房地產(chǎn)測(cè)算系列課-投資測(cè)算的理論、方法和應(yīng)用課件

投資測(cè)算培訓(xùn)系列課第一講 投資測(cè)算的理論、方法和應(yīng)用投資測(cè)算培訓(xùn)系列課1主要內(nèi)容1、測(cè)算原理A、招拍掛項(xiàng)目2、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)測(cè)算要素B、收并購(gòu)邏輯3、收入分析C、溢價(jià)支付4、成本分析D、同股不同權(quán)5、稅費(fèi)分析E、提前分配與退出6、運(yùn)營(yíng)分析F、代投代建7、投資評(píng)價(jià)指標(biāo)分析G、稅務(wù)籌劃…………主要內(nèi)容1、測(cè)算原理A、招拍掛項(xiàng)目2、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)測(cè)算要素B、2課程宗旨和目的認(rèn)知半徑：盡可能宏觀，視野開(kāi)闊。能力半徑：盡可能清晰，守住底線。行動(dòng)半徑：盡可能聚焦，執(zhí)行力強(qiáng)。通過(guò)投資測(cè)算的技能和思維形成增強(qiáng)回路系統(tǒng)課程宗旨和目的認(rèn)知半徑：盡可能宏觀，視野開(kāi)闊。通過(guò)投資測(cè)算的3目錄CONTENTS目錄一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)二、可行性研究三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四、小結(jié)目錄CONTENTS目錄一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)二、可行性研究4一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的一門經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科又稱費(fèi)用一效益分析，是研究如何使工程技術(shù)方案(或投資項(xiàng)目)取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的一種科學(xué)的系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系。通常以工程項(xiàng)目為研究對(duì)象，目的是提高工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，重點(diǎn)是科學(xué)預(yù)見(jiàn)活動(dòng)的結(jié)果。一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的一門經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科5一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)提高工程技術(shù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果是工程經(jīng)濟(jì)分析的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，一般有兩種途徑：第一，用最低的壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、作業(yè)、服務(wù)或系統(tǒng)的必要功能。19世紀(jì)80年代

戴姆勒和本茨亨利福特

1916年售價(jià)降至360美元一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)提高工程技術(shù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果是工程經(jīng)濟(jì)分析的出發(fā)6一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)第二，在費(fèi)用一定的前提下，不斷改善產(chǎn)品、作業(yè)、服務(wù)或系統(tǒng)的質(zhì)量，提供其功能。一、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)第二，在費(fèi)用一定的前提下，不斷改善產(chǎn)品、作業(yè)、7二、可行性研究2.1

科學(xué)預(yù)見(jiàn)（可行性研究）可行性研究是工程經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在工程項(xiàng)目前期的應(yīng)用，它是對(duì)工程項(xiàng)目前景進(jìn)行科學(xué)預(yù)見(jiàn)的方法，又是項(xiàng)目設(shè)想細(xì)化和方案創(chuàng)造的過(guò)程。起源：20世紀(jì)30年代，美國(guó)田納西流域開(kāi)發(fā)時(shí)，提出的新的思想方法，有利推進(jìn)了羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī)。學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項(xiàng)目貸款的依據(jù)。在我國(guó)目前已經(jīng)成為制定投資決策、籌措資金和申請(qǐng)借款、簽訂合作和協(xié)議、申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等的重要依據(jù)。二、可行性研究2.1科學(xué)預(yù)見(jiàn)（可行性研究）8二、可行性研究2.2

可行性研究的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論①項(xiàng)目概況②市場(chǎng)研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑤社會(huì)影響分析③項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案二、可行性研究2.2可行性研究的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目概況①項(xiàng)目二、可行性研究2.3

模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈主價(jià)值鏈決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段銷售服務(wù)階段開(kāi)發(fā)監(jiān)控 投資回收投資管理階段項(xiàng)目研究 投資分析投資分析階段投資洽商 簽訂契約投資確定階段輔價(jià)值鏈戰(zhàn)略管理人力資源與行政管理金融投資與財(cái)務(wù)管理信息管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織質(zhì)量成本進(jìn)度品牌傳播銷售組織物業(yè)管理二、可行性研究2.3模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈主價(jià)值鏈決策拿地階10二、可行性研究2.4

模擬房地產(chǎn)內(nèi)部管理和決策流程投資決策 項(xiàng)目策劃 概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)竣工交房客戶服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)研發(fā)成本管理招標(biāo)采購(gòu)工程管理報(bào)批報(bào)建國(guó)土使用權(quán)證選址意見(jiàn)書(shū)用地規(guī)劃許可證方案報(bào)規(guī)批復(fù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃概念/方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本估算合約規(guī)劃目標(biāo)成本確定招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃銷售準(zhǔn)備設(shè)計(jì)變更價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控變更/簽證/付款招標(biāo)采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理辦法施工管理現(xiàn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)提前開(kāi)工審批施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工結(jié)算預(yù)驗(yàn)收與整改竣工驗(yàn)收備案物業(yè)驗(yàn)收接管項(xiàng)目可行性研究物業(yè)/客服產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目定位策劃設(shè)計(jì)計(jì)劃工程/營(yíng)銷工程建造計(jì)劃 采購(gòu)計(jì)劃 推廣計(jì)劃 回款計(jì)劃 交房計(jì)劃銷售過(guò)程管理交房銷售后續(xù)管理客服管理前期介入二、可行性研究2.4模擬房地產(chǎn)內(nèi)部管理和決策流程施工圖設(shè)計(jì)11三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。2000年建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》此文件對(duì)于房地產(chǎn)投資人員入行具有很好的指導(dǎo)作用三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分123.1

靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3.1靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)133.2靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)在土地獲取階段的應(yīng)用靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算出的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時(shí)值。動(dòng)態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。動(dòng)態(tài)投資適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí)際。動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3.2靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)在土地獲取階段的應(yīng)用動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指14主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門土地信息收集現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況投資中心規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件投資中心現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解。市場(chǎng)：實(shí)地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)投資中心市場(chǎng)研究中心了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、居住區(qū)、交通等情況市場(chǎng)：對(duì)周邊購(gòu)買力、交通和商業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)研，了解基本情況投資中心市場(chǎng)研究中心了解該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐。投資中心土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。投資中心了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi)項(xiàng)目和具體情況成本測(cè)算投資中心了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安排市場(chǎng)：了解周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品、售價(jià)和銷售情況及開(kāi)發(fā)進(jìn)度投資中心市場(chǎng)研究中心三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算或靜態(tài)測(cè)算機(jī)會(huì)研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即匡算）靜態(tài)測(cè)算初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即概算）主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門15主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門土地深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）投資中心市場(chǎng)深度調(diào)研市場(chǎng)：深入理解周邊居民狀況、現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項(xiàng)目狀況，深入理解區(qū)域市場(chǎng)投資中心銷售中心、市場(chǎng)研究中心項(xiàng)目最終定位市場(chǎng)：對(duì)周邊消費(fèi)群體和項(xiàng)目狀況進(jìn)行深入分析，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出策略性建議投資中心銷售中心、市場(chǎng)研究中心成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選市場(chǎng)：協(xié)助進(jìn)行成本、售價(jià)、利潤(rùn)率的平衡投資中心、運(yùn)營(yíng)部市場(chǎng)研究中心開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃投資中心工程部、

開(kāi)發(fā)部、

銷售項(xiàng)目方案確定市場(chǎng)：根據(jù)定位，對(duì)項(xiàng)目方案提出建議，確定最終方案投資中心、設(shè)計(jì)研發(fā)部市場(chǎng)研究中心現(xiàn)金流測(cè)算投資中心尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究市場(chǎng)：協(xié)助提供區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告投資中心市場(chǎng)研究中心項(xiàng)目招商版盈利能力分析投資中心、運(yùn)營(yíng)部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段項(xiàng)目投資策劃書(shū)投資中心財(cái)務(wù)中心合作伙伴確定投資中心財(cái)務(wù)、集管合作方案確定投資中心財(cái)務(wù)、集管合作細(xì)節(jié)確定投資中心財(cái)務(wù)、集管引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議投資中心財(cái)務(wù)、集管、綜合合作實(shí)施（實(shí)施階段合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理投資中心財(cái)務(wù)、集管、綜合三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)測(cè)算可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即精算）主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門163.3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常見(jiàn)的誤區(qū)過(guò)度追求精確：施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在5%-10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大?；炯僭O(shè)隨意、缺乏彈性：比如是否能建設(shè)別