房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設管理

第六章

房地產(chǎn)開發(fā)項目的

工程建設管理教學內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目建設與項目管理開發(fā)項目投資控制開發(fā)項目進度控制開發(fā)項目質(zhì)量控制開發(fā)項目的建設監(jiān)理教學目的：通過本章學習，使學生了解開發(fā)商在建設階段的主要工作，建設監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗收的要求；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目建設與項目管理的內(nèi)容和程序，使學生對開發(fā)項目的建設過程有一個全面的認識。重點難點：重點是建設過程中的三個基本控制；難點是三大控制目標的實現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實施。教學時數(shù)：4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設與管理項目建設程序項目工程管理項目管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目必須具備的條件（1）有明確的建設目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務和工作量；（4）有明確的建設時間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項目實施有一次性的特點。

一、開發(fā)項目建設的概念和程序

2.項目建設的概念

項目建設是指開發(fā)項目的工程建設，即將開發(fā)項目所涉及到的勞動力、資金、材料、設備、基礎設施以及專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行的一項復雜的施工生產(chǎn)活動。3.項目建設的基本程序（1）項目建設準備（2）優(yōu)選施工隊伍（3）項目施工建設（4）項目竣工驗收二、開發(fā)項目管理意義和內(nèi)容（一）項目管理的基本概念及其意義1.項目管理的目標成果性目標和約束性目標（1）成果性目標：如投資回收率、銷售利潤率、投資利潤率、項目功能性要求。（2）約束性目標：建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等。2.英項目雄管理鐘的概蚊念開發(fā)跌項目膛管理鎮(zhèn)是以煙高效幫率地邊實現(xiàn)逢項目內(nèi)目標逆為目柴的，只以項鴉目經(jīng)同理負訴責制綠為基鋒礎，襪運用緞系統(tǒng)稈工程非的觀新點、劉理論徑和方世法，包對貫東穿于條項目險開發(fā)朗經(jīng)營捎的全水過程閑進行價有效迎的計績劃、醉組織蘇、協(xié)芒調(diào)、意監(jiān)督桑和控塌制的頑管理亂系統(tǒng)爹。3.欣項目貪管理依的意崖義（1粒）能除使項盤目開嘴發(fā)有雁計劃底、有指序地里進行（2抗）為撓開發(fā)洞項目尖提供車有力士的組齒織保雙證（3抬）為四開發(fā)獎項目銜提供板協(xié)調(diào)碼和諧稱的公件共環(huán)贊境（4弟）有塞利于貧對項看目控知制和貧獲取厲最大輛綜合聚效益（二輩）項嗽目管芽理的濁主要案內(nèi)容（二搏）項刪目管辱理的撈主要遍內(nèi)容1.娛組售建項肅目管鹽理機奏構(gòu)★選擇克項目考經(jīng)理★組建退項目卸管理霉班子2.低辦快理項疑目報史建和費施工走所需使的各索種證報件批愿件手糾續(xù)★辦理劉項目滔報建貓手續(xù)★辦理尋施工題許可誓證3.舞項目星招標都投標叼工作4.美項目扭實施漢的控扭制工繁作5.梁項目積合同伙管理紐奉工作6.誼項目娛竣工熄驗收竭工作7.礦項目聚完成帖以后碧的評垮價工燃作8.先項目扶管理太的其害他工央作三、墳開發(fā)撤項目昂的工約程管秒理（一暢）項廁目工辭程管昨理的殃概念1.染項目矛工程夫管理烤的概紙念項目腰的工侍程管另理，散即項紹目工恒程建翼設階畝段的茅管理穩(wěn)，是該指對狡項目迅從項享目開輔工準蛙備到達竣工柜驗收梢的整都個過課程所隔進行侍的管忌理。2.森項目軟工程黑管理斗的主匠要任話務開發(fā)筆項目哭管理懲的主疊要任稠務是仗以合哪同管給理為啦手段育，運房誠用計蓄劃、槳組織袍、協(xié)燥調(diào)、植檢查心和控江制等召方法毛，從崖組織脂和管胃理的滑高度四，對謹工程詳建設黑中的掌技術(shù)可經(jīng)濟劍活動冤進行罵監(jiān)督后和管眾理，漁最終繳目的團是實聽現(xiàn)項茂目的琴總目近標—些—投槽資、怒進度脆、質(zhì)駝量的推最優(yōu)銷化。（二豪）編球制項端目工樂程管柳理方頭案1.陡制定掛項目袖工程蠟組織妙管理單方案項目零工程端組織販管理匹方案耐是統(tǒng)扣籌安扔排項領(lǐng)目工早程建達設工楊作的休重要耀技術(shù)受經(jīng)濟縣文件腸，是危制定舌項目輔年度船開發(fā)打建設割計劃鈴，與勝各施狼工、謹協(xié)作夜單位葡簽訂昏合同騾，開感展項越目工脹程管默理的域主要泉依據(jù)際。（1）制閑定項盈目工斬程組尾織管奪理方積案的轎原則★遵循炭基本獎建設欠的各捕項方聞針政葛策，比堅持想先地斷下后機地上側(cè)、先孕基礎攝設施蜓后房享屋建河設，農(nóng)主體摟工程招與配汽套工決程同狀步建厚設交在付使埋用；★統(tǒng)籌古安排滴、配虎套建靠設，禿合理血安排剩各單杰位工融程、敲單項并工程要的施乞工；★合理欄安排團施工科區(qū)域括和布命置施刊工臨好時用盆地；★做好撞資金鑼、材悅料、器設備丟等的公綜合主平衡笑，確焦保項納目建畢設需誼要。（2）項冶目工散程組揀織管兔理方洽案的齒內(nèi)容工程毅組織淘管理禁方案索的內(nèi)燃容包關(guān)括：登工程男概況回、工倆程勘耀察、允設計浩出圖彩、拆答遷安壘置、辣“七有通一貼平”恨、施鐘工隊蹈伍落撇實、罵“三野控”虧要嗚求、橡材料兵、設狐備安革排等奶。2.舞制定剛年度規(guī)基本萌建設立計劃3.泳制定擠籌集熔資金拼計劃4.素制定宋建材焰、設陣備供言應計你劃（三庫）項脅目工販程技兩術(shù)管狀理1.儀施工觸圖紙供等的粘管理涌、審跟查、油設計墾交底2.嫩全面尾質(zhì)量農(nóng)管理擺制度鴿的建推立健首全（四紐奉）項世目現(xiàn)舍場管裹理1.親開工愈準備啄工作夫管理2.蛾現(xiàn)場逼工程歐管理3.算工程幅驗收及決肌算管久理第二慢節(jié)鉗房咱地產(chǎn)扮開發(fā)解項目刑投資第控制投資淺控制華原理房地首產(chǎn)開腎發(fā)項目塘建設投資誤控制悔實施一、鏈開發(fā)厭項目找投資充控制您原理（一診）項佳目投膀資控紋制1.偽項目衣投資壁控制觀的含昏義在投歇資決儲策階垂段、恩設計更階段須、招寶標階話段、遇施工咬階段氣和項蛛目竣亞工驗習收階召段，量把項拉目投桑資控吩制在障計劃阻限額駁以內(nèi)插，并葵隨時窯糾正摸偏差蝦，保最證目垂標的加實現(xiàn)攀。2.深項目管投資除控制豪的目流標投資鋪估算找——臉設計稈概算誼——昌施工慮圖預邁算——孟施工合預算圾——返決算（二翼）項右目投礎資控蜘制原斜理1.煙影響蜘項目蟻投資朗超額日的因斷素分廊析（1芹）作衰第一魚次投桐資估啞算時水，規(guī)孔劃、料設計拼不深辮入（2幣）資鄰料數(shù)澇據(jù)不足準確將，投財資計車算粗畜糙（3舌）各早設計封階段工的投率資計周算超夜過投梯資計雄劃目沫標（4丟）價籮格上此漲（5畫）規(guī)戴劃或?qū)ひ笥鸶淖儯?蛇）招絞投標病時投界標者惡較少（7蒸）不粉可預鞭見因汽素（8冷）人蜘為因隨素2.敏項目況投資飯控制疼的主窩要方謀面(1巷)把項目屬建設具各階訪段對爺投資美的影葵響(2五)騰項目鉛投資躬控制牛的主厚要方幕面—久—規(guī)揉劃設鄰計階斗段3.漲項目癥投資蓋的動兆態(tài)控狀制(1盼)激動態(tài)幕控制度的含浴義(2縱)偉動態(tài)膨控制貫過程舍中應敲注意尺的問屈題二、螺開發(fā)判項目針投資刻控制秤的實夠施（一響）項哭目設陷計投塊資控倍制1.避投資批評估2.質(zhì)設計蟲開始逃前的描投資耽框算3.勒項目歇限額閥設計4.悠項目趙設計簡概算（二蘇）項哨目施菠工投搶資控域制1.球項目聞施工戲招投膝標控栽制(1腹)璃工程樓項目硬承包雁合同坊價確都定(2奸)彼項目極施工勞招標填投資嘴控制疲實施2.納項目輝施工熟階段心投資抓控制(1細)柄項目煎施工腐規(guī)劃挖審查(2弦)琴項目絨施工速投資塞控制麥實施第三咽節(jié)霸房客地產(chǎn)盯開發(fā)議項目餓進度勇控制進度激控制另原理房地假產(chǎn)開障發(fā)項目臥建設進度老控制糖方法進度竊控制譜實施一、累開發(fā)營項目育進度診控制犯原理（一究）項錫目進頭度控釀制項目灘進度猶控制降是指君項目隙實施竟階段拾以項脖目進挑度為昌目標勺，以耀動態(tài)研控制思原理里為指滋導，吃按照析項目激進度賄計劃攪及其濤實施文細則擱規(guī)定寒的內(nèi)批容，究監(jiān)督布和檢描查項活目進扮度實押施過棟程的測動態(tài)祝變化荷，發(fā)米現(xiàn)偏桐差，拴及時曲采取害控制設或協(xié)妖調(diào)的像有效青措施拉，或葉修改王原計椒劃的桶綜合評管理邀過程虹。將項色目進央度控示制的懇目標滿分解登為：（1燈）項會目設演計進脈度控竹制目觀標（2某）項傍目招裳標進社度控干制目泉標（3禿）項霸目是辜施工吩進度辜控制秘目標（4駕）項涌目竣工討驗收芒進度沈控制四目標（二原）項播目進趁度控桿制原饞理1.跪影響兆項目辣進度等控制柜的因動素分聾析2.護項目銷進度躺控制叮的基書本思脂想項目悔進度蛙控制挺的基惱本思訂想為賽：進婚度計沸劃的百擬定齊，平欠衡是測相對兔的，甜計劃千的調(diào)侍整、升變化病是絕翠對的喪。（三示）項龍目進拜度控腔制的斑主要賣內(nèi)容1.編制汽進度壘計劃2.華進度棕計劃摟的監(jiān)敢測與膠調(diào)整（四栽）項天目進認度控拋制措孫施1.感組織粥管理浮措施概——稻“四倍保一拴協(xié)調(diào)友”2.支技術(shù)扭管理炎措施3.寇合同為管理按措施4.扯經(jīng)濟屬管理聲措施5.炎信息層管理凡措施二、乓項目脆進度別控制懸方法（一李）線詢性圖廊法1.款水平鏟圖2.郊垂直雀圖（二墻）網(wǎng)種絡圖昨法1.晨雙代天號網(wǎng)百絡圖2.神單代柿號網(wǎng)希絡圖三、悼項目盼進度疊控制歷實施（一炮）項天目設噸計進花度控女制1.緒以網(wǎng)底絡圖鄰為主有，輔狡以橫陪道圖2.休將總叮目標亮分解嶼為若閉干分圣目標（二陽）項斷目施界工進刺度控要制1.歪影響回項目盾施工淚進度色控制善的因鋒素2.脈項目東施工豪進度襪調(diào)整第四濤節(jié)糠房修地產(chǎn)木開發(fā)瘋項目敞質(zhì)量睛控制質(zhì)量派控制內(nèi)原理質(zhì)量位評定質(zhì)量遇控制嗓方法質(zhì)量含控制搬實施房地烏產(chǎn)開妄發(fā)項目露建設一、懶開發(fā)盛項目擔質(zhì)量猾控制編原理（一偶）項天目質(zhì)證量控毯制1.蜘項目沸質(zhì)量恰控制皆的含縫義開發(fā)勒項目微質(zhì)量奔控制爛，是弊指項欄目管耀理機窯構(gòu)為緒了確棄保開慕發(fā)項譽目質(zhì)輸量符呼合合蹈同規(guī)噴定的奔質(zhì)量眨標準龍或國毯家標勾準規(guī)忠范，熔所采籮取的信一系粗列監(jiān)蠟督、劈燕管理耕的措擺施、濕手段耕和方選法。2.滑開污發(fā)項頃目質(zhì)量量的鉛特點（1啞）項簡目質(zhì)五量形妥成過團程復葛雜（2協(xié)）項取目質(zhì)泳量水笨平不偶易穩(wěn)軍定（3掛）影芝響項赤目質(zhì)繁量的星隱患然多3.港項淹目質(zhì)替量控蹄制的蘆目標將項須目質(zhì)問量控粗制的員目標蕩分解異為：（1嫩）項畢目設繡計質(zhì)濤量子易系統(tǒng)（2蒙）項脆目材各料質(zhì)斤量子塘系統(tǒng)（3匆）項裁目設穿備質(zhì)斃量子約系統(tǒng)（4街）項待目土甲建施舞工和重設備換安裝翠質(zhì)量父子系鏡統(tǒng)（二夢）項拍目質(zhì)臥量控炒制原健理1.倍項目疤質(zhì)量據(jù)控制淋的基為本原弊理項目居質(zhì)量惠控制賭的基羽本原任理，免就是義由分蛇別代縣表政靈府和勤建設賞單位都的政停府質(zhì)濃量監(jiān)千督部挽門和沃社會咽質(zhì)量鎮(zhèn)監(jiān)理糠部門額，對狠項目賣的設編計、夠施工糧和竣皇工驗夕收等竹各個偉階段確實行促全面逝質(zhì)量好管理減和控鍵制。2.超項目上質(zhì)量帽控制全的基灣本原譽則(1動)質(zhì)對量第蝴一掌(虜2)煮預防攻為主(3鼻)為孩用戶壯服務敘(4原)用廈數(shù)據(jù)躬說話1.焰計劃宗階段2.浸執(zhí)行冷階段3.岡檢查仇階段4.納處理樓階段二、涼開發(fā)鉤項目腿質(zhì)量梁控制刑方法（一繼）PD談CA循環(huán)紋法（二觀）數(shù)用理統(tǒng)杯計方塵法1.患直方夜圖法2.醬排列世圖法3.猶控制企圖法4.轎相關(guān)涉圖法5.索分層引法6.搞因果叉分析霧法7.如統(tǒng)計慢調(diào)查構(gòu)表法三、唱開發(fā)搏項目崇質(zhì)量籮控制厚實施（一熱）開尾發(fā)項腎目質(zhì)而量控賄制子納系統(tǒng)1.威設計示質(zhì)量穩(wěn)子系信統(tǒng)的原質(zhì)量甲控制2.嚴材料值質(zhì)量針子系好統(tǒng)的聞質(zhì)量版控制3.桐設備辰質(zhì)量筆子系濁統(tǒng)的述質(zhì)量雖控制4.冤土建后施工寄和設救備安眾裝質(zhì)倉量子乳系統(tǒng)豪的質(zhì)付量控斥制（二茅）全翠過程聞的質(zhì)反量控委制1.巧事前手控制2.破事中并控制3.永事后更控制四、路開發(fā)趴項目兄質(zhì)量援評定屑與竣索工驗莊收（一著）開假發(fā)項膠目質(zhì)敢量評濕定項碌目的賴劃分1.屈分項岡工程2.仍分部善工程3.延單位院工程（二也）工竹程質(zhì)滔量的鑄評定1.纖分項腹工程劫質(zhì)量慘評定2.萬工程森質(zhì)量則評定朵的等不級標舉準（三銜）工鑄程項淹目的積竣工遍驗收1.表單項馬工程陣驗收2.閑全部膨驗收第五貴節(jié)汁開誰發(fā)項貼目的礦建設物監(jiān)理監(jiān)理珍含義閘作用房地蘆產(chǎn)開考發(fā)項目咸建設監(jiān)理越內(nèi)容輪管理一、匪建設界監(jiān)理邊的含盡義和奴作用1.衫建設旺監(jiān)理儲的含煎義是指煎由具沉有法致人資呢質(zhì)條職件的尾工程集監(jiān)理蕉單位房誠，根筐據(jù)建傭設單破位的蠅委托話，依笨照法忙律、煮行政慨法規(guī)玩及有深關(guān)的蓮技術(shù)有標準批、設態(tài)計文朽件和滑建筑姿工程菌承包湖合同混，在放施工季質(zhì)量磚、建流設工撤期和勝建設吧資金然使用象等方為面，工代表趟建設珠單位傘對工膽程項箱目實利施專啊門的突監(jiān)督欣活動臉，以渴求用爭最少券