土地使用面積分割方法

1、 地上建筑物按房屋占地面積分?jǐn)傋敉恋厥褂脵?quán)面積作為住戶的發(fā)證面積，宗地內(nèi)公共使用面積注冊(cè)登記到全體業(yè)主名下不發(fā)證。2、 地上建筑和地下建筑面積分別分?jǐn)偼恋孛娣e。地上建筑分?jǐn)偟氖堑厣贤恋厥褂脵?quán)面積地下建筑分?jǐn)偟氖堑叵峦恋乩妹娣e當(dāng)權(quán)利人有獨(dú)自面積時(shí)，計(jì)算時(shí)應(yīng)加上獨(dú)自使用面積。3、 樓房土地面積分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕忻娣e分?jǐn)偡?、地份分?jǐn)偡?、樓價(jià)分?jǐn)偡ㄈN。誰使用、誰分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)等非單純小區(qū)配套設(shè)施，已明示為個(gè)人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應(yīng)單獨(dú)劃出，不參與分?jǐn)偂！厣辖ㄖ锓謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地上）面積的計(jì)算。分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e的公式為：分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e=權(quán)利人建筑面積x本幢建筑占地面積!本幢建筑面積；分?jǐn)偣灿妹娣e的公式：分?jǐn)偣灿妹娣e=權(quán)利人建筑面積x（宗地面積一總建筑占地面積）三總建筑面積。權(quán)利人分?jǐn)偼恋孛娣e二分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e+分?jǐn)偣灿妹娣e。——地下建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地下）面積計(jì)算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物；另一種是離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物?！秶?guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函》（國(guó)土資廳函〔2000〕171號(hào)）中明確指出：凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。具體登記時(shí)，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)（地下）在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經(jīng)按地上建筑物進(jìn)行了分?jǐn)?。離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分?jǐn)偪蓞⒄找韵鹿竭M(jìn)行：分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)（地下）面積=權(quán)利人地下建筑物面積x地下建筑物垂直投影面積!地下建筑物總面積?！?jì)算中常數(shù)的確定。宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用使用權(quán)面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。建筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑物底層面積為依據(jù)。建筑面積（地下建筑物面積）指建筑物的總建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積指地下空間利用權(quán)的面積，包括進(jìn)出地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量確定。權(quán)利人（地下）建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實(shí)際所有的建筑面積，通常以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。需要注意的幾個(gè)問題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問題。共用宗在實(shí)施地籍調(diào)查指界時(shí)，原則上應(yīng)由所有權(quán)利人共同委托代表出席，考慮到實(shí)際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商的，可由房地產(chǎn)開發(fā)商代為出席指界；已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實(shí)際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問題。分戶土地證書中用地年限為出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用年限的剩余年限。如某鋼混結(jié)構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008年3月進(jìn)行土地登記，登記期日使用年限為70-8=62年。當(dāng)主樓和裙樓連體時(shí)，應(yīng)合并計(jì)算整幢建筑總面積，以主樓和裙樓共同占地面積作為該幢的建筑占地面積；當(dāng)主樓鑲嵌在裙樓內(nèi)時(shí)，應(yīng)