房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分

房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分 易居中國天津公司“新員工上崗”培訓(xùn)課程2011.10(一)居住用地【70年】；(二)工業(yè)用地【50年】；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地【50年】；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地【40年】；(五)綜合或者其他用地【50年】。1.不同類型土地使用劃分(一)居住用地——住宅；(二)工業(yè)用地——工業(yè)、交通、倉儲用房；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地——商業(yè)、金融、信息、辦公用房；(五)綜合或者其他用地——住宅、商業(yè)、金融、信息、辦公用房。2.不同類型土地對應(yīng)房屋性質(zhì)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅3.住宅1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。

特點：一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。3.住宅（1）低層住宅【獨棟別墅、House,Villa】3.住宅單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。（2）低哲層住惱宅【雙拼向別墅】3.住宅它是潔聯(lián)排覽別墅書與獨帳棟別嫌墅之根間的野中間削產(chǎn)品命，由享兩個刃單元伙的別講墅拼股聯(lián)組拋成的益單棟玩別墅嘉。特銜征：1）與年聯(lián)排梯、獨曠棟對值比而篇言，毀除了未有天姓、有六地、嚴有獨嚼立的縮慧院落裹外，澇最關(guān)貪鍵是虹降低棕了社餅區(qū)密片度，旗增加辭了住瓶宅采駝光面割，使越其擁平有了遠更寬要闊的蹈室外騾空間示。2）是候低層伍小樓泛加上盞私家捐花園腿，這發(fā)種相劈燕對獨尖立的華雙拼員別墅鵲，在辱保證躍擁有集私家正花園夸的基騙礎(chǔ)上化，既略要加傷強戶榨外空出間的凈交流膏，使網(wǎng)私家路小環(huán)今境融川合社士區(qū)大過環(huán)境卵，也陣改變蛇了To亂wn拋ho黃us橡e兵營蹲式排序列的桃呆板燈面孔予。3）雙惜拼別演墅基鄭本是必三面車采光感，外劍側(cè)的慈居室鍋通常猴會有糖兩個貪以上診的采病光面浙，一您般來歡說，疲窗戶咬較多噴，通米風(fēng)不機會差奪，重怒要的棒是采餃光和助觀景紫。（3）低逝層住出宅【聯(lián)排稅別墅表，To邪wn察ho驕us毒e】3.住宅又稱TO蓄WN便HO嫌US另E，有青天有塔地，臟每戶似獨門混獨院莖，設(shè)她有1至2個車臣位，潤還有扇地下貿(mào)室。風(fēng)它是為由幾澇幢單忌戶別肅墅并妨聯(lián)組楊成的崇聯(lián)排賽或住織宅，室一排雅二至現(xiàn)四層奔聯(lián)結(jié)壯在一活起，乓每幾狂個單繼元共簡用外撫墻，掃有統(tǒng)辭一的暢平面否設(shè)計糕和獨傘立的校門戶潤。建即筑面肺積一煎般是上每戶25膛0平方誼米以眨上。特征禁：1）比遲較注里重項伏目選唉址，羞盡量衡余地格、余帖綠、疤余水銜，交驕通比蕉較方賄便。2）價哨位較能低，草為中旗產(chǎn)階避級中銀上層繪人士筍及新騎貴階咬層度清身定糞造。3）戶金型設(shè)柱計豐綢富而時前衛(wèi)淘，有悄特色撿。在歐依洲原扎始意板義上鍵的To怠wn蜂ho苗us絕e是指頑在城榆區(qū)聯(lián)酒排而迎建的媽市民炊城區(qū)百住宅鬼，這脅種住孝宅均波是沿揉街的偷，由降于沿絹街面每的限蹦制，別所以洗都在肆基地危上表揚現(xiàn)為稠大進導(dǎo)深小觸面寬健，層妄數(shù)一帶般在3層至5層，題而立聲面式飯樣則禮體現(xiàn)犁為新湊舊混苦雜，薪各式掉各樣順。To遲wn片ho慌us槍e現(xiàn)在槐在很看多國具家和萍地區(qū)負已非四常普晚及，伍由于打離城港很近感、方體便上坑班及拌工作攪、價融格合躲理、涼環(huán)境嚇優(yōu)美鼻，成扁為城宗市發(fā)萄展過牲程中高不可滲逾越搖的階挑段——佛—住宅己郊區(qū)倆化的脖一種攪代表信形態(tài)則。2、多層堪：多層妻房屋研指高躺于10米、讓低于竹或等尸于24米的門建筑蟻物。糧多層哥房屋碌一般汁為4捎–7層，東一般氏采用攤磚混貌結(jié)構(gòu)沒，少套數(shù)采搏用鋼免筋混揮凝土羨結(jié)構(gòu)繩。多杠層房鉆屋一趕般規(guī)覽格(房型)整齊格，通診風(fēng)采怠光狀蘋況好永，空綿間緊手湊而敢不閉銜塞。護與高薦層相散比，稼多層腎房屋苗公用稱面積園少，飯得房引率相烘應(yīng)提隱高，煌這是黎很多蒸人喜樹歡多郊層房捷屋旗的主村要原附因。（1）多染層住張宅【花園怨洋房誰，Ga珍rd倚en楊H厲ou區(qū)se】3.住宅6層以曾下多撲層板薦式建閃筑，鞭以四揉層為憐主，淘外國憂建筑細風(fēng)格惰明顯戀，強話調(diào)景呼觀均讓好，肝綠化矩率比牛較高沸，普皆遍存沉在遠腿郊區(qū)倚一帶嗽，一淡般首啄層贈枝送花鋪園，戲頂層秀贈送攪露臺尚，也抵有將酸戶外限綠化書景觀具引入毒室內(nèi)益的情法況。特征鈔：花園袋洋房憶介于閑別墅套和普魚通公節(jié)寓之無間，彎它具剖有部壩分別濾墅（積獨棟亦和聯(lián)癥排別墅你）的籍優(yōu)點半，又渡不可熱能完盆全脫正離城賣市的坦繁華輕和便數(shù)利，校因此虧從某遞種程掙度上兩看，效其在隙地理保區(qū)位愿上也渣位于貫別墅彎區(qū)和課主城濕區(qū)之仰間。張廣義冬花園爆洋房哄所定昂位的堪客群排仍然慎是中慕產(chǎn)階效級，太而且鋼有一楚定文早化品溫位。（3）多枝層住匙宅【普通礦多層】3.住宅普通巷多層構(gòu)一般標(biāo)為4-妥6層，鐮條狀犁建筑掃，定絨位低掛于花刃園洋溝房。特征騰：一般閉來說，多怪層住鼻宅的翠容積蛋率較得低，聰環(huán)境處較好殲，建博筑形輸式多探為條稈狀，貞所以呢基本男上是滔戶戶材朝南魂，建容造成按本低伍，一電般售維價不賴高，袋且得偽房率認較高自。3、小高返層：人們克一般汽把8層至12、13層的眼建筑郵稱為誰“小完高層似”。鑄小高碎層住罩宅一葬般采呈用鋼下筋混拴凝土殿結(jié)構(gòu)經(jīng)，帶譽電梯頁。小很高層來有多捉層親莊切安澇寧、船房型糧好、尖得房立率高淋的特堤點，弊又有缸普通喪高層乘結(jié)構(gòu)灘強度秧高、怪耐用濕年限圣高、趟景觀辦系數(shù)便高，眨污染匙程度褲低等脖優(yōu)點帆，很灘受購脫房人種歡迎株。同剛時，茶小高銳層對賽土地傾的利席用率酬提高燃，土叔地成前本相安對下肅降，3.住宅4、高層綁：超過廚一定澆高度攝和層革數(shù)的虛多層畝建筑例。19葉72年國階際高僵層建帥筑會飲議將往高層漂建筑慕分為4類：第一摘類為9～16層（慮最高50米）第二敲類為17～25層（涼最高75米)第三雜類為26～40層（錘最高10步0米）第四花類為40層以幸上(高于10夫0米）超高縮慧層：30層以剪上的鉤建筑炸稱為戒超高需層。3.住宅高層德住宅和多層蹤蝶住宅的優(yōu)雷缺點頓：一般裕來說方多層穴住宅岸的容父積率餐較低斗，環(huán)勺境較像好，盲建筑該形式居多為支條狀更，所愁以基爺本上微是戶隨戶朝肝南，塘建造乒成本齊低，婦一般犧售價階不高托，得篩房率盲較高庫。高層闊住宅險一般突地段殿較好巖，由豪于地兼段好幅，地虎價較虎高，老為降她低樓康板地偏價只僚能提沙高建鑄筑容弄積率忙，往攤高空逐發(fā)展掀。高衛(wèi)層基怎礎(chǔ)較趁復(fù)雜釣，結(jié)濫構(gòu)要砌求高放，十軋分堅津固，偏但成琴本也扮高。載高層杯配有捎電梯素，人瓦們進需出較岔為便落利。份高層現(xiàn)建筑湊的中初上樓駕層，歡視野杜開闊侍，通鍬風(fēng)采叫光極創(chuàng)佳。廈但下消部樓同層較洲為壓文抑，邁采光壤較差止。3.住宅（1）高鬧層住震宅【板式互高層】3.住宅1）南睛北通聯(lián)透，警便于仙采光拆通風(fēng)溝。板做式住假宅多底是正億南北種方向番，進稱深在15米左指右，最南北率通透酒，便貸于采虜光與饅通風(fēng)深，而衫且戶搭型方遷正，治平面隱布局尚合理假，各禍功能降空間盟尺度繁適宜亮。通劉常而慈言，門由于免板樓戒的面刑寬充銳裕，快因而逃戶型嗓設(shè)計峽更容鄭易出頸精品臉。2）板謹樓均隆好性萄強。王眼下沖一梯茂兩戶紛的小贊板樓疤非常制受寵濕，正稿是因擊為整朝棟板造樓中尖各套區(qū)戶型吐的優(yōu)也劣差短距很獵小，躺均有魯若干仇套朝魄北的遍戶型枕難于叢處理撥。板葉樓由句于住謹戶不半多，啟居家竟生活咳也比謝較清身靜。3）管屋理成那本不旨高。郵通常蘋而言須，板級樓的要管理沙成本乳普遍梨較塔誦樓低岔廉，樣多層朝板式嘉住宅讀可以就不設(shè)徑電梯涼，不路設(shè)變案頻供弊水系廊統(tǒng)，鋤包括膛外墻憤粉刷券在內(nèi)氣的日法常維誤護費卻用當(dāng)顫然要串比塔耽樓便漢宜得套多。4）住若戶使菜用率尊很高偉。板罪樓戶虧型的榴使用雹率通闖常高穴達90鈴%以上音，而菌塔樓菌戶型規(guī)的使屬用率后通常殘僅為75肯-8溪0%，因謙為塔診樓內(nèi)霸的電驅(qū)梯井參、候袍梯廳膠、變湊配電今機房省等都騾將作巾為公兔共面愛積攤真到每甘個業(yè)院主的戀頭上逢。同卷樣是觀購買排建筑巖面積10緞0平方鋒米的汁住房盒，板倘樓戶盜型的長使用疾面積束往往海高出收塔樓勺住戶露約10平方默米。（1）高理層住庸宅【板式掙高層】3.住宅1）成本啦高，蠅房價醋高斤。板熊樓社全區(qū)多谷屬低而層低涂密度征，容悟積率浪較低毛，盡嘆管居儀住舒便適很乞強，本但房勻價會貸高，夾特別凳是在殲城區(qū)王內(nèi)寸站土寸蜘金的衰地段泡，主摔流產(chǎn)菜品仍真舊是設(shè)塔樓精，為雀數(shù)不更多的梯板樓航非工須薪階畫層能蜘消費車得起壯。2）拖戶型享格局朵不宜影改造，板期樓特廁別是鉛磚混牌結(jié)構(gòu)葡的板杜樓，魯戶內(nèi)抬多數(shù)院墻體淘起重圖作用修，不嘴可以偶變化粒，這蒜一點治不如所塔樓受的可齊改造閘性強沸。（2）高運層住靠宅【塔式兄高層】3.住宅1）濃節(jié)約濕土地慶資源銜，房總價較奧低。余由于寒塔樓架社區(qū)麥的建輸筑密換度較紫高，驕因而屢可以陰節(jié)約鐘寶貴翅的土諸地資之源，暫有效桂降低鈴每平櫻方米叫的房劑價，目讓更江多的臺人安咐居。2）始空間脹結(jié)構(gòu)凍靈活轉(zhuǎn)，宜冠于改霞造盜。塔刑樓多奶采用則大框閃架結(jié)鬼構(gòu)，芹除少懇數(shù)承哄重梁霸之外搞，戶亞內(nèi)分憤隔墻印基本礦都可訪以拆索改，捉某些遼塔樓所甚至趟可以茂將整妥層樓粱面打散通，座靈活述分割栗戶型失。3）嘩結(jié)構(gòu)榆強度恢高，帥抗震術(shù)性好會。嗓高聳過的塔暖樓由袖于采緣瑞用了柿框架所結(jié)構(gòu)名，現(xiàn)義場澆釣筑樓嚷板，霜因而辟其結(jié)盛構(gòu)強布度比鴉板樓路高，脾抗震氣性與忘安全快性很撤好。（2）高盜層住亦宅【塔式粘高層】3.住宅1）尚均好眼性差聾，居萬住密絹度高。塔樓認每層桂的住堆戶多碰為6咽戶以濱上，李甚至后高達測12增戶，際數(shù)百閱戶人束家擠行在一季棟大杯塔樓矮里，循居住交環(huán)境艇當(dāng)然樸不如益板樓匯優(yōu)越喚。而稻且，煮塔樓疏每層意都有鹽部分勸住戶共的采晨光、朽通風(fēng)困、景熟觀等揭條件元比較道落后姜，且攪不可兆改變摧。2）傲使用悠率不糞高，押存在版灰色挎空間。塔賊樓戶效型的跨使用趟率普偉遍低止于板秀樓10禽個百糧分點組左右鄭，而炒且戶蟻型內(nèi)者部的凈廚房樓、餐甚廳與鐘洗手克間往嗎往不褲可直召接采櫻光、濤通風(fēng)正，這邀樣的賓地方接被稱換“灰挨色空嗎間”畜。（3）高既層住欺宅【蝶式初高層】3.住宅蝶式繼住宅島準(zhǔn)確惜地講糠是改扛良型啄的塔堆樓，供因其瀉橫斷嶺面形奶狀像妖蝴蝶鋸而得鼻名，唇蝶式夜住宅貸的優(yōu)羨點很惕突出泄，結(jié)姜合了隸板樓獵和塔挑樓的嬸優(yōu)點爸，讓大我們已拿寶慨星圓狹舉例撒說明次。一壞、很鄉(xiāng)豐好地賭解決腳了通販風(fēng)和雨采光匯的問彩題。陽人們餃喜歡串板樓訊無非勾是它薦具有車良好坦的通耳風(fēng)和串日照段，寶糾星園紐奉的蝶脆型建非筑使體朝東竊、朝努西的桿房間章向外匙伸展誰，不灑僅真漠正做房誠到了敲戶戶甩朝陽榆，而場且處想于翅比膀位偉置的臉?biāo)膽糁н€可扶以享夕受到多爽快射的通飼風(fēng)效紋果。尚二、掠較高遙的使套用率尸。寶善星園感為兩框梯六誼戶的誤設(shè)計燈，有孔效壓奶縮了制電梯專間的煉面積壁，保軟證了菌每戶動較高昆的使后用率那，避你免了搶普通事塔樓周彎彎沒曲曲詳?shù)淖邌世?。叼三、磁戶型截方正歌。蝶膚式建刃筑有惹一個漆通病——房間依的邊錫角多梨，而敲寶星提園就山對此秘做了夢良好綱的改出善，白把邊爸角盡幅量設(shè)羨計在追電梯欠間從誕而保杜證了使戶型素的方腸正。酒店4.商業(yè)現(xiàn)代我所謂耳的酒糟店，覆應(yīng)具賴備下校列基禿本條號件：１、煤它另是一想座設(shè)厭備完憲善的鞏眾所壯周知圖且經(jīng)閃政府喝核準(zhǔn)鏟的建暑筑。２、煮它顏必須皇提供備旅客鞋的住對宿與吧餐飲慕。３、示他倘要由微為旅革客以板及顧概客提臉供娛想樂的錫設(shè)施用。４、猶還輔要提僚供住盲宿、刷餐飲毀、娛貸樂上詠的理皆想服僵務(wù)。５、臂它號是營居利的典，要雅求取造得合飼理的攤利潤艙。酒店4.商業(yè)（一帝）根弟據(jù)酒共店的偽經(jīng)營球性質(zhì)葛分１、掀商業(yè)擠（務(wù)羅）性鄉(xiāng)豐酒店２、能度假副性酒昌店３、茅長住冤性酒游店（公寓）４、徐汽車蠅酒店５、紋機場露酒店６、務(wù)旅游盾酒店７、閣會議歲性酒怠店（二踢）根島據(jù)飯鴨店客褲房數(shù)絲式量和祝規(guī)模叔劃分１、敗大型巨飯店雁客眉房六嶺百間禾以上２、灣小型通飯店棗客糧房三耕百間衰以下３、密中型貧飯店簽客李房三雞百～華六百歲間（三匹）根治據(jù)酒奪店地乳理位露置劃方分１、姿公路鞋性升２、蛇機場要３蜂、城棗市中忙心配４、落風(fēng)景幅區(qū)酒店羊式公煉寓4.商業(yè)酒店皂式公郊寓分愁為“產(chǎn)權(quán)扁式公被寓酒席店”和“酒店露式公根寓”。產(chǎn)權(quán)莖式公嫂寓酒削店的萍實質(zhì)殘是酒托店，溉其軟紙硬件搖配套獵都是鋼按照諒酒店濾標(biāo)準(zhǔn)嶼來配窄置，草且納黃入酒卵店行環(huán)業(yè)管春理范褲疇，伐它所愉銷售勢的是傲設(shè)于束酒店踐內(nèi)部盾的公旬寓形帶式的友酒店光套房駐。產(chǎn)欠權(quán)式蔑酒店高的本恰質(zhì)在煤于購溪買者犧目的精并非譯自住士，而滴是將量客房蜘委托億酒店刺管理憲公司康統(tǒng)一疲經(jīng)營吼和出徹租，而以獲營取客爭房利久潤分吸紅和照獲得材酒店擁管理柜公司邁贈送淚一定虛期限態(tài)的免否費入魂住權(quán)杏。酒店升式公扇寓是限一種克提供相酒店籍式管青理服鞠務(wù)的慚公寓悅，集倘住宅圣、酒陳店、歸會所次多功吸能于蓋一體隆，具藥有“某自用祖”和董“投端資”怨兩大算功效們，但留其本支質(zhì)仍剛?cè)皇怯?。購物主中?.商業(yè)國際跪購物半中心逮協(xié)會覺的解壺釋為夕：購編物中健心是斧指一遵群建博筑，辣是組級合在頁一起懸的商索業(yè)設(shè)倘施，戴按商塌圈確亞定其炸位置岸、規(guī)憐模，匹將多愚種店溉鋪作叼為一距個整位體來蘿計劃化、開媽發(fā)和壟經(jīng)營貼，并濱且擁科有一扎定規(guī)進模的脖停車懂場。根據(jù)朋購物黑中心訴的建宣筑、螺設(shè)施斤和形易態(tài)的藍不同屆，國磁際購污物中撒心協(xié)念會又嶄將購揮物中寶心細合分為牌"摩獎爾"芬(M買al含l，掃停車胡場與苦店鋪與間有棍一定用的距舊離，恭通常稿在整堤體建鳥筑的漸地下?；蛲獠磭锥挲g鋪間肚有專窩門的腸步行草街連然接，羞如區(qū)代域型忽、超腎區(qū)域組型購蚊物中碌心)翠和帶帆狀中弟心(余店鋪插前各扛有停捷車場窗，店找鋪間避通常何沒有皂專門棋的步裕道連囑接，宜如鄰隙里型疼、社碗?yún)^(qū)型片等)吸。商業(yè)乎街4.商業(yè)商業(yè)香街就蛇是由冊眾多紫商店揉、餐吩飲店純、服沿務(wù)店甜共同覆組成授，按崗一定蕉結(jié)構(gòu)雷比例遙規(guī)律僑排列排的商鑰業(yè)繁餐華街照道，賢是城似市商夫業(yè)的就縮影民和精仰華，勉是一統(tǒng)種多捏功能府、多丈業(yè)種孩、多鉛業(yè)態(tài)教的商岡業(yè)集臥合體抵。標(biāo)商業(yè)報街以綢平面巨形式孕按照羞街的察形式染布置價的單渴層或億多層鬼商業(yè)房地鞋產(chǎn)形式鋒，其氧沿街器兩側(cè)毫的鋪沒面及步商業(yè)推樓里虧面的號鋪位校都屬普于商仔業(yè)街商鋪。商煎業(yè)街仍商鋪葉與商長業(yè)街抱的發(fā)棍展緊暈密聯(lián)床系，足其經(jīng)和營情捎況完姐全依汪賴于今整個勻商業(yè)掏街的映經(jīng)營教狀況搏以及煩人氣膽，運筍營良賤好的央商業(yè)張街，洪其投摧資者捉大多隙數(shù)已裁經(jīng)收音益豐撈厚；滲運營搜不好村的商蒜業(yè)街酷，自視然令若投資鄭商、靠商鋪捷租戶撐、商謎鋪經(jīng)者營者小都面眨臨損忘失。寫字葬樓4.商業(yè)寫字埋樓就那是專懲業(yè)商拼業(yè)辦潛公用市樓的偽別稱站。寫字晨樓原拒意是啊指用磨于辦勤公的單建筑馳物，牙或者串說是犧由辦建公室千組成逼的大啞樓，餓19葉71跨年，刮Rh例od栗es剖和K捉an似提出總：“視寫字朱樓的軌作用子是集疲中進奮行信牧息的崗收集俱、決嘴策的徹制定傻、文結(jié)書