房地產項目成本管理方案和房地產銷售管理制度匯編

銷售管理制度匯編PAGE55-銷售管理制度匯編*********項目成本管理方案第一章項目成本管理的基本原則及范圍一、為了加強公司成本管理力度，提高經濟效益，擬定項目成本管理方案。二、成本管理的基本原則是：在房地產價值鏈各階段，以提高經濟效益為目的，以市場需求為導向，以保證質量為前提，以過程控制為手段。成本管理之房地產價值鏈分析：三、成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作1、在設計階段，提出限額設計、優(yōu)化設計的專業(yè)性意見，努力提高項目經濟技術指標，對各階段設計方案、設計圖紙進行全面評審，避免、減少設計變更；2、在工程招標階段，負責考察、推薦施工單位資質、業(yè)績，參與中標施工單位進行合同洽商，選擇素質高、承包價格相對較低的承包商；3、在材料設備采購階段，提出材料設備選型定位意見，考察、推薦新材料、新設備、新技術的應用，設法控制采購材料成本。4、在施工階段，指導做好施工組織工作，有效控制工程質量、工程進度，減少質量損失成本和進度拖延成本；同時對設計變更、工程簽證進行詳細評審、控制。（二）規(guī)劃設計、采購管理及預決算成本管理工作1、在項目可行性研究階段負責項目工程成本估算、概算，為投資決策提供依據(jù)；2、在設計階段提出工程成本控制目標，提出改進設計方案經濟性的主導意見；結構施工圖經濟性控制，根據(jù)相關總建筑面積限額設計：3、在項目開工準備階段負責開發(fā)項目工程成本預算，擬訂開發(fā)項目工程成本控制目標，編制工程資金預算；4、在工程招標階段參與對施工單位的考察、推薦，組織招標標底的編制工作，參與招標文件編制，參與施工合同的洽商，提出工程結算方式的主導意見；5、在材料設備采購階段，收集材料設備價格信息，參與對材料設備供應商的考察、推薦，參與采購招標，參與采購合同的洽商；6、在項目施工階段，負責設計變更、工程簽證的造價評審，負責工程進度款支付的審核；7、按照公司的要求和技術規(guī)程辦理設計變更、工程量測量及工程簽證，確保設計變更、工程量、工程簽證的合理性、準確性；8、在工程決算階段，負責工程決算書的審核；9、負責項目實際成本與預測成本對比分析、總結。（三）針對成本管理對口對接財務部工作1、開發(fā)項目財務分析、核算，如實向公司反映財務狀況和項目的經營成果；2、對意向投資項目進行財務分析、預測，組織投資項目的動態(tài)成本、效益分析，建立財務風險監(jiān)測與危機預警機制，為經營決策提供有效依據(jù)；3、對合同往來款項進行財務審核把關；4、審核各部門、各項目的資金使用計劃，嚴格按照公司規(guī)定和合同條款對外支付和結算，做到統(tǒng)一調配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉情況提出預警；5、開發(fā)產品成本核算工作，為開發(fā)項目可行性研究和項目后評價提供完整、準確的財務數(shù)據(jù)；6、有效控制項目管理費用、財務費用。（四）項目開發(fā)前期、后期銷售物業(yè)及其他成本管理工作1、在可行性研究、投資決策階段，組織進行全面的調查研究，聽過科學的參考依據(jù)給公司領導決策，避免投資失誤風險；2、在項目實施的各個階段，充分利用公共關系資源，爭取政府優(yōu)惠政策；3、在項目實施的各個階段，嚴格執(zhí)行設計評審、工程預算、設計變更、工程簽證、工程結算審批程序，履行各部門審核程序的規(guī)范性；4、本著科學、審慎、效率與控制兼顧的原則，認真履行各部門、各項目的資金使用計劃和支付申請，既要合理控制運作風險，又要兼顧工作效率。第二章項目成本管理的工作內容一、項目成本管理的重點工作（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。（二）遵循基本建設程序進行項目操作，對房地產成本實行全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，將實際成本控制在目標成本范圍內。（三）正確處理成本、市場需求、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。（四）組織項目開發(fā)成本費用全面核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。（五）工程管理部要熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。（六）項目工程開發(fā)后，預決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓，并將分析報告報送公司領導。項目成本管理的重點及內涵圖解：二、成本計劃管理（一）工程管理部應根據(jù)職責分工，同時配合財務部、綜合辦公室按照項目開發(fā)的推進情況及時編制成本計劃，并貫徹執(zhí)行。成本計劃主要包括：開發(fā)成本計劃、期間費用控制計劃（管理費、財務費、稅金）、降低成本的技術組織措施計劃等。（二）成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。（四）工程管理部在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：成本計劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結論與提示。第三章房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序一、項目開發(fā)前期的成本控制（一）項目前期選項、決策1、市場調查：項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎條件。（由于項目規(guī)模大，項目開發(fā)周期長，項目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設的關系）2、項目基本情況：通過對項目基本情況的前期摸底分析，充分擬定判斷及處理的依據(jù)。Ⅰ土地的完整性地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在項目規(guī)劃用地范圍內切割；市政綠化用地在項目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護在項目規(guī)劃用地內座落；江河湖泊在項目規(guī)劃用地范圍內穿透；市政、公建設施在項目規(guī)劃用地范圍內座落。Ⅱ項目大市政配套現(xiàn)狀道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網；污水及雨水排放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃氣供應情況；通訊情況；通郵情況。當?shù)貕K的大市政配套缺乏時，項目開發(fā)的成本投資不可預見費用額外增加，同時會對項目管理、成本、工期、銷售造成一定影響。Ⅲ項目周邊社區(qū)配套項目周邊區(qū)域2KM范圍內，公共交通、教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設施、餐飲、公園、郵局、菜場，在項目立項及規(guī)劃設計中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。Ⅳ項目周邊宜居環(huán)境項目周邊區(qū)域0.5KM內環(huán)境，是否存在飛機航線下、船舶航線及道路車輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊污染、廢棄物、廢氣情況；危險源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉儲等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風水布局。Ⅴ項目地質情況土質結構；承載力基礎處理；地下水位；抗震性；地勢高差。3、項目的法律手續(xù)：項目開發(fā)的合法化要求。4、項目地價款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。Ⅰ公司的資金安排與地價款及配套費支付金額關系Ⅱ地價款、配套費支付周期與開發(fā)節(jié)奏Ⅲ配套建設與配套費支付時間5、項目相關收費、稅收：判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。6、項目的投資預分析：就項目而言的經濟初步測算與評估。7、項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設想與該項目開發(fā)的關系。（二）土地合同洽談項目土地出讓合同作為項目開發(fā)過程中的第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。1、確定相關對象、環(huán)節(jié)的合法性土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎前提。必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權的第一使用方。確定項目土地方擁有土地合法使用權標志是國家政府部門國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項目建設用地許可證》文件。2、明確土地性質Ⅰ生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項目用地性質，土地用地性質涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費的相關分攤及項目整體進度工期控制，直接影響了項目不可預見費用的有效控制，同時制約項目后期管理與銷售。（軍用電纜遷移費、高低壓變電工程、紅線外給排水管網接駁口等）Ⅱ建筑退紅線要求項目開發(fā)用地四角坐標確定的情況下，建筑物建設必須依據(jù)項目規(guī)劃要求，嚴格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成經濟損失。Ⅲ地價綜合地價的控制是項目開發(fā)成功的因素，詳細界定土地性質、明確項目用地地價、項目用地地價與土地性質對應內容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本與非完全成本的測算合理性、可行性?？刂祈椖客恋亻_發(fā)綜合成本（完全成本和非完全成本）在項目單位面積單價成本的25%以下。3、地價Ⅰ明確使用國家標準土地出讓合同范本Ⅱ明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內容Ⅲ明確項目地價款及包括具體內容Ⅳ明確用地地塊內可能出現(xiàn)需政府協(xié)調事宜，并包含的相關費用Ⅴ明確雙方責任及權利Ⅵ項目地價數(shù)額及支付方式Ⅶ項目土地地價非完全成本折算Ⅷ項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和4、正常及變更情況下雙方職權界定項目開發(fā)過程中，由于用地性質決定項目市政配套工程費數(shù)額巨大，直接影響到項目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同》前界定，核算明確。（三）項目開發(fā)投資成本分析由預決算人員會同財務部編制可行性報告或項目建設計劃書的編制，確定項目成本與銷售估算，資金來源的種類、金額及時間。附件1項目成本估算COS表營銷利潤分析表（四）由預決算會同項目前期開發(fā)人員根據(jù)項目開發(fā)進度陸續(xù)地及時地收集以下相關資料，并完成網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃。確定項目開發(fā)的進度計劃關鍵節(jié)點，落實項目封頂、預售許可證辦理等涉及銷售回款的重點節(jié)點控制。1、可行性研究報告和項目計劃書；2、土地受讓合同；3、政府批準的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號；工作類別時間形象進度節(jié)點項目開發(fā)建設進度計劃2013.01~2013.03土地摘牌，辦理土地使用權證2012.10~2013.12規(guī)劃及建筑方案設計2013.12~2013.04規(guī)劃方案報批2013.03~2013.05施工圖設計及圖審及總包招標2013.06~2013.08辦理規(guī)劃許可證2013.09~2013.11辦理施工許可證2013.05~2014.03基礎及地下室施工，平±0.00。2014.03~2014.12主體結構施工2014.12取得預售許可證，開始銷售2014.04~2015.06裝飾及安裝工程施工2014.02~2015.08公用配套工程（園林、市政等）施工2015.07~2015.12竣工驗收及交房（五）項目開發(fā)資金的籌劃及營銷資金回籠編制資金平衡計劃由預決算會同財務部按照公司統(tǒng)一設置的科目體系，按照項目開發(fā)的時間節(jié)點籌劃資金（自籌資金、貸款、銷售回款），對照項目工程的支付計劃和營銷策劃方案的回籠計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結論。據(jù)此編制籌資計劃。設立資金平衡計劃、合同臺賬和會計臺賬、銷售回款計劃、項目收益與資金平衡分析。附件2資金平衡計劃銷售回款計劃表（六）按項目的開發(fā)進度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口稅務部門的收費標準，了解和研究各項行政收費及稅務政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而達到成本控制目的。附件3武漢新區(qū)保障房取費報價明細表二、規(guī)劃方案、施工圖設計環(huán)節(jié)的成本控制設計階段是工程建設全過程的重點，據(jù)對工程項目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少。設計階段對工程項目建設的投資影響約為75%，施工階段約為25%，因此建設工程設計環(huán)節(jié)的成本控制同樣是重中之重。（一）設計單位的選擇首先要選擇好設計合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設計單位還要選擇好的設計團隊，還需要根據(jù)項目的特點把握好設計周期，設計周期的不同對總成本也有至關重要的影響。①選擇設計院的思路和方法②選擇專業(yè)負責人的思路和方法③與設計院溝通工程成本控制意識的思路和方法④設計周期合理取值的思考⑤設計費合理取值的思考⑥設計合同中設計公司應承擔的風險⑦限額設計合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），必須經公司“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。針對項目的單體設計、擴初設計、施工圖設計等方面，與市場上成熟的房地產開發(fā)項目及在建的項目進行市場摸底、比對，分析武漢地區(qū)的各成本單項的控制指標。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行分析、比較的基礎上，通過階段性的分析比對，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。（三）施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并明確設計過程中必須控制好每一階段關鍵環(huán)節(jié)：①土方及擋土工程：該工程成本容易流失，應綜合考慮場內平衡、擋土墻多方案經濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標；②樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設計，可根據(jù)不同地質條件實行多種樁型混合選用，并提出相應的限額指標或分項成本目標；③結構工程：由于該部分占建安成本比重最大，且對銷售并沒有直接的影響，則結構工程師成本控制的重點，在滿足設計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對建筑物層高、結構形態(tài)、鋼筋、混凝土技術含量指標；Ⅰ層高對成本的影響及控制1)結構成本減少地面以上部分：減少柱、墻體積；減少總高，降低荷載；減少地震力和和風荷載。地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護；減少側壁及底板結構量；減少抗浮量。2)其他土建成本減少減少維護墻、分隔墻、裝飾工程量減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、防水等工程量3)設備及運營成本減少節(jié)能，減少耗能負荷減少運營成本4）層高控制手段銷售客戶主要關注的樓層凈高，因此壓縮層高，保證凈高，是成本控制的手段。控制結構梁高合理布局機電的管線空間Ⅱ結構超限對成本的影響及控制高層規(guī)范：在6度及7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核心筒結構的高度與寬度比不宜大于6，框架剪力墻結構的高度與寬度比不宜大于5。建筑高寬比超限對結構影響建筑物抗傾覆的能力差。建筑高寬比超限對成本的影響增加結構成本和建筑成本。增加建筑成本主要是表面積與體積的比值對成本的影響。增加的結構成本由超限的程度，風荷載；抗震影響。Ⅲ結構類型選取對設計的影響公共大地下室的面積充分利用；梁的布置與成本的關系；梁配筋方式對成本的影響；剪力墻的布置與成本的關系；樓板厚度對成本的影響；建筑的地下室及屋頂找坡選型；設計荷載取值；風荷載取值對成本的影響；鋼筋材料的選擇對成本的影響；混凝土強度等級對成本的影響；圖紙設計時構件歸并的把握；施工圖深度對成本的影響。④建筑裝飾工程：質量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經濟指標。⑤安裝工程：主要控制安裝工程的設備及材料選型。⑥景觀工程：景觀工程成本波動及彈性較大，設計質量、材料選型、樹種花卉、硬景裝飾標準選擇是成本控制的重點。⑦專業(yè)分包工程：通過方案的深化和優(yōu)化來進行成本控制。在設計管理過程中要把握好以上這些關鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術重點，嚴格按照設計流程做好精細化設計，同時也要能夠在關鍵技術環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。附件：萬科住宅統(tǒng)一設計要求結構限額設計指引（四）工程管理部會同監(jiān)理單位組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。以下是結構設計技術審查重點環(huán)節(jié)：①結構體系的確定及主要的平面布置圖。②基礎的選型及設計圖。③電算模型及計算系數(shù)的取值。④標準單元的樣板截面及配筋圖。⑤地下室的布置及樣板配筋圖。⑥結構轉換層的布置及配筋圖。三、施工招標環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標與合同管理在全過程成本控制中的位置和關系（二）施工招標環(huán)節(jié)的標準及資格審查。1、主體施工單位的選擇，采取公開招標或邀請招標進行。2、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別高而取費較低的單位。3、緊急、小額零星工程采用議標方式發(fā)包時，應當在至少兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。4、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。5、施工合同談判人員履行合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，施工合同應約定嚴禁施工隊伍擅自轉包。不得因工程緊而不簽合同就開工。6、建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。（三）工程量清單招標注意事項⑴采用工程量清單招標方式的工程一般屬于綜合單價合同，招標文件中提供工程量清單，供承包方投標報價，工程實施后以實際工程量作為最終結算依據(jù)。很多招標人認為工程量清單僅僅作為一個參考工程量，可以不十分準確，最終結算還可以實際發(fā)生的工程量作為結算依據(jù)。按照清單規(guī)范GB50500—2008強制性條文3.1.2條的規(guī)定：“采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責”，這就意味著招標人將承擔工程量清單“準確性和完整性”所帶來的一切責任。1、如果工程量清單存在漏項，中標后承包方在無競爭對手的情況下，可占據(jù)優(yōu)勢地位補充報價；2、如果清單工程量與實際工程量嚴重不符，無論實際工程量的多少，承包方有理由提出實際工程量與預期工程量不符重新報價的索賠。⑵采用工程量清單招投標，建設工程施工合同就會顯得尤為重要，成熟的清單計價系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。工程量清單報價單中，投標人的綜合單價一次包定不作調整。工程竣工結算時，實際招標時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于招標人原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應預調整。工程量清單中原有的項目，按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似項目結算；工程量清單中沒有的項目，按規(guī)范規(guī)定結算。

招標文件中對合同主要條款，特別是工程結算方式或價格調整方式描述不夠清楚，使投標人對項目的分析和價格的組成上理解有誤。如鋼材、水泥等材料市場價格波動較大，市場風險因素對綜合單價的影響投標人較難把握，因此，招標人應在招標文件中約定相應的條款，較合理的減少投標人的風險，同時也減少雙方之間因約定不清而造成的糾紛。a．工程遺漏項目的補充原則和方法；b．工程量調整的原則和計算方法；c．材料價格調整的原則和方法；d．工程保險、履約擔保等風險防范的內容；e．綜合單價調整的原則和計價方法；f．措施費用調整的原則和范圍；9．工期變化對綜合單價影響的調整原則等。（四）工程量清單招標文件和清單詳解附件：工程招標工作流程工程量清單招標說明項目工程招標時間安排四、建設工程施工合同及補充條款的擬定（一）合同管理階段的成本控制和工程合同的主體及網絡關系工程項目管理、工程成本控制與工程合同管理的關系工程項目管理中的相關工程合同網絡關系（二）合同管理階段的成本控制目標

工程合同管理是為項目總目標（總進度計劃、成本控制計劃）服務的，保證項目總目標的實現(xiàn)。具體目標包括：

1、使整個工程項目在預定的成本(投資)、工期范圍內完成，達到預定的質量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標（進度、成本、質量安全）。

2、使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調，都能夠圓滿地履行合同責任，避免工程結算糾紛和索賠。

3、保證整個工程合同的簽訂和實施過程符合法律的要求。

4、工程竣工后，發(fā)包方按計劃獲得一個合格的工程，達到投資目的；承包方不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽，建立雙方友好合作關系。這是企業(yè)經營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。

（三）工程管理中合同管理的主要內容

1、工程項目管理中合同總體策劃

①合同總體策劃與項目、合同的簽訂和實施之間的影響因素1）項目將根據(jù)項目規(guī)模大小、開發(fā)周期、項目資金計劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個標段招標及簽訂合同，分解成幾個獨立的合同，每個合同有多大的工程范圍。（該過程為招標之前確定）2）采用何種委托方式和承包方式

3）采用何種合同種類，形式及條件

4）合同中一些重要條款、補充文件的確定（包含工程計價原則、材料風險控制、甲乙供材料范圍等）

5）合同簽訂和實施過程中一些重大問題的決策。

6）工程項目相關各個合同在內容、時間、組織和技術等方面的協(xié)調等②合同類型的選擇

1）綜合單價合同（確定綜合單價，工程量據(jù)實結算）

2）固定總價合同（確定工程量及綜合單價，固定項目總價，增額部分不考慮或按工程設計變更簽證處理）

3）成本加酬金合同③合同條件的選擇

1）國內勘察、設計、施工、監(jiān)理合同示范文本2）發(fā)包方與承包方自行擬定的合同

2、工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調：又稱為合同網絡協(xié)調，目的使項目所涉及的各合同之間關系在合同履行階段得到恰當?shù)陌才排c協(xié)調。包括的內容：

①工程和工作內容的完整性

②技術上的協(xié)調

③價格上的協(xié)調

④時間上的協(xié)調

⑤合同管理的組織協(xié)調

3、工程合同的常見爭議的處理施工合同無效的情形及處理（承包人無資質或借用的資質及其他情況導致施工合同無效）施工發(fā)包人與承包人約定墊資的問題施工合同履行完結后，工程結算款支付和質量保修爭議發(fā)包人有權解除合同的情形承包人有權解除合同的情形發(fā)包人需承擔的建設工程質量缺陷責任（設計缺陷、甲供材料、甲方分包工程）建設工程未竣工驗收，發(fā)包人擅自使用并導致質量損壞實際竣工日期的確定及工程誤期爭議正式合同與補充合同（陰陽合同）的效力及后期爭議附件：項目工程建設合同案例分析五、施工過程的成本控制（一）合同交底1、項目工程主體合同簽訂后，由項目預算人員組織對專業(yè)工程師進行合同交底，重點針對合同履行、付款方式、計價原則、風險控制等成本控制規(guī)則和質量控制等處罰性條款進行交底。2、分包工程由項目預算人員在招標完成后，以書面形式對監(jiān)理單位進行合同交底，確保分包工程的質量、成本的可控。（二）工程簽證1、反復對照合同及有關規(guī)定，慎重處理工程簽證。2、工程簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中本公司造價師必須對工程量、單價、用工量把關。工程簽證的具體操作執(zhí)行《設計變更及工程簽證管理辦法》。3、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。4、因批量客戶要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監(jiān)理單位和本公司有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。（三）工程質量與監(jiān)理1、項目開工前，應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程管理人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由項目公司、預決算部聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。（四）工程進度款控制1、原則上不向施工單位支付備料款。確因特殊情況需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。2、盡量要求施工單位在公司所處開戶銀行開具結算帳戶，以便為公司融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。3、實行工程款支付預算制度，每月針對工程進度的預估情況，提前預算下月月度該支付的工程款項目明細，便于財務提前準備資金，避免大量資金過度積壓。4、工程進度款支付達到工程造價80%時，應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。工程尾款必須在工程竣工驗收合格并交付，竣工資料完備、竣工決算三階段審完成以后方可支付。六、工程材料及設備管理（一）項目開工前，工程管理部應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1、本公司能找到一級建材市場的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余可以實行乙供。2、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費或按第4.2條考慮。3、按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。4、甲供材料及設備的管理要求1）收貨及驗收：甲方負責卸貨，卸車完畢后，乙方對到場貨物進行驗收。2）保管：驗收后由乙方妥善保管，發(fā)生損壞丟失由乙方負責賠償。3）保管費用：甲供設備（只需要乙方安裝的部分）按甲供材料采購價的0.5%計取，計入竣工結算稅后總價。4）甲供設備清單提供Ⅰ甲供設備清單由施工方計算提供，所報的甲供貨物清單必須符合圖紙要求，寫清對應的功能分區(qū)以及不包括的內容。甲方有權確定品牌。Ⅱ甲供材料的損耗率，執(zhí)行湖北省2008消耗量定額或更行的2013年消耗量定額。3Ⅲ凡施工方提供的甲供貨物清單超出實際數(shù)量、規(guī)格的情況，又沒有變更、增項依據(jù)的，按下列辦法辦理：1）超出部分由甲方與供貨方商洽退貨事宜，由施工方承擔退貨發(fā)生的相關費用。2）經洽商不能退貨的，在竣工結算中予以扣除，由施工方承擔超量費用。3）凡施工方提供的甲方貨物清單少于實際需求的數(shù)量、規(guī)格的情況下，又沒有變更、減項依據(jù)的，按下列辦法處理：a不足部分仍由甲方追加清單，經監(jiān)理、甲方代表審核后采購。b因具體原因甲方不能采購的，可書面列清原因后，將追加清單。對不足部分由施工方負責及時提供合格產品，超原費用的由施工方承擔，并承擔工期延誤責任。c因不足部分采購所需時間造成工期延誤，相應工期不能順延，因不足部分采購所需時間造成甲方分包工程的工期拖延，乙方應根據(jù)承擔相關責任及費用。5、甲供材料由施工單位安裝。6、乙方采購的材料、設備的質量控制1）乙方在訂貨前兩周必須將所定材料設備的全部資料或樣品送交甲方、監(jiān)理確認并留樣封存，未經甲方代表確認的材料、設備訂貨，甲方代表有權拒絕使用。如產生變更另行征求甲方、監(jiān)理意見。乙方必須按照設計和規(guī)范要求采購工程需要的材料、設備，并提供產品樣品、出廠合格證、材質檢驗報告單和復驗報告單。2）驗收：在設備到貨48小時前通知甲方、監(jiān)理驗收。對與設計和規(guī)范要求不符的產品甲方代表拒絕驗收，由乙方按甲方代表、監(jiān)理要求的時間運出施工現(xiàn)場，重新采購符合設計和規(guī)范要求的產品，并承擔由此發(fā)生的費用，工期不予順延。3）報價：實際施工中，對于甲方未確定材料價格的指定材料乙方應提前三周向甲方報告，甲方在一周內審核確認，結算時以甲方的確認為依據(jù)計取材料差價，若事前未經甲方確認，甲方可不予認可。4）變更簽證中發(fā)生的造價信息未包括的材料價格的確定：乙方應在進貨前三周將其供貨方案及報價提交甲方，甲方原則上進貨前一周認價確定廠家，特殊情況雙方協(xié)商，但乙方不應延誤工期。乙方必須提供相關的合同及發(fā)票作為結算依據(jù)。資料不全不予以認可，不得進入造價。

（二）公司建立材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度。（三）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。（四）對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。（五）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收合格證明以及結算清單，經預決算、財務部審核無誤后，方能辦理結算。（六）對于乙供材料和設備，本公司必須按認定的質量及選型抽取樣板，并進行封樣，并盡量采取本公司限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。（七）材料的代用應由工程管理部書面提出，設計單位書面認可，總經理批準。七、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（一）單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。（二）工程管理部、財務部和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。（三）凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。（四）工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的部門，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。八、其他環(huán)節(jié)的成本控制（一）營銷成本成本控制營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務的支付，因此，除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。

1、在營銷方案階段，確定營銷預算，并建立控制機制。應合理確定營銷預算并進行動態(tài)控制；在預算范圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批；推廣方案結束后進行總結分析。項目開盤發(fā)售費用，應對現(xiàn)場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等制定費用支出標準，建立超額審批制度。

2、營銷方案增加“賣點”，從項目開發(fā)成本增加進角度進行方案分析控制。①項目正式發(fā)售前，應組織前期策劃部、工程管理部擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內?！朵N售承諾事項清單》及有關成本測算，須報總經理審查通過。②銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報總經理批準后方可實施。3、銷售合同簽訂及交房

①在銷售合同方面，嚴格執(zhí)行合同樣本審批程序（房地局發(fā)布標準合同樣本），請專業(yè)法律人員出具意見，對有關補充條款、交房標準、設計變更的承諾、保修期和質量補償?shù)某兄Z重點審核。

②在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質量補償，對于晚交房的要按原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等，合理組織協(xié)調，避免出現(xiàn)合同索賠或影響。

③在廣告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質、媒體的有效性。應加強營銷類供應商管理，嚴格執(zhí)行公司采購流程，并進行廣告、媒體投放后評估分析。

（二）管理費用和財務費用成本控制1、應盡可能縮短項目開發(fā)經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。2、管理費用的控制主要體現(xiàn)在\o"房地產"房地產開發(fā)的日常\o"行政管理"行政管理費用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，比如行政費用支出應根據(jù)公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準和審批制度，推行行政費用預算制度，嚴格按費用支出審批程序執(zhí)行成本費用的審批；考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一。

3、財務費用主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要房地產公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進行稅收籌劃，爭取合理的低稅務成本，開展社會關系公關，爭取稅收優(yōu)惠和政府財政返還等。第四章成本信息管理的建立項目成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標和工程項目的具體要求，對項目成本進行全面有效的計劃、控制、分析、考核等管理活動，達到強化經營管理水平、提高成本核算水平、降低工程項目實施成本的效果，也增強企業(yè)經濟效益。所以隨著公司工程項目的竣工交付，針對項目工程建設和成本管理累計的經驗和教訓，建立和建設工程項目成本信息管理系統(tǒng)，對今后的施工項目成本管理效率提高、進行戰(zhàn)略決策都具有重要的現(xiàn)實意義。一、系統(tǒng)分析，落實技術性指標、經濟型指標的比對（一）工程成本分析1、工程項目投資成本分析2、工程成本明細賬的建立3、工程項目建造成本技術性指標分析（含鋼量、混凝土量等技術性指標）4、工程項目建造成本經濟性指標分析（各單項工程單價分析）（二）財務成本分析1、財務成本分析概念1）資金時間價值（一定量的資金在不同時間點得價值量的差額）2）利息分析（在一定時期內，資金的所有者放棄資金的使用權而得到的補償或借貸者為獲得資金的所有權付出的代價）3）現(xiàn)金流量控制（以圖形的方式表達項目投資周期內每年的現(xiàn)金流入和流出情況）2、指標分析1）經濟性指標分析2）基準收益與實際收益分析（投入項目的資金設定的預期年回報率）3）靜態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時間價值的情況下，用年凈收益回收全部投資所需的時間）4）動態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時間價值的情況下，用項目收益回收項目投資所需要的時間）5）前期經濟效果期望值和項目結束實際經濟效果值比對分析二、建立工程成本信息管理系統(tǒng)（一）系統(tǒng)管理子系統(tǒng)用于用戶管理和數(shù)據(jù)庫管理，針對項目工程數(shù)據(jù)的錄入、刪除、修改更新以及權限設置等工作，而系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫管理包括源數(shù)據(jù)的維護管理、系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份和數(shù)據(jù)恢復等。（二）基礎數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)系統(tǒng)基礎數(shù)據(jù)的錄入及維護，為成本管理系統(tǒng)提供完整、準確可靠的基礎數(shù)據(jù)。①施工企業(yè)的信息錄入（企業(yè)資質、工程業(yè)績、工程班組、職工信息等）②供應商信息的錄入（企業(yè)資質、檢驗標準、物料編碼） ③工程材料品牌、廠家、檢驗標準、價格信息的錄入（三）成本計劃子系統(tǒng)包括項目開發(fā)總進度計劃、項目開發(fā)成本估算分析、分項成本計劃管理。系統(tǒng)可制作不同的計劃類型，按時間段計劃、分項工程計劃、建立工程量臺賬、甲供材料統(tǒng)計、材料總量計劃等。（四）成本控制子系統(tǒng)與財務系統(tǒng)的數(shù)據(jù)銜接，對成本管理中涉及的人工費用、材料費用、機械費用、管理費用及其他費用的成本控制實例分析，形成成本分析報表錄入存檔。（五）成本核算及分析子系統(tǒng)通過對人工、材料、機械、管理及其他費用的核算，與武漢地區(qū)市場同等類型項目進行成本差異性分析及成本預測分析，為以后的項目的成本分析和經濟效益分析提供重要的參考資料。（六）報表累計使用子系統(tǒng)通過項目的成本控制管理，根據(jù)實際工作需要，制作、生成的各類工作報表、分析報表如材料消耗量表、工程結算交接表、單項工程信息表、單項技術指標表、單項經濟指標表等各項報表表單，錄入存檔，方便在今后的工程中再次充分利用，為工程施工、成本管理提供良好的服務。員工可每月或不定期的在知識建議模塊向公司提出建議（原OA計劃總結模塊不再使用）；項目團隊成員可在項目過程中或項目結束時就可上升為公司知識的階段性成果及其他相關內容提出建議地區(qū)公司設知識專員1名，由PMO召集人或綜合能力突出的職能負責人擔任，集團設知識專員1名，由集團運營職能負責人或人力資源職能負責人擔任。知識專員對要實施的改進建議應保持積極而謹慎的態(tài)度，須在調研基礎上推動建議的完善和落實。知識專員進行評價回復時可參考員工評議，但須獨立作出審慎的價值判斷建議上升為知識的關鍵在于可實施性，知識管理積分為評定已實施建議價值貢獻大小的計量標尺，分為4個等級：（1）、暫無實施價值的建議為0-40分；（2）、已實施的具體業(yè)務環(huán)節(jié)改進建議為40-100分；（3）、已實施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進建議100-500分；（4）、已在集團實施或在其他地區(qū)公司推廣的改進建議為500-1000分。員工提出的建議須在知識管理系統(tǒng)中進行公示。知識專員對所有建議必須給予回復，以保持員工的知識創(chuàng)造熱情?；貜蛢热莘?類：（1）、0-40分的建議回復：建議有一定的參考價值，但暫時無實施價值；（2）、40-100分的建議回復：感謝您提出的改進建議，建議現(xiàn)已落實到具體業(yè)務環(huán)節(jié)的改進；（3）、100-500分的建議回復：感謝您提出的改進建議，建議現(xiàn)已落實到部門或公司的制度、流程、指引、模版的改進；（4）、500-1000分的建議回復：感謝您提出的改進建議，建議現(xiàn)已落實到集團的制度、流程、指引、模版的改進或推廣到其他地區(qū)公司；（5）、建議修改回復：建議有實施價值，但請在XX方面進一步完善。附件1：項目成本與銷售估算CS00表項目名稱：******項目建筑面積(m2):******單位：萬元成本項目成本

科目序號成本細項本項成本(萬元)本項可售面積單方成本(元/m2)編制說明附件文號一.前期費用(1.1)

政府

收費1.1.1報建費1.1.2招標服務費（含標底編制費）工程費用的0.3%（由中標單位支付）1.1.3質檢監(jiān)督費1.40工程費用×1.4‰1.1.4安全監(jiān)督費1.1.5規(guī)劃紅線測量費1.001元/m21.人防異地建設費底層建筑面積×1500元/m2/21.1.7規(guī)劃管理費無1.1.8審圖費1.40工程費用×1.4‰1.1.9建設工程招投標交易服務費0.80工程費用×0.8‰1.1.10抗震審核費0.22工程費用×0.22‰1.1.11環(huán)境評估費1.501.5元/m21.1.12紅線復核費3384.00按政府相關文件，每棟×0.3384萬元1.1.13垃圾清運費9.0018元/m2/21.1.14白蟻防治費（土建）1.002元/m2/21.1.15白蟻防治費（裝飾）4元/m2/21.1.16檔案服務費7000.00按政府相關文件，每棟×0.7萬元1.1.17（墻改基金）2.302.3元/m21.1.18（散裝水泥基金）1.051.05元/m21.1.19綠化補償費700.001.1.20印花稅0.151.1.21水保補償費1.241.1.22水保防治費已計入土地出讓金中1.1.23勞動保障金1.1政府收費小計26.70(1.2)

政府收的配套費1.2.3基礎設施配套費60.001.2政府收的配套費小計60.00(1.3)

政府收的增容費1.3.1排污增容費2.00（含排污、噪音影響、渣土運輸）1.3政府收的增容費小計1.4三通一平費小計15.00（土方平衡、場地清理、施工用電用水接入）一.前期費用合計二.資訊顧問費2.1勘察費小計3.002.2設計費小計16.002.3監(jiān)理與顧問費小計10.002.4項目管理咨詢費16.39項目代建服務費用2.5營銷管理費8.20后期營銷推廣服務費用二.資訊顧問費合計三.建安工程費(3.1)

可銷售單位工程建安工程費3.1.1樁基120.00120元/m23.1.2深基坑150.00150元/m23.1.3地下結構2100.00人防和非人防合并計算3.1.4底層商網1300.003.1.5上部結構1150.001150元/m2（只含土建）3.1.6單體建筑配套200.00含消防、外立面、門窗、水電3.1可銷售單位工程建安工程費小計(3.2)

不可銷售的公共設施建安工程費3.2.1社區(qū)綜合服務中心用房、招待所1800.003.2不可銷售的公共設施建安工程費小計(3.3)

系統(tǒng)

工程費3.3.1小區(qū)給水系統(tǒng)工程15.0015元/m23.3.2小區(qū)變配電工程60.0060元/m23.3.3網絡系統(tǒng)工程3.3.4弱電系統(tǒng)工程(遠程抄收、安防、音響)20.0020元/m23.3.5通風及空調工程3.3.6煤氣工程16.394000戶×2500元/戶3.3.7電梯40.98100部×25萬3.3系統(tǒng)工程費小計(3.4)

基礎

設施

建設費3.4.1區(qū)內道路、場坪工程費25.003.4.2區(qū)內排水管網工程費10.003.4.3環(huán)衛(wèi)設施工程費(污水處理設施)3.4.4綠化工程費57.003.4基礎設施建設費小計(3.5)

其它建安費用3.5.1工程保險費3.5.2物業(yè)維修基金25.00小高層按25元/平米3.5.3物業(yè)管理啟動費3.00按半年考慮3.5.4房屋測丈費1.360.5元/m23.5.5交易綜合服務費住宅3元/㎡商網11元/㎡3.5.6建筑單體有害氣檢測15000.001.5萬元/棟3.5.7樁基檢測費,電氣檢測、沉降監(jiān)測7.503.5.8權屬證明登記費85.0085元/戶3.5其它建安費用小計3.6其他工程建安費小計10.00三.建安工程費合計四.4.1園林景觀、節(jié)點工程費小計30.00四.顧客敏感點建安工程費合計工程成本總計五.土地使用費(5.1)

土地使用與拆遷補償費5.1土地出讓費/轉讓費/征用費5.1.2土地勘界費5.1.3土地評估費5.1.4拆遷補償費5.1.5土地契稅5.1土地使用與拆遷補償費小計750.00包含土地成本及拆遷費用五.土地使用費合計六.期間費用6.1管理費小計2.5%以上合計的2.5%6.2基本預備費3%以上合計的3%6.3銷售費(含廣告、銷售人員工資）小計已在營銷管理費中考慮6.4財務費（含貸款利息）小計71.32(6.5)經營稅金6.5.1營業(yè)稅6.5.2其他附加稅6.5經營稅金小計187.25以上費用合計的5%計取總稅費六.期間費用合計非工程成本總計附件2：二零一二年度項目資金計劃平衡表項目名稱：編制日期：2012年月日資金使用單位：萬元序項目總額本年總額1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.1地價款01.2土地契稅01.3拆遷費用01.4配套費及其他規(guī)費01.5設計費01.6勘探費01.7住宅建安費01.8人防工程費01.9水電增容、排水01.10公共設施配套01.11管理費用01.12銷售費用01.13財務費用01.14銷售稅金01.15物業(yè)維修基金01.16償還銀行貸款01.17歸還自有資金01.18合計00000000000000資金來源單位：萬元序項目總額本年總額1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2.1自有資金02.2銀行貸款02.3銷售收入02.4合計00000000000000資金平衡單位：萬元序日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.1月度平衡0000000000003.2累計平衡000000000000銷售利潤分析表序號項目名稱銷售面積（M2或戶)銷售收入（萬元）銷售成本（萬元）毛利（萬元）毛利率（%）1住宅銷售（含公攤面積）2車位銷售3商業(yè)面積銷售項目銷售回款計劃表項目時間2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價（住宅）0銷售均價（商業(yè)）銷售均價（車位）銷售收入（萬元）項目時間2014年2015年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價（住宅）0銷售均價（商業(yè)）銷售均價（車位）銷售收入（萬元）附件3：武漢新區(qū)保障房取費報價明細表序號收費項目正常收費標準保障房執(zhí)行標準收費金額（萬元）計算程序執(zhí)收單位收費依據(jù)一、行政事業(yè)性收費1基礎設施配套費120元/㎡60元/㎡120×0.5市規(guī)土局2人防易地建設費1500元/㎡92.3元/㎡1500*0.8*0.5/6.5市人防辦鄂價費[2004]206#3生活垃圾處置費18元/㎡9元/㎡18×0.5市城管局4綠化補償費700元/㎡700元/㎡市園林局鄂價費[2001]329#5白蟻防治費(土建)2元/㎡1元/㎡2×0.5市房地局6白蟻防治費(裝飾)4元/㎡2元/㎡4×0.57墻改專用費10元/㎡2.3元/㎡10×0.7÷3市墻改辦8散裝水泥專項資金1.5元/㎡1.05元/㎡1.5×0.7散裝水泥辦財綜字[2002]23#9質量監(jiān)督費中標價×1.4‰中標價×1.4‰*0.70.7×1.4‰市質監(jiān)站鄂價費[2001]329#10交易服務費中標價×0.8‰中標價×0.8‰*0.70.7×0.8‰市建工程交易中心鄂價房服[2002]49#11市商砼保證金0元/㎡0元/㎡市商砼站12印花稅中標價0.3‰0.15元/㎡市場站武稅發(fā)[1997]214#13商砼交易費中標價0.9‰0.44元/㎡市商砼站鄂價房地產字[2000]49#14檔案服務費10000元/棟7000元/棟(暫定按1萬元/棟收取，驗收后根據(jù)資料的數(shù)量據(jù)實。7000元/棟×0.7城建檔案館15水保補償費1.5元/㎡占地面積1.24元/㎡1.5水務局武財綜[2000]559#16水保防治費2元/㎡占地面積2元/㎡占地面積2水備局武財綜[2000]559#二委托性取費15.91勘探審查費0.24‰概算價2設計審查費0.4‰概算價3監(jiān)理費15元/㎡監(jiān)理費談判協(xié)商4招標代理及預決算咨詢服務費10.26元/㎡10.26元/㎡鄂價房地字[2000]51#5標底標制費（是否在甲方費用中計取）6排污接管費2元/㎡2元/㎡7環(huán)境評估費1.5元/㎡1.5元/㎡三、辦證費用5.9936.571銷售許可證0.5元/㎡0.5元/㎡3.05市開發(fā)辦鄂價房地字[1992]236#2登記費85元/戶4.8市房地局鄂價房地字[2002]138#鄂價費[2002]177#3合同工本費35元/戶2.1市房地局每戶7本4測丈費1.36元/㎡6.11市房地局國測發(fā)[1993]8#5印花稅5元/戶0.3稅務局6交易綜合服務費住宅3元/㎡商網11元/㎡住宅3元/㎡商網11元/㎡20.21市房地局鄂價房服[2002]7#武價房字[2002]74#四、物業(yè)及后期費用191物業(yè)維修基金12元/㎡12元/㎡市房地局武房物[2002]16#、84#[2005]23#2物業(yè)啟動資金3元/㎡3元/㎡武房物[2002]16#、84#[2005]23#3規(guī)劃驗收1元/㎡1元/㎡勘測院4前期物業(yè)管理費3元/㎡3元/㎡物業(yè)公司5治安室㎡街辦事處6業(yè)主委員會㎡區(qū)房地局7經營用房㎡區(qū)房地局8居委會㎡/戶街辦事處附件：結構限額設計指引結構限額控制指標建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼量限額指標(kg/m2)A類地區(qū)B類地區(qū)C類地區(qū)D類地區(qū)普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構43-4842-4740-4338-40自帶全埋一層地下室120-140100-140120-140120-140墻體混凝土用量m3/m20.14-0.160.14-0.160.14-0.160.14-0.16別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)上部結構45-5047-5542-4740-45自帶全埋一層地下室100-140100-140100-140100-140墻體混凝土用量m3/m20.15-0.170.15-0.170.15-0.170.14-0.16小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結構45-5246-5542-5038-42自帶全埋一層地下室120-160120-160120-160120-160墻體混凝土用量m3/m20.16-0.180.16-0.180.16-0.180.14-0.16中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結構50-5552-5847-5242-47自帶全埋兩層地下室150-170150-170150-170150-170墻體混凝土用量m3/m20.18-0.200.18-0.200.16-0.180.16-0.18大高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結構55-6058-6750-5544-50自帶全埋兩層地下室150-175150-175150-175150-175墻體混凝土用量m3/m20.18-0.220.18-0.220.18-0.200.16-0.18公共人防地下室（6級）（覆土2米）160-170160-170160-170160-170公共普通全地下室（覆土2米）120-150130-160120-150120-150公共半地下室80-12080-12080-12080-120地下車庫（板柱結構，無上部結構）考慮覆土2米6級別人防160-180無人防150-160注：（1）A類地區(qū)：抗震設防烈度為8度（0.2g）場地土類別為Ⅲ類（如北京部分地區(qū)）。對于抗震設防烈度為8度（0.2g）場地土類別為Ⅱ類的地區(qū)，建筑物地下部分的含鋼量基本持平或略小于Ⅲ類場地土地區(qū)的地下部分的含鋼量；建筑物地上部分的含鋼量較Ⅲ類場地土地區(qū)的建筑物少1-3kg/m2。（2）B類地區(qū)：抗震設防烈度為7度（0.1g）場地土類別為Ⅳ類（如上海地區(qū)）。（3）C類地區(qū)：抗震設防烈度為7度（0.1g）場地土類別為Ⅱ類（如深圳地區(qū)）。對于7度（0.15g）地區(qū)，含鋼量較7度（0.1g）地區(qū)增加1-5kg/m2。（4）D類地區(qū)：抗震設防烈度為6度（0.05g）場地土類別為Ⅱ類（如武漢地區(qū)）。使用說明：1、《結構限額控制指標》中結構含鋼量技術指標的計算規(guī)則為計算范圍內的相應結構鋼材(含結構墻、梁、板、柱等，不含建筑預埋件、砌體拉結筋、陽臺欄板、空調板、窗臺板、裝飾構件等非結構鋼筋，亦不含一樓為防潮而設置的架空預制板)的用量除以計算范圍內的結構面積(本表結構面積等于建筑面積及因層高過大或過小而不需計入建筑面積但仍為結構樓板或屋面板遮蓋部分的面積之和)。2、《結構限額控制指標》中所依據(jù)的鋼筋級別為I級鋼和Ⅲ級鋼。其中I級鋼用于梁柱箍筋（如抗震等級為一級時梁柱箍筋用I級鋼10，當I級鋼10不滿足計算要求時，就直接用Ⅲ級鋼10或以上）；Ⅲ級鋼用于主要受力構件。整個建筑物中不出現(xiàn)Ⅱ級鋼。3、《結構限額控制指標》中的結構體系包含鋼筋混凝土普通框架、異型柱框架、短肢剪力墻結構及剪力墻結構，磚混結構的含鋼量限額暫不下發(fā)。當結構體系為普通框架結構時，本表中墻體混凝土用量一欄取消；當結構采用異形柱框架或短肢剪力墻結構體系時，混凝土用量應取下限甚至更低。4、《結構限額控制指標》及使用說明中“上部結構”、“地下室或半地下室”及“基礎”的范圍如下：（1）當沒有設置地下室或半地下室時，“上部結構”的范圍指柱根以上的部分，其余部分如淺基礎、筏板、基礎梁、承臺及樁等計入“基礎”范圍。（2）當設置地下室或半地下室時，“上部結構”的范圍指地下室或半地下室頂板以上部分(不含地下室頂板)；“地下室或半地下室”的范圍指地下室或半地下室底板至頂板范圍內的部分（含地下室或半地下室頂板、底板及與底板相連的淺基礎、筏板、承臺、基礎梁等）；其余部分如樁等計入“基礎”部分。附件：附件：工程量清單招標說明⑴.

封面（程序完善、避免漏洞）

1.招標人要明確是業(yè)主，不是招標代理和造價咨詢公司。

2.簽字蓋章的地方是即要簽字也要蓋章，不要只蓋章不簽字。

3.造價工程師及注冊證號，《建設工程工程量清單計價監(jiān)督管理辦法》中要求工程量清單的封面由編制單位的注冊造價工程師或一級造價員簽字蓋章。⑵.

填表須知（規(guī)則明確，防止索賠）

填表須知必須有，因為它明確要求工程量清單及其計價格式中的任何內容不得隨意刪除或涂改，在以往的投標文件中有的投標人由于對清單不是很熟悉，有修改工程量和改動計量單位。⑶.

總說明

1.工程概況：要寫明工程名稱、工程建設規(guī)模（建筑面積）工程特征（層數(shù)、檐高）、施工現(xiàn)場條件、自然地理情況、抗震要求等。

2.招標范圍：一般說明是總包還是有部分分包或者分標段。如果有部分需要專業(yè)分包要明確哪一部分；如果是分標段要寫的很明確各標段范圍。

3.編制依據(jù)：

①建設工程工程量清單計價規(guī)范

②建設工程工程量清單計價規(guī)范實施細則及附錄

③施工設計圖紙及其說明、設計修改、變更通知等技術資料

④相關的設計、施工規(guī)范和標準

4.工程質量：要明確是合格還是優(yōu)良，不要寫市樣板、省世紀杯、國家魯班獎，這三個是獎項。

5.暫估價說明：招標人自行采購的材料名稱、規(guī)格型號和數(shù)量等（甲供材料）。這里面要注意招標人自行采購的材料如果在招標階段無法準確定價，應按暫估價列在其他項目清單中招標人部分，注明材料數(shù)量、單價、合價，便于投標人將其返到分部分項工程量清單的綜合單價中，計取相關費用。6.合同內不可預見事項，確定預留金金額。7.其他需要說明的問題，比如業(yè)主要求混凝土采用商品混凝土；土方運距由投標人自行考慮等。8.投標人在投標時應按《建設工程工程量清單計價規(guī)范》規(guī)定的統(tǒng)一格式，提供工程量清單計價格式，見附表。（共12項，如果有特殊要求比如分部分項工程量清單綜合單價計算表、措施項目單價計算表也要注明）9.隨清單附有“主要材料價格表”，投標人應按其規(guī)定內容填寫。清單編制人最好列出關注的材料價格。10.暫定材料價格表，是把在招標過程中沒有明確材質、規(guī)格等在計價過程中容易出現(xiàn)很大差距的材料列出單價，并明確實際施工時由甲方認質認價（甲控），按實際發(fā)生調整。

⑷.

分部分項工程量清單

1．所有要求簽字、蓋章的地方，必須由規(guī)定的單位和人員簽字、蓋章。目前要求是造價工程師或一級造價員簽字、蓋章。2．工程數(shù)量的有效位數(shù)應遵守下列規(guī)定：

以“噸”為單位，應保留三位小數(shù)，第四位四舍五入；

以“立方米”、“平方米”、“米”為單位，應保留二位小數(shù)點后二位數(shù)字，第三位四舍五入；以“個”、“項”等為單位，應取整數(shù)。3．項目特征的描述要和圖紙一致，因為對工程項目特征的描述，是各項清單計算的依據(jù)，描述的詳細準確與否是直接影響投標報價的一個主要因素。如果圖紙描述的不清楚要和設計單位勾通，免得漏項或者產生歧義，不要憑經驗做法自己設計。4．由于樓面和地面的項目特征不同，包括的基層不同，因此盡管面層相同，也要把它們分開列項。5．清單出現(xiàn)附錄A、附錄B、附錄C、附錄D、附錄E中未包括的項目，編制人可做相應補充，在項目編碼中以“補”字示之，注意要在分部分項工程的后面補。6．關于土方運距問題，如果招標人指定的棄土地點或取土地點的運距，則在清單中給定運距，若招標文件規(guī)定由投標人自行確定棄土或取土地點及運距時，則不必在工程量清單中描述運距。7．注意工程量清單中的計量單位與傳統(tǒng)的定額計價模式有很多不同的地方，如清單計量單位中：隔熱、保溫項目的單位m2；混凝土壓頂單位是m；石材窗臺板的單位是m；門窗的計量單位按樘；地溝的計量單位是m；混凝土樁的單位是根（或m）8．一些項目不單獨編碼列項，應包括在各清單項目的工程內容中。如：混凝土基礎、磚基礎、地溝中包括墊層；9．在《計價規(guī)范》附錄A中油漆工程是同門窗工程同時發(fā)包的，而《計價規(guī)范》附錄B中是單獨發(fā)包的油漆工程。10．在《計價規(guī)范》附錄A中防水、防潮工程是同墻、地面工程同時發(fā)包的，而《計價規(guī)范》附錄B中是單獨發(fā)包的防水、防潮工程。11．招標人編制工程量清單不列施工方法（有特殊要求的除外），投標人應根據(jù)施工方案確定施工方法進行投標報價。土石方開挖，招標人確定工程數(shù)量即可。開挖方式，應由投標人做出的施工方案來確定，投標人應根據(jù)擬定的施工方法投標報價。如招標文件對土石方開挖有特殊要求，在編制工程量清單時，可規(guī)定施工方法。12．招標人在編制鋼筋清單項目時，應根據(jù)工程的具體情況，可將不同種類、規(guī)格的鋼筋分別編碼列項；也可分Φ10及以內和Φ10以上編碼列項。13．不同樓層標高的混凝土量是否要分開列項應視工程的具體情況，由清單編制人決定。如不同樓層混凝土的綜合單價差異較大，則應分別列項。14．金屬結構中的螺栓要在鋼筋工程中單獨列項，不包括在金屬結構工程中。15．聯(lián)動試車費屬工程建設其他費用，不屬建安工程費范圍，因此，清單報價中不考慮此項費用。

⑸．

措施項目清單

措施項目列項要盡可能周全，在原有的通用項目基礎上，要增加冬雨季施工增加費、生產工具用具使用費、定位復測點交清理費。⑹專業(yè)分包工程清單1、對《建設工程施工專業(yè)分包（示范文本）》、《建設工程施工勞務分包（示范文本）》的必要性、編制的法律依據(jù)、制定的原則、主要內容、使用中如何操作、應注意的問題熟悉。2、專業(yè)分包工程工程量清單編制的具體要求，分部分項工程量清單與措施項目工程量清單編制的具體方法，工程量清單計價中綜合單價的構成與計算、綜合單價的確定，通過市場風險分析，確定專業(yè)分包工程暫估價。3、工程量清單計價下的投標報價原則、報價依據(jù)與技巧、不平衡報價方法工程投標中的應用，施工過程中工程量變化時，項目單價與合同價款的調整處理方法。⑺甲供材料見第三章第六條第一款⑻總包服務費總承包服務費。招標人應根據(jù)招標文件中列出的內容和向總承包人提出的要求，參照下列標準計算：1、招標人僅要求對分包的業(yè)工程進行總承包管理和協(xié)調時，按分包的業(yè)工程估算造價的1.5%計算；2、招標人要求對分包的業(yè)工程進行總承包管理和協(xié)調，并同時要求提供配合服務時，根據(jù)招標文件中列出的配合服務內容和提出的要求，按分包的業(yè)工程估算造價的3%～5%計算；3、招標人自行供應材料的，按照別人供應材料價值的1%計算。參考資料：1、萬科成片開發(fā)城市居民住宅經驗教訓2、武漢國有資產成本控制管理辦法3、“東都華庭”建筑工程合同4、萬科設計中心圖紙審查總結5、萬科集團施工圖設計指導書6、萬科住宅統(tǒng)一設計要求7、金地房地產開發(fā)成本管理文件8、結構限額設計及成本控制限額指標銷售管理制度匯編提綱總則置業(yè)顧問紀律行為準則銷售現(xiàn)場接待流程管理規(guī)定銷售現(xiàn)場業(yè)務流程管理規(guī)定客戶確認制度置業(yè)顧問業(yè)績考核管理制度代理公司職責要求代理公司服務報酬規(guī)定定期報表銷售管理制度匯編總則為加強現(xiàn)場的銷售管理水平，規(guī)范、統(tǒng)籌銷售過程，實現(xiàn)專業(yè)化、標準化、流程化、制度化，根據(jù)總部銷售管理規(guī)定以及不同崗的崗位職責，制定本規(guī)定。置業(yè)顧問紀律行為準則一、考勤制度作息時間：早9：00—晚18：00（晚班等按工作安排考核作息時間）午餐時間：12：00-13：30；注：與現(xiàn)場排班表不同之處按排班表執(zhí)行。銷售人員應嚴格按照項目作息時間準時上下班，自覺執(zhí)行考勤打卡制度，不得代打卡、代請假，發(fā)現(xiàn)視同遲到一次，嚴格保障考勤的真實性及紀律的嚴肅性；（各類營銷活動期間應根據(jù)活動方案和項目工作要求提前30分鐘—1小時到崗）；開盤期、強銷期和廣告日的工作時間可由銷售經理靈活調整，銷售人員嚴禁無故缺席，否則按曠工進行處罰。銷售人員不可因私事或急于下班而敷衍和草率接待來訪客戶，應嚴格按照接待流程完成項目的全程講解直至客戶滿意，送走所接待客戶后才下班，。不得擅自調班換崗，如確需調班換崗，應提前一天向銷售經理口頭申請，由現(xiàn)場經理視項目工作情況進行安排，批準后方可進行。銷售人員應在上班前做好一切崗前準備（簽到，查看昨日工作備忘，著工裝，佩戴工牌，化妝，用早餐完畢，前臺及個人銷售工具齊備）。每日早會：9：00-9：30；由現(xiàn)場經理主持并安排當日的現(xiàn)場工作，銷售后勤負責做好會議記錄以備輪休同事查閱。銷售人員休息安排在每周一至五，周六、日應全部上班，銷售人員應服從工作安排，如有特殊情況需請假必須請示銷售經理。如員工休息時間應客戶要求來到銷售現(xiàn)場，則不另行安排補休；如員工休息時間應公司要求來到銷售現(xiàn)場，則另行安排補休，計為累計假，累計假在三個月內有效。若無正當原因銷售人員不應隨意請假，確需請假者事假應提前2日向銷售經理提出書面申請，病假可于當日上班前以短信或電話方式向銷售經理提出申請，事后補填請假單，病假1天以上需提供醫(yī)院掛號單和病假條，每日9：00后請假者視為曠工。未經銷售經理許可銷售人員不可擅自離開自己工作崗位，擅自離崗視同早退，離崗超過半小時記曠工一次。上班時間展場內不得少于2名銷售人員，所有銷售人員應互相提醒，嚴禁出現(xiàn)空場現(xiàn)象，一但發(fā)生空場，所有當班銷售人員每人罰款100元，當值組長罰款500元。二、儀容儀表規(guī)范銷售人員于上班時間必須按公司規(guī)定統(tǒng)一穿著工裝，佩戴司標/工卡，工裝應保持干凈整潔，無污跡無褶皺，司標/工卡無損壞缺失。上班時間應穿黑色或棕色正裝皮鞋，并注意保持清潔光亮，嚴禁著拖鞋、露趾涼鞋、厚底鞋及休閑運動鞋。上班時間員工應始終面帶微笑，態(tài)度和藹，不得將個人情緒帶進工作。男員工不許留長發(fā)、胡須，發(fā)腳長度不得超過耳部及衣領，不許燙染。男員工須打領帶，穿著長袖襯衣時，應將襯衣扎進褲子，不得挽袖。男員工在展場內任何時候不許吸煙，不許將手放在衣/褲口袋里。女員工不可燙發(fā)/染發(fā)