購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案

購(gòu)物中心（集團(tuán)）

新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第1頁(yè)一、序言二、新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三、新店籌備職能工作主體四、新店籌備期業(yè)務(wù)流程五、新店籌備組織形式和組織管理六、新店籌備期文件管理體系七、構(gòu)建新店籌備體系問(wèn)題點(diǎn)及處理對(duì)策分析八、后話購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第2頁(yè)一、序言購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第3頁(yè)“方法永遠(yuǎn)都比問(wèn)題多”——引用度工作計(jì)劃會(huì)議經(jīng)典用語(yǔ)請(qǐng)注意！能處理問(wèn)題方法，其實(shí)并不多；能正確處理問(wèn)題方法，可能只有一條。所以，必須——分析、判斷，然后行動(dòng)！——“謀定而后動(dòng)”。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第4頁(yè)構(gòu)建新店籌備管理體系思緒……“新店籌備管理體系”用來(lái)做什么？——目標(biāo)怎樣完成這件事情？路徑？——流程由什么人，以怎樣結(jié)合方式來(lái)完成？——組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)職權(quán)完成這個(gè)事情，采取什么樣規(guī)則？——標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則和要求購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第5頁(yè)構(gòu)建新店籌備管理體系步驟：1.形成體系構(gòu)建方案[草案]（經(jīng)機(jī)制建設(shè)范圍討論）2.確定方案（經(jīng)職能部門討論）3.方案評(píng)審（經(jīng)戰(zhàn)略管委會(huì)評(píng)審、總經(jīng)理同意）4.手冊(cè)編寫(xiě)和程序編寫(xiě)分配（機(jī)制建設(shè)中心）5.程序和作業(yè)指導(dǎo)文件編寫(xiě)（各職能部門）6.文件評(píng)審、公布（戰(zhàn)略管委會(huì)評(píng)審、總經(jīng)理同意公布）7.文件系統(tǒng)培訓(xùn)和按需求配發(fā)（機(jī)制建設(shè)中心）8.文件執(zhí)行情況檢驗(yàn)（總經(jīng)理指定授權(quán)部門檢驗(yàn)）9.文件修訂（機(jī)制建設(shè)中心）10.文件正式實(shí)施11.體系業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定（總經(jīng)理指定授權(quán)部門評(píng)定）購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第6頁(yè)二、新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)新店籌備所必須前提——新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第7頁(yè)新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量，決定項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)所產(chǎn)生效益水平。應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段形成科學(xué)管理系統(tǒng)，以滿足以下基本要求：

1.搜集到足夠信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)判斷與分析，以供決議；2.進(jìn)行充分談判，確保企業(yè)進(jìn)入項(xiàng)目標(biāo)利益；3.進(jìn)行周詳協(xié)議準(zhǔn)備和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，確保進(jìn)入項(xiàng)目標(biāo)投資安全性；4.在企業(yè)內(nèi)部工作職能轉(zhuǎn)換和移交時(shí)，能夠平穩(wěn)過(guò)分。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第8頁(yè)

新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段與項(xiàng)目籌備期應(yīng)明確控制節(jié)點(diǎn)（里程碑），并給予識(shí)別。識(shí)別方式應(yīng)同時(shí)采取匯報(bào)和會(huì)議方式，方便于新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段職能工作主體和新店籌備期職能工作主體權(quán)責(zé)劃分和工作事項(xiàng)追溯。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第9頁(yè)新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段職能工作主體應(yīng)形成：

1.新店項(xiàng)目交底匯報(bào)

——描述新店項(xiàng)目概況、地域概況、發(fā)展商（合作方）概況、社會(huì)資源概況和項(xiàng)目標(biāo)工程概況。

——列明與發(fā)展商合作方式、條件和合作模式等信息，必要時(shí)，向相關(guān)工作崗位提供協(xié)議文本。

——企業(yè)負(fù)責(zé)新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拓展部門負(fù)擔(dān)編制匯報(bào)工作。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第10頁(yè)新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段職能工作主體應(yīng)形成：

2.組織實(shí)施“新店項(xiàng)目籌備協(xié)調(diào)會(huì)議”，以：——確定項(xiàng)目標(biāo)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)人選；——確定各工作小組組長(zhǎng)和工作組員；——確認(rèn)對(duì)工作階段開(kāi)始和結(jié)束“里程碑”。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第11頁(yè)籌備期開(kāi)始前提，是各職能工作部門能夠取得對(duì)于新店項(xiàng)目標(biāo)必要信息，所以，應(yīng)由這些職能部門提出要求，列明需要掌握新店項(xiàng)目信息，責(zé)成負(fù)責(zé)新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門提交。不然，新店項(xiàng)目交底工作實(shí)用性和效率將大打折扣?。?！購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第12頁(yè)三、新店籌備職能工作主體

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第13頁(yè)從新店籌備整個(gè)工作流程來(lái)看，應(yīng)確認(rèn)三個(gè)主導(dǎo)職能工作主體：

1.工程工程進(jìn)度決定新店籌備進(jìn)度。2.招商招商進(jìn)度一樣決定新店籌備進(jìn)度，但其受工程進(jìn)度制約。招商工作后期，該職能主體分裂為招商維護(hù)職能工作主體和營(yíng)運(yùn)管理職能工作主體，在新店獨(dú)立運(yùn)行時(shí)期，上述兩個(gè)職能主體是并行獨(dú)立職能部門。3.品牌推廣品牌推廣形式上即使不受工程和招商進(jìn)度制約，但從效率（投入和產(chǎn)出）和效果（配合招商和開(kāi)業(yè)后運(yùn)行）角度應(yīng)全方面考慮。

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第14頁(yè)完成三個(gè)主導(dǎo)職能工作主體所負(fù)擔(dān)工作，需要一系列支持職能工作主體資源提供：

1.統(tǒng)籌跟進(jìn)協(xié)議條款，監(jiān)督和協(xié)調(diào)各職能工作主體開(kāi)展籌備工作，需要設(shè)定專門崗位或職能主體工作。2.財(cái)務(wù)資金提供，審計(jì)和其它財(cái)務(wù)管理功效，應(yīng)有職能工作主體負(fù)擔(dān)。3.人力資源負(fù)擔(dān)招募、培訓(xùn)等工作職能工作主體。4.行政負(fù)擔(dān)物資設(shè)備采辦和文件管理職能工作主體。

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第15頁(yè)待定位職能工作主體：

1.營(yíng)運(yùn)在新店籌備期前期角色定位。2.信息整個(gè)籌備期角色定位。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第16頁(yè)四、新店籌備期業(yè)務(wù)流程

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第17頁(yè)籌備期定義

總定義：新店項(xiàng)目總過(guò)程進(jìn)行分解后，新店籌備期位置：

新店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期→新店項(xiàng)目籌備期→新店項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)行期新店籌備期購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第18頁(yè)分類定義：整個(gè)籌備期可分解為五個(gè)階段：1.新店籌備早期——規(guī)劃期2.新店籌備中期——展開(kāi)工作前期3.新店籌備后期——展開(kāi)工作后期4.開(kāi)業(yè)期5.開(kāi)業(yè)后購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第19頁(yè)分類定義：1.新店籌備早期——規(guī)劃期（1）工程職能工作主體：項(xiàng)目調(diào)查、形成工作進(jìn)度計(jì)劃和施工預(yù)算；（2）招商職能工作主體：市場(chǎng)調(diào)研、招約定位、條件設(shè)定、動(dòng)線規(guī)劃、招商計(jì)劃和預(yù)算；（3）品牌職能工作主體：市場(chǎng)調(diào)研、計(jì)劃和預(yù)算；（4）確定項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人：總工作進(jìn)度計(jì)劃（5）支持職能工作主體：調(diào)研、計(jì)劃和預(yù)算；（6）財(cái)務(wù)職能：總資金預(yù)算購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第20頁(yè)分類定義：2.新店籌備中期——展開(kāi)工作前期（1）工程職能工作主體：出施工圖、評(píng)審施工圖、工程招標(biāo)；（2）招商職能工作主體：招商；（3）品牌職能工作主體：前期推廣活動(dòng)；（4）支持職能工作主體：各項(xiàng)資源供給；購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第21頁(yè)分類定義：3.新店籌備后期——工作后期（1）工程職能工作主體：施工、裝修和驗(yàn)收；（2）招商職能工作主體：招商、供給商進(jìn)場(chǎng)；（3）品牌職能工作主體：推廣活動(dòng)、導(dǎo)示系統(tǒng)；（4）支持職能工作主體：各項(xiàng)資源供給；購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第22頁(yè)分類定義：4.開(kāi)業(yè)期（1）工程職能工作主體：工程遺留問(wèn)題處理；（2）招商（營(yíng)運(yùn)）職能工作主體：專柜營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備、培訓(xùn)；（3）品牌職能工作主體：開(kāi)業(yè)慶典；（4）支持職能工作主體：各項(xiàng)資源供給；購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第23頁(yè)分類定義：5.開(kāi)業(yè)后綜合檢驗(yàn)權(quán)責(zé)移交新管理組織管理運(yùn)行

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第24頁(yè)購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第25頁(yè)五、新店籌備組織形式和組織管理

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第26頁(yè)新店籌備期各職能工作主體設(shè)置和演變分析

1.新店籌備早期（規(guī)劃期）

——確定項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人

2.新店籌備中期（展開(kāi)工作前期）

——組建工程工作小組、招商工作小組、品牌推廣工作小組和行政工作小組

（行政工作小組主要職能：管理文件編制、物資設(shè)備采買和項(xiàng)目安全管理等）

3.新店籌備末期（展開(kāi)工作后期）

——組建財(cái)務(wù)工作小組和人力培訓(xùn)工作小組購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第27頁(yè)新店籌備期各職能工作主體設(shè)置和演變分析4.開(kāi)業(yè)期

——招商工作小組分出招商工作職能和營(yíng)運(yùn)工作職能；行政工作小組分出防損工作職能

5.開(kāi)業(yè)后

——各工作小組進(jìn)行名稱變更，成立：物管部、招商部、營(yíng)運(yùn)部、策劃部、財(cái)務(wù)部、行政人事部和防損部，其中，原行政小組一部分分為防損部，一部分與人力培訓(xùn)小組合為行政人事部。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第28頁(yè)購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第29頁(yè)新店籌備期管理工作崗位演變分析

1.新店籌備早期——聘用項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人2.新店籌備中期——聘用工程工作組長(zhǎng)、招商工作組長(zhǎng)、品牌工作組長(zhǎng)和行政工作組長(zhǎng)3.新店籌備末期——聘用財(cái)務(wù)工作組長(zhǎng)（財(cái)務(wù)部經(jīng)理人選）、培訓(xùn)工作組長(zhǎng)（行政人事部培訓(xùn)主管人選）和行政工作副組長(zhǎng)（行政人事部經(jīng)理人選）購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第30頁(yè)新店籌備期管理工作崗位演變分析

4.開(kāi)業(yè)期——聘用項(xiàng)目副聯(lián)絡(luò)人（總經(jīng)理人選）、工程工作副組長(zhǎng)（物管部經(jīng)理人選）、招商工作副組長(zhǎng)（兩名，招商部經(jīng)理人選和營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理人選）、品牌工作副組長(zhǎng)（策劃部經(jīng)理人選）和行政工作副組長(zhǎng)（防損部經(jīng)理人選）5.開(kāi)業(yè)后——進(jìn)行工作和權(quán)責(zé)移交，總部人員撤回，聘用總經(jīng)理和各部門常駐責(zé)任人。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第31頁(yè)購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第32頁(yè)六、新店籌備期文件管理體系

購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第33頁(yè)1.新店籌備管理手冊(cè)用于描述新店籌備管理體系框架，識(shí)別體系各大過(guò)程和關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)（里程碑）。2.程序用于對(duì)新店籌備管理體系各個(gè)過(guò)程進(jìn)行描述和說(shuō)明文件。3.作業(yè)指導(dǎo)文件用于要求怎樣完成新店籌備過(guò)程中各步驟和各工作單元規(guī)則指導(dǎo)文件。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第34頁(yè)新店籌備期文件體系與其它文件體系關(guān)系：

體系文件相對(duì)獨(dú)立，但如有存在通用關(guān)系其它體系文件，可引用其它體系文件。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第35頁(yè)七、構(gòu)建新店籌備管理體系問(wèn)題點(diǎn)及處理對(duì)策分析購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第36頁(yè)1.工作績(jī)效管理與評(píng)定問(wèn)題（1）新店籌備期績(jī)效管理對(duì)象：項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人、各職能工作小組組長(zhǎng)、組員；（2）新店籌備期績(jī)效管理標(biāo)準(zhǔn)：新店各項(xiàng)籌備進(jìn)度和費(fèi)用符累計(jì)劃和預(yù)算程度；（注意預(yù)留不可控原因）（3）詳細(xì)績(jī)效指標(biāo)依據(jù)不一樣階段工作單元展開(kāi)而設(shè)定；（4）新店籌備期績(jī)效評(píng)定人：項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人——總經(jīng)理、職能體系責(zé)任人、工作組長(zhǎng)工作小組組長(zhǎng)——職能體系責(zé)任人、項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人、小組組員小組組員——項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)人、工作小組組長(zhǎng)購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第37頁(yè)2.各階段“里程碑”識(shí)別和交付件要求問(wèn)題：（1）新店籌備期是三個(gè)主職能工作主體和五個(gè)支持職能工作主體共同開(kāi)展工作過(guò)程，所以，確定各階段“里程碑”，對(duì)于各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)展開(kāi)、控制工作進(jìn)度和合理利用各項(xiàng)資源至關(guān)主要；（2）每個(gè)階段“里程碑”要求交付件要求，確保這一階段被明確識(shí)別，各職能工作主體依據(jù)階段要求開(kāi)展工作，形成交付件；（3）“里程碑”過(guò)渡，意味著不一樣工作階段結(jié)束和開(kāi)始。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第38頁(yè)3.一個(gè)工作單元由多個(gè)職能工作主體參加問(wèn)題：處理方法：（1）流程識(shí)別、組織設(shè)定和文件要求；（2）確定該工作單元主導(dǎo)職能工作主體，賦予該主體規(guī)劃、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和匯報(bào)職權(quán)，對(duì)該工作單元進(jìn)行統(tǒng)籌管理，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任；（3）賦予主導(dǎo)職能工作主體對(duì)該工作單元申述權(quán)和提議權(quán)，由總經(jīng)理或授權(quán)人員裁決，以確保該工作單元實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量；（4）進(jìn)行管理授權(quán)細(xì)分工作。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第39頁(yè)4.流程或職權(quán)重合問(wèn)題因通例形成流程或職權(quán)重合問(wèn)題，應(yīng)經(jīng)過(guò)制訂合理、清楚管理制度和職責(zé)分配來(lái)給予界定。進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，考慮兩種情形：1.流程中工作或職權(quán)分配重合，產(chǎn)生一件事情幾個(gè)職能工作主體管理情況；2.流程中工作或職權(quán)分配出現(xiàn)“斷檔”現(xiàn)象，即出現(xiàn)了誰(shuí)都不論“真空地帶”情況。購(gòu)物中心新店籌備管理體系設(shè)計(jì)方案第40頁(yè)5.改變“擦屁股”觀念和強(qiáng)化后工序檢驗(yàn)意識(shí)改變傳統(tǒng)觀念：從流程進(jìn)度角度出發(fā)，后段工序職能工作主體有權(quán)責(zé)要求前段職能工作主體提交符合要求工作效果，而非扔下一個(gè)“爛攤子”，讓負(fù)擔(dān)后續(xù)工作職能工作主體來(lái)“擦屁股”。

強(qiáng)化檢驗(yàn)意識(shí)：對(duì)于負(fù)擔(dān)前段工序職能工作主體而言，其工作質(zhì)量好壞評(píng)定權(quán)在于負(fù)擔(dān)后續(xù)工作職能工作主體。購(gòu)物中心新店