選址案例分析之邯鄲美食林

選址案例分析之邯鄲美食林

【摘要】：美食林作為邯鄲市具有代表性的大型超市，它的成功很大一方面歸于選址的成功。美食林利用商圈進(jìn)行超市選址分析，使其決策更加科學(xué)化、直觀化，同時(shí)還提高了決策效率，降低決策風(fēng)險(xiǎn)度。商店位置的選擇,是商店經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵因素。選址就是選顧客，選址錯(cuò)了會(huì)導(dǎo)致客源不足，也就是能接受某一超市的產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、環(huán)境的潛在顧客數(shù)量不夠多，導(dǎo)致超市銷售量很低，營(yíng)業(yè)額不足以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，甚至持續(xù)虧損。一、企業(yè)簡(jiǎn)介

河北美食林成立于1992年，經(jīng)過(guò)十七年的發(fā)展，目前集團(tuán)下屬有超市、便利店、餐飲住宿、物流配送、食品加工、廣告?zhèn)鞑?、房地產(chǎn)等26家企業(yè)，共計(jì)230個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，主要有美食林購(gòu)物廣場(chǎng)、千鑫購(gòu)物廣場(chǎng)、美食林商場(chǎng)、新宇購(gòu)物廣場(chǎng)、新豪超市、新秀超市、春天百貨購(gòu)物廣場(chǎng)、新喜超市、新園超市；山東高唐美食林怡園購(gòu)物廣場(chǎng)等十幾家大型超市；200家“時(shí)刻”連鎖便利店；春滿園餐飲超市、六合香鍋城等餐飲企業(yè)；圣安娜食品有限公司等4家加工企業(yè)；及“每日快遞”書報(bào)刊發(fā)行有限公司等。

創(chuàng)業(yè)期（創(chuàng)業(yè)期（1992年－1996年）美食林建成開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模在全市排第一位和經(jīng)營(yíng)規(guī)模在全市排第一位，1992年12月31日美食林建成開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模在全市排第一位，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，“想吃不必東西走，美食林中樣樣有”。深入民心，家喻戶曉，一舉奠定了市場(chǎng)領(lǐng)先地位。1994年以后，邯鄲食品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。美食林于1995年投資700多萬(wàn)元完成二期擴(kuò)建。

成長(zhǎng)期（成長(zhǎng)期（1996年－2002年）

邯鄲市幾家大型商場(chǎng)和超市相繼建成開業(yè)，面對(duì)市場(chǎng)格局的新變化，美食林1999年，邯鄲市幾家大型商場(chǎng)和超市相繼建成開業(yè)，面對(duì)市場(chǎng)格局的新變化，美食林制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略。從選址、建設(shè)到成功開業(yè)，僅用7個(gè)月時(shí)間就建成了制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略。從選址、建設(shè)到成功開業(yè)，

店、千百家購(gòu)物廣場(chǎng)等五個(gè)新企業(yè)，開創(chuàng)了邯鄲市商業(yè)企業(yè)從建設(shè)到開業(yè)時(shí)間短，網(wǎng)點(diǎn)千百家購(gòu)物廣場(chǎng)等五個(gè)新企業(yè)，開創(chuàng)了邯鄲市商業(yè)企業(yè)從建設(shè)到開業(yè)時(shí)間短，多的先河，多的先河，標(biāo)志著美食林從食品商場(chǎng)向超市業(yè)和食品加工業(yè)進(jìn)軍，標(biāo)志著美食林從食品商場(chǎng)向超市業(yè)和食品加工業(yè)進(jìn)軍，管理方式也由傳統(tǒng)的柜臺(tái)式轉(zhuǎn)向信息化管理過(guò)度。柜臺(tái)式轉(zhuǎn)向信息化管理過(guò)度。

發(fā)展期（發(fā)展期（2002年－2008年）

美食林集團(tuán)公司建設(shè)的“1123”項(xiàng)目，平方米，2002年，美食林集團(tuán)公司建設(shè)的“1123”項(xiàng)目，總建設(shè)規(guī)模達(dá)50000平方米，美食林滏東購(gòu)物廣場(chǎng)、滏春購(gòu)物廣場(chǎng)、千百家購(gòu)物廣場(chǎng)（擴(kuò)建）、千鶴超市和物流配送中心，滏東購(gòu)物廣場(chǎng)、滏春購(gòu)物廣場(chǎng)、千百家購(gòu)物廣場(chǎng)（擴(kuò)建）、千鶴超市和物流配送中心，）、千鶴超市和物流配送中心年底、初成功開業(yè)。"四店一中心"、八個(gè)項(xiàng)目，分別于2002年底、2003年初成功開業(yè)。引進(jìn)發(fā)展了圣安娜四店一中心"八個(gè)項(xiàng)目，奶糕店、石家莊春滿園餐飲超市和享有世界三大御廚之稱的楊貫一大師創(chuàng)制的香港阿一奶糕店、鮑魚等全國(guó)叫得響的行業(yè)品牌，安排社會(huì)就業(yè)人員2000余名,深受市民認(rèn)可，企業(yè)發(fā)展余名,深受市民認(rèn)可，鮑魚等全國(guó)叫得響的行業(yè)品牌，又有了一個(gè)新的飛躍。又有了一個(gè)新的飛躍。

騰飛期（——至今至今）騰飛期（2008年——至今）

經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期的積累和謀劃后，經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期的積累和謀劃后，2009年，美食林集團(tuán)投資20億元轟轟烈烈地籌建了商貿(mào)、服務(wù)、大項(xiàng)目，并涉足百貨經(jīng)營(yíng)。投資規(guī)模之大，數(shù)額之巨，商貿(mào)、服務(wù)、工農(nóng)業(yè)13大項(xiàng)目，并涉足百貨經(jīng)營(yíng)。投資規(guī)模之大，數(shù)額之巨，這在美食林１７年的發(fā)展中是史無(wú)前例的。繼邯鄲城區(qū)的新豪超市、新宇購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)后，食林１７年的發(fā)展中是史無(wú)前例的。繼邯鄲城區(qū)的新豪超市、新宇購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)后，成１７年的發(fā)展中是史無(wú)前例的安春天百貨、邯鄲春天百貨、涉縣春天百貨、武安春天百貨、新園購(gòu)物廣場(chǎng)、安春天百貨、邯鄲春天百貨、涉縣春天百貨、武安春天百貨、新園購(gòu)物廣場(chǎng)、新喜超市春天百貨等相繼落成迎賓！余個(gè)。等相繼落成迎賓！13個(gè)項(xiàng)目建成后可為社會(huì)提供就業(yè)崗位10000余個(gè)。

二、美食林的選址原則

2.1目標(biāo)市場(chǎng)原則。美食林連鎖超市的目標(biāo)市場(chǎng)是高、中檔次的工薪收入的階層，地址大多都選擇在商業(yè)中心、居民聚集區(qū)和工薪階層工作區(qū)域。2.2容易接近原則。美食林連鎖選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、文化區(qū)附近，并有規(guī)

模相當(dāng)?shù)耐＼噲?chǎng)和臨近公交站點(diǎn)，方便顧客來(lái)往。所以美食林按所在地人們行進(jìn)、停留的規(guī)律進(jìn)行選址分析，選擇在顧客容易接近的地段和位置。2.3具有可見度原則。商業(yè)的可見度是指美食林選址位置的明顯程度，比如說(shuō)選址的位置無(wú)論在街頭、街中、巷尾，應(yīng)讓顧客從任何一個(gè)角度看，都能獲得對(duì)零售商業(yè)的規(guī)模和外觀的感知，當(dāng)然這需要從建筑、裝飾等幾個(gè)方面來(lái)完善。2.4投資預(yù)期目標(biāo)原則。美食林在選址時(shí)，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營(yíng)品種、規(guī)模、方式等，要以能實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)的地點(diǎn)來(lái)衡量地理位置三、選址參考的因素3.1人口因素(1)人口與收入水平。2008年末，邯鄲市全市總?cè)丝?60.9萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人

口161.35萬(wàn)人；女性人口428.96萬(wàn)人；市區(qū)人口147.11萬(wàn)人。2006年人口自然增長(zhǎng)率5.64‰。2008年，全市城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入達(dá)15348元，比上年增加2548元，增長(zhǎng)19．9％，其中人均可支配收入14457元，增長(zhǎng)14．9％。城鎮(zhèn)居民收入呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：工資性收入增長(zhǎng)較快。2008年，全市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入為9453．63元，比上年增長(zhǎng)27％，占家庭總收入的比重為61．59％；財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。2008年，全市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為236．17元，比上年增長(zhǎng)102．09元；轉(zhuǎn)移性收入增幅平穩(wěn)。2008年，全市城鎮(zhèn)居民人均轉(zhuǎn)移性收入為5277．4元，比上年增長(zhǎng)16．7％。邯鄲市已經(jīng)成為百萬(wàn)人口的大型城市，零售業(yè)的潛景十分廣闊，美食林發(fā)展的空間還很大，隨著居民收入的增加，居民的消費(fèi)能力將得到飛躍的提高

(2)消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣，主要指其何時(shí)購(gòu)買、何處購(gòu)買、如何購(gòu)買的問題。美食林主要從事的是超市連鎖，主要服務(wù)群體是工薪階層，他們一般消費(fèi)時(shí)間在周末或下班后的六七點(diǎn)，而且購(gòu)買量大，他們購(gòu)買時(shí)差不多把一周生活用品都購(gòu)買齊全。這些人會(huì)選擇大型超市購(gòu)買，開車去的人比較多。(1)人口與收入水平:大型零售商業(yè)選址往往首先考慮的就是輻射人口的數(shù)量、人均收入、消費(fèi)水平等因素，并由此來(lái)確定商業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式和經(jīng)營(yíng)規(guī)格。

(2)消費(fèi)習(xí)慣:流行時(shí)尚和風(fēng)俗習(xí)慣的往往能在很大程度上影響消費(fèi)者對(duì)都市中眾多零售商業(yè)的選擇。3.2客流量分析以邯鄲復(fù)興路美食林超市威力，靜園小區(qū)內(nèi)部的居民量大，以邯鄲復(fù)興路美食林超市威力，靜園小區(qū)內(nèi)部的居民量大，并且沒有形成規(guī)模的和比較規(guī)小區(qū)內(nèi)部的居民量大范的類似于大型的零售業(yè)態(tài)，居民在生活的便利性上有較大的缺陷，這恰恰是美食林所要范的類似于大型的零售業(yè)態(tài)，居民在生活的便利性上有較大的缺陷，這恰恰是美食林所要大型的零售業(yè)態(tài)填補(bǔ)的空白。靜園小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短，居民購(gòu)買比較方便，填補(bǔ)的空白。靜園小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短，居民購(gòu)買比較方便，小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短的住戶都是美食林的目標(biāo)顧客。的住戶都是美食林的目標(biāo)顧客。美食林的目標(biāo)顧客1影響客流量的環(huán)境因素超市客流量是一個(gè)隨季節(jié)、氣候、貨源、人們經(jīng)濟(jì)狀況以及商家促銷手段等多種因素變化的量。對(duì)超市的客流量及人員密度分布規(guī)律的研究結(jié)果可以作為確定新風(fēng)量、排風(fēng)量、產(chǎn)塵量、CO2產(chǎn)生量以及產(chǎn)菌量、氣流組織、空氣過(guò)濾方法等的重要依據(jù)，同時(shí)也可以使我們更準(zhǔn)確地計(jì)算超市建筑的冷負(fù)荷以及安全疏散路線。2時(shí)間因素周末客流量峰值出現(xiàn)在10:00~11:00、14:30~15:30、18:30~19:30，工作日客流量峰值出現(xiàn)在10:00~11:00、14:30~16:30、18:30~20:00。周末全天的平均客流量約相當(dāng)于一天中峰值客流量的71.1%，工作日全天的平均客流量相當(dāng)于一天中峰值客流量的64.5~77.1%。從此結(jié)果可以看出，工作日和周末相比，上午客流量峰值出現(xiàn)時(shí)間一致，而下午則持續(xù)較長(zhǎng)。原因在于周末人們不上班，因此選擇下午購(gòu)物的人數(shù)增加。對(duì)于工作日來(lái)說(shuō)，下午客流量峰值小于晚間，而對(duì)于周末則相反。這是因?yàn)橹苣┰诩倚菹⒌娜艘徊糠诌x擇了下午購(gòu)物，而不是象平常一樣晚間購(gòu)物。3顧客在超市平均逗留時(shí)間不同顧客在商場(chǎng)停留時(shí)間有長(zhǎng)有短，我們可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查得出顧客平均逗留時(shí)間。它是一個(gè)隨季節(jié)、氣候、商品布局、營(yíng)業(yè)方式、建筑層數(shù)、超市所處地域、是否有自動(dòng)扶梯、收銀臺(tái)數(shù)、收銀員工作熟練程度、顧客經(jīng)濟(jì)狀況等多個(gè)因素而變化的量，但是對(duì)于同一地域來(lái)說(shuō)相差不大。

被測(cè)超市建筑面積周末客流量為34600人，營(yíng)業(yè)時(shí)間為8:30~22:00，平均人員密度值為0.23人/m2建筑面積）平均在場(chǎng)人數(shù)為5610；（，工作日客流量為24000人，營(yíng)業(yè)時(shí)間為8:30~21:00，平均人員密度值為0.14人/（m2建筑面積），平均在場(chǎng)人數(shù)為3428。通過(guò)計(jì)算可以得到周末顧客平均停留時(shí)間為2.07h；工作日顧客平均停留時(shí)間為1.75h?？土髁渴浅械壬虡I(yè)建筑經(jīng)常統(tǒng)計(jì)和關(guān)注的數(shù)據(jù)之一，通過(guò)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試發(fā)現(xiàn)超市客流量呈三峰分布，晚飯后至關(guān)門前的客流高峰是其具有的特點(diǎn)之一。

3.3交通分析以復(fù)興路美食林便利店為例，它選在東西的復(fù)興路，復(fù)興路是通往邯鄲火車站的主道，以復(fù)興路美食林便利店為例，它選在東西的復(fù)興路，復(fù)興路是通往邯鄲火車站的主道，縣級(jí)市的客車前往火車站都要經(jīng)過(guò)這里，有利于對(duì)便利店的宣傳，南北是鐵西大街，級(jí)市的客車前往火車站都要經(jīng)過(guò)這里，有利于對(duì)便利店的宣傳，南北是鐵西大街，南北大街有一所復(fù)興區(qū)孟件小學(xué)，學(xué)生家長(zhǎng)在送孩子上學(xué)的途中經(jīng)過(guò)便利店。街有一所復(fù)興區(qū)孟件小學(xué)，學(xué)生家長(zhǎng)在送孩子上學(xué)的途中經(jīng)過(guò)便利店。路過(guò)這里的公交車路等公交車通過(guò)這里，有15、39、53、76、101路等公交車通過(guò)這里，交通十分便利、、、、路等公交車通過(guò)這里美食林大都設(shè)在小區(qū)的入口處，住宅樓到小區(qū)入口處的路程比較短，美食林大都設(shè)在小區(qū)的入口處，住宅樓到小區(qū)入口處的路程比較短，不會(huì)影響居民購(gòu)物的設(shè)在小區(qū)的入口處便利性，并且小區(qū)旁邊有一個(gè)廣場(chǎng)，便停車。這樣不僅能擁有小區(qū)內(nèi)部的自身客流，便利性，并且小區(qū)旁邊有一個(gè)廣場(chǎng)，方便停車。這樣不僅能擁有小區(qū)內(nèi)部的自身客流，周旁邊有一個(gè)廣場(chǎng)邊的超市公園也能夠?yàn)楸憷陰?lái)部分分享客流和派生客流。邊的超市公園也能夠?yàn)楸憷陰?lái)部分分享客流和派生客流。每個(gè)超市附近有公交站點(diǎn)，可以吸引的潛在顧客較多。每個(gè)超市附近有公交站點(diǎn)，可以吸引的潛在顧客較多。公交車的往返站點(diǎn)經(jīng)過(guò)該商圈公附近有公交站點(diǎn)交車的起站與經(jīng)過(guò)路線。經(jīng)過(guò)該商圈公交車將行駛路線與終點(diǎn)站經(jīng)過(guò)該商圈公交車的路數(shù)和站數(shù)。

3.4購(gòu)買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。

經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平?？棄?mèng)內(nèi)容管理系統(tǒng)美食林在選擇立地時(shí)，主要以青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址。五、美食林競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)于與周邊各超市或其他零售業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，美食林便利店有一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于與周邊各超市或其他零售業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，美食林便利店有一定的優(yōu)勢(shì)。便利店有一定的優(yōu)勢(shì)5.1成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

.規(guī)模優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，目前集團(tuán)下屬有超市、便利店、餐飲住宿、物流配

送、食品加工、廣告?zhèn)鞑ァ⒎康禺a(chǎn)等26家企業(yè)，共計(jì)230個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，具有一定的規(guī)模。

.物流管理優(yōu)勢(shì)。美食林統(tǒng)一進(jìn)貨、集中庫(kù)存”，即實(shí)行中央采購(gòu)政策，來(lái)實(shí)行統(tǒng)一陳列、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一促銷策劃、統(tǒng)一核算。信息化優(yōu)勢(shì)。信息技術(shù)的采用有效地解決美食林門店及時(shí)補(bǔ)貨換貨問題，降低缺貨成本。信息系統(tǒng)的完善為供應(yīng)商創(chuàng)造價(jià)值，比如說(shuō)供應(yīng)商可以在銷售不佳的區(qū)域進(jìn)行調(diào)研、促銷來(lái)提升銷售量。

5.2差異化戰(zhàn)略

服務(wù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)。在服務(wù)方面的創(chuàng)新，一是要持之以恒，推陳出新；二是要降低提供創(chuàng)新服務(wù)的成本，繼續(xù)保持自己的比較優(yōu)勢(shì)。.特色產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。在外購(gòu)產(chǎn)品上的差別是開發(fā)自有專享的供應(yīng)商來(lái)提供土特產(chǎn)品創(chuàng)造特色，或通過(guò)進(jìn)口產(chǎn)品來(lái)豐富品種，提升檔次。在內(nèi)生產(chǎn)品的提供上提供了各具特色早點(diǎn)小吃，如鴨血粉絲、嘉興粽子，并專辟空間給就餐的顧客，這在一定程度上也吸引了客源?？鐦I(yè)聯(lián)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

最后，與附近一些雜貨店相比，便利店的優(yōu)勢(shì)顯然是絕對(duì)的。便利店的購(gòu)物環(huán)境好，最后，與附近一些雜貨店相比，便利店的優(yōu)勢(shì)顯然是絕對(duì)的。便利店的購(gòu)物環(huán)境好，選擇范圍廣，商品質(zhì)量有保障。范圍廣，商品質(zhì)量有保障。信譽(yù)和服務(wù)都比雜貨店好

環(huán)境分析(1)區(qū)域規(guī)劃:潛在地點(diǎn)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、建筑布局規(guī)劃是在確定大型零售商業(yè)選址之前

必須充分了解的。因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目選址，在成本收回之前就遇到拆遷，會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營(yíng)形式和經(jīng)營(yíng)規(guī)格等。(2)位置:零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)所在的區(qū)域適宜選擇在城市核心商業(yè)中心、旅游中心以及住宅聚集區(qū)內(nèi)，至少在其10分鐘～15分鐘步行距離或便捷交通輻射范圍。(3)可見度和形象特征:為讓消費(fèi)者能夠便利找到目標(biāo)商場(chǎng)，特別是對(duì)開車的人，在行駛當(dāng)中尋找會(huì)更加困難，因此要有遠(yuǎn)距離確認(rèn)、中距離確認(rèn)和近距離確認(rèn)。我們說(shuō)的遠(yuǎn)距離通常是200米以外，近距離就是50米，這樣會(huì)看到商業(yè)店標(biāo)有大、中、小、高、矮，有不同的層次。所以實(shí)際選址中，商業(yè)建筑應(yīng)有明顯的指路標(biāo)示，在建筑的外墻還有大型的店標(biāo)，甚至在路邊上要設(shè)有店標(biāo)的指示牌;建筑臨街的長(zhǎng)度應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)度，通常在60米以上。(4)交通狀況:交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證商業(yè)建成以后，有充足的客源。關(guān)于目標(biāo)地點(diǎn)的街道交通狀況信息可以從公路系統(tǒng)和當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)獲得，并對(duì)人流、車流數(shù)量采集適量樣本數(shù)據(jù)作為分析參考。3.市場(chǎng)因素。(1)競(jìng)爭(zhēng)狀況。一個(gè)地區(qū)零售行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況可以分成兩個(gè)不同的部分來(lái)考慮。一是直接競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估，即提供同種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同樣規(guī)格、檔次的零售企業(yè)可能會(huì)導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)。二是非直接競(jìng)爭(zhēng)，包括不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的零售企業(yè)，這類競(jìng)爭(zhēng)有時(shí)起互補(bǔ)作用，對(duì)零售企業(yè)是有利的。在選擇零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域時(shí)，如果無(wú)任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，都是值得在投資前認(rèn)真研究和考慮的。(2)規(guī)模和外觀。零售商業(yè)位置的地面形狀以長(zhǎng)方形、方形為好，必須有足夠大的空間

容納建筑物、停車場(chǎng)以及展示臺(tái)等其他必要設(shè)施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時(shí)，在對(duì)地點(diǎn)的規(guī)模和外觀進(jìn)行評(píng)估時(shí)也要考慮到未來(lái)消費(fèi)的可能。4.經(jīng)濟(jì)成本。(1)土地價(jià)格或建筑物租金：地價(jià)或租金的費(fèi)用是在逐漸上漲的，而且零售商業(yè)在投資時(shí)，土地費(fèi)用或建筑物租金所占的比重也是較大的。城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價(jià)或租金相差是很大的。因此在選址時(shí)，應(yīng)選擇地價(jià)或租金合理的，有較大潛在成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)的位置。(2)貨源的供應(yīng)及價(jià)格水平：零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)常須大量商品貨物的供應(yīng)，如果所在地區(qū)及周邊區(qū)域供應(yīng)不足或物流系統(tǒng)不暢通，會(huì)影響零售商業(yè)的發(fā)展和聲譽(yù)，如從遠(yuǎn)距離地區(qū)供應(yīng)無(wú)疑會(huì)增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。(3)勞動(dòng)力供應(yīng)狀況及工資成本高低：零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要使用大量、各種層次的人員，包括管理人員和具有一定技能的服務(wù)人員等。潛在市場(chǎng)上是否具有企業(yè)所需要的人員及其工資標(biāo)準(zhǔn)對(duì)零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)尤為重要，這關(guān)系到整個(gè)商業(yè)集團(tuán)的服務(wù)水平和管理成本，以及向其他地區(qū)的拓展問題。人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)收入、人流量的大小等。人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)這兩個(gè)要點(diǎn)主要是調(diào)查該地的消費(fèi)容量。如人口數(shù)量不及5萬(wàn)，而且人口結(jié)構(gòu)又是以一線打工者的郊區(qū)、工業(yè)區(qū)，首先就可以篩選出局。購(gòu)買習(xí)慣與經(jīng)濟(jì)收入兩個(gè)要點(diǎn)主要是確定銷售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。如：沈陽(yáng)、大連、北京、天津等北方地區(qū)的各個(gè)城市則以商場(chǎng)為主，東北地區(qū)由于大賣場(chǎng)VS小店鋪、時(shí)尚VS低收入、渠道空間狹窄市場(chǎng)進(jìn)入門檻高、投入大產(chǎn)出小、區(qū)域小差異大對(duì)商場(chǎng)極度信任的現(xiàn)

象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個(gè)城市雖也有商場(chǎng)，但是消費(fèi)者對(duì)連鎖專賣店的消費(fèi)信任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北方地區(qū)那種現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)收入有極大差距，因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有很大的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑鞋類有較大市場(chǎng)消費(fèi)，而在沿海地區(qū)以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為例則更注重的產(chǎn)品款式和產(chǎn)品休閑趨勢(shì)。人流量的大小調(diào)查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營(yíng)造，也是決定是否開店的主要因素。如溫州的五馬街商業(yè)區(qū)，同在一個(gè)街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營(yíng)業(yè)額也就大不相同。著名品牌HQT的五馬街專賣店年銷額可達(dá)200多萬(wàn)，而在勝利路、公園路一帶則只有70萬(wàn)～80萬(wàn)的年銷額。2.競(jìng)爭(zhēng)品牌。競(jìng)爭(zhēng)品牌的調(diào)查主要以競(jìng)爭(zhēng)品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競(jìng)爭(zhēng)品牌等要素來(lái)進(jìn)行分析。競(jìng)爭(zhēng)品牌數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)的要素調(diào)查主要是調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否飽和、競(jìng)爭(zhēng)是否激烈，如果是同一個(gè)行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量，當(dāng)然這是選擇的重要場(chǎng)所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少女裝區(qū)域共有30多個(gè)品牌，其中主要是國(guó)外品牌如ONLY等，國(guó)內(nèi)品牌只有艾格這個(gè)品牌在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的享有較高的商譽(yù)。潛在的競(jìng)爭(zhēng)品牌的分析，也將預(yù)示著未來(lái)的市場(chǎng)提升。如：長(zhǎng)沙商業(yè)步行街的女裝連鎖專賣店在2005年之時(shí)主要有只有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但后來(lái)其他品牌紛紛跟進(jìn)相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。3.基本費(fèi)用。基本費(fèi)用調(diào)查的調(diào)查要素主要有：轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金、物業(yè)管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)、人員工資等。二、影響商圈大小的因素

1.商業(yè)信譽(yù)。信譽(yù)好的商店,其商圈規(guī)模會(huì)比同行業(yè)其他商店大。2.經(jīng)營(yíng)規(guī)模。商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，商品經(jīng)營(yíng)范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。3.商品種類。經(jīng)營(yíng)日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營(yíng)選購(gòu)品、特殊品的商店的商圈較大。4.競(jìng)爭(zhēng)商店位置。相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時(shí)相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過(guò)去，則商圈也可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。5.顧客流動(dòng)性。顧客流動(dòng)性大，光顧商店的來(lái)源會(huì)更廣，商店的邊緣商圈因此會(huì)擴(kuò)大，從而整個(gè)商圈規(guī)模會(huì)擴(kuò)大。6.交通地理狀況。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大。7.促銷活動(dòng)。商店可以通過(guò)各種促銷手段擴(kuò)大其知名度和影響力,吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧,從而使其商圈規(guī)模擴(kuò)大。三、確定商圈的理論方法1.零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進(jìn)一步拓展。該法則認(rèn)為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)，其對(duì)顧客的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。具體可用如下公式計(jì)算。

式中：d為城市A和B之間的距離；pa為A城市人口；pb為B城市人口；Dab為A城市商圈的限度。2.商圈飽和度。測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，可以幫助新設(shè)商店的經(jīng)營(yíng)者了解某個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)商店是過(guò)多還是不足。一般來(lái)說(shuō)，在飽和程度較低的地區(qū)開店，成功

的概率較高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數(shù)來(lái)反映。式中：C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

四、考察商圈的GIS技術(shù)在選址時(shí)一般也利用GIS技術(shù)進(jìn)行商圈的選址評(píng)估。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上在零售選址中采用GIS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國(guó)際零售巨頭。其他國(guó)內(nèi)外零售企業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作中應(yīng)用GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。GIS是GeographicInformationSystem的縮寫，翻譯過(guò)來(lái)就是地理信息系統(tǒng)。GIS是將計(jì)算機(jī)硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對(duì)任一形式的地理信息進(jìn)行高效獲取、存儲(chǔ)、更新、操作、分析及顯示的集成。1.GIS選址分析的步驟。超市的選址問題是一個(gè)很復(fù)雜的綜合性商業(yè)決策過(guò)程，既需要定性考慮，又需要定量分析。通過(guò)分析、比較，我們得出了超市選址的一般性規(guī)律和解決途徑。即選址問題主要取決于店鋪位置的地形特點(diǎn)及其周圍的人口狀況、城市設(shè)施狀況、交通條件、地租成本和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等，其主要步驟有:第一步，在深入研究之前先以專題地圖的形式對(duì)區(qū)域進(jìn)行粗選，把明顯不符合選址要求的區(qū)域排除在外，選出大致合適的地區(qū)再做進(jìn)一步分析。第二步，根據(jù)對(duì)選址區(qū)域幾何和屬性信息的了解，利用評(píng)估預(yù)測(cè)計(jì)算程序進(jìn)行商圈評(píng)估。若符合條件，則可以在此范圍內(nèi)作出具體位置的預(yù)選。反之，可以重新選擇其他區(qū)域和其他位置。第三步，結(jié)合GIS的數(shù)據(jù)組織方式和地圖表達(dá)形式，對(duì)店址選擇相關(guān)的主要因素進(jìn)行

評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)因素如下：(1)地形特點(diǎn)。①用地形狀（圖上表示的實(shí)際形狀）;②用地的可進(jìn)入性（是否臨街）;③用地的視覺可見性（是否臨街、有無(wú)交叉路口）;④用地面積（可在圖上量算得到）。(2)人口狀況。①家庭戶數(shù);②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口數(shù)量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結(jié)構(gòu)（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消費(fèi)支出。(3)城市設(shè)施狀況。①學(xué)校（數(shù)量、學(xué)生人數(shù)、消費(fèi)水平）;②中小企業(yè)（數(shù)量、職工人數(shù)、收入狀況、消費(fèi)水平）;③政府機(jī)關(guān)（數(shù)量、編制人數(shù)、收入狀況、消費(fèi)水平）;④娛樂場(chǎng)所（數(shù)量、人口保有量）;⑤大型車站（數(shù)量、運(yùn)量）。(4)交通條件。①車流密度;②人流密度;③停車場(chǎng)數(shù)量;④道路寬度（可在圖上量算得到）。(5)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。①商店數(shù)量;②商店面積;③營(yíng)業(yè)額;④消費(fèi)人口保有量。GIS的優(yōu)勢(shì)在于它能將不同來(lái)源、類型的大量數(shù)據(jù)通過(guò)地理空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。2.利用GIS進(jìn)行超市選址分析的優(yōu)勢(shì)。(1)決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業(yè)布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進(jìn)行科學(xué)的分析和決策。(2)用戶可以通過(guò)對(duì)不同地圖圖層的控制，對(duì)需要的信息進(jìn)行分層和疊加，同時(shí)還可以自由設(shè)置這些要素顯示的風(fēng)格和樣式，有利于決策的科學(xué)化。(3)通過(guò)專題地圖的分析，用戶能夠快速發(fā)現(xiàn)可利用的市場(chǎng)空間；用戶在確定預(yù)選位置后，系統(tǒng)可根據(jù)用戶輸入信息的不同進(jìn)行模擬分析和評(píng)估預(yù)測(cè)，找出優(yōu)選方案，并以定性和定量的方式將結(jié)果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。

(4)用戶可以將地圖上的任意區(qū)域布局設(shè)置和打印，方便分發(fā)和使用。超市的選址策劃具有重要的意義，在進(jìn)行選址分析時(shí)要以便利消費(fèi)者為首要原則，從節(jié)省消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間、購(gòu)買精力、購(gòu)買費(fèi)用的角度出發(fā)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需要，否則失去了消費(fèi)者的支持和信賴，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也就失去了存在的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展日新月異，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變幻迅速，商家必須有效地掌握其變動(dòng)才能生存。利用商圈進(jìn)行超市選址分析，能夠使決策更加科學(xué)化、直觀化，同時(shí)還可以提高決策效率，降低決策風(fēng)險(xiǎn)度。商圈分析已成為連鎖超市規(guī)劃選址必不可缺的利器

美食林在邯鄲的第一家店位于光明北大街與朝陽(yáng)路交界的商業(yè)一條街，他們給出自己的選址理由：其一，城西北片區(qū)擁有眾多的居住小區(qū)、140余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，高達(dá)數(shù)十萬(wàn)的常住人口在此聚合，但調(diào)查顯示該區(qū)域80%的消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域缺乏大型的商業(yè)配套，購(gòu)物不方便，這說(shuō)明了區(qū)域的消費(fèi)潛力并沒能真正釋放，市場(chǎng)有很大的空白點(diǎn)，美食林在此提出“在家門口購(gòu)物”的口號(hào)是恰到好處；其二，邯鄲正著力打造一個(gè)會(huì)展之都的形象，展銷活動(dòng)極其頻繁，車展、房展、醫(yī)療、食品、廣告等展會(huì)數(shù)不勝數(shù)，為該區(qū)域帶去了極大的商氣人氣，而商業(yè)街扼守會(huì)展商圈要沖之地，具有廣闊的發(fā)展前景。

1.便利策略零售企業(yè)進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征，那些單體規(guī)模小、滿足顧客便利顧客需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，例如超市、便利店原則上應(yīng)在距離上靠近顧客，而那些單體規(guī)模大、商品品種齊全，以經(jīng)營(yíng)選擇性較強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，例如，百貨店或倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心能夠從遠(yuǎn)處吸引顧客，原則上選在