萬(wàn)科上海6#地塊項(xiàng)目定位篇

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房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879本案周邊已有商業(yè)區(qū)：莘莊仲盛商業(yè)中心

莘莊鎮(zhèn)區(qū)街坊商業(yè)已經(jīng)成熟。6家賣場(chǎng)能滿足居民的生活需求。仲盛商業(yè)中心將于年底開業(yè)，集百貨、娛樂、家居等業(yè)態(tài)于一體，將成為我區(qū)社區(qū)商業(yè)新亮點(diǎn)。

梅隴春申社區(qū)商業(yè)中心包括已建的春申社區(qū)購(gòu)物中心（大潤(rùn)發(fā)）、在建的梅隴新都會(huì)廣場(chǎng)和擬建的春申景城商務(wù)區(qū)。主要業(yè)態(tài)有大賣場(chǎng)、餐飲及藥房、服裝等，滿足周邊居民需求。同時(shí)，含辦公、酒店、餐飲、娛樂、健身、購(gòu)物等多種功能為一體的商務(wù)區(qū)。

顓橋好愛休閑廣場(chǎng)好愛休閑廣場(chǎng)不僅成為了為周邊別墅小區(qū)及普通社區(qū)配套的社區(qū)商業(yè)中心，休閑、娛樂、餐飲等多種功能也使其向周邊地區(qū)形成輻射效應(yīng)。

江川置業(yè)廣場(chǎng)

該區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)建筑面積4.6萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)包括大賣場(chǎng)、家居賣場(chǎng)及餐飲，滿足了江川及周邊地區(qū)居民的生活需求。浦江鎮(zhèn)的社區(qū)商業(yè)

易初蓮花提供當(dāng)?shù)鼐用裆畋匦柘M(fèi)，北江燕路中華老字號(hào)一條街初具雛形，滿足居民基本生活需求的網(wǎng)點(diǎn)已形成。談家港、魯匯等老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，業(yè)態(tài)齊全，集鎮(zhèn)商業(yè)特色明顯。

中心城區(qū)商業(yè)如右圖所示：我們可以看到規(guī)劃中的商業(yè)活動(dòng)區(qū)離我們本地塊較遠(yuǎn)本地塊緊靠主要交通軸線旁

我們建議本地塊打造個(gè)性化創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)

區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)的概念

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最早源自英國(guó)，其概念在世界上許多國(guó)家被沿用發(fā)展至今。所謂的創(chuàng)意地產(chǎn)概念，則是地產(chǎn)＋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的模式，核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作。所以創(chuàng)意地產(chǎn)目前基本上都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)所不同的是，創(chuàng)意地產(chǎn)更注重文化的建設(shè)，是在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)意加工。“創(chuàng)想就是隨時(shí)在工作，又隨時(shí)不在工作?！边@是某創(chuàng)意地產(chǎn)的宣傳標(biāo)語(yǔ)，它很好地詮釋了創(chuàng)意地產(chǎn)中“工作無(wú)處不在”的理念。從運(yùn)作模式來(lái)看，創(chuàng)意地產(chǎn)主要通過商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)的商鋪、商業(yè)街、辦公樓和其他商業(yè)設(shè)施的改建、新建等方式，營(yíng)造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)單位。創(chuàng)意地產(chǎn)或通過老建筑文化資源的發(fā)掘，或通過新建筑文化形態(tài)的創(chuàng)新，塑造創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂。作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展高級(jí)階段的普遍趨勢(shì)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務(wù)業(yè)不斷壯大基礎(chǔ)上形成的新興產(chǎn)業(yè)，不僅可以大力提高產(chǎn)業(yè)附加值，也將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市功能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)第一階段：舊城改建創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)第二階段：城市新建創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)第三階段：特色與主題創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)＝創(chuàng)意生活＋創(chuàng)意工作＋創(chuàng)意商業(yè)空間區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)形式1：創(chuàng)意商業(yè)－打造浦江鎮(zhèn)高端的特色商業(yè)街業(yè)態(tài)形式2：大平層－針對(duì)市場(chǎng)需求而推出的全新產(chǎn)品業(yè)態(tài)形式3：配套商業(yè)－專門服務(wù)北區(qū)別墅的配套商業(yè)業(yè)態(tài)形式1：創(chuàng)意商業(yè)－打造浦江鎮(zhèn)高端的特色商業(yè)街CommericalForm1:InnovativeCommerical-HighStandardandFeaturedCommercialStreet提議一：藝術(shù)區(qū)、視覺商業(yè)區(qū)一個(gè)藝術(shù)區(qū)、視覺商業(yè)區(qū)、共融共存的商業(yè)業(yè)態(tài)。單獨(dú)的形式是很難形成聯(lián)動(dòng)的作用，都很難維持藝術(shù)的氛圍。對(duì)于我們來(lái)說我們有目的、有意識(shí)的進(jìn)行混搭。藝術(shù)區(qū)這塊我們使用低成本的方式，讓藝術(shù)家成為他的工作區(qū)和生活區(qū)域，形成藝術(shù)家比較喜歡的氛圍，而且給他們創(chuàng)造低門檻進(jìn)入的氛圍。提議二：創(chuàng)意型酒店和配套我們的模塊是設(shè)計(jì)和商業(yè)。主要是由設(shè)計(jì)型酒店、公寓型酒店、藝術(shù)型酒店，還有一些大的品牌進(jìn)駐。這三個(gè)區(qū)域?qū)嶋H上融合在一起的。我們這里有藝術(shù)家，就會(huì)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐的園區(qū)，還有形成商業(yè)上的活動(dòng)。會(huì)有很多人喜歡在這個(gè)區(qū)域里逛，那么會(huì)有一些相關(guān)的文藝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。所以形成了一種商業(yè)氛圍之后，我們很大的一個(gè)區(qū)域是商業(yè)的店鋪，大家在這上面可以有餐廳、SPA、休閑、娛樂，當(dāng)然是非常帶有創(chuàng)意、設(shè)計(jì)性、體驗(yàn)式的行業(yè)，我們才會(huì)歡迎它入駐。提議三：娛樂之中的教育體驗(yàn)說到給商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)創(chuàng)意和概念的話，這里有一個(gè)例子，就是我們要考慮到，你的客戶現(xiàn)在越來(lái)越重視的是娛樂之中的教育體驗(yàn)，比如說現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外都比較流行攀巖墻，做了這么一個(gè)有特色的東西在購(gòu)物中心里面，自然而然就給你的項(xiàng)目帶來(lái)非常獨(dú)具一格的吸引，同時(shí)它本身又具有很強(qiáng)的社會(huì)意義，能夠帶動(dòng)很強(qiáng)的社會(huì)效益。藝術(shù)品商店（畫社、收藏品店）特色辦公品商店（品位書店、藝術(shù)辦公家具、汽車用品店）特色商務(wù)休閑餐飲（藝術(shù)商務(wù)咖啡店、商務(wù)餐廳）藝術(shù)+商業(yè)風(fēng)格(Art&commerceMode)項(xiàng)目定位

Objective

高尚餐飲國(guó)際品牌專賣店廣場(chǎng)咖啡休閑酒吧商務(wù)+休閑模式

休閑服務(wù)業(yè)造型設(shè)計(jì)＆美容SPA瘦身、瑜珈特色休閑吧休閑+服務(wù)模式(Fashion&TimeMode)

時(shí)尚零售業(yè)個(gè)性DIY商家酒類展示品位服飾時(shí)尚+品位模式(Fashion&TimeMode)業(yè)態(tài)形式2：配套商業(yè)－專門服務(wù)北區(qū)別墅的配套商業(yè)CommericalForm2:SupportingCommercial-ForVilla'sAreaintheNorth便利商店銀行藥店個(gè)性+便捷模式(Amusement&ServiceMode)便利商店自助銀行藥房商店面包房面積控制在50-200平方米左右，較易被中小型投資者接受，利于出租例如：美容美發(fā)、便利商店、自助銀行業(yè)態(tài)形式3：大平層－針對(duì)市場(chǎng)需求而推出的全新產(chǎn)品CommericalForm3:'BigFlatFloor'-NewProductForRequirementofMarket“大平層”的功能內(nèi)涵：－居住類型為迎合高端客戶的需求，市場(chǎng)上崛起了空中別墅、大躍層、一戶一層等豪華設(shè)計(jì)。在土地資源稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)，不可小視。一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等。比普通房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。200～400平方米平層：大戶型被認(rèn)為是豪宅的無(wú)二標(biāo)準(zhǔn)，有一段時(shí)間，那種簡(jiǎn)單放大的戶型因?yàn)樯荡蟊看质艿饺藗兊馁|(zhì)疑?，F(xiàn)在的大平層出現(xiàn)了大開間和短進(jìn)深，尺度親近，不會(huì)因?yàn)榭臻g過大而帶來(lái)壓抑感。同時(shí)，加大了玄關(guān)面積，增加家庭廳、走入式更衣間、觀景式臥房等，豐富了居住功能，使大戶型大而不空，情趣橫生。VIEWVIEWVIEWVIEWVIEWVIEW“大平層”的功能內(nèi)涵：－商辦類型在商辦類大平層的建筑設(shè)計(jì)上，一般將衛(wèi)生間、電梯等公用設(shè)施偏移至北邊，并大量運(yùn)用鋼結(jié)構(gòu)，使建筑內(nèi)中間無(wú)任何間隔與柱狀物，力求實(shí)用率及景觀最大化。“大平層”的市場(chǎng)價(jià)值分析：第一代豪宅－歐式風(fēng)情的豪宅20世紀(jì)20－30年代歷史遺留、各國(guó)風(fēng)格、中西合璧第四代豪宅－大平層豪宅、創(chuàng)意豪宅21世紀(jì)初葉第四代富豪基本上有著優(yōu)秀的家族根基，有文化、有修養(yǎng)，對(duì)豪宅的需要將不僅僅體現(xiàn)在稀缺資源的占有和享受上，將更多地體現(xiàn)在文化精神享受層面和個(gè)性化發(fā)揮的層面上，因此下一階段的豪宅，將更多地體現(xiàn)富豪們的自我意識(shí)和個(gè)人興趣。豪宅里面的各種功能也將越發(fā)個(gè)性化大平層豪宅，采用拉高平層的高度，再繼續(xù)多立體空間的切割等方式，將同一平面空間的單位打通，使大平層豪宅出現(xiàn)“移步換景”之妙。第二代豪宅－自建別墅20世紀(jì)40年代－60年代初大多數(shù)為海外回鄉(xiāng)華僑買地自建而成有獨(dú)立的門戶和庭院，這些建筑至今還是社會(huì)名流、藝術(shù)家等爭(zhēng)相搶購(gòu)的“藝術(shù)品”，豪宅的價(jià)值越是在歲月淘洗中越能煥發(fā)出其不凡的身價(jià)。第三代豪宅－郊區(qū)別墅20世紀(jì)90年代－20世紀(jì)末隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市住宅向郊區(qū)擴(kuò)展，出現(xiàn)了成片新建的高檔次別墅區(qū)這個(gè)時(shí)代的富豪們對(duì)繁忙都市生活的厭倦和