房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑開發(fā)建設(shè)過程

第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理

房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個(gè)階段：項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段；招標(biāo)投標(biāo)（落實(shí)承發(fā)包）階段；施工（監(jiān)理）階段；市政公建配套階段。第一節(jié)

住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理是指在住宅建設(shè)項(xiàng)目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對住宅建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖在圖5-1的各個(gè)工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進(jìn)行管理，即采用工程項(xiàng)目IC卡來對整個(gè)住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。

工程報(bào)建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計(jì)合同簽證設(shè)計(jì)審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)*施工合同登記初步設(shè)計(jì)審批*一般項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批*住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設(shè)計(jì)審圖登記施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*住宅項(xiàng)目發(fā)包資格審查*設(shè)計(jì)發(fā)包*施工發(fā)包*初步設(shè)計(jì)審批*施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*市政公用事業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分類

二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作（一）

住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建2、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的范圍凡在上海市進(jìn)行建設(shè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向政府報(bào)建部門辦理報(bào)建手續(xù)。3、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理部門市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。區(qū)（縣）建設(shè)主管，分中心實(shí)施。4、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理權(quán)限市建設(shè)工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在1500萬元以上的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理。

各區(qū)（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理；5、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的內(nèi)容工程名稱；建設(shè)地點(diǎn)；總投資、總面積；當(dāng)年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預(yù)計(jì)開、竣工日期。6、住更宅建漸設(shè)項(xiàng)疾目工宿程報(bào)肌建的脊程序住宅男建設(shè)嫌項(xiàng)目般的建榴設(shè)單唱位向女報(bào)建粘管理酬部門柳領(lǐng)取館《上糾海市隨建設(shè)彩工程腎報(bào)建蟲表》災(zāi)和《杏上海曾市建謊設(shè)工辭程報(bào)郊建信落息卡績》。住宅殃建設(shè)因項(xiàng)目怒的建鬼設(shè)單語位填紹妥上編述表罩格后墓隨帶驗(yàn)建設(shè)抬工程撲立項(xiàng)豎批準(zhǔn)販文件驅(qū)原件冷和復(fù)府印件版、企灰業(yè)營攤業(yè)執(zhí)給照及自有關(guān)驗(yàn)證明牛文件域的原持件和召復(fù)印拒件，到報(bào)送釋市建猴設(shè)工啞程交蓮易中袋心或施各區(qū)黃（縣柱）建析設(shè)工慕程交忙易分冰中心瞞審核屠。凡沫符合野要求冤的住但宅建議設(shè)項(xiàng)供目，典市交彼易中鼓心或妄分中秀心將邀當(dāng)場陸予以點(diǎn)辦理瘡手續(xù)奧，并禮發(fā)給者項(xiàng)目IC卡。（二予）住宅過建設(shè)懇項(xiàng)目宋工程井發(fā)包修資格競審查1、住遲宅建牧設(shè)項(xiàng)厭目工憤程發(fā)綢包資潔格審泳查的陸內(nèi)容住宅脂建設(shè)鏡項(xiàng)目云工程賞發(fā)包窄單位凱應(yīng)具硬備下鐵列條搖件：（1）是脈否有新法人掘資格閘或系觀依法拐成立謀的組廊織；（2）是蛋否有湊與建圾設(shè)工顏程相婚適應(yīng)銜的資帳金；（3）是榴否有聾與建炎設(shè)工凈程相套適應(yīng)雄的人斯員。（三愿）勘察員招標(biāo)巨發(fā)包凡屬拔本市鏟設(shè)計(jì)撫招標(biāo)狗范圍宣的建懷設(shè)工咬程項(xiàng)螞目（駁總投醉資額浩在50林0萬元逼以上蹤蝶的居愚住小偏區(qū)、距高層粗住宅確、公菠共建烘筑及割其他拿民用思建設(shè)傘工程深和新水建、很擴(kuò)建茅、技略術(shù)改葛造的鵝工業(yè)懷、市籍政工堅(jiān)程等蝦項(xiàng)目陪），袖其工版程勘歲察任睛務(wù)必衡須進(jìn)鍋行勘睜察招春標(biāo)。（四牢）設(shè)計(jì)染招標(biāo)殊發(fā)包總投塘資額濁在50木0萬元宵以上肥（含50滋0萬元畝）的御居住翻小區(qū)來、高襯層住稈宅、缸公共幼建筑羞及其累他民維用建饒筑工連程；朱總投托資額也在10稀0萬元喂（含10習(xí)0萬元率）以挎上的蠶市區(qū)冷廣場好、主舌要道換路兩潤旁和桑重要雷風(fēng)景輪區(qū)的欺新建坊、改青建、見擴(kuò)建兼的建煎筑物波；總廚投資藍(lán)額在10演00萬元撿以上陽（含10威00萬元呈）的羽新建需、擴(kuò)庫建、畝技術(shù)筒改造煉的工奇業(yè)、成市政舌工程憶等項(xiàng)險(xiǎn)目。（六收）住宅隨建設(shè)兩項(xiàng)目插初步街設(shè)計(jì)抬審批1、建器設(shè)項(xiàng)禮目初孤步設(shè)也計(jì)的著審批供機(jī)關(guān)實(shí)行裕分級妥管理凡，建尺委（句局）壁是建侮設(shè)項(xiàng)達(dá)目初摔步設(shè)降計(jì)的籃審批禁機(jī)關(guān)怠。2、建悟設(shè)單厚位送徒審初帥步設(shè)蠶計(jì)時(shí)堵，應(yīng)綠提交少的文御件資失料（1）工索程建括設(shè)項(xiàng)佳目可推行性題研究旬報(bào)告臭的批演準(zhǔn)文魔件（切復(fù)印符件）統(tǒng)；（2）規(guī)栽劃部服門簽洪發(fā)的牛規(guī)劃甩設(shè)計(jì)熔要求鈴及設(shè)總計(jì)方子案審迅核意版見；（3）設(shè)遭計(jì)單叛位提房誠供的燥全套厭初步左設(shè)計(jì)兆文件趨（應(yīng)果加蓋銀市建匠委統(tǒng)蔽一頒蓋發(fā)的陪出圖歸專用棄章）蘋；（4）批山租地提塊的淘《土粘地使鐮用權(quán)足有償暴出讓傘合同貼》復(fù)感印件頓；（5）相猜關(guān)土錢地批篇準(zhǔn)文沾件。審批冒機(jī)關(guān)弄應(yīng)組抄織住電宅、舒環(huán)保擁、綠報(bào)化等堂相關(guān)咳部門啦評審訴，并篇以住偉宅（籌房地腿產(chǎn)）乒部門庸為主順。有關(guān)侍部門忠可能施根據(jù)期整個(gè)礎(chǔ)小區(qū)平周圍閣環(huán)境撓及國供家的鋒有關(guān)慢規(guī)定估進(jìn)行窮調(diào)整惱。初步陰設(shè)計(jì)姻審批誕合格墾，將挖由相父應(yīng)負(fù)待責(zé)部剩門批兩復(fù)，欄其一皆經(jīng)批榴準(zhǔn)，偶不得卸任意團(tuán)修改伶。如順需作泄較大番修改獎(jiǎng)，則脅須重貨新報(bào)湯原審奇批機(jī)豪關(guān)批漸準(zhǔn)。（七彈）住宅挺工程拍項(xiàng)目冰施工撲圖設(shè)扶計(jì)審盯查1、住劇宅工自程項(xiàng)免目施核工圖怒設(shè)計(jì)斯審查枝、送靜審、伶內(nèi)容審查字單位精是具決有設(shè)潛計(jì)審顧圖資痰質(zhì)的游審圖捕公司榜。送審聾單位罪是承只擔(dān)住孤宅工繼程項(xiàng)齒目施肝工圖團(tuán)設(shè)計(jì)融的設(shè)叮計(jì)單允位。內(nèi)容碎：（1）是婦否符期合有茶關(guān)的步法律玩、法蹦規(guī)和腎現(xiàn)行映的技騎術(shù)、腸標(biāo)準(zhǔn)威規(guī)定喬的要材求；（2）提叫供審嘉查的商設(shè)計(jì)板文件向是否她齊全歸和符宇合程瞞序；（3）是遷否按芬照經(jīng)既批準(zhǔn)餐的初節(jié)步設(shè)民計(jì)文蠟件進(jìn)貨行施響工圖采設(shè)計(jì)罪，施鉤工圖及設(shè)計(jì)腎文件撐是否志達(dá)到訴規(guī)定倆的設(shè)顫計(jì)深撒度標(biāo)抄準(zhǔn)要帳求；（4）基質(zhì)礎(chǔ)處撥理是干否妥邊當(dāng)，晃基礎(chǔ)旅最終儀沉降屠計(jì)算烏值、巖偏心已距計(jì)塞算值巧、傾遞斜率筒計(jì)算桌值是損否符炕合本達(dá)市有碑關(guān)規(guī)壯定；（5跨）上圓部結(jié)舞構(gòu)設(shè)熱計(jì)是嬌否安揚(yáng)全等伴。（八造）施吃工監(jiān)孔理招娃標(biāo)發(fā)傅包1、施裝工監(jiān)胡理招隆標(biāo)的師范圍根據(jù)密國家途的有軌關(guān)規(guī)仗定，嚴(yán)實(shí)施賞施工理監(jiān)理亦招標(biāo)架的范領(lǐng)圍為傭：國尖家和惡本市欲重大販建設(shè)考工程解；大悠、中損型公代益事象業(yè)工懸程；倍住宅撒工程駛；利氏用外鴉國政剝府或喝者國督際金要融組戒織贈(zèng)談款、腦貸款龍的工饞程等倦。2、施餃工監(jiān)五理招艇標(biāo)的組管理店部門上海位市建崖設(shè)工妙程交慘易管術(shù)理中準(zhǔn)心監(jiān)曠理分腰中心建負(fù)責(zé)揀本市囑范圍央內(nèi)上透述工宜程的月施工毒監(jiān)理翁交易梨活動(dòng)古的管挪理。（九偵）施庫工監(jiān)臉理合牌同登糖記1、施工飯監(jiān)理詞合同鑒登記騙的范綿圍：菌凡監(jiān)膜理公甜司所啟承接委的所訓(xùn)有施銜工監(jiān)施理項(xiàng)圈目。2、施朽工監(jiān)巾理合妨同登檢記的誤管理符部門做：上慨海市怠建設(shè)礦工程風(fēng)交易皂管理緒中心源監(jiān)理聞分中拘心負(fù)慘責(zé)承唉辦施舉工監(jiān)奸理合攀同的潑登記麥?zhǔn)掷m(xù)稻。3、施廣工監(jiān)臺理合忍同登拒記需隸提交放的材浩料：窯建設(shè)且項(xiàng)目IC卡（糊僅限漠應(yīng)當(dāng)勝通過艇招標(biāo)毀方式帽選擇碰監(jiān)理技單位獎(jiǎng)的項(xiàng)愁目）殲；監(jiān)賄理企糠業(yè)IC卡、竄交易爺席位搶證；命建筑男總平歇面圖碌一張膨（復(fù)粱印件曲）；洋標(biāo)準(zhǔn)熔施工償監(jiān)理走合同拘本及刺復(fù)印弊件等殖。4、進(jìn)唱行施仙工監(jiān)護(hù)理合求同登隆記的仗單位股。施賢工監(jiān)政理合流同登愛記應(yīng)贈(zèng)由住谷宅建君設(shè)單視位和祥施工抹單位錯(cuò)共同對前往西辦理蓄。（十難）住戀宅建創(chuàng)設(shè)項(xiàng)融目施飲工招棒標(biāo)發(fā)北包1、住奏宅建理設(shè)項(xiàng)叔目施泥工招絨標(biāo)投沾標(biāo)的易管理概部門上海謠市建連設(shè)工簡程招陳標(biāo)投巴標(biāo)管輝理辦血公室游及各們區(qū)（定縣）叉的建余設(shè)工皂程招踩標(biāo)投骨標(biāo)管董理辦蠅公室薦。2、住裁宅建肯設(shè)項(xiàng)模目施雞工招男標(biāo)投然標(biāo)的涌范圍總投廢資額段在50萬元冰（含50萬元綱）的休住宅智建設(shè)攝項(xiàng)目覺。3、住愛宅建稅設(shè)項(xiàng)練目施絮工招威標(biāo)投挨標(biāo)的寇管理撤權(quán)限市建敏設(shè)工灶程招愁標(biāo)投爛標(biāo)管鬧理辦溉公室御負(fù)責(zé)屋全市餐建設(shè)花工程腳總投漠資在30桶00萬元碎及以詳上的耕生產(chǎn)蠟性建止設(shè)工頌程項(xiàng)侮目，腐總投形資在15儉00萬元朽及以測上的找非生煩產(chǎn)性諷建設(shè)檔工程保項(xiàng)目臣的施厲工招躲標(biāo)投棕標(biāo)管趙理；區(qū)（務(wù)縣）背招標(biāo)茫投標(biāo)羨管理梳辦公發(fā)室負(fù)姥責(zé)本眾區(qū)域么內(nèi)總咱投資錄在30季00萬元倒以下位的生耍產(chǎn)性迫建設(shè)延工程臘項(xiàng)目千，總正投資背在15脂00萬元御以下肆的非史生產(chǎn)戀性建拿設(shè)工攻程項(xiàng)刑目的巾施工鉆招標(biāo)扁投標(biāo)躍管理犬。4、專岡業(yè)分帝包管販理凡本支市地拐域內(nèi)思建設(shè)餅工程間的土綁方、錦石方誦、樁稠基、梯建筑璃幕墻吹、金鳥屬結(jié)悄構(gòu)等心專業(yè)原承包奴或分索包的廉交易籃都必運(yùn)須進(jìn)伸入相臘應(yīng)的惰交易勁市場粘公開隨交易逢。（十代一）見住宅它建設(shè)逃項(xiàng)目膽質(zhì)量艇、安到全監(jiān)壟督申屯報(bào)1、住務(wù)宅建僚設(shè)項(xiàng)撐目質(zhì)都量、析安全菌監(jiān)督嘴的范乞圍本市努范圍膛內(nèi)除酷個(gè)人榜建造呈自住從房屋周外的目房屋偉建筑拳、土景木工燒程、秤工程保設(shè)備漲安裝該、管迎道敷種設(shè)等乖新建億、改敏建、寇擴(kuò)建斷的建餃設(shè)工吼程。2、住島宅建燈設(shè)項(xiàng)坦目質(zhì)伍量、點(diǎn)安全鮮監(jiān)督圖的管州理部憶門由市煩建設(shè)屆工程望質(zhì)量緣瑞監(jiān)督迷總站婚及各籌區(qū)（遣縣）斥質(zhì)監(jiān)控站負(fù)遇責(zé)。申報(bào)寧的工鞭程中練含有籠人防騎工程規(guī)的，至建設(shè)淚單位憤應(yīng)將默其中崖人防因工程綁部分廈向上隸海市蟻民防槳建設(shè)兆工程墨質(zhì)量銀監(jiān)督氏站辦吩理民棍防工碑程質(zhì)咱量核露驗(yàn)監(jiān)般督的統(tǒng)申報(bào)談。（十董三）悶施工節(jié)許可翠申辦1、施天工許忙可申瞎辦的草管理凈部門市建錫設(shè)工拼程交灶易中味心或刻市建噴設(shè)工需程交私易中糕心派嘗出分檔中心浸或區(qū)愿（縣悅）分困中心住為施鑼工許螺可申凡辦的旋管理丙部門陜。2、施酸工許墻可申舞辦的團(tuán)管理贏范圍凡在忽本市繩行政非區(qū)域其內(nèi)新般建、禿改建瞎和擴(kuò)塊建的融建設(shè)和工程呢施工輕前，源建設(shè)男單位僑應(yīng)當(dāng)摧辦理料建設(shè)脖工程英施工藏許可惠證手軟續(xù)。躍施工難許可藝證應(yīng)察放在帖施工惠現(xiàn)場形，隨戲時(shí)備注查。帶下未列資姑料申赴領(lǐng)建橡設(shè)工膽程施藥工許頌可證脆：（1）建歡設(shè)工選程規(guī)優(yōu)劃許窩可證逗；（2）資笛金入范賬憑你證；（3）通竭水、京通電乏、通節(jié)路以黨及場私地平酷整等脖有關(guān)云證明姐；（4）建泉設(shè)工峰程承奴發(fā)包愿合同頸副本汗和廉偉潔協(xié)籌議；（5）監(jiān)狹理合任同（惕應(yīng)當(dāng)煌實(shí)行衫監(jiān)理培的工快程）撐；（6）建濫設(shè)工解程質(zhì)違量和裳安全斷監(jiān)督曾申報(bào)殖材料嗎；（7）項(xiàng)昏目施崗工登妨記卡跳（中通標(biāo)單醒位）忌；（8）勘箏察、露設(shè)計(jì)磨、施奧工中污標(biāo)（撫交易講成交蛋）通延知書漸；（9）住結(jié)宅新鵲開工漸審核曲通知團(tuán)單；（10）《垂住宅澇建設(shè)歌項(xiàng)目省配套勁建設(shè)江條件銹審核那申請杜表》鐵審核吃意見裝通知經(jīng)單等組。根據(jù)疼規(guī)定壟，未乖領(lǐng)取孕建設(shè)儉工程蕩施工彈許可漆證的械住宅紛建設(shè)杏項(xiàng)目秒，不箭得進(jìn)嫩行施便工。第二推節(jié)奏住宅員建設(shè)布項(xiàng)目喊招標(biāo)襪投標(biāo)峽管理一、岔住宅佩建設(shè)太項(xiàng)目食招投戲標(biāo)住宅兄建設(shè)顫項(xiàng)目哀招投削標(biāo)是燃住宅窩建設(shè)白項(xiàng)目奔發(fā)包渣的一筋項(xiàng)重懂要方醬式，鵲它可后分為比勘察折招標(biāo)山、設(shè)能計(jì)招青標(biāo)、燥監(jiān)理箏招標(biāo)摘和施戶工招排標(biāo)。（一衡）住豪宅建易設(shè)項(xiàng)筆目勘狗察、砌設(shè)計(jì)汁、監(jiān)腦理招煙標(biāo)住宅世建設(shè)稈項(xiàng)目捕勘察蝦、設(shè)她計(jì)、那監(jiān)理源招標(biāo)旦有一燙個(gè)共寶同的倡特點(diǎn)她，就冤是其忠費(fèi)用撿在一狹般情差況下探，各立投標(biāo)笑者的進(jìn)報(bào)價(jià)輝基本當(dāng)相似桐，因堪為國鉗家對鮮勘察六、設(shè)同計(jì)、依監(jiān)理慚的收兩費(fèi)都萌有明冠確的貝指導(dǎo)身價(jià)。田因此炒，招乞標(biāo)單暗位在孟評標(biāo)退時(shí)，脹不應(yīng)扛將商腹務(wù)標(biāo)袍作為而主要嶺的評約分標(biāo)勢準(zhǔn)，貝而應(yīng)釀以技這術(shù)標(biāo)叨作為圈評標(biāo)飲時(shí)的花依據(jù)鞠。進(jìn)入市場參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進(jìn)入建筑市場直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補(bǔ)充條件招標(biāo)發(fā)包滿足發(fā)包條件3、施斤工發(fā)陳包方鹽式根據(jù)滑現(xiàn)行喘的做葉法，訴施工釀發(fā)包換的方逃式，向主要倒可分旦為：招標(biāo)噸發(fā)包煉（又諷可分亭為：剝公開城招標(biāo)炮、邀虜請招潮標(biāo)）菜；議標(biāo)旁發(fā)包謊；直接小發(fā)包惕三種殲。4、施寨工承坡包（1）施瓶工承闊包的食基本叫概念施工主承包薦是指賢具有奮資質(zhì)蓬證書恢或者鑰承接寄業(yè)務(wù)井許可販證的駱建筑柱施工封單位略在規(guī)帆定的狠業(yè)務(wù)框范圍究內(nèi)承繡包建晚設(shè)工爐程施渴工的業(yè)過程抱。二、匹施工麗招投滅標(biāo)程表序（一晉）施吉工招緒標(biāo)程糠序政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見證開標(biāo)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件審核投標(biāo)申請者審核招標(biāo)文件審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標(biāo)通知書評標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)文件編制招標(biāo)補(bǔ)充文件組織現(xiàn)場踏勘、答疑分發(fā)招標(biāo)文件接受投標(biāo)報(bào)名進(jìn)行資格預(yù)審編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)登記成立評標(biāo)小組成立招標(biāo)工作小組監(jiān)督、見證評標(biāo)、定標(biāo)評標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段（二益）“絞無標(biāo)怒底招蔬標(biāo)，貞有標(biāo)圍底評蔽標(biāo)”也的實(shí)扇施方賴法上海沸市在支施工霧評標(biāo)品中試揀行“膏無標(biāo)怠底招形標(biāo)，什有標(biāo)賽底評輛標(biāo)”蔑的評賢標(biāo)辦滲法，租其做融法如個(gè)下：1、公杰開擇擊優(yōu)選奴擇施翅工投椒標(biāo)單潛位假設(shè)搜擇優(yōu)采選擇松了6家符勝合其北各方鼻面要臘求的修施工馳投標(biāo)粗單位盞，分坦別設(shè)誘定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布羨建設(shè)貓工程蟻項(xiàng)目極的參陶考工洲程造廢價(jià)編制麥該項(xiàng)潤目的漫參考潛工程祥造價(jià)槍，向誤各個(gè)鍵參加芒競爭晃的施海工招濫標(biāo)單巡壽位公鈴布（霜一般多公布踏在招賄標(biāo)文父件里脊）。來設(shè)定恢該項(xiàng)只目編漁制的警參考限工程召造價(jià)縱為b。3、施楊工投梢標(biāo)單復(fù)位自傳主報(bào)行價(jià)設(shè)定開：a3（最高發(fā)）＞a4＞a6＞a1＞a2＞a5（最低脆）去掉傍一個(gè)穿最高跪的報(bào)收價(jià)a3和去撥掉一主個(gè)最確低的柏報(bào)價(jià)a5。設(shè)定睜為：規(guī)定掌：有呆效區(qū)豪間的茄系數(shù)辦在+亞2%崖～-轉(zhuǎn)6%退間。怒那么我不舍糾去的裁有效淡區(qū)間真在（蒜1+睛2%乓）～廳（1占-6豆%）竹范圍具里。輛如果a3＞（伍1+爛2%脅），那么楚，決旅定a3舍去屋；如妖果a5＞（辯1-武6%愁），決定a5不舍棟去。4、計(jì)捎算正偷式確餅定后愈的算岸術(shù)平候均值計(jì)算5家報(bào)標(biāo)價(jià)的飾算術(shù)鏈平均倚值，深設(shè)定車為，假則：5、隨窗機(jī)抽爭取報(bào)鳥價(jià)算玩術(shù)平解均值迷的權(quán)筋數(shù)規(guī)定纖報(bào)價(jià)桶算術(shù)脾平均創(chuàng)值的姿權(quán)數(shù)流范圍綱在0.都60～0.嗓70這八訴個(gè)數(shù)恥之間模。由猛評標(biāo)鉗小組煤的組漏長在未這八先個(gè)數(shù)薪碼簽辨中當(dāng)駁場抽欲取。重假如駱抽取紹的數(shù)進(jìn)碼簽罩為0.闖65，那押么報(bào)炊價(jià)算軋術(shù)平尸均值嚷的權(quán)量數(shù)是0.根65，而會(huì)參考掛工程容造價(jià)獸的權(quán)勢數(shù)就蓄是0.坡35了。6、計(jì)機(jī)算加騾權(quán)平辱均工絹程造哭價(jià)，c=牌0.態(tài)65×+0驢.3央5×b。7、隨機(jī)背抽取尋加權(quán)柏平均革工程圣造價(jià)徐的下煌浮率假定鬼規(guī)定販的下誕浮率穴范圍花在1%～3%之間島。由效評標(biāo)膀小組欣的組暴長在1.躁0%、1.甲1%、1.系2%、…季、3.迅0%的數(shù)星碼簽借中當(dāng)盲場抽俊取。盯假如服抽取尼的數(shù)坦碼簽埋為2.成3%，那判么下栽浮率督就是2.勾3%。設(shè)昏定期腰望工爆程造橫價(jià)為d，則d=（1-呀2.拿3%）×c=軟0.啦97尼7c，即為排在“蹈無標(biāo)吧底招裂標(biāo)，脫有標(biāo)央底評屯標(biāo)”豈中的箭評標(biāo)練標(biāo)底窄。8、給能各個(gè)鎮(zhèn)施工剝投標(biāo)由單位箭的報(bào)否價(jià)打莫分根據(jù)舍招標(biāo)勿文件某中評姓標(biāo)辦各法的隊(duì)規(guī)定眠，假缸如規(guī)枯定的雖商務(wù)禁標(biāo)的欣滿分圈為6移0分芝，報(bào)北價(jià)偏留離標(biāo)答底，諒上浮純1%柱，扣勞2分岡；下隙浮1膚%，案扣1溪分。挨據(jù)此濁給各咽投標(biāo)泥單位輛打分晉。即先：牢若為日正值將，選智用公式腹計(jì)算鍋；若紫為負(fù)喉值，至選用馬公暮式計(jì)塔算。（三舒）施隔工投亂標(biāo)獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有效標(biāo)遞交投標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)保函編制投標(biāo)標(biāo)書參加答疑會(huì)研究招標(biāo)文件、踏勘等取得招標(biāo)文件投標(biāo)申請參加資格審查成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策（四刪）投射標(biāo)應(yīng)沫注意乖的幾寸個(gè)問議題投標(biāo)璃活動(dòng)路是一光個(gè)系倦統(tǒng)工辮程，否每一河個(gè)環(huán)睡節(jié)都鈔要認(rèn)裹真對瀉待，柴要做插到：勵(lì)加強(qiáng)讀信息誕管理咽，把崗握投索標(biāo)機(jī)雁會(huì)；陷研究猛投標(biāo)清決策計(jì)，化京解市給場風(fēng)償險(xiǎn)；吳解讀毅投標(biāo)滾須知激，防避止廢燈標(biāo)產(chǎn)揮生；帖編好漸投標(biāo)位文件液，造之價(jià)技輸術(shù)并側(cè)重。同時(shí)爭要注疫意防核止導(dǎo)尚致廢撫標(biāo)原肢因的訴產(chǎn)生端，因腿為投握標(biāo)標(biāo)梯書列負(fù)為廢膜標(biāo)，斷一切踏努力各將前超功盡擴(kuò)棄。著通常擇廢標(biāo)療產(chǎn)生虜?shù)脑蛞蛴写撸和稄?qiáng)標(biāo)文援件沒滑密封例、標(biāo)彼書無籮印鑒越、格士式不萍對、縱超時(shí)激送達(dá)壩等。第三足節(jié)衫房憤地產(chǎn)衡開發(fā)任工程笛的監(jiān)霉理通過叼恰當(dāng)嘴的方現(xiàn)式和嫁途徑澇，對延工程共質(zhì)量仇、工銷程進(jìn)恐度、趁工程續(xù)造價(jià)應(yīng)、工涼程設(shè)競計(jì)、鴨竣工犬驗(yàn)收頑等重誘要環(huán)吃節(jié)實(shí)究施必邁要的顫管理臟和監(jiān)行督。一、寄工程普監(jiān)理浮概述（一鬼）工錘程監(jiān)環(huán)理的扶基本姿含義建筑晝工程碗監(jiān)理燥，是純指由航具有玩法定攻資質(zhì)室條件向的工選程監(jiān)繞理單址位，返根據(jù)公建設(shè)膊單位蝴的委諒?fù)?，狼依照揭法律似、行時(shí)政法得規(guī)及錯(cuò)有關(guān)乳的技臣術(shù)標(biāo)歸準(zhǔn)、堵設(shè)計(jì)蛙文件蜜和建排筑工且程承透包合頓同，遷在施銀工質(zhì)凝量、獄建設(shè)逝工期探和建糧設(shè)資妨金使稿用等礙方面柿，代崇表建隆設(shè)單塘位對漁工程向施工護(hù)實(shí)施旺專門亦的監(jiān)我督活爆動(dòng)，釋以求饞用最蹈少的鐵人力衣、物退力、狼財(cái)力學(xué)和時(shí)緊間獲咱得符憐合質(zhì)騾量要傾求的遼產(chǎn)品林。（二樣）監(jiān)智理工撈作的發(fā)主體鐘及其求職能1、政號府監(jiān)裙理政府殲監(jiān)理謠是指您各級禮人民勝政府賀建設(shè)朵行政袋主管狠部門助和國技務(wù)院補(bǔ)工業(yè)份交通宗部門吳對工敲程建小設(shè)實(shí)霉施階飼段建嬸設(shè)行壘為實(shí)先施的職監(jiān)理莫，以蠶及對醒社會(huì)春監(jiān)理銜單位澇監(jiān)督挪管理組。政府灑監(jiān)理錢的主摟要內(nèi)壺容包輪括：檔制定失并監(jiān)湯督實(shí)妙施監(jiān)尖理法坦規(guī)以貫及相巾關(guān)的刺建設(shè)周法規(guī)叮；審坑批建攔設(shè)監(jiān)劉理單汗位資旨質(zhì)；腐歸口筑管理修所轄庸區(qū)域早的建劍設(shè)監(jiān)殖理工摧作；閑對工碰程建躺設(shè)項(xiàng)昏目實(shí)五施直挽接監(jiān)幫理，盟如建亮設(shè)項(xiàng)姜目是俊否符可合國震家經(jīng)醫(yī)濟(jì)發(fā)飼展總幅體要之求，勸是否船符合承環(huán)境鄭保護(hù)婚要求效等。2、社皇會(huì)監(jiān)今理社會(huì)貼監(jiān)理阿是指圍社會(huì)寄監(jiān)理丈單位艇受建韻設(shè)單揀位的殘委托昏，對掘工程龍建設(shè)頃實(shí)施電階段角建設(shè)已行為嬌實(shí)施奸的監(jiān)再理。社會(huì)瞇監(jiān)理仁單位破可以冒是專忘門從托事監(jiān)俗理業(yè)候務(wù)的煮工程克建設(shè)價(jià)監(jiān)理休公司茂或事烘務(wù)所庸，也夠可以掛是兼車承建病設(shè)監(jiān)筑理業(yè)浴務(wù)的祥工程約設(shè)計(jì)難、科守學(xué)研叮究、流工程鋤建設(shè)啞咨詢繡單位視等。社會(huì)錫監(jiān)理橫的內(nèi)距容非計(jì)常廣真泛，區(qū)從投購資決促策咨邀詢的窮建設(shè)善項(xiàng)目胞前期彈準(zhǔn)備叮階段雄，到物工程稅保修拒階段駛，貫沃穿整號個(gè)工腸程的跨全過耍程。（四園）工螺程監(jiān)浪理的嘩總?cè)螛?gòu)務(wù)工程稿監(jiān)理顏有四痛項(xiàng)主錦要任渾務(wù)，洞即建千設(shè)項(xiàng)長目的忍三大捎目標(biāo)塑控制明與合英同管漢理。三大穴目標(biāo)扣是費(fèi)撞用控若制目貝標(biāo)、拖總工料期目沃標(biāo)和鴉質(zhì)量指目標(biāo)你。通饒過對撞這三滴大目塊標(biāo)在遙項(xiàng)目掩實(shí)施拖過程冷中言的動(dòng)質(zhì)態(tài)控施制，弊及時(shí)錦跟蹤閃糾偏據(jù)，有競利于柳達(dá)到趕預(yù)期遍目的廁。三、跪監(jiān)理凡工作暮的內(nèi)杠容與擾方法（一絮）工獎(jiǎng)程投挽資監(jiān)篇理工程按投資捏監(jiān)理姿是對雙工程蛋的投躬資可桐能性積、投姐資量臉、投固資分涼配形屢式和擇方案賞等作忌具體公的研杠究、僑考證續(xù)和管昌理。1、投漲資監(jiān)汗理的滾內(nèi)容（1）投砍資決陵策階沫段的沫投資刻監(jiān)理（2）設(shè)斜計(jì)階較段的酬投資蘇監(jiān)理（3）施軍工招壤標(biāo)階歉段的貴投資淹監(jiān)理（4）施冶工階徹段的遠(yuǎn)投資帆監(jiān)理3、投資虜監(jiān)理厘的方摘法投資的監(jiān)理裙的主誼要技掌術(shù)經(jīng)舌濟(jì)分箏析方總法有仁：（1）方堆案比除較法（2）盈暈虧分襲析法（3）回拋歸分算析法（4）決跟策樹膽法（5）價(jià)伙值分校析法（二貌）建孝設(shè)工勸程進(jìn)盾度監(jiān)譯理工程定建設(shè)賽進(jìn)度租監(jiān)理禿是指蘋對工去程建桶設(shè)項(xiàng)中目的廟各建術(shù)設(shè)階理段的然工作費(fèi)順序笛和持何續(xù)時(shí)輝間進(jìn)坦行規(guī)交劃、貍實(shí)施斷、檢草查、匠協(xié)調(diào)無及信到息反睛饋等譜一系抄列活厘動(dòng)的警總稱蝕。建秘設(shè)項(xiàng)港目進(jìn)職度監(jiān)狀理的眉總目喝標(biāo)是揀建設(shè)箱工期獵，通珍過監(jiān)鴨理單魚位的膏咨詢冒和監(jiān)夸督活簽動(dòng)，蔽確保順如期框完成葉工程揪。1、工程昌進(jìn)度亞監(jiān)理至的方推法（1）橫樹道圖宅法工序ABCABC周實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度（三瞇）建珍設(shè)工除程質(zhì)充量監(jiān)唐理工程駁質(zhì)量胸監(jiān)理虹是指啄建設(shè)擊工程誕在準(zhǔn)套備和托實(shí)施企過程趁中，缸監(jiān)理醫(yī)單位陣通過姐對市慢場調(diào)域查、蕉設(shè)計(jì)買、采有購物掏資、另加工餃訂貨旋、施良工、秀試驗(yàn)調(diào)和檢錯(cuò)驗(yàn)、藝安裝夕和試梅運(yùn)轉(zhuǎn)泡、竣泳工驗(yàn)包收、不用后許服務(wù)袍等一嚴(yán)系列脫環(huán)節(jié)鉤中的續(xù)作業(yè)氏技術(shù)朵活動(dòng)晶的檢拔查和繡督促桶，使拳建設(shè)檢工程拋在性窮能、跑壽命育、安排全性權(quán)、可把靠性暑、經(jīng)腰濟(jì)性州等方茫面都府達(dá)到津一定捕的標(biāo)民準(zhǔn)的顯活動(dòng)詠。質(zhì)甲量監(jiān)夾理貫創(chuàng)穿工勵(lì)程建飲設(shè)的南始終扭，是梨整個(gè)委建設(shè)癥工程摘的重第要組居織部透分。3、設(shè)工獅程質(zhì)伸量監(jiān)區(qū)理的漂內(nèi)容工程啊質(zhì)量持監(jiān)理必從內(nèi)襯容上藥看主培要包住括以足下三嶼個(gè)方牛面：（1）對捆原材替料的菠監(jiān)理（2）對綢混凝礎(chǔ)土澆乓灌的灰試驗(yàn)孫監(jiān)理（3）對仔施工瞎程序請的監(jiān)態(tài)理（四鴿）建鑄設(shè)工筒程成幅本（復(fù)造價(jià)躬）監(jiān)蕉理是防意止預(yù)途算超哥概算發(fā)，決烤算超捉預(yù)算慰的重蘋要手剖段。1、建設(shè)溫工程哈成本遭（造亦價(jià)）辟監(jiān)理勉的任阿務(wù)和?？刂铺旆椒ㄔ陧?xiàng)牽目建倆設(shè)實(shí)據(jù)施過孟程中岸，工葉程成腿本（游造價(jià)煎）監(jiān)喜理的臥任務(wù)著是按臘預(yù)算波成本稻階段妥、分的部位剃地進(jìn)既行成猜本控震制，縣不使語其一惑個(gè)部拜位或浮一個(gè)鑼項(xiàng)目亦超出更預(yù)算袋規(guī)定倒，否攀則就兔要進(jìn)貴行比溉較分泥析，枝找出婚原因睜。工程紹成本腔（造籍價(jià)）倘監(jiān)理館與傳探統(tǒng)管樓理方氧法的鵝重要姓區(qū)別枯是：榮傳統(tǒng)腰管理券是一搜次撥縮慧款，濾竣工食后決宗算，藝對工創(chuàng)程的腸預(yù)控各工作搏難以刺落實(shí)糖，往常往是隙虧盈妖既成鞠事實(shí)票；而聰工程踩成本令（造皇價(jià)）暫監(jiān)理饞則正圣好彌晝補(bǔ)了鏡傳統(tǒng)杯管理各的缺奧陷，柜實(shí)行廢工程爐建設(shè)裙過程俗的預(yù)綁先控溜制，要發(fā)現(xiàn)句問題壁及時(shí)破分析沉處理自，并酒采取嚇補(bǔ)救療措施惕。1、招標(biāo)倘承包緣瑞工程耐的成刷本（耍造價(jià)餅）監(jiān)徒理（1）詳糾細(xì)分請析中蝦標(biāo)者漂的標(biāo)亭書和挎報(bào)價(jià)藥，并融根據(jù)麗合同蔥預(yù)算偽，組頸織雙寄方簽批訂合吵同，見并以捕此作贊為工龜程結(jié)樸算的咬依據(jù)幸。（2）工如程開級工后罵，要餅逐月辣進(jìn)行器成本壓分析欄，具盼體核彈算實(shí)呢際成塘本與映計(jì)劃砍價(jià)格州、投尚標(biāo)報(bào)感價(jià)、模合同膝預(yù)算圣、施旬工預(yù)細(xì)算之惱間的冤各分賺部分癥期工按程及肥各階荒段差差別，挪進(jìn)行壟比較耀和盈檢虧分案析。誤如果疤發(fā)現(xiàn)戴問題騰，應(yīng)腐及時(shí)端采取巨有力灰措施辛，確浩保施面工過野程中擇的實(shí)祖際成裁本始距終在鼓計(jì)劃曬價(jià)格件幅度塵之內(nèi)趨，直讀至工剩程竣翅工結(jié)靈算。（3）逐糠步建繩立檢次查制塘度和賀程序屈，進(jìn)星行定截量工谷作，克制定壤切實(shí)牢可行菊的措計(jì)施（針負(fù)責(zé)委人、荷執(zhí)行瞇人等臭），肉從而筒保證喪計(jì)劃鄭的實(shí)蜜施和顫目標(biāo)蛾的實(shí)販現(xiàn)。（4）根此據(jù)工碗期計(jì)喚算工刑程造好價(jià)的青監(jiān)理局程序茫，應(yīng)紙先根央據(jù)建泥設(shè)單翼位提擊出的疏工期關(guān)計(jì)算課造價(jià)怎，編烈制二搏或三阻個(gè)不糠同工承期的穩(wěn)進(jìn)度符計(jì)劃把方案柜，詳草細(xì)計(jì)侍算每招個(gè)方貞案的族造價(jià)脫，然榆后求傭得最善低造蔽價(jià)的拍工期洽即為偽最優(yōu)裳工期駱。第四經(jīng)節(jié)住宅責(zé)配套睡建設(shè)生管理一、兩住宅故區(qū)市紋政、徑公用憑配套原設(shè)施（一黑）住吧宅區(qū)嬸市政鋒、公肢用配鼻套設(shè)平施的掠內(nèi)容齊和設(shè)躺置要膛求1、住眉宅區(qū)鹽市政辮、公宰用配羨套設(shè)缺施分盜類住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施綠化環(huán)境設(shè)施市政公用設(shè)施雨水管網(wǎng)污水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設(shè)施二、豈住宅爹區(qū)公兆共建憑筑配逗套建春設(shè)內(nèi)裳容和撲設(shè)置南要求（二穴）住敲宅區(qū)貪公建蒙配套腎建設(shè)襲的內(nèi)賤容和根設(shè)置1、住宅貸區(qū)公蠻建配木套建病設(shè)的堡內(nèi)容主要舊包括關(guān)：教沈育系湊統(tǒng)的宿中、曬小學(xué)鑄，幼快兒園估、托稀兒所搖；交舉通系程統(tǒng)的身公交曉站點(diǎn)俊、郵昂政所頑等；象建設(shè)楊系統(tǒng)撇的物繡業(yè)用請房、翼管養(yǎng)膏段、坡煤氣非營業(yè)報(bào)所、祥環(huán)衛(wèi)吹分所絡(luò)（道乏班房時(shí)）、希公共吵廁所賽及小扶區(qū)公匆園前狂期征什地；門地區(qū)裕系統(tǒng)等的街窗道辦洲事處刺、派屑出所樣以及畏居委冒會(huì)；疫社區(qū)愿服務(wù)偷的托培老所便、活刻動(dòng)中疫心等診；商景委系姓統(tǒng)的嗚街坊惡級部臭分商川業(yè)網(wǎng)崗點(diǎn)；智小區(qū)層及居神住區(qū)已級的悟商業(yè)評用房住、體識育場著（館坊）、世圖書樓館、御敬老柄院、烈民政涂福利繩用房滲、文盡化娛豬樂中離心等坡。2、住鉤宅區(qū)告公建莊配套惑建設(shè)肯的設(shè)折置居住為區(qū)公部建配歌套費(fèi)院用基厲本上拜都納錄入住雅宅成派本，鑰但投炸資方翠式具扮體有息兩種券：一可種是脈開發(fā)孩商按防規(guī)定愛交配禍套費(fèi)木，除園經(jīng)營剝性項(xiàng)亡目由告開發(fā)非商按幫規(guī)劃綁要求辱直接秒投資弱建設(shè)毯外，碰其他春公建造項(xiàng)目體由主束管部應(yīng)門立腳項(xiàng)統(tǒng)隨一安丹排建臟造。蠟二是楊開發(fā)韻商經(jīng)化批準(zhǔn)杰不交手配套宿費(fèi)，儉所有因公建羊項(xiàng)目用都由愛開發(fā)匹商直育接投員資，宣包干牌建設(shè)此。居委躍會(huì)雖備然是勸群眾昆性組音織，楚但是肉它和想居民礙的日是常生葡活密種切相拖關(guān)，揪因此百，目婦前其龜用房搬仍實(shí)樹行開州發(fā)商服無償港轉(zhuǎn)交庫的方么式進(jìn)壟行，株居委知會(huì)擁誰有使邪用權(quán)旅。三、挑居住薦區(qū)綠羽化環(huán)搜境建盡設(shè)居住炮區(qū)綠勾化能逝充分雪發(fā)揮允植物因在防趁塵、霉遮陽愉、隔綿音、插降溫槳、防綁災(zāi)等皇方面舟的綜下合功傳能，司達(dá)到燈改善杜住區(qū)全小氣捧候的尤目的已，創(chuàng)徒造人逗與自劣然和劣諧共低存，設(shè)貼近像自然際的自既然環(huán)丟境。（二熊）總體討要求居住牌區(qū)是另人居劈燕環(huán)境兵最直販接的稈空間娛，應(yīng)網(wǎng)充分葉體現(xiàn)輸“以圍人為漁本”優(yōu)，以陶創(chuàng)造澇舒適湖、安撫全、儀健康略、寧局靜、普平衡暈的生脾態(tài)環(huán)章境為靈目標(biāo)漂?？傁麦w要卵求是嶺：1、力北求自盛然活霧潑的石風(fēng)格纏，創(chuàng)腫造景紛觀各憑異、貴豐富照多彩脾的人蒸工植廊物群未落。2、合撤理的看地形壺設(shè)計(jì)算。進(jìn)氧行地鏡形設(shè)藏計(jì)是販為了啟豐富候景觀嚼，為爸植物虜生長骨創(chuàng)造丑條件富。3、從隔居住形的特連定功擠能出屋發(fā)，混做到舅因地蜻制宜悔，綠丙化不歡影響食居室換的通軋風(fēng)、罷采光則