房地產(chǎn)前期策劃

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開發(fā)“。在土地購買前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場走勢

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競爭性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目價(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”

為什第么要辯進(jìn)行殲房地頁產(chǎn)市泡場分金析？評(píng)估聲項(xiàng)目高所處患的市目場環(huán)員境尋找屢項(xiàng)目燈潛在箏的市稀場機(jī)矛會(huì)，檔挖掘柜需求傷尚未影被滿聰足的麗市場規(guī)避煌市場園風(fēng)險(xiǎn)制定餃項(xiàng)目所的發(fā)江展方撇向和禁市場岸定位推薦構(gòu)最具朗競爭錄力的督產(chǎn)品嫁建議評(píng)估洪開發(fā)絡(luò)商目瞇標(biāo)實(shí)選現(xiàn)的忍可能槍性……市場捷分析資是對(duì)韻市場辜調(diào)研什搜集嶺到的貍信息名進(jìn)行整合呼與提蹄煉的過血程，貝市場芬分析環(huán)的結(jié)讓論是如進(jìn)行枝決策嘆的基鋒礎(chǔ)。什么幻玉是房兇地產(chǎn)遍市場茄分析絡(luò)？概念蛇，即臨指：紹針對(duì)座某種違特定羞物業(yè)乒研究順市場脈的供龜需關(guān)案系。需求平方：潮物業(yè)徹的購稱買者陰或租脆賃者供應(yīng)凝方：閃市場多中的沃各競枝爭物眉業(yè)（鈔包括釘住宅即、公續(xù)寓、蘿寫字只樓、疏商業(yè)辱、酒紅店等兵）市場受分析魚不是旅簡單露的羅席列市告場數(shù)希據(jù)，損而是私必須失基于涂數(shù)據(jù)越進(jìn)行閑分析色。需求宰市場古分析朝：目頸標(biāo)客蜓戶需興求分丈析預(yù)測抱需求博的大連小、儀來源郵以及并客戶歡需求捐點(diǎn)主芬要考讓慮以速下因疏素：確定大目標(biāo)柳消費(fèi)燥人口絞、家外庭和彈客戶捕特征降統(tǒng)計(jì)目標(biāo)很消費(fèi)朱者收言入、講支付通能力編和購兇買力遷居禁和交聲通方廢式目標(biāo)糕客戶袖的消轎費(fèi)價(jià)堡值趨謝向（盒偏好壁）等通過箭城市醒年鑒箱和房杠地產(chǎn)粗年鑒帽、房幫地產(chǎn)裹統(tǒng)計(jì)割數(shù)據(jù)淋及市億場調(diào)堂研數(shù)大據(jù)獲哀取。供給復(fù)市場助分析擾：競坦?fàn)庬?xiàng)秒目市蘿場分濾析供給淹分析貞主要燥考慮前以下想關(guān)鍵率因素干：現(xiàn)有遲物業(yè)伐的供輪應(yīng)類獄型和世各供牌應(yīng)面坊積空置新率和績空置紗物業(yè)摘的特孩點(diǎn)近期可物業(yè)劃的吸判納情潔況，帆包括億購買梅和出肺租的驢情況在建噴或者施正在策籌建法、擬屠建的屢項(xiàng)目租金鴿或者未售價(jià)蟻，以旨及不仇同位顫置和泥品質(zhì)鈔的物斜業(yè)租姓金或劣售價(jià)錄的波陰動(dòng)現(xiàn)有柱和擬槍建項(xiàng)楊目的籠特點(diǎn)騙、功帳能和靠優(yōu)劣涉勢分汗析（代核心望競爭距力）市場裝分析泄的落華腳點(diǎn)穩(wěn)：必貢須回柿答的粘三個(gè)往核心透問題本項(xiàng)箭目的煎目標(biāo)牌客戶喉是誰性？目標(biāo)寇客戶招的置豈業(yè)需阿求和紙偏好折是怎釋樣的巖？本項(xiàng)嘆目面皇對(duì)競桶爭市正場的團(tuán)機(jī)會(huì)喜點(diǎn)在袍哪里騙？項(xiàng)橫目未磁來在奇市場稅中的轎地位膽如何索？房地拾產(chǎn)市很場分疑析的責(zé)思路三個(gè)迫層次區(qū)域屋市場閑、相齡關(guān)物砍業(yè)市逐場、粉項(xiàng)目眨針對(duì)滔性物逼業(yè)市藍(lán)場兩個(gè)栗方面市場刺的供估給、驚市場火的需睛求三個(gè)歸時(shí)段過去丑、現(xiàn)皮在與呆未來區(qū)域市場鬼分析專業(yè)市場專分析項(xiàng)目市場農(nóng)分析區(qū)域英房地量產(chǎn)發(fā)廣展處比于何耀種階桃段？項(xiàng)目匯市場襖處于甩何種隔競爭榆格局哄？競爭和供給食分析客戶勞需求別分析房地匠產(chǎn)市強(qiáng)場分洞析的傻步驟第一毒步：理市場享區(qū)域島界定這里稠所指庭的區(qū)雞域是鋒中觀嗓房地論產(chǎn)市投場分腎析的竿基本批單位際，具迎有完膨整的悄房地?cái)钞a(chǎn)市扣場特配征的淡范圍辜，一脈般以皆行政擦區(qū)劃救來劃料分。第二家步：韻區(qū)域孟經(jīng)濟(jì)薪環(huán)境扯和市若場分蠶析考察貨整個(gè)移區(qū)域溪經(jīng)濟(jì)晃環(huán)境銅，判師斷區(qū)凱域房歐地產(chǎn)描市場課處于燃何種腿發(fā)展免階段存，找度到影箭響房原地產(chǎn)仗市場趙變化罪的主改要因沃素，怪對(duì)區(qū)初域房擺地產(chǎn)輝發(fā)展腫前景譜進(jìn)行盡預(yù)測踏。第三低步：澇專業(yè)楚市場兩分析按物粘業(yè)類定型進(jìn)裁行市鎮(zhèn)場細(xì)瞞分，常對(duì)各戴專業(yè)膏市場鴨的供釀給和塞需求兔進(jìn)行攔對(duì)比辟預(yù)測彼，從班而揭餐示各彎專業(yè)償市場仔的需巾求潛楊力及涼分布袖狀況暮。第四羞步：絕項(xiàng)目錄市場潤分析根據(jù)淡對(duì)市王場潛披力、頁競爭競對(duì)手桂及目績標(biāo)客買戶的布分析眠找到把項(xiàng)目鍋的機(jī)挖會(huì)點(diǎn)陷、預(yù)讓估項(xiàng)啦目的電市場宵占有脹率。房地文產(chǎn)市變場分兇析的超方法區(qū)域喬經(jīng)濟(jì)腰環(huán)境記分析區(qū)域針房地士產(chǎn)市辜場分璃析對(duì)當(dāng)撿地經(jīng)測濟(jì)環(huán)境境中砍決定寄所有忘類型劃房地仍產(chǎn)供吉給和緊需求躲的基膨本因瞎素進(jìn)感行分抖析，衣對(duì)過伏去變搭化趨潔勢進(jìn)糊行判誤斷，眠預(yù)測普未來體的發(fā)嫩展前偽景。區(qū)域眉經(jīng)濟(jì)舍環(huán)境泳和市抽場分虛析：蛛基本呢內(nèi)容數(shù)據(jù)澇來源各地瓜方統(tǒng)拜計(jì)年慚鑒、儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)妨公報(bào)眾、經(jīng)脂濟(jì)發(fā)挑展月蠶報(bào)、陳地方謙經(jīng)濟(jì)塘信息西網(wǎng)、精地方雕政府洋網(wǎng)站勺、中油房指神數(shù)、襯國房紹指數(shù)丙、地蘆方房彈地產(chǎn)血年鑒土地登、規(guī)判劃部扶門的溉政府與官員怖訪談規(guī)劃臥、房殿地產(chǎn)樹等專信業(yè)人逐士訪激談區(qū)域代經(jīng)濟(jì)飯環(huán)境雜分析1、總槳量指戲標(biāo)：GD才P、人沉口、步人均GD漲P、固山定資唉產(chǎn)投向資、催新批落三資紗企業(yè)邊人數(shù)境、接目待入釀境旅叼游人蹄數(shù)等2、結(jié)魂構(gòu)指辨標(biāo)：亞產(chǎn)業(yè)屢結(jié)構(gòu)柏及布攝局、價(jià)就業(yè)暗人口船結(jié)構(gòu)3、水奧平指數(shù)標(biāo)：腰人均哈收入融水平鑄、消掛費(fèi)水音平、桿人均星居住陜面積略、住陵宅消確費(fèi)支柳出水談平4、城增市經(jīng)貍濟(jì)發(fā)溉展計(jì)齊劃、勁產(chǎn)業(yè)情規(guī)劃默、城交市總盟體規(guī)菌劃區(qū)域燙房地桃產(chǎn)市頸場分之析1、投賣資：活開發(fā)腦投資產(chǎn)額2、土析地開雀發(fā)：通土地凈開發(fā)梨投資陵、開押發(fā)面濃積、照土地導(dǎo)出讓梁金3、商律品房南開發(fā)丸：施達(dá)工面雪積、格竣工耽面積蠅、年冶開發(fā)謊量4、銷無售：吩銷售巴額、舍銷售必面積義、價(jià)偽格、善空置債量、脖吸納殼量5、房欄地產(chǎn)心景氣裁指數(shù)輸、價(jià)織格指動(dòng)數(shù)房地通產(chǎn)市愚場分突析的賊方法區(qū)域名經(jīng)濟(jì)禁環(huán)境艷和市腎場分蹄析：滑基本述資料然的獲地得人均GD蝦P與房升地產(chǎn)紀(jì)發(fā)展董關(guān)系GD愉P增速收與房半地產(chǎn)季發(fā)展悲關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地根產(chǎn)市遇場分蹲析的俗方法區(qū)域乞經(jīng)濟(jì)桑環(huán)境耍和市激場分恐析：嘗市場慎發(fā)展籌狀況虧重要爽指標(biāo)房地韻產(chǎn)發(fā)女展周貍期理萌論，多判斷馬區(qū)域鋒市場莊發(fā)展喪階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地像產(chǎn)周期期理苦論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷永因素赴：GD皇P增速人均GD泛P增速房地疑產(chǎn)發(fā)授展程揭度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地安產(chǎn)市途場預(yù)獵警預(yù)壩報(bào)指潮標(biāo)體宰系房地摔產(chǎn)市漏場分樸析的興方法區(qū)域演經(jīng)濟(jì)坑環(huán)境旨和市呼場分棍析：居市場弱發(fā)展誰狀況騙重要薦指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國碌當(dāng)前私幾種診主要獻(xiàn)的房張地產(chǎn)兄指數(shù)房地鵲產(chǎn)市魔場分處析的命方法區(qū)域頭經(jīng)濟(jì)頁環(huán)境即和市唱場分異析：團(tuán)市場殺發(fā)展帆狀況脈重要筆指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格用爾系超數(shù)與舍住房穴支出稅比重均的國共際衡璃量標(biāo)饒準(zhǔn)＝食息物支專出金藏額/總支轟出金沫額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20量04年我逆國各稀主要環(huán)城市配的恩玩格爾政系數(shù)房地秘產(chǎn)市牌場分施析的率方法區(qū)域端經(jīng)濟(jì)剖環(huán)境政和市賽場分叢析：掠市場乒發(fā)展銜狀況晉重要賞指標(biāo)房價(jià)殼收入慕比——衡量膀城市罩住房茂可支歸付能晚力高爽低、性反映銹房地甘產(chǎn)市恨場總遲體狀闊況的際指標(biāo)某個(gè)充住宅吧市場右上某汪個(gè)指竿定時(shí)息期內(nèi)憐銷售隔的住姨宅的貞自由乳市場償價(jià)格餃中位帳數(shù)（醉或平挨均數(shù)項(xiàng)）和爐該市茂場上旋家庭方年收黑入中搖位數(shù)否（或申平均傘數(shù)）秩的比秋值。通國際預(yù)上的愚大多壤數(shù)組替織使塵用中婦位數(shù)奴定義鑒，而注我國背的房未價(jià)收撕入比牙定義閥屬于茅平均柳數(shù)定嫌義。來源部：綜竿合聯(lián)疤合國記可持享續(xù)發(fā)嘆展委還員會(huì)上、聯(lián)患合國乎人類霧住區(qū)戶（生日境）旨中心翠、世硬界銀紙行對(duì)徐房價(jià)怪收入解比的瞧定義房價(jià)天收入消比＝亦平均顏房價(jià)/平均侄家庭慶年收柔入平均值房價(jià)筍＝面帽積單澆價(jià)×面積納指標(biāo)平均窯家庭撇年收皆入＝顆平均啄個(gè)人鼻年收惰入×計(jì)算釣人口嘗數(shù)定義計(jì)算包方法混及缺森陷各指品標(biāo)的鵝取值艇不同每，算泡出的剃房價(jià)感收入掏比結(jié)令果相向差是半非常弟大的面積弊單價(jià)踩：經(jīng)子濟(jì)適籍用房洽面積厲單價(jià)貞、商李品房予面積勒單價(jià)冤、新尤舊房昂折合法單價(jià)面積李指標(biāo)鏡：60平方調(diào)米、80平方材米、制人均統(tǒng)建筑通面積×平均統(tǒng)家庭武人口平均劉個(gè)人瞞年收稻入：夏工資音收入麻、工傷資收查入及沙修正完、可刪支配蟲收入計(jì)算叢人口揪數(shù)：尚雙職斑工假山設(shè)、便平均策家庭篇人口“4～6倍”練是從賤市場曬經(jīng)濟(jì)港國家攔歸納賴得出法的結(jié)經(jīng)論，旱不能博不加領(lǐng)修改傍的應(yīng)授用到顯我國歡。房地?fù)墚a(chǎn)市誓場分勒析的哥方法對(duì)每間一個(gè)漂可能看影響扇項(xiàng)目遙競爭著性能園的特裕征一按一進(jìn)買行分篩析和序評(píng)價(jià)特。法律條特性鵝：土靠地使玻用權(quán)名年限挖、規(guī)淹劃條錫件、聞建筑確標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)戲特性鹽：價(jià)始格、碎付款睬方式……自然撈特性炕：地染塊面危積、堡形狀逢、高臂度、藝景觀熱、區(qū)慰位……關(guān)聯(lián)遲性：嘗通達(dá)桿性、障可視色性項(xiàng)目你自身袋資源所條件惑分析競爭延對(duì)手撫分析目標(biāo)疏客戶根分析現(xiàn)有乒、潛羞在競始爭項(xiàng)急目的接競爭黨特點(diǎn)息、市潑場反碼應(yīng)目標(biāo)儲(chǔ)客戶誓的數(shù)皇量、陜收入澇水平壯、家?guī)Z庭結(jié)啦構(gòu)、挎消費(fèi)大偏好接、生夕活方管式、侮心理附特征劍、行徹為模木式找出定項(xiàng)目厭的目前標(biāo)客聽?wèi)裟繕?biāo)爬客戶袖置業(yè)林的需名求與著心理貞訴求找出口項(xiàng)目行面對(duì)旗競爭數(shù)市場掀的機(jī)詢會(huì)點(diǎn)房地悅產(chǎn)市時(shí)場分瓦析的僚方法瓦：微歸觀層孟面地產(chǎn)信市場絨分析究的一姿些誤晉區(qū)針對(duì)衛(wèi)性不啄強(qiáng)，螞內(nèi)容益太泛沒有粗充分怠挖掘遍區(qū)域澇資源閥；大搖環(huán)境現(xiàn)看好杏，項(xiàng)剝目的廳小環(huán)壺境就秒一定紗不錯(cuò)過分椅倚重礦宏觀涉資料科來論騙證項(xiàng)向目，宗只關(guān)星注外憑圍共遼性，西忽視穩(wěn)項(xiàng)目孝差異催性過于送偏重邀對(duì)“塘二手貸資料屑”的淡應(yīng)用以前魯什么站賣得贏好，據(jù)現(xiàn)在匙就做左什么別人蓋做什蔥么賣蠅得好可，我就們做江也會(huì)已賣得體好25第五嘆部分蒙對(duì)巧項(xiàng)目倚開發(fā)歇條件稠的分商析房地艘產(chǎn)開盛發(fā)項(xiàng)殿目的嶼區(qū)位捎條件欠分析區(qū)位暮與房串地產(chǎn)很價(jià)值房地潛產(chǎn)開章發(fā)項(xiàng)殺目的睜區(qū)位位分析區(qū)位欠選擇故要注炊意的牲問題區(qū)位芒與房盜地產(chǎn)景價(jià)值區(qū)位四的重槐要性區(qū)位形是指育特定庫地塊探所處章的空合間位您置及粗其相雜鄰地恒塊間桃的相肺互關(guān)熄系。區(qū)位踏，從渠大的俗方面掏來說店，指似項(xiàng)目徑所在窗區(qū)域兵；從疤小的禾方面聚來說坡，指皆的是甲項(xiàng)目脆開發(fā)兼場地晉。區(qū)位綁的含俗義區(qū)位櫻與房街地產(chǎn)恰價(jià)值對(duì)位跟置的萍兩種慘理解狹義即的位浴置指喚的是宵某一稿具體域投資咽項(xiàng)目怕的場利地在牧城市燭中的遷地理榴位置謎。對(duì)位爛置的援廣義廢理解盲，除序了其保地理具位置稿外，泥往往何還包抽括該匆位置搬所處狠的社喜會(huì)、已經(jīng)濟(jì)趙、自脅然環(huán)替境或炊背景慶。對(duì)位鄰置的理廣義植理解悔，還只應(yīng)包栗括在磚該位已置進(jìn)護(hù)行房浪地產(chǎn)控開發(fā)謊投資辣所需躁支付川的成端本高鬧低和際所面母臨的承競爭踢關(guān)系石。對(duì)位丈置的閑把握陽應(yīng)有聰動(dòng)態(tài)序的發(fā)撐展的政眼光區(qū)位贊與房虎地產(chǎn)究價(jià)值第一外、商登業(yè)區(qū)商業(yè)食區(qū)按便其功孟能從騎高到唱低可賞分為坑中央曬商業(yè)繁區(qū)、撒城區(qū)被商業(yè)朝區(qū)和概街區(qū)拖商業(yè)防區(qū)。區(qū)位傷與城熱市功只能分記區(qū)現(xiàn)代剪城市瘦土地填利用套在過貞去自繡發(fā)利撇用的墨基礎(chǔ)繼上，末通過乓土地焦利用獄規(guī)劃材自覺柱地進(jìn)想行區(qū)成位選核擇，貍形成租了明味顯的緞功能豎分區(qū)誤，一鏈般分畢為商妙業(yè)區(qū)刻、居悲住區(qū)康、工妄業(yè)區(qū)現(xiàn)等若票干功斑能區(qū)芽。區(qū)位武與房灰地產(chǎn)即價(jià)值工業(yè)叛區(qū)根據(jù)館各種猶工業(yè)縮慧的特補(bǔ)點(diǎn)（賤如污谷染狀橡況、膛占地啞面積感等）北，可縮慧以將滲工業(yè)罷分成恨內(nèi)圈弄工業(yè)伏區(qū)、剝外圈弱工業(yè)囑區(qū)和娃遠(yuǎn)郊衡工業(yè)誦區(qū)。居住窯區(qū)居住毫區(qū)是回人們嚼生活背、休彎息的缸場所叮。一錢般位夜于中跡央商琴業(yè)區(qū)廟與內(nèi)隆圈工可業(yè)區(qū)贏之間冤，或?yàn)﹥?nèi)圈集工業(yè)領(lǐng)區(qū)與完外圈額工業(yè)筋區(qū)之枝間。區(qū)位榴與房筒地產(chǎn)蟲價(jià)值區(qū)位燥與房渡地產(chǎn)壯投資虧價(jià)值棒的關(guān)吩系房地洽產(chǎn)的播區(qū)位史優(yōu)勢府可以謊給投作資者涌帶來床區(qū)位群利潤犯。區(qū)腥位利些潤越刮高，伴房地?cái)R產(chǎn)投瓣資價(jià)賭值越榴大。要想墨讓區(qū)什位帶亂來較疏高的便房地辜產(chǎn)投隊(duì)資價(jià)掘值，窯在選推擇時(shí)襲區(qū)位取時(shí)應(yīng)調(diào)該重勢視以湊下問鋪題：注意忌區(qū)位炊升值徐潛力體的分轎析。選擇派區(qū)位風(fēng)要有淡超前跡意識(shí)薪，特頑別注訓(xùn)意交懼通、亂服務(wù)死網(wǎng)點(diǎn)啊等公裙共設(shè)妨施的貨深層弊次分含析。房地朗產(chǎn)開確發(fā)項(xiàng)集目的抗區(qū)位熄分析影響驅(qū)房地宮產(chǎn)開栽發(fā)項(xiàng)如目區(qū)漲位選林擇的啞因素盛分析第一寬、地爐域因汪素的輔分析鎮(zhèn)與選鍬擇地域多因素秋的分燥析與雖選擇蔽是戰(zhàn)彈略性豬選擇神，是充對(duì)項(xiàng)說目宏患觀區(qū)搏位條秤件的躁分析貌與選宅擇，霸主要共考慮帥項(xiàng)目廚所在游地區(qū)極的政燥治、豈法律苦、經(jīng)臘濟(jì)、東文化門教育方、自嘆然條轟件等務(wù)因素鎮(zhèn)。房地繪產(chǎn)開蠢發(fā)項(xiàng)喬目的境區(qū)位禾分析第二罰、具思體地椅點(diǎn)的畢分析漿與選艦擇它是擱對(duì)房宵地產(chǎn)笛項(xiàng)目懶坐落曲地點(diǎn)兆和周滔圍環(huán)尤境、膛基礎(chǔ)造設(shè)施政條件眼的分樸析與陜選擇發(fā)，主聯(lián)要考幕慮項(xiàng)疤目所憂在地蓋點(diǎn)的盛臨街秀狀況扛、建店設(shè)用慕地的隔大小副、利倒用現(xiàn)享狀、哨交通予、城迷市規(guī)勺劃、啄土地崖取得牌代價(jià)去、拆乓遷安怎置難查度、拼基礎(chǔ)幼設(shè)施掘完備撥程度賽以及選地質(zhì)田、水頂文、低噪聲衰、空只氣污就染等疾因素拘。房地盟產(chǎn)開謝發(fā)項(xiàng)押目的太區(qū)位久分析第三喜、開京發(fā)潛湖力分貞析房地柿產(chǎn)開工發(fā)應(yīng)棍追求淺最高生最佳翠利用稻，也斑就是僵說在黎技術(shù)糧可行獻(xiàn)、規(guī)距劃許康可且墊財(cái)力么允許限的前擁提下濁達(dá)到幣最有晨效利愁用。第四頑、土揉地使捆用權(quán)尺獲取奏方式轉(zhuǎn)分析從目爺前國苦內(nèi)獲房誠取土臘地使栗用權(quán)偷的途淹徑和瞇方式悅來看獵，有腐通過質(zhì)政府守土地鍬出讓穗和從繳當(dāng)前物土地波使用尚者手跨中轉(zhuǎn)虧讓等土兩種聯(lián)途徑繡。房地族產(chǎn)開梨發(fā)項(xiàng)就目的慣區(qū)位喬分析具體殖的影嫁響因御素城市詢規(guī)劃庭方面飛的因暖素自然撐特性市政趟基礎(chǔ)汪設(shè)施佛條件交通冶通達(dá)梢程度停車?yán)錀l件環(huán)境趨條件公共宇配套艦服務(wù)忍設(shè)施胳完備秀情況當(dāng)前連土地虎使用背者的擦態(tài)度土地電價(jià)格供求村關(guān)系不同憲類型酸的房撒地產(chǎn)饑項(xiàng)目嫂對(duì)區(qū)鎖位的成要求究：第一悔、居摔住項(xiàng)邊目居住僅用地申的區(qū)老位選屋擇，堪一般炕應(yīng)考儀慮以窮下主欠要因?yàn)E素：市政隙公用武和公愛建配瀉套設(shè)艱施完綿備的嚼程度誓。公共聲交通馬便捷裂程度齡。環(huán)境鼻因素集。居民匙人口嗽與收制入。房地順產(chǎn)開御發(fā)項(xiàng)妖目的趴區(qū)位悔分析房地順產(chǎn)開諸發(fā)項(xiàng)怪目的安區(qū)位室分析第二召、寫修字樓鉤項(xiàng)目影響物寫字絮樓項(xiàng)央目位狼置選綠擇的豈特殊史因素嗎包括伶：與其劈燕他商瀉業(yè)設(shè)竿施的塌接近宗程度奔。周圍理土地停利用感情況虜和環(huán)拋境。易接冷近性還。第三客、零裳售商牢業(yè)項(xiàng)據(jù)目商業(yè)砌項(xiàng)目飽的區(qū)盯位選文擇，輕應(yīng)該響有利荷于實(shí)菊現(xiàn)它嬌的最億大利張潤。臟所以易它的熱選擇扇原則燙有以灘下幾饅條：最短吉時(shí)間彈原則區(qū)位愧易達(dá)忌性原稱則接近團(tuán)購買尼力原戶則滿足校消費(fèi)覆心理餓原則接近CB繁D原則房地嬌產(chǎn)開昏發(fā)項(xiàng)在目的葉區(qū)位押分析第四電、工脫業(yè)項(xiàng)裕目工業(yè)錦項(xiàng)目紫場地狐的選斯擇須帥考慮傅的特蕩殊因脈素包蜻括：廉當(dāng)?shù)嘏d提供貝主要干原材屢料的矛可能蔬性，產(chǎn)交通泄運(yùn)輸域是否祖足夠恒方便崖以有業(yè)效地撇連接奸原材屯料供舒應(yīng)基亡地和公產(chǎn)品瓣銷售超市場讀，技滴術(shù)人肚才和蓄勞動(dòng)計(jì)力供估給的岸可能葬性，師水、翁電等坑資源釀供給視的充少足程屢度，沒控制追環(huán)境蠅污染隨的政菌策等偶。房地芹產(chǎn)開阻發(fā)項(xiàng)陷目的虜區(qū)位各分析區(qū)位乖選擇刮要注晃意的忙問題過分眨強(qiáng)調(diào)滋區(qū)位格或地物段的抄作用赴會(huì)產(chǎn)抖生對(duì)羅開發(fā)殼投資塵者的歲誤導(dǎo)來自盜規(guī)劃蟻、法點(diǎn)律方嗽面的腹約束蹄可能駝在增遷加鄰區(qū)崖影響座可能多會(huì)面叢臨改年變對(duì)于災(zāi)項(xiàng)目憂的選仍擇要睛和區(qū)鴨位的呢性質(zhì)棚相配分套區(qū)位更選擇瓦要注豈意的室問題下圖骨是對(duì)器上述隙分析躬的一筑個(gè)總捎結(jié)。切它說浸明了穿區(qū)位躲價(jià)值昨的轉(zhuǎn)剃移過請(qǐng)程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價(jià)值圖：侄區(qū)位濃價(jià)值仆的轉(zhuǎn)詳移過歪程因此足，不甘是區(qū)初位本六身，趴而是霉區(qū)位駝上的無物業(yè)曲適合潛了市約場的同話，考才能道帶來蛇價(jià)值栽。第六犯部分關(guān)于SW附OT分析關(guān)于咱項(xiàng)目惰定位關(guān)于均定位昏與規(guī)皆劃設(shè)黎計(jì)的鑰關(guān)系定位每與初朝步方董案設(shè)桶計(jì)中暫財(cái)務(wù)淋的作最用STOW內(nèi)部兄因素外部本因素SW夠OT分析SW訊OT戰(zhàn)略羊工具縣（項(xiàng)床目+環(huán)境+競爭堡）SW茶OT分析勻的價(jià)互值因鍋素針對(duì)年一個(gè)長地塊顧的價(jià)艙值因呈素包稱括：地段平因素——地段/片區(qū)對(duì)認(rèn)知揮度/周邊糾配套?。ㄉ涛窐I(yè)/教育半）/交通供等（?？煽偲菇Y(jié)為害便利燙性/成熟惠度/知名計(jì)度）環(huán)境遲因素——自然今環(huán)境/四至阿景觀/社會(huì)流人文繩環(huán)境色（噪躬音）艷等（悟可判冰定資圾源的淚程度舞：稀姐缺、診良好在還是球匱乏游）地塊抄因素——地形間地貌/規(guī)模/技術(shù)腐經(jīng)濟(jì)仿指標(biāo)凈等（適可判首斷產(chǎn)痰品的厲可發(fā)撥揮空廊間）開發(fā)禿商要灶素——目標(biāo)/開發(fā)謠商品農(nóng)牌/可利穩(wěn)用資推源等針對(duì)密一個(gè)抽即將露銷售獲的項(xiàng)掀目與映地塊氧的主侮要差筍別在顯于增乳加了茶產(chǎn)品光因素旦：產(chǎn)品翁因素——產(chǎn)品/戶型/自身虜配套/昭示爛性等對(duì)于晴一個(gè)榜大盤芹的后宏續(xù)階解段，攪需要略增加勾項(xiàng)目乳因素汽的判蛾斷：項(xiàng)目餅因素——口碑/人氣/項(xiàng)目拌知名耍度/客戶品群體/前期晉售價(jià)/前后柏產(chǎn)品毀差異鍋性/物業(yè)終管理等O/遣T（機(jī)淚會(huì)/威脅惠）的妥價(jià)值叮因素宏觀和要素——經(jīng)濟(jì)壞形勢曬（宏楊觀政炸策）/重大掏城市扔變革中觀筍要素——行業(yè)鹽形勢耍（一臉、二托、三抄級(jí)市驕場）/城市硬規(guī)劃蜓（交燙通、坊市政窩配套卻、開肢發(fā)重榴點(diǎn)、傘熱點(diǎn)野等）微觀遠(yuǎn)要素——市場抖競爭萍（片掃區(qū)、嗎樓盤蠶、戶上型）/客戶稿流向通常潤對(duì)于酒銷售勸中后笛期的柜項(xiàng)目頓，宏雨觀要爐素相消對(duì)失盼效；闊反之典，對(duì)汪于一郵個(gè)遠(yuǎn)碑期的涼大盤僻，微沉觀要瘦素相志對(duì)次五要。S/發(fā)W（優(yōu)譜勢/劣勢被）的悠價(jià)值某因素地段番要素環(huán)境方要素地塊/產(chǎn)品悟要素開發(fā)棍商/項(xiàng)目休要素前兩店個(gè)為暢被動(dòng)魚性要噴素，轟后兩泰個(gè)為適主動(dòng)舍性要腦素SW過OT分析浮的價(jià)當(dāng)值因蹈素SW辯OT分析呈的核濕心本屠質(zhì)項(xiàng)目篩戰(zhàn)略發(fā)揮庫優(yōu)勢更，搶巧占機(jī)概會(huì)利用螺機(jī)會(huì)衡，克吃服劣汽勢減少叨劣勢饅，避咸免威調(diào)脅發(fā)揮稱優(yōu)勢慈，轉(zhuǎn)恭化威劇脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W前期梅策劃擁的完柳整過搭程案例個(gè)之一僑：廣身東清嫂遠(yuǎn)地超王項(xiàng)俗目用地雁面積怒：32曉37述9.駁68郵m2容積熟率：膜約5.焦5-雹6.殺5清遠(yuǎn)犁概述珠三孤角邊仗緣緊鄰周廣州歷史動(dòng)悠久足球賭基地溫泉填、漂晝流經(jīng)濟(jì)熊增長“地馬王”鮮項(xiàng)目乘，將騾成為徒清遠(yuǎn)偷沿江堅(jiān)高品幕質(zhì)的拿高層絡(luò)景觀很社區(qū)用地牲性質(zhì)用：住喜宅用莖地占地香面積票：32歪37竿9.閣68脫m2地價(jià)輩：3.紫5億元容積戚率：日約5.他5-懼6.堂5總建亡筑面斬積：旱約17孫.8螺-2斜1萬m2物業(yè)背類型悲：以勉高層渡或者樂超高遍層為厚主項(xiàng)目桐用地允圖北江未來鏟，項(xiàng)東目周姐邊區(qū)都域?qū)⒖蔀榻袂暹h(yuǎn)繪新興擺的行笑政文吃化中忽心傳統(tǒng)油特色湊綜合屯區(qū)現(xiàn)代燥居住喉綜合及區(qū)行政躁商務(wù)啞文化禾區(qū)現(xiàn)代雁居住潤綜合語區(qū)生態(tài)治觀光中區(qū)現(xiàn)代蟻居住揀綜合緩區(qū)辦公夢商務(wù)送綜合臉區(qū)現(xiàn)代軟居住酸綜合甘區(qū)服務(wù)氧綜合絹區(qū)未來門城市鹽發(fā)展華方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)華的經(jīng)充濟(jì)結(jié)蘆構(gòu)：GD子P增長擔(dān)主要左以投斬資拉噴動(dòng)清遠(yuǎn)舒市近桂年固疤定資墨產(chǎn)投鳳資總撥量和GD尺P綜合亡圖表固定校資產(chǎn)育投資磨占據(jù)GD立P的主菠導(dǎo)地猛位，07年達(dá)澆到GD令P的81浴.5倘%。且絲式固定遲資產(chǎn)立投資慕額持鋼續(xù)高質(zhì)速增載長，倒近5年增奶速平油均超僵過50你%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)勢來源而：廣供東省湖統(tǒng)計(jì)傳局?jǐn)?shù)據(jù)盟來源怨：清統(tǒng)遠(yuǎn)統(tǒng)勢計(jì)年換鑒20伏07年廣木東省評(píng)主要耐城市刺固定享資產(chǎn)答投資并總量/G神DP值（嶄億元餃）從經(jīng)銀濟(jì)結(jié)穩(wěn)構(gòu)的甘發(fā)展站規(guī)律羽看，望清遠(yuǎn)霉的經(jīng)短濟(jì)尚食處在舌經(jīng)濟(jì)停發(fā)展元的初斥期階沒段。清遠(yuǎn)板的房倡地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)特出處何：《統(tǒng)計(jì)稼局房塵地產(chǎn)崇數(shù)據(jù)摸分析》與珠勁三角隊(duì)同級(jí)烘城市奴相比燭，清霉遠(yuǎn)整恭體的具房地泡產(chǎn)市老場容恢量較蹈小。20晃06年開拖始，霉房地喇產(chǎn)市喊場容洋量猛握增，頃當(dāng)年值預(yù)售敢面積杠增長15扔3％，芝銷售飄面積備增長16己6％。供應(yīng)覽量相屬對(duì)較補(bǔ)大，斗供應(yīng)約：銷灘售比在值基劑本維日持在2－1.僻5:醬1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320凈07年清本遠(yuǎn)與啊珠三止角同混級(jí)城袋市成熱交情護(hù)況對(duì)含比保（亦單位科：萬m2）20姿03像-2令00喜7清遠(yuǎn)沖房地逆產(chǎn)供狼求比督較（部單位才：萬m2）房地刻產(chǎn)價(jià)餓格剛毒性，貍泡沫禾較少自20鵝04年以芽來，詢清遠(yuǎn)譽(yù)房價(jià)廈穩(wěn)步飄增長腹，（美以清光城區(qū)地價(jià)格隔為計(jì)沉算對(duì)鉗象）蛋年增茂長率減達(dá)到剪了31羊%。20究07年清敵遠(yuǎn)的常房價(jià)/收入科比約7.標(biāo)8左右特，處砍于中換國范桑圍內(nèi)漲的理麗性水闊平，細(xì)整體統(tǒng)價(jià)格昂水平拋較為骨剛性騰，抗突風(fēng)險(xiǎn)駕能力肢較強(qiáng)明。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820補(bǔ)07年清攀遠(yuǎn)及絹主要被對(duì)比衫城市罪房價(jià)育情況20腹02－20恩07年清快遠(yuǎn)市明房地鍋產(chǎn)均互價(jià)情捎況（統(tǒng)元/㎡）數(shù)據(jù)叼出處吃：《統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)局房譜地產(chǎn)讓數(shù)據(jù)裹分析》這是K開發(fā)具企業(yè)街具有抖戰(zhàn)略街意義燙的項(xiàng)蜻目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場極具影響力。這是K開發(fā)吧企業(yè)訪跨出卡福州版市場抵，初陵涉清軍遠(yuǎn)市電場的機(jī)項(xiàng)目鮮。在災(zāi)這個(gè)園緊鄰萌珠三幸角腹德地的茫市場根中，艇一旦愧通過朵項(xiàng)目真成功歇樹立窩企業(yè)繡在市女場中臂的品謀牌形排象，殖未來攀的發(fā)間展?jié)摐\力是斜無窮瘡的。從初待步的雀市場蠅判斷騙，對(duì)稱項(xiàng)目狹的認(rèn)佩知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場的品質(zhì)標(biāo)竿。在初都步判摩斷之烈下的搬項(xiàng)目能思考項(xiàng)目址以住畝宅為湖主體錫，是團(tuán)否有王條件孤引入攝商業(yè)吐、酒犁店公蒙寓等際高價(jià)療值物稀業(yè)類秘型，齒使得矮項(xiàng)目開整體海收益戚提升緞？住宅燦市場歐特別孝是高皺端市驅(qū)場容涼量、降競爭閥狀況訊、客振戶需賭求如轎何？帶項(xiàng)目暮應(yīng)該蝴采取把什么巨樣的析市場喉策略特？商跌業(yè)和捆酒店傲公寓挪的市滔場機(jī)疤會(huì)如憑何？整體延市場舌定位徹和物襯業(yè)定腎位如單何？券產(chǎn)品凱發(fā)展寶的原似則和皺方向社、以勵(lì)及隨李之帶晝來的干收益說狀況檔如何車？大型螞住區(qū)膨開發(fā)博發(fā)展州策劃紀(jì)工作案例怖之二輕：金勾地荔玻湖城牌項(xiàng)目用地次面積諸：32歐9.掠2公頃容積貪率：產(chǎn)約1.限0金地駕荔城睜湖廣園居快速遇路廣州森核心表區(qū)金地鋒荔湖桐城：啄距廣貍州核姨心區(qū)1小時(shí)錢車程領(lǐng)的大為盤適中兩的容捉積率疫促使補(bǔ)項(xiàng)目響具有錘打造丹多種拼復(fù)合胃物業(yè)攜的可脈能地理誰位置器的特碎殊性樹導(dǎo)致弟項(xiàng)目隆針對(duì)絞的主趟力客滑源具勇有多棄種可挨能性新新公路余家莊水庫用地傳面積割：32讓9.走2公頃堅(jiān)，49窯38畝建筑手面積稱：31泊2萬平籠方米容積裁率黑：0.聞94或7項(xiàng)目電開發(fā)跪條件雖分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源窄：腐山辱水生綁態(tài)環(huán)撕境＋誼荔湖狀高爾欣夫球塊場分為費(fèi)東、讓南、徹西三舍個(gè)地計(jì)塊，校地塊欲原為雞自然鑰山林絕地塊衛(wèi)，外客環(huán)連因綿起賠伏的信群山兵，內(nèi)泡繞千考畝清傘幽明膏澈的住余家謠莊