定位華新房地產(chǎn)尚城項目市場定位報告

HYPERLINK"""錫林浩特華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錫林浩特華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華新房地產(chǎn)有限責(zé)任公司尚城項目市場定位報告器艷店齊瞇摔酸街程獨順勉把替替狡由寒20閣15搏-7賤-6榆錫盟貞房地膨產(chǎn)宏索觀市媽場分勿析掩第一俘節(jié)珍條拒宏觀猶經(jīng)濟(jì)籍環(huán)境咐對房絡(luò)地產(chǎn)段市場筍的影恒響孫房地幼產(chǎn)顏行業(yè)弄涉及礙并涵靜蓋了衫建筑爛業(yè)、撤建材粗業(yè)以椒及冶秘金、應(yīng)化工對、輕緊工等甜多個體行業(yè)躺，是齊以生愛產(chǎn)和賀經(jīng)營丙房地效產(chǎn)為為最終序產(chǎn)品費的產(chǎn)穗業(yè)，完是市洞場經(jīng)旦濟(jì)不歡斷發(fā)蔬展，若產(chǎn)業(yè)灶類別白逐步黑細(xì)化映的產(chǎn)芝物?？郯l(fā)展熟房地駛產(chǎn)行暮業(yè)，結(jié)不僅兵可以責(zé)為社韻會提墨供足粉夠、史適銷逼的商慶用與綱民用止住房閱，更赴重要溝的是嗽能夠政刺激枝個人螺消費照和投緣資，指從而膽為國籍民經(jīng)鳥濟(jì)帶脈來新還的增繩長。輝一、針我國外宏觀讓經(jīng)濟(jì)史運(yùn)行玩態(tài)勢乒良好蝕19仔95蝕至失20狠00揉年，銅錫盟囑經(jīng)濟(jì)鈔年均窮增速賭達(dá)到情10臭%賓；全視市國初民生阿產(chǎn)總猶值累錦計超飛過常10狠00謹(jǐn)億元胸。泊20練00鞏年國技內(nèi)生隙產(chǎn)總五值大頃幅增咸長，同GD蛾P(guān)簽的年遠(yuǎn)度增尋長率拒達(dá)到齊了笛8%郵，工涂業(yè)增氧加值錫增長盜率達(dá)贈到了踏11估.4焰%懇，畫主要閱歸功笨于高存科技度產(chǎn)業(yè)育的發(fā)局展。略20尾01菌年前矩三季鎮(zhèn)度我積國經(jīng)句濟(jì)繼各續(xù)保恨持適盒度增恭長，愿前三吹個季摩度畜GD榜P慮增長肉率仍抗然達(dá)截到了馳7.構(gòu)6%蛇。國托內(nèi)生稱產(chǎn)總創(chuàng)值實樹現(xiàn)托12帝10于1齡億元查，按銷可比欄價格任計算塘比去印年同玩期增放長暗7.音6%四，增龍幅比授去年且同期睡慢才0.西4磚個百行分點笛，但與比去贈年第馳四季緒度快霧0.乓2逼個百黑分點固，呈鋼現(xiàn)出傾持續(xù)傭穩(wěn)定秩增長沿的態(tài)悟勢。辣盡管卸因粒受預(yù)“渾9.批1癢1牙”擋恐怖堵襲擊距事件獄影響儉，第此四季驢度我泊國經(jīng)已濟(jì)增錫長還嶼會繼望續(xù)放稿慢，折但在伐申奧桶成功蹦及加限入酸WT饅O巡的利收好消舅息的務(wù)刺激伙下，鞭在積足極財鉗政政惠策的扣支持竭下，欺全年呈GD柴P逗增長受率仍快可望局達(dá)到筆7.交3%圓左右賽。根咬據(jù)我千國經(jīng)周濟(jì)的表景氣梯周期充和對句更加迷積極踐的財是政政贏策的贈良好頌預(yù)期牙，預(yù)示計我嚷國經(jīng)等濟(jì)仍孕將實拐現(xiàn)酷7%輪左右侮的增躲長，恰大大斗高于涌世界凈平均禿增長塊水平暫。滿20纏01障年溫-2嚴(yán)01槽0冊年贊錫盟寫實際盞國內(nèi)送生產(chǎn)頁總值俯的平臘均增武長率訴的目告標(biāo)為瞧9%疲。烈二、紗宇當(dāng)前伸宏觀娛經(jīng)濟(jì)廊運(yùn)行弟對房吉地產(chǎn)憂投資年的影眼響毅20泳01怨年擾1-革7則月，碌錫盟翅房地埋產(chǎn)租開發(fā)冊投資壯額達(dá)鍬到括52兄.6只5園億元滿，同式比增斧長詳58刊.9本%探，投英資旺括盛，檢并繼丑續(xù)以攔加速促度增猜長。促其中猜住宅暫投資英額為仇30鄉(xiāng).8哭7吧億元乏，同蜜比增造長炕56寨.9荷%亦，辦疲公用里房投步資爭22好.6搬5繡億元瘦，商殖業(yè)用即房開茶發(fā)投測資筋13雪.4防5毯億元好。默錫盟險商品繡房新旺開工耕面積探1-垃7何月為指35謀6喇.7現(xiàn)萬平運(yùn)方米帖，同施比增墳長吊91早.8韻%碗；其送中住映宅為棄10沖0史.1具萬平叉方米知，辦庫公用倉房達(dá)萬到謝55每.5循萬平搭方米厘，較蜓去年拉同期椒均有邪大幅必增長輛。辦娘公用死房增擺幅尤也為顯當(dāng)著。擔(dān)20奧01筐年榆1-啦7仍月，扒錫盟井商品獸房施已工面蝦積為理29頃8裝.5駐萬平稻方米寺，比騰上年浙同期茄增長旺34域%棗，其切中住凡宅緣15漂6端.4誘萬平赤方米詞，同流比增綢長虛46粥.5蜓%來；商合品房慈竣工復(fù)面積夏15多0按.7鑄萬平濕方米析，同槳比增占長斤4.員2%腿，其奏中住勉宅竣朝工粥16血1倡.8鳳萬平互方米喚，同恒比增悟長孫8.宅8%御。商紋品房已實現(xiàn)澡銷售慎面積貴19違9么.9坡萬平傷方米召，同婦比增強(qiáng)長箱14兄.4仍%胡，住畏宅類烈物業(yè)渠銷售河面積絲為毅15敬6掀.3慚萬平畝方米甚，同決比增聲長浸13瞇.3憑%良。商塔品房遭銷售爬額達(dá)丘到院56座.3翻6靈億元姥，住貴宅銷結(jié)售剃41蔽.6煤0信億元找。同童時隨那著中帖關(guān)村捎西區(qū)咬及各索大科克技園夜區(qū)建術(shù)設(shè)的棟展開邊、九歡月紛錫盟錫新病區(qū)規(guī)陶劃的貓正式績公布幕、格新區(qū)禿地區(qū)忘商務(wù)剝氛圍踢的逐責(zé)步形遙成，野該類陽物業(yè)多的供禍應(yīng)量壽將在狗五至酒六年選內(nèi)穩(wěn)它步放啟大，欣目前穴市場火對此途持中盾長期高看好侍的態(tài)扭度。兄20劑01歇年長10哀月統(tǒng)更計資僚料表膠明，繁房地濁產(chǎn)投罰資繼啊續(xù)保首持高腥速增璃長。寺全市超完成繩房地華產(chǎn)投叛資沉18飛6形億元慮，同近比增煎長拐51錫.4板%械。房偵地產(chǎn)陽投資護(hù)占全達(dá)社會警投資訂的比虛重達(dá)筒到荷52繁.1命%提，對里全社運(yùn)會投償資增領(lǐng)長的戲帶動大作用覆高達(dá)召98斯.8勺%葬。商酒品房在市場帥供需荒兩旺熱。鼓1冊－扭10紗月，放全市材商品獸房累纖計竣苦工面猜積意56濱6.楊3竊萬平煮方米漏，同慶比增錄長句41寬.9各%動；其攀中住客宅字20盜1算.6臺萬平券方米險，增礙長躲47蹤.5歉%昂。商虜品房魄銷售絨面積安16畫8輸.6醬萬平強(qiáng)方米導(dǎo)，增誦長閉19緩%輛，增共副形齊勢尤級為顯魔著。咸三、附加入推WT尼O惹后中甲國房高地產(chǎn)荷所面駕臨的爆挑戰(zhàn)婚在污1窮月份許召開盲的全束國房鍛改與監(jiān)房地乒產(chǎn)工可作座憑談會晴上，碌建設(shè)稍部副腫部長激宋春別華就災(zāi)我國翻住宅票和房沿地產(chǎn)可業(yè)所剛面臨維的問爛題談幟了四劣個方護(hù)面，麥即跑“碼抓住探發(fā)展耳機(jī)遇真、加句快結(jié)災(zāi)構(gòu)調(diào)遮整、剩堅持銜科技卻創(chuàng)新彼、推叫廣信霉息技懸術(shù)野”窗，這圈也是倒房地缺產(chǎn)業(yè)蘭及其嚇相關(guān)惡產(chǎn)業(yè)兇在入傍世過饞程中搖所要思面對劫的挑工戰(zhàn)。考倉入世第對國據(jù)內(nèi)房娛地產(chǎn)助業(yè)的異沖擊識主要阻表現(xiàn)遺在兩存?zhèn)€方嶺面：炊結(jié)構(gòu)育調(diào)整誦和企軌業(yè)競喝爭薄。結(jié)服構(gòu)調(diào)磁整是炊指入裹世后絞我國封的房濤地產(chǎn)耐業(yè)在些產(chǎn)業(yè)醬結(jié)構(gòu)孔上不恩但要捕適應(yīng)燃國內(nèi)核市場賺的發(fā)厲展，額也要伸適應(yīng)嗚國際柔市場聰經(jīng)濟(jì)慈的發(fā)鋒展，競同時鞋還要盈不斷幫地進(jìn)截行新副的動緒態(tài)調(diào)寨整，擁無論簡是住那宅項矩目、羊商業(yè)僻用房飛或工贊業(yè)用漫房，村從選論址、乎立項漢、設(shè)播計、惜建設(shè)蘿及銷蛙售各青個環(huán)外節(jié)都納要考旦慮是擴(kuò)否符勤合入桂世后泳的需根要。意否則獲，就寶要產(chǎn)配生結(jié)副構(gòu)性客的矛蹈盾，伙出現(xiàn)費空置拔現(xiàn)象屑，企肢業(yè)也來會遭創(chuàng)到市療場的枕無情憑淘汰定。其灑次，勁入世享后房恒地產(chǎn)剃業(yè)會顛面臨五更激氧烈的呈商業(yè)梁競爭頭。隨愚著市纖場的碑逐步跪開放屆，房頁地產(chǎn)診行業(yè)現(xiàn)也會奉步入燒國際斜化的鄭軌道儉，逐罰步實療行法請制化然、證鍛券化或、市尺場化羊，但嚼畢竟雙我國革的房汽地產(chǎn)勺業(yè)在匹這一蛾進(jìn)程館中還灘剛剛妻開始坐，基肥本上案還屬水于粗慮放經(jīng)柜營的壞模式血，勞獨動率板低下聞，產(chǎn)使品品蝦種單糕一，顧從業(yè)沫人員匪年均泡竣工晨面積貌僅是踏發(fā)達(dá)脈國家灰的趁20碧%喂，勞觀動生禾產(chǎn)率哥僅為瓶發(fā)達(dá)戀國家愉的掠30亞%眼－瓣50謹(jǐn)%方，而掘單位垂能耗謀卻是鑼發(fā)達(dá)緩國家訪的橫3嫌倍。榆入世酒后，憑可以監(jiān)肯定通我國狠的開趕發(fā)企逗業(yè)在冒最初融的競?cè)闋幹蟹嗣鎸φ虈鴥?nèi)汪和國匙際經(jīng)摩濟(jì)的兇動態(tài)呼的影剃響，顯將處療于不棗利的皺競爭懂地位才。一縣些規(guī)弊模較島小、亮管理練水平響低、疫技術(shù)枝落后霸、人四才匱辟乏、斗效益戀低下上的房自地產(chǎn)紡企業(yè)膝恐怕臨要遭述淘汰艘。另嫁一方診面，缺競爭剖也會狂帶來驢兼并英與重甜組，汪整合障出大橫的房壘地產(chǎn)參開發(fā)材企業(yè)掩，產(chǎn)預(yù)生規(guī)錦模經(jīng)姥濟(jì)，凳促使紙國內(nèi)斬的大昨房地脹產(chǎn)企韻業(yè)走歐向國否際經(jīng)固濟(jì)的萄舞臺里。棚第二拼節(jié)壟碗鑼國家偷相關(guān)規(guī)政策找對住塞宅產(chǎn)但業(yè)的腹影響搬為了編提高繳百姓肝的住匆房質(zhì)題量和稅水平菜，拉吵動國笛民經(jīng)字濟(jì)增活長，氣建設(shè)負(fù)部幾曉年前簽就提餡出了霧要讓乓百譯姓利“膠愿意嗽買房覺、買俱得起敢房、層買放傲心狹房成”寬的發(fā)訓(xùn)展住鵝宅產(chǎn)直業(yè)的淺三個艇步驟傻。以共這悉“虛三個孤步蟻驟督”瞇為基明礎(chǔ)，曾國家旁相繼艷出臺倒了一粒系列樓有利物于住疑宅產(chǎn)貧業(yè)發(fā)箭展的伶政策懇，全睡國各府地根番據(jù)各浸自實勵際，傘也相刑應(yīng)頒建布實誤施了購有關(guān)排政策望，使孝住宅途產(chǎn)業(yè)頓在近勵年的禾國民掉經(jīng)濟(jì)搶中發(fā)騰揮了烈積極治作用已。作恥為發(fā)踢展住火宅產(chǎn)描業(yè)的私龍叮頭流—色—弓房地當(dāng)產(chǎn)業(yè)仁，只餃有及假時、僵準(zhǔn)確暫地把必握每桶項政維策的君精神揭實質(zhì)隙，才抖能為親國家屑發(fā)展肅住宅扣產(chǎn)業(yè)革做出核貢獻(xiàn)驕，為衡企業(yè)沫求得嶄可觀腫效益幼。一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策1998年，國家全面停止福利（實物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個人“掏腰包”買房的事實，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會共識。據(jù)資料統(tǒng)計，個人購房占新建商品房的比例，1996年為53%、1997年為64%、1998年為68%、1999年為70%多，2000年又上升到85%以上。針對貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時，重點對率先實施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷售打開了新局面。二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策雖然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房價格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動起來，在國家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟(jì)實力，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。2000年6月28日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。在由哈爾濱市開發(fā)辦組織的“首屆57家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對百姓主動買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。據(jù)經(jīng)濟(jì)專家分析，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在今年出現(xiàn)了“拐點”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP增長做出貢獻(xiàn)。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。2013年錫盟房地產(chǎn)市場預(yù)測錫盟房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但2013年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。

錫盟居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。2013年錫盟房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢必會超過2012年的供應(yīng)量?？蛻糍彿繉⒏鼮樯髦?，低價位項目中，以自住為目的的購房者比例將會增加，高價位項目中，投資型客戶比例將會上升。

客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。

2012年錫盟房地產(chǎn)市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾2013年無法得到較大改觀。2013年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。2013年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。

入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。2013年經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。第二章區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況尚城生活，緊鄰錫林浩特市政府等十余家黨政機(jī)關(guān)，距新建市醫(yī)院、六中、芳草小學(xué)舉步之遙。近觀錫林河景觀帶，優(yōu)享新區(qū)核心發(fā)展遠(yuǎn)景。二、周邊物業(yè)狀況學(xué)校：芳草小學(xué)銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院：市醫(yī)院三、人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是錫盟新區(qū)，隨著錫盟的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項目周邊生活配套成熟。隨著中國加入WTO和CBD商圈的形成，這一地區(qū)開發(fā)了大量商住兩用的公寓和甲宅，形成依附于CBD的勁松商圈，許多CBD的白領(lǐng)和小型公司在這里購房。第一節(jié)本項目SWOT分析一Strength（優(yōu)勢）位置優(yōu)勢，本項目位于CBD幅射地區(qū)，緊鄰政府機(jī)關(guān)單位，屬于行政一條街，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場及成型的居民住宅小區(qū)。設(shè)計尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項目的風(fēng)險。在建項目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹立健康的市場形象，對銷售有促進(jìn)作用。二、Weakness（劣勢）項目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計帶來一定難度。周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。項目區(qū)內(nèi)原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。三、Opportunity（機(jī)會）中國加入

WTO后，對房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機(jī)會，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場購買力。市場對投資型的物業(yè)寄求增加?？蛻魧幼…h(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。本項目可根據(jù)本地區(qū)市場需求進(jìn)行全新的包裝定位。四、Threat（威脅）項目竣工周期晚于周邊在建項目。區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項目會產(chǎn)生一定影響。區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。客戶群體需求分析主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類別細(xì)分1、職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)22.4% 商業(yè) 14.4%房地產(chǎn)業(yè)12.2%文化行業(yè)11.1%信息行業(yè)6.6%金融行業(yè)5.5%醫(yī)療行業(yè)5.2%其它22.6% 2、家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，值得注意的是獨身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位 1、年齡構(gòu)成 35.8%的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來2—3年錫盟房地產(chǎn)的重要客戶。 2、家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。表明錫盟居民大部分收入并不高，但錫盟很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計值不能完全準(zhǔn)確的反映錫盟居民的實際收入情況。第二節(jié)主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析一、購房時間、動機(jī)及關(guān)注因素 1、購房時間66.3%的被調(diào)查者計劃在2年內(nèi)購房，另有17.2%的被調(diào)查者計劃在2—3年內(nèi)購房。計劃在3年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計達(dá)83.5%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，并計劃在近期買房，因此未來的2—3年內(nèi)錫盟居民對住宅的需求仍較大。 2、購房目的48.4%的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住，22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。購房用作投資、商住比例明顯提高。 3、購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價格23.5%位置16.7%交通14.9%物業(yè)管理10.4%戶型9.2%社區(qū)環(huán)境7.1%配套設(shè)施6.8%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢5.7%房屋質(zhì)量5.7%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，應(yīng)注重房屋價格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 1、購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，20.4%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70-130平方米。 2、購房時戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。合計達(dá)86.9%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。第三節(jié)主導(dǎo)客戶群對價格的承受力分析一、單位價格需求65.7%的被調(diào)查者接受3000—4000元/㎡的房價，30.4%的被調(diào)查者接受4000—6000元/㎡的房價。結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在21—40萬元間，其次為40—78萬元間，說明目前錫盟居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價間有一定差距。二、貸款額度選擇付款方式三、首期的承受能力首付能力上述分析表明，目前錫盟購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。人們購房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時滿足生活各個方面的需求。第四章項目定位分析一、影響項目定位的因素1、土地價值分析項目地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計2、需求分析總需求較樂觀高品質(zhì)住宅需求大需求面積逐漸變小3、供給與競爭態(tài)勢區(qū)域內(nèi)供給量較大土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力入市時機(jī)較為關(guān)鍵二、項目市場定位描述本項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：22.5萬平方米總占地：1.53公頃綠化率：30%容積率：4.8地上建筑面積：73440平方米商場：11750平方米其余為公寓：地上車位：63輛自行車：466輛 2、整體功能布局建議項目規(guī)劃為：雙層復(fù)式洋房、電梯美宅、繁華商業(yè)街、頂級幼兒園及唯美園林整個社區(qū)采用圍合式建筑方案公寓采用板式高層圍合社區(qū)中央空間三、目標(biāo)客戶群體描述2、公寓目標(biāo)客戶群體：投資型買家首次置業(yè)的白領(lǐng)階層單身貴族知名企業(yè)高層管理人員的工作居所外企置業(yè)留學(xué)歸國人員項目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議本項目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時可利用景觀軸線法加以控制。鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。提倡戶型細(xì)部設(shè)計，盡可能在戶型的單體設(shè)計方面挖掘設(shè)計潛力。二、外觀設(shè)計建議在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識別。立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過設(shè)計達(dá)到的高品質(zhì)的感覺?？紤]到錫盟客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極為重要。在立面造型設(shè)計上不要賦予建筑過多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。我公司根據(jù)目前市場標(biāo)準(zhǔn)和項目形象定位建議： 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計建議公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積在產(chǎn)品設(shè)計中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。在某些空間設(shè)計中，如果確有極強(qiáng)烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳2025--35餐廳8--10廚房3--55--8衛(wèi)生間5-66-8主臥13--1516-18次臥10-13儲藏室22--4四、配套設(shè)施建議1、公寓必要的智能設(shè)施出入口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表住戶報警系統(tǒng)物業(yè)計算機(jī)管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議建議裝修價格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價為800元/平方米。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：戶門：高級裝飾三防門或高級木門廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚外窗：鋁合金雙層中空噴塑室內(nèi)：墻面：高級環(huán)保乳膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實木地板。公寓的服務(wù)配套設(shè)施會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時便利店七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理的水平能影響項目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價格。物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響知名的物業(yè)管理公司將成為項目預(yù)售的賣點，并帶來部分客戶資源。價格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要。定價原則市場定位決定物業(yè)價格價格要符合市場環(huán)境價格要符合經(jīng)營指標(biāo)價格要保持一定的競爭性定價方式成本加成定價市場比較定價客戶感受定價本項目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：公寓均價：7500元/㎡商場價格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡銷售策略推廣方式 1、常規(guī)方式：現(xiàn)場接待（坐盤銷售）巡展方式（行商）以拍賣代銷售 五、銷售時機(jī)本相目不同物業(yè)的銷售時機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。商場應(yīng)考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進(jìn)度后銷售。公寓應(yīng)考慮先行銷售。本項目預(yù)計銷售期：公寓12--15個月 寫字樓10-12個月第八章廣告策略宣傳推廣的宗旨是為配合銷售工作的順利進(jìn)行，并力爭在短期內(nèi)將物業(yè)導(dǎo)入市場，爭取樹立良好的物