十問金穗山莊開發(fā)商-郴州開元房地產公司

PAGEPAGE14十問“金穗山莊”開發(fā)商——郴州開元房地產公司“金穗山莊”小區(qū)是由湖南省郴州市開元房地產公司開發(fā)的純住宅小區(qū)，位于郴州市七里大道西側，郴江鎮(zhèn)七里洞鄧家塘組燕子山（新市公路局后面）。2005年11月，原北湖區(qū)農行工會購房委員會與開元房地產公司簽訂意向書，組織員工以團購形式購買開元房地產公司開發(fā)的“金穗山莊”小區(qū)住房，確定購房均價為960元/平方米。2005年12月，原北湖區(qū)農行工會購房委員會組織248戶購房戶每人向開元房地產公司交納了1萬元購房定金。2006年11月，開元房地產公司以成本上漲為由，單方面要求調高購房均價。在雙方召開的協(xié)調會上，開元房地產公司負責人黃俊向廣大購房戶鄭重承諾：“請放心，絕對不會再漲價?！辟彿繎糇詈笞鞒鲎尣?，同意適當提高房價。2006年11月，雙方簽定了具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定主要內容的《認購協(xié)議書》。認購書明確了每位購房戶所購住房的樓層、面積、棟號、房號等具體內容。按認購書約定，購房均價為1100元/平方米，住宅小區(qū)在2007年8月底左右主體完工，2007年10月底全部完工交付使用。每位購房戶在簽訂認購書當日分別向開元房地產公司交納了5-8萬元首期購房款（總房款的30%）。目前離認購書約定的主體完工時間已超過了10個多月，開元房地產公司不僅沒有按約交房，反而作出了一系列無恥侵權行為：一是詐稱認購書為無效合同而企圖惡意違約；二是單方面以建房成本上漲為由再次要求大幅漲價，即由認購書約定每平方1100元漲至每平方1780元；三是將部分購房戶認購住房再次出售他人造成一房多賣；四是2008年6月5日上午，請黑社會成員圍攻前往郴州市開元房地產公司維權交涉的購房戶及郴州電視臺“天天播報”欄目組記者，阻撓輿論監(jiān)督。對于開元房地產公司的無恥違法行徑，廣大金穗山莊購房戶無比憤慨，正義人士十分同情，《湖南公共頻道》消費前沿欄目于2008年6月中旬客觀公正地報導了開元房地產公司的違法侵權行為。在此，“金穗山莊”248戶購房戶向無恥開發(fā)商郴州開元房地產公司提出十個問題，請開元房地產公司決策人員摸著良心抿心自問，誠信經營，履行協(xié)議；請各社會屆人士伸出援手，公正評論，申張正義；請市領導及相關職能部門負責人關注民生，主持公道，維護廣大購房戶合法權益。一問開元房地產公司：248戶購房戶與開元房地產公司簽訂的認購書真的如你們所說是無效合同嗎？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，包括戶型、面積、價格、付款方式和期限、工期等內容。購房戶與開元房地產公司簽訂的認購書是雙方真實意思的表示，并不違反法律強制性規(guī)定，亦未損害國家集體利益，具備了戶型、面積、價格、付款方式和期限、工期等合法合同應具備的要件，具有商品房買賣合同的效力?！逗瞎差l道》消費前沿記者公開采訪了某知名律師，該律師明確答復：248戶購房戶與開元房地產公司簽訂的認購書為有效合同，受到《合同法》的保護，雙方都有義務按約履行。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，如開元房地產公司拒不履行約定義務，必須雙倍賠償每位購房戶所交房款，并承擔給購房戶帶來的一切損失。

二問開元房地產公司：公司想方設法鉆法律空子企圖拒絕履行認購協(xié)議，法律會允許嗎？群眾會答應嗎？2006年12月簽訂的248份認購書，不僅有購房戶親筆簽名，有開元房地產公司公章，有見證方北湖區(qū)農行購房委員會公章，還明文約定“該認購書具有法律效應”。開元房地產公司以簽訂認購書時尚未取得預售許可證為由認定認購書為無效合同。關于認購書是否具備法律效應問題，上面第一個問題已有說明，法律專家已有定論，如果開元房地產公司惡意違約，則是違法行為，必須承擔法律責任，這一點無需再費口舌。退一萬步講，即使認購書真的是無效合同，那么開元房地產公司的行為又是什么行為呢？其一，明知在未取得預售許可證前不能賣房，而要求248戶購房與其簽訂認購書，這是開元房地產公司違法違規(guī)在先。據筆者所知，開元房地產公司目前也尚未取得預售許可證，卻成立售樓部，一直還在公開非法銷售金穗山莊另外的100多套商品房，而且存在一房多賣的現(xiàn)象，說明開元房地產公司根本視法規(guī)為兒戲，還繼續(xù)在進行違法違規(guī)行為。其二，當初要求248戶購房與其簽訂認購書，并在認購書文本上明文“該認購書具有法律效應”?，F(xiàn)在又單方面拋出“認購書為無效合同”的謬論，這種出爾反爾的無恥行為，無異于自已扇自己耳光，搬起石頭砸自已的腳，其實質是挖開一個巨大陷阱，騙購房戶往里跳，再向往購房戶頭頂砸石頭。說穿了就是惡意商業(yè)欺詐，同樣要承擔法律責任。2007年7月，湖南省高級人民法院副院長宋凱楚在談到《當前民事審判工作中應當注意的幾個問題》時談到，“目前許多出賣人在簽訂正式合同時，發(fā)現(xiàn)房屋市場價格已經遠遠超過當初認購書約定的價格，出賣人此時即使違反預約，雙倍退還買受人定金，仍然有利可圖，因此惡意違約，拒絕與買受人簽訂正式合同。而買受人此時為保護自身利益，也往往放棄定金罰則，要求出賣人根據合同法賠償差價損失。對此訴請，法院應予支持?！辈还荛_元房地產公司如何上竄下跳鉆法律空子，但法律的尊嚴絕不會任由開元房地產公司惡意踐踏，248戶購房戶也絕不會任由開元房地產公司玩弄于股掌。三問開元房地產公司：你們一而再，再而三地單方面要求大幅提高購房價格，置誠信經營為何地？置248戶購房戶合法利益為何地？2005年底購房房戶交1萬元購房定金時,協(xié)議均價是每平米960元，2006年底簽訂認購書交首付款時均價提高到每平方米1100元。到現(xiàn)在三年多時間過去了，房子還沒見到影子，開發(fā)商又單方面要求對已售出房屋大幅提價到每平米1780元。推遲交房，屢屢違約，頻頻提價，開發(fā)商置誠信經營為何地？置248戶購房戶合法利益于何地？2006年開發(fā)商要求將均價提高到每平米1100元，廣大購房戶之所以作出很大的讓步，是因為購房戶對開發(fā)商還心存一點信任，因為當時在雙方召開的協(xié)調會上，開元房地產公司負責人黃俊向廣大購房戶鄭重承諾：“請放心，絕對不會再漲價。”言必踐，行必果。君子一言，駟馬難追。這是誠信經營的起碼要求。黃俊同志言猶在耳，開元房地產公司又置承諾和合同于不顧，得寸進尺,屢提漲價。黃俊同志作為公司負責人，當著眾 多購房戶講的話還算不算數(shù)？如果黃俊同志敢站在五嶺廣場向全體市民宣布“我黃俊不是男人，講的話都是放屁，開元房地產公司是騙子公司”的話，那么購房戶在哀嘆遇人不淑，自認倒霉之外，只有走集體上訪、訴諸法律等維權之路了。四問開元房地產公司：目前開發(fā)房產的成本究竟是多少？如果說開發(fā)金穗山莊虧本，會令多少知情人士笑掉大牙？為了達到違約漲價的目的，開元房地產公司單方面拋出了開發(fā)成本預算，聲稱金穗山莊的開發(fā)成本已達到每平米1780元，如果不達到這個售價，該項目開發(fā)就會虧本。真實情況究竟如何？據業(yè)內人士透露，目前郴州的建房成本，如果除去土地成本和手續(xù)費用，包工包料承包給建筑公司，每平米不會超過500元。即使所有的成本都累加起來，每平米也不會超過1000元。眾所周知的郴州石榴灣住宅小區(qū)及惠澤園小區(qū)，土方工程量都很大，建設工期也都集中在2007-2008年，但這兩個小區(qū)的住房均價均為800多元。就是這么低的均價，開發(fā)商也絕非無利可圖，只不過利潤低一些罷了。相比之下，金穗山莊的合同均價已達1100元，開發(fā)商還講虧本，只有三歲小孩或腦子進水的人才會相信。另外，金穗山莊在實際建設中，除了建設農行系統(tǒng)集體購買已簽訂認購書的248套住房外，開元房地產公司還違背協(xié)議，采取縮短房屋間距、降低小區(qū)綠化率、容積率等方式，擅自另行多建100多套住房公開對外銷售，以損害農行系統(tǒng)廣大購房戶的利益為代價牟取暴利。即便如此，開發(fā)商還厚顏無恥地放出“虧本論”煙幕彈。在6月中旬市房產局主持召開的開發(fā)商與購房戶代表協(xié)調會上，開元房地產負責人對著《湖南公共頻道》消費前沿記者的鏡頭，一副死豬不怕開水燙的架勢，謊稱“不管認購協(xié)議有沒有法律效力，如果不漲價到每平米1780元，金穗山莊項目不會再搞下去”。對著數(shù)十萬市民蠻橫耍賴，丟丑賣乖，真是令人笑掉大牙。五問開元房地產公司：究竟是什么原因造成金穗山莊遲遲不能交房？這些因素是不是都是不可預知或不可抗的呢?為什么從交購房定金開始現(xiàn)在時間已過去近四年，購房戶要的房子還沒見到影子？開元房地產公司拋出了種種理由，諸如辦理相關手續(xù)時間延長、遷墳及附著物拆遷補償工作延長、三通一平工作遭農民阻工、冰災等等。除冰災外，其他原因都并不是不可預知或不可抗的。作為一個注冊時間十年以上的房產開發(fā)公司，不可能不知道辦理相關手續(xù)及拆遷等工作所需時間和可能遇到的阻力。至于當?shù)剞r民阻工，在近幾年的郴州建設中是普遍都會遇到的問題，開發(fā)商都有一定的心理承受能力和應對辦法。因此，這些問題都是可以通過開發(fā)商做工作解決的問題，并非不可預知或不可抗的問題。一個樓盤拖了三四年還搞不成，怪只能怪開元房地產公司實力有限，工作不力，沒有把購房戶的利益放在心上，而不要一味地怨天尤人，推卸責任。既然開元房地產公司不能保證按時交房，就不要把交房時間定在2007年10月，你在協(xié)議上寫明2010年交房都行，購房戶都不會有意見，因為購房戶當時還會有選擇購買其他樓盤的機會。六問開元房地產公司：造成金穗山莊小區(qū)開發(fā)成本提高的原因究竟有哪些?到底是誰的責任?對于金穗山莊小區(qū)開發(fā)成本提高的原因，開元房地產公司講了很多，諸如建筑材料漲價，人工工資上漲、當時預算偏低，協(xié)調費用增加等等。當然不排除有這些方面的原因，但歸根結底，這都是開發(fā)商拖延項目進度造成的，與購房戶有什么關系？購房戶一不能控制原材料和人工價格，二沒有給你阻工鬧事，三沒有干預你公司的內部動作，購房戶只是眼巴巴你盼你加快進度，早日交房。至于你怎么造預算，你花多少錢攻關，你愛送多少送多少，只有你們自己知道，這都是你公司內部的事情，與購房戶何干？你開發(fā)商沒有金剛鉆，就不要攬瓷器活。你拖延工程時間越長，自己受到損失越大那是你的事，你還把248戶購房戶拖進苦海，你看看你們開元房地產公司造的什么孽！七問開元房地產公司：購房戶與開元房地產公司是什么關系?開元房地產公司是否有權向購房戶轉嫁增加的開發(fā)成本?購房戶與開元房地產公司簽訂房屋認購書，兩者之間是正式的協(xié)議買賣關系，而不是合作開發(fā)的關系。如果是合作開發(fā)，那么風險共擔，利潤同分，也無異議。但是既然是協(xié)議買賣關系，那么按照認購書協(xié)議，一方交錢，一方交房，天經地義，本是最簡單不過的道理?？墒情_元房地產公司不干，因為自身決策和工作方面的原因，開發(fā)利潤受到影響，心理失衡無處發(fā)泄，又拿購房戶撒氣，于是單方面就要提價，就要轉嫁損失，就要購房戶替你買單，世上哪有這么便宜的事情？開發(fā)公司作為企業(yè)，開發(fā)房地產項目是純粹的商業(yè)行為，本是自主經營，自負盈虧。但開元房地產公司牛慣了，向來不把購房戶這些“草根”當回事，向來只愿做只賺不賠的買賣，不僅不能賠，還必須保證高額的開發(fā)利潤，一旦達不到他們預期的高利潤，他們不干了，就要違法，就要毀約。試問天理何存？公道何在？法律尊嚴何在？！八問開元房地產公司：因推遲房造成購戶的損失到有多大？廣大購房戶的損失又該向誰討還嗎？開元房地產公司一味強調開發(fā)成本增加給公司帶來的損失，可曾站在購房戶的角度想一想廣大購房戶又受到了多大的損失？在這里簡單地曬一曬購房戶由于推遲交房所受到的損失：1.購房損失。2006年購房戶與開元房地產公司簽訂認購書時，郴州的商品房均價不過每平米1200元左右。如果金穗山莊房價由協(xié)議價每平米1100元漲至1780元，則比當時購買其他樓盤的住房每平米至少要多600元，按150平米房計算，每位購房戶至少要損失90000元左右。而且當時購買其他樓盤的話還能早1-2年住到自己的新房。2.租房損失。由于開元房地產公司不能如約交房，造成部分購房戶至今仍只能租房。按推遲2年交房（2009年10月交房，還不知到那時能否交房），每月房租800元計算，因開元房地產公司推遲交房，部分購房戶至少要多出房租19000元左右。3.裝修損失。按裝修材料及人工漲價情況看，2007年裝修與2009年裝修，預計每平米裝修成本要增加200元左右，按150平米房計算，每位購房戶因開元房地產公司推遲交房至少要多花裝修費30000元左右。4.購買雜房、車庫損失。目前的雜房、車庫價格，相比2006年至少每平米要高出500元以上，按購買30平米的雜房或車庫算，購房戶因開元房地產公司推遲交房，購置雜房或車庫至少要多15000元。5.精神損失。因開元房地產公司遲遲未能交房，一些沒有住房的青年只能不斷推遲婚期，一些想生小孩的夫妻只能不斷推遲生育，一些本能團聚的家人遲遲不能一起生活，給購房戶造成了難以估量的精神損失。2006年購房戶之所以選擇金穗山莊，與開元房地產公司簽訂認購書，正是因為有一個還算基本合理的協(xié)議價格，正是因為開元房地產公司負責人黃俊當著廣大購房戶作出了“絕不再漲價”的承諾，才上了開元房地產公司的賊船，才放棄了購買其他樓盤的機會。如果開元房地產公司不顧法律和道德約束，執(zhí)意惡意違約，那么將給每位購房戶帶來至少15萬元的經濟損失和巨大的精神損失。這么巨大的損失廣大購房戶又向誰討還。冤有頭，債有主，廣大購房戶絕不會任其宰割，絕不會善罷甘休！九問開元房地產公司：你們口口“友好協(xié)商，積極處理”，但是你們撒泡尿看看你們到底做了些什么？你們的誠意究竟在哪里？你們當面一套，背后一套，見人說人話，見鬼說鬼話。當著能管著你們的職能部門講會本著認真負責的態(tài)度積極處理，讓大家看看你們是怎么“認真負責”的：你們對購房委員會和購房戶蠻不講理，蓄意違約，不達到你們提出的每平米1780元的價格不罷休；你們故意改變原定樓盤編號，且不告知購房戶，以期一房兩售；你們把現(xiàn)在的工程預標準套用到2006年的預算中，編制虛假成本預算糊弄購房戶；6月5日，你們在媒體鏡頭下請黑社會成員圍攻威脅前來論理的購房戶，因購房戶保持克制才未造成更大的沖突；你們買通宣傳部門的個別貪官打招呼，阻止天天播報欄目將你們的其丑行曝光；6月中旬湖南公共頻道消費前沿欄目客觀公正地報導你們的違法侵權行為后，你們還跑到電視臺找茬。但是新聞媒體有自身的輿論監(jiān)督權，并不是你們公司的“滅火隊”。你們私底下那些見不得人的收買伎倆只能拉攏個別腐敗分子，還有一大批正義的官員和記者不會被你們利用。十問開元房地產公司：是不是以為有幾個臭錢就可以擺平一切的一切，是不是以為有點關系就可以為所欲為，無法無天？民意不可違，民心不可欺?，F(xiàn)在已經不再是李大倫、