物業(yè)管理投標(biāo)課件

二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定實(shí)行分級(jí)審批制度，共分一，二，三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每?jī)赡旰硕ㄒ淮?依次逐級(jí)上升,不得越級(jí)上升.[范圍]1.一級(jí)企業(yè)可參與全國(guó)范圍內(nèi)所有物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).2.二級(jí)企業(yè)只限于參與全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).3.三級(jí)企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).[資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)]1.一級(jí)企業(yè)—2.二級(jí)企業(yè)—3.三級(jí)企業(yè)—三、投標(biāo)可行性分析1.招標(biāo)物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標(biāo)背景、開(kāi)發(fā)商狀況等分析。2.公司投標(biāo)條件分析包括管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析。3.競(jìng)爭(zhēng)狀況分析包括潛在競(jìng)爭(zhēng)者、同類競(jìng)爭(zhēng)者、當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者、差異化競(jìng)爭(zhēng)者的狀況分析。4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)的分析。第二節(jié)：投標(biāo)實(shí)施階段一、投標(biāo)實(shí)施的步驟購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件—考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)—制定管理方案—測(cè)算工作量—制定費(fèi)用預(yù)算方案—標(biāo)價(jià)試算—標(biāo)價(jià)評(píng)估調(diào)整—辦理投標(biāo)保函—編制標(biāo)書(shū)—封送標(biāo)書(shū)保函.二、注意事項(xiàng)1.[購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標(biāo)前業(yè)主答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類.2.注意招標(biāo)文件的翻譯工作.3.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定.如開(kāi)標(biāo)定標(biāo)時(shí)間,投標(biāo)保證書(shū),服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)及范圍,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說(shuō)明等.2.[考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)]1.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求招標(biāo)方作出書(shū)面答復(fù).2.查明現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件因素.3.查清工程土建構(gòu)造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進(jìn)行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構(gòu)成、收入層次、服務(wù)要求等）5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。6.驗(yàn)收物業(yè)的各種項(xiàng)目質(zhì)量.包括(1)工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定和設(shè)計(jì)要求.(2)技術(shù)質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設(shè)施設(shè)備調(diào)試和運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題。(6)周邊公共設(shè)施分布情況.3.[制定管理方案]1.列出詳細(xì)的管理服務(wù)內(nèi)容.2.列出詳細(xì)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).3.明確管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式.4.制定階段性的管理服務(wù)目標(biāo).5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測(cè)算工作量]1.測(cè)算基本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護(hù)的工作量。2.測(cè)算專項(xiàng)業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護(hù)等。3.測(cè)算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民服務(wù)的工作量。4.測(cè)算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的工作量。5.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]1.標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款和保證金的確定.2.管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金的確定.3.管理期間的費(fèi)用支出測(cè)算.4.管理期間的資金收入測(cè)算.5.其他資金來(lái)源的測(cè)算.6.不可確定風(fēng)險(xiǎn)資金的測(cè)算.6.[標(biāo)價(jià)試算]1.明確自己可接受的最低利潤(rùn).2.(總費(fèi)用+利潤(rùn)—其他收入)/(可收費(fèi)面積)=標(biāo)價(jià).3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會(huì)招標(biāo)文件規(guī)定要求和條件.7.[標(biāo)價(jià)評(píng)估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估調(diào)整.2.對(duì)不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用調(diào)整.3.依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)形式進(jìn)行調(diào)整.8.[辦理投標(biāo)保函]1.投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書(shū)和投標(biāo)保函.2.中標(biāo)后必須按通知規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)簽約.3.簽約后一定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標(biāo)規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無(wú)效投標(biāo).5.中標(biāo)方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標(biāo)方的保證金在定標(biāo)后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.9.[編制投標(biāo)書(shū)]1.投標(biāo)方作出最終投標(biāo)決策.2.按招標(biāo)文件編制正式投標(biāo)書(shū).3.準(zhǔn)備提交要求的全部投標(biāo)文件.10.[封送標(biāo)書(shū)保函]1.所有投標(biāo)文件準(zhǔn)備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標(biāo)方放錯(cuò)文件所發(fā)生的一切事故,招標(biāo)方概不負(fù)責(zé).3.密封投標(biāo)書(shū)過(guò)早開(kāi)啟,招標(biāo)方可予以拒絕并退還投標(biāo)人.4.投標(biāo)文件從截至日期起有效期為30天;招標(biāo)人可拒絕在投標(biāo)截至?xí)r間后收到的投標(biāo)書(shū).第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書(shū).5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標(biāo)的總結(jié)工作1.分析未中標(biāo)原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距.4.撰寫(xiě)投標(biāo)工作總結(jié)報(bào)告.三、資料整理歸檔1.招標(biāo)文件2.招標(biāo)文件附件及圖紙.3.招標(biāo)會(huì)議記錄和書(shū)面文件.4.投標(biāo)文件和投標(biāo)書(shū).5.投標(biāo)保函和履約保函.6.與招標(biāo)方的來(lái)往信件資料.7.其他重要的文件資料.第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容一、組成要素1.投標(biāo)致函主要內(nèi)容包括:管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總報(bào)價(jià)金額、合同期限、履約保證金承諾、投標(biāo)報(bào)價(jià)有效期、法律約定、對(duì)招標(biāo)方的表述等。2.投標(biāo)附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書(shū)、管理人員的配備、管理實(shí)施方案等。二、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容1.投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書(shū)6.企業(yè)榮譽(yù)材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8.管理服務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)算方案9.項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)一覽表10.項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格表三、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)樣本（略）第二節(jié)：投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)中的注意事項(xiàng)一、投標(biāo)書(shū)的基本要素1.計(jì)量單位采用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位.2.貨幣形式按招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范按照國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編寫(xiě).4.表述方式標(biāo)書(shū)表述前后一致,風(fēng)格統(tǒng)一,符合招標(biāo)文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識(shí),規(guī)范專業(yè)編寫(xiě)標(biāo)書(shū).6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實(shí)齊全.二、投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)中的注意事項(xiàng)1.確保填寫(xiě)無(wú)遺漏空缺.2.不任意涂改填寫(xiě)文字內(nèi)容.3.規(guī)范正確的填寫(xiě)方式.4.不得改變標(biāo)書(shū)格式.5.計(jì)算數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確無(wú)誤.6.提供合理報(bào)價(jià).7.標(biāo)書(shū)包裝整潔美觀.8.報(bào)價(jià)方式規(guī)范.9.嚴(yán)守機(jī)密,公平競(jìng)爭(zhēng).第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略一、影響競(jìng)標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵因素1.標(biāo)價(jià)一般采用“成本加價(jià)法”或“固定利潤(rùn)法”.包括管理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用和適當(dāng)利潤(rùn)三部分。2.經(jīng)濟(jì)條件包括招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理服務(wù)水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競(jìng)爭(zhēng)狀況企業(yè)實(shí)力、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、公關(guān)優(yōu)勢(shì)等。4.企業(yè)實(shí)力資金實(shí)力、人才實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、個(gè)性優(yōu)勢(shì)等。二、投標(biāo)策略的原則1.集中實(shí)力,重點(diǎn)突破.2.客觀分析,趨利避險(xiǎn).3.精益求精,合理估算.4.適當(dāng)加價(jià),合理報(bào)價(jià).5.加強(qiáng)調(diào)查,了解市場(chǎng).三、投標(biāo)策略類型1.攻勢(shì)策略.公司有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),招標(biāo)方對(duì)自己有明顯的合作意愿.2.守勢(shì)策略.公司沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),沒(méi)有明顯的管理優(yōu)勢(shì),尋找競(jìng)爭(zhēng)者的弱勢(shì).3.低成本策略.降低利潤(rùn)空間,控制管理成本,采用更低的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)的策略.4.差異化策略.采用個(gè)性化的管理服務(wù)內(nèi)容方式,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成優(yōu)勢(shì)性差別.第二節(jié):投標(biāo)報(bào)價(jià)策略一、投標(biāo)前期報(bào)價(jià)策略1.模糊報(bào)價(jià)策略.沒(méi)有明確性的價(jià)格數(shù)值2.試探報(bào)價(jià)策略.給范圍性的價(jià)格值3.組合報(bào)價(jià)策略.給多種組合的多價(jià)格值二、投標(biāo)中期報(bào)價(jià)策略1.修正報(bào)價(jià)策略.根據(jù)改變情況修正報(bào)價(jià)2.讓利報(bào)價(jià)策略.預(yù)留一定讓利空間報(bào)價(jià)3.多向報(bào)價(jià)策略.提供多方案的多個(gè)報(bào)價(jià)三、投標(biāo)后期報(bào)價(jià)策略1.妥協(xié)報(bào)價(jià)策略.最大限度讓步的報(bào)價(jià)2.改變報(bào)價(jià)策略.突出優(yōu)勢(shì),抬高報(bào)價(jià)3.討價(jià)報(bào)價(jià)策略.與招標(biāo)方討價(jià)還價(jià)第三節(jié):標(biāo)價(jià)估算策略1.成本加高策略.對(duì)各項(xiàng)管理成本適當(dāng)加高,使得利潤(rùn)變小,滿足招標(biāo)方對(duì)利潤(rùn)度的認(rèn)可.2.內(nèi)容限制策略.對(duì)管理服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行限制,降低管理成本,從而降低標(biāo)價(jià).3.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償策略.對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)提出補(bǔ)償約定,降低管理風(fēng)險(xiǎn),形成隱含標(biāo)價(jià).4.利潤(rùn)模糊策略.將利潤(rùn)分解到各個(gè)項(xiàng)目,模糊利潤(rùn)具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個(gè)標(biāo)價(jià)估算值進(jìn)行分析.第八章:招投標(biāo)的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開(kāi)標(biāo)包括公開(kāi)開(kāi)標(biāo)和秘密開(kāi)標(biāo)兩種形式。一、開(kāi)標(biāo)時(shí)間1.在招標(biāo)文件中有明確規(guī)定,一般在投標(biāo)截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開(kāi)標(biāo),需書(shū)面通知各投標(biāo)方.3.開(kāi)標(biāo)時(shí)各投標(biāo)方需法人代表或委托代理人簽名報(bào)到,否則視為自動(dòng)棄權(quán).二、開(kāi)標(biāo)組織1.招標(biāo)委員會(huì)主持,行政主管部門(mén)、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)等參加，公證部門(mén)公證。2.招標(biāo)委員會(huì)應(yīng)單數(shù),開(kāi)標(biāo)時(shí)招標(biāo)委員會(huì)主席和多數(shù)委員須參加,否則視為開(kāi)標(biāo)無(wú)效.三、開(kāi)標(biāo)程序1.宣布評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單.2.招標(biāo)單位法人代表介紹招標(biāo)情況.3.宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評(píng)標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)、評(píng)標(biāo)原則。4.宣布被取消資格的投標(biāo)方名單,由評(píng)標(biāo)委員會(huì)和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函,主持抽簽,決定唱標(biāo)順序.6.主席唱標(biāo),投標(biāo)方宣讀投標(biāo)文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開(kāi)標(biāo)會(huì)議結(jié)束.9.開(kāi)標(biāo)會(huì)議記錄存檔.四、開(kāi)標(biāo)時(shí)的注意事項(xiàng)【招標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.制定開(kāi)標(biāo)規(guī)則,維護(hù)會(huì)場(chǎng)紀(jì)律.2.規(guī)范開(kāi)標(biāo)程序,控制開(kāi)標(biāo)時(shí)間.3.公平公正公開(kāi),嚴(yán)禁徇私舞弊.4.公開(kāi)招標(biāo)公告,及時(shí)通知各方.【投標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.遵守開(kāi)標(biāo)規(guī)定,確保開(kāi)標(biāo)及時(shí).2.嚴(yán)肅會(huì)場(chǎng)紀(jì)律,保證開(kāi)標(biāo)順利.3.明確投標(biāo)規(guī)則,嚴(yán)禁各方串通.4.嚴(yán)格評(píng)標(biāo)紀(jì)律,投標(biāo)評(píng)標(biāo)私下不得接觸.5.初步排除無(wú)效投標(biāo),但不確定中標(biāo)單位.6.澄清投標(biāo)說(shuō)明,不得更改投標(biāo)內(nèi)容.五、投標(biāo)期延長(zhǎng)1.原則上不延長(zhǎng),特殊須延長(zhǎng)要征求投標(biāo)各方意見(jiàn).2.拒絕延長(zhǎng)的,招標(biāo)方不得沒(méi)收其投標(biāo)保證金.3.同意延長(zhǎng)的,也無(wú)權(quán)要求更改其投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容.六、無(wú)效標(biāo)書(shū)1。未加蓋投標(biāo)方法人代表印或簽字的標(biāo)書(shū)。2。標(biāo)書(shū)未密封或密封后未加蓋投標(biāo)公司公章。3。逾期送達(dá)的投標(biāo)書(shū)。4。投標(biāo)方法人代表未按時(shí)出席開(kāi)標(biāo)會(huì)議的。5。未按規(guī)定格式編制標(biāo)書(shū)或字跡不清難以辨認(rèn)。七、投標(biāo)活動(dòng)作廢1。招標(biāo)方認(rèn)為各投標(biāo)方報(bào)價(jià)均過(guò)高或均無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件要求的；2。合格投標(biāo)文件過(guò)少，不能保證投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性的。3。招標(biāo)方不能宣布作廢后按原招標(biāo)文件二次招標(biāo)。4。投標(biāo)活動(dòng)作廢后，要退還投標(biāo)保證金。第二節(jié)：評(píng)標(biāo)一、評(píng)標(biāo)的原則1.公開(kāi)公平公正的原則.2.質(zhì)量?jī)?yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好的原則。二、評(píng)標(biāo)的程序1.投標(biāo)書(shū)的初步評(píng)議。包括投標(biāo)人資格審查、投標(biāo)書(shū)內(nèi)容審查、投標(biāo)計(jì)算偏差審查等。2.投標(biāo)書(shū)的詳細(xì)評(píng)審.包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)、承諾條件等進(jìn)行審查。3.對(duì)投標(biāo)方詢標(biāo).招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對(duì)方澄清.4.編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告.編寫(xiě)評(píng)標(biāo)情況報(bào)告,推薦候選中標(biāo)單位.三、評(píng)標(biāo)方法以標(biāo)價(jià)為基本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)?！镜燃?jí)評(píng)分法】[適用]以管理服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)的項(xiàng)目.[程序]1.把所有服務(wù)項(xiàng)目分成若干指標(biāo)并確定不同的等級(jí)分?jǐn)?shù).2.對(duì)各投標(biāo)書(shū)滿足的程度給出相應(yīng)的分?jǐn)?shù).3.對(duì)各項(xiàng)分?jǐn)?shù)按相應(yīng)加權(quán)進(jìn)行計(jì)算合計(jì).4.得出各投標(biāo)方的最終總分.5.比較各投標(biāo)方的分?jǐn)?shù),得分最高的前三名為推薦中標(biāo)單位.【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目。[程序]1.確定管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三大方面內(nèi)容的“冷”和“熱”的程度，確定“大、中、小”三個(gè)等級(jí)。2.對(duì)各投標(biāo)方進(jìn)行各項(xiàng)的“冷熱”等級(jí)評(píng)定.3.確定招標(biāo)方最關(guān)心的依次的項(xiàng)目程度.4.比較各投標(biāo)方滿足招標(biāo)關(guān)心因素的“冷熱”次序.5.確定滿足熱程度最高且熱項(xiàng)目最多的前幾個(gè)公司為推薦中標(biāo)單位.【關(guān)鍵因素評(píng)分法】[適用]對(duì)管理服務(wù)有特殊或重點(diǎn)要求的項(xiàng)目.[程序]1.確定每個(gè)因素的“優(yōu)良中可差”的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn).2.確定各級(jí)的分值標(biāo)準(zhǔn)和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn).4.對(duì)各個(gè)投標(biāo)方進(jìn)行評(píng)價(jià)和計(jì)算分值.5.比較各投標(biāo)方分值,分值高的前三名為推薦中標(biāo)單位.四、評(píng)標(biāo)有關(guān)規(guī)定1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)有權(quán)索要投標(biāo)方有關(guān)資料,但須通過(guò)招標(biāo)辦,不得私自與投標(biāo)方聯(lián)系接觸.2.委員有權(quán)到投標(biāo)方實(shí)地考察,但須有招標(biāo)辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標(biāo)方的宴請(qǐng)和禮品.4.委員及親屬有影響投標(biāo)公正性的關(guān)系存在時(shí),應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評(píng)標(biāo)立場(chǎng).6.在對(duì)投標(biāo)方的詢標(biāo)過(guò)程中,委員會(huì)的提問(wèn)僅限于澄清問(wèn)題的部分.第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作1.檢查服務(wù)質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報(bào)價(jià)與補(bǔ)充說(shuō)明.3.審議主要服務(wù)方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、注意事項(xiàng)1.若滿意標(biāo)書(shū)仍有不能接受偏差，應(yīng)書(shū)面通知投標(biāo)方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會(huì)可自行決定選擇某一標(biāo)書(shū)中標(biāo).3.若投標(biāo)方過(guò)多,可制定更嚴(yán)格的淘汰標(biāo)準(zhǔn),但要在投標(biāo)須知中說(shuō)明.4.有關(guān)投標(biāo)書(shū)替代方案的規(guī)定應(yīng)在投標(biāo)須知中有相應(yīng)的說(shuō)明.5.評(píng)標(biāo)選擇不是標(biāo)價(jià)越低越好.6.評(píng)標(biāo)與定標(biāo)的采用方法和主要考慮因素應(yīng)在投標(biāo)須知中注明.三、定標(biāo)后的工作1.書(shū)面通知中標(biāo)單位.2.雙方進(jìn)入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標(biāo)單位提交履約保證金,收回投標(biāo)保函.4.協(xié)助中標(biāo)單位進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng).四、未中標(biāo)單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標(biāo).2.退回投標(biāo)保函.3.有效期結(jié)束時(shí)仍未能定標(biāo),應(yīng)通知推薦中標(biāo)單位延長(zhǎng)投標(biāo)保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標(biāo)延期而調(diào)整合同價(jià)格.5.不同意延期的單位,視為自動(dòng)退出.第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括服務(wù)改進(jìn)建議、更改局部條件、規(guī)范不合理?xiàng)l款、修改報(bào)價(jià)等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成部分,通常需要招標(biāo)方和中標(biāo)方簽字以示證明.3.發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書(shū)中標(biāo)函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書(shū)僅是要約邀請(qǐng),不能視為中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書(shū)雙方擬定實(shí)質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點(diǎn)和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)基本情況2.委托管理事項(xiàng)3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標(biāo)6.管理服務(wù)費(fèi)用7.管理獎(jiǎng)懲措施8.違約雙方責(zé)任9.其他約定事項(xiàng)10.合同的附件第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實(shí)際履行和適當(dāng)履行兩種。一、履行的原則1.協(xié)作履行原則.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時(shí)可要求對(duì)方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢(shì)變更原則.在客觀事實(shí)，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見(jiàn)事實(shí)，歸責(zé)雙方當(dāng)事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔(dān)保1.遞交時(shí)間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔(dān)保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長(zhǎng)。三、合同的變更和解除【合同變更】[特點(diǎn)]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對(duì)消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系基礎(chǔ).2.具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定.3.具備法定形式.4.非實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.若變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對(duì)已履行部分產(chǎn)生效力,也無(wú)追溯力.3.合同的變更對(duì)一方當(dāng)事人造成了損害,則另一方當(dāng)事人應(yīng)負(fù)相應(yīng)賠償責(zé)任.【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當(dāng)事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.