商務(wù)酒店投資計劃書

商務(wù)酒店商業(yè)計劃書項目名稱 項目單位 地址 電話 傳真 電子郵件 聯(lián)系人 TOC\o"1-5"\h\z摘要 4\o"CurrentDocument"項目公司 4\o"CurrentDocument"市場營銷 4\o"CurrentDocument"營運(yùn)與管理 5\o"CurrentDocument"投資與財務(wù) 5\o"CurrentDocument"項目規(guī)劃 6\o"CurrentDocument"酒店位置及現(xiàn)狀 6\o"CurrentDocument"許可經(jīng)營及法律文件 6\o"CurrentDocument"項目總體規(guī)劃 6\o"CurrentDocument"本市環(huán)境評估 7\o"CurrentDocument"區(qū)位優(yōu)勢 7\o"CurrentDocument"區(qū)域經(jīng)濟(jì) 11\o"CurrentDocument"旅游資源 12\o"CurrentDocument"酒店行業(yè)概況 12\o"CurrentDocument"酒店業(yè)概況 12我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 12我國星級酒店行業(yè)景氣情況 14我國星級酒店經(jīng)營情況 15\o"CurrentDocument"酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點 16屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè) 16對經(jīng)營管理的要求高 16\o"CurrentDocument"酒店業(yè)發(fā)展趨勢 17旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測 17酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 18\o"CurrentDocument"市場、競爭和項目定位 19\o"CurrentDocument"本酒店市場分析預(yù)測 19本旅游業(yè)基本情況 19本酒店基本情況 20本酒店住宿人員狀況 20本酒店價格和出租率 21本酒店市場預(yù)測 21\o"CurrentDocument"競爭分析 22競爭對手基本情況 22SWOT分析 23競爭分析結(jié)論 26\o"CurrentDocument"項目目標(biāo)定位。 26\o"CurrentDocument"發(fā)展規(guī)劃 27\o"CurrentDocument"總體設(shè)想 27\o"CurrentDocument"公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 27完成酒店試營業(yè) 27通過三星級認(rèn)定、并成為本知名酒店之一 27實施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 28\o"CurrentDocument"市場營銷 28\o"CurrentDocument"目標(biāo)市場 28\o"CurrentDocument"產(chǎn)品與服務(wù) 28定價 29\o"CurrentDocument"銷售渠道 29直接渠道 29間接渠道 29\o"CurrentDocument"公關(guān)宣傳策略 30\o"CurrentDocument"銷售激勵制度 32\o"CurrentDocument"營運(yùn)和管理 32\o"CurrentDocument"基本業(yè)務(wù)流程 32\o"CurrentDocument"機(jī)構(gòu)設(shè)置 35\o"CurrentDocument"人員配備 36\o"CurrentDocument"管理團(tuán)隊 37\o"CurrentDocument"遵循的標(biāo)準(zhǔn) 37\o"CurrentDocument"投資與財務(wù)評價 37\o"CurrentDocument"項目實施計劃進(jìn)度 37\o"CurrentDocument"投資估算 37\o"CurrentDocument"收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 38住宿收入預(yù)測 38餐飲收入預(yù)測 40物業(yè)租賃收入預(yù)測 40總收入預(yù)測 41成本費(fèi)用預(yù)測 41利潤預(yù)測 41現(xiàn)金流量預(yù)測 42財務(wù)評價 42\o"CurrentDocument"風(fēng)險與對策分析 44\o"CurrentDocument"風(fēng)險 44客源影響帶來的風(fēng)險 44人力資源風(fēng)險 44市場競爭風(fēng)險 44行業(yè)特點決定的風(fēng)險 44\o"CurrentDocument"對策 44客源影響對策 44人力資源風(fēng)險對策 45市場競爭風(fēng)險對策 45行業(yè)特點風(fēng)險對策 45\o"CurrentDocument"融資計劃 45\o"CurrentDocument"融資資金金額、方式與用途 45融資金額 45融資方式 45融資資金用途 46\o"CurrentDocument"公司治理與投資者保護(hù) 46\o"CurrentDocument"結(jié)論 471.1.摘要項目公司XX商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對XX地區(qū)新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營權(quán)，XX商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實現(xiàn)利潤。酒店前后樓總面積16478mz,各類客房147間，餐廳2400^,KVT40間（2700m2）,桑拿浴室1200m2,大堂1200m2。酒店將按照三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣,并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級酒店。我國和XX地區(qū)旅游市場近十年將保持年均10%以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機(jī)。本項目乂乂酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉,酒店周圍同檔次星級酒店少,具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計劃吸收外部融資，盡快使亞酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店,給投資者以良好的回報。市場營銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來本地旅游的人員。XX商務(wù)酒店計劃客房價格如下表所示。項目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011-來年4月年均價格190355120295營運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》(GB/T14308-2002)及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項服務(wù)設(shè)備(硬件)的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。投資與財務(wù)本項目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。酒店營業(yè)后每年預(yù)計取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人民幣，項目投資回收期為3年零2個月，項目內(nèi)含報酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為966.24萬元。項目規(guī)劃酒店位置及現(xiàn)狀許可經(jīng)營及法律文件項目總體規(guī)劃酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點。餐廳F—3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。餐廳突出XX地區(qū)民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色?？头靠头糠植加谇皹?F-8F及后樓3F-5F,面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。娛樂中心后樓1F—2F面積2700平方米，為娛樂中心和俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動中心。同時，在前樓-1F和-1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會議設(shè)施酒店將設(shè)有會議室和多功能廳。會議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。本市環(huán)境評估區(qū)位優(yōu)勢自然情況西安地處黃河流域中部的關(guān)中平原，中國地理版圖中心（中國大地原點在西安附近）。位于東經(jīng)107°49’與北緯33°39’-34°45’之間。境內(nèi)南部為重巒疊嶂、巍峨青翠的秦嶺山脈，北部為土地肥沃、河流密布的渭河平原，東臨奇險峻峭的西岳華山風(fēng)景區(qū)，西連嶺峰林立的太白山自然保護(hù)區(qū)。東西長約204公里，南北寬約116公里，平均海拔424米，境內(nèi)最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，呈簸箕形狀，山、川、原并存，地貌景觀迥異獨(dú)特。平原面積為43.674萬公頃,占全市土地面積的43.7%，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為'資甚美，膏腴之地‘。西安現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，人口741.73萬。西安是一個多民族散雜而居的城市。全市共有民族53個，其中少數(shù)民族52個，常住人口9.78萬人，占人口總數(shù)的1.15%。在少數(shù)民族中，回族人口最多，有64216人，占少數(shù)民族總?cè)丝诘?5.28%。其他少數(shù)民族，10000?1000人的民族有5個，分別是滿族9928人，蒙古族3086人，朝鮮族1133人，壯族1201人，土家族1060人；1000?500人的民族有3個，分別是藏族848人，維吾爾族690人，苗族655人；500?100人民族有7個；100人以下民族有33個，還有未識別民族29人。全市九區(qū)四縣都有少數(shù)民族居住，蓮湖區(qū)少數(shù)民族人口最多，約有3.5萬多人，其中回族有3.2萬人；藍(lán)田縣最少，有146人其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)226.72平方公里，市轄區(qū)人口533.21萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨(dú)厚。西安古稱長安、京兆，是中國歷史上建都朝代最多，建都時間最長，影響力最大的都城，是中華文明的發(fā)祥地、中華民族的搖籃、中華文化的杰出代表，居中國古都之首，也被賦予最早的東方世界之都。西安擁有6000多年的建城史和1200多年的建都史，歷史上曾有周、秦、漢、隋、唐等在內(nèi)的13個朝代在此建都。曾經(jīng)作為中國首都和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心長達(dá)1200多年，被譽(yù)為天然歷史博物館，并與羅馬、開羅

雅典并稱為世界四大古都，是聯(lián)合國教科文組織最早確立的世界歷史名城之一，是絲綢之路的起點，也是國際著名旅游目的地城市西安地處中國陸地版圖中心，是長三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的門戶城市與重要交通樞紐，區(qū)位顯著，交通暢達(dá)西安北瀕渭河，南依秦嶺，/八水環(huán)繞（渭、涇、洼、澇、潏、清、浐、灞），自然景觀優(yōu)美。今天的西安是陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，新亞歐大陸橋及黃河流域最大城市，亞洲知識技術(shù)創(chuàng)新中心，中國大飛機(jī)的制造基地。科技、教育實力僅次于北京、上海,居全國第三位。2009年國務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)中一天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心，區(qū)域性商貿(mào)、物流、會展中心，區(qū)域性金融中心，國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安國際化大都市，2014年國務(wù)院批復(fù)成立西咸新區(qū)為中國第七個國家級新區(qū)。城市功能區(qū)劃西安東部力爭成為西安新的經(jīng)濟(jì)增長點和城市名片。該區(qū)域包括浐灞生態(tài)區(qū)、紡織城地區(qū)和國際港務(wù)區(qū)等。依托浐灞河治理改造，以生態(tài)建設(shè)為先導(dǎo)，以完善區(qū)域功能為重點，集生態(tài)、現(xiàn)代物流和居住等功能為一體;南部以秦嶺北麓生態(tài)區(qū)為屏障，以河為構(gòu)架，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該區(qū)域包括曲江唐文化區(qū)、南部文教區(qū)、西安航天產(chǎn)業(yè)基地等，著力發(fā)展生態(tài)旅游、文化和科教;西部依托文化和生態(tài)資源，加，快生態(tài)環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)文化旅游、商貿(mào)、居住和高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)程，打造西部新區(qū);北部包括經(jīng)開區(qū)、行政中心、涇渭工業(yè)區(qū)等。以行政中心、鐵路北客站建設(shè)和渭河治理為契機(jī)，將城市北部逐步建設(shè)成以裝備制造為主導(dǎo)，以生態(tài)、旅游和居住為一體的綜合，性新區(qū)。而中心城市，該區(qū)域?qū)⒅攸c保護(hù)和恢復(fù)古城格局，保護(hù)歷史建筑，充分利用西安明城墻的獨(dú)特資源，形成著名旅游品牌，使中心城區(qū)成為集商貿(mào)、旅游、居住等功能為一體的綜合區(qū)。西安東南西北中五個方位的11個重點開發(fā)新區(qū)，其中，高新區(qū)將以打造國際知名的科技園、國內(nèi)一流高新區(qū)和中西部最佳科技產(chǎn)業(yè)城為目標(biāo)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，并計劃到2015年區(qū)內(nèi)技工貿(mào)總收入達(dá)到1萬億元;經(jīng)開區(qū)建成國內(nèi)一流、特色鮮明、功能復(fù)合、具有國際影響力的創(chuàng)新型綜合經(jīng)濟(jì)體;浐灞生態(tài)區(qū)將以建設(shè)西北地區(qū)會展、商務(wù)中心和金融商務(wù)區(qū)為目標(biāo)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主線，形成金融、旅游和會展服務(wù)中心;曲江新區(qū)計劃與臨潼區(qū)共建近25平方公里的旅游度假區(qū)，為市民提供新的休閑空間;皇城發(fā)展區(qū)則建成世界一流和最大的中國歷史文化展示區(qū)、體驗區(qū)和旅游休閑步行區(qū)。另外，秦嶺北麓生態(tài)休閑旅游區(qū)將以保護(hù)秦嶺山區(qū)水源和河流水系為重點，建設(shè)人文旅游、森林公園旅游，并將建設(shè)旅游線路，連接各景區(qū);渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和洼渭新區(qū)將為西安與延安、榆林和咸陽的聯(lián)手發(fā)展提供動力閻良航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地將成為世界一流、亞洲第一的現(xiàn)代航空城。而國際港務(wù)區(qū)，未來將成為中國最大的國際型陸港和黃河中上游最大的商貿(mào)物流集散中心、現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)新城。

氣候特點西安氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)氣候。四季分明，夏季炎熱多雨，冬季寒冷少雨雪，春秋時有連陰雨天氣出現(xiàn)。西安市及各郊縣年平均氣溫13.1?13.4℃。年極端最高氣溫35?41.8℃；極端最低-16?-20℃。全年以7月最熱，月平均氣溫26.1?26.3℃,月平均最高氣溫32℃左右；1月最冷，月平均氣溫-0.3?-1.3℃,月平均最低氣溫4c左右，年較差達(dá)26?27℃。降水年際變化很大，多雨年和少雨年雨量差別很大，兩者最大差值可達(dá)590mm。降水的季節(jié)分配也極不均勻，有78%的雨量集中在5?10月，其中7?9月的雨量即占全年雨量的47%,且時有暴雨出現(xiàn)。年平均相對濕度70%左右。年平均風(fēng)速1.8m/s,全年盛行風(fēng)向為東北風(fēng)。春季（3?5月）：氣溫回升迅速，但升溫不穩(wěn)定，時常出現(xiàn)‘乍暖還寒”的天氣。西安市3月月平均氣溫7.9℃,4月升至14.1℃,5月即升至19.4℃。春季雨量約占全年的雨量的四分之一，各月多年平均雨日在7?9天。春季氣溫宜人，風(fēng)和日麗，是進(jìn)行室外活動和旅游的好時光。夏季（6?8月）：炎熱多雨是其顯著的特征。西安市是全國四大’火爐"城市之一。7月是全年最熱月，平均氣溫高達(dá)26.3℃,6月、8月月平均氣溫分別達(dá)24.8℃、15.3℃。年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達(dá)61天，在1961?1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣。夏季雨量占全年雨量的37%。各月平均雨日在8?11天，全年暴雨日有二分之一出現(xiàn)在夏季。秋季（9?11月）：9月份，由于受太平洋副熱帶高壓的影響，西安市降水多，多有連陰雨天氣出現(xiàn)，月平均降水量達(dá)99.5mm,占全年雨量的19%,多年平均雨日達(dá)12天。秋季冷暖適宜，降溫速度快，各月平均氣溫分別為19.6℃、13.8℃、6.8℃。平均風(fēng)速1.5m/s,是全年風(fēng)速最小的季節(jié)。冬季（12?2月）：冬季寒冷少雨雪，1月平均氣溫降至-05C,受冬季強(qiáng)寒潮的的影響，極端最低氣溫可降至-10C以下。降水稀少，氣候干燥，3個月降水僅24mm,僅占全年降水的4%。交通情況西安是陜西省交通暢達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢明顯的西部城市。西安地處中國陸地版圖中心和我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往中原、華北和華東各地市的必經(jīng)之路。在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安作為新亞歐大陸橋中國段--隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的西部中心城市，是國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。西安是陜西省‘米”字形鐵路交通的重要樞紐，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點城市之一、中國八大航空樞紐之一、八大通州區(qū)紐之一。航空西安咸陽國際機(jī)場是中國重要航空港，目前共有20家航空公司在機(jī)場經(jīng)營150余條航線，每天有400余架次的航班在機(jī)場起降。2009年旅客吞吐量達(dá)到1529萬，為全國十大機(jī)場增速最快的機(jī)場。從2009年3月開始，西安咸陽國際機(jī)場二期擴(kuò)建工程全面開工，項目總投資103.91億元，將在現(xiàn)有跑道南側(cè)建設(shè)長3800米，寬60米的第二條跑道和平行滑行道，使飛行區(qū)達(dá)到4F標(biāo)準(zhǔn)，能夠起降A(chǔ)380等超大型洲際飛機(jī)。新建25.3萬平方米的3號航站樓，規(guī)模為原有航站樓的4倍，建成后，新建的3號航站樓將和既有的1號、2號候機(jī)樓連為一個整體,并有擺渡車往返其間，方便中轉(zhuǎn)旅客轉(zhuǎn)機(jī)，各航站樓之間實現(xiàn)一體化交通。鐵路目前鐵路路線有鄭西高速鐵路、西寶高速鐵路、大西客運(yùn)專線，火車站有西安站、西安北站公路公路建設(shè)形成了一個以西安為中心，有9條國家高速在此交匯，形成了貫通全省、輻射周邊省市的高等級“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有公路2800多公里，有6條國道干線通過。繞城高速、機(jī)場新線建成，二環(huán)路、三環(huán)路全面貫通。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。^鐵西安地鐵2號線一期工程于2006年9月29日正式動工。已于2011年9月16日下午14時正式通車運(yùn)行。西安地鐵1號線于2008年10月29日動工，已于2013年9月15日早上10時正式通車運(yùn)營獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢本具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。亞歐大陸的核心位置本地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離本很近，本在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢本與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2/3,說明本更接近世界最大的旅游客源市場，XX地區(qū)具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。我國幾大門戶城市與主要?dú)W洲城市之間的航空距離見表3.1。表3.1中國幾大門戶城市與主要?dú)W洲城市之間航空距離（單位m）市名稱歐洲國家、烏魯木齊北京上海廣州西安莫斯科37055915689069555785斯德哥爾摩48106980799579956825柏林53957670871085807540華沙55257150812581256890布達(dá)佩斯52657605858084507410巴黎63708710975096208580倫敦64358645968596858515羅馬61108450942592308125伯爾尼61758515871093608320雅典54607865871084507425維也納資料來源：《新5395斤疆維吾爾自治7735j區(qū)旅游發(fā)展引8710規(guī)劃》，新疆8645自治區(qū)旅游局754003年9月毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢XX地區(qū)與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個國家接壤，擁有15個對外開放的口岸。本具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。如表3.2所示，本與周邊國家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國東部城市之間距離的1／2。表3.2本與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比(單位：Km)城市名稱阿拉木圖杜尚別^什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安本91016901560260013652760315032001200資料來源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003年9月區(qū)域經(jīng)濟(jì)2012年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4369.37億元，比上年增長11.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值195.59億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1893.79億元，增長11.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2279.99億元，增長12.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值2245.75億元，占生產(chǎn)總值比重為51.4%，比上年提高0.8個百分點。全年財政總收入753.07億元，比上年增長15.9%。地方財政一般預(yù)算收入396.96億元，增長24.6%。全年全部工業(yè)實現(xiàn)增加值1340.75億元，比上年增長12.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1144.29億元，增長13.0%。全年全社會固定資產(chǎn)投資4243.43億元，比上年增長26.6%。全年社會消費(fèi)品零售總額2236.06億元，比上年增長15.5%。全年進(jìn)出口總額130.14億美元，比上年增長3.3%資料來源：《2003年本國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《本2002統(tǒng)計年鑒》旅游資源作為華夏文明的發(fā)源地之一，西安的歷史悠久，文化的積淀非常厚重，是中華人民共和國頒布的第一批國家歷史文化名城。作為世界四大文明古都（西安、羅馬、開羅、雅典）之一旅游資源得天獨(dú)厚，是著名的世界歷史名城。西安周圍有120多座帝王陵墓圍繞。兵馬俑坑被譽(yù)為“世界第八大奇跡”，秦始皇陵是最早列入世界遺產(chǎn)名錄的中國遺跡西安古城墻是至今世界上保存最完整、規(guī)模最宏大的古城墻遺址。近年，漢陽陵的開發(fā)又一次造成了世界的轟動，其出土的裸體彩俑被譽(yù)為“東方維納斯”。市內(nèi)有6000多年歷史的半坡遺址；明代建立的藏石碑三千多塊、被譽(yù)為石質(zhì)歷史書庫的碑林博物館；文物儲藏量全國之最的陜西歷史博物館；唐代著名高僧玄奘法師譯經(jīng)之地大雁塔；西北歷史最長的清真寺化覺巷大清真寺，以及西安周邊的華夏始祖軒轅黃帝之陵黃帝陵;漢武帝劉徹之墓?jié)h茂陵；唐女皇武則天與唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；釋伽牟尼佛指舍利存放之處法門寺,唐大明宮遺址等馳名中外的景點。自然景觀峭拔險峻，獨(dú)具特色，境內(nèi)及附近有西岳華山、終南山、太白山、王順山、驪山、樓觀臺、輞川溶洞等風(fēng)景名勝區(qū)，更有周邊的森林公園十余個。人文山水、古城新姿交相輝映，構(gòu)成古老西安特有的神韻風(fēng)姿。酒店行業(yè)概況酒店業(yè)概況我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分一酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展中國旅游研究院發(fā)布《2013中國酒店投資展望報告》指出，2000年到2012年間，中國星級酒店客房總量以10%的復(fù)合增長率快速發(fā)展，其中，五星級酒店的客房供應(yīng)量發(fā)展勢頭迅猛，復(fù)合平均年增長率為20%。即相比2000年，五星級酒店的數(shù)量和客房供應(yīng)量均翻了五倍。截至2012年末，中國共有星級酒店11706家，其中五星級酒店654家，四星級酒店2201家、三星級酒店5545家及一、二星級酒店3306家，共提供客房超過157萬間。，我國近年來星級酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。100008000600040002000060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%19921993199419951996199719981999200020012002

匚二I酒店數(shù)（家）一?一增長率（％）資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國星級酒店的地區(qū)分布將表4.1所示。表4,12002全國星級酒店地區(qū)分布情況表 五星 四星三星二星一星北京 26— 56——* ?__* 175 252 5-上海 20— 27— 116 136 20—廣東319536439244江蘇 14— 59— 189 291 22—安徽 3- 18— 84— 154—— 13—福建 5- 10— 110—— 143 16―-LU=f=t- J 38— 6— 12—口川廣西 5- 14— 80— 141 18—貴、州 0- 7- 16- 48— 11—海南 J 28— 96— 54— 11-河北 17— 91- 141 17—河南 2-1511317351"JITJ黑龍江 2- 13— 59— 99— 44—jswyA-ii—i-.湖北 2- 16― 100—— 277 78—湖南 6- 14— 106 172 21—rh/JlTJ吉林 4- 12— 4g— 85— 9-江西 0- 6— 57— 108 11—遼寧 8- 25— 131 133 50—內(nèi)蒙古 2- 3- 25— a- 23—寧夏0311214青海0311214HiM-山［東832152179cn山西 0- 15- 70— 127 5-陜西 4- 11— 69— 87— J四川 3- 19— 97— 145 30—天津 11— 35— 29— 5-西藏 0- 22— 17— 9-辛屆疆 10— 54— 104 18—云南 6- 30— 82— 331 111 "ITJ浙江 J 46— 199 374—— 97—助（-JL.重慶 3- 12— 40— 50— 4-總，［十 175 635 2840 4422 754 資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級

酒店的客房比重高達(dá)近39％。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。截止2002年我國星級酒店規(guī)模及客房情況見表4.2所示。表4.2酒店規(guī)模及客房情況項目酒店家數(shù)客房（萬間）酒店總量比重客房總量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%總計8880100.00%89.73100.00%資料來源：根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》整理計算我國星級酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營利潤在1992年達(dá)到一個高點后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52％左右的低點后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營利潤在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實現(xiàn)盈利。我國星級酒店近年來出租率和利潤波動情況見圖4.2。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》國際公認(rèn)星級酒店盈虧平衡點經(jīng)驗值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達(dá)到近10年最低點（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢頭。從酒店出租率、酒店房價、酒店經(jīng)營利潤情況分析，我國酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。我國星級酒店經(jīng)營情況從2002年我國星級酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴(yán)重，見圖4.3所示。資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》造成高星級酒店與其他星級酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個原因是高星級酒店國有成份較少、市場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業(yè)占62％，而在全國星級酒店中有67％是國有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機(jī)關(guān)和國有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點突出地表現(xiàn)在不同注冊類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002年中國星級酒店統(tǒng)計公報顯示，在星級酒店中，國有星級酒店的出租率最低，而港澳臺投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。圖4.42002年不同注冊類型酒店出租率情況（％）資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項前期費(fèi)用，同時還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。酒店業(yè)發(fā)展趨勢旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP的5.4%。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長率達(dá)到14%以上，見圖4.5。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》在入境旅游增長迅猛的同時，國內(nèi)旅游也得到了較快的增長，“九五”期間我國國內(nèi)旅游情況見表4.3所示。表4.3“九五”期間我國國內(nèi)旅游情況年份人次（億人次）增長率收入增長率人均消費(fèi)增長率19966.401.6%1638191%19976.140.8%211329%328.0619986,947期239113.2%344.505%19997.23.7%283118.4%394.0014.4%20007.443.5%3175.5412.1%426.608.3%20017.845.3%3622.36109%4493053%20028.7S12.01%387810.11%441.B-1.7%（數(shù)據(jù)來源：《中國旅游筑計年鑒》.《中國旅游業(yè)發(fā)展十五計劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》）根據(jù)我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,200-12,000萬人次，年均增長6％－8％；實現(xiàn)國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場份額為8.6%；我國也將成為世界第四個客源國，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.42004年1—8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2004年8月間相對2003年變化閱相對2000年變化閱至2004年8月（元）相對2003年變化閱相對2000年變化閭中國所有酒店73.74155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。

市場、競爭和項目定位本酒店市場分析預(yù)測本旅游業(yè)基本情況隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已經(jīng)接待國內(nèi)游客385萬人，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入45.72億元，本市近年來國內(nèi)旅游情況見圖5.1。資料來源：《本統(tǒng)計年鑒2003》，《本2003年統(tǒng)計公報》本市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。本市國際旅游情況見圖5.2。資料來源：《本統(tǒng)計年鑒2003》2003年“非典”過后，2004年本旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。根據(jù)本統(tǒng)計局的資料，2004年1－6月全市累計接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為206萬人次，同比增長25.08％；國內(nèi)旅游及購物總收入23.44億元，同比增長33.27％；接待國際旅游人數(shù)3.71萬人次，同比增長39.86％；國際旅游及購物收入為8710萬元，同比增長37.12％。本酒店基本情況目前本市擁有星級酒店81家，其中五星級酒店6家，四星級酒店8家，三星級及以下酒店67家。本作為XX地區(qū)最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2000年旅游設(shè)施普查，本市在2000年旅游酒店擁有客房10335間，床位20070張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50％。本酒店住宿人員狀況本星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國外游客的本市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。5.1.4.本酒店價格和出租率5.1.4.本酒店價格和出租率本星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2003－2004年的情況，在考慮團(tuán)隊客人折扣因素后，本三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，本星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與本同為XX地區(qū)主要城市的克拉瑪依2003年旅游統(tǒng)計公報，克拉瑪依市2003年星級酒店出租率達(dá)到了64％，而2000年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為37%,說明XX地區(qū)主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計，本酒店出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在7、8、9三個月旺季酒店出租率在95%左右，在5、6、10三個月平季中酒店出租率約在65%左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在40%左右。本酒店市場預(yù)測XX地區(qū)自治區(qū)旅游局在《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對XX地區(qū)地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表5.1。表5.1XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)項目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人）967.9414341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增長率（%內(nèi)旅游收入（億元83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長率（%）1816141211998海外旅游人數(shù)（萬人）27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長率（%游外匯收入（億美元）0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長率（%）1816141211998旅游總?cè)藬?shù)（萬人）995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游業(yè)總收入（億元92.2152144285260459419674644相當(dāng)于GDP閭5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:8.3計算資料來源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于本是XX地區(qū)旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50%以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，本酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10%，考慮到自2002年年開始，本星級酒店增加較少，預(yù)計近年來本酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。競爭分析競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，本每一家三星級酒店都將是XX商務(wù)酒店的競爭對手，同XX商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與XX商務(wù)酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴國泰大飯店國泰大飯店是XX地區(qū)國泰實業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位于本阿勒泰路15號。飯店距機(jī)場8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于本克拉瑪依西路20號附一號，距本國際機(jī)場16公里，距火車站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由XX地區(qū)石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號，酒店距機(jī)場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會議設(shè)施方面，有可接待100人的大會議室一間，可接待30人的中會議室二間，可接待12人的小會議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。XX商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。相鄰酒店比較項目國泰大^酒店翼龍大酉店獨(dú)山子大酒店XX商務(wù)酒店房種類較齊全^齊全齊全^齊全^房數(shù)量100130168127^酒店新舊程度舊舊舊新^己套設(shè)備較齊全^齊全^齊全齊全'先進(jìn)會議設(shè)施齊全^齊全齊全^齊全娛樂^施齊全^齊全^齊全齊全經(jīng)營方式自營單體酒店自營單體^酉店自營單體酒店自營單體酒店內(nèi)部接待無少量少量中量停車設(shè)施較少較少^少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般^好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好^好^好交通便利程度較好較好^好好所有制形式民營國有國有民營^酒店定位商^旅游商^旅游商^旅游商^旅游SWOT分析⑴優(yōu)勢①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。XX商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為乂乂酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。從目前的預(yù)計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年180萬元的經(jīng)營權(quán)費(fèi)用。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢XX酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且XX酒店位于本市計劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住雙酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高雙酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。XX酒店還擁有100余個停車位，這在本三星級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，XX酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠為XX酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的雙酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。⑵劣勢①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗本項目發(fā)起人一XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗。②酒店品牌知名度欠缺XX酒店作為新開業(yè)的酒店，是本酒店市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。③酒店星級尚未評定XX酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。⑶機(jī)會①XX地區(qū)和本旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，XX地區(qū)和本作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《XX地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測，至2015年XX地區(qū)國內(nèi)國外旅游收入將均保持10%以上的增長速度，這為XX地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會。從長遠(yuǎn)來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于乂乂地區(qū)距離歐洲的航空距離優(yōu)勢很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點地區(qū)。②我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時機(jī)。③XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計劃建設(shè)的中一哈輸油管道、獨(dú)山子石化和本石化擴(kuò)建工程將使XX地區(qū)成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機(jī)會，增加XX地區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為XX地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入雙地區(qū)酒店市場，也會加大XX地區(qū)酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。5.2.3.競爭分析結(jié)論5.2.3.競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實施雙酒店項目，使雙酒店能夠在2005年XX地區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營。項目目標(biāo)定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。本市四星、五星級酒店由于房價高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險較大。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本，而項目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。止的卜，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，XX酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。發(fā)展規(guī)劃總體設(shè)想以取得每年經(jīng)營權(quán)費(fèi)用較低的XX酒店12年經(jīng)營權(quán)為契機(jī)，對酒店按照三星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2005年XX地區(qū)旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為本市知名三星級酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想完成酒店試營業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在3－5個月內(nèi)完成。通過三星級認(rèn)定、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過三星級酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本三星級酒店的領(lǐng)先地位，成為本知名酒店之一。⑵工作重點加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在2－3年內(nèi)實現(xiàn)。實施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：通過實施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。第三階段計劃在3年后開始。市場營銷目標(biāo)市場參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊：疆內(nèi)及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。⑶伊犁州公務(wù)、商務(wù)客人。⑷會議會展客人：政府各職能部門、駐烏政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。產(chǎn)品與服務(wù)主要提供餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。7.3.7.3.定價定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本三星級酒店）的價格策略進(jìn)行定價。前樓房價參照本市三星級酒店的平均中位價格確定，后樓房價參照本市二星級酒店平均價格確定，2005年計劃價格如表7.1所示。表7.1 2005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011-來年4月年均價格190355120295上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。餐飲娛樂服務(wù)價格將參考本市三星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。銷售渠道直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。⑵通過與疆內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過與疆內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以37.8％居第一位，其次是網(wǎng)上預(yù)訂27.9％。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。公關(guān)宣傳策略⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機(jī)策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項消費(fèi)，就必須把每項服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項設(shè)施的介紹圖片、計費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設(shè)施和旅游景點的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。初步銷售策略客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊。在與XX地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動。⑵會務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。與本各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開拓散客市場的目標(biāo)上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優(yōu)惠。餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊自點餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎勵。銷售激勵制度酒店將根據(jù)實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度，針對出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。營運(yùn)和管理基本業(yè)務(wù)流程酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點菜及用餐服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。營運(yùn)管理初步計劃服務(wù)項目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的服務(wù)項目：①接待服務(wù)項目，如停車、行李運(yùn)送、問詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。②客房服務(wù)項目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務(wù)等。③餐飲服務(wù)項目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。④娛樂服務(wù)項目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場服務(wù)項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務(wù)項目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計劃安排如下基本設(shè)施:①前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施。客房內(nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂服務(wù)設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。⑥酒店經(jīng)營保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。建立并實施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購及儲存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑶娛樂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營成本，XX商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。酒店計劃的內(nèi)部及財務(wù)流程如下圖所示：8.3.機(jī)構(gòu)設(shè)置XX商務(wù)酒店計劃的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖8.1。圖8.1計劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計劃如下圖所示。人員配備酒店住宿服務(wù)人員計劃前樓按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備15人，收銀服務(wù)人員計劃配備30人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。管理團(tuán)隊酒店的管理團(tuán)隊部分來自于XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。遵循的標(biāo)準(zhǔn)⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》(GB/T14308-2002)及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項服務(wù)設(shè)備(硬件)的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》(GB/T14308-2002)的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。投資與財務(wù)評價項目實施計劃進(jìn)度目前項目的主樓、外部裝修已經(jīng)完成，內(nèi)部裝修已經(jīng)部分完成，客房、餐飲部分設(shè)施已經(jīng)配備，計劃項目在2005年3－5月完成裝修，開始試營業(yè)。投資估算根據(jù)XX酒店的定位，酒店將按照三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營業(yè)啟動資金，酒店即可開業(yè)；二期(計劃第二年)投入700萬元用于KTV建設(shè)和舊樓改造?？紤]到酒店業(yè)的特點，具有少量啟動資金后，應(yīng)無需另外準(zhǔn)備流動資金?？紤]到酒店的行業(yè)特點，在酒店開業(yè)5－8年間通常對酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店開業(yè)的第六年利用酒店營運(yùn)自身的資金積累，投入360萬元對酒店進(jìn)行重新裝修。收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測住宿收入預(yù)測⑴伊犁州內(nèi)部接待