第五章-房地產(chǎn)評(píng)估-資產(chǎn)評(píng)估課件

第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)建筑物評(píng)估第三節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則五、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)評(píng)估程序

一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)的概念

1、房地產(chǎn)本章所述房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)即是指房屋建筑物，地產(chǎn)僅只土地使用權(quán)。在評(píng)估中,房地產(chǎn)評(píng)估可以分為土地使用權(quán)評(píng)估和建筑物評(píng)估。歐美國(guó)家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。

2、土地使用權(quán)在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

3、建筑物

房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)包括4種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)，如磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特征見P102

1、位置固定性——風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移能力差

2、使用長(zhǎng)期性——土地使用權(quán)的年限國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。

3、投資大量性——不易變現(xiàn)

4、保值增值性一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。而從長(zhǎng)期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)，原因?yàn)椋?/p>

（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

（2）對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

5、受政策面因素影響較大房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。

6、供求區(qū)域性一個(gè)城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個(gè)城市供給不足的問題。

7、投資風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。

（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論

1．地租理論—說明土地價(jià)值的產(chǎn)生馬克思理論認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租。（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。（2）級(jí)差地租：是由于土地自然差別（級(jí)差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級(jí)差地租2）。

級(jí)差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。

2．地價(jià)理論—說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。

地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化。三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（一）房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)值

1.房地產(chǎn)價(jià)格，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了的實(shí)際成交價(jià)格。它是一種歷史事實(shí)。

2.資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)價(jià)值并不是一種歷史事實(shí)。而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場(chǎng)之前，由評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場(chǎng)條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評(píng)估對(duì)象置于一種即符合客觀實(shí)際、又不完全是客觀事實(shí)的境地中所給出的公正性價(jià)值判斷。房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價(jià)值。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類（見P104）土地價(jià)格：地價(jià)，通常只空地的價(jià)格，具體見P130建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格，不包含地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格：指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格1.按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)2.按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？解：甲的樓面地價(jià)=1000/5=200元/平方米乙的樓面地價(jià)=800/3=267元/平方米應(yīng)選擇甲進(jìn)行投資。

3.根據(jù)權(quán)益的不同：可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格，如抵押價(jià)格、租賃價(jià)格等。

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。

4.按價(jià)格形成方式：可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。

市場(chǎng)交易價(jià)格是指房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。

5.按交易方式分類：拍賣價(jià)格；招標(biāo)價(jià)格；協(xié)議價(jià)格。四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：

（一）最佳使用原則房地產(chǎn)評(píng)估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最佳使用為前提。這種最佳使用的含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值。在評(píng)估實(shí)踐中，房地產(chǎn)的最佳使用通常是選擇能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途。

（二）合法原則

房地產(chǎn)評(píng)估的合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。房地產(chǎn)的合法取得通常是以房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)證明文件為依據(jù)。合法使用一般是以城市規(guī)劃為準(zhǔn)繩；合法交易和合法處分主要是以房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)以及有關(guān)文件、批件、合同、協(xié)議為根據(jù)。五、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素見P106

1、一般因素：是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。如：供求因素；經(jīng)濟(jì)因素；人口因素；社會(huì)因素；行政因素；心理因素。

2、區(qū)域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點(diǎn)和區(qū)域性特點(diǎn)。如：交通便捷因素；商業(yè)繁華因素；城市設(shè)施狀況因素（基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）；環(huán)境狀況因素。

3、個(gè)別因素：指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。

⑴土地的個(gè)別因素

①區(qū)位因素：區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。

②面積因素、寬度因素、深度因素：一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。

③形狀因素：土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。

④地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素：地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。

⑤容積率因素：容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

⑥用途因素：土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價(jià)不相同。一般來說，對(duì)于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。

⑦土地使用年期因素：在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好

建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。

（4）法律限制

有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)

建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。六、房地產(chǎn)評(píng)估程序（見P108）

1、明確評(píng)估的基本事項(xiàng)；

2、擬定評(píng)估的工作方案；

3、實(shí)地查勘，搜集資料；

4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算；

5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明或報(bào)告。第二節(jié)建筑物評(píng)估一、建筑物的含義及其分類二、建筑物在估價(jià)時(shí)須考慮的基本因素三、建筑物評(píng)估的特點(diǎn)四、建筑物評(píng)估中的成本法五、建筑物評(píng)估市場(chǎng)比較法六、建筑物評(píng)估的收益法

一、建筑物的含義及其分類（一）建筑物的含義通常所說的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類。見P1101、建筑物：指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

2、構(gòu)筑物：建筑物以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁等。

注：為了說明問題的方便，本章主要以建筑物中的房屋為對(duì)象說明評(píng)估的思路、程序等內(nèi)容。（二）建筑物分類

1、建筑物按經(jīng)濟(jì)用途分類?？蓜澐譃椋荷虡I(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設(shè)施、公共建筑等。

2、按結(jié)構(gòu)構(gòu)件分類?？蓜澐譃殇摻Y(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。（1）鋼結(jié)構(gòu)：指其承重構(gòu)件如梁、柱、房架等由鋼材制作；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：指其承重構(gòu)件如梁、柱、房架等均以鋼筋混凝土制作；（3）混合結(jié)構(gòu)：該結(jié)構(gòu)還可細(xì)分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)等。其承重構(gòu)件是由鋼筋混凝土和磚以及磚和木材制作。（4）其他結(jié)構(gòu)：凡是不屬于上述結(jié)構(gòu)的都屬于此類，如竹結(jié)構(gòu)，窯洞等。二、建筑物在估價(jià)時(shí)須考慮的基本因素

見P1111、座落位置。2、面積。3、用途。4、建筑結(jié)構(gòu)。5、建筑高度。6、附屬設(shè)施。7、裝修質(zhì)量和水平。8、建成時(shí)間。9、外觀。10、平面格局。11、產(chǎn)權(quán)。12、其他。三、建筑物評(píng)估的特點(diǎn)

1、房地合一評(píng)估與房地分估在許多場(chǎng)合下土地和建筑物是要合在一起評(píng)估的，尤其是商業(yè)用房、住宅等。從資產(chǎn)評(píng)估的角度，有時(shí)也要把建筑物與其所占用的土地分開。分別評(píng)估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準(zhǔn)確合理地評(píng)定地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，避免出現(xiàn)由于用地性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)失實(shí)和建筑物估價(jià)失真情況的出現(xiàn)。如對(duì)市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的商業(yè)性建筑物進(jìn)行評(píng)估,如不分估，極易導(dǎo)致建筑物價(jià)格的低估。

2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

3、單獨(dú)評(píng)估建筑物可以采用重置成本法

4、建筑物評(píng)估應(yīng)在適法的前提下進(jìn)行四、建筑物評(píng)估中的成本法（一）基本思路及評(píng)估公式建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，該法是基于建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮的。通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本再減去由于各種損耗而造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估值。

評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－各種損耗因?yàn)樵摲ㄊ菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估建筑物價(jià)值，因此，必須了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成或重置成本的構(gòu)成。（二）建筑物價(jià)格的構(gòu)成（重置成本構(gòu)成）

建筑物價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目主要內(nèi)容如下：（見P115）1.土地取得費(fèi)：地價(jià)的組成部分；2.前期工程費(fèi)；①規(guī)劃和可行性研究費(fèi)，按各地現(xiàn)行定額計(jì)算；②場(chǎng)地臨時(shí)用水、電、路和場(chǎng)地平整費(fèi)，通常按實(shí)際工程量估算；③測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，按定額計(jì)算。3.建筑安裝工程費(fèi)①建安工程費(fèi)②工程附加支出4.配套費(fèi)5.建設(shè)期利息6.建設(shè)單位管理費(fèi)7.稅金8.利潤(rùn)（三）成本法適用范圍

建筑物評(píng)估中成本法一般適用于無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況，如政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園等沒有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。但是由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以成本法在土地使用權(quán)評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制。（四）建筑物重置成本的測(cè)算方法測(cè)算方法計(jì)算式評(píng)價(jià)使用范圍重編預(yù)算法重置成本=∑〔﹙實(shí)際工程量×現(xiàn)行單價(jià)或定額〕×﹙1+工程費(fèi)率﹚±材料差價(jià)〕+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本準(zhǔn)確性較高，費(fèi)時(shí)，工作量大一是測(cè)算更新重置成本；二是構(gòu)造比較簡(jiǎn)單的，如道路、圍墻等預(yù)決算調(diào)整法重置成本=建筑物的工程造價(jià)+間接成本以決算中的工程量為主，按現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整工作效率高，歷史資料要求完整其一，價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，類比法受限制；其二，用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，且數(shù)量較多的價(jià)格指數(shù)調(diào)整法重置成本=賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù)準(zhǔn)確性差，使用范圍小單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，運(yùn)用其他方法有困難的建筑物

（五）建筑物有形損耗率及成新率的測(cè)算。見P119建筑物有形損耗率和成新率的測(cè)算主要采用使用年限法和打分法。

1.使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用年限的比率作為建筑物有形損耗率；或以估測(cè)出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作為建筑物的成新率。計(jì)算公式為：建筑物有形損耗率=建筑物實(shí)際已使用年限/（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

注：運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。

2、打分法。打分法是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。（見P120）根據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好程度，劃分為5個(gè)等級(jí)。①完好房，指成新率在80%以上的房屋。②基本完好房，批成新率在60%-70%之間的房屋。③一般損壞房，指成新率在40-59%之間的房屋。④嚴(yán)重?fù)p壞房，指成新率在39%以下的房屋。⑤危房，房屋的結(jié)構(gòu)部件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。用打分法估測(cè)建筑物的成新率可參照下列數(shù)學(xué)式進(jìn)行：成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B）/100×100%

式中：

G--結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；

S--裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；

B--設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)；（六）建筑物功能性貶值的分析測(cè)算建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。建筑物用途與使用強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所用的土地的最佳使用而言的。建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用之間的價(jià)值差。例題某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。則評(píng)估值為：

V＝300000×80％×（1-10％）＝300000×72％＝216000（元）（七）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損?？蓞⒄障铝泄接?jì)算：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率或：五、建筑物評(píng)估市場(chǎng)比較法

（一）基本思路

市場(chǎng)法的基本含義是：在求取被估建筑物價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估建筑物與類似建筑物的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、建筑物狀況等因素修正，得出被估建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（二）適用范圍

市場(chǎng)法只要有適合的類似建筑物交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估建筑物相類似的建筑物交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)建筑物；

5.圖書館、體育館、學(xué)校等。（三）具體評(píng)估方法（見P125）

1、市場(chǎng)房?jī)r(jià)對(duì)照法市場(chǎng)房?jī)r(jià)對(duì)照法的關(guān)鍵，在于準(zhǔn)確獲取與待估建筑物相同或相似的建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。在參照物市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上做出調(diào)整和修正，從而得到待估建筑物的評(píng)估值。

2、單位造價(jià)調(diào)整法單位造價(jià)調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價(jià)為基礎(chǔ)，調(diào)整估算待估建筑物市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。單位造價(jià)調(diào)整法的步驟（1）搜集與待估建筑物相同結(jié)構(gòu)、相同用途的建筑物的現(xiàn)行單位造價(jià)，以此作為評(píng)估待估建筑物價(jià)格的基礎(chǔ)。（2）調(diào)整待估建筑物在地基處理、室內(nèi)結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、建造時(shí)間、市場(chǎng)行情等方面與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)之間的差異，將搜集的建筑物現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)單位造價(jià)調(diào)整為待估建筑物單位市價(jià)。六、建筑物評(píng)估的收益法

（一）適用范圍

收益法適用于有收益的建筑物價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性建筑物價(jià)值評(píng)估。

（二）收益法的具體運(yùn)用

1.收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值，計(jì)算公式為：

建筑物價(jià)值=凈收益/資本化率這種理論的抽象，包含著兩個(gè)假設(shè)前提：

（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；

2.收益為有限年期的建筑價(jià)值，計(jì)算公式為：

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，成立條件為：

（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。運(yùn)用收益法評(píng)估建筑物價(jià)值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估建筑物的價(jià)值。第三節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估一、土地二、土地使用權(quán)三、地價(jià)的特征四、地價(jià)評(píng)估的原則五、地價(jià)的種類六、土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法七、土地使用權(quán)評(píng)估的成本法八、土地使用權(quán)評(píng)估的收益法一、土地（一）土地土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。

1.土地的自然供給地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來可供利用的土地，即后備土地資源。它是無彈性的。自然供給的土地有5個(gè)特性：①具有適宜于人類生存和工作的氣候條件；②具有適宜于植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件；③有可以利用的淡化水資源；④有可供人類利用的生產(chǎn)資源；⑤具有一定的交通條件。

2.經(jīng)濟(jì)供給

（1）含義

在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。

土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。

土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。

（2）特點(diǎn)①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的；

②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響（二）土地的特性

土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。

1.土地的自然特性

（1）位置的固定性:土地具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。

（2）質(zhì)量的差異性:土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。

（3）不可再生性:

數(shù)量是有限的。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。

（4）效用永續(xù)性:只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)下去。

2、土地的經(jīng)濟(jì)特性

（1）供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，造成供求上的矛盾，土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性有關(guān)。

（2）可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，土地所有權(quán)或使用權(quán)在讓渡時(shí)，就必然要求在經(jīng)濟(jì)上有所體現(xiàn)。

（3）土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者造商場(chǎng)。土地利用的多方向性觀客上要求在地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。

（4）效益級(jí)差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。二、土地使用權(quán)

（一）土地所有權(quán)的歸屬

我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；

宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

（二）土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定：

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。

（三）土地所有權(quán)及其交易

1.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

2.土地使用權(quán)出讓

指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

4.土地使用權(quán)出租

指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

5.土地使用權(quán)抵押

其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。三、地價(jià)的特征由于土地的不可再生性、相對(duì)稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地產(chǎn)價(jià)格具有不同于一般商品價(jià)格的特征。

1、地價(jià)是地租的資本化土地不完全是勞動(dòng)的產(chǎn)物，因此，地價(jià)并不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是地租的資本化。（馬克思指出，地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，因此地價(jià)是地租的資本化。）

2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格由于地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益是一束權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同，評(píng)估時(shí)必須仔細(xì)慮。

3、土地具有增值性由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，土地往往具有自然增值的屬性。

4、地價(jià)與用途相關(guān)

5、地價(jià)具有個(gè)別性

6、地價(jià)具有可比性四、地價(jià)評(píng)估的原則

土地使用權(quán)評(píng)估除了需遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般原則外，還要特別注意以下評(píng)估原則：

1、替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的地產(chǎn)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。依據(jù)這一原理，評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，在地產(chǎn)同一供應(yīng)圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地產(chǎn)有替代可能的地產(chǎn)價(jià)格及條件，對(duì)待估地產(chǎn)與已交易的地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格和條件的比較，從而確定待估地產(chǎn)價(jià)格。

2、最有效使用原則評(píng)估地價(jià)時(shí)，不能僅僅考慮地塊現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而要結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下土地才能達(dá)到最佳使用，以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估地塊的價(jià)格。確定地產(chǎn)是否為最有效使用，主要應(yīng)考慮：待估地產(chǎn)的最有效使用是什么，現(xiàn)在使用方法是否為最有效使用，如不是，則是否有轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能，最有效的使用能持續(xù)多久等。最有效的使用直接關(guān)系到地產(chǎn)利用收益，影響其經(jīng)濟(jì)價(jià)格，在估價(jià)實(shí)務(wù)中，必須高度重視。

3、合法原則

合法原則是指地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。五、地價(jià)的種類（見P130）

地價(jià)種類主要有：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、交易價(jià)、課稅價(jià)格等。

1、基準(zhǔn)地價(jià)（1）含義：基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。（2）分類：①基準(zhǔn)地價(jià)按用途可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價(jià)。②按地價(jià)成果在圖上的表達(dá)方式，可分為點(diǎn)狀地價(jià)、線狀地價(jià)和面狀地價(jià)。一般標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)以點(diǎn)狀表示，綜合基準(zhǔn)地價(jià)采用面狀地價(jià)表示，商業(yè)用地地價(jià)采用線狀和面狀相結(jié)合的方式表示，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)采用面狀地價(jià)的方式表示，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)采用面狀地價(jià)表示。

（3）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)①基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段。②基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。③基準(zhǔn)地價(jià)一般都是覆蓋整個(gè)區(qū)域，在整個(gè)市域內(nèi)具有可比性。④基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。⑤基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。（4）基準(zhǔn)地價(jià)的作用①具有政府公告作用：②在全國(guó)、區(qū)域及城市范圍內(nèi)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；③國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；④政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；⑤進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；⑥引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

2、標(biāo)定地價(jià)（1）含義：標(biāo)定地價(jià)是具體宗地在一定使用年期的價(jià)格。（2）標(biāo)定地價(jià)的特點(diǎn)①標(biāo)定地價(jià)政府公告的具體地塊的價(jià)格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià)。②標(biāo)定地價(jià)一般都具有評(píng)估基準(zhǔn)日，隨時(shí)間的變化而變化。③標(biāo)定地價(jià)是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考依據(jù)。④標(biāo)定地價(jià)是政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)的參考依據(jù)之一。（3）標(biāo)定地價(jià)的作用①標(biāo)定地價(jià)確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格優(yōu)惠程度的依據(jù)。②標(biāo)定地價(jià)是企業(yè)清產(chǎn)核資的依據(jù)。③標(biāo)定地價(jià)是政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。④標(biāo)定地價(jià)是核定土地增值稅的依據(jù)之一。土地增值稅可以標(biāo)定地價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。⑤劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，是補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。

3、交易底價(jià)交易底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)等。

土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。

4、市場(chǎng)交易價(jià)市場(chǎng)交易價(jià)格是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。在正常的市場(chǎng)條件下，賣雙方均能迅速獲得交易信息，買方能自由地在市場(chǎng)上選擇其所需，賣方亦能自由地出售房地產(chǎn)，買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此自愿的條件下，以某一價(jià)格完成地產(chǎn)交易。由于交易的具體環(huán)境不同，市場(chǎng)交易價(jià)格經(jīng)常不斷地處在變化之中。拍賣價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等都屬于市場(chǎng)交易價(jià)格。

5、課稅價(jià)格課稅價(jià)格是政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格，課稅價(jià)格的確定與課稅政策密切相關(guān)。六、土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法（市場(chǎng)比較法）

（一）市場(chǎng)比較法的基本含義：以類似宗地的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估宗地的價(jià)值。在求取一宗土地價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估土地與類似土地的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出待估地產(chǎn)在評(píng)估期日的價(jià)格。由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。

（二）適用范圍市場(chǎng)比較法只要有類似地產(chǎn)的適合的交易實(shí)例即可應(yīng)用。因此在地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，市場(chǎng)比較法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評(píng)估地產(chǎn)相類似的地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)比較法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)比較法往往難以適用：（1）沒的發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）某些類型少見的地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的地產(chǎn)，如古建筑占地等；（3）很難成為交易對(duì)象的地產(chǎn)，如教堂、寺廟占地等；

（4）風(fēng)景名勝區(qū)土地；

（5）圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

（三）市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式（見P132）市場(chǎng)比較法就是通過與近期交易的地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到待估地產(chǎn)在估價(jià)期日的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。通過交易情況修正，將可比交易實(shí)例修正為正常交易情況下的價(jià)格；通過交易日期因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為評(píng)估期日時(shí)的價(jià)格；通過區(qū)域因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待估對(duì)象所處區(qū)域條件下的價(jià)格；通過個(gè)別因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待估對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式是：

P＝P‘×A×B×C×D

P—待估地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格；P‘—可比交易實(shí)例價(jià)格；

A---交易情況修正系數(shù)；B—交易日期修正系數(shù)；

C—區(qū)域因素修正系數(shù)；D—個(gè)別因素修正系數(shù)

如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：

P=P‘×A×B×C×D×容積率修正×土地年期修正

注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出進(jìn)行單獨(dú)修正。

實(shí)際評(píng)估中，其計(jì)算公式為：

A=100/（）=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)

B=（）/100=估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)

C=100/（）=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100/（）=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)

（四）因素修正

1.交易情況修正

（1）需要修正的情形

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；

②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型；

③買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式

2.交易日期修正

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行日期修正的公式如下：

3.區(qū)域因素修正如可比實(shí)例地產(chǎn)與待估地產(chǎn)不處于同一地區(qū)，則修正公式為：

注：如果交易實(shí)例與待估地產(chǎn)處于同一地區(qū)，則不必進(jìn)行此項(xiàng)修正。

4.個(gè)別因素修正修正公式為：注：上述關(guān)于區(qū)域及個(gè)別因素的修正公式都是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100，對(duì)分母用100（1±X%）。

5.容積率修正

容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析，一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表。容積率修正可采用下式計(jì)算：

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比?！纠?-6】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見下表。

如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：容積率修正系數(shù)表

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

=800×容積率因素修正系數(shù)（1.6/1.9）

=800×1.6/1.9=673.7（元/平方米）容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1

4.土地使用年期修正(見P138)

土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K--將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；

r--資本化率；

m--被估對(duì)象的使用年期；

n--可比實(shí)例的使用年期。

土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×K

【例5-7】若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米1000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：

【答案】土地使用年期修正后的地價(jià)

例題：有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：

宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素A6902001.8.10+2%-1%B7002000.8.1+7%0-2%C7302002.8.10-3%-1%D7302003.8.1-5%+3%+8%

上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：

表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

試根據(jù)以上條件，回答下列問題:

1.為什么要進(jìn)行交易情況修正？

2.在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)？

3.根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。（若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值）時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115

【答案解析】

1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；

（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。

〈3〉買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。

2.案例修正計(jì)算

B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，D是急于出售房地產(chǎn)。3.評(píng)估結(jié)果在上述可比案例中，案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。

因此，待估宗地的評(píng)估值為：（714.36+717.47+703）÷3=711.61（元/平方米）例：待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。交易實(shí)例比較ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（元/M2

）1,5501,2001,400交易時(shí)間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2

）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.55

1、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。

2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14

交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12

交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.07

3、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163

交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.075

4.關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.1

個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.094

5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2

）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2

）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）

6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元

6、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)七、土地使用權(quán)評(píng)估的成本法

（一）基本思路成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對(duì)象價(jià)格的方法。城市土地既是大自然的產(chǎn)物，但同時(shí)又因人類的改造而凝結(jié)著人類勞動(dòng)，利用成本法評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所增值收益來確定土地價(jià)格。

（二）適用范圍成本法一般適用新開發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)交易不活躍，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行土地的估價(jià)。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用成本法。

（三）計(jì)算公式

土地價(jià)值＝待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)

+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益

1.計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

（1）土地取得費(fèi)

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

（2）征用集體土地的費(fèi)用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算；

②安置補(bǔ)助費(fèi)

Ⅰ每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

Ⅱ需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。

Ⅲ按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

Ⅳ特殊情況