美國對房地產(chǎn)市場中的地方政府自利性及其規(guī)避

美國對房地產(chǎn)市場中的地方政府自利性及其規(guī)避

眾所周知，美國是世界上市場經(jīng)濟最發(fā)達的國家之一，也是世界上住房營銷和營銷最具代表性和成功率的國家之一。因此，我們了解并借鑒美國中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場運作管理方面的經(jīng)驗，避免地方政府在中國房地產(chǎn)市場中的自利行為，完善房地產(chǎn)市場體系，對大多數(shù)城市居民來說是重要的現(xiàn)實意義。一、美國房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)力量首先,私有制是美國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。美國的房地產(chǎn)市場是在私有制基礎(chǔ)之上運行的,主要表現(xiàn)為土地和房產(chǎn)的私有化?！霸诿绹?房地產(chǎn)絕大部分為私人所有,私有土地約為全國土地的60%,城市土地的85%左右,私有住宅一直占全國住宅總量的95%以上?！边@種特點不但決定了美國的房地產(chǎn)主要為私人所有,而且也決定了私人是美國房地產(chǎn)市場上的主要交易或運行主客體以及美國地方政府在房地產(chǎn)市場中的角色定位問題。其次,私營金融機構(gòu)是房地產(chǎn)金融市場的主角。在美國,支撐整個房地產(chǎn)市場健康運行是金融市場中的私營金融機構(gòu),與我國恰好相反,各種私營金融機構(gòu)是房地產(chǎn)資金的直接提供者,并在整個房地產(chǎn)金融市場中發(fā)揮者決定性作用,而政府金融機構(gòu)則是間接提供者,只是出于彌補市場機制的不足而建立的,這就決定了私營金融機構(gòu)為謀求自身利益最大化能根據(jù)房地產(chǎn)金融市場運行的規(guī)律和變化,能獨立自主地做出靈活的理性決策,從而為構(gòu)建靈敏快速的房地產(chǎn)市場反饋信息體制提供了基礎(chǔ),也有利于國家利用經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控。最后,美國的房地產(chǎn)市場完全是市場化的,政府干預(yù)少。中上收入者階層的住房問題由市場自行調(diào)節(jié)并通過市場解決,而對于中下階層的住房問題則是政府管理和工作的重點。二、避免地方政府的自利性措施(一)明確地方政府在房地產(chǎn)市場中的職能通過政府引導(dǎo)的行政管理美國各州和地方政府都設(shè)有專門的規(guī)劃機構(gòu),負責(zé)制定、修改和實施各種區(qū)域規(guī)劃及建筑條例,對房地產(chǎn)開發(fā)實行嚴格的許可證制度,主要表現(xiàn)通過規(guī)劃管理,引導(dǎo)社會土地資源的合理利用。地方政府主要通過以下四種途徑進行區(qū)域規(guī)劃管理:一是分區(qū)制,在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,將土地劃分為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū),一般沒有特殊情況不能混雜。二是再分類制,在分區(qū)制的基礎(chǔ)上對土地的使用作出進一步的細分。如在居民區(qū)內(nèi),把不同的地塊分為獨戶住宅區(qū)、多戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。三是開發(fā)規(guī)劃,主要通過政府的預(yù)先規(guī)劃,引導(dǎo)和管立方地產(chǎn)的開發(fā)進程,以保護有限的資源、歷史古跡和風(fēng)貌。四是提供公共物品,通過政府提供道路交通、下水道等公共物品,以此影響房地產(chǎn)的開發(fā)和使用,也大大降低了房地產(chǎn)建設(shè)的成本。為房地產(chǎn)行業(yè)的市民提供信息支持和信息服務(wù)目前,美國各州和地方政府都設(shè)有房地產(chǎn)交易登記部門,實行非常嚴格的房地產(chǎn)交易登記制度,交易登記檔案隨時向公眾開放,同時地方政府還提供財產(chǎn)所有者的名單、家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息和評估財產(chǎn)價值服務(wù),發(fā)展或資助成立房地產(chǎn)研究機構(gòu),根據(jù)市民的需求開展研究活動,主要通過雜志和網(wǎng)站公布研究成果,將研究成果無償提供給社會,既為政府收取財產(chǎn)稅提供了依據(jù),又為明確交易主體和交易價格提供了保證和足夠明確的信息,對于促進地方房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。抵押貸款外收貸款美國是一個以直接稅為主的國家,個人所得稅占全部財政收入的40%以上,而且稅率較高,這樣運用個人所得稅杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)就比較容易見效.美國住房的稅收優(yōu)惠政策主要集中在個人所得稅的減免或抵扣政策。(1)利用抵押貸款購房、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在計征個人所得稅時,將抵押貸款利息支出從應(yīng)交稅收中扣除,以鼓勵個人買房。(2)對出售自用住房的收益豁免所得稅。(3)對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。(4)對購買各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債券,免收投資者債券利益收入的個人所得稅,使這些債券能以較低的利率發(fā)行,降低了居民購房的資金成本。此外,地方政府的公共支出(特別是提供公共道路、供水、供電及治安、消防、教育等公共物品的支出)對調(diào)節(jié)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場價值及供給與需求有著重要作用,而地方政府的稅收,主要是財產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅,對房地產(chǎn)收入的分配和再分配及房地產(chǎn)市場交易活動起著直接調(diào)節(jié)作用。稅收優(yōu)惠政策效率和公平是社會發(fā)展中出現(xiàn)的永恒矛盾。市場主要解決的是房地產(chǎn)市場運行的效率,而政府則主要解決的是房地產(chǎn)市場運行過程中引發(fā)的社會公平問題,也就是保障中低收入者有房住,以彌補市場失靈,對此,美國主要采取了以下措施:(1)為中低收入家庭提供抵押貸款保險和擔(dān)保制度。(2)實施租金控制和租金補助。也就是通過居住法以及租金控制政策,限制租金年增長率不能超過某一限度,從而緩和了房價上漲和住房矛盾。而租金補助的核心思想是任何家庭用于住房的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%,若私人物業(yè)市場上租到的某一住宅單位“公平市場租金”超過這一限度,政府中的住房與城市發(fā)展部將為租客提供這一“差額”補貼。(3)為低收入階層住房提供稅金信用計劃。作為一項鼓勵私人開發(fā)商和非贏利機構(gòu)興建供低收入家庭租用住宅的工具,美國聯(lián)邦和州政府發(fā)放稅用金信用證,使相應(yīng)人士或機構(gòu)獲得一定額度的收入稅的減免。(4)對購房者實行稅收減免和稅收優(yōu)惠政策。美國聯(lián)邦政府為了鼓勵私人擁有住房,對第一次購房者實行個人收入所得稅減免。地方政府則對第一次購房者減免不動產(chǎn)稅若干年。這些都提高了購房者的經(jīng)濟承受能力。新材料推動住房大眾化美國中央政府或地方政府還往往通過資助連大開發(fā)商都無法獨立出資承擔(dān)的科研項目,開展科研攻關(guān),在建筑過程中廣泛使用新技術(shù)、新方法、新材料,結(jié)果技術(shù)創(chuàng)新使建筑材料和房屋造價越來越便宜,從而在提高住房質(zhì)量的同時也降低了房價,更加方便于大眾購買,也推動了住房大眾化。20世紀40年代的美國住房開始普遍設(shè)有現(xiàn)代化衛(wèi)生設(shè)備,而房價卻比過去更低廉。另外,這種大眾化中檔商品房市場的擴大,也進一步阻止了開發(fā)商把眼光只盯在少數(shù)富人身上,從而避免了高檔商品房迅速膨脹的泡沫需求,有利于房地產(chǎn)市場的健康運行和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(二)規(guī)制貪污受賄官員自利性行為為有效規(guī)避地方政府利用行政權(quán)力謀取自利的腐敗行為,美國建立了多層次、多形式和多種類的法律規(guī)章制度,真正促使公共行政權(quán)力服務(wù)于社會公共利益,主要表現(xiàn)為以下方面:美國的《憲法》明確規(guī)定了三權(quán)分立和制衡的原則,為制定規(guī)避政府自利性行為的法律機制奠定了基礎(chǔ),確定了最基本框架,而同時憲法修正案中規(guī)定的一些公民權(quán)利和自由也為人民監(jiān)督政府提供了重要保障。《文官制度法》中規(guī)定了政府雇員奉公守法、廉潔自持、不得貪贓枉法、不得以權(quán)謀私、不得協(xié)從舞弊等義務(wù)?！额A(yù)算和會計法》主要用于加強對公共資金的收入、支出和使用的監(jiān)督審查,以約束和減少行政官員濫用職權(quán)、貪污浪費的,充分發(fā)揮審計監(jiān)督的作用?！队薪M織的勒索、賄賂和貪污法》擴大了聯(lián)邦司法機關(guān)在懲治貪污受賄官員的處罰力度,成為美國最重要最有效的規(guī)避政府自利性的法律制度。《政府道德法》主要內(nèi)容是規(guī)定了政府官員財產(chǎn)申報制度。按該法規(guī)定,行政機關(guān)中一定級別以上的官員,必須按時申報其財產(chǎn)收入,包括可估價財產(chǎn)和不可估價財產(chǎn),還包括其配偶和子女與其有關(guān)的財產(chǎn)收入,還規(guī)定了政府官員財產(chǎn)申報資料的保管辦法、保存期限、公開方式、查閱手續(xù)以及對拒絕申報和虛假申報的處罰辦法,該法增強了政府權(quán)力部門和公務(wù)人員的透明度,被人們稱為“陽光法案”?！侗O(jiān)察長法》規(guī)定了各級行政機關(guān)內(nèi)設(shè)監(jiān)察長辦事處以及設(shè)立的目的,規(guī)定了監(jiān)察長的調(diào)查權(quán)力以及對舉報人和控告人的保護等內(nèi)容,是行政機關(guān)內(nèi)部加強預(yù)防政府自利性行為的重要法律?！睹绹ǖ?刑事法卷》第201條至209條規(guī)定了與政府官員貪污受賄的自利性行為有關(guān)的各種罪名和處罰,包括賄賂公務(wù)員罪、賄賂證人罪、公務(wù)員受賄罪、證人受賄罪、政府官員假公濟私罪以及政府官員收取非政府報酬罪等。此外還制定了諸多規(guī)范政府行為、保障房地產(chǎn)市場健康運行的法律,主要包括聯(lián)邦法和地方法,內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)。其實在美國并沒有一部專門的房地產(chǎn)聯(lián)邦法,但在相關(guān)法律中對房地產(chǎn)市場運行的客觀房地產(chǎn)權(quán)、參與主體行為和規(guī)則都有明確的規(guī)定和限制,主要有《憲法》、《財產(chǎn)法》、《全國環(huán)境政策法》、《標準州的分區(qū)權(quán)力實施法》、《標準城市計劃權(quán)力實施法》、《公司法》、《商業(yè)法》、《安全性法》、《保險法》以及《房地產(chǎn)金融法》等。而地方政府主要制定對房地產(chǎn)市場運行主客體限制的法規(guī),主要包括各州的各種區(qū)劃法、建筑條例和環(huán)境保護條例以及規(guī)范房地產(chǎn)市場中介經(jīng)紀業(yè)的《房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法》、《州執(zhí)照法》、《一般代理法》和《契約法規(guī)》等,這些法律有效的規(guī)范和約束了房地產(chǎn)市場交易主體的行為,保障了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展.以上法律不但有效地規(guī)避了政府的自利性行為,正確處理了地方政府與房地產(chǎn)市場之間的分野,發(fā)揮了各自長處,而且也保證房地產(chǎn)市場的健康運行以及房價的平穩(wěn)上漲。“據(jù)2000年統(tǒng)計資料,30年(1970-2000)中美國絕大多數(shù)人(占總?cè)丝诘?6%)居住的房價平均上漲了10倍,年增長為3%多一點,與同時期勞動生產(chǎn)率、工資水平以及物價上漲程度基本相同?！比?、規(guī)避政府自利性的路徑雖然我們對美國對地方政府自利性規(guī)避路徑闡述較少,但是我們還是可以從地方政府在房地產(chǎn)市場中的準確職能定位以及美國反腐敗措施中得到啟示或啟發(fā),本質(zhì)上來說,準確的職能定位有利于減少地方政府自利性行為的發(fā)生,反腐敗的法律同樣能起到了規(guī)避政府自利性的作用。結(jié)合國情,我們認為至少可以借鑒以下經(jīng)驗:要有效規(guī)避地方政府在房地產(chǎn)市場中的自利性行為,首先,必須清晰界定政府與市場之間的界限,突出政府對整個房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,減少政府對社會稀缺資源的壟斷和分配,縮小政府活