房地產(chǎn)估價東南大學版

緒論一、房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的作用1.支柱產(chǎn)業(yè)，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量衣食住行離不開房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高：建材、建筑、裝飾等2.城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的橋頭堡工業(yè)型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要依托房地產(chǎn)健全城市功能、提升城市地位離不開房地產(chǎn)3.商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)是從屬產(chǎn)業(yè)，該類需求是一種引致需求房地產(chǎn)估價概述一、價值、價格1.價值凝結(jié)在商品中的抽象的人類勞動衡量商品價值的多少，以生產(chǎn)產(chǎn)品必要勞動時間來衡量2.價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，為獲得一種商品或勞務所必須付出的代價房地產(chǎn)的價值與價格價值表現(xiàn)在住宅的有用性，提供空間場所；價格的形成基礎是：有用性、稀缺性和可交換性二、學習房地產(chǎn)估價的目的1.基于房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場的特點房地產(chǎn)產(chǎn)品個別性、持久性、價值量大、位置固定、稀缺性房地產(chǎn)價格形成的復雜性房地產(chǎn)市場的不完全性2.為房地產(chǎn)交易提供依據(jù)房地產(chǎn)已成為一種投資品2.為房地產(chǎn)開發(fā)資金信貸管理提供參考房地產(chǎn)開發(fā)資金信貸風險較大3.為政府房地產(chǎn)市場管理提供技術(shù)支持土地管理部門需對城市土地定級、用途、轉(zhuǎn)讓價格進行管理需要對房屋出租出售的價格進行直接和間接的管理4.為企業(yè)改制、兼并、重組提供依據(jù)三、課程的主要內(nèi)容掌握房地產(chǎn)價格的影響因素掌握房地產(chǎn)估價的原理及原則掌握房地產(chǎn)估價的常用方法四、學好課程需具備的相關(guān)性知識房地產(chǎn)、土地經(jīng)濟學、技術(shù)經(jīng)濟學：供求、價格形成、區(qū)位經(jīng)濟理論、選址理論等金融、財務管理：利率、貼現(xiàn)、折舊、現(xiàn)金流量表等工程造價：估算方法、費用成本內(nèi)容統(tǒng)計學：了解統(tǒng)計規(guī)律、對趨勢風險進行分析經(jīng)濟增長：城市發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域發(fā)展機會和潛力城市規(guī)劃：功能布局與結(jié)構(gòu)的安排、交通布局與輻射范圍市場調(diào)研與分析：潛在客戶數(shù)量、需求特征、承受價格第一章產(chǎn)權(quán)理論1.產(chǎn)權(quán)的概念（propertyright）概念：本意指財產(chǎn)所有權(quán)：存在于任何客體之中或之上的完全的排他性一組權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分權(quán)等與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利發(fā)展到與他人之物的關(guān)系：抵押權(quán)、地上權(quán)等財產(chǎn)他物權(quán)和債權(quán)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)（特點）基于物的存在和使用而引起人們之間被認可的行為關(guān)系產(chǎn)權(quán)是正式的或非正式的安排產(chǎn)權(quán)是排他的完備的產(chǎn)權(quán)是由諸多產(chǎn)權(quán)組成的權(quán)利束產(chǎn)權(quán)應該明晰、有界第一節(jié)產(chǎn)權(quán)及其類型2.產(chǎn)權(quán)與效率現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認為：交易是產(chǎn)權(quán)的交易，只有對產(chǎn)權(quán)進行明確的界定，才能使交易順利進行科斯認為：如果交易費用為零，無論產(chǎn)權(quán)如何界定，資源配置都可以達到帕累托最優(yōu)當交易費用不為零，可以通過產(chǎn)權(quán)的明確界定來達到最佳的資源配置，克服市場機制的外部性3.產(chǎn)權(quán)類型（1）所有權(quán)概念：所有人在法定限度內(nèi)對所有物享有占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利特征：絕對性、排他性、永久性所有權(quán)人的權(quán)利使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、占有（2）用益物權(quán)概念：以物為標的的使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)。與擔保物權(quán)相對應1）用益權(quán)指對他人物品享有使用和收益的權(quán)利，除處分權(quán)外，用益權(quán)人具有所有人相同的權(quán)利2）地役權(quán)為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利，如通行、取水、通風、采光、眺望約定地段地役權(quán)與法定地段地役權(quán)：約定地段是雙方當事人約定產(chǎn)生；法定地段依據(jù)法律取得（相鄰關(guān)系）地役權(quán)涉及兩塊土地，一是需役地，一是供役地，對應地役權(quán)人和地役人（負有義務）地役權(quán)不是一種獨立的他物權(quán)，不可以獨立轉(zhuǎn)讓、繼承或進行其他處分道路供役地/地役人需役地/地役權(quán)人3）空中權(quán)、地下權(quán)、地上權(quán)均是空間權(quán)利，指空間權(quán)的客體在地表之上或之下，分為地上空間權(quán)（空中權(quán)），地下空間權(quán)地下空間權(quán)：土地地表下一定范圍內(nèi)空間的權(quán)利，如地下開發(fā)權(quán)、資源權(quán)地上權(quán)：是以在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(quán)（用益物權(quán)的一種），地上權(quán)又可存在土的上空與地下。地上物所有權(quán)與土地所有權(quán)分離，是存在于他人土地上的權(quán)利（3）擔保物權(quán)從屬于債權(quán)，它賦予債權(quán)人就設定擔保的財產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，是對債權(quán)效力的加強抵押權(quán)：債務人或第三人以其不動產(chǎn)所有權(quán)作為債務的抵押物，當債務人不能履行債務行為時，債權(quán)人可將抵押物變現(xiàn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利（4）債權(quán)概念：指一方當事人相對于另一方當事人的權(quán)利，它反映債權(quán)人與債務人之間的關(guān)系性質(zhì)：財產(chǎn)權(quán)、請求權(quán)、相對權(quán)4.物權(quán)及其特征（1）物權(quán)的概念物：是指依法能夠成為民事、經(jīng)濟等法律關(guān)系的客體，并能夠為人們所實際控制和支配的一切物質(zhì)的和非物質(zhì)的資料或財產(chǎn)物權(quán)：基于物而產(chǎn)生且當事人對物的占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利（2）物權(quán)的特征1）一般特征（相對于債權(quán)）物權(quán)直接設定于有體物（確定、存在）物權(quán)包含有占有權(quán)物權(quán)可依權(quán)利人單方意志而放棄2）法律特征追及權(quán)物權(quán)享有者在事實上和法律上追及至物之所在地，直接對被他人所占有的財產(chǎn)行使權(quán)利的權(quán)力優(yōu)先權(quán)對于物權(quán)享有者，優(yōu)先權(quán)是其排除在物上設定的債權(quán)或后設定的物權(quán)的權(quán)力（3）物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別物權(quán)對于物，無需第三人的介入，物與人之間的關(guān)系；債權(quán)是債權(quán)人與債務人之間的關(guān)系，不直接指向物，但包含債權(quán)人對抗債務人的權(quán)利第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、房地產(chǎn)概念1.地產(chǎn)：土地產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）資產(chǎn)或財產(chǎn)不動產(chǎn)（土地及地上附著物）在我國地產(chǎn)是法律上認可的土地產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的總稱2.房產(chǎn)：是房屋及其內(nèi)外附屬設備等的綜合體3.房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)可以包含三種形態(tài)：地產(chǎn)、房產(chǎn)、房地產(chǎn)房地產(chǎn)具有三個基本內(nèi)涵：物質(zhì)（物質(zhì)屬性）、產(chǎn)權(quán)（法律屬性）、財產(chǎn)（經(jīng)濟屬性）4.不動產(chǎn)：土地及其地上附著物（建筑物、構(gòu)筑物）5.物業(yè)：單元性地產(chǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)（1）所有權(quán)對所有物擁有的占有、使用、收益、處分等權(quán)力之和（2）使用權(quán)使用權(quán)人在一定范圍內(nèi)，對標的物的占有、使用和收益的權(quán)利（3）他項權(quán)在已經(jīng)確認了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)力他項權(quán)的種類：役權(quán)（地役權(quán)、用益權(quán)和人役權(quán)）空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、租賃權(quán)、借用權(quán)、抵押權(quán)1）用益權(quán)指對他人物品享有使用和收益的權(quán)利，包括：典權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)2）人役權(quán)為了特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、和奴畜使用權(quán)。來源：古羅馬法律制度，部落首領(lǐng)或酋長妻子沒有繼承權(quán)，目的在于提供生活養(yǎng)老，對象可以是奴隸、牛羊、農(nóng)田等（3）他項權(quán)（1）土地所有權(quán)制度

土地所有權(quán)是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的權(quán)利我國土地所有權(quán)分為：國有土地和集體土地所有權(quán)（2）土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律合同規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地，所享有的占有、使用、收益、處分的一種權(quán)利具體表現(xiàn)為土地使用人對土地享有使用權(quán)、出租、轉(zhuǎn)讓、和抵押權(quán)2.我國土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)的出讓金的行為土地使用權(quán)出讓是解決房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的主要方式土地使用權(quán)出讓的期限：居?。?0年；工業(yè)：50年；商業(yè)、旅游、娛樂：40年；綜合：50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（3）土地使用權(quán)的出讓1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者將土地再轉(zhuǎn)移的行為轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，受讓人必須取得登記2）土地使用權(quán)抵押用土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供債務擔保的行為抵押形式要件：簽訂書面抵押合同；辦理抵押登記抵押的性質(zhì)屬于擔保物權(quán)3）土地使用權(quán)租賃土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為（4）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃抵押權(quán)的設定：雙方協(xié)商形成書面合同；抵押登記抵押權(quán)的實現(xiàn)：債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償4.房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)出租范圍：土地使用權(quán)出租；房屋租賃土地使用權(quán)出租在我國相當于土地使用權(quán)出讓帶有租約房地產(chǎn)評估應當考慮租約對評估價格的影響3.房地產(chǎn)的抵押是不動產(chǎn)日常性管理制度，目的防范非法侵占他人財物的行為土地使用權(quán)登記：取得、變更、轉(zhuǎn)讓登記新建房屋登記：新建房屋，應于竣工后3個月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書向縣級以上房地產(chǎn)管理部門申請登記房地產(chǎn)變更登記：應自轉(zhuǎn)移變更之日起，3個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記房地產(chǎn)抵押登記5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記三、產(chǎn)權(quán)理論對房地產(chǎn)估價的指導作用1.產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)價格的基礎2.明確產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)估價的前提3.不同的產(chǎn)權(quán)設置對房地產(chǎn)估價有不同的影響第三章市場理論第一節(jié)概述一、經(jīng)濟理性主義假設新古典經(jīng)濟學假設：“經(jīng)濟人”具有充分的理性，具有完全的充分的信息，決策時以利益最大化為原則。完全理性的經(jīng)濟人假設的缺陷周圍的環(huán)境存在不確定性和風險信息的不充分，信息獲取具有成本行為經(jīng)濟學研究表明：即使在充分的市場信息和完全理性的情況下，人在市場中的行為因風險的不同而不同（一）市場的概念市場：是商品買賣的場所市場是投資者和消費者雙方協(xié)同競爭并共同決定商品或勞務價格和交易數(shù)量的機制（二）市場的類型市場類型劃分的依據(jù)：交易者的數(shù)量及其所占的比重、產(chǎn)品質(zhì)量差異的程度、要素的流動性、信息的完全性——壟斷與競爭的程度類型：完全市場、不完全市場二、市場的概念及類型1.完全市場也叫完全競爭市場四個假設：數(shù)量眾多的買者和賣者，每個買者和賣者的購買量和銷售量所占的比重較小產(chǎn)品是同質(zhì)的要素可以自由進入或退出市場完全的技術(shù)經(jīng)濟信息完全市場是最有效率的，當市場存在壟斷或其他形式的不完全競爭時，市場將“失靈”2.不完全市場（1）完全壟斷市場指由一個人或廠商完全獨家控制的市場結(jié)構(gòu)完全壟斷的三個條件：市場上只有一個廠商生產(chǎn)和銷售某種商品該廠商銷售的商品沒有非常類似的替代品任何一家新的廠商不能進入這個市場中參與競爭（2）壟斷競爭市場壟斷競爭市場的條件：每一種產(chǎn)品即有差別又具有替代性同類產(chǎn)品的生產(chǎn)廠商的數(shù)量較多，既有競爭性又有壟斷性（3）寡頭壟斷市場少數(shù)主要廠商控制大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，市場集中度較高寡頭間的決策相互影響第二節(jié)市場機制市場的三大作用機制：價格、供求、競爭一、需求法則1.效用與邊際效用（1）效用指消費者在某種條件下對某種商品的消費所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度效用的特性：效用是中性的效用具有主觀性（2）邊際效用當商品的消費量增加一個單位時總效用的增加量2.邊際效用遞減法則在一定時期內(nèi)，邊際效用隨著商品消費量的增加而不斷減少；或總效用隨著商品消費量的增加而增加，但增加量卻不斷減少TUQMUQ3.消費者均衡如何用效用理論來解釋消費者需求，并理解需求曲線的性質(zhì)等邊際準則（消費者均衡的條件）在消費者的收入固定和他面臨著各種物品的市場價格既定的條件下，當花費在任何一種物品上的最后一單位貨幣所得到的邊際效用正好等于花費在其他任何一種物品上的最后一單位貨幣所得到的邊際效用的時候，該消費者就得到最大的滿足或效用消費者均衡的基本條件：3.需求法則需求法則：在其他因素不變的情況下，如果某商品價格上升，則消費者對該商品的消費量將減少；同理如果某商品價格下降，則消費者的消費量將增加；需求曲線是一條向下傾斜的曲線房地產(chǎn)的需求也受到需求法則的作用QP二、供給法則生產(chǎn)函數(shù)：在一定的技術(shù)條件下，生產(chǎn)要素投入量的一定組合與可生產(chǎn)的最大產(chǎn)量之間的數(shù)學關(guān)系（1）報酬遞減法則邊際報酬遞減律：在技術(shù)不變的，其他生產(chǎn)要素投入量不變的條件下，連續(xù)地增加某一生產(chǎn)要素的投入量，到一定數(shù)量后，所得的產(chǎn)量的增量是遞減的在一定條件下，平均產(chǎn)量、總產(chǎn)量也遞減QXTPQXMPAP（2）邊際成本遞增1）成本曲線短期生產(chǎn)：成本可分為固定與可變固定成本：是一條水平的射線可變成本：先遞減后遞增成本/P產(chǎn)量SMCSACSAVCPD=MR

短期停產(chǎn)點以上的SMC曲線對應企業(yè)的供給曲線，所有企業(yè)的SMC曲線相加，得到行業(yè)的市場短期供給曲線（3）供給法則供給法則：在其他條件不變的情況下，某商品的市場價格升高，其供給量將增加；反之，某商品的市場價格降低，則供給量將減少供給曲線：是一條向上傾斜的曲線除價格外，供給還受到許多因素的影響如：要素的價格、生產(chǎn)技術(shù)含量、投資者的數(shù)量、替代商品的價格、價格的預期、稅收政策以及特殊的產(chǎn)業(yè)政策、資源約束政策等PQ三、市場均衡——價格市場作用的機制：價格、供求、競爭市場均衡：SDPQ0P1P2PEP0

供大于求，出現(xiàn)過剩，價格下降，需求增加，供給減少，直至均衡；求大于供，出現(xiàn)短缺，價格會上升，需求減少，供給增加直至均衡第三節(jié)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)市場是一類典型的不完全市場土地資源的特殊性，需要國家的管理房地產(chǎn)投資需要巨額投資土地空間位置固定性，決定房地產(chǎn)市場是產(chǎn)權(quán)市場，是地區(qū)性市場土地的異質(zhì)性，經(jīng)濟區(qū)位不同價格差異會很大二、房地產(chǎn)市場的類型從房地產(chǎn)市場化的程度，分為一級市場、二級市場和三級市場1.一級市場是指政府壟斷市場，指政府為了使國有土地資源和資產(chǎn)有效合理利用，在必要的情況下，實施行政權(quán)力，控制一定時期內(nèi)的土地供應量，以規(guī)范房地產(chǎn)投資總額，并與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應指農(nóng)村集體所有土地的國家征用和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的有償出讓2.二級市場在獲取土地使用權(quán)的基礎上，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)為對象，進行各類房地產(chǎn)交易活動，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等3.三級市場在已進行第一次房地產(chǎn)交易的基礎上，再進行各類房地產(chǎn)交易活動，包括房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓、再出租、再抵押等農(nóng)村集體土地國家征用國有土地劃撥有償出讓轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股土地一級市場再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地二級、三級市場三、房地產(chǎn)市場機制房地產(chǎn)市場也是房地產(chǎn)消費者、投資者及其中介相互作用并共同決定房地產(chǎn)價格及其數(shù)量的機制，符合供求法則。1.房地產(chǎn)市場的特殊性土地供給的特殊性土地的稀缺性，確定土地供給的剛性管理要素的特殊性政府的管理在房地產(chǎn)市場具有兩重性：市場管理者；市場的參與者與一般的二維市場不同，房地產(chǎn)是供給、需求與管理三要素組成的復雜經(jīng)濟系統(tǒng)（見圖）信息的特殊性房地產(chǎn)投資周期長，市場調(diào)節(jié)過程中有一定的滯后性房地產(chǎn)市場信息不全、不及時，導致人們對市場的判斷不準或失靈，甚至產(chǎn)生盲目跟風，從而使市場上房地產(chǎn)價格偏離價值四、市場理論對房地產(chǎn)估價的影響房地產(chǎn)同樣受市場機制的作用要正確評估房地產(chǎn)價格，要了解房地產(chǎn)市場的基本特性，分析房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況及其動態(tài)關(guān)系，把握房地產(chǎn)的市場態(tài)勢房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)過程，土地評估的特殊性，決定地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的特殊性土地價格的特殊性，可能要單獨評估或者從房地產(chǎn)中剝離評估管理供給需求價格政策制度二級市場商品房經(jīng)濟適用房一級市場土地拆遷投資新建家庭經(jīng)濟發(fā)展人口增長住宅房地產(chǎn)價格機制示意圖返回第四章價格理論

第一節(jié)地租理論一、絕對地租由于土地空間位置的固定性和數(shù)量的有限性，土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租，與社會對土地的需求或地租的高低無關(guān)。來源：農(nóng)地絕對地租來源于農(nóng)業(yè)部門的資本有機構(gòu)成低于非農(nóng)業(yè)部門，從而產(chǎn)生的超額剩余價值；土地所有權(quán)的私人壟斷使超額剩余價值轉(zhuǎn)化為地租（一）概念1.概念：土地的肥沃程度、地理位置、交通條件不同，而形成的不同級別的地租——土地的生產(chǎn)力的不同決定地租或地價的不同2.級差地租的發(fā)展級差地租的創(chuàng)始人：英國威廉·配第（1623-1687）在1662年發(fā)表的《賦稅論與捐贈論》中，指出土地的位置不同與肥力不同，所要求的地租不同英國詹姆斯·安德森（1737-1808）指出土地的自然肥力和人工肥力的不同會取得不同的超額利潤，且明確指出不是地租決定土地產(chǎn)品的價格，而是土地產(chǎn)品的價格決定地租。亞當·斯密（1723-1790）在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》談到土地肥力和位置與地租的關(guān)系大衛(wèi)·李嘉圖（1772-1823）在《政治經(jīng)濟學和賦稅原理》中分析了土地肥力地租、位置地租、追加資本地租等級差地租形式二、級差地租（二）農(nóng)地級差地租級差地租Ⅰ：肥力較好或位置較優(yōu)的農(nóng)地所創(chuàng)造的超額利潤級差地租Ⅱ：在同一塊土地上追加投資造成的經(jīng)濟效益的提高而引起的超額利潤的轉(zhuǎn)化西方經(jīng)濟學認為：土地產(chǎn)品的價格等于使用最劣等土地進行生產(chǎn)所耗費的平均成本，否則就沒有人使用最劣等的土地從事生產(chǎn)。這種土地也叫邊際土地（三）城市地租城市土地不同于農(nóng)地，城市土地的價值在于土地的承載力及其所提供的城市空間馬歇爾認為：不同的工業(yè)外部環(huán)境，會造成不同的工業(yè)生產(chǎn)成本，各企業(yè)通常會選擇更便利的土地從事經(jīng)營活動以獲得特殊的位置價值，形成位置地租或場地地租形成的條件是土地區(qū)位的優(yōu)劣區(qū)位的優(yōu)劣表現(xiàn)在三個方面：外在環(huán)境效益的差別、運距運費的節(jié)約、銷售量的規(guī)模效益（四）競價地租理論李嘉圖提出：土地生產(chǎn)力決定了地租的多少1960年美國經(jīng)濟學家阿朗索發(fā)展了古典經(jīng)濟學家的地租理論提出競價地租理論人們利用土地是從優(yōu)到劣，由于土地的有限性與稀缺性，不同土地利用者會產(chǎn)生競爭城市地租由市中心向外逐漸減少的，以彌補收入的降低和成本的增加競價地租能準確地補償收益的下降和經(jīng)營成本的提高，通過開發(fā)者和土地利用者之間的競價，決定了整個城區(qū)的地租模式。距離市中心的距離競價地租與伯吉斯1906年提出的城市同心圓形態(tài)結(jié)構(gòu)相符三、地價理論地價：地租的資本化地價=地租/資本化率我國地價的構(gòu)成生地價=土地補償費+安置補助費+地上附著物和青苗補助費熟地價=土地出讓金+開發(fā)成本+利潤+利息前三年平均產(chǎn)值的6-10倍等于需安置人口×征用耕地前三年平均產(chǎn)值的4-6倍每公頃不得超過15倍兩項之和不得超過耕地平均產(chǎn)值的30倍四、地租理論對房地產(chǎn)估價的指導作用絕對地租是土地價格存在的前提級差地租是決定城市土地價格高低差異的主要因素競租原理反映城市一般的土地利用結(jié)構(gòu)模式第二節(jié)價格學說一、勞動價值理論勞動價值論由古典政治經(jīng)濟學家配第和阿吉爾貝爾提出和發(fā)展起來的配第在分析貨幣問題時，提出了“自然價格”的范疇；以白銀和谷物為例，論證了等價交換的原理，說明了勞動生產(chǎn)率的高低與商品價值大小成反比布阿吉爾貝爾提出了“真正價值”的概念，認為個人勞動時間在各特殊產(chǎn)業(yè)部門間分配所依據(jù)的正確比例，決定著“真正價值”，商品的交換價值取決于生產(chǎn)商品的勞動時間亞當·斯密從分工引出交換，從交換引出價值，提出使用價值和交換價值的概念馬克思的勞動價值理論：商品價值量的多少以社會必要勞動時間來衡量，價值是凝結(jié)在商品中無差別的一般人類勞動；商品要求按其內(nèi)含的價值相交換，商品價格以其價值為中心，隨供求關(guān)系變化而波動二、效用價值理論效用價值論認為：人的欲望及滿足是一切經(jīng)濟活動的出發(fā)點，物品的效用是物品能夠滿足人的欲望程度、滿足人的需要的能力，價值是人對物品能滿足人的欲望的主觀估計。效用是價值的源泉，稀缺性是價值的條件，邊際效用規(guī)律是價值的一般規(guī)律，邊際效益決定價值三、供需價格論英國經(jīng)濟學家馬歇爾在杰文斯、門格爾、瓦爾拉斯的邊際效用論的基礎上提出了邊際效用遞減規(guī)律。供需價格：一種商品的價值，在其他條件不變的情況下，由該商品的需求狀況和供給狀況決定，即由均衡價格決定。四、資源價值論

資源的價值并不是人類勞動所產(chǎn)生，而是人類對資源的利用并引起資源的稀缺乃至生態(tài)問題等產(chǎn)生第三節(jié)房地產(chǎn)價格形成與特點一、房地產(chǎn)價格形成房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供需雙方協(xié)同競爭并達到動態(tài)平衡的結(jié)果在市場產(chǎn)品供給較少的情況下，其價格主要取決于供給從需求角度而言，房地產(chǎn)價格由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價格主要由房地產(chǎn)的效用、相對稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求所決定房地產(chǎn)效用相對稀缺性：相對于人的欲望而言，某種物品或資源在數(shù)量上和質(zhì)量上處于相對不足的狀態(tài)有效需求：既有購買欲望，又有支付能力的需求二、房地產(chǎn)價格特點（一）房地產(chǎn)價格的特點具有一般商品價格的共有性質(zhì)受區(qū)位影響大是權(quán)益價格既可能是交易價格，也可能是租賃價格稀缺性、增值性決定房地產(chǎn)價格的投資性房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)（二）土地價格的特殊性無成本性無折舊性增值性權(quán)益性區(qū)位性三、房地產(chǎn)價格的類型1.物質(zhì)形態(tài)：土地價格、建筑物價格、房地價格2.房地產(chǎn)權(quán)屬：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、他項權(quán)價格3.價格管理：基準地價、標定地價、建筑物重置價格4.政府行為：出讓價格、征用價格、征收價格、課稅價格、拆遷價格5.估價方法：收益價格、比準價格、積算價格6.價格單位：總價、單位價格、樓面地價7.評估價值類型：公開市場價格、清算價格、持續(xù)使用價格第四節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素一、房地產(chǎn)價格影響因素的分類方法1.第一種：將房地產(chǎn)價格影響因素分為一般、個別及區(qū)域因素一般因素經(jīng)濟因素：宏觀經(jīng)濟、財政金融、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等社會因素：社會心理、社會治安等政策因素：房地產(chǎn)制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、稅收投資傾斜等人口因素個別因素土地的個別因素：區(qū)位；面積、形狀、寬度、深度；地形、地貌、地質(zhì)；容積率、用途、年限等；建筑物個別因素：面積、結(jié)構(gòu)、材料；設計、設備配套；采光、通風、景觀條件區(qū)域因素商服繁華因素道路交通因素基礎及配套設施環(huán)境狀況2.第二種：將房地產(chǎn)價格影響因素分為供求、經(jīng)濟、環(huán)境、社會、行政、自身、心理等因素二、房地產(chǎn)價格的影響因素1.供求狀況房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素（1）房地產(chǎn)供給的影響因素土地的供給量：自然供給；計劃和規(guī)劃；社會的需求：投資需求、居住需求價格的高低成本：建材、人力資本、稅費等預期（2）房地產(chǎn)需求的影響因素人口的數(shù)量家庭收入水平的高低消費結(jié)構(gòu)：住房、日常性開支、教育、醫(yī)療、服裝、旅游及其他相關(guān)的政策：稅收、金融、住房PQSD（一）宏觀因素2.經(jīng)濟因素（1）經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長：GDP、投資、儲蓄、消費、居民收入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟：產(chǎn)業(yè)規(guī)模及發(fā)展?jié)摿Αa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況城市經(jīng)濟功能及在區(qū)域中的地位（2）物價、匯率上升、股市波動地價上漲-抵押力量增大-信用膨脹-物價上漲人民幣持續(xù)升值、外匯涌入股市強勁，投機增多與房價相互影響（3）居民收入居民收入提高，改善購買住房的意愿增強（4）金融與財政存貸款利率、上調(diào)存款準備金率、投資優(yōu)惠政策等財政收支的傾斜：加工資、基礎設施建設3.行政因素（1）房地產(chǎn)制度土地市場及土地交易制度（2）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃對區(qū)域的發(fā)展乃至整個城市的發(fā)展有著重要影響（3）房地產(chǎn)價格政策最高限價、地價控制、調(diào)整土地供應量土地稅費及開發(fā)稅費（4）稅收政策房地產(chǎn)交易稅、存量稅、契稅（5）行政隸屬變更4.社會因素政治安定狀況社會治安狀況城市化程度房地產(chǎn)投機5.人口因素人口數(shù)量與密度家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)家庭收入6.心理因素欣賞趣味、時尚風氣、風水等指周邊的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響1.商服繁華程度：所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況、商業(yè)氛圍、商業(yè)聚集狀況、商業(yè)設施級別、功能、物業(yè)規(guī)劃以及與中心位置的遠近商業(yè)：配套、功能狀況、區(qū)域的商業(yè)定位等寫字樓：講究功能配套——辦公、商務、休閑、娛樂、停車場2.道路交通因素城市交通格局公交連接的區(qū)域、輻射的范圍及大致的路程（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素3.環(huán)境因素自然環(huán)境綠化、植被、自然景色等噪聲、污染等視覺環(huán)境：周圍景觀、協(xié)調(diào)性人文環(huán)境高尚社區(qū)、街區(qū)、鄰里關(guān)系4.基礎及配套設施水電氣、通訊、學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、電影院、圖書館、公園、廣場等文體娛樂設施（1）土地的自身因素區(qū)位面積、形狀、寬度、深度地質(zhì)、地形、地貌臨街狀態(tài)（2）建筑物自身因素面積、結(jié)構(gòu)、材料設計、設備配套采光、通風、景觀條件、樓層、朝向等新技術(shù)、新功能——節(jié)能環(huán)保、智能化等（三）自身因素第五章區(qū)位理論一、概述1.區(qū)位的概念（location）1）含義字面理解：地區(qū)或區(qū)域當中的位置因位置不同體現(xiàn)出不同的功能或作用2）類別：自然區(qū)位；社會經(jīng)濟區(qū)位二、區(qū)位理論的發(fā)展1826德國經(jīng)濟學家杜能年發(fā)表《孤立國同農(nóng)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系》，提出農(nóng)地利用收益大小取決距離市場的遠近，得出農(nóng)地土地利用的空間模型１２３４５第一節(jié)概述二、區(qū)位理論的發(fā)展1868年德國學者羅舍爾首次從理論上系統(tǒng)地研究了工業(yè)區(qū)位問題；1860-1870年間龍哈德定量研究了原料產(chǎn)地、燃料產(chǎn)地和銷售市場間的“區(qū)位三角形”，提出第一個工業(yè)區(qū)位模式1909年德國經(jīng)濟學家韋伯出版《工業(yè)區(qū)位論》，通過成本因素分析，將影響工業(yè)的成本因素歸納為三個區(qū)域性因素（獲取原料動力燃料成本、運輸成本、勞動力成本）和聚集因素（土地成本、工業(yè)外部經(jīng)濟等），構(gòu)建一個完整的一般區(qū)位因素抽象體系PM1、PM2、PC分別代表原料與制成品的運量，而不是代表距離P點落腳之處位于原料、制成品運量總和最低之處PM1M2C工業(yè)區(qū)位圖二、區(qū)位理論的發(fā)展1933年德國地理學家克里斯塔勒《德國南部的中心地》提出“中心地”理論，通過德國南部城市聚落分析，得出市場、交通和行政原則的六邊形分布框架1939年德國經(jīng)濟學家廖什出版《經(jīng)濟的空間秩序》，后改名為《經(jīng)濟區(qū)位論》，用克氏相似的模式解釋加工工業(yè)區(qū)位，形成工業(yè)區(qū)位研究的市場學派其后，瑞典幾位經(jīng)濟學家俄林、哈格斯特朗等將區(qū)位研究與地域分工、區(qū)域貿(mào)易、城市經(jīng)濟擴散相結(jié)合城市網(wǎng)絡模型第二節(jié)主要區(qū)位理論一、農(nóng)業(yè)區(qū)位論德國杜能（1783-1850）在1826年出版的《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》中提出杜能采用孤立化的方法將影響農(nóng)業(yè)區(qū)位的因素加以簡化研究四個假設：（1）平原中央有一個巨大城市，周邊是荒野與外界隔絕（水路、鐵路）（2）城市自給自足，非農(nóng)產(chǎn)品城市提供，食品、木材、薪材依賴周邊的土地（3）周圍土地肥力無差別（4）境內(nèi)交通條件一致（唯一的交通工具是馬車）農(nóng)業(yè)經(jīng)營以純收益為目標：N=P－（Ｃ＋Ｔ）Ｐ－農(nóng)產(chǎn)品價格；Ｃ－成本；Ｔ－運費；假定農(nóng)產(chǎn)品的ＰＣ不變，Ｎ＋Ｔ＝Ｐ－Ｃ＝常數(shù)結(jié)論：農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益的高低完全取決于運費的高低（Ｔ），孤立國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位便完全取決于不同農(nóng)產(chǎn)品運往城市的運費１－單位面積重量達，運費高、易腐爛、不易遠途運輸?shù)淖魑铮玻謽I(yè)圈：單位重量價格低，與蔬菜相比提供租金的能力低３－輪載作物圈：不易得到肥力，分區(qū)輪作，谷物、馬鈴薯、畜牧業(yè)４－輪作休閑圈：與上一圈作物相同，但更粗放５－廣種薄收粗放輪作圈６－放牧１２３４５一、農(nóng)業(yè)區(qū)位論德國經(jīng)濟學家韋伯（1868-1958）于1909年出版的《工業(yè)區(qū)位論》中提出影響工業(yè)產(chǎn)品的成本的因素：土地成本；建筑物、機器及其他固定資本的成本；獲取原料、動力、燃料的成本；勞動力的成本；運輸成本；利率；固定資產(chǎn)折舊率區(qū)位因素理論的基本框架工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇，開始被拉往運輸成本最有優(yōu)勢的地點，建立工業(yè)指向的基本網(wǎng)絡勞動力成本的差異，改變上述基本網(wǎng)絡的第一個力量集聚因素是改變上述基本網(wǎng)絡的第二個因素（規(guī)模經(jīng)濟）二、工業(yè)區(qū)位論廖什在1939年的《經(jīng)濟的空間秩序》中提出市場區(qū)位論假設：原材料分布、勞動力和資本因素都沒有太大差異；人口分布的密度與消費者的偏好相差不大；企業(yè)位置選擇不受其他企業(yè)的影響企業(yè)布局不只是選擇生產(chǎn)成本最低點，應以利潤最大來布局，考慮市場大小或市場遠近——最優(yōu)的位置是收益超出成本最大量的地方PQFRSO數(shù)量價格在市場中心靠近酒廠的位置p,單價為op,市場需求為PQ，離市場中心越遠，價格越高，但需求量越小底面積表示市場大小，高度表示銷售數(shù)量，錐體體積表示總收入PFQRS三、市場區(qū)位論四、中心地理論1933年德國地理學家克里斯塔勒在《德國南部的中心地》中心地理論的四個假設：地域是一個均一平原，避開了自然地形和人工障礙的影響地域上經(jīng)濟活動的移動，可以常年在任何一個方向進行居民及其購買力的分布是連續(xù)和劃一的消費者的活動具有空間上的合理性，即遵循最短距離原則城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布符合一定的原則中心地依賴于收集輸送地方產(chǎn)品，并向周圍鄉(xiāng)村人口提供所需貨物和服務；城鎮(zhèn)應建在位于鄉(xiāng)村中心的地點，起周圍鄉(xiāng)村中心地的作用；中心地等級取決于毗鄰的補充區(qū)域大小不同等級的中心地的地位和作用不同，在外形上互相銜接，在數(shù)量上和面積上具有密切關(guān)系四、中心地理論中心地相互關(guān)系的三個原則市場原則體系：k=3

高一級中心地是低一級中心地市場面積的3倍；每一個高級中心地除自身之外還轄有兩個低級中心地交通原則體系：k=4

根據(jù)各級中心地便于交往的原則，將各級中心地的中心配置于交通線之上較高級中心地服務于相近的3個較低級中心地，并與一同級中心地共有其最近的服務區(qū)城市網(wǎng)絡模型行政原則體系：k=7

在一個市場區(qū)的中央建立一個六邊形的A級中心，再在六邊形的各個頂角各建立一個五角形的B級中心，依次建立C級和D級中心第三節(jié)城市地域結(jié)構(gòu)論城市地域結(jié)構(gòu)論，又稱為城市形態(tài)理論，城市形態(tài)就是因其土地利用的內(nèi)在差異而構(gòu)成的一種地域結(jié)構(gòu)一、同心圓模式1906年伯吉斯通過對芝加哥城市研究，提出以中心商務區(qū)（CBD）為內(nèi)核的同心圓的城市土地利用結(jié)構(gòu)該理論認為任何一個城市都是從中心區(qū)向外圍的同心圓區(qū)進行輻射性擴張，土地所處的位置離中心區(qū)越遠，他的便利性就越差，土地的租金越便宜，密集度越低從中心區(qū)向外，土地的使用會呈現(xiàn)出以下的同心圓形式：中心商業(yè)區(qū)、過渡區(qū)、工廠區(qū)、低收入者居住區(qū)、高收入者居住區(qū)、通勤區(qū)１２３４５6二、扇形模式1939年美國土地經(jīng)濟學家霍伊特提出該理論認為城市發(fā)展從城市中心開始，沿著主要的交通干線或沿著阻礙最小的路線呈楔形向外擴張；用途一致的土地會毗鄰在一起，用途不一致的會相互排斥；居住區(qū)會按收入和社會地位等標準劃分開1233443541—中心商務區(qū)2—中心邊緣帶3—低級住宅區(qū)4—中級住宅區(qū)5—高級住宅區(qū)三、多核模式1954年美國地理學家海瑞斯（Harris）和尤曼（Ullman）提出該理論認為城市的增長不是從一個中心開始，而是認為城市的增長是同時圍繞幾個不同的中心展開，形成城市發(fā)展的多核結(jié)構(gòu)236719833451—中心商務區(qū)2—批發(fā)商業(yè)與輕工業(yè)3—低收入者居住區(qū)4—中收入者居住區(qū)5—高收入者居住區(qū)6—重工業(yè)區(qū)7—郊區(qū)商業(yè)區(qū)8—郊區(qū)居住區(qū)9—工業(yè)區(qū)第四節(jié)區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導作用區(qū)位是決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵要素不同區(qū)位決定不同的土地用途估價應從土地最佳利用出發(fā)區(qū)位是衡量城市土地利用結(jié)構(gòu)的重要因素土地開發(fā)應把握城市的區(qū)位發(fā)展演變規(guī)律第七章房地產(chǎn)估價概述一、房地產(chǎn)估價概述1.概念以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)客觀、合理的價格的估計、推測或判斷2.房地產(chǎn)估價的主要依據(jù)估價的法律法規(guī)（基準地價、拆遷安置補償標準等）市場材料價格、價格變化指數(shù)等、房地產(chǎn)市場價格等市場資料評估標的的現(xiàn)場資料3.房地產(chǎn)評估的內(nèi)容（1）對象：地產(chǎn)評估和房產(chǎn)評估（2）目的：房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險、課稅、損害賠償、征用拆遷補償、企業(yè)改組等二、房地產(chǎn)估價中的術(shù)語1.估價師2.估價目的3.估價原則合法原則、公平原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則4.估價程序5.估價方法市場比較法、收益法、成本逼近法等6.影響房地產(chǎn)價格的因素7.估價時點三、房地產(chǎn)估價原則1.合法原則房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行（1）合法產(chǎn)權(quán)：以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書為依據(jù)違章的、臨時建筑、產(chǎn)權(quán)有糾紛的、手續(xù)不全的、部分產(chǎn)權(quán)的、行政劃撥土地的、集體土地的（2）合法使用應以城市規(guī)劃為依據(jù)：土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等（3）合法處分以法律、法規(guī)或合同允許的處分方式為依據(jù)處分包括買賣、租賃、抵押贈與等（4）其他：房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷補償?shù)?.最高最佳使用原則最佳用途最佳規(guī)模:建筑物的面積與物業(yè)相適合最佳集約度：土地、建筑物與周圍環(huán)境、綠地比例、配套、與競爭性房地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的數(shù)量分布等相協(xié)調(diào)保持現(xiàn)狀；轉(zhuǎn)化用途前提；裝修改造前提；重新利用前提；上述組合3.替代原則經(jīng)濟學消費者效用理論：理性消費者在預算約束下的期望效用最大化。在同一市場上，相同功能的商品，具有相當?shù)膬r值同一供求圈內(nèi)，用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)類似的房地產(chǎn)價格相近三、房地產(chǎn)估價原則4.估價時點原則估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象及市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系5.公平原則要求站在第三者的立場上，求出一個對各方當事人來說都是合理的價格三、房地產(chǎn)估價原則第二篇方法篇比較法成本法收益法假設開發(fā)法基準地價修正法路線價法第八章比較法一、概念也叫市場法或市場比較法，是將估價對象與同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，修正得到房地產(chǎn)價值的一種方法。同一供需圈是指比較案例與估價對象具有相互替代，且其價格互為影響的最適范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)鄰近地區(qū)：估價對象所隸屬的地區(qū)，且同一利用類型土地在空間分布是連續(xù)的區(qū)域類似地區(qū)：與估價對象所隸屬的地區(qū)具有相同或相似的土地利用類型和市場供需狀況，但在空間上不連續(xù)的區(qū)域二、理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)：經(jīng)濟學中的替代原理替代原理理性消費者在預算約束下的期望效用最大化。在同一市場上，效用相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應同一供求圈內(nèi)，用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)類似的房地產(chǎn)價格相近房地產(chǎn)市場的不完全性，房地產(chǎn)本身的異質(zhì)性，比較案例與估價對象存在差異三、比較法的適用范圍1.適用條件適合于有豐富交易案例的城市或區(qū)域房地產(chǎn)估價滿足可比性原則功能上可比、市場條件可比（市場供求、競爭狀況和交易條件）、時間上可比，價格上可比。適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，如商品房地產(chǎn)，對于特殊的學校、古建筑、紀念館等不適用四、估價步驟1.搜集交易實例客觀性全面性多途徑性累積性2.選擇比較案例同一供需圈用途相同目的相同正常交易時點相近結(jié)構(gòu)相同多宗案例搜集交易實例交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正求出比準價格選擇比較案例比較項目修正①可比實例與估價對象所處的地區(qū)相同，或是同一供求圈內(nèi)的類似地區(qū)。②可比實例與估價對象的用途相同③可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同④可比實例與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同土地使用權(quán)取得：劃撥與出讓住房：商品住宅、經(jīng)濟適用房和已購公房⑤可比實例的交易類型應與估價對象的估價目的吻合交易類型有：土地使用權(quán)的出讓、買賣、租賃、征用等估價目的：抵押、征用、買賣、企業(yè)整體收購、兼并、重組等⑥可比實例的成交日期估價對象的估價時點相近⑦可比實例的價格應是正常價格，或可修正為正常價格理論上要求可比實例越多要好，實際選取可比實例為3-10選擇比較案例應注意的問題四、估價步驟3.比較項目修正（1）交易情況修正剔除交易行為中一些特殊的或微觀的情況而造成的交易價格的偏差交易情況修正=正常情況/可比實例情況指數(shù)=100/x以正常情況為基準，交易價格較正常價格為低，則可比實例指數(shù)小于100，反之則大于100。影響交易偏差的因素：（1）有利害關(guān)系人之間的交易（2）急于出售或急于購買下的交易（3）交易雙方市場信息不對稱（4）特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬、拋售等（5）交易稅費等非正常負擔的交易（6）其他：相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務影響的交易、交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易（1）交易情況修正交易情況修正后的正常價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)交易情況修正，一般以正常情況的交易價格為100（基準），偏高則大于100，偏低則小于100交易情況修正系數(shù)=100/X【例】某宗房地產(chǎn)的正常價格為2500元/㎡，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，試計算買賣雙方實際成交的價格。解：賣方實際的價格=正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=2500×（1-7%）=2325元/㎡買方實際的價格=正常成交價格+應由買方繳納的稅費=2500×（1+5%）=2625元/㎡（2）交易日期修正估價時點價格=可比實例價格×評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)價格指數(shù)分定基指數(shù)與環(huán)比指數(shù)如：某市房地產(chǎn)價格指數(shù)以1990年不變價格計算得到指數(shù)如下表：可比案例交易日期為1994年，待估日期1998年，試計算交易日期修正系數(shù)；如果下表是環(huán)比指數(shù)則交易日期修正系數(shù)又是多少199319941995199519971998102103104112106105（3）區(qū)域因素修正區(qū)域因素包含多個次一級的因素或因子，因此應首先分析判斷比較案例房地產(chǎn)各因子相對于估價對象各相應因子的條件指數(shù)，然后綜合測算區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)＝待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)／可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)的綜合有幾種基本途徑：連乘法：∏a/b（a-表示估價對象因子條件指數(shù)，b-表示可比案例相對于估價對象因子條件指數(shù)）一般以估價對象為基準100，可比案例條件好，可比案例該因子指數(shù)大于100，反之小于100例：某估價對象與可比案例區(qū)域因素比較表如下，求區(qū)域因素修正系數(shù)

區(qū)域因素比較對象商服繁華交通條件基礎設施環(huán)境條件估價對象100100100100可比案例+2-1+3+20.9423可以得到區(qū)域修正系數(shù)=100/102×100/99×100/103×100/102=0.9423連加法：估價對象區(qū)域因子100，可比案例條件好，區(qū)域因子大于100，反之小于100

區(qū)域因子以相差值表示求上例按連加法計算區(qū)域因素修正系數(shù)解：區(qū)域因素修正系數(shù)=100/（100+2-1+3+2）=0.9434從上例可以看出，兩種途徑的計算結(jié)果相差不大，在估價允許的誤差范圍內(nèi)。在估價實物中多采用連加法權(quán)重系數(shù)法：確定區(qū)域因素因子權(quán)重（一般兩級），對第二級的因子打分，得到第二級因子的分數(shù)，從而得到第一級因子的分數(shù)例：區(qū)域因素修正系數(shù)的權(quán)重系數(shù)法

比較對象因子估價對象可比案例2商服繁華0.3商業(yè)級別0.49638.492.8商業(yè)功能0.49036商業(yè)氛圍0.29218.4交通0.3交通輻射0.59346.594.5公交便利0.59648環(huán)境0.2人文環(huán)境0.69456.492.4自然環(huán)境0.49036配套設施0.2公共配套0.69255.291.6基礎配套0.49136.4合計92.9994區(qū)域因素修正系數(shù)=92.99/94=0.989（4）個別因素修正土地個別因素修正的內(nèi)容：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地形地勢地質(zhì)、規(guī)劃管制條件土地使用權(quán)年限等建筑物個別因素修正內(nèi)容：新舊程度、設施設備和裝修、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、平面布置（物業(yè)規(guī)劃）等。個別因素修正系數(shù)的綜合方法與區(qū)域因素相同連乘法：∏a/b連加法：個別因素修正系數(shù)＝待估對象個別因素條件指數(shù)／可比實例個別因素條件指數(shù)4.比準價格計算1）統(tǒng)一量綱：貨幣單位付款方式例：某房產(chǎn)總價50萬，首付10萬，余款半年后一次性付清，假設月利率1%，則在成交時一次總付的價格為：10+40/（1+1%）6=47.74萬價格單位單位地價、總地價、樓面地價面積單位建筑面積＝公攤面積＋套內(nèi)建筑面積套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積套內(nèi)房屋使用面積：俗稱“地毯面積”，包括臥、起、過廳、衛(wèi)、儲藏室、壁柜等4.比準價格計算房地產(chǎn)總價=建筑面積×按建筑面積計算單價=使用面積×按使用面積計算的單價=套內(nèi)面積×按套內(nèi)面積計算的單價2）將多個比較對象的成交價格修正后的價格，綜合成比準價格方法：采用算數(shù)平均、加權(quán)平均等數(shù)學方法綜合六、計算公式與案例1.基本公式：Ｐ＝Ｐ0×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ=P0×[100/（）]×[（）/100]×[（）/100]×[（）/100]Ｐ—被估房地產(chǎn)評估價格Ｐ0—可比實例價格；Ａ—交易情況修正系數(shù)，Ｂ—交易日期修正系數(shù)；Ｃ—區(qū)域因素修正系數(shù)Ｄ—個別因素修正系數(shù)2.土地的評估的計算公式：Ｐ＝Ｐ‘×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)式中：r：土地折現(xiàn)率，n1：待估宗地使用年限n2：比較案例使用年限年期修正系數(shù)為:年期修正系數(shù)根據(jù)收益法的原理和公式：地價等于地租的資本化地價=容積率地價

容積率修正系數(shù)容積率與地價的關(guān)系在一定的范圍是正相關(guān)，一般在估價實務過程中要建立容積率修正系數(shù)表案例例1：有一宗待估宗地Ｇ需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的６塊宗地，具體情況見表１，該城市地價指數(shù)見表２，另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在1.1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為１時的地價增加５％，超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為１時的地價增加３％，對交易情況的、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地價格的修正幅度。根據(jù)以上條件，評估該宗土地2002年的價格。宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素Ａ６８０１９９９＋１％１．３０＋１％Ｂ６１０１９９９０１．１０－１％Ｃ７００１９９８＋５％１．４０－２％Ｄ６８０２００００１．０－１％－１％Ｅ７５０２００１－１％１．６０＋２％Ｆ７００２００２０１．３＋１％０Ｇ２００２０１．１００表１表2時間1996199719981999200020012002指數(shù)100103107110108107112容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100105110115120125128容積率地價指數(shù)表解：（1）建立容積率地價指數(shù)表，見上表（2）案例修正計算：A.680×112/110×100/101×105/115×100/100×100/101=620B.610×112/110×100/100×105/105×100/100×100/99=627C.700×112/107×100/105×105/120×100/100×100/98=623D.680×112/108×100/100×105/100×100/99×100/99=755E.750×112/107×100/99×105/128×100/100×100/102=638F.700×112/112×100/100×105/115×100/101×100/100=633（3）評估結(jié)果案例D的值為異常值，應予剔除，其他結(jié)果較為接近，取平均值作為評估結(jié)果。待估宗地G的價格為：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）例2為評估某商品住宅2000年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易，有關(guān)資料如表1，該類商品住宅價格指數(shù)如表2，試評估其價值。比較對象價格元/m2日期交易情況房地產(chǎn)狀況因素1因素2因素3權(quán)重0.50.30.2A37002000.5.24-2%90100125B42002000.8.240100110100C39002000.9.24+180120100估價對象待估2000.10.24100100100月份45678910指數(shù)10092.498.398.6103.3109106.82000年4月至10月物價指數(shù)解：該商品住宅2000年10月24日的正常市場價格如下：（1）計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）A的比準價格=3700×100/98×106.8/92.4×[100/（0.5×90+0.3×100+0.2×125）]=4363.9元/m2B的比準價格=4200

×100/100×106.8/103.3×[100/（0.5×100+0.3×110+0.2×100）]=4215.83元/m2C的比準價格=3900×100/101×106.8/109×[100/（0.5×80+0.3×120+0.2×125）]=3745.99元/m2（3）該商品房價格為：（4363.9+4215.83）/2=4289.87元/m2例3P93為評估某寫字樓房地產(chǎn)X在2005年5月31日的正常的市場價格，今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（A、B、C），估價對象與三宗比較案例房地產(chǎn)基本情況及有關(guān)情況見表1，不同容積率下的條件指數(shù)見表2，該類房地產(chǎn)價格指數(shù)自2004年11月份以來，每月平均上漲0.5%，求房地產(chǎn)X在2005年5月31日的價格。（房地產(chǎn)資本化率為7.5%，2004年12月31日人民幣匯率為1：8.4）表2：不同容積率下條件指數(shù)容積率3.544.55修正系數(shù)0.811.11.2宗類號估價對象案例A案例B案例C交易價格5000元/㎡650美元/㎡5500元/㎡交易情況偏高2%偏高5%偏低3%交易日期05.5.3104.10.3104.12.3105.4.30利用類型辦公辦公辦公辦公土地使用權(quán)年限50504050容積率444.55區(qū)域因素交通條件+1+1-1基礎設施-2+3+2環(huán)境條件+2+1+2微觀因素面積+10-1樓層+4-2-5朝向形狀-2-10表1：估價對象與比較案例房地產(chǎn)比較表解：（1）建立物價指數(shù)表（2）統(tǒng)一量綱：650美元=650×8.4=5460元/㎡（3）因素修正：交易情況修正：A：100/（100+2）；B：100/（100+5）；C：100/（100-3）交易日期修正：A：1.0355/1；B：1.0355/1.01；C：1.005區(qū)域因素修正A：100/（100+1-2+2）=100/101；B：100/（100+1+3+1）=100/105；C：100/（100-1+2+2）=100/103時間2004.10.312004.12.312005.4.302005.5.31物價指數(shù)11.011.03041.0355微觀因素修正A：100/（100+1+4-2）=100/103B：100/（100-2-1））=100/97C：100/（100-1-5）=100/96年期修正B：

容積率修正B：1/1.1；C：1/1.2（4）修正價格計算A：5000×100/102×1.0355/1×100/101×100/103=4879.34B：5460×100/105×1.0355/1.01×100/105×100/97×1.0302×1/1.1=4902.55C：5500×100/97×1.005/1×100/103×100/94×1/1.2=4904.68計算結(jié)果：V=（4879.34+4902.55+4904.68）/3=4895.52第九章成本法第一節(jié)基本原理1.成本法的概念是以估價對象開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎估算估價對象在一定時點一定產(chǎn)權(quán)狀況下價格的一種估價方法成本法中的成本與會計成本的區(qū)別會計成本是顯性的，成本法中的成本不僅包括顯性成本，還包括隱性成本是必要而正常的成本，而不是開發(fā)中的實際成本是現(xiàn)在的成本，而不是會計賬目上的歷史成本2.理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是勞動價值理論根據(jù)理性經(jīng)濟主義的假定：從賣方角度來看，賣方愿意接受的價格不能低于他為開發(fā)或者建造該房地產(chǎn)所花費的代價。從買方角度來看，買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所花費的代價。成本法中的成本不僅包括開發(fā)房地產(chǎn)所需的正常的費用，還包括利息、利潤和稅金。（1）特點成本不等于價格現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格。不一定符合最有效使用原則土地與建筑物在利用上是相宜的，估算出來的成本能反映其價格反之，成本不能客觀反映房地產(chǎn)的價格水平（2）適用范圍一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評估，或者用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)保險及損害賠償中通常也采用成本法估價3.成本法的特點及適用范圍第二節(jié)成本法的基本公式成本法估價基本公式分為三類：新開發(fā)土地、新開發(fā)房地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)一、新開發(fā)土地的成本法新開發(fā)土地包括填海造地，開山造地，征用農(nóng)地后進行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市舊區(qū)中建筑物整理后出售土地等情景。（1）基本公式土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益（2）新開發(fā)區(qū)分宗估價開發(fā)區(qū)某宗地的單價=（開發(fā)區(qū)土地總?cè)〉觅M+總開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益）÷開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地總面積×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)該法采用總成本均攤計算單塊土地的成本單價1）土地取得費計算土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用①新征土地：國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：征地費：土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助費、新菜地建設基金、耕地占用稅拆遷安置補償費城市建設配套費②舊城改造用地：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用，包括：土地出讓金、拆遷安置補償、城市建設配套費③出讓轉(zhuǎn)讓用地：土地出讓金（熟地地價）（3）土地成本法的內(nèi)容土地開發(fā)費是將生地開發(fā)成熟地所發(fā)生的費用①基礎設施配套費指“三通一平”和“七通一平”②公共事業(yè)建設配套費道路建設、變電站擴容、給水設施、污水處理等③小區(qū)開發(fā)配套費包括綠地、會所、管理用房、幼兒園等在估價實務中應注意區(qū)分宗地內(nèi)外和宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度的區(qū)別2）土地開發(fā)費的計算3）投資利息的計算①開發(fā)貸款投資的利息應計入成本，投資者自有資金存在機會成本，同樣可以看作損失了利息。②土地投資包括土地取得費和土地開發(fā)費③計息期應為整個開發(fā)期和銷售期，土地取得費在開發(fā)前可能要求付清，而土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入。若開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。投資利息=I×[（1+i）T-1]利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費（含稅費）和開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。一般按照土地投資來計算利潤利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）×利潤率稅費指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅費包括：耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設基金、教育費附加、土地管理費等4）計算投資利潤與稅費5）土地增值收益土地增值收益主要來自于以下幾個方面經(jīng)濟發(fā)展、人口增加導致土地利用效率提高及土地需求量增大城市基礎設施的投資，使土地利用的便利性增加城市規(guī)劃變化，使土地利用條件改變，有利于土地利用的高度化利用土地使用者的投入與改造，使土地增值土地增值收益的分配：第一項屬于自然增值，歸國家所有；第二、三項源于地方政府的投資，歸地方政府所有；第四項應歸于土地使用者前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率（通常為10%-25%），即為土地增值收益土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×增殖收益率例1：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000㎡，該地塊的土地征用費（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，均勻投入，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。解：（1）土地取得費：

10萬元/畝=150元/平方米（2）土地開發(fā)費：

2億元/平方公里=200元/平方米成本法評估實例（3）投資利息土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入土地取得費利息=150×[（1+6%）2-1]=18.54土地開發(fā)費利息=200×35%×[（1+6%）1.5-1]+200×65%×[（1+6%）0.5-1]=6.39+3.84=10.23（元/㎡）（4）開發(fā)利潤開發(fā)利潤=[（1）+（2）]×10%=35元/㎡（5）土地增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=413.77×15%=62.07（6）土地總價土地單價=土地成本價格+土地增值收益=413.77+62.07=475.84元/㎡土地總價=475.84×15000=7137600元二、新建房地產(chǎn)的成本法基本公式新建房地產(chǎn)價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤（1）開發(fā)成本：①勘查設計和前期工程費三通一平，工程勘察測量及規(guī)劃設計、可研及咨詢費、交評費等②基礎設施建設費水、電、氣、道路、綠化、環(huán)境、照明、衛(wèi)生③建安工程費④公共配套設施建設費會所、物業(yè)管理用房、體育運動設施、幼兒園等⑤開發(fā)過程中的稅費證件許可費：土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目開工許可證、預售許可費規(guī)費：安全質(zhì)量監(jiān)督費、施工圖審查費、工程排污費、工程定額編制管理費、白蟻防治費、面積測量費等稅：土地使用稅、新增建設用地使用費、耕地占用稅（2）管理費用主要指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資（3）投資利息以土地取得費和開發(fā)成本之和為計息基數(shù)二、新建房地產(chǎn)的成本法（4）開發(fā)利潤以土地取得費和開發(fā)成本作為利潤計算的基數(shù)（5）銷售稅費銷售費用：銷售物料、廣告宣傳費等銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城維稅、教育費附加；其他銷售稅費：賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費等二、新建房地產(chǎn)的成本法基本公式建筑物價格=重置成本-建筑物折舊1.重置成本、重建成本與原來的建造成本（1）重置成本：指采用估價時點的建筑材料、建筑技術(shù)和工藝，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的建筑物的所花費的代價。（2）重建成本：按估價對象的建筑材料、建筑技術(shù)和工藝，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的建筑物所花費的代價。重建成本適用于古建筑、宗教建筑等特殊建筑物（3）原來的建造成本三、舊有建筑物的成本法2.重置價格的估算（1）單位成本法（類似工程估價法）通過與待估建筑物相類似的建筑物的成本資料，對時間和物質(zhì)實體上的差異進行修正后得到待估建筑物價格=（類似建筑物的成本-換出結(jié)構(gòu)+換入結(jié)構(gòu)）×物價調(diào)整指數(shù)×生產(chǎn)能力指數(shù)物價調(diào)整指數(shù)=（a0+a1·r1+a2·r2+…+an·rn）生產(chǎn)能力指數(shù)=（A1/A0）n×f（2）分部分項法估算出建筑物各個分部分項構(gòu)件或工程單位的成本（3）指數(shù)調(diào)整法根據(jù)建筑成本指數(shù)，將建筑物的成本修正到估價時點的價格（1）折舊的概念建筑物折舊是指隨著時間的推移而發(fā)生的價值遞減現(xiàn)象（2）折舊的分類：物理折舊：由自然力作用引起的價值減損功能折舊：由于技術(shù)進步，勞動生產(chǎn)率提高，生產(chǎn)同樣產(chǎn)品的社會必要勞動時間減少而造成的價值減損由于技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)進步市場上出現(xiàn)了技術(shù)更先進、工藝性能更優(yōu)越的替代產(chǎn)品，造成原有產(chǎn)品的貶值經(jīng)濟折舊：由于市場因素，或使用成本遞增等經(jīng)濟因素造成的價值減損功能折舊與經(jīng)濟折舊是一種無形損耗3.折舊的估算（3）折舊的計算1）耐用年限法：定額法（直線折舊法）、定率法（余額遞減法）、年數(shù)總和法直線折舊法的計算公式：D=（C-S）T/ND—建筑物折舊額；C—建筑物重置價格S—建筑物預計凈殘值；T—建筑物已使用年限N—建筑物耐用年限（已使用年限+尚可使用年限）；耐用年限：分物理耐用年限和經(jīng)濟耐用年限，在房地產(chǎn)估價中一般采用經(jīng)濟耐用年限2）實際觀察法（成新率法）通過估價人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等完好情況進行實地觀察，并判斷由物理、功能、經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，得出建筑物成新率的一種方法。折舊額計算公式：D=（1-成新率）×重置成本成新率的判斷：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好情況、損壞程度，劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五類。3）綜合法折舊要區(qū)分：主體與裙樓、主體與附屬設備（4）關(guān)于折舊的說明1）估價折舊與會計折舊的區(qū)別內(nèi)涵上不同：估價上的折舊注重的是價值的減損，實際上并不是折舊，而是一種類似于對資產(chǎn)減價修正；而會計上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與回收會計折舊公式中的C為資產(chǎn)原值，估價折舊公式中的C為重置價格會計上資產(chǎn)原值與累計折舊的差為資產(chǎn)的帳面價值，估價中重置價格與累計折舊的差被視為資產(chǎn)的實際價值2）土地使用權(quán)年限的類折舊問題土地使用權(quán)的特殊性：土地價格不僅不會貶值，而且會增值我國土地使用權(quán)存在一定的使用權(quán)年限投資者通過投入資金，獲取土地使用權(quán)進行開發(fā)，應該能收回全部投資及正常的利潤，因此投資者在土地上的投資量也應在其可使用的時間范圍內(nèi)收回全部投資。

土地使用權(quán)，存在折舊問題3）土地使用年期對建筑物耐用年限的影響基本原則：比較自估價時點起，土地的剩余使用年限與建筑物剩余使用年限的長短，以最短的年限為折舊年限在判斷折舊年限時通常會遇到兩種情況：①當建筑物耐用年限晚于或同于土地使用年限的結(jié)束時間時，取土地的剩余使用年限為折舊年限如：土地使用年限為40年，取得土地使用權(quán)后即開始建設，建筑物建設周期3年，建筑物耐用年限為60年，試確定建筑物折舊年限。土地使用權(quán)年限40年3年建設期建筑物耐用年限60年23年3）土地使用年期對建筑物耐用年限的影響②建筑物耐用年限早于土地使用年限，取建筑物剩余使用年限為折舊年限，并且再考慮建筑物經(jīng)濟壽命終了后的土地剩余使用年限的價值量。如：土地使用權(quán)年限為70年，建筑物經(jīng)濟耐用年限為50年，該宗土地于土地出讓后進行建設，建筑物建設周期為2年，試確定折舊年限。土地使用權(quán)年限70年2年建設期建筑物耐用年限50年18年

建筑物經(jīng)濟耐用年限結(jié)束時，土地尚有18年的使用時間，故應該考慮剩下18年的土地使用權(quán)的價值量案例分析例2：有一建筑物，建筑總面積100m2，已使用10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，耐用年限30年，現(xiàn)值1萬元，試用直線折舊法計算該建筑物的年折舊額，年折舊率及折舊總額。解：建筑重置價格=100×500=5萬元折舊總額=重置價格-現(xiàn)值=5-1=4萬元年折舊額=4/30，年折舊率=4/30*5=4/150案例分析例3：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。解答：（1）計算建筑物的重置價格：1）建造成本=800萬2）管理費用=800×3%=24萬3）投資利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9萬4）建筑物的重置價格=800+24+54.9+50+120=1048.9萬（2）計算建筑物的折舊額1）墻、地面等的損壞額=18萬2）裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80萬3）設備部分的折舊額=110×1/10×8=