（5）如貸款請咨詢銀行個人信貸（零售部），銀行工作人員會具體告訴你該怎么做。辦理貸款費用是460左右，至于哪家銀行就不在這里公開了，自己多探詢探詢吧。（6）本文未盡事宜請咨詢銀行及代辦企業(yè)。不辦不知道，一辦才知道有多么簡單！準備好材料掌握好時間，一個小時時間就能辦理好。友誼提醒及細節(jié)注意：1提前準備好全部需要材料及復印件這么會節(jié)省很多時間，假如你一個證件或證實不全，有可能會耽擱大家一天時間。2在辦理過戶時可把交易金額降低部分，這么會少交一部分稅款，不過納稅光榮、逃稅可恥！怎么辦，你說算！3假如你認為自己辦還是麻煩，那就找一個代辦吧，好代辦會幫你節(jié)省時間和金錢，差呢，那只會浪費你時間和金錢。這些，就需要和代辦提前做溝通了。無房產證地房子該不該買?房產證沒有房產證房子該不該買呢？是一個值得我們思索話題，因為這相關到大家生活居住問題。這個問題并不能用簡單能或不能往返復，首先購置沒有房產證房子肯定有風險，這是千真萬確。不過不一樣情況無房產證房子她們風險有大有小，畢竟我們在城市里生存，這么房子相對廉價，我們有時也不得以而選擇這么有風險房子。當然了，我們要使有足夠錢誰不去買有房產證房子呢？畢竟在城市里生存不輕易，尤其是大城市，掙錢也不輕易，我們?yōu)榱松钭≈孢m必需購置。請大家在購置這些沒有房產證房子時一定要謹慎。首先，從國家法律政策來講，沒有產權證房產是不許可交易。因為中國要求，房產買賣以辦理權屬轉移登記（也就是所謂“過戶”）為準，沒有產權證房產是不能夠辦理過戶，國家不保護不過戶房產交易。其次,我也提議大家盡可能不要購置這類房子，因為沒有產權證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署協議也是無效。第三,沒有產權證不能辦理過戶話，那么其中隱藏風險將會很大，不過戶話房產全部權還是原業(yè)主。比如，假如原業(yè)主離異話房產將會被分割，假如她有債務被起訴話，那么這套房產將會被法院列入可實施財產?，F在存在好多企業(yè)打著公證旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在風險尤其大。通常公證書方法關鍵是以委托公證出現。其實，這么公證書，業(yè)主(委托方)是能夠單方面撤消！所以存在風險。無房產證房子可分為這么以下四大類：集體全部二手房；個人全部二手房；集體開發(fā)居民樓；開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品樓。請看下面分析：現在中國大城市二手房交易市場很混亂，提議到部分大房地產企業(yè)，有名二手房交易市場去購置，二手房原來就存在一定風險，不是從事相關法律工作者最好不要私下去買部分不熟悉，不知低二手房，要到正規(guī)二手房交易市場購置。同時注意不管在哪買二手房全部要進行過戶手續(xù)辦理，只有過到你戶上，法律才認可房子是你，房子全部權歸你。下面我們講一下無房產證二手房。通常來說集體開發(fā)居民樓這么無房產證相對安全部分，有很多教授學者支持這種無房產證房子，個人全部物房產證是最不安全一個。請買這么無房產證房子好友們考慮周到。（1）集體全部二手房，沒有房產證能不能買？集體全部居民樓通常全部是企業(yè)企業(yè)所，村集體承建。注意這些房子是能夠在集體內部買賣轉讓，比如學校居民號樓，法律要求賣給或轉讓本校老師職員是正當。通常軍隊，學校，醫(yī)院，研究機構，國家行政機關，國家特殊機構房子不管是二手還是新全部不許可向外部人員出售或轉讓。按道理說，企業(yè)企業(yè)，村集體她們全部有準建證，和產權證，相對這么二手房相對安全些，這么她個人居民把自己家分配房子轉賣給你時不僅和買主簽好協議，還要到企業(yè)或村委會辦一下房屋轉讓手續(xù)，以免以后會出現什么麻煩，這么以后有什么問題直接找這個企業(yè)或村委會就能夠了。假如以后企業(yè)企業(yè)有倒閉破產可能，那就不好了，最好調查一下這個企業(yè)怎么樣，當然了假如是村委會那就好辦了，只要辦好轉讓手續(xù)就行了，警告大家就是不要購置有房產證而不給過戶給你這么二手房，以免受騙。不清楚，了解無房產證房屋最好不要買。因為出賣人在和你交易時，在法律上，她還不是房屋全部權人，無權進行處分。無房產證房屋有可能是違章建筑，而違章建筑是不受法律保護。碰到****要求拆除或強制拆除，****是能夠不進行賠償。假如一定要買，就把錢款搞清楚。還要看你是從什么渠道購置這所房屋.假如是購置法院處理相關房屋話,應該保留好相關法律文書.并立即依據相關文書到管理部門辦理相關證件.先簽署協議、公證后付款，剩下些尾款待對方拿到房產證后付清，如此操作存在一定風險，況且該房買賣是有限制，若業(yè)主拿到房產證后反悔，買房子所付錢能否收回要看具體情況，你這種情況不適用經過法院判決來進行正當房產轉讓。不過就算你公證了也不一定就算數。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在中國房地產法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產證是房屋全部權第一證據，購房協議屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人利益將無法確保。另外，公證機構應該依據房產證全部權而不是依據買賣協議來做公證，假如雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。買房不是一件小事，動輒就是十幾萬，所以提醒消費者，對于沒有房產證房子，一定要多加小心，現在還沒有一個適宜措施處理這種交易，確保雙方利益全部不受到損失。（2）個人住房二手房出售，關鍵把房屋全部權過戶到你那就行了，只要過了戶，房子沒有什么抵押就是你了，這么是安全，假如是平房那還要有土地證才行。二手房交易整個過程大致分以下多個階段：（2.1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整表現實狀況及產權情況，要求賣方提供正當證件，包含房屋全部權證書、身份證件及其它證件。（2.2）、如賣方提供房屋正當，能夠上市交易，買方能夠交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣必經程序），買賣雙方簽署房屋買賣協議（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方經過協商，對房屋坐落位置、產權情況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽署最少一式三份房屋買賣協議。（2.3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接收審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗相關證件，審查產權，對符合上市條件房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其它產權共有些人書面同意情況拒絕申請，嚴禁上市交易。（2.4）、立契。房地產交易管理部門依據交易房屋產權情況和購置對象，按交易部門事先設定審批權限逐層申報審核同意后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現在北京市已取消了交易過程中房地產賣契，即大家所俗稱“白契”。（2.5）繳納稅費。稅費組成比較復雜，要依據交易房屋性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房和其它商品房稅費組成是不一樣。（2.6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移交到發(fā)證部門，買方憑領取房屋全部權證通知單到發(fā)證部門申領新產權證。（2.7）、對貸款買受人來說在和賣方簽署完房屋買賣協議后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方資信，對雙方欲交易房屋進行評定，以確定買方貸款額度，然后同意買方貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋全部權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（2.8）、買方領取房屋全部權證、付清全部房款，賣方交付房屋并結清全部物業(yè)費后雙方二手房屋買賣協議全部推行完成。二手房交易十項注意（2.9）房屋手續(xù)是否齊全房產證是證實房主對房屋享受全部權惟一憑證，沒有房產證房屋交易時對買受人來說有得不到房屋極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有未來辦理取得后，房主還能夠抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證房屋進行交易。（2.10）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有些人，如有繼承人共有、有家庭共有、還有夫妻共有，對此買受人應該和全部共有些人簽署房屋買賣協議。假如只是部分共有些人私自處分共有財產，買受人和其簽署買賣協議未在其它共有些人同意情況下通常是無效。（2.11）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被她人租賃。假如買受人只看房產證，只重視過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能立即入住或使用房產。因為中國包含大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣協議不能對抗在先成立租賃協議。這一點在實際中被很多買受人及中介企業(yè)忽略，也被很多出賣人利用從而引發(fā)較多糾紛。（2.12）.土地情況是否清楚二手房中買受人應注意土地使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥土地通常是無償使用，****可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享受較完整權利；還應注意土地使用年限，假如一個房屋土地使用權僅有40年，房主已使用十明年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房價格來衡量時，就有點不劃算。（2.13）市政計劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到左右要面臨拆遷，或房屋周圍要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政計劃情況，才急于出售，作為買受人在購置時應全方面了解具體情況。（2.14）.福利房屋是否正當房改房、安居工程、經濟適用房本身是一個福利性質政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋全部權范圍上有一定國家要求，買受人購置時要避免買賣協議和國家法律沖突。（2.15）單位房屋是否侵權通常單位房屋有成本價職員住房，還有標準價職員住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價住房通常單位享受部分產權，職員在轉讓時，單位享受優(yōu)先購置權。買受人假如沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位正當權益。（2.16）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長久拖欠，且已欠下數目不小費用，買受人不知情購置了此房屋，全部費用買受人有可能要全部負擔。（2.17）.中介企業(yè)是否違規(guī)有些中介企業(yè)違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付服務，即買受人所支付全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人認為自己占了廉價，豈不知假如被銀行發(fā)覺，全部責任有可能自己全部要負擔。（2.18）協議約定是否明確二手房買賣協議即使不需像商品房買賣協議那么全方面，但對于部分細節(jié)問題還應約定清楚，如：協議主體、權利確保、房屋價款、交易方法、違約責任、糾紛處理、簽署日期等等問題均應全方面考慮（2.19）北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人首次做生意兩個人因為相互之間不了解，對交錢付貨安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或出現問題后卷款逃跑風險。假如這筆錢收和付全部由銀行來做，似乎買賣雙方全部能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務業(yè)務，從房產、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易個人用戶全部能夠申請由銀行來“管理”錢交割。以二手房交易為例，買賣雙方達成購置協議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定早期付款、房屋產權過戶和全部付款程序和時間。買房者能夠依據需要將保付通賬戶內全部或部分資金設定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將依據雙方交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統二手房交易銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易交易費用步驟交易費用步驟●按房屋交易金融5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰手續(xù)費●其它費用經過中介企業(yè)辦理，手續(xù)繁瑣●按房屋交易金額2.5‰收取手續(xù)費●申請貸款所繳納首付款免收手續(xù)費雙方達成買賣協議后直接銀行辦理（3）集體開發(fā)居民樓，比如國有企業(yè)單位開發(fā)職員住宿樓，和靠近城市或旅游地域村莊集體開發(fā)居民樓。怎么說作為村民她們全部有一份房產證，作為職員她們房產證是屬于國有企機關相對安全，由國有企業(yè)在作擔保。另外就是村集體開發(fā)居民樓了，因為村里開發(fā)居民樓通常房子分給村民以后還有很多剩下，村委會就想措施把多出房子處理掉為大家謀利，集體經濟嗎。這么村集體全部能贏利，這么新房民樓是安全，況且價格也很低，因為她們集體居民樓不像商業(yè)樓盤一樣以贏利為目標，況且這么房子是沒有房產證，不過在買時讓村委會辦好手續(xù)，一樣有居住權，由村委會再給你作擔保，這種房子風險很小，也很實惠。國家對和這種集體開發(fā)居民樓沒有太多要求，我想伴隨國家政治改革深入開放，會許可集體開發(fā)房地產，不過現在還沒有這么開明政策，只是一個發(fā)展趨勢。有部分村委會為了把村集體開發(fā)居民樓銷售掉還把購房者過戶為自己村里村民，其實這么挺好，不僅為村民帶來實惠，還給購房者以很大優(yōu)惠。村集體利用宅基地投資開發(fā)房地產，（非耕地開發(fā)）國家也不是很重視這個，所以看似是不太正當，不過很合理，對購房者也不會有什么危險，假如房子因房產證帶來什么麻煩？那也是村