土地估價(jià)師考試成本逼近法考點(diǎn)

土地估價(jià)師考試成本逼近法考點(diǎn)考點(diǎn)1:成本逼近法概念1、這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法不同。后者亦稱(chēng)原價(jià)法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費(fèi)用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價(jià)格，然后加上土地價(jià)格，最終得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。考點(diǎn)2：成本逼近法的基本公式1、 采用成本逼近法評(píng)估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地成本包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)、土地增值收益。2、 成本逼近法的基本思路，是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。3、 成本逼近法的基本公式即為：土地價(jià)格二土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益4、 土地價(jià)格構(gòu)成的啟示：首先討論土地價(jià)格構(gòu)成不能籠統(tǒng)地談地價(jià)構(gòu)成，而必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討，如開(kāi)發(fā)前的土地，開(kāi)發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價(jià)的理論構(gòu)成;其次要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格，對(duì)一定條件土地的地價(jià)，理論構(gòu)成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清?？键c(diǎn)3：成本逼近法估價(jià)步驟一、成本逼近法評(píng)估地價(jià)的程序可分為以下幾個(gè)步驟：1、 確定土地取得費(fèi)用2、 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用3、 計(jì)算稅費(fèi)；4、 計(jì)算投資利息：5、 計(jì)息投資利潤(rùn)6、 確定土地增值收益7、計(jì)算、修正和確定土地估價(jià)結(jié)果?？键c(diǎn)4：土地取得費(fèi)1、 凡新建工業(yè)項(xiàng)目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補(bǔ)償費(fèi)，征用前3年平均產(chǎn)值6-10倍;農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)償費(fèi)，前3年平均年產(chǎn)值4-6倍，最高不超過(guò)15倍。總和不得超過(guò)30倍。2、 土地取得費(fèi)應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)，按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價(jià)值，尤其是對(duì)單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費(fèi)用是對(duì)原土地使用者失去原土地收益的補(bǔ)償，是依據(jù)原來(lái)用途下的土地收益，而不是依據(jù)新土地用途和未來(lái)土地收益的高低確定的?？键c(diǎn)5：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1、(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：通常以七通一平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一；(3)小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)：各地根據(jù)用地情況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中確定土地開(kāi)發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面的問(wèn)題：一是應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開(kāi)發(fā)程度(由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi))；二是宗地紅線內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度不一致。應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用二受益程度X設(shè)施總費(fèi)用?？键c(diǎn)6：利息土地開(kāi)發(fā)投資利息的概念：利息是資金的時(shí)間價(jià)值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，確定土地開(kāi)發(fā)利息是按照界定土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年的，利息按復(fù)利計(jì)算。利息計(jì)息方式：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期;開(kāi)發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)利息可采用兩種計(jì)算：一是以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半;二是以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。如果開(kāi)發(fā)費(fèi)是以當(dāng)時(shí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般需在土地開(kāi)發(fā)前一次性支付，因此這一部分開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個(gè)開(kāi)發(fā)期?？键c(diǎn)7：利潤(rùn)利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)：投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的’回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般為6%—10%。成本逼近法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)，利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率和投資回報(bào)率。投資回報(bào)率的確定通常考慮三方面因素：土地用途、開(kāi)發(fā)期的長(zhǎng)短、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。利潤(rùn)的計(jì)算方式：投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))X投資回報(bào)率考點(diǎn)8：土地增值1、 土地增值的求取可根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價(jià)格乘以土地增值率來(lái)確定;參照類(lèi)似土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地市場(chǎng)價(jià)格與其土地成本價(jià)格之間的差額確定。2、 土地增值收益計(jì)算公式：土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))X±地增值收益率考點(diǎn)9：土地價(jià)格修正與確定1、 公式：土地價(jià)格二土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益2、 通過(guò)上述步驟計(jì)算的土地價(jià)格，還應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的，考慮是否進(jìn)行以下幾方面的修正，最終確定估價(jià)結(jié)果：根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正；成本逼近法求取有限年期的土地使用價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。期年期修正系數(shù)公式：；(2.1)是否進(jìn)行年期修正要具體分析：一是當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；二是當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正；三是當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(道路、綠地)是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式：可出讓土地的平均價(jià)格二土地總平均單價(jià)x(總土地面積/可出讓的土地面積)宗地成熟度修正。考點(diǎn)10:成本逼近法適用范圍1、 成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例水多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同進(jìn)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的價(jià)值，尤其是土地實(shí)際成本的增加，不一定帶來(lái)高的土地價(jià)格。2、 成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題：土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用，即應(yīng)是按照評(píng)估期日的有關(guān)規(guī)定的物價(jià)水平確定土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開(kāi)發(fā)利用時(shí)實(shí)際投入計(jì)算。各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析。成本逼近法