重慶大學城花鳥市場項目策劃建議書

PAGEPAGE18重慶國盛建博城分公司關于興建大學城花市的可行性分析報告目錄項目概況…………3花卉市場現(xiàn)狀分析………………3需求分析……………………3供給分析……………………4前景分析…………5重慶花市的布局及現(xiàn)狀…………6概況…………6重慶望?；ㄊ小?魯祖廟花市…………………8（四）龍湖花市……………………8（五）重慶花木世界………………10（六）大竹林花市…………………12（七）璧山花市……………………13（八）渝北皇田花市………………13五、企業(yè)SWOT分析…………………14六、投資及收益估算…………………15七、社會效益評價………16八、結(jié)論…………………16項目概況：項目名稱：重慶大學城花鳥市場項目項目地址：重慶市沙坪壩區(qū)陳家橋鎮(zhèn)豐文山村項目性質(zhì)：新建項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目總用地面積20000平米，其中：道路面積6000平米，經(jīng)營面積12000平米，停車場1000平米，生活及辦公用房1000平米。項目建成后，業(yè)主可實現(xiàn)年收入432萬元（按30元/平米記租），經(jīng)營戶年收入7200萬元（按500元/平米的收入）。項目總投資及資金籌措項目總投資預計2360萬元，資金來源為業(yè)主自籌及銀行貸款二、花卉市場現(xiàn)狀分析（一）需求分析：1、總量分析。隨著人均收入的提高，花卉的總需求量也相應地增加，呈現(xiàn)正常商品的收入效應，不過花卉的需求收入彈性大于1，花卉需求量的增長率高于消費者收入的增長率。

出現(xiàn)這么快發(fā)展勢頭的原因：首先是國民收入的增長，大大增加了對花卉的需求量；其次是城市化發(fā)展進程的加快、城市結(jié)構的變化以及眾多公共場所的建設，花卉既是公共場合的裝飾品，又是居家住戶的欣賞物；第三是消費觀念的變化，人們的消費理念從過去的溫飽型轉(zhuǎn)變到小康型，花卉作為一種禮物已成為時尚。

2、結(jié)構分析。需求結(jié)構表現(xiàn)在花卉的品種構成、空間需求分布、需求的時間分配三個方面?；ɑ芷贩N構成大致為：鮮切花占60％左右、盆花占30％左右、其他觀賞植物占10％左右。鮮切花品種主要是玫瑰、月季、香石竹、唐菖蒲、菊花、百合、馬蹄蓮、鶴望蘭、紅掌等；盆花則以菊花類、瓜葉菊、比利時杜鵑、一串紅、仙來客等為主；觀賞植物中觀果類盆栽植物有葡萄、石榴、金橘、佛手等，觀葉類植物品種繁多如綠蘿、巴西木、發(fā)財樹、散尾葵、棕竹、綠寶石、綠巨人等。

空間需求分布主要和城市體系空間分布相一致，東部地區(qū)、特大城市、大城市中人口分布集中，而且收入水平較高，特別是高收入者往往具有較高的時尚消費，這些地區(qū)是主要的需求場所。

時間分配上，不僅傳統(tǒng)的節(jié)假日如國慶、元旦、春節(jié)等需求量很大，而且一些新的節(jié)假日需求量也大幅度增加，如情人節(jié)、教師節(jié)、護士節(jié)等，此外周末需求量也相對增加。但在季節(jié)、月份分配上，需求存在一定的差異，如春節(jié)所在的月份就相對較高。

（二）供給狀況分析

1、總量分析。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構的進一步調(diào)整，花卉業(yè)的供給基本上適應需求變化而呈現(xiàn)突飛猛進的態(tài)勢，1992年，我國花卉生產(chǎn)面積僅8000公頃，1995年達75000公頃、而2000年已達287000公頃。

2、結(jié)構分析。產(chǎn)業(yè)布局上，經(jīng)濟發(fā)達的東部大中城市周圍地區(qū)，花卉產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，并出現(xiàn)一些花卉品種相對集中的產(chǎn)區(qū)，如廣東的順德已成為全國最大的觀葉植物生產(chǎn)及供應中心；浙江的蕭山已成為浙江花木生產(chǎn)的重地，產(chǎn)品包含花灌木、彩葉植物、綠籬植物等10大類近1000個品種，其中花木生產(chǎn)以柏木類和黃楊類為主；上海郊區(qū)是我國第二大鮮切花生產(chǎn)基地，主要產(chǎn)品是香石竹。中西部地區(qū)云南是我國最大的鮮切花生產(chǎn)基地，1995年鮮切花的總量達2147噸，占同年全國總量的40％，銷售額達1.2億元，主要生產(chǎn)香石竹、非洲菊、月季、蘭花等，其余省份的綜合生產(chǎn)能力并不突出。

三、市場前景分析（一）花卉業(yè)呈快速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計：重慶市花卉種植面積約3.8萬hm2;產(chǎn)值接近12億元;具有花農(nóng)近50000戶,從業(yè)人員達15萬人。（二）西部大開發(fā)、“森林重慶”將帶動花卉苗木市場的繁榮。近年來，國家提出構建和諧社會、創(chuàng)造宜居人居環(huán)境，相繼啟動了西部大開發(fā)工程、萬里綠色通道工程等六大生態(tài)工程項目，建設“森林重慶”的提出，無疑給花卉苗木產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間和無限的需求商機。

（三）小城鎮(zhèn)建設和新農(nóng)村建設是花卉苗木產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛在市場。目前，全國各地小城鎮(zhèn)的環(huán)境整治和新農(nóng)村建設的逐步深入，相伴著小城鎮(zhèn)持續(xù)建設掀起的城市綠化、美化熱潮，為花卉苗木產(chǎn)品市場的持續(xù)、穩(wěn)定增長奠定了基礎，同時，也是花卉苗木產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛在市場。（四）節(jié)日慶典、街道裝飾、居室綠化使花卉苗木產(chǎn)業(yè)蘊藏著巨大的潛力。隨著人們生活水平和生活質(zhì)量的不斷提高，鮮花、盆花、盆景已逐步進入普通家庭，賓館、酒店、商場、娛樂場所等慶典活動無不用花卉盆景來進行點綴、裝飾。如果按全國城鎮(zhèn)人口人均年消費2元花卉苗木產(chǎn)品提高到人均5元計，國內(nèi)個人年消費總值就增加37億元以上，所以花卉苗木市場蘊藏著巨大的潛力。重慶花市的布局及現(xiàn)狀概況重慶花市的空間布局大致以行政區(qū)劃為主，各行政區(qū)域的商業(yè)中心幾乎都有自己的花市。如渝中魯祖廟花市、江北望?；ㄊ?、南坪南濱路花市、沙坪壩沙坪公園花市、渝北龍湖花市等。結(jié)構布局上鮮切花占55％左右、盆花占25％左右、其他觀賞植物占15％左右。重慶望海花市地址：重慶江北區(qū)歐式一條街經(jīng)營方：重慶望海花卉有限責任公司經(jīng)營商戶：近千家經(jīng)營面積：6萬平方米店面租金：從最初的5元到12元到目前的60～80元/平米經(jīng)營狀況：是目前重慶最大的花卉交易市場，也是重慶唯一的專業(yè)花卉批發(fā)市場，業(yè)務范圍覆蓋整個大重慶及周邊四川，貴州，湖南湖北等接壤區(qū)縣市，有著巨大的市場影響力。市場實行大眾化消費為主的方針，產(chǎn)品齊全，立足江北地區(qū)的工薪階層，輻射重慶主城各區(qū)。商品價位以中檔消費為主，輔以部分高檔產(chǎn)品。魯祖廟花市魯祖廟花卉市場得益于年代久遠，深入人心。該花市創(chuàng)辦于1995年，其地處鬧市，毗鄰重慶商貿(mào)中心解放碑廣場，與朝天門碼頭和重慶火車站相距不遠，交通便利。2002年之前，其曾是全國有名的花卉集散地，盛極一時。隨著主城區(qū)建設開發(fā)速度的加快，該花市經(jīng)營面積一再縮小，從綜合市場變成以切花為主，但當?shù)鼐用窈突ㄞr(nóng)仍把這里認定為花木“趕場”地。龍湖花市地址：龍湖花市位于渝北區(qū)新牌坊，周邊是高檔住宅區(qū)。經(jīng)營方：渝北區(qū)龍山街道經(jīng)營商戶：41家經(jīng)營面積：臨街門面5000平米店面租金：40～50元/平米經(jīng)營狀況：初期租金免半年，現(xiàn)商戶月收入3萬元左右（六）重慶花木世界地址：重慶巴南區(qū)界石鎮(zhèn)經(jīng)營方：重慶賽英思實業(yè)有限公司經(jīng)營面積：項目占地約5000畝租金：8～12元/平米經(jīng)營狀況：重慶花木世界通過打造“西部最大的花木園藝集散中心”、“花木園藝產(chǎn)業(yè)集成商”、“花木園藝產(chǎn)業(yè)公園”及重慶市節(jié)能、低炭、環(huán)保的示范工程，實現(xiàn)重慶花木世界“重慶第一、西部領先、國內(nèi)一流、國際接軌”的最終目標。核心區(qū)域占地2100畝，市場性質(zhì)為展示性零售。包括A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)。采用以新巴渝民居建筑風格和新徽派建筑風格為基調(diào)打造的“前店后院”商鋪模式，以經(jīng)營大樹喬木、灌木、花卉盆景、觀葉觀花植物及各種園林、園藝、花藝資材為經(jīng)營業(yè)態(tài)，同時搭配了集古玩、書畫、茶藝等特色產(chǎn)品于一體的文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)街和休閑娛樂、垂釣中心、寵物市場、花藝培訓學校、科技展館、五星級酒店等各項完備的綜合配套設施。大竹林花市地址：渝北區(qū)大竹林經(jīng)營方：重慶渝北區(qū)靜觀苗木公司經(jīng)營商戶：已簽約登記100多家，實際入駐28家經(jīng)營面積：300畝租金：8～12元/平米經(jīng)營狀況：由于無經(jīng)營許可證，不屬市政規(guī)劃，加之周邊人流量不大，導致人氣不旺，經(jīng)營不景氣，目前面臨拆遷。璧山花市地址：璧山縣璧城鎮(zhèn)經(jīng)營方：璧城鎮(zhèn)街道經(jīng)營商戶：20家經(jīng)營面積：臨街門面3000平米經(jīng)營現(xiàn)狀：由于璧山消費能力有限，市場基本處于飽和狀態(tài)，導致經(jīng)營戶積極性不高，處于微利水平。（八）渝北皇田花市地址：渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)經(jīng)營面積：115畝經(jīng)營現(xiàn)狀：因城市開發(fā)已拆遷中

五、企業(yè)SWOT分析（一）優(yōu)勢1、地理優(yōu)勢：該項目位于沙坪壩區(qū)陳家橋鎮(zhèn)，毗鄰渝遂高速、繞城高速，同時緊靠西部物流園，交通便捷。2、政策優(yōu)勢：花卉產(chǎn)業(yè)屬于農(nóng)業(yè)范疇，國家“十二五”規(guī)劃將農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的重點，必將帶動花卉產(chǎn)業(yè)的繁榮。3、人流優(yōu)勢。俗話說：“從人流看商流，從商流看錢流”，隨著大學城西部新城的開發(fā)。一個聚集國內(nèi)20多所知名大學（如重大、重醫(yī)等），盤踞10多個高檔樓盤（如龍湖-花千樹、金科-廊橋水鄉(xiāng)、康田-漫城等）的新城即將誕生。屆時，該項目周邊將吸納100萬人入駐，成為商貿(mào)中心。（二）機會1、目前，原重慶最大的花鳥市場加州花市已拆遷，商戶于上月搬遷完畢，該區(qū)域按政府規(guī)劃修建成市政休閑廣場、商貿(mào)中心，原商戶亟待尋求新的經(jīng)營場所。周邊新建的花市如大竹林花市也因許可證問題面臨拆遷，最大的望?；ㄊ薪?jīng)營期也屈指可數(shù)，巴南界石重慶花木世界因功能定位致多數(shù)商戶不接受。上述花市的拆遷以及功能局限為本項目提供了巨大商機。2、大學城深厚的文化底蘊，以及散發(fā)的人文氣息。迫切需要一個集休閑、觀光、交易于一體的花鳥市場3、該項目周邊10公里范圍內(nèi)無相應的花卉市場，本項目可以填補該區(qū)域的市場空白4、該項目由于花卉經(jīng)驗多數(shù)需自然光，并且以室外及溫室為主。所以建設成本極低，資金投入小。（三）劣勢1、經(jīng)營戶的意愿。根據(jù)近三百家花卉經(jīng)營戶的實地調(diào)查，50%的經(jīng)營戶認為距離主城區(qū)太遠，短期內(nèi)難以形成市場氛圍；30%的經(jīng)營戶認為該區(qū)域目前處于市場空白，值得嘗試；15%的經(jīng)營戶表示需要在市場成熟后再考慮入駐；5%的經(jīng)營戶明確表示不會去該區(qū)域經(jīng)營。2、消費對象。由于該項目地址距離主城區(qū)較遠，在主城區(qū)既有花市運作良好的情況下，市民一般選擇就近購買。導致受眾具有局限性，輻射范圍窄。3、規(guī)模小、市場競爭力弱。小規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，對消費者的選擇及經(jīng)營戶的選擇具有局限性，使市場競爭能力偏弱，一旦受政策左右，極易導致崩盤。（四）威脅1、市場準入。目前花卉市場經(jīng)營需辦理許可證，否則即成為違章建筑、占道經(jīng)營等違法行為。目前大竹林花卉市場即因許可證問題使市場未形成。2、同業(yè)競爭。目前望海花市，各行政區(qū)的花市如沙坪壩公園、南濱路、龍湖等經(jīng)營業(yè)態(tài)良好，占據(jù)了90%以上的市場份額。本項目作為新進入者，需要承受來自同業(yè)的競爭壓力。六、投資及收益估算1、本項目固定資產(chǎn)投資為2360萬元，其中：工程建設費用860萬元土地成本預計1500萬元2、本項目鋪底流動資金需200萬元3、收益估算：項目建成后業(yè)主可實現(xiàn)年收益432萬，經(jīng)營戶交易額7200萬元七、社會效益評價1、項目建成后，可吸納從業(yè)人員3000多人，解決當?shù)夭疬w安置人員的工作問題，對維護當?shù)厣鐣€(wěn)定具有積極作用。2、本項目可帶動倉儲配送、物流運輸業(yè)的繁榮，同時可對周邊區(qū)縣的苗圃、花木培植產(chǎn)業(yè)帶來極大的市場空間。八、結(jié)論通過上述分析，我認為該項目的選址是符合市場規(guī)律的，該項目的啟動時機是把握市場脈搏的。我們應著手從下述幾方面做好該項工作：指導思想要將本項目進行科學規(guī)劃、合理布局、精心打造，使大學城花市成為上規(guī)模、上檔次、主題鮮明、特色突出的專業(yè)街區(qū)，成為都市旅游、休閑購物的一大亮點，繁榮大學城商貿(mào)，做大做強大學城商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)。（二）功能定位按照“主打特色，突出專業(yè)”的思路，大學城花市應以專業(yè)化經(jīng)營為主，突出綠色、時尚、文化的功能。1、綠色功能。以鮮花、觀葉植物、盆花盆景等自然植物為主，將重慶花卉消費特點、熱點與國內(nèi)外的花卉消費流行趨勢相結(jié)合，引進市外、國外精品花卉，引導本地的花卉產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向。2、時尚功能。針對大學城的青年群體，以時尚流行的觀賞花卉為主，充分滿足消費者個性化需求，大力引進新穎、新品花卉，倡導時尚消費，引領消費潮流。3、文化功能。依托大學城的文化底蘊，以園藝、根雕、字畫、陶器等花卉相關產(chǎn)品為主，將花卉消費與中西文化、古今文化相融會，在引領花卉消費潮流的同時，刺激文化消費需求，在無形中將物質(zhì)消費與精神消費有機結(jié)合。（三）市場定位實行大眾化消費為主的方針，立足大學城地區(qū)的工薪階層消費人口，輻射重慶主城的城市消費人口，經(jīng)營規(guī)模堅持以中小型規(guī)模為主，商品價位以中低檔消費為主，輔以高檔商品。（四）培育措施1、建立發(fā)展思路。經(jīng)營思路要立足當前，著眼長遠，克服短期行為，合理安排市場規(guī)劃布局。2、完善硬件設施。對建筑設施進行整體形態(tài)景觀設計，進一步提高設施的建筑檔次，使建筑設施大學城及周邊樓盤的主題風格相適應。同時，在物流入口處增設功能分區(qū)的平面布置圖廣告牌、消費指南等公告指示牌。3、理順管理體制。建立專業(yè)的統(tǒng)一管理機構，進行專業(yè)化管理，增加管理服務內(nèi)容，改善經(jīng)營環(huán)境。4、加大宣傳推廣。重大節(jié)日和消費旺季，由公司組織經(jīng)營戶搞會展或以主打商品為主流的消費節(jié)，在主流媒體上推廣大學城花卉市場形象。目錄一、 阿里巴巴盈利模式 1(一)會員收費制 21.會員制收費模式 22.企業(yè)誠信認證 2（二）搜索競價模式 3（三）淘寶免費策略 3二、 阿里巴巴盈利模式成功原因 4（一）專做信息流，超大高效的信息平臺 4（二）個性化服務，滿足不同消費者需要 41.網(wǎng)站建設 42.自助互動的網(wǎng)上社區(qū) 53.實用的產(chǎn)品個性化服務 5（三）成功的營銷 5三、 阿里巴巴未來盈利模式展望 5四、 總結(jié) 6目錄第一章總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱及承辦單位 11.1.2承辦單位 11.1.3項目建設地點 11.1.4可行性研究報告編制單位 11.2報告編制依據(jù)和研究范圍 11.2.1報告編制依據(jù) 11.2.2研究范圍 21.3承辦單位概況 21.4項目提出背景及必要性 31.4.1項目提出的背景 31.4.2項目建設的必要性 41.5項目概況 51.5.1建設地點 51.5.2建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 51.5.3項目投資與效益概況 51.6主要技術經(jīng)濟指標 6第二章市場分析及預測 82.1綠色農(nóng)產(chǎn)品市場分析及預測 82.1.1生產(chǎn)現(xiàn)狀 82.1.2市場前景分析 92.2花卉市場分析及預測 112.2.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 112.2.2市場需求預測 122.2.3產(chǎn)品目標市場分析 132.3中藥材產(chǎn)品市場分析及預測 132.3.1產(chǎn)品簡介 132.3.2產(chǎn)品分布現(xiàn)狀分析 152.3.3市場供求狀況分析 162.3.4市場需求預測 17第三章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 203.1項目的方向和目標 203.2建設規(guī)模 203.3產(chǎn)品方案 213.3.1優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)糧食作物種植基地 213.3.2無公害蔬菜種植基地 213.3.3中藥材種植基地 213.3.4花卉種植基地 21第四章建設場址及建設條件 224.1建設場址現(xiàn)狀 224.1.1建設場址現(xiàn)狀 224.1.2廠址土地權屬類別及占地面積 224.2建設條件 224.2.1氣象條件 224.2.2水文及工程地質(zhì)條件 234.2.4交通運輸條件 234.2.5水源及給排水條件 244.2.6電力供應條件 244.2.7通訊條件 244.3其他有利條件 244.3.1農(nóng)產(chǎn)品資源豐富 244.3.2勞動力資源充沛 254.3.3區(qū)位優(yōu)勢明顯 25第五章種植基地建設方案 265.1概述 265.1.1種植基地運營模式 265.1.2種植基地生產(chǎn)執(zhí)行標準 265.23000畝優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)糧食作物種植基地建設方案 285.2.1品種選擇 285.2.2耕作技術 285.2.3種植基地建設內(nèi)容和產(chǎn)量預期 335.32000畝無公害蔬菜種植基地建設方案 345.3.1概述 345.3.2無公害蔬菜質(zhì)量標準 345.3.3蔬菜栽培與田間管理 355.3.4種植基地建設內(nèi)容和產(chǎn)量預期 375.42000畝中藥材種植基地建設方案 385.4.1概述 385.4.2GAP基地建設要求 385.4.3選擇優(yōu)良品種 395.4.4金銀花栽培與田間管理 395.4.5種植基地建設內(nèi)容和產(chǎn)量預期 435.52000畝花卉種植基地建設方案 445.5.1概述 445.5.2技術方案 455.5.3種植基地建設內(nèi)容和產(chǎn)量預期 49第六章田間工程及配套設施建設方案 516.1概述 516.23000畝綠色糧食作物種植基地灌溉方案 516.2.1總體布局 516.2.2設計依據(jù) 526.2.3灌溉制度的確定 526.2.4渠道襯砌工程設計 536.32000畝無公害蔬菜種植基地灌溉方案 556.3.1總體布局 556.3.2設計依據(jù) 556.3.3主要設計參數(shù) 566.3.4灌水器選擇與毛管布置方式 566.3.5滴灌灌溉制度擬定 576.3.6支、毛管水頭差分配與毛管極限長度確定 586.3.7網(wǎng)統(tǒng)布置與輪灌組劃分 596.3.8管網(wǎng)水力計算 606.3.9水泵揚程及選型 646.42000畝中藥材種植基地灌溉方案 656.4.1設計依據(jù) 656.4.2設計參數(shù) 656.4.3噴頭選型和布置間距 656.4.4灌溉制度 666.4.5取水工程規(guī)劃布置 686.4.6管網(wǎng)水力計算 706.4.7機泵選型 726.52000畝花卉種植基地灌溉方案 726.5.1設計依據(jù) 726.5.2微灌主要設計參數(shù) 726.5.3微灌灌水器選擇與毛管布置方式 736.5.4微灌灌溉制度擬定 746.5.5微灌支、毛管水頭差分配與毛管極限長度確定 756.5.6微灌網(wǎng)統(tǒng)布置與輪灌組劃分 766.5.7微灌管網(wǎng)水力計算 776.5.8水泵揚程及選型 816.6田間道路工程 866.7灌溉工程 866.7.1機井工程 866.7.2提灌站改造 876.8溝道治理工程 896.9田間配套設施 906.9.1倉儲工程 906.9.2農(nóng)業(yè)技術培訓中心 93第七章節(jié)能、節(jié)水 967.1研究依據(jù) 967.2能耗分析 977.3節(jié)能措施 97第八章環(huán)境與生態(tài)影響分析 988.1環(huán)境影響現(xiàn)狀分析 988.2生態(tài)環(huán)境影響分析 988.2.1建設期對生態(tài)環(huán)境的影響 988.2.2運營期對生態(tài)環(huán)境的影響 988.3生態(tài)環(huán)境保護措施 988.3.1采用的依據(jù)和標準 988.3.2建設期對環(huán)境的保護措施 998.3.3運營期對環(huán)境的保護措施 1008.4環(huán)境影響評價 100第九章企業(yè)組織與勞動定員 1019.1公司體制及組織機構 1019.2勞動定員 1019.3人員來源及培訓 1029.3.1人員來源 1029.3.2人員培訓 102第十章項目組織管理與實施進度計劃 1