江蘇 南通興仁鎮(zhèn)富興南路東側(cè)某地塊項(xiàng)目

南

山

地

產(chǎn)

——

江

蘇?南

通興仁鎮(zhèn)富興南路東側(cè)、仁和景苑南側(cè)地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN2020.01項(xiàng)目愿景TARGET

STRATEGY以大景觀、標(biāo)志性、極致化為導(dǎo)向致力營(yíng)造生態(tài)健康住宅社區(qū)引領(lǐng)南通生活方式1.以?xún)?nèi)在場(chǎng)地為藍(lán)本，創(chuàng)造大尺度景觀花園塑造生態(tài)健康住宅生活2.以生態(tài)健康住宅社區(qū)為本，凝聚項(xiàng)目品牌效應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性居住社區(qū)典范3.高品質(zhì)生態(tài)健康住宅社區(qū)，升級(jí)戶(hù)型產(chǎn)品力提供極致化居住體驗(yàn)?zāi)夸汣ONTENTS前期分析DESIGN

VISION設(shè)計(jì)理念DESIGN

PHILOSOPHY方案回顧PLAN

AND

DESIGN規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNING

AND

DESIGN產(chǎn)品戶(hù)型PRODUCT

DESIGN示范區(qū)設(shè)計(jì)DEMONSTRETION

DESIGN立面研究FACADE

INTENTION成本控制BUDGET

CONTROL南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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PLAN01前期分析DESIGN

VISIO

N項(xiàng)目區(qū)位LOCATION

ANALYSIS東

部：

通

州灣

江

海

聯(lián)

動(dòng)開(kāi)

發(fā)

示

范

區(qū)西

部：

南

通濱

江

新

區(qū)通

州

區(qū)南

部：

蘇

通長(zhǎng)

江

大

橋南通東抵黃海，南瀕長(zhǎng)江，與上海、蘇州隔江相望基地位于南通市通州區(qū)，與崇川區(qū)接壤南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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PLAN區(qū)位分析LOCATION

ANALYSIS通州區(qū)通

州

區(qū)基地位于南通市通州區(qū)，距離崇川區(qū)圓融商圈直線(xiàn)距離

7

公里，距離南通站直線(xiàn)距離

7

公里，距離興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線(xiàn)距離

4.5

公里，處于發(fā)展片區(qū)，緊鄰?fù)▍芜\(yùn)河。地理位置優(yōu)越。基地位于江海大道高架邊，交通便捷，與城市環(huán)線(xiàn)穿越自如。基地位于通州區(qū)，周邊多條城市干道經(jīng)過(guò)，離興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅

15

分鐘車(chē)程南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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PLAN區(qū)位配套分析LOCATION

ANALYSIS地塊

2

公里范圍內(nèi)配套設(shè)施為鎮(zhèn)區(qū)配套規(guī)模，可滿(mǎn)足日常所需。商業(yè)

--

宜家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、興業(yè)路商業(yè)街。學(xué)校

--

興仁幼兒園、興仁小學(xué)、興仁中學(xué)。醫(yī)院

--

興仁鎮(zhèn)興仁醫(yī)院。南通興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)南通火車(chē)站興仁中學(xué)興仁幼兒園政府

--

興仁鎮(zhèn)政府。宜家樂(lè)購(gòu)物興仁小學(xué)派出所

--

興仁鎮(zhèn)派出所。興仁醫(yī)院北大街商圈興仁派出所10

公里范圍內(nèi)仍然可以便利的享受到市區(qū)核心商業(yè)、醫(yī)院、汽車(chē)、火車(chē)站及機(jī)場(chǎng)。商業(yè)

--

北大街商圈、圓融商圈。醫(yī)院

--

南通中醫(yī)院、南通大學(xué)附屬醫(yī)院?；疖?chē)站

--

南通站。南通中醫(yī)院汽車(chē)站

--

南通東汽車(chē)站。機(jī)場(chǎng)

--

南通興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。圓融商圈南通大學(xué)附屬醫(yī)院南通汽車(chē)東站周邊

2KM

內(nèi)配套有學(xué)校、醫(yī)院和政府部門(mén)等配套資源豐富周邊

10KM

內(nèi)商圈、醫(yī)院、汽車(chē)站、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)一應(yīng)俱全南山地產(chǎn)

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PLAN交通分析TRAFFIC

ANALYSIS創(chuàng)業(yè)西路

-

支路，道路現(xiàn)狀良好富興南路

-

支路，道路兩側(cè)環(huán)境良好通呂公路

-

主干道，道路環(huán)境良好城市主干路次級(jí)道路鐵路人流方向通富北路

-

主干道，道路環(huán)境良好項(xiàng)目周邊交通主要依賴(lài)于富興南路，未來(lái)規(guī)劃路將實(shí)現(xiàn)與通呂公路、富興南路的連接，可達(dá)性好南山地產(chǎn)

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PLAN現(xiàn)狀分析CURRENT

SITUATION

ANALYSIS基地北側(cè)：興仁派出所仁和景苑北側(cè)自建房基地基地內(nèi)部仁和景苑西側(cè)廠房參觀路線(xiàn)基地南側(cè)：江海大道高架基地西側(cè)：自建房基地東側(cè)：廠房仁和景苑南側(cè)基地內(nèi)部基本平整，可快速開(kāi)工，整體視野開(kāi)闊，基本無(wú)遮擋。南山地產(chǎn)

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PLAN周邊競(jìng)品PERIPHERAL

COMPETITION萬(wàn)科?翡翠東第圓融?璽悅?cè)趧?chuàng)?

盛和

九里桃源萬(wàn)科翡翠東第（在售）圓融璽悅（在售）主力產(chǎn)品——精裝小高層

110-163

㎡，精裝

141-163

㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)

1800

元

/

㎡融創(chuàng)盛和九里桃源（售罄，僅剩一套樣板別墅）主力產(chǎn)品——精裝洋房

108-142

㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)

1800

元

/

㎡，毛坯合院

195

㎡主力產(chǎn)品——精裝小高層

118-168

㎡，精裝洋房

98

㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)

1500

元

/

㎡，疊墅

140

㎡售價(jià)——精裝小高層

17200

元

/

㎡，精裝洋房

20370

元

/

㎡，疊墅

28000

元

/

㎡售價(jià)——精裝小高層

21600

元

/

㎡樓面價(jià)——7857

元

/

㎡售價(jià)——精裝洋房

19520

元

/

㎡，合院

38090

元

/

㎡樓面價(jià)——8136

元

/

㎡樓面價(jià)——10123

元

/

㎡龍湖?

天宸原著綠城?

誠(chéng)園遠(yuǎn)創(chuàng)?

東樾龍湖·天宸原著（在售）綠城誠(chéng)園（在售）遠(yuǎn)創(chuàng)東樾（在售）主力產(chǎn)品——精裝洋房

98

㎡

-140

㎡

,

精裝別墅：約

200

㎡售價(jià)——精裝洋房均價(jià)

21500

元

/

㎡，精裝別墅均價(jià)

36000

元

/

㎡主力產(chǎn)品——精裝小高層

98-200

㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)

1800

元

/

㎡售價(jià)——精裝小高層

24480

元

/

㎡樓面價(jià)——10482

元

/

㎡主力產(chǎn)品——精裝小高層、高層

106-201

㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)

1800

元

/

㎡售價(jià)——精裝高層

26310

元

/

㎡，精裝小高

28360

元

/

㎡樓面價(jià)——13982

元

/

㎡南山地產(chǎn)

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PLAN競(jìng)品分析COMPETITION

ANALYSIS9090

-100100

-110110

-120120

-130130㎡以上市北高新板塊㎡以下㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡萬(wàn)科?翡翠東第圓融?璽悅?cè)趧?chuàng)?盛和

九里桃源基地龍湖?天宸原著萬(wàn)科?翡翠東第圓融?璽悅新東區(qū)綠城?誠(chéng)園遠(yuǎn)創(chuàng)?東樾萬(wàn)科?

翡翠東第圓融?

璽悅?cè)趧?chuàng)?盛和

九里桃源龍湖?天宸原著綠城?誠(chéng)園融創(chuàng)?盛和

九里桃源龍湖?天宸原著綠城?誠(chéng)園遠(yuǎn)創(chuàng)?東樾遠(yuǎn)創(chuàng)?東樾南山地產(chǎn)

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PLAN競(jìng)品分析COMPETITION

ANALYSIS戶(hù)型面積段96-201㎡產(chǎn)品

結(jié)構(gòu)主力戶(hù)型為3居競(jìng)品樓盤(pán)為

T2

較多，T2

的接受度較高排布方式多以行列式布局，競(jìng)品容積率均在

2.0

左右競(jìng)品樓盤(pán)中較少出現(xiàn)大中庭景觀，以小型景觀居多，當(dāng)?shù)貥情g距普遍在

30-50米之間規(guī)劃

特點(diǎn)朝向

景觀戶(hù)型

特點(diǎn)各競(jìng)品樓盤(pán)都優(yōu)先考慮良好的順應(yīng)紅線(xiàn)的良好采光朝向，都盡可能創(chuàng)造景觀空間秩序90

-100㎡

多用三面寬、3房

2廳

1衛(wèi)戶(hù)型100-110

㎡

多用三面寬、3房

2廳

1衛(wèi)戶(hù)型110-120

㎡

多用三面寬、4房

2廳

2衛(wèi)戶(hù)型項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科?翡翠東第面積（

）

房型圓融?璽悅?cè)趧?chuàng)?盛和

九里桃園龍湖?天宸原著面積（

）

房型綠城?誠(chéng)園面積（

）

房型遠(yuǎn)創(chuàng)面積（

）房型面積（

）房型面積（

）㎡㎡98㎡㎡㎡98㎡963室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室3廳2廚2衛(wèi)1103室2廳1廚1衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚3衛(wèi)1083室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)5室2廳1廚3衛(wèi)1063戶(hù)型配置11812814816813014114416312514211714011812820012413314015520133444均價(jià)梯戶(hù)比綠化率20370/21600/19520/21500/24480/26310/一梯4㎡㎡㎡㎡㎡㎡一梯兩戶(hù)/兩梯四戶(hù)35%兩梯四戶(hù)32%兩梯四戶(hù)35%一梯兩戶(hù)35%兩梯四戶(hù)34%南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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PLAN用地分析SITE

ANALYSIS規(guī)劃用地情況：仁和景苑項(xiàng)目名稱(chēng)：興仁鎮(zhèn)富興南路東側(cè)、仁和景苑南側(cè)地塊用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地（R2）建筑性質(zhì)：住宅、配套用房等用地面積：73208

㎡自建房建筑密度：≤

20%容積率：1.3-1.5綠地率：≥

30%展示區(qū)：1200

㎡限高：上界高程

40M，下界高程

-10M地面停車(chē)率：≤

10%物業(yè)管理用房：≥計(jì)容4‰自建房停車(chē)位：≥1.2輛/100㎡建筑紅線(xiàn)建筑退讓線(xiàn)工業(yè)區(qū)（待拆）南山地產(chǎn)

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PLAN地塊特征地段—地處通州區(qū)邊界，毗鄰崇川區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蠼煌ād東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南通火車(chē)站，交通便利周邊—近學(xué)校、醫(yī)院和政府機(jī)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善用地分析SITE

ANALYSISSW劣

勢(shì)T

R

E

N

G

T

H

SE

A

K

N

E

S

S優(yōu)

勢(shì)1、緊鄰市區(qū)東西主干道，--江海大道，西側(cè)通富路連接港閘、心動(dòng)、開(kāi)發(fā)區(qū)、往東直達(dá)沈海高速入口，交通便利，機(jī)場(chǎng)近在咫尺，可達(dá)性高。2、地塊規(guī)模尚可，內(nèi)部平整，可快速開(kāi)工，整體視野開(kāi)闊，適宜開(kāi)發(fā)居住，南側(cè)江海大道，未來(lái)通勤極為方便容，適宜打造品質(zhì)宜居社區(qū)。1、項(xiàng)目周邊較多自建房，短期無(wú)改觀，降低客戶(hù)第一印象，并且周邊工廠可能會(huì)產(chǎn)生噪音等污染。2、項(xiàng)目周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)、生活配套，現(xiàn)有配套檔次、品類(lèi)不足S

WO

T1、興仁鎮(zhèn)將列入南通中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃。2、片區(qū)庫(kù)存較低，具有較高投資價(jià)值。地塊距離港閘核心區(qū)域距離較短1、建筑高度≤40M。2、如何最大化挖掘地塊價(jià)值TOP

P

O

R

T

U

N

I

T

YH

R

E

A

T

S機(jī)

會(huì)挑

戰(zhàn)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

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CONCEPT

PLAN02設(shè)計(jì)理念DESIGNPHILOSOPHY樹(shù)立新圈層文化、健康生活方式居住聚集地為愿“自由呼吸”打造的生態(tài)健康住宅社區(qū)圈層文化運(yùn)動(dòng)健康生態(tài)健康LAYERS

OF

CULTUREEXERCISE

AND

HEALTHECOLOGICAL

HEAL提升內(nèi)在產(chǎn)品創(chuàng)新力鄰里間共享客廳私享會(huì)所室外擴(kuò)展健身區(qū)夜光跑道豐富植被資源充足日照覆蓋生態(tài)健康社區(qū)配室內(nèi)健身會(huì)所寬景陽(yáng)臺(tái)

暢享生態(tài)健康生活健身跑步道

提供運(yùn)動(dòng)健康生活方式豐富植被資源

暢享生態(tài)健康生活03方案回顧P

L

A

N

A

N

DD

ES

IG

N方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY第一輪總圖方案方案一（90

戶(hù)型兩面寬戶(hù)型配比

90/105/125

占比

40%/45%/15%）方案二

方案三特點(diǎn)特點(diǎn)特點(diǎn)原始強(qiáng)排方案9F+11F

方案4F+11F

高低配方案全

11F

小高層中軸中心大景觀125

戶(hù)型全點(diǎn)式布局9F

小高沿東側(cè)排布125

戶(hù)型全點(diǎn)式布局展示區(qū)橫向設(shè)置4F/6F

疊拼產(chǎn)品沿東南角布置南北側(cè)小戶(hù)型展示區(qū)橫向設(shè)置此輪使用兩面寬

90

戶(hù)型產(chǎn)品排布，產(chǎn)品力不足，需進(jìn)一步改進(jìn)深化方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY第二輪總圖方案方案一（90

戶(hù)型三面寬戶(hù)型配比

90/105/125

占比

40%/45%/15%）方案二

方案三特點(diǎn)特點(diǎn)特點(diǎn)全

11F

小高層設(shè)置部分二面寬

90

端廳戶(hù)型小戶(hù)型南北側(cè)排布全

11F

小高層全

11F

小高層小戶(hù)型集中北側(cè)、西南角布置面寬突破至

65

米小戶(hù)型沿外部道路排布規(guī)劃布局呈包圍式布局展示區(qū)豎向排布展示區(qū)豎向排布展示區(qū)豎向排布此輪使用三面寬

90

戶(hù)型產(chǎn)品排布，受限于

60m

面寬限制，排布密集，需進(jìn)一步優(yōu)化方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY第三輪總圖方案方案一（90

戶(hù)型三面寬戶(hù)型配比

90/105/125

占比

40%/45%/15%）方案二

方案三特點(diǎn)特點(diǎn)特點(diǎn)全

11F

小高層全

11F

小高層全

11F

小高層不突破

60

米面寬保留部分二面寬

90

端廳戶(hù)型展示區(qū)豎向布置小戶(hù)型沿外部道路排布規(guī)劃布局呈包圍式布局展示區(qū)豎向布置面寬突破至

63

米規(guī)劃布局呈包圍式布局與方案二區(qū)別于首開(kāi)樓棟組合方式此輪面寬限制突破至

63m，由于首開(kāi)區(qū)位置有調(diào)整，總圖進(jìn)一步深化方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY第四輪總圖方案方案一（90

戶(hù)型三面寬戶(hù)型配比

90/105/125

占比

45%/40%/15%）方案二特點(diǎn)全

11F

小高層特點(diǎn)全

11F

小高層面寬（經(jīng)甲方溝通）最大可突破至

66

米小戶(hù)型沿外側(cè)道路布置，規(guī)劃呈包圍式布局方案平行布置，形成兩縱五橫景觀軸面寬（經(jīng)甲方溝通）最大可突破至

66

米小戶(hù)型沿南北側(cè)布置方案錯(cuò)位布置，形成中心樓王空間景觀此輪售樓處移至地塊西側(cè)，經(jīng)方案比選，在方案一的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化04規(guī)劃設(shè)計(jì)P

L

A

N

N

I

N

GA

N

D

D

ES

IG

N總平面圖MASTERPLAN地塊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1項(xiàng)目總用地總建筑面積73208.00151396.15109812.00107307.002505.001200.00500.00610.0080.00地上建筑面積規(guī)劃上限109812m2住宅建筑面積配套用房面積公共服務(wù)用房配電房設(shè)置在地塊東南角，建筑面積不小于1200m2其中物管用房居住總建筑面積（含地下）4‰配置建筑面積不小于80m22其中公廁總建筑面積治安聯(lián)防站郵政服務(wù)用房垃圾分類(lèi)收集站30.00建筑面積不小于30m225.00建筑面積不小于25m260.00建筑面積不小于60m2地下建筑面積人防面積41584.1510600.0626985.773998.321056每1萬(wàn)平地上住宅建筑面積設(shè)置不小于50平，應(yīng)當(dāng)設(shè)置在地下一層或以上建筑中地上住宅建筑面積的3‰，一半以上建筑面積設(shè)置在地上建筑中其中普通地庫(kù)非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)商品房套數(shù)居住人數(shù)34居住人數(shù)停車(chē)數(shù)3379機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1.51323133其中住宅：1.2車(chē)位/100㎡，配套行政辦公及文化設(shè)施：1.4車(chē)位/100㎡；(住宅停車(chē)位100%預(yù)留充電樁)11902221住宅：2車(chē)位/100㎡，配套行政辦公及文化設(shè)施：3車(chē)位/100㎡5678容積率建筑密度綠地率1.3≤FAR≤1.5≤20%20%30%≥30%可售比71%住宅建筑面積/總建筑面積單體面積統(tǒng)計(jì)表戶(hù)型95+95層數(shù)11面積43012套數(shù)473配比44.79%40.63%14.58%100.00%甲方要求45%占地4446.24504.51925小高層合計(jì)105+105125+125114504542940%111925015415%107307.00105610875.7南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY縱向極致化最小化北側(cè)建筑間距，增加

125

大戶(hù)型南向間距，臻享

50m

花園空間南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN方案推導(dǎo)PLANNING

STRATEGY橫向極致化

(

以基地最北側(cè)為例

)210.68m5.3m59.72m10.5m59.72m10.5m59.72m用足場(chǎng)地橫向面寬，滿(mǎn)足規(guī)劃要求前提下，保證單戶(hù)面寬最大化南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN功能分析FUNCTION

ANALYSIS售樓處

/

配套用房配電間公共服務(wù)用房95

戶(hù)型105

戶(hù)型125

戶(hù)型南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN流線(xiàn)分析TRAFFIC

ANALYSIS小區(qū)出入口展示區(qū)出入口車(chē)庫(kù)出入口城市道路人行流線(xiàn)車(chē)行進(jìn)入南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN消防分析FIRE

CONTROL

ANALYSIS消防登高面消防車(chē)道消防車(chē)出入口南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN景觀分析LANDSCAPE

ANALYSIS綠化景觀景觀通廊高層觀景視線(xiàn)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN分區(qū)示意PARTITION

EXAMPLE一期（33888m2

住宅）三期（31056m2

住宅）一期展示區(qū)三期二期展示區(qū)一期二期（42366m2

住宅）二期三期第一批套數(shù)176第二批套數(shù)198第三批套數(shù)162小計(jì)套數(shù)536408172營(yíng)銷(xiāo)建議戶(hù)型面積戶(hù)型面積15840138605500占比面積17820161708250占比面積14630128942347占比面積占比90105125小計(jì)2+1三

房

1衛(wèi)3房

2衛(wèi)3+1四

房

2衛(wèi)45.00%39.38%15.63%100.00%42.19%38.28%19.53%100.00%48.98%43.17%7.86%48290429241609710731145.00%40.00%15.00%100.00%132883961546641812218302352004224029871100.00%1116方案配比南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN日照分析SUNSHINE

ANALYSIS日照標(biāo)準(zhǔn)：住宅建筑大寒日累計(jì)日照不得低于

3

小時(shí)。（南通日照系數(shù)為

1.33，本案住宅建筑間距根據(jù)規(guī)劃條件1.38

排布，日照情況寬裕）條件：1、地理位置：東經(jīng)

120°

53′，北緯

32°

2′2、日照基準(zhǔn)年選取公元

2001

年3、日照標(biāo)準(zhǔn)日和有效時(shí)間帶：大寒日

8:00

～

16:00（真太陽(yáng)時(shí)），冬至日

9:00

～

15:00（真太陽(yáng)時(shí)）。4、采樣時(shí)間間隔選取

1

分鐘。計(jì)算結(jié)果：住宅日照均滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求。＜

1

小時(shí)1-2

小時(shí)2-3

小時(shí)3-4

小時(shí)4-5

小時(shí)5-6

小時(shí)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN歸家流線(xiàn)分析HOME

STREAMLINE

ANALYSIS歸家儀式感?體驗(yàn)化

/

地上歸家流線(xiàn)景觀入口多組團(tuán)小區(qū)景觀風(fēng)雨連廊入戶(hù)大堂入口廣場(chǎng)小區(qū)大門(mén)景觀中軸組團(tuán)景觀入戶(hù)玄關(guān)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN歸家流線(xiàn)分析HOME

STREAMLINE

ANALYSIS歸家儀式感?體驗(yàn)化

/

地下歸家流線(xiàn)電梯井電梯井地庫(kù)入口私家車(chē)位地下大堂地下大堂地庫(kù)大堂地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)入口入口標(biāo)志地下車(chē)庫(kù)地下大堂電梯廳入戶(hù)玄關(guān)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN歸家流線(xiàn)分析HOME

STREAMLINE

ANALYSIS歸家儀式感?體驗(yàn)化

/

單元入戶(hù)精細(xì)化設(shè)計(jì)住

戶(hù)無(wú)

流障后線(xiàn)礙勤快流流遞線(xiàn)線(xiàn)流

線(xiàn)寵物驛站嬰兒車(chē)停放區(qū)特色鋪裝樓棟LOGO指示牌生活垃圾收集樓棟情景雕塑信奶箱移動(dòng)花箱鄰里交流空間入戶(hù)大堂

信報(bào)箱垃圾收集站信奶箱門(mén)禁系統(tǒng)鄰里交流空間雨具收納休憩區(qū)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN05產(chǎn)品戶(hù)型PRODUCT

DESIGN產(chǎn)品價(jià)值提升一全系列標(biāo)配雙陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品價(jià)值提升二全系列標(biāo)配對(duì)景玄關(guān)產(chǎn)品價(jià)值提升三全系列標(biāo)配

U

型廚房產(chǎn)品價(jià)值提升四雙大堂入戶(hù)體系產(chǎn)品價(jià)值提升五配置升級(jí)（全系中央空調(diào)、標(biāo)準(zhǔn)三房、主臥套、寬廳設(shè)置）95

戶(hù)型平面95

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

9

5

方

案

一95

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶(hù)型面積：93.87

㎡極致三房設(shè)計(jì)123提升性?xún)r(jià)比1分廳設(shè)計(jì)生活的多種可能性大面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野244

對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)提升歸家儀式感3全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN95

戶(hù)型平面95

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

9

5

方

案

二95

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶(hù)型面積：94.51

㎡極致三房設(shè)計(jì)123提升性?xún)r(jià)比格局緊湊餐客廳一體大面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野213全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積套內(nèi)面積

陽(yáng)臺(tái)全面積

建筑面積贈(zèng)送面積

大公攤

全棟面積陽(yáng)臺(tái)實(shí)際享有編號(hào)特征得房率贈(zèng)送比例(㎡）77.4777.47(㎡）9.929.92(㎡）94.5194.51陽(yáng)臺(tái)一半

設(shè)備平臺(tái)飄窗1.501.50小計(jì)10.3310.33占比面積(㎡）10.93%

104.8410.93%

104.84--94942+1房2廳1衛(wèi)2+1房2廳1衛(wèi)4.964.963.873.87352079.1381.97%11.28%南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN95

戶(hù)型平面95

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

9

5

方

案

三95

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶(hù)型面積：94.35

㎡1極致三房設(shè)計(jì)123提升性?xún)r(jià)比分廳設(shè)計(jì)生活的多種可能性大面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野244

對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)提升歸家儀式感3全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積套內(nèi)面積

陽(yáng)臺(tái)全面積

建筑面積贈(zèng)送面積

大公攤

全棟面積陽(yáng)臺(tái)實(shí)際享有編號(hào)特征得房率贈(zèng)送比例(㎡）76.3376.33(㎡）9.929.92(㎡）94.3594.35陽(yáng)臺(tái)一半

設(shè)備平臺(tái)飄窗1.541.54小計(jì)9.819.81占比面積(㎡）--94943房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4.964.963.313.3110.40%

104.1610.40%

104.16352075.7280.90%11.30%南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN105

戶(hù)型平面105

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

1

0

5

方

案

一105

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶(hù)型面積：104.75

㎡舒適三房設(shè)計(jì)123提升性?xún)r(jià)比1分廳設(shè)計(jì)生活的多種可能性雙面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野244

對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)提升歸家儀式感3全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN105

戶(hù)型平面105

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

1

0

5

方

案

二105

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶(hù)型面積：104.41

㎡舒適三房設(shè)計(jì)123提升性?xún)r(jià)比分廳設(shè)計(jì)生活的多種可能性2雙面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野13全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積套內(nèi)面積

陽(yáng)臺(tái)全面積

建筑面積贈(zèng)送面積陽(yáng)臺(tái)實(shí)際享有大公攤

全棟面積編號(hào)特征得房率贈(zèng)送比例(㎡）87.2887.28(㎡）10.9010.90(㎡）104.41104.41陽(yáng)臺(tái)一半

設(shè)備平臺(tái)飄窗1.501.50小計(jì)9.059.05占比面積(㎡）113.46113.46--1051052+1房2廳2衛(wèi)2+1房2廳2衛(wèi)5.455.452.102.108.67%8.67%352297.0483.59%11.19%南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN125

戶(hù)型平面125

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

1

2

5

方

案

一125

㎡-3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶(hù)型面積：124.92

㎡可變空間設(shè)計(jì)123滿(mǎn)足不同居住需求提升品質(zhì)感加大景觀延伸面獨(dú)立電梯廳橫廳設(shè)計(jì)724

雙面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野515

對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)提升歸家儀式感提升居住舒適度63主臥套房設(shè)計(jì)67主衛(wèi)

4

件套設(shè)計(jì)提升居住享受4全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN125

戶(hù)型平面125

FLAT

PLAN小

高

層

產(chǎn)

品

分

析

-

1

2

5

方

案

二125

㎡-3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶(hù)型面積：124.67

㎡可變空間設(shè)計(jì)123滿(mǎn)足不同居住需求提升品質(zhì)感加大景觀延伸面獨(dú)立電梯廳橫廳設(shè)計(jì)24

雙面寬陽(yáng)臺(tái)超大景觀視野515

對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)提升歸家儀式感提升居住舒適度63主臥套房設(shè)計(jì)64全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積套內(nèi)面積

陽(yáng)臺(tái)全面積

建筑面積贈(zèng)送面積

大公攤

全棟面積陽(yáng)臺(tái)實(shí)際享有編號(hào)特征得房率贈(zèng)送比例(㎡）101.61101.61(㎡）12.7612.76(㎡）124.67124.67陽(yáng)臺(tái)一半

設(shè)備平臺(tái)飄窗5.175.17小計(jì)14.9014.90占比面積(㎡）--1251253+1房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)6.386.383.353.3511.95%

139.5711.95%

139.57352742.7681.50%10.93%南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN戶(hù)型對(duì)比95

FLAT

PLAN95

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)3M3M6161123.3M3.0M3.4M3.4M2.9M3.2M3.3M3.6M3M君蘭天悅

98

㎡招商海門(mén)國(guó)際

89

㎡舒適三房設(shè)計(jì)雙面寬陽(yáng)臺(tái)12本項(xiàng)目

95㎡南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN戶(hù)型對(duì)比95

FLAT

PLAN105

㎡-3

房

2

廳

1

衛(wèi)3M13M中2玄關(guān)設(shè)計(jì)61613.6M3.8M3.0M3.2M3.7M3.6M3.2M圓融璽悅

110

㎡萬(wàn)科翡翠公園105

㎡3.6M3.9M3M舒適三房設(shè)計(jì)對(duì)景獨(dú)立玄關(guān)12本項(xiàng)目

105㎡南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN戶(hù)型對(duì)比95

FLAT

PLAN125

㎡-3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)3M261615313.4M3.9M3.6M45.4M3M3.5M遠(yuǎn)創(chuàng)東樾

124

㎡君蘭天悅

121

㎡3.8M6.3M3M可變空間設(shè)計(jì)

獨(dú)立電梯

橫廳設(shè)計(jì)123對(duì)景雙陽(yáng)臺(tái)

5

主臥套房設(shè)計(jì)4本項(xiàng)目

125㎡南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN首層平面105+105

首層平面

（11F)FIRST

PLAN125+125

首層平面

（11F)拼接戶(hù)型平面SPLICING

FLAT

PLAN105+95+125+125

標(biāo)準(zhǔn)層平面（11F)BACCABC南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN拼接戶(hù)型平面SPLICING

FLAT

PLAN105+105+95

標(biāo)準(zhǔn)層平面（11F)BBBBAAAB南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN拼接戶(hù)型平面SPLICING

FLAT

PLAN105+105

三拼

標(biāo)準(zhǔn)層平面（11F)BBBBBBBB南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN拼接戶(hù)型平面SPLICING

FLAT

PLAN95+95三拼

標(biāo)準(zhǔn)層平面（11F)AAAAAAAA南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

TONG

TONG

ZHOU

DISTRICT

RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN戶(hù)型臨摹PLAN

FACSIMILE125平米

私人訂制小太陽(yáng)之家KEY

WORDS:私密性、舒適性?

育嬰房的房門(mén)與過(guò)道能輕松通過(guò)嬰兒床，夜間放置于臥床邊寬闊空間內(nèi)，便于貼身照顧嬰兒。?

男主臥室緊挨育嬰房，既保證休息不受干擾，也能方便照顧嬰兒。?

設(shè)置老人房，方便照看嬰兒的老人居住。男主臥室育嬰房?jī)和顒?dòng)區(qū)客廳老人房南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

住宅地塊概念方案NAN

SHAN

NAN

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RESIDENTIAL

AREA

CONCEPT

PLAN戶(hù)型臨摹PLAN

FACSIMILE125平米

私人訂制三代同堂KEY

WORDS:完整性、獨(dú)立性?

打造全功能兒童房，結(jié)合客廳提供舒適的成長(zhǎng)環(huán)境。?

主臥套房緊挨兒童房，方便照看兒童。?

大床老人房，享兒孫繞膝之樂(lè)。兒童房主臥套房書(shū)房客廳老人房南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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CONCEPT

PLAN戶(hù)型臨摹PLAN

FACSIMILE125平米

私人訂制青年之家KEY

WORDS:完整性、獨(dú)立性?

超大客廳、休閑廳、吧臺(tái)創(chuàng)造開(kāi)放的共享交流空間，亦可檢具會(huì)客、家庭影院、娛樂(lè)等多樣功能，創(chuàng)造個(gè)性化空間。?

靠近玄關(guān)可做工作室，業(yè)務(wù)往來(lái)，客戶(hù)到訪等不影響家庭正常生活。書(shū)房主臥套房多功能廳休閑廳南山地產(chǎn)

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PLAN戶(hù)型室內(nèi)意向UNIT

INTERIOR

INTENTION戶(hù)型室內(nèi)意向UNIT

INTERIOR

INTENTION06示范區(qū)設(shè)計(jì)DEMONSTRETION

DESIGN項(xiàng)目分析PROJECT

ANALYSIS示范區(qū)選址分析：展示面用地紅線(xiàn)展示面112位置

1：優(yōu)勢(shì)：臨近現(xiàn)狀道路，可快速展示項(xiàng)目效果；示范區(qū)后期改建配套用房，對(duì)總圖影響小；用地紅線(xiàn)與道路之間空地可作為售樓處前場(chǎng)，結(jié)合樓棟之間做示范區(qū)后場(chǎng)，便于效果展示。劣勢(shì)：遠(yuǎn)離道路交叉口，展示面相對(duì)受限服務(wù)中心退讓線(xiàn)用地面積：73208

平方米位置

2：優(yōu)勢(shì)：道路交叉口展示效果好，后期可作為規(guī)劃要求的服務(wù)用房，對(duì)總圖影響??；

利用用地紅線(xiàn)與道路之間空地作為售樓處前場(chǎng)空間。劣勢(shì)：創(chuàng)業(yè)西路及太平路均為規(guī)劃路，且規(guī)劃期限較長(zhǎng)，不利于售樓處快速呈現(xiàn)使用10m16m216m結(jié)合周邊現(xiàn)狀，建議示范區(qū)設(shè)置在富興南路位置

處建設(shè)方便，便于示范區(qū)快速呈現(xiàn)。南山地產(chǎn)

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PLAN設(shè)計(jì)理念DESIGN

CONCEPTEXPECT期許高品質(zhì)、情景化體驗(yàn)感受，售樓最終還原公共配套用房示范區(qū)景觀后期可作為小區(qū)公共景觀綠化，提升小區(qū)品質(zhì)提前把小區(qū)景觀作為營(yíng)銷(xiāo)道具展示給住戶(hù)增加情景化體驗(yàn)，同時(shí)又能減少二次改建投入南山地產(chǎn)

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PLAN設(shè)計(jì)理念DESIGN

CONCEPT我們要打造什么南山地產(chǎn)

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PLAN設(shè)計(jì)理念DESIGN

CONCEPTTARGET定位吸引客戶(hù)（年輕人為主）對(duì)人的關(guān)懷（關(guān)注人的感受）成為活動(dòng)中心（空間價(jià)值）南山地產(chǎn)

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PLAN我們的設(shè)計(jì)原則結(jié)構(gòu)零改造

立面少改造功能多樣性立面造型如何在售樓處與配套用房屬性上完美切換？如何做到最小的改造，成本可控？解決策略SOLUTION

STRATEGY造型兼顧公共配套用房辦公屬性、公建化純凈立面雕塑建筑示范區(qū)簡(jiǎn)奢時(shí)尚、典雅貴氣南山地產(chǎn)

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PLAN示范區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)PLANNING

STRUCTURE施工流線(xiàn)人流方向一期開(kāi)發(fā)范圍樣板房售樓部前場(chǎng)景觀停車(chē)場(chǎng)圖例：主要人流方向示范區(qū)流線(xiàn)施工流線(xiàn)人流方向南山地產(chǎn)

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PLAN示范區(qū)總平面圖及功能平面GENERAL

PLAN單元入戶(hù)單元入戶(hù)6停車(chē)接待

2

導(dǎo)入段景觀12F售樓處52景觀節(jié)點(diǎn)

4

入口前場(chǎng)3143員工停車(chē)入口示范區(qū)人行入口示范區(qū)車(chē)行入口銷(xiāo)售中心樣板區(qū)56南山地產(chǎn)

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PLAN示范區(qū)功能分區(qū)及流線(xiàn)分析STREAMLINE

ANALYSIS流線(xiàn)方案一示范區(qū)基本數(shù)據(jù)說(shuō)明125售樓處：700

平方米125實(shí)體樣板房示范區(qū)面積：約

5000

平方米2F售樓處95105圖例：樣板房售樓處景觀前場(chǎng)停車(chē)區(qū)訪客停車(chē)區(qū)員工停車(chē)區(qū)20

個(gè)20

個(gè)示范區(qū)人行入口示范區(qū)車(chē)行入口城市道路人行流線(xiàn)車(chē)行流線(xiàn)南山地產(chǎn)

南通通州區(qū)

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PLAN示范區(qū)功能分區(qū)及流線(xiàn)分析STREAMLINE

ANALYSIS流線(xiàn)方案二125125實(shí)體樣板房2F售樓處95樣板一層室內(nèi)景墻參考105圖例：樣板房售樓處景觀前場(chǎng)停車(chē)區(qū)訪客停車(chē)區(qū)員工停車(chē)區(qū)20

個(gè)20

個(gè)示范區(qū)人行入口示范區(qū)車(chē)行入口城市道路人行流線(xiàn)車(chē)行流線(xiàn)南山地產(chǎn)

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PLAN售樓處平面示意SALES

OFFICE

PLAN（改造前）一層平面圖二層平面圖總面積：696本層面積：432㎡㎡本層面積：264㎡南山地產(chǎn)