全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案課件

萬科集團

四季廣場全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案2016.05.萬科集團

四季廣場全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案1項目概況萬科·四季廣場坐落于連接市區(qū)與紅谷灘新區(qū)的空港經(jīng)濟區(qū)境內(nèi)。依托百萬平米的高端現(xiàn)代商業(yè)街，與國際醫(yī)院、重點中小學(xué)、星級酒店、高爾夫球場等構(gòu)成完備的生活配套設(shè)施體系。坐擁60萬平米的碧波湖并與SM紅谷灘第一城、新燕莎奧特萊斯共同構(gòu)成了空港經(jīng)濟區(qū)的頂級商業(yè)街。同時匯聚28萬平米四大主題商業(yè)街（運動、美食、婚慶、兒童）以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項目概況萬科·四季廣場坐落于連接市區(qū)與紅谷灘新區(qū)的空港經(jīng)濟區(qū)2項目四至：東至環(huán)河?xùn)|路，南至東四道。西至中環(huán)東路，北至東二道。規(guī)劃用地面積：37.8萬平總建筑面積：51.1萬平商業(yè)街部分建筑面積：28萬平商業(yè)街類型：街區(qū)式（呈帶狀、組團式分布）項目概況項目區(qū)位圖以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項目四至：項目概況3SWOT分析優(yōu)勢：1、商業(yè)街體量比較大2、帶狀、組團式布局適應(yīng)發(fā)展潮流機會：1、南昌總體規(guī)劃向東發(fā)展的大格局2、南昌進一步城市化的歷史性機遇3、轉(zhuǎn)型升級帶來的超越機遇劣勢：1、區(qū)域內(nèi)人口密度低2、交通設(shè)施不完善挑戰(zhàn)：1、商業(yè)街不是很成熟2、周邊競爭對手實力較強（新燕莎奧特萊斯、SM紅谷灘第一城）以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街SWOT分析優(yōu)勢：機會：劣勢：挑戰(zhàn)：以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)4核心次級輔助核心商業(yè)街目前常住人口不足15萬如何服務(wù)好次級商業(yè)街？輔助商業(yè)街的范圍大小取決于項目本身吸力的大小。商業(yè)街分析以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街核心次級輔助核心商業(yè)街目前常住人口不足15萬如何服務(wù)好次級商5競爭分析1、奧特萊斯奧特萊斯本身特有的商業(yè)街模式對傳統(tǒng)的商業(yè)街地產(chǎn)本身就是一種沖擊，而且奧特萊斯本身具有連鎖規(guī)模優(yōu)勢、多年積淀的品牌優(yōu)勢及產(chǎn)品本身的價格優(yōu)勢。相關(guān)數(shù)據(jù)：500多品牌，330個獨立店鋪國際品牌：60%國內(nèi)品牌：30%服務(wù)配套：10%建筑面積：8.8萬平2000多停車位以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街競爭分析1、奧特萊斯以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街6競爭分析2、SM紅谷灘第一城項目內(nèi)含SM百貨、大型超市、3D球幕影院、主題商店、餐飲、SM科技館、童樂世界、美體健身、IT賣場和包括銀行、書店在內(nèi)的其它功能服務(wù)區(qū)，涵蓋購物、美食、休閑、娛樂、文化等眾多業(yè)態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)：建筑面積54萬平，一個14萬平停車樓，連同地面課滿足8000輛車同時停放。注：預(yù)計2015年開業(yè)目前已啟動招商。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街競爭分析2、SM紅谷灘第一城以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商7定位思路萬科·四季廣場體驗式主題式綜合式一站式以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街定位思路萬科·四季廣場體驗式主題式綜合式一站式以“浪漫”為核8定位思路定位思路2：錯位經(jīng)營、與新燕莎奧特萊斯、SM紅谷灘第一城共同營造區(qū)域商業(yè)街的影響力。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街定位思路定位思路2：以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街9B區(qū)最終主題定位----浪漫之都浪漫之都浪漫的轉(zhuǎn)角婚姻殿堂約會圣地浪漫的年輪浪漫的追憶浪漫之都----從相遇相知（相親會）到熱戀、到婚姻、再到浪漫的時間見證最后到浪漫的追憶這樣一個“浪漫”的全過程。同時引入浪漫相關(guān)的全產(chǎn)業(yè)鏈，打造“浪漫文化”的主題商業(yè)街，形成集聚效應(yīng)。并以“浪漫之都”為品牌進行全渠道營銷推廣，讓人們在談到浪漫時首先想到的即是浪漫之都。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)最終主題定位----浪漫之都浪漫之都浪漫的轉(zhuǎn)角婚姻殿堂約10

從電影《轉(zhuǎn)角遇到浪漫》中得到的啟發(fā)，主要是向人們傳達了在“浪漫之都”可以找到自己人生的伴侶，達到想戀浪漫就到浪漫的轉(zhuǎn)角來的效果。

我們可以通過在此組織類似“海天盛筵”、“相親會”等各種形式來進一步的推動“約會”功能的實現(xiàn)，營造出對“約會”這個目標群體的強大吸力。浪漫的轉(zhuǎn)角以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的轉(zhuǎn)角以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街11

約會圣地亦是“浪漫之都”的重要一環(huán)，營造出只要來到此地，在“他或她”的心里就能夠明白對方內(nèi)心真正的想法、真正想要表白的內(nèi)容，可謂是此處無聲勝有聲。約會圣地以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街約會圣地以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街12

婚姻殿堂是最容易理解的，在經(jīng)過了相遇相知及熱戀之后，彼此牽手走入婚姻的殿堂。不論你想要什么類型的婚禮，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服務(wù)?；橐龅钐靡浴袄寺睘楹诵牡娜a(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街13婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街14

浪漫之都記載了“浪漫”的全程，但并不代表執(zhí)子之手后就對彼此失去吸引力。我們的最低要求是在結(jié)婚紀念日或者彼此之間有特殊意義的日子里要想到來“浪漫之都”。浪漫的年輪以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的年輪以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街15

浪漫的追憶版塊訴求的對象是失戀群體、再婚及黃昏戀群體，回憶甜蜜的過去、憧憬美好的未來。浪漫的追憶以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的追憶以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街16項目簡介婚慶產(chǎn)業(yè)鏈可稱得上完備，然而在這里“婚慶”僅僅是一部分而已，因為我們打造的是浪漫中心。你可以在這里許愿、可以執(zhí)子之手悠閑散步、也可以在這里找到人生的伴侶甚至還可以讓你走出婚姻失敗的陰影。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項目簡介婚慶產(chǎn)業(yè)鏈可稱得上完備，然而在這里“婚慶”僅僅是一部17行業(yè)剖析婚姻僅僅是浪漫長跑過程中的一個縮影，但就是這個縮影在經(jīng)過了幾十年的發(fā)展之后已經(jīng)形成了龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條。它包括婚禮策劃、婚紗攝影、婚宴、婚禮化妝、婚車出租、婚紗禮服、MV設(shè)計拍攝、蜜月旅游、珠寶首飾、家電家居、床上用品汽車、房地產(chǎn)等等。但婚慶行業(yè)的集中度非常低，行業(yè)寡頭還未出現(xiàn)。地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的空間載體，相信誰能夠更好的與產(chǎn)業(yè)相融合，誰就會在未來成為行業(yè)的寡頭。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街行業(yè)剖析婚姻僅僅是浪漫長跑過程中的一個縮影18用它們塑造獨一無二的浪漫之都以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街用它們塑造獨一無二的以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街19浪漫迷宮許愿長廊浪漫神雕塑情調(diào)廣場以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫迷宮許愿長廊浪漫神雕塑情調(diào)廣場以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈20魔法鐘樓許愿池浪漫柱浪漫墻以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街魔法鐘樓許愿池浪漫柱浪漫墻以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)21B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街ABCDE主題核心區(qū)輻射線過渡區(qū)SM紅谷灘第一城B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街ABCDE22從區(qū)位上來講B區(qū)在5個組團當中完全可做為核心區(qū)來規(guī)劃，前期可以做為浪漫之都的起步區(qū)，A區(qū)、C區(qū)可設(shè)定為B區(qū)配套的區(qū)域（定位為個性餐飲、娛樂、兒童）D區(qū)做為提升整體的重點區(qū)域起到銜接（商業(yè)街及住宅）及提升整體的作用，E區(qū)做為本項目與SM項目的過度區(qū)域。B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街教堂處于B區(qū)，教堂做為以“浪漫”為主題的核心元素，它的落位具有畫龍點睛之功效。同時B區(qū)周圍公共空間最多，在將來可用作構(gòu)建圍繞主題的功能單元。B從區(qū)位上來講B區(qū)在5個組團當中完全可做為核23B區(qū)招商策略探討以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)做為浪漫之都的核心區(qū)其重要性可謂是舉足輕重。B區(qū)招商應(yīng)以定向招商為主，采用對重點客戶逐一擊破、互相牽制進入的做法。根據(jù)二八法則篩選出行業(yè)內(nèi)20%的重點客戶并實行定向招商的做法進行。推薦品牌同喜堂MerrymeIDo花海閣洛斯國際蕾蒂斯B區(qū)招商策略探討以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街24B區(qū)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)種類建議比例零售50-60%娛樂5-10%服務(wù)30-40%其它5%皮草生活館家居生活館黃金珠寶首飾婚紗禮服及相關(guān)其它相關(guān)零售業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)配比的著重點主要是租金的貢獻率及區(qū)域本身的活力以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)種類建議比例零售50-60%娛樂5-10%服25盈利模式分析利潤來源備注租金收入因為本項目只租不售所以短期內(nèi)租金成為最直接的收入來源。增值服務(wù)定期舉辦一些活動，例如（鵲橋會）等增加收入。其它租金增值或REITs以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街盈利模式分析利潤來源備注租金收入因為本項目只租不售所以短期內(nèi)26B區(qū)輔助業(yè)態(tài)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)輔助業(yè)態(tài)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街27皮草生活館獸王皮草生活館獸王皮草生活館占地面積5000多平米，集生產(chǎn)、會展、銷售于一體。產(chǎn)品覆蓋服裝、鞋帽及配飾等，日均銷售額保持在20-30萬元。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街皮草生活館獸王皮草生活館獸王皮草生活館占地面積5000多平米28中國辛集國際皮革城調(diào)研以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街辛集國際皮革城“一城十個中心”項目，規(guī)劃占地5000畝，建筑面積469萬平米，總投資168億。包括：“名品購物中心”、“原輔料交易中心”、“品牌材料交易中心”、“品牌產(chǎn)品制造中心”、“電子商務(wù)中心”、“研發(fā)設(shè)計檢測中心”、“商務(wù)接待中心”、“生皮交易中心”、“國際物流配送中心”、“國際會展中心”、“文化旅游中心”，現(xiàn)“名品購物中心”一期已全部入駐，二期入駐已接近85%。中國辛集國際皮革城調(diào)研以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街辛29以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街調(diào)研結(jié)論：開店率：90%日均客流：1000人（調(diào)研期為皮草皮革產(chǎn)品的銷售淡季）旺季日均客流在13000人左右。皮革城整體廣告年投入：4000萬左右。人均消費率：95%辛集皮草產(chǎn)品品類比較齊全，產(chǎn)品覆蓋鞋帽、箱包、皮件、服裝等。品牌云集：芭而妮、第一夫人、東明、阿瑪尼、凱撒等近千個一線及二三線品牌.皮革城周邊工廠比較集中，產(chǎn)業(yè)鏈相對較齊全。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街調(diào)研結(jié)論：30以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街通過對商戶、皮革城運營商、品牌工廠主、當?shù)卣賳T及消費者的調(diào)研后發(fā)現(xiàn)信息渠道不暢、銷售渠道單一、管理力度不足等原因共同致使專業(yè)市場的集客能力正在大大弱化，工廠主（或品牌方）正在逐步走出專業(yè)市場的“簡單集聚”，步入全國范圍內(nèi)的以自營或加盟等形式為主的“品牌生活館”道路。成長路線以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街通過對31家居生活館美克?美家生活館以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街家居生活館美克?美家生活館以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)32珠寶首飾CartierTiffanyARTINI周大福VanCleef&ArpelsDe

BeersMont

blanclove＆love謝瑞麟以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街珠寶首飾CartierTiffanyARTINI周大福Van33婚慶相關(guān)服務(wù)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚慶相關(guān)服務(wù)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街34風(fēng)險分析行業(yè)風(fēng)險競爭風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險：全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街的最典型風(fēng)險就是行業(yè)本身，商業(yè)街載體會隨著行業(yè)自身的發(fā)展而起伏。但婚慶行業(yè)在中國還處于發(fā)展期（行業(yè)集中度非常低）同時中國已經(jīng)放開單獨二胎政策并且婚慶也只是“浪漫之都”一部分而已，所以行業(yè)風(fēng)險的指數(shù)比較低。競爭風(fēng)險：在國內(nèi)目前沒有出現(xiàn)規(guī)模以上的針對浪漫的產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街，所以這為我們提供了樹立行業(yè)競爭門檻的廣闊空間。經(jīng)營風(fēng)險：是指整個策劃、招商、運營過程中遇到的風(fēng)險，所以必須組建專業(yè)化的團隊才能大大降低此風(fēng)險。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街風(fēng)險分析行業(yè)風(fēng)險競爭風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險：全產(chǎn)業(yè)鏈主題商35借鑒案例洛杉磯城市步道（citywalk）城市步道著眼于功能性的購物廣場，以電影文化為主題。通過招牌、建筑小品等將“主題”完美的展現(xiàn)出來。在這里人們可以找到緊扣“主題”的相關(guān)產(chǎn)品。美國CityWalk主題式街區(qū)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街借鑒案例洛杉磯城市步道（citywalk）城市步道著眼于功36借鑒案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本的“豪斯登堡”豪斯登堡位于長崎大村灣中，占地152公頃，面積比東京迪斯尼樂園還要大兩倍，是亞洲最大的休閑度假主題公園。整個園區(qū)的規(guī)劃以荷蘭女王在海牙的宮殿為藍本，具有濃郁的歐洲風(fēng)情。擁有6000米的人工運河、11座博物館、13處娛樂設(shè)施、70家購物中心、44家餐廳、4家酒店，其中四星等以上的游點有洪水來襲冒險館、諾亞劇場、大海體驗館及仿荷蘭女王居住宮殿所建的豪斯登堡宮殿，是不可錯過的景點。游客可以乘坐運河游艇、古典出租車、巴士，拜訪河邊一站又一站的驚喜，逛累了還可到露天咖啡座小憩、找個最佳角度欣賞精心設(shè)計的表演、游行，或到尤特萊美食街的各國風(fēng)味美食餐廳大快朵頤一番。借鑒案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街37日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本豪斯登堡位置圖日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本豪斯38日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街豪斯登堡泰迪熊博物館豪斯登堡