東南商業(yè)城市場分析報告

/東南商業(yè)城市場分析報告目錄第一篇、市場概況……………………2一、惠安縣基本概況………………2二、惠安縣商業(yè)狀況………………4三、惠安縣房地產(chǎn)發(fā)展概況及現(xiàn)狀………………6第二篇、項目SWOT分析…………17一、城市概覽：地理、經(jīng)濟與人文………………17二、本案的所在區(qū)域環(huán)境分析……18三、本案SWOT資源整合………18四、客源層分析……………………20第三篇、產(chǎn)品規(guī)劃定位……………21一、本案一期問題突破性思考……21二、本案一期市場定位……………21三、本案一期產(chǎn)品修改建議………22四、本案一期產(chǎn)品價格建議………22第一篇、市場概況一、惠安縣基本概況1、人口構成：惠安縣總?cè)丝?1萬，方圓總覆蓋面積670平方公里，2002年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)：其中城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口75290人，鄉(xiāng)村人口857174人，整個城區(qū)由16個鎮(zhèn)組成，平均鎮(zhèn)人口58000人，其中螺城鎮(zhèn)、崇武鎮(zhèn)、洛陽鎮(zhèn)、涂塞鎮(zhèn)人口居多?？h政府所在鎮(zhèn)——螺城鎮(zhèn)，縣城的核心。2、支柱產(chǎn)業(yè)：（1）、惠泉啤酒集團，2002年成為股票上市公司，員工2000多人。啤酒主要銷往香港、臺灣及廈門、江西等內(nèi)陸城市。（2）、石材工業(yè)：石材加工廠主要分布在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中以崇武鎮(zhèn)為主?；莅部h以石雕著名，“中國雕藝城”2002年建成并投入使用，批發(fā)到香港、上海等大城市并主要出口至日本、韓國。（3）、惠安縣素有建筑之鄉(xiāng)、石雕之鄉(xiāng)的著稱，其中石雕石材工業(yè)的發(fā)展是惠安人走上富裕道路主導產(chǎn)業(yè)。

3、惠安縣基本經(jīng)濟狀況：基本參照指標（2002年統(tǒng)計年鑒）年平均工資：10700元年平均收入：11000元農(nóng)民平均年收入：4300元人均國民生產(chǎn)總值：15000元人均存款：5080元居民總存款：50個億（以上是對整個惠安縣城的經(jīng)濟統(tǒng)計）4、各個鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構從經(jīng)濟情況，惠安城鎮(zhèn)居民消費水平6490元/年，農(nóng)村平均消費6037元/人，在全國縣城總數(shù)中經(jīng)濟排列32位，人均國民生產(chǎn)總值17187元/年。由于個體工廠增多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構明顯由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工業(yè)比例是全縣各產(chǎn)業(yè)的主力，經(jīng)2002年統(tǒng)計，全縣三產(chǎn)業(yè)比例11.7：55.9：32.4，隨著城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村小型工廠的增加，居民收入明顯提升，生活水平已超越縣城工薪階層收入，故近兩年到縣城居住和投資比例較大。5、未來城市發(fā)展趨勢：惠安縣在泉州市幾個縣城中算是發(fā)展的比較早的城市，舊城改造從93年開始，城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，逐漸向工業(yè)及個體私營經(jīng)營發(fā)展。隨著縣政府南移時間的到來及市政配套設施的興建，如：體育館、電信大廈、活動中心、四星級酒店。二年后都將呈現(xiàn)于城區(qū)南部，南部區(qū)域?qū)⒊蔀檎谓?jīng)濟核心區(qū)，城市商業(yè)區(qū)域也將向南部延伸。二、惠安縣商業(yè)狀況：縣城商業(yè)區(qū)主要集中在城區(qū)最核心區(qū)域，人流量主要集中在八二三、中山北街及中新步行街，也是縣城居民主要消費場所。八二三街可稱惠安縣“百年老街”，是商業(yè)繁榮的最主要干道，尤其是中部與東部，這與整體行業(yè)布局也是息息相關。有三大超市——姐妹超市、富華超市、安盛超市，均分布在八二三街經(jīng)營狀況較好，比較有聚客作用。華友電器是目前惠安縣規(guī)模最大，且是有多年品牌效應的電器超市，目前二層部分仍準備擴建。集中多家中西快餐店，如豪口福、新佳美、可樂基等。集中多種服裝品牌專賣。中新花園是最聚客休閑場所，主入口設在八二三街、中山街中山南街，目前有剛剛開業(yè)不久店面，總94套。現(xiàn)經(jīng)營日雜、修理鐘表、電視、水果店等雜亂行業(yè)，由于南側(cè)正在拆遷，交通不便故目前商機較弱。中山北街：附近有縣政府實驗小學、縣醫(yī)院、銀行等市政配套，與中新街相連，人流量及經(jīng)營狀況較好。目前市場商業(yè)經(jīng)營的各種行業(yè)中，餐飲業(yè)占有市場份額較小，故可考慮美食廣場的發(fā)展空間。各主要街路店面情況如下：街路量體規(guī)格面積租金自用/租用經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營狀況房產(chǎn)狀況經(jīng)營者購買意向八二三中路76間多數(shù)是3.3x10m舉架4.2m20、35m240m2不等2000-3000元/月85%租用服裝、鞋、眼鏡、音響、電器、超市相對較好,目前利潤2000元/月以上新建樓層是97-98年所建，店面有40%是安置，其他銷售50%有購買意向要求是必須臨街一類店面八二三西路130間3.6x11m3.3x9m舉架5.5-6m35-40m2為主九龍城環(huán)島500-700元延伸八二三中路方向1000-1350-1500元/月90%租用服裝、水果、鞋類靠近中山路口相對好一些，整體上看較一般八二三街西街所有新房由九龍房產(chǎn)開發(fā)，環(huán)島附近生意較差購買意愿較小，占總自營10%建設南路八二三以南162間3.3x12舉架6m39-42m21800-2200元90%租用糖果、煙酒、文化用品、批發(fā)五金、衛(wèi)浴、家裝、建材、水暖月利潤3000-8000元其中有部分是新建，底層店面被幾個建筑商購買意向較強60-70%有自購意愿建設北路八二三以北82間3.3-4.2x10m舉架6m3.3x8m35-40m21200-1500元/月租用摩托車、配件一般房屋尚未重建意向購買占20%惠興路約70間3.3x6m3.0x8m20-30m21200--1500元租用服裝、鮮花、百貨店、雜店、酒店比較一般現(xiàn)正在招標改造意向較差中山南路86間3.3x10m舉架5.2m33-37m2為主2100-2600元90%租用以服裝為主、鮮花、禮品、銀行、電信較好均是2002年回遷店面臨街店面較有意向三、惠安縣房地產(chǎn)發(fā)展概況及現(xiàn)狀：惠安縣舊城改造是93年開始，比較大規(guī)模改造是在97、98年，多集中在縣城中心區(qū)域幾條主要街道的臨街建筑，如八二三東路、中山北路，99、2000年改造了八二三西路，建設南路等主要干道，中新花園、九龍城亦在同一時間規(guī)劃建設。

目前惠安城區(qū)核心即是北起惠興路南到南陽路，商業(yè)地段主要活躍在中山街、建設大街、八二三街三條主要干道，從人流量上比較，順序八二三街、中山北街、建設街，而從整體經(jīng)濟效益上看，順序建設街、八二三街、中山街，這是由街路的經(jīng)營業(yè)種及是否規(guī)范化所決定。隨著舊城改造的逐步發(fā)展，一些外地商的進駐、使房地產(chǎn)開發(fā)開始注入一些社區(qū)理念，加強人文性，如金石花園、泛東名仕家園等樓盤，但從整體城區(qū)規(guī)劃上看，由于開發(fā)商要追求利潤最大化，社區(qū)規(guī)劃趨于一致，造成規(guī)劃與經(jīng)營脫節(jié)現(xiàn)狀，也必將影響城市整體規(guī)劃。市場上現(xiàn)有規(guī)劃分兩種：住宅與店面，住宅產(chǎn)品大部分是回遷安置，由于本案銷售產(chǎn)品以店面為主，故在市場了解均是以店面為主要剖析目標。店面主要分布區(qū)域：營業(yè)中的城區(qū)臨街店面，正在規(guī)劃建設的獨立社區(qū)的內(nèi)外街門市。

1、住宅市場基本狀況：住宅現(xiàn)有樓盤位置總數(shù)層型價格金石花園南陽街與世紀大道交會300多戶2R、3R、4R樓中樓900-1200元/㎡企塘花園惠華路縣公安路大隊旁二期600多戶以3R、4R為主均價1100元/㎡泛東名仕佳園建設北路300多戶以3R:145㎡、4R:157㎡樓中樓259㎡為主主力價格1400-1500元/㎡中新花園八二三中路302套可售3R:134㎡4R:162㎡為主主力價格1300-1500元/㎡綿繡花園中山北路縣醫(yī)院旁一期200多套3R、4R為主均價1100元/㎡文苑世家中山北路廣電大廈旁121套可售3R:130㎡4R:160㎡968-1288元/㎡從以上幾個住宅樓盤的銷售狀況上看，整體銷售效果較好，基本都屬于順銷狀態(tài)，如中新花園、金石花園。從需求產(chǎn)品上看，三房二廳、四房二廳及樓中樓房品都很被市場接受，客源是惠安縣本地經(jīng)濟條件較好的及其他鎮(zhèn)有錢人要居住到縣城的人群，住宅主力價位維持在1000-1200元/㎡，最高價1600元/㎡，最低900元/㎡，總價基本維持在14-16萬，目前幾家開發(fā)商規(guī)劃的樓中樓比較熱銷，客層是政府官員及經(jīng)濟條件處于上層人士。2、惠安市場上正在銷售個案狀況如下表：

表一：

案名中新花園開發(fā)商惠安六建占地240畝規(guī)劃定位惠安市休閑中心整體規(guī)劃所有一層部分全部是店面，二層環(huán)層部分做服裝商場總店面數(shù)560個格局一層店面全部帶夾層，1層高度2.8米，2層2.6米，騎樓算面積價格一層臨層底層9000-12000元/m２夾層1000元/m２、騎樓1000元/m２工程狀況2000年規(guī)劃、2002年經(jīng)營、2003年1月開始銷售租金狀況中新街：1200-1500元/月環(huán)島內(nèi)街：500-800元/月經(jīng)營業(yè)種中新物業(yè)對店面經(jīng)營沒有嚴格控制，目前市場以服裝為主工藝品、美容美發(fā)等是少部分。配套花園大酒店（縣城內(nèi)目前最高檔）安盛超市（目前最大型超市，來自泉州）快餐類：引進德克士6000㎡休閑噴泉廣場，社區(qū)環(huán)境由杭州設計大師做設計銷售20%銷售區(qū)域中新街臨街店面是主力銷售，內(nèi)街店面銷售困難客源投資客比例較大，仍以外鎮(zhèn)村有錢人為主，自營客購買店面比例較小。分析優(yōu)勢：地段上屬惠安縣城內(nèi)核心地段，現(xiàn)噴泉廣場及安盛超市開業(yè)，已形成夜晚最聚客地方。劣勢：整體社區(qū)規(guī)劃動線使商業(yè)客源聚集比較困難，整體經(jīng)營管理有所缺乏，市場規(guī)范性欠缺。表二：案名金石花園開發(fā)商泉州市力豐房地產(chǎn)開發(fā)公司地址中山南路與南陽路交叉入口處建筑面積12萬m２工程進度地面平整，未建規(guī)劃住宅由6個組團組成，一層部分圍合式店面戶數(shù)店面共156戶內(nèi)街店面現(xiàn)代兒童用品商業(yè)街店面規(guī)格面寬4m、進深8m、13m、14m不等，高度5.2m價位內(nèi)街店面4000-5000元/m２臨街9000-10000元m２二層部分2000元/m２（表價）開盤時間2003年銷售率10%（有部分工程回遷）分析地段上是比較有發(fā)展前景的區(qū)域，縣政府將在斜對面由于在區(qū)規(guī)劃比較是人文理念，住宅銷售較快店面銷售較為緩慢，有部分安置工程也委托售樓處銷售但由于工程進度及內(nèi)街商業(yè)前景的缺乏，故店面銷售困難。

表三：案名五洲現(xiàn)代家居裝飾廣場開發(fā)商五洲房地產(chǎn)開發(fā)公司位置大紅埔福廈路中國雕藝城對面建設面積一期7萬已現(xiàn)房二期6萬未建項目定位專業(yè)建材市場批發(fā)與水果批發(fā)店面總數(shù)400多個規(guī)劃坪數(shù)49-55m２為主力，臨街做單層，內(nèi)部有帶樓梯1帶2門市100多m２價格臨街9000-10800元/m２、內(nèi)街4800元/m２一期建成時間2002年開盤時間2002年建成現(xiàn)房后店面結(jié)構面寬4-5m、深度9-12m、高度4.5m現(xiàn)經(jīng)營狀況市場去年開業(yè),以租為主,租金700-800元/月,店面現(xiàn)出租率70%市場缺乏整體管理。銷售率不到10%客源以周邊鎮(zhèn)為主力客源,占總客源80%,主要鎮(zhèn)有黃塘、三霞崇武，現(xiàn)在泉州做市場宣傳,總價30-40萬為主力。公攤12%

表四：案名科山花園開發(fā)商泉州興隆房地產(chǎn)開發(fā)公司位置中山南路18號占地面積200畝工程進度一期已現(xiàn)房、二期已拆遷規(guī)劃一期共22棟住宅，大部分以回遷安置為主，一層部分規(guī)劃店面二期內(nèi)部規(guī)劃兩條商業(yè)步行街，一條小商品街店面總戶數(shù)一期1#下規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場，14#、15#一層部分規(guī)劃成超市，共約2000m２本土化超市獨立店面總戶數(shù)一期180套二期店面二期店面同是規(guī)劃兩條步行街直通世紀大道店面主題一期以精品服裝、化妝品一條街定位，二期有部分即將做美食街坪數(shù)主力35㎡左右現(xiàn)有價格一類店面9000元/㎡，二類店面6000元/㎡，三類4000元/㎡（市場標價）銷售率未正式公開銷售，經(jīng)調(diào)查，購買店面意向較差。原因分析中山南路店面基本是回遷安置，內(nèi)街店面不受市場歡迎，由于社區(qū)內(nèi)街店面目前商業(yè)氣息缺乏，沒有品牌商業(yè)做支撐

表五：案名九龍城開發(fā)商九龍房地產(chǎn)開發(fā)公司位置八二三西路至科山公園規(guī)劃2000年建設總戶數(shù)120戶店面銷售狀況從中山路交叉以西臨八二三街店面基本售出，銷售價格9000元/m２，現(xiàn)余4戶，中間環(huán)島及對應北側(cè)幾乎沒有售出，共40多套，現(xiàn)銷售價格6000-7000元/m２。店面規(guī)格面寬3.3m、進深9m、舉架5.5m客源層投資者，建筑商居多分析八二三西街經(jīng)營狀況，明顯較中山街差，尤其到環(huán)島附近商機及人流量基本斷掉，再有由于環(huán)島內(nèi)部有廟在里面，故購買者有所忌諱。

表六：案名時代城（大紅圃裝修裝潢機電商貿(mào)城）開發(fā)商泉州時代房地產(chǎn)開發(fā)公司位置大紅圃惠黃路與福廈公路交匯處產(chǎn)品一期回遷住宅、店面，二期別墅總戶數(shù)120戶店面規(guī)劃陶瓷一條街、裝潢機電一條街。規(guī)割坪數(shù)主力25㎡、42㎡為主（內(nèi)街店面較?。╀N售價格一類9000元/㎡、二類6000元/㎡、三類4000元/㎡開盤時間2002年銷售率80%客源分析惠安本地占30%，其余為邊鎮(zhèn)及其他縣市，如螺陽、涂塞、崇武投資自用比例4：1，投資額度基本控制在30萬之內(nèi)。銷售賣點地處大紅圃三角地帶，政府南移，強調(diào)區(qū)域發(fā)展前景規(guī)劃專業(yè)機電市場一條街總價低，主力15-20萬/套對面中國石雕城、五洲商貿(mào)城的形成將帶動本區(qū)域人氣舊市區(qū)與新市區(qū)街接地帶

3、以上幾個與本案比較同質(zhì)化個案分析如下：（1）、量體：在城區(qū)內(nèi)與本案較相近的中新花園、科山花園、金石花園，現(xiàn)總店面余數(shù)452套，九龍城40幾套。而處于城南時代城與五洲商貿(mào)城，定位主要是建材裝飾機電專業(yè)市場，現(xiàn)時代城一期近30套，五洲商貿(mào)城有300多套尚未銷售。（2）、銷售效果分析A、以上五個同類個案銷售相對較好的是時代城，分析原因：a、時代城定位成專業(yè)化陶瓷一條街，裝修機電市場，市場主題明確。b、由于單價低4000-6000元/㎡單價范圍，總價15萬左右/套c、70%客源是以周邊鎮(zhèn)區(qū)的投資客。B、其它同類個案問題分析a、中新花園與五洲商貿(mào)均是在店面開始經(jīng)營后銷售，由于現(xiàn)有經(jīng)營效果相對較差，店面租金偏低，在500-800元/月，形成“投資客回報少、自營客租比買劃算”的效果。這是營業(yè)后銷售所形成的反面效應。當然除此外還會有其它原因影響銷售，如前期規(guī)劃，是否有品牌效應帶動商機，銷售現(xiàn)場操作水平等均會直接影響銷售狀況。b、科山花園與金石花園主力銷售店面均處于內(nèi)街，規(guī)劃基本相同，以社區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街規(guī)劃，目前現(xiàn)狀無法使內(nèi)街商業(yè)化吸引人潮，故整體店面銷售處于極其困難狀態(tài)。c、市場同類產(chǎn)品量體過大，且同類樓盤已由市場驗證均無成功，故在有限的市場空間下要個案成功，必須在規(guī)劃及經(jīng)營上形成魅力化、差異化（3）購買店面客源分析：投資與自用比例分別占總數(shù)80%與20%。客源區(qū)域來源：惠安縣城內(nèi)占20-30%，其它向是周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)主要鎮(zhèn)有崇武鎮(zhèn)、螺陽鎮(zhèn)、涂寨鎮(zhèn)、山霞鎮(zhèn)。購買動機：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要用閑錢買店面做投資，一是考慮店面增值性，及可留下一代做固定資產(chǎn)。職業(yè)：中小型企業(yè)主、農(nóng)村辦廠、政府官員、建設業(yè)為最大比例從現(xiàn)有幾個個案店面銷售狀況中有所啟發(fā)：同類產(chǎn)品量體供應量過大，而在市場量不變前提下誰能成為贏家，除地段上不可改變外，要看誰能做到人流聚集的最終整合。4、從以上臨街店面調(diào)查得知：（一類店面）（1）、除惠興路外，其它幾條街路店面均己是改造完成的臨街建筑。（2）、目前店面的主人有40%是回遷安置，40%是個人購買，20%是開發(fā)商或建筑包工所有。（3）、現(xiàn)在經(jīng)營的店面經(jīng)營者，80%是租用。（4）、從店面規(guī)格上看，大部分店面均有做夾層的高度，單層高度4.8m以上，有部分店面夾層已做好，進深多數(shù)6-13m，其中10m居多。（5）、店面面積主力35-40㎡為主要市場需求。（6）、從臨街店面經(jīng)營上看：A、服裝類經(jīng)營比重過大，休閑購物街目前主要分布在八二三路與中山北路。B、建設大街已形成五金、水暖、摩托車，配件一條街，由于行業(yè)規(guī)范性經(jīng)營類別比較集中，總體上看效益極佳。C、中山南路由于目前屬營業(yè)時間不久，外加經(jīng)營業(yè)種不規(guī)范及科山花園及本案均在拆遷中，至使目前經(jīng)營狀況較一般，租金偏低，面積35㎡租金500-700-800-1000元/月不等。D、從現(xiàn)有店面已購價格上，一類店面9000-12000元/㎡不等。E、從目前經(jīng)營業(yè)主的購買意愿上看：所有自營客有購買店面計劃的占20-30%，一類店面為首選，二、三類店面時考慮塑造商業(yè)氣氛，能否做起生意等。對于自營客來講，最重視的是店面所在區(qū)域的人流量。F、現(xiàn)建設街屬批發(fā)為主的經(jīng)營，八二三路、中山街屬城區(qū)零售為主區(qū)域，而惠興路今年大部分路段面臨改造。

第二篇、項目SWOT分析通過對本案區(qū)域的透徹分析，結(jié)合城市總體特征，確定本案準確的營銷導向與策劃基準。一、城市概覽：地理、經(jīng)濟與人文惠安縣屬泉州所轄縣城區(qū)，轄16個鎮(zhèn)組成，螺城鎮(zhèn)為縣城核心鎮(zhèn)，惠安縣城區(qū)呈馬蹄型分布，并在城區(qū)東側(cè)有福廈公路貫穿，通過泉州、廈門、福州較為便利，距離泉州市27公里，惠安現(xiàn)有工業(yè)區(qū)、城市劃分較為明顯，近兩年城南工業(yè)區(qū)、城北工業(yè)區(qū)發(fā)展較比較迅速，帶動了整個城市經(jīng)濟發(fā)展，隨著經(jīng)濟擴張與城市建設，惠安縣城區(qū)加速南移，中山南路將與世紀大道相連接，城區(qū)南部將形成一個新的發(fā)展亮點。惠安縣經(jīng)濟發(fā)展是以工業(yè)為重，素有“建筑之鄉(xiāng)”，“石雕之鄉(xiāng)”著稱，隨著2001年“中國石雕城”的興建，極大加強了惠安石雕石材的對外貿(mào)易，帶動了鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小石材企業(yè)的加工發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，這些工廠數(shù)量近2000家，集中分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，以崇武鎮(zhèn)為主要分布區(qū)域，這部分石雕工人工資平均在2000元以上，居民消費水平不斷提高，因此農(nóng)村富豪階層向城市轉(zhuǎn)移，形成高檔住宅及店面投資的主要購買力。由于惠安縣城區(qū)所轄范圍面積較小，再有消費能力的局限，經(jīng)濟的發(fā)展必將受到城區(qū)屬性及整體規(guī)劃的局限，目前城市發(fā)展以個體經(jīng)營為主。市場化、品牌化商業(yè)經(jīng)營及專業(yè)化主題市場尚未形成。目前以臨街店面為主要消費市場場所尚未規(guī)范，商機的形成及人流的聚集需要專業(yè)的規(guī)范及經(jīng)營的引導。二、本案的所在區(qū)域環(huán)境分析本案完整規(guī)劃后將與三條主要干道相臨——八二三路中段、中山南路、建設南路。本案所在區(qū)為舊城改造區(qū)，惠安縣舊城改造時間較早，且主要從城市核心區(qū)開始，主要集中在惠興路以南、中山路以東、建設大街以西、南陽路以北，而本案所在區(qū)域是城市核心區(qū)的最后一塊大型土地。本案相臨街路除后面南陽路以外，均屬繁華街路，本案未來商機與現(xiàn)有繁華商業(yè)街有相貫通的機會。區(qū)域交通工具均以摩托車為主，由于城區(qū)方圓較小，行人多以步行為主。在生活配套方面，多數(shù)均分布在城區(qū)核心區(qū)域，這一點與周邊個案區(qū)別不大，只是在社區(qū)環(huán)境配套及商機是否有聚集力將是個案最大差異點。本案在地段上處于城區(qū)南移后，世紀大道與現(xiàn)有商業(yè)中心的街接處，可以充分發(fā)揮新興發(fā)展區(qū)域與老城區(qū)過度地段的優(yōu)勢。本案相臨有三個個案基本規(guī)劃與本案較為相似，但經(jīng)市場驗證，店面銷售狀況較差。三、本案SWOT資源整合優(yōu)勢1、地段上處于城區(qū)核心區(qū)域，與惠安一中，東南大酒店相臨2、項目規(guī)模大，有利于項目整體塑造3、周邊相臨街路，人流量較為密集4、本案相臨中山南路，將與世紀大道相連，世紀大道兩側(cè)將是政府及大型市政配套興建，因此具備遠景期望。劣勢相臨樓盤同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈，考慮整體消費能量及市場胃納量，要做到個案成功，必須做到創(chuàng)造市場優(yōu)勢，獨占市場的營銷效果。下田新村不被拆遷及臨南陽街較為破舊，會對商業(yè)有所影響目前的規(guī)劃動線很難使商業(yè)貫通，內(nèi)街店面銷售難度較大。消費者對以往購買店面的需求多數(shù)停留在一類店面，社區(qū)店面由于商機欠缺而很難吸引客戶。由于一期規(guī)劃東南大街以南，故內(nèi)部商業(yè)難以吸引目前最繁華商業(yè)街八三二街的人潮，從市場上投資客心理分析：在商機尚未形成的條件下，投資總價越高，（現(xiàn)市場上店面總價維持在15-40萬/套）銷售上難度越大?，F(xiàn)有與本案規(guī)劃相似的競爭個案，銷售效果很差。如延續(xù)同種規(guī)劃銷售，很難突破市場現(xiàn)狀。機會市場上購買店面的有效客源可供挖掘，可創(chuàng)造獨特的市場優(yōu)勢吸納投資客，達到產(chǎn)品去化。其他個案在包裝力、形象力、推廣力上較為薄弱。

四、客源層分析通過對市場了解及分析，結(jié)合本案目前現(xiàn)有狀況，確定本案目標客戶群為本案今后的行銷決策提供切實可行的依據(jù)。目標客戶群：1、城區(qū)：30%2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：65%3、泉州其他相臨縣城及泉州市、廈門市：5%目標客戶群購買目的1、城區(qū)客戶自營客占總客戶的50%，投資客占50%2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶自營客占10%，投資客占90%目標客戶群特征：1、職業(yè)：個體商人、建筑業(yè)、政府機關單位、中小企業(yè)主2、年齡層：35-55歲之間的實力派中產(chǎn)階級。3、經(jīng)濟實力：銀行