安陽(yáng)恒基項(xiàng)目策略推廣方案

策略推廣方案安陽(yáng)恒基工程謹(jǐn)呈：安陽(yáng)市恒基置業(yè)

南京住友NanjingzhuyouCONTES

目錄一：營(yíng)銷(xiāo)背景二：工程本體分析三：工程定位思考四：推廣策略五：視覺(jué)表現(xiàn)附：商業(yè)定位建議(一)營(yíng)銷(xiāo)背景未來(lái)2-3年國(guó)內(nèi)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)〞向“高通脹、低增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)〞過(guò)渡的階段；房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響，也將處于調(diào)整期。宏觀市場(chǎng)分析下降期調(diào)整期2008年2010年？恢復(fù)期2009年政府減稅補(bǔ)貼中低收入者降低房地產(chǎn)交易流程環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等個(gè)稅起征點(diǎn)1600上調(diào)至2000元首次置業(yè)、改善型二套房首付門(mén)檻、按揭利率降低房?jī)r(jià)回落剛性購(gòu)房者支付能力達(dá)到置業(yè)水平；房屋性?xún)r(jià)比提高政策與市場(chǎng)轉(zhuǎn)變——走向調(diào)整期政策調(diào)整落定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的房?jī)r(jià)博弈達(dá)到平衡；今年三四月份各大城市樓市成交量普遍放大，但短期內(nèi)樓市仍將處于買(mǎi)方市場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)城市概況分析1、地理：安陽(yáng)市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與河北省邯鄲市相望，東與濮陽(yáng)市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。2、人口：年末總?cè)丝跒?42萬(wàn)人，常住人口為521.4萬(wàn)人。全市城鎮(zhèn)人口202.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為37.3%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13637元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)8%。農(nóng)村居民人均純收入5190元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)7.6%。3、綜合實(shí)力：2021年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1036億元，比上年增長(zhǎng)15.6%，人均生產(chǎn)總值到達(dá)12054元，在全國(guó)內(nèi)地城市GDP排名中位列第93位；地方財(cái)政一般預(yù)算收入34.6億元，比上年增長(zhǎng)19.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10009元，農(nóng)民人均收入3772元，分別增長(zhǎng)13.5%和17.1%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額574.7億元，貸款余額331.9億元，分別增長(zhǎng)9.8%和17%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為15.2：58.4：26.4，二三產(chǎn)業(yè)比重到達(dá)84.8%，全市正處于中期工業(yè)化加速開(kāi)展的新階段。目前，全市有中國(guó)名牌1個(gè)、河南省名牌產(chǎn)品19個(gè)、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品3個(gè)、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品41個(gè)。城市概況分析/經(jīng)濟(jì)開(kāi)展■從05年到08年安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一直保持著開(kāi)展15%左右的高速增長(zhǎng)。到08年正式突破1000億大關(guān)，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，安陽(yáng)在今后幾年將繼續(xù)保持較快的開(kāi)展速度。安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民的收入水平較高，增速較快，收入的增加而產(chǎn)生的大量需求將有待于進(jìn)一步釋放?！境擎?zhèn)居民人均可支配收入】從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)情況看，安陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民的收入水平比較高，在河南十八個(gè)市中排名第四位，僅次于鄭州、洛陽(yáng)和濟(jì)源。近幾年人均可支配收入顯著增加，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)了13637元，同比增長(zhǎng)8%。居民收入增加必然產(chǎn)生的大量需求，而這些將有待于進(jìn)一步釋放，其中包括在購(gòu)房消費(fèi)中的釋放?！矓?shù)據(jù)來(lái)源：安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒〕城市概況分析/經(jīng)濟(jì)開(kāi)展【城市發(fā)展方向】市中心鐵西工業(yè)區(qū)向東向南安東新區(qū)安南經(jīng)濟(jì)區(qū)從政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，城市南擴(kuò)南移，以東區(qū)發(fā)展為核心。城市概況分析/遠(yuǎn)景規(guī)劃安陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)特征■08年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54.3億元，同比增長(zhǎng)53.1%。其中住宅投資44.5億元，增長(zhǎng)78.2%。商品房屋施工面積668.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.3%。商品房屋竣工面積147.8萬(wàn)平方米，下降11.7%；商品房屋銷(xiāo)售面積191.3萬(wàn)平方米，下降18.4%?！?021年一季度春暖花開(kāi)，安陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)回暖跡象，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資57118萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.9%；增速高于全省平均水平9.9個(gè)百分點(diǎn)，總量和增速分別在全省排名第11位和第9位。投資增幅較1--2月有了明顯提高，增速比1—2月提高18個(gè)百分點(diǎn)。商品房、房改私房、原有私房等具有產(chǎn)權(quán)的住房比例到達(dá)95.41%。隨著居民家庭居住環(huán)境的不斷改善和居住面積日益增加以及物業(yè)效勞業(yè)的開(kāi)展，居住消費(fèi)將繼續(xù)成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。個(gè)案分析※京林·中央公園※開(kāi)發(fā)商河南京林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷(xiāo)企劃通和企業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地址易園東永明路與燈塔路交叉口規(guī)劃設(shè)計(jì)北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司售樓電/p>

交房日期一二期已經(jīng)入住，三期明年交房規(guī)模建筑面積30萬(wàn)平方米綠化40%戶(hù)型面積167-296㎡戶(hù)型格局3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

3室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

4室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

4室2廳2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)

5室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

5室2廳2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)

5室2廳3衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

6室2廳3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)

7室2廳3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)

核心賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)大盤(pán)、毗鄰易園、城市發(fā)展方向銷(xiāo)售均價(jià)4000

元/㎡個(gè)案分析※興安·香榭麗舍※開(kāi)發(fā)商興安投資置業(yè)(河南)有限公司行銷(xiāo)企劃——項(xiàng)目地址東風(fēng)路與永安街交匯處東北角規(guī)劃設(shè)計(jì)匠人國(guó)際(上海)上海詠境售樓電話0372-33688883369999

交房日期2010年上半年規(guī)模占地8萬(wàn)平方米綠化41.9%戶(hù)型面積125-290㎡戶(hù)型格局3室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

3室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

3室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

4室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

4室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

銷(xiāo)售均價(jià)3600

元/㎡個(gè)案分析※家天下※開(kāi)發(fā)商安陽(yáng)豫大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷(xiāo)企劃——項(xiàng)目地址紫薇大道與東工路交匯處向東50米規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電話0372-21388882996666

交房日期2009-12-31規(guī)模占地2.83萬(wàn)㎡建筑面積6.4萬(wàn)㎡綠化40%戶(hù)型面積100—185㎡戶(hù)型格局3室2廳

4室2廳銷(xiāo)售均價(jià)3500

元/㎡,地上兩層底商均價(jià)16000元/㎡，負(fù)一層均價(jià)3000元/㎡個(gè)案分析※凱悅?cè)A庭※開(kāi)發(fā)商安陽(yáng)賽格置業(yè)有限公司行銷(xiāo)企劃——項(xiàng)目地址燈塔路與紅旗路交叉口向東300米規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電555

交房日期2009-10-30規(guī)模多層1棟小高層2棟綠化40%戶(hù)型面積69-119㎡戶(hù)型格局2室2廳

3室2廳銷(xiāo)售均價(jià)3700

元/㎡個(gè)案分析※書(shū)香園※開(kāi)發(fā)商安陽(yáng)賽格置業(yè)有限公司行銷(xiāo)企劃上海莊麗項(xiàng)目地址安陽(yáng)市人民大道121號(hào)(六中對(duì)面)規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電話0372-50977775069999

交房日期09年底規(guī)模建筑面積7.41㎡綠化37%戶(hù)型面積66-164㎡戶(hù)型格局1室1廳1衛(wèi)0陽(yáng)臺(tái)

1室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

3室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)

銷(xiāo)售均價(jià)3700

元/㎡個(gè)案分析小結(jié)■隨著安陽(yáng)城市幅員東擴(kuò)，及老城區(qū)的升級(jí)改造，東區(qū)和老城區(qū)成為房產(chǎn)工程集中分布的區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域價(jià)格處于第一梯隊(duì)，均價(jià)集中分布在3300元/㎡—3800元/㎡?！霰景柑幱诶铣菂^(qū)板塊，距本案較近有書(shū)香園、家天下、凱悅?cè)A庭。均價(jià)在3500—3700元/㎡?！隼铣菂^(qū)工程體量普遍偏小，物業(yè)類(lèi)型以高層為主，市場(chǎng)接受主力戶(hù)型為80—90㎡兩房，110—130㎡三房。(二)工程本體分析工程概況本工程位于安陽(yáng)市老城區(qū)中心地帶，整個(gè)地塊規(guī)劃用地面積為2.51公頃，總建筑面積約13萬(wàn)㎡。場(chǎng)地位于東風(fēng)路與燈塔路交叉口東北角，緊鄰市人民公園，周邊區(qū)域生活設(shè)施齊全，居住氣氛濃厚，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。擬建成集創(chuàng)意商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)為一體的，具有新文化地域特色的高檔綜合性商住小區(qū)。該工程建成后將成為安陽(yáng)市區(qū)的地標(biāo)性建筑。也是安陽(yáng)市重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。工程規(guī)劃

總布局分為創(chuàng)意商業(yè)區(qū)與創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)。創(chuàng)意商業(yè)區(qū)由臨東風(fēng)路和燈塔路的4層商業(yè)樓、地下1層商業(yè)，以及商業(yè)街區(qū)組成標(biāo)志性建筑，對(duì)主干道東風(fēng)路的沿街景觀有著良好的視覺(jué)沖擊，也對(duì)老區(qū)的整體形象有著重要的作用。創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)在基地內(nèi)側(cè)，三排點(diǎn)板結(jié)合的商住樓，形成兩個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，私密性、安靜型較好。住宅布局注重日照及朝向的均好性。工程戶(hù)型■建議工程戶(hù)型為50-60㎡一房，80-90㎡兩房，100—140㎡三房，此為市場(chǎng)所廣泛接受的主力戶(hù)型?！鲚^大面積戶(hù)型盡量做到全明設(shè)計(jì)，南北通透，實(shí)屬難得?！雒繎?hù)各層空間實(shí)現(xiàn)自然過(guò)渡，公私分區(qū)，動(dòng)靜分開(kāi)。保證臥室的私密性與獨(dú)立性，每戶(hù)都具有良好的采光、觀景條件，主臥客廳空間寬敞，有些附專(zhuān)用衛(wèi)生間。優(yōu)勢(shì)：毗鄰273畝人民公園市中央核心地段區(qū)域配套成熟，交通便利32層地標(biāo)性建筑工程戶(hù)型、細(xì)節(jié)品質(zhì)劣勢(shì)：工程規(guī)模小，容積率高商業(yè)體量大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多已封頂時(shí)機(jī)：政府利好政策的公布，降低購(gòu)房本錢(qián)春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)回暖跡象明顯市政府規(guī)劃隊(duì)老城的升級(jí)改造威脅：區(qū)域投放量巨大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在持續(xù)城市重心東移，置業(yè)者更青睞東區(qū)板塊工程SWOT分析工程賣(mài)點(diǎn)提煉1、位置：安陽(yáng)市中心繁華地段，城市絕對(duì)核心，四通八達(dá)的交通。2、配套：所在區(qū)域在城市開(kāi)展的長(zhǎng)時(shí)間積淀下，擁有最完善的配套。3、環(huán)境：緊靠人民公園綠色天然氧吧，在安陽(yáng)市場(chǎng)絕無(wú)僅有。4、建筑：3棟32層地標(biāo)性建筑，簡(jiǎn)潔明快的外立面，挺拔疏朗的建筑造型，將成為安陽(yáng)市中心一道美麗的風(fēng)景線。5、戶(hù)型：精致一房、大兩房、小三房，既滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)根本需求，又防止了過(guò)大的戶(hù)型造成總價(jià)過(guò)高的劣勢(shì)。6、商業(yè)：2萬(wàn)㎡頂級(jí)商業(yè)配套，為置業(yè)者提供“一站式〞消費(fèi)的全新體驗(yàn)，足不出戶(hù)，將滿(mǎn)足您所有的生活需求。7、規(guī)劃：“人車(chē)分流〞、〞1軸—2區(qū)—3節(jié)點(diǎn)〞等規(guī)劃充分表達(dá)了“以人為 本〞的理念。(三)工程定位思考根據(jù)以上對(duì)工程的深入分析，通過(guò)對(duì)核心賣(mài)點(diǎn)的提練，確定以下推廣思路賣(mài)出不同人類(lèi)天生對(duì)“不同〞感興趣。只要能將產(chǎn)品賣(mài)出“不同〞，就能獲得消費(fèi)者的快速“認(rèn)知〞。這是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者認(rèn)知的最有效方法。將差異放大再放大在消費(fèi)者心目中，差異就代表優(yōu)勢(shì)，而且是優(yōu)勢(shì)積累。競(jìng)爭(zhēng)選擇的核心機(jī)理是“差異〞，而非更好。營(yíng)銷(xiāo)較量的背后不是賣(mài)得更好，而是賣(mài)不同，因?yàn)樵谙M(fèi)者心目中顯著的不同就是優(yōu)秀。在前期營(yíng)銷(xiāo)推廣中，需要把差異放大再放大，重復(fù)再重復(fù)！工程差異化定位整合策略的最大意義是挖掘優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合產(chǎn)品規(guī)劃整合出強(qiáng)大市場(chǎng)生命力的產(chǎn)品核心價(jià)值。273畝的人民公園，無(wú)疑是成就品質(zhì)居住最根本最重要的元素。公園決定了我們不一樣的生活方式，公園是品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)符號(hào)。我們必須明確的是本案區(qū)別于其他工程最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是人民公園。人民公園作為城市不可或缺的組成局部，見(jiàn)證了安陽(yáng)城市的開(kāi)展，蘊(yùn)涵了歷史文化，是一種假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)、需要開(kāi)掘和追尋的內(nèi)在，它更像是一種基因，隱沒(méi)在城市的血液中。可以說(shuō)，人民公園積淀著安陽(yáng)城市的文明。那么公園式居住時(shí)什么樣的一種生活，首先從案名上給人們一種對(duì)們好生活的向往和憧憬！工程核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)美景天城■工程毗鄰人民公園，推窗即覽無(wú)限美景,32層地標(biāo)建筑也將成為城市中一道美麗的風(fēng)景線；■“天城〞讀起來(lái)朗朗上口，大氣磅礴，居中央而傲視四方，天下風(fēng)云帷幄在胸。主推案名備選案名1、恒基·城市花園這里是安陽(yáng)城市最美麗的地方，有遮道的參天大樹(shù)，也有四季不同的鮮花。2、恒基·四季花城出那么繁華，入那么自然，這里是都市中的世外桃源，四季長(zhǎng)青，鮮花常伴。3、恒基·公園道以開(kāi)發(fā)商名字為前綴，在推廣工程的同時(shí)不斷加強(qiáng)品牌的樹(shù)立；“公園道〞代表著一種全新的生活理念，安陽(yáng)公園豪宅時(shí)代開(kāi)啟。4、綠洲銀郡毗鄰人民公園273畝浩瀚綠洲，城市天然綠肺銀，古代上層社會(huì)所用器皿多為銀制，象征尊貴的身份與地位，郡，古時(shí)對(duì)軍事重鎮(zhèn)的一種稱(chēng)呼，也做府邸的尊稱(chēng)。5、一品中央品，工程由三棟高層組成。一品，意指工程品質(zhì)鶴立雞群，獨(dú)占鰲頭，中央，工程地處城市絕對(duì)核心，同時(shí)暗合城市精英居中央，帷幄四方的心理訴求。定位廣告語(yǔ)思考本案地處安陽(yáng)城市幅員絕對(duì)核心，可以這樣說(shuō)，將安陽(yáng)市地圖對(duì)折、對(duì)折、再對(duì)折，正是本案所處的位置。周邊人民大道、文峰大道、東風(fēng)路三大城市主干道合圍，四通八達(dá)，暢至全城。附近學(xué)校云集，政府機(jī)關(guān)林立，賓館、商場(chǎng)、醫(yī)院應(yīng)有盡有。放眼望去，給人的感覺(jué)是整個(gè)城市很平，沒(méi)有顯著的標(biāo)志性建筑。另一方面，人民公園周?chē)驗(yàn)橥恋叵∪?，缺少高品質(zhì)的小區(qū)。出那么繁華，入那么自然，是每一個(gè)都市人的居住夢(mèng)想，本案正是載著這樣的居住夢(mèng)想應(yīng)運(yùn)而生的。納公園景觀為私人珍藏，是一種美好的愿望，也是一個(gè)奢侈的夢(mèng)想。那么我們給城市一座地標(biāo)，為城市精英圓一個(gè)奢侈的夢(mèng)！工程定位中央地標(biāo)公園華宅備選：人民公園旁/精英旗幟/地標(biāo)豪宅階段推廣主題擬定1、導(dǎo)入期：中央地標(biāo)，公園華宅人民公園旁/精英旗幟/豪宅地標(biāo)2、開(kāi)盤(pán)期：在安陽(yáng)，人民公園只有一個(gè)在安陽(yáng)，美景天城只有一個(gè)3、強(qiáng)銷(xiāo)期：103米摩天地標(biāo)，城市精英旗幟273畝私家花園，豪宅終極奢想他們是社會(huì)的中堅(jiān)分子，他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新富層，平日奔波忙碌，從內(nèi)心渴望生活享受，但找不到適宜的空間和方式。他們喜歡：正直、老實(shí)、親切的朋友/令人感覺(jué)溫馨、毫無(wú)拘束感的場(chǎng)所一切無(wú)農(nóng)藥的食物/留意及關(guān)心與環(huán)境保護(hù)有關(guān)的事物/熱愛(ài)本身的工作，及獨(dú)特地享受生活。所以，用“品味〞這樣的概念進(jìn)行劃分很難；用年齡來(lái)劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：對(duì)美好生活的追求從未停止。目標(biāo)客戶(hù)寫(xiě)真■他們是身價(jià)不菲的商務(wù)人士他們需要在這里有一處自己的商務(wù)行宮；■他們?cè)诟浇鼘W(xué)校任教〔如：六中、十中、燈塔路小學(xué)〕的青年教師?！鏊麄?cè)诟浇鐓^(qū)內(nèi)已經(jīng)置業(yè)的，現(xiàn)在需要為孩子或者父母置業(yè)的人士?！鏊麄兪峭獾馗鞍碴?yáng)工作的企業(yè)高管，經(jīng)常性的在安陽(yáng)居住，需要一個(gè)固定居所?！鏊麄円呀?jīng)有過(guò)一次置業(yè)經(jīng)歷的成功人士，現(xiàn)在因?yàn)樘厥庖?，需要一個(gè)高檔的私人空間?！鏊麄?cè)诟浇鼜臉I(yè)的個(gè)體商戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主，如人民大道、東風(fēng)路、燈塔路兩側(cè)的商業(yè)，以及局部專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等?！鏊麄兪蔷植客顿Y客戶(hù)，或者擁有大量的流動(dòng)資金，或者是投資與居住雙重選擇者。目標(biāo)客戶(hù)界定(四)推廣策略處于初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者容易受到廣告和工程形象的左右；同時(shí)由于城市規(guī)模相對(duì)小，人口相對(duì)少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹(shù)立工程的品牌，這種品牌不單是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在工程的包裝推廣過(guò)程中，積累建立工程知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷(xiāo)售。首先樹(shù)立工程品牌/公司品牌；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起公司品牌/工程品牌，從而可到達(dá)通過(guò)口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)工程的快速而穩(wěn)定銷(xiāo)售的目的。對(duì)已經(jīng)形成的工程〔和公司〕品牌通過(guò)適當(dāng)?shù)耐茝V，以保持工程/公司的形象，保證當(dāng)期和后期工程的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，并有利于公司可持續(xù)開(kāi)展。推廣分析推廣擬定思路目標(biāo)客群全市居民目標(biāo)客群細(xì)分節(jié)奏推廣，針對(duì)傳達(dá)創(chuàng)知名、打品牌，樹(shù)形象穩(wěn)固品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷(xiāo)售穩(wěn)定推廣，針對(duì)傳達(dá)廣而告之，強(qiáng)行灌輸品牌實(shí)施手段新聞宣傳攻勢(shì)：根據(jù)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造新聞熱點(diǎn)，展開(kāi)新聞宣傳攻勢(shì)；媒體軟性炒作：建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價(jià)值與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念滲透；政府公共關(guān)系：利用政府的重視支持，進(jìn)行推廣；客戶(hù)通訊滲透：企業(yè)文化在客戶(hù)層面的深入滲透；〔中后期〕企業(yè)人物包裝：接受媒體專(zhuān)訪，發(fā)表各類(lèi)有深刻思想的文章；營(yíng)造業(yè)內(nèi)影響：積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會(huì)、沙龍及權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)評(píng)比；組織公益活動(dòng)：提升知名度，塑造公眾層面良好的品牌美譽(yù)度；報(bào)紙平面廣告：工程形象相對(duì)直觀的展示；分期推廣策略開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷(xiāo)售導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期品牌培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成開(kāi)盤(pán)之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作品牌塑造強(qiáng)勢(shì)入市產(chǎn)品形象確立立體廣告攻勢(shì)品牌維護(hù)快速銷(xiāo)售各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)展示主流媒體廣告品牌提升銷(xiāo)售促進(jìn)各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：節(jié)假日活動(dòng)〔如五一、六一、元旦〕；工程進(jìn)程〔如奠基、開(kāi)盤(pán)、封頂、入住等〕給客戶(hù)一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠〔如打折、贈(zèng)送…等〕刺激購(gòu)置欲望；采取一定的措施，鼓勵(lì)老客戶(hù)帶新客戶(hù)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)展商利用自身資源，組織團(tuán)購(gòu)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)制造熱銷(xiāo)氣氛，刺激客戶(hù)落訂現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)目標(biāo)人群：選擇目標(biāo)客戶(hù)或意向客戶(hù)進(jìn)行有針對(duì)性的推廣，到達(dá)“一對(duì)一〞的推廣目的，增強(qiáng)推廣的效率。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要制造熱銷(xiāo)局面，并借勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭(zhēng)一炮走紅總體價(jià)格策略低開(kāi)高走增加銷(xiāo)售速度快速回籠資金讓客戶(hù)感受到工程增值給客戶(hù)緊迫感小幅提價(jià)快頻調(diào)整總體價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略策略目標(biāo)建議初期入市價(jià)格定在3700元/㎡，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)媒體選擇媒體類(lèi)型受眾有線電視戶(hù)外廣告交通電臺(tái)電視報(bào)報(bào)紙安陽(yáng)日?qǐng)?bào)有車(chē)族受眾面廣公務(wù)員受眾面廣車(chē)身廣告受眾面廣覆蓋面廣媒體細(xì)分畫(huà)面要求主要訴求要有教強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力路線選擇形象、案名、聯(lián)系電話戶(hù)外廣告交通電臺(tái)主要訴求形象、案名、電話表達(dá)要求語(yǔ)言簡(jiǎn)練、易記、有感染力時(shí)段選擇上下班時(shí)段，收聽(tīng)高峰樓頂廣告牌、燈箱、單立柱等媒體細(xì)分線路選擇主要訴求交通干道和交通樞紐、商業(yè)中心等人、車(chē)流較大的位置線路選擇形象、案名、聯(lián)系電話車(chē)身廣告有線電視主要訴求形象、案名、開(kāi)盤(pán)信息、電話應(yīng)用方法開(kāi)盤(pán)或階段性開(kāi)盤(pán)或大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)段選擇收視率高的黃金時(shí)段城市公交黃金線路媒體細(xì)分畫(huà)面要求開(kāi)盤(pán)初期可采用整版主要訴求符合項(xiàng)目高檔特性，要有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力版面選擇前期以形象為主，后期以賣(mài)點(diǎn)為主報(bào)紙廣告視覺(jué)表現(xiàn)附：商業(yè)定位建議商業(yè)局部背景分析1、2萬(wàn)平米的商業(yè)體量已經(jīng)不是社區(qū)型的概念了，只有區(qū)域甚至城市級(jí)的商業(yè)輻射面才能夠支撐起該工程體量。2、本商業(yè)是市中心大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)該可以扛起區(qū)域商業(yè)中心的旗幟。但整體區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，大型商場(chǎng)林立，競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，所以局部的商業(yè)輻射范圍要擴(kuò)大到整個(gè)市區(qū)，并且該局部商業(yè)的定位要有特色具備差異化的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。3、本案毗鄰273畝人民公園，東風(fēng)路、人民大道、文峰大道三大城市主干道四周?chē)?，每日人流量約10萬(wàn)左右，假設(shè)每天有5%的人在此消費(fèi)，每人消費(fèi)100元，那么每日本案商業(yè)營(yíng)業(yè)額保守估計(jì)將到達(dá)50萬(wàn)元左右。鐵西區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)文峰區(qū)北關(guān)區(qū)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)總體市場(chǎng)分析本案位于安陽(yáng)市的核心商業(yè)區(qū)，它吸引了來(lái)自安陽(yáng)市各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群，是一個(gè)城市型的商圈，另外他還輻射到安陽(yáng)市周邊的縣鎮(zhèn)，吸引這局部客群前來(lái)購(gòu)置消費(fèi)，該商業(yè)中心區(qū)在安陽(yáng)具有唯一性和不可替代性。商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃本案負(fù)一層與地上四層均為商業(yè)局部，總建筑面積22522㎡。1、工程的商業(yè)局部功能內(nèi)涵設(shè)定

STREETMALL〔休憩式商業(yè)街區(qū)〕——購(gòu)物、餐飲、潮流的樂(lè)園

2、工程功能定位：

以提高居民品質(zhì)生活消費(fèi)為目標(biāo)的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場(chǎng)

3、定位思路解析：

人民公園區(qū)域是安陽(yáng)市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費(fèi)習(xí)性都屬于相對(duì)較高的水平。而工程處于該地塊的核心位置，是整個(gè)人民公園商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。在工程產(chǎn)品培育期間，需要大量的市場(chǎng)沖擊率高的主力店領(lǐng)航，以群眾民生商業(yè)為主共同經(jīng)營(yíng)，即容納局部接近于品質(zhì)生活的商務(wù)商業(yè)，伴隨整體消費(fèi)水平提高，以最終實(shí)現(xiàn)代表性精致人居品質(zhì)生活商業(yè)中心的目標(biāo)。即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費(fèi)的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費(fèi)需求。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本工程商業(yè)局部產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原那么：

1〕最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，到達(dá)促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；

2〕保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；

3〕積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn)；

4〕有效吸引客戶(hù)，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場(chǎng)口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議通過(guò)下沉廣場(chǎng)把人群聚集起來(lái)，引入地下一層豎向空間具有趣味性，空間相對(duì)完整，可組織中型功能區(qū)塊，也可靈活劃分單位面積，利于二次裝修，主要業(yè)態(tài)為中小型零售商鋪或精品超市。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議/地下一層地上一層二層：交通便利，直接面對(duì)大量人流，作為臨街店面具有商業(yè)昭示性與強(qiáng)大的消費(fèi)吸引力，與人民公園毗鄰，地理位置優(yōu)越，帶來(lái)大量消費(fèi)人群。以品牌商家、中型餐飲為主要業(yè)態(tài)，臨街廣場(chǎng)點(diǎn)綴綠樹(shù)，小品，休閑座椅，各個(gè)空間節(jié)點(diǎn)形成不同的主題環(huán)境，使購(gòu)物人群始終保持新鮮愉悅的心情，為商業(yè)提供一個(gè)絕佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議地上一樓沿東風(fēng)路屬于最正確商業(yè)位置，建議引進(jìn)國(guó)際頂尖知名品牌服飾，珠寶、化裝品如：雅戈?duì)?、登喜路、路易威登、雅?shī)蘭黛、勞力士名表等推薦理由：以上品牌都屬于國(guó)際知名品牌，它們的進(jìn)駐將極大地