資產(chǎn)評估的基本應用方法

資產(chǎn)評估1u

一、資產(chǎn)評估概述u

二、資產(chǎn)評估根本方法u

三、資產(chǎn)評估應用學習目的：2u

該課程是一門實務性較強的課程。u在掌握了根本概念和原理以后重點在于應用。u通過案例分析，學會資產(chǎn)評估的根本方法。一、資產(chǎn)評估概述3u

1、資產(chǎn)評估的定義u

2、資產(chǎn)評估的要素u

3、資產(chǎn)評估的根本原則

u

4資產(chǎn)評估的前提條件

u

5、資產(chǎn)評估的假設u

6、資產(chǎn)評估的特點u

7、資產(chǎn)評估與會計計價u

8、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資一、資產(chǎn)評估概述4u

1、定義通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值〔價格〕的經(jīng)濟活動。由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定目的遵循適用原則和標準，按照法定的程序，適用科學的方法對資產(chǎn)進行評定和估價的過程。2、資產(chǎn)評估的要素：5u

主體u

客體u

特定目的u

程序

u

標準

u

方法主體

誰來評估6u

國外：綜合評估機構專業(yè)性評估機構兼營機構u

我國：資產(chǎn)評估公司會計師事務所客體

評估對象－企業(yè)資產(chǎn)7u

有形資產(chǎn)：固定資產(chǎn)機器設備房地產(chǎn)流動資產(chǎn)原材料存貨現(xiàn)金銀行存款應收帳款長期資產(chǎn)債券股票u

無形資產(chǎn)：可確指無形資產(chǎn)?知識產(chǎn)權——專利權、商標權、版權?對物產(chǎn)權——土地使用權?行為權利——租賃權、許可證、專營權不可確指無形資產(chǎn)——商譽特定目的8u

資產(chǎn)保全u

納稅

財產(chǎn)轉移稅u

產(chǎn)權變動①合資、合作經(jīng)營②企業(yè)分設、合并、兼并③企業(yè)出售④股份經(jīng)營⑤企業(yè)清算u

單項資產(chǎn)交易u

融資業(yè)務

抵押貸款

擔保標準

評估的依據(jù)是什么9u重置本錢標準——重量本錢是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所消耗的本錢。u現(xiàn)行市價標準——現(xiàn)行市價是指資產(chǎn)在公平市場上的售賣價格。u收益現(xiàn)值標準——收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來預期獲利能力的大小，按照“將本求利〞的逆向思維——“以利求本〞以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或現(xiàn)本化率將未來收益折成現(xiàn)值。u清算價格標準——清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。u歷史本錢標準——評估資產(chǎn)在購建時段支付的貨幣資金及等價物。方法

如何評10u

收益現(xiàn)值法

u

重置本錢法

u

現(xiàn)行市價法

u

清算價格法

u

歷史本錢法方法選擇的原則11u

1、不同標準對應不同方法；u

2、方法要與評估對象相適應；–固定資產(chǎn)的損耗對流動資產(chǎn)而言并不重要u

3、方法選擇受數(shù)據(jù)和信息資料的制約；u4、為提高準確性，選用多種方法相配合，互相驗證，彌補某一方法的局限性。程序12u

資產(chǎn)評估機構：u

1、確定評估對象

u

2、編制評估方案

u

背景資料u

評估效勞u

資產(chǎn)內容u

3、進入評估階段u

國有資產(chǎn)評估：u

1、申請立項2、資產(chǎn)清查?申報、立項、委托?實物清查?

經(jīng)營成果是否真實3、評定估算?制定評估方案?收集整理資料?

評定估算?提出評估報告–4、驗證確認3、資產(chǎn)評估的根本原則第三者公正

充分事實為依據(jù)目的，標準，方法，準確專業(yè)技術機構u

工作原則u

獨立性原則

u

客觀性原則

u

科學性原則合理u

專業(yè)性原則u

經(jīng)濟原則u

奉獻原則某一局部價值取決于它對資產(chǎn)整體作用134、資產(chǎn)評估的前提條件14u

繼續(xù)使用假設u資產(chǎn)能以其提供的效勞或用途滿足所有者經(jīng)營上的期望收益u

公開市場假設u

資產(chǎn)在市場上可以公開買賣u

清算假設u

資產(chǎn)在公開市場情況下強制出售5、資產(chǎn)評估的假設15u

繼續(xù)使用假設：繼續(xù)使用價值u

提供效勞或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益u

所有權明確，并保持完好u

資產(chǎn)所有權明確，并保持完好u

資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉做他用u

充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能u

公開市場假設：市場價格u

清算〔清結〕假設：清算價格u

三種假設是否可以同時存在？u

不同假設下評估出的資產(chǎn)價格是否相同？6、資產(chǎn)評估的特點16u

現(xiàn)實性

u

市場性

u

預測性

u

公正性

u

咨詢性7、資產(chǎn)評估與會計計價u資產(chǎn)評估

會計計價u前提不同會計主體的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營中斷會計主體持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)時價值歷史本錢實際本錢u目的不同資產(chǎn)交易、投資時公平的價值為投資人，債權人經(jīng)尺度，就資產(chǎn)論權益營者提供會計信息，178、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資u資產(chǎn)評估是通過清查資產(chǎn)對資產(chǎn)的現(xiàn)值進行評定和估算。即當產(chǎn)權變動、資產(chǎn)流動等資產(chǎn)特定行為下的估價過程。u

清產(chǎn)核資指清查資產(chǎn)和核實資金、摸清家底。u

不同之處清產(chǎn)核資清查資產(chǎn)的實物和資產(chǎn)評估目的 確定資產(chǎn)的現(xiàn)值帳目范圍全部有形、無形資產(chǎn)等主要是固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)歷史本錢按國家規(guī)定期間進依據(jù)當前的市場價格時間資產(chǎn)流動時進行行組織專門機構企業(yè)自行組織相同之處18二、資產(chǎn)評估的根本方法19u

1、收益現(xiàn)值法

u

2、現(xiàn)行市價法

u

3、重置本錢法u

收益現(xiàn)值標準：20u定義——采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將資產(chǎn)未來的純收益凈現(xiàn)值作為資產(chǎn)評估價值的方法u

適用條件：資產(chǎn)投入使用u投資者投資的直接目的——獲得預期收益收益現(xiàn)值法21u

整體資產(chǎn)，無形資產(chǎn)〔專利權〕能預測出“預期收益〞u資產(chǎn)的現(xiàn)值等同于本金，資產(chǎn)的未來收益率等同于利率，資產(chǎn)的剩余壽命等同于貸款期限。u假設有一貨幣存入銀行，會源源不斷地帶來一種穩(wěn)定的純收益流量。純收益=某一貨幣×利率某一貨幣=資產(chǎn)價格收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的程序:22u收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；u

計算和比照分析有關指標及其變化趨勢；u預測資產(chǎn)未來長期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率；u將預期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點23u

優(yōu)點：u1能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價格。u2與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價格，易為買賣雙方所接受。u

缺點：u

1預期收益額預測難度較大。u

2評估中適用范圍較小。u例5：某企業(yè)從日本松下電器公司引進一條彩電玻殼生產(chǎn)，經(jīng)測算，該生產(chǎn)線可使用20年，在使用期間，若開工率為100%時，每年可給公司帶來3000萬元的凈收益，行業(yè)平均投資收益率為15%，請評估這條生產(chǎn)線的全部固定資產(chǎn)的價值。u

P=A·〔P/A，15%，20〕u

=3000×6.259u

=18777.9萬元24u

評估企業(yè)的有固定收益的生產(chǎn)線價值：u在沒有考慮生產(chǎn)線的殘值時，整條生產(chǎn)線的價值是固定的，盡管企業(yè)合同為生產(chǎn)線的引進而增加其他固定資產(chǎn)，但做為收益就是每年3000萬元的話，全部固定資產(chǎn)的價值是一定的，并且這局部價值也包括了流動資產(chǎn)的價值。25u企業(yè)整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)的聚集，其價值也不等于各單項可確指資產(chǎn)價值的總數(shù)。u

獨立存在u

法律定義26收益現(xiàn)值法例題27u某資產(chǎn)在未來6年中每年末的凈收益分別為

400、420、440、460、460、460萬元，在第6年末，可轉讓給其他持有者，轉讓價格為2000萬元，市場利率10%，風險調整2%。u

則折現(xiàn)率10%+2%=12%u

V=400

(P/F，12%.，1〕＋420

(P/F，12%.，2〕＋440

(P/F，12%.，3〕＋460〔P/A，12%，3(P/F，12%.，3〕＋2000

(P/F，12%.，6〕=2780.85萬元u

例如：某人有一房地產(chǎn)，每年可保租金

50萬元，當市場利率為10%時，他必須有500萬元，才能帶來50萬元收入。500×10%=50萬元。那么在理論上，他擁有房產(chǎn)的價格相當于500萬元28收益額與折現(xiàn)率29u

收益額:資產(chǎn)的收益實際收益現(xiàn)今條件下的實際取得的收益不可用于評估u

實現(xiàn)收益排除了實際收益中偶然的、特殊的原因組成的局部之后取得到的一般正常收益，方可用于評估。u

如城市中一塊空地目前沒有利用，實際收益為零，甚至為負。u

企業(yè)擁有一十分先進的設備，由于企業(yè)經(jīng)營不善，致使資產(chǎn)利用率很差，這不能論資產(chǎn)、土地無價值，最大效用，最正確效用。u

資產(chǎn)收益有形收益和無形收益均需考慮資產(chǎn)收益被估資產(chǎn)的直接收益，不是由說資產(chǎn)形成的收益應別離出來。u

收益額的構成

稅后利潤、稅后利潤+折舊、利潤總額折現(xiàn)率u

折現(xiàn)率與本金化率當n有限時，叫折現(xiàn)率

有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值

折現(xiàn)n

∞本金化率資本化率資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)折現(xiàn)率計算u

資金時間價值率+風險報酬率+通貨膨脹率=投資報酬率〔投資收益率〕利率

使用資本所付的“酬金〞=無風險報酬率〔國債利率〕+風險報酬率u

國庫券利率=RF=無風險報酬率30收益現(xiàn)值法應用u

假定北京海濱區(qū)雙榆樹東里有一幅六層

樓房，土地面積360平方米，房屋面積共計900平方米，月租金收入每平米150元。訂約日期94年1月，地價稅40元/年，房屋稅20元/年。建筑物已用10年，評價96年1月該土地的價格。31解：u

1資料收集：

找到附近96.1出租的一幅樓房，一層共16平方米，96.1出租，租金200元/平方米，承租人在96.1支付押金3萬元。2租金調整：96.1

200元/平方米

i=12%u

押金30000÷16=1875元/平方米u

利息收入18.75元/月

租金

218.75元/平方米每層

900÷6=150平方米u

取一樓250元/平方米2-6

200元/平方米使用方便業(yè)務經(jīng)營沒庭院平均〔250＋200×5〕÷6＝208〔元〕

3總收益：208×12×900=2246.400元32u

4總費用〔1〕地價稅〔2〕房屋稅〔3〕管理費3340×360=14400元/年20×900=18000元/年年租金的5%2246400×5%=112320元/年〔4〕折舊費96.1每平方米重建價9000元折舊年限80年期末殘值和清理費用相等u已用10年房屋現(xiàn)值大樓現(xiàn)值34每平方米折舊額已達1125元9000-1125=7875元/平方米7875×900=7087500元大樓折舊額112.5×900=101250元/年〔5〕保險費按大樓現(xiàn)值1%計算7087500×1%=70875元/年u

〔6〕總費用：

14400+18000+112320+101250+70875=316845元/年u

5土地年凈收入〔1〕土地與房屋費用收入總收入-總費用=2246400-316845=1929555元〔2〕房屋凈收入

A=p.I

i=15%房屋現(xiàn)值×折現(xiàn)率=7087500×15%=1063125元〔3〕土地凈收入=房地產(chǎn)總凈收入-房屋凈收入=192

=866430元35u

6、土地價格土地收益率相對于房產(chǎn)及為穩(wěn)定取12%土地價格平均每平米價格：u

V=÷360=20056元36現(xiàn)行市價法37u

定義——參照執(zhí)行市場上形成的相同或類似資產(chǎn)的公允交易價格，確定資產(chǎn)評估值的方法。u

前提條件：u

雙方有足夠時間和能力了解實情u

需要有一個充分發(fā)育活潑的資產(chǎn)市場。充分的市場競爭公平市場買賣雙方?jīng)]有壟斷和控制。u

參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標，技術參數(shù)等資料是可搜集到的。u

一般只適用于對土地使用權，建筑物，通用工業(yè)設備等項資產(chǎn)的評估。u

決定現(xiàn)行價格的根本因素：u

根底價格

供求關系

質量因素u

程序：u

1明確評估對象u

2進行公開市場調查，尋找參照物u

3判斷選擇參照物u

4把被估資產(chǎn)與參照物比較u

5分析調整差異，做出結論。38u

優(yōu)：1能更能反映市場現(xiàn)實價格。u

2評估結果易于被各方面理解和接受。u缺：1需要有公開及其活潑的市場作為根底，不適用于缺少參照物交易的不完善市場。u2不適用于專用機器、設備，大局部的無形資產(chǎn)。39清算價格標準：40受期限，買主限制u

1定義：u2適用條件拍賣價格價格低于現(xiàn)行市價現(xiàn)行市價法應用41u

有塊地已做到三通一平，面積10000平方米，交通環(huán)境好，二環(huán)公路在附近廠門離路僅有10米。M

交易日期

價格元/平方米A1500092.8.120000B400092.8.125000C8000093.6.124000D1100094.5.127000E2000095.1.128000F6000095.2.128500現(xiàn)對該土地95.6.1的價格進行評估？u42從92.8.1-土地價格上漲指數(shù)：92.8.1-93.6.115%93.6.1-94.5.112%94.5.1-95.1.18%95.1.1-95.2.10%95.2.1-95.6.14%u

A20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934B25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167C24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192D27000×(1+8%)(1+4%)=30326E28000×(1+4%)=29120F28500×(1+4%)=2964043算術平均：〔28934+36167+30192+30326+29120+29640〕6u

=30730元/M土地95.6.1總價30730萬元u

例6某企業(yè)有一種設備，擬用于某合資企業(yè)并作價折股，該設備的原值為200000元，壽命期為10年，已使用6年，凈值為90000元，年生產(chǎn)能力為1500件，年運營費用為15000元，為評估這一資產(chǎn)的價值。有一規(guī)格、型號相似的但性能不同的全新設備可作參考，該全新設備的市價為40萬元，使用壽命為12年，生產(chǎn)能力為年2000件，年運營費用為12000元，折現(xiàn)率按

12%計算。44u

解：估算過程如下：1購置全新設備的年金為=40〔A/P.12%.12〕=40×0.1614=6.456萬元2全新資產(chǎn)的每年的費用為：設備年金+每年營運費用=6.456+1.2=7.656萬元3擬評估資產(chǎn)與全新資產(chǎn)的功能比率為1500/2000×100%=75%4擬評估資產(chǎn)的年總費用為：7.656×75%=5.742萬元5購置擬評估資產(chǎn)的年金本錢為年總費用-年營運費用=5.7242-1.5=4.242萬元45u466擬評估資產(chǎn)的重置價值為：年金本錢〔P/A.12%.12〕=4.242×6.194=26.2766萬u元7若擬評估資產(chǎn)尚可使用4年〔10-6〕，則擬評估資產(chǎn)的價值為年金〔P/A.12%.4〕=4.242×3.0374=12,8847(萬元)u

優(yōu)：1能更能反映市場現(xiàn)實價格。u

2評估結果易于被各方面理解和接受。u缺：1需要有公開及其活潑的市場作為根底，不適用于缺少參照物交易的不完善市場。u2不適用于專用機器、設備，大局部的無形資產(chǎn)。47重置本錢法48u

1定義u

C重置本錢

重置完全本錢u

C1物理損耗有形磨損u

C2功能性