城市橄欖園項目產(chǎn)品戶型定位報告7m 2007年

事業(yè)二部致：廣森集團——城市橄欖園項目戶型研判純粹，提升前海路！本報告沒有涉及更廣泛的概念延伸,目前只針對性對戶型進行客觀研判;通過預(yù)設(shè)定位的方法論,對項目進行戶型方面的論證和探討,目的在于更準(zhǔn)確地找到契合項目的準(zhǔn)確定位.本報告采用層層推進的研究方法對項目戶型進行系統(tǒng)研判；本報告保留與發(fā)展商溝通的必要。影響戶型定位的幾個必要因素:市場客戶檔次自身條件宏觀政策戶型定位研判思路——12345通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析通過本項目客戶群體的需求研究進行項目修正通過對“90·70”政策對本項目進行個案分析通過對片區(qū)理解，尋找項目定性，通過同類項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析最終建議戶型面積區(qū)間和比例意向基本面積

區(qū)間和戶型比例參考基本面積

區(qū)間和戶型比例意向基本面積

區(qū)間和戶型比例策略基本面積

區(qū)間和戶型比例意向基本面積

區(qū)間和戶型比例項目定性分析點：

1.對區(qū)域的理解，得出區(qū)域的檔次界定本項目在區(qū)域的位置，得出基本參考檔次；3.項目自身價值點梳理項目概況周邊環(huán)境優(yōu)劣分析目的要求：通過區(qū)域及項目自身分析，找出項目價值點所在，初步項目定性一.南山區(qū)域地產(chǎn)格局:南頭紅樹林前海后海南山蛇口大東填海區(qū)月亮灣片區(qū)后海大道南海大道前海大道后海濱路月亮灣大道星海名城名家富居繽悠信港灣花園新德家園綠海名都陽光棕櫚園鼎太風(fēng)華前海明珠海藍寶能三湘皇庭卓越宇馬項目光彩項目月亮灣山莊月亮灣花園春樹里碧榕灣紛年華

濱海之窗然天地

蔚藍海岸招商海月海上城

天驕華庭和自由廣場

花半里花園城

澳城蘭溪谷

后海公館韻嘉園

半島城邦高質(zhì)素區(qū)中高質(zhì)素區(qū)二.本項目在南山區(qū)域中的位置:前海路中軸》位于前海片區(qū)；》位于前海大道中軸；》周邊目前為新德家園，綠海名都，陽光棕櫚園，鼎太風(fēng)華等，屬于典型的傳統(tǒng)中高端居住區(qū)；》從區(qū)域發(fā)展角度看，項目將難以逾越區(qū)域發(fā)展的品質(zhì)線；總用地：12423．38㎡ 總建面：108690．68㎡ 容積率：7．25三.本項目地塊分析:項目容積率高，地塊臨路，總占地面積不大；本案大新村陽光棕櫚園前

海

路學(xué)府路金?；▓@農(nóng)民房華府花園新德家園南崗商務(wù)大廈地鐵站項目目前周邊環(huán)境相對比較差，尤其是東面和南面，比較雜亂，臨農(nóng)民房；北面及南面均為農(nóng)民房，東面為金?；▓@及華府花園（90年代小區(qū)），周邊居住檔次較低；西面為新德家園（新建小區(qū)），鄰近陽光棕櫚園、綠海名都、鼎太風(fēng)華等小區(qū)，路西生活氛圍濃厚，路東面比較雜亂；北面東面西南面1.老式居民區(qū)道、由前海路(主干道)、學(xué)府路（次干道）、主要支路圍合而成；鄰近北環(huán)大道、濱海大道兩條快速路；鄰近深南大道、南山大

月亮灣大道三條主干道；與地鐵一號線的南新路站距離為5分鐘步行路程；鄰近南頭總站、南山客運站、深圳鐵路西站；2.交通網(wǎng)比較密，但也比較亂大新幼兒園、明日之星幼兒園、南山小學(xué)、陽光小學(xué)、大新小學(xué)、前海中學(xué)、北大附中南山分校、荔香中學(xué)、南山實驗學(xué)校、深圳市中加學(xué)校、新安學(xué)院、深圳大學(xué)..項目2公里范圍內(nèi)，學(xué)校云集3.教育設(shè)施相對完善人人樂百貨、天虹商場、家樂福、南沙購物中心、南山區(qū)文體中心、南山圖書館、南頭戲院以及各類餐飲娛樂設(shè)施南山區(qū)人民醫(yī)院4.商業(yè)、休閑、醫(yī)療配套鄰近前?；▓@、前海灣;但周邊眾多小區(qū)將項目團團包圍，大南山景觀和深圳灣，以及前海灣景觀面少，基本無景觀資源可利用。5.景觀資源S：中高質(zhì)素片區(qū)周邊生活氛圍較濃交通較為便利生活配套相對齊全Ｗ：容積率較高周邊居住檔次低無景觀資源道路噪音影響前海路西面發(fā)展好過東面優(yōu)劣分析——城市高端住宅占有資源中高端住宅占有資源區(qū)域氣質(zhì)不高一定景觀資源配套相對完善一定升值潛力生活氛圍較濃成長中的品牌代表項目：陽光棕櫚園區(qū)域氣質(zhì)景觀資源配套設(shè)施升值潛力成熟氛圍品牌企業(yè)代表項目：天驕華庭綜合以上分析，本項目所占有的資源基本符合中高端住宅范疇；由此說明:》以下所有研究方向?qū)@中高端住宅進行；》本次研究重點只針對目前項目的戶型定位；》從區(qū)域類比中,我們將尋找檔次對等的項目進行研究;》我們將通過同質(zhì)項目對應(yīng)本片區(qū)進行系統(tǒng)論證,層層推進得出本項目的戶型建議;分析過程:通過片區(qū)基本同類項目進行整體分析;選取05、06年的共9個項目進行分析;目的要求:找出基本規(guī)律,初步得出本項目可參照的戶型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導(dǎo)過程1樣本容量時間跨度篩選標(biāo)準(zhǔn)21310個2南山區(qū)中高檔住宅項目片區(qū)０5、０６年同類項目分析．．．選取本片區(qū)05-06年中高端已售、在售項目為案例：05年：春樹里小區(qū)、海韻嘉園、信和自由廣場、繽紛年華、第五公社06年：新德家園、四海宜家大廈、厚德品園、名家富居、前海金岸項目單房一房兩房三房四房復(fù)式春樹里小區(qū)49㎡8%65-75㎡48%96-115㎡41%220㎡1%海韻嘉園62-78㎡56%92-115㎡43%217㎡1%信和自由廣場43-55㎡12%57-72㎡49%75-106㎡37%123㎡2%繽紛年華69-79㎡50%93-98㎡

50%第五公社35-58㎡61%67-92㎡29%85-113㎡10%新德家園29-30㎡4%35-48㎡25%67-82㎡42%85-102㎡29%四海宜家大廈78-85㎡24%102-121㎡60%158㎡13%厚德品園29-47㎡45%69-92㎡31%107-115㎡22%99-180㎡1%前海金岸27-29㎡44%41㎡9%70-72㎡26%83-99㎡21%名家富居72-78㎡27%107-133㎡60%141-147㎡11%178-579㎡2%05年06年1.選取案例的面積和比例統(tǒng)計面積

（

㎡

）5529上限下限所選取案例的面積區(qū)間分布較大，為保證推導(dǎo)結(jié)果的準(zhǔn)確度，我們將選取此面積區(qū)間中的集中段。兩房 三房一房 四房9257133751581232、整體區(qū)間分析項目一房兩房三房四房復(fù)式春樹里小區(qū)8%48%41%1%海韻嘉園56%43%1%信和自由廣場12%49%37%2%繽紛年華50%50%新德家園25%42%29%四海宜家大廈24%60%13%厚德品園45%31%22%1%第五公社61％29％10％前海金岸9%26%21%名家富居27%60%11%2%3、整體比例分析4、典型項目篩選項目位置建筑面積容積率與本項目相似點海韻嘉園蛇口后海灣海濱旁755004．81環(huán)境、配套信和

自由廣場南海大道與東濱路交匯1125136規(guī)模、容積率、交通、配套第五公社前海路西側(cè)，南頭中學(xué)對面1096512．8地段、定位新德家園前海路與學(xué)府路交界處1178596．24地段、規(guī)模、配套名家富居藝園路西（荔香公園北側(cè)）1624764．43地段、交通單房一房兩房三房四房復(fù)式總套數(shù)海韻嘉園————62-78㎡428套56%92-115㎡334套43%——217㎡6套1%768信和自由廣場43-55㎡132套12%57-72㎡552套49%84-90㎡86套7%127㎡22套2%——112875-105㎡336套30%第五公社——35-58㎡810套61%67-92㎡386套29%85-113㎡133套10%————1329新德家園29-30㎡40套4%35-48㎡240套25%67-82㎡396套42%85-102㎡276套29%————952名家富居————72-78㎡270套27%107-133㎡605套60%141-147㎡120套11%178-579㎡18套2%1013比例1%23%39%34%2%1%參考區(qū)間1-5%20-25%35-45%30-40%2-5%1-5%典型項目比例分析根據(jù)所選取的5個典型案例進行分析：得出一房比例約為20-25%，兩房比例約為35-45%，三房比例約為35-45%，四房比例約為2-5%。>通過對篩選出項目的戶型進行分析，我們發(fā)現(xiàn)兩房、三房是所有可參考項目的主力戶型。>由此我們首先對兩房、三房的變化進行細(xì)致的分析求取所選案例的戶型比例平均值，得出各種戶型的比例區(qū)間兩房三房海韻嘉園信和自由廣場第五公社新德家園名家富居45㎡

60㎡

70㎡

80㎡

90㎡

60㎡

70㎡

80㎡

90㎡

100㎡

110㎡120㎡5、兩房和三房面積區(qū)間兩房面積區(qū)間集中：60-80㎡三房面積區(qū)間集中：80-100㎡ 100-120㎡6、關(guān)于單房設(shè)置單房的項目少之甚少，僅占1%的比例；單房品質(zhì)不夠，影響項目檔次，不符合本項目中高檔定性；我們建議不設(shè)單房！項目單房新德家園29-30㎡前海金岸27-29㎡一房春樹里小區(qū)信和自由廣場新德家園厚德品園前海金岸35㎡40㎡45㎡50㎡55㎡一房集中區(qū)間為40-50㎡，尺度偏舒適型7、關(guān)于一房29㎡項目四房信和自由廣場123㎡名家富居141-147㎡5個典型項目中設(shè)置四房的只有兩個項目，面積區(qū)間在123-147㎡之間，僅占2%的比例；設(shè)置120-140㎡面積段的四房不能提升本項目的品質(zhì)感，但如果加大四房面積去滿足四房的品質(zhì)，客戶是否愿意為大面積、高總價的前海項目買單？同時必然與東填海區(qū)形成競爭？我們建議：舍棄四房！8、關(guān)于四房9、關(guān)于復(fù)式項目復(fù)式春樹里小區(qū)220㎡海韻嘉園1217㎡四海宜家大廈180㎡名家富居178-579㎡據(jù)中原前海片區(qū)的銷售經(jīng)驗總結(jié)，本片區(qū)復(fù)式單位銷售速度緩慢；復(fù)式單位總價過高，不符合本項目中高端定性，不利于未來銷售；復(fù)式僅占1%的比例；建議不設(shè)復(fù)式！10、關(guān)于社區(qū)品質(zhì)一房和兩房的比例均適當(dāng)調(diào)低5%；三房的純粹設(shè)計，以保證項目整體的檔次，建議適當(dāng)調(diào)高15-20％比例（融合舍棄的四房和復(fù)式以及調(diào)低的一房和二房比例）；考慮市場價格提升，對總價的影響；舍棄單房、四房和復(fù)式。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%說明:以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究,目前只作為本項目研究的參考值;在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上,需要層層論證以求出項目最終面積和比例;由于目前只是推斷,所以在此我們初步用區(qū)間表達戶型的比例;接下來將通過潛在競爭項目修正來完善本項目的戶型比例;第一步結(jié)論一推導(dǎo)過程2分析過程:通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析；選取4個潛在競爭項目進行分析;目的要求:第一次修正基本戶型>由潛在項目的競爭分析對初步推導(dǎo)的戶型比例進行修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫潛在競爭項目分析潛在競爭項目篩選篩選原則——為合理規(guī)避競爭，修正比例篩選標(biāo)準(zhǔn)——與本項目開售時間接近；同等片區(qū)之內(nèi)或同質(zhì)片區(qū)；中高質(zhì)素項目項目（暫名）所屬片區(qū)位置開發(fā)商建筑面積

(萬㎡)預(yù)計推出時間厚德項目月亮灣學(xué)府路南月亮灣大道東厚德地產(chǎn)開發(fā)2.308年美地佳項目月亮灣月亮山莊西北面美地佳置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)6.2508年光彩項目月亮灣南山月亮灣荔灣路與興海大道交匯處光彩集團2.808年下半年寶能項目東填海區(qū)工業(yè)八路寶能地產(chǎn)開發(fā)2708年中08年潛在競爭項目面積和比例統(tǒng)計08年潛在競爭項目中，我們可以看到三房四房仍是主力戶型，并且四房的比例大大增加！也說明該片區(qū)的質(zhì)素在增加。項目一房兩房三房四房四房以上厚德項目70㎡36%90㎡44%140㎡20%——美地佳項目——160㎡30%180-210㎡60%250-300㎡10%光彩項目40-50㎡10%60-70㎡45%80-100㎡35%——180-200㎡10%寶能項目75-85㎡17%110-135㎡45%140-180㎡35%220－270㎡3%一房二房三房四房四房以上面積區(qū)間40-5060-8580-100100-110110-145140-180180-210180-300套數(shù)比例2%25%40％28％5％潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論一：主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%分析原則:為合理規(guī)避競爭，修正比例.針對本項目結(jié)論一：>1房存在空白點，暫作保留；>兩房60-80㎡存在競爭,建議減小比例;>三房仍可適當(dāng)增大比例。說明:將兩房比例調(diào)低；作為主力戶型三房比例可以上調(diào);一房比例不變;接下來我們將通過三級市場進一步修正項目戶型區(qū)間。通過潛在競爭分析，第一次修正戶型比例結(jié)論二一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%20-30%60-70%推導(dǎo)過程3分析過程:通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析;目的要求:第二次修正基本戶型>由三級市場成交和需求戶型/面積對本項目進行戶型區(qū)間修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫項目名稱主力成交戶型成交均價鼎太風(fēng)華兩房：71-86㎡16000三房：115-130㎡19000綠海名都兩房：70-74㎡16000三房：106-121㎡17000陽光棕櫚園兩房：74㎡17000三房：110-12518000四房：140-144㎡18000星海名城兩房：50-60㎡17000三房：90-125㎡15000三級市場主力成交情況分析點：從三級市場數(shù)據(jù)可見，市場成交最多的戶型為2房和3房，反映了片區(qū)暢銷戶型基本為中小戶型；三級市場暢銷戶型區(qū)間統(tǒng)計——兩房三房50-60㎡70-75㎡90-100㎡100-130㎡說明從三級市場暢銷戶型數(shù)據(jù)可見：三房的建議面積屬于暢銷面積段，但面積下限高于80㎡，建議將80-100㎡調(diào)高10㎡，100-120㎡調(diào)高5㎡；兩房建議面積段下限高于市場暢銷戶型，建議往下調(diào)整約5㎡左右；接下來將通過新增客戶分析和自身條件進一步論證戶型比例;一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡90-100㎡100-125㎡套數(shù)比例15-20%20-30%60-70%通過對三級市場暢銷戶型分析，第二次修正戶型面積結(jié)論三推導(dǎo)過程4分析過程:>通過對項目目標(biāo)客戶進行基本需求分析；目的要求:第三次修正基本戶型>由項目客戶需求和自身限制條件進行戶型比例修正;數(shù)據(jù)來源:>中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫本區(qū)域客戶南山/福田私營企業(yè)主、個體商戶南山/福田高級白領(lǐng)、高收入階層政府公務(wù)員區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士有區(qū)域情節(jié)的原居民項目名稱項目整體客戶群概述主力消化房型主力客戶群購買目的鼎太風(fēng)華南山占45％，福田30％，羅湖占15％三房南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、高校教師80％自住新德家園南山占85%，福田羅湖10%，寶安等其他區(qū)域約占5%兩房、三房南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、大新村原住民、白領(lǐng)60％自住、40％投資厚德品園兩房政府公務(wù)員、高校教師、企業(yè)高管、高級白領(lǐng)40％自住、60％投資陽光棕櫚園南山占70％，福田占20%，羅湖占10%三房南山、福田的中堅階層、私營企業(yè)主、大型企業(yè)高管；來自福田的30-50歲的私營企業(yè)主自住占70％綠海名都南山占60-70%，福田羅湖占

30%兩房、三房南山、福田個體商戶、私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、區(qū)域以外的投資客自住占80%片區(qū)項目客戶情況1、南山/福田私營企業(yè)主、個體商戶這部分客戶在南山或福田有公司，在南山的時間較多。特點：私營企業(yè)老板，年齡在40歲左右，懂得享受，同時因為要經(jīng)常辦理業(yè)務(wù)，所以較為忠誠交通方便，配套齊全的小區(qū)。一般會選擇較大戶型，以舒適型3房為主。需求：注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實用，一定要非常豪華。2、南山/福田高級白領(lǐng)、高收入階層特點：以在深一次置業(yè)為主；人群為公司高層管理人員；以中青年客戶為主，年齡在26—40之間；多為單身貴族或兩地分居人士；購買目的主要是作為臨時居住地；以購買1房、2房為主；文化層次較高，月收入高；多采用按揭的付款方式；能接受相對較高的物業(yè)管理費；需求：對于價格、戶型結(jié)構(gòu)、入伙時間、裝修標(biāo)準(zhǔn)的檔次、朝向、樓層、物管和收費、會所配套設(shè)施等細(xì)致的問題很在意；其中對于價格，入伙時間和戶型結(jié)構(gòu)最為關(guān)注；要求出入關(guān)方便。3、政府公務(wù)員這部分客戶在南山或者福田工作，收入穩(wěn)定，空閑時間相對較多。特點：公務(wù)員，年齡在30歲以上，有相對穩(wěn)定的收入，要求交通方便。需求：3房，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實用。4、區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士特點：區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士，年齡在35歲左右，要求交通方便，區(qū)域配套成熟。需求：2房、3房，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；配套成熟。特點：主要為片區(qū)老居民，他們對該片區(qū)有著難舍的情結(jié)；有年輕一代為結(jié)婚購房，也有換房老居民的二次置業(yè)；客戶一般為政府公務(wù)人員，或其它事業(yè)成功人士，因已習(xí)慣居住在該區(qū)域而就近購房；經(jīng)濟能力較優(yōu)；對物業(yè)素質(zhì)要求較高，購房時往往經(jīng)過細(xì)致的比較；對價格非常注重，一般要在多個樓盤之間反復(fù)比較；能支付較高首期款，銀行按揭以首期三成，七成按揭居多；家庭人數(shù)為3—4人；文化層次中等。需求：年輕一代結(jié)婚購房一般希望購買2房（60㎡）或3房（90㎡）等單位；而部分家庭的二次置業(yè)則希望所購物業(yè)居住起來更舒適，不但希望居家面積比普通住宅寬敞明亮，同時希望小區(qū)內(nèi)外有優(yōu)美的景

觀等等，通常購買3房（110㎡以上）。這兩類客戶均不要求提供裝修，希望能按照自己的個人喜好進行精裝修；希望有會所，包括健身中心、泳池、閱覽室、美容院等設(shè)施；對物業(yè)綠化、環(huán)境等要求較高，追求生活質(zhì)素；對物業(yè)管理要求較高，尤其是治安和智能化設(shè)施；要求周邊生活配套設(shè)施較完善。5、區(qū)域原居民典型客戶業(yè)主姓名：蔡先生年齡：31籍貫：深圳家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)：化妝品公司老總學(xué)歷：大學(xué)本科描述：代理了一個日本品牌化妝品，深港有業(yè)務(wù)，認(rèn)為投資南山房地產(chǎn)回報不錯，買了名家富居，信和自由廣場一次性購三套，選物業(yè)時都是選最高價最優(yōu)質(zhì)單位。客戶描述：福田投資客客戶描述：自住兼投資客典型客戶業(yè)主姓名：馬先生年齡：36籍貫：湖北家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)：科技園某通訊公司老總學(xué)歷：大學(xué)本科生描述：公司在科技園，希望有服務(wù)好的物業(yè)，方便住與處理相關(guān)事宜，價格不是問題，主

要是服務(wù)要好，檔次要高，同時投資性強，因為到時業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移后可轉(zhuǎn)手?！蚰仙?、福田（科技園）私營企業(yè)主，個體經(jīng)營者◎南山/福田高級白領(lǐng)◎區(qū)域原居民核心客戶南山/福田首次置業(yè)年輕家庭◎南山/福田/羅湖公務(wù)員◎南山專業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等）◎重重要要客客戶戶本區(qū)域客戶定位本區(qū)域客戶定位核心客戶需求房型1房2房3房4房羅湖/福田私營企業(yè)主、個體商戶3房4房羅湖/福田高級白領(lǐng)、高收入階層1房2房3房政府公務(wù)員2房3房區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士2房3房有區(qū)域情節(jié)的原居民2房3房分析：本區(qū)域的核心客戶對戶型的需求以3房為主；年輕原居民及白領(lǐng)客戶對戶型需求會相對緊湊，而個體商戶及政府公務(wù)員更偏向舒適型戶型。關(guān)于西部通道對客戶的影響西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個陸路連接通道，也是深圳通行能力最大的陸路口岸，于2007年7月1日建成通車，實現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟互動與融合更加緊密，南山成為深圳乃至南中國最重要的陸路樞紐?！疚鞑客ǖ赖慕ǔ赏ㄜ囈约皷|角頭口岸的形成將強力改變南山地產(chǎn)格局，作為深港連接的門戶——在客戶渠道擴展上，南山最先受益?！课鞑客ǖ缼淼目蛻糇兓鞑客ǖ来蜷_南山外銷大門，片區(qū)將迎來高端外銷時代。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級，南山寫字樓開發(fā)風(fēng)起云涌，城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識型移民成為繼IT人士之后南山又一購房主力軍?？诎恫捎靡坏貎蓹z，工作人員全部集中在深圳一側(cè)，不排除港方及中方工作人員就近購房的可能，該群體成為不可忽視的購房群體。2007年3月,深圳中原深港研究中心特別就西部通道開通對地產(chǎn)的影響作了一次專題調(diào)研,我們從中研究本項目預(yù)計未來將可能增加以下幾類客戶------香港客戶30%34%26%25%27%23%

20%17%28%25%22%30%

23%20%10%0%40%工作投資出租

度假其它自住需求2004-2006港人深圳置業(yè)用途變化2004

2005

2006物業(yè)類型2.9%44.1%35.9%4.7%1.8%

1.8%0.6%22.2%33.3%11.1%3.7%18.5%3.7%8.2%

7.4%0.0%10.0%20.0%40.0%30.0%50.0%酒店公寓1房2房3房4房商鋪寫字樓其它自用投資主要需求兩房、三房口岸工作人員工作年限不長的年輕人：已有福利房的工作人員：他們偏重于選擇大型高尚住區(qū)，對地段因素最為關(guān)注，其次是教育配套，另外對小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、戶型、周邊景觀資源等也比較看重。購房的首要目的是改善居住環(huán)境，改善居住環(huán)境的愿望最為強烈。其次要方便上下班，再次是能解決孩子上學(xué)問題。首次置業(yè)，對價格敏感，同時購房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齊備、總價不高的3房及2房是他們考慮的重點。主要需求三房、四房主要需求三房、兩房知識型移民二房二廳

25%二房一廳

28%4%三房兩廳

34%三房一廳

4%四房兩廳一房一廳5%61-80㎡28%81-100㎡30%2%10%101-120㎡19%60㎡及以下11%受訪者戶型需求受訪者面積需求121-150㎡150㎡以上置業(yè)面積——以80-120㎡的戶型為主置業(yè)戶型——以二房、三房為主置業(yè)特征——關(guān)注地段與周邊配套西部通道對于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn)口岸工作人員知識型移民香港客戶

主要需求二房、三房主要需求二房、三房年輕工作人員主要需求二房、三房工作時間較長者主要需求三房、四房西部通道帶來的客戶變化將給項目所在區(qū)域帶來一定量的二房、三房需求，整體看三房高于二房.對客戶分析及變化趨勢，第三次修正戶型面積和比例結(jié)論四說明:>將1房和兩房比例均下調(diào)，以滿足3房足夠比例；>接下來將通過對新政的影響進一步論證項目整體戶型比例。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡90-100㎡100-120㎡套數(shù)比例10-15%10-20%65-75%分析過程:>通過對“90·70”政策對本項目進行個案分析;目的要求:第四次修正基本戶型>由新政影響對戶型比例提出修正;推導(dǎo)過程5關(guān)于90/70政策本項目的3房面積段為：90-120㎡，占50-60%建議：

1、設(shè)置30%比例的120㎡舒適型大三房，以提升項目檔次；2、將小三房面積做到85-90㎡，既經(jīng)濟實用，又可避免拼接問題，同時滿足市場需求；3、將85-90㎡的小三房比例上調(diào)。最后修正戶型面積和比例結(jié)論五說明:>大三房保留30％純戶型設(shè)計；>一房比例上調(diào)，兩房比例下調(diào)；>大三房面積上調(diào)10㎡，以滿足舒適性及品質(zhì)感；>將小三房面積調(diào)至90㎡以下；>此戶型區(qū)間和比例為最終推導(dǎo)戶型定位。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡85-90㎡120-125㎡套數(shù)1203套195250480240套數(shù)比例15%15%50%20%面積比9%18%43%30%一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%