房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理體系全套文件及房地產(chǎn)公司管理制度匯編大全

序號內(nèi)容章節(jié)號頁碼1目錄0.112質(zhì)量手冊修改控制0.233質(zhì)量手冊說明及頒布令0.344公司概況0.455公司組織結(jié)構(gòu)圖0.566公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖0.677質(zhì)量管理體系過程職責分配表0.788管理者代表任命書0.899適用范圍1.01010引用標準2.01111術(shù)語和定義3.01212質(zhì)量管理體系4.01313文件控制程序4.2.31914質(zhì)量記錄控制程序4.2.42315管理職責5.0—5.52516管理評審控制程序5.63817資源管理6.06.16.36.44118人力資源控制程序6.24319產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序7.14620與顧客有關(guān)的過程7.24821合同評審控制程序7.2.25022設(shè)計和開發(fā)7.35723采購7.45624生產(chǎn)和服務(wù)提供7.55925可行性研究和投資決策控制程序6627立項報批控制程序7028工程施工控制程序7229工程監(jiān)理控制程序7630前期物業(yè)管理控制程序7831監(jiān)視和測量裝置的控制7.68032測量、分析和改進8.08133內(nèi)部審核控制程序8.2.28234過程的監(jiān)視和測量8.2.38535產(chǎn)品的監(jiān)視和測量8.2.48636不合格品控制程序8.388序號內(nèi)容章節(jié)號37數(shù)據(jù)分析控制程序8.48938持續(xù)改進8.5.19239糾正和預(yù)防措施控制程序8.5.28.5.3931.目的通過對質(zhì)量記錄的控制和管理，為產(chǎn)品符合規(guī)定要求及質(zhì)量體系的有效運行提供客觀證據(jù)。2.范圍適用于公司質(zhì)量體系運行和項目開發(fā)建設(shè)全過程質(zhì)量記錄的控制。3．職責3.1工程部負責質(zhì)量記錄的設(shè)置，編制質(zhì)量記錄清單，監(jiān)督檢查各部門的執(zhí)行情況。3.2各部門負責所分管質(zhì)量活動中質(zhì)量記錄的管理，并按規(guī)定進行有關(guān)記錄的移交。3.3總經(jīng)理工作部負責公司的檔案管理工作。4．控制程序4.1質(zhì)量記錄的設(shè)置4.1.1工程部負責對質(zhì)量體系文件中涉及的質(zhì)量記錄進行匯總，編制質(zhì)量記錄清單和表格樣式，具體見Q/TZH-WI-034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》。4.1.2當質(zhì)量記錄需要進行增加和刪除時，由使用部門提出申請，填寫“質(zhì)量記錄變更申請單”，闡明理由，屬表格形式的要提供表樣，報工程部審批后開始啟用。4.1.3工程部負責對批準使用的質(zhì)量記錄進行編號，并將其列入質(zhì)量記錄清單。4.2質(zhì)量記錄的編號質(zhì)量記錄的編號由設(shè)置編號和填報編號兩部分組成：4.2.1質(zhì)量記錄的設(shè)置編號位于記錄左上方，其結(jié)構(gòu)為：QRSS-XX其中：QR—表示質(zhì)量記錄SS—XX該記錄順序號4.2.2質(zhì)量記錄的填報編號位于記錄右上方，其結(jié)構(gòu)為：MMM—SS—XXX其中：MMM—填報部門代號，各部門的代號見Q/TZH-WI-006《文件編碼規(guī)定》；SS—填報年號XXX—填報的順序號4.3質(zhì)量記錄的填寫要求做到：字跡清楚，表達明確；真實、客觀、準確、及時地反映活動的過程和結(jié)果；具備記錄人的簽字和填寫的日期；4.4質(zhì)量記錄的傳遞4.4.1由各部門資料員負責按照質(zhì)量記錄的傳遞路線，進行質(zhì)量記錄的傳遞。4.4.2質(zhì)量記錄的傳遞，以相關(guān)人員在記錄上的簽字、檔案移交記錄表、盒內(nèi)文件清單等形式作為傳遞過程的記錄，必要時，可登記“質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳”和“質(zhì)量記錄接收登記臺帳”。4.5質(zhì)量記錄的收集、貯存和歸檔4.5.1各部門資料員負責收集整理質(zhì)量記錄，在專門位置存放，進行保管和維護，以備查閱。4.5.2根據(jù)Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的要求，由部門資料員負責對質(zhì)量記錄進行整理歸檔。4.5.3總經(jīng)理工作部負責對歸檔后的質(zhì)量記錄進行管理，保存期限按Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。4.5.4各部門保管的質(zhì)量記錄的保存期限為五年，逾期可自行銷毀處理。4.6質(zhì)量記錄的查閱查閱人員需查閱質(zhì)量記錄時，應(yīng)征得部門負責人同意后，方可進行查閱。當顧客提出查閱要求時，由接待部門征得工程部的同意后，為顧客提供有關(guān)的質(zhì)量記錄。5.質(zhì)量記錄5.1QR19-01質(zhì)量記錄變更申請單5.2QR19-02質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳5.3QR19-03質(zhì)量記錄接收登記臺帳6.支持性文件6.1Q/TZH-WI-006《文件編碼規(guī)定》6.2Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》6.3Q/TZH-WI-034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》5.管理承諾5.1公司領(lǐng)導的重視和親自參與是質(zhì)量管理體系能否取得實效的關(guān)鍵，公司總經(jīng)理通過以下活動，以建立和實施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進其有效性，同時為所做出的承諾提供證據(jù)：向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規(guī)要求的重要性；明確管理者代表，在手冊中發(fā)布任命令；主持制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，在手冊中以文件形式發(fā)布；主持組織進行管理評審，并不斷尋求改進質(zhì)量管理體系；為質(zhì)量管理提供必要而且充分的人力、設(shè)備、資金，保證質(zhì)量體系的有效運行。根據(jù)顧客的要求和法律法規(guī)的規(guī)定，公司總經(jīng)理要針對每個開發(fā)項目，強調(diào)項目運作中的重點注意事項，并在項目的信息管理、運作過程的監(jiān)督、適用的法律法規(guī)、項目的論證以及人員配備等幾個方面，提供相應(yīng)的資源配備。5.2以顧客為關(guān)注焦點公司的生存和發(fā)展依存于顧客，公司總經(jīng)理將堅持以不斷增強顧客滿意度作為公司的根本追求，確保：將以顧客為關(guān)注焦點的意識融入各項質(zhì)量管理活動中；識別并確定顧客的需求和期望，包括公司應(yīng)盡的責任和義務(wù)，以及法律、法規(guī)方面的規(guī)定要求；將顧客的需求轉(zhuǎn)化為具體的質(zhì)量要求，通過質(zhì)量體系的運行、與顧客有關(guān)過程的控制，達到預(yù)期的目標。5.3質(zhì)量方針公司的質(zhì)量方針是：服務(wù)用戶信守合同贏得信譽塑造形象5.3.1公司質(zhì)量方針的含義是：服務(wù)用戶——公司的各種開發(fā)經(jīng)營活動，要緊緊圍繞客戶的利益開展，不斷提高服務(wù)水平，最大程度地滿足顧客的需求。信守合同——在項目開發(fā)建設(shè)的各階段活動中，嚴格履行各種合同、協(xié)議和約定的規(guī)定，不隱瞞欺詐用戶，以信取人，為用戶提供良好的投資條件。贏得信譽——通過對公司各項開發(fā)經(jīng)營活動的控制，確保項目運作質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中創(chuàng)建良好的企業(yè)信譽。塑造形象——在公司的開發(fā)經(jīng)營過程中，不斷總結(jié)完善，提高公司各項管理水平，塑造良好的公司形象，不斷拓展公司的生存和發(fā)展空間。5.3.2公司總經(jīng)理負責組織制定質(zhì)量方針和目標，它體現(xiàn)了公司對質(zhì)量的承諾，是公司質(zhì)量管理的宗旨和方向，所有員工都要認真貫徹；5.3.3公司將通過宣講、培訓，使職工了解質(zhì)量方針的內(nèi)涵，并通過質(zhì)量體系的有效運行，將質(zhì)量方針落實到每個員工；5.3.4通過定期的管理評審對質(zhì)量方針進行評審，確保其適宜性和有效性。5.4策劃5.4.1質(zhì)量目標公司的質(zhì)量目標是：a)開發(fā)工程項目優(yōu)良率80%,年遞增1%以上；b)顧客滿意率95%，年遞增0.5%以上；c)合同履約率98%，年遞增0.2%以上。d)工程設(shè)計文件審查率100%。質(zhì)量目標的考核辦法是：a)開發(fā)工程優(yōu)良率=（優(yōu)良工程項目總數(shù)÷交驗工程項目總數(shù)）×100%考核時間為：工程竣工驗收后，交付使用前b)顧客滿意率=（滿意戶數(shù)÷考核總戶數(shù)）×100%考核時間：每半年考核一次c)合同履約率=（履約合同總數(shù)÷簽定合同總數(shù)）×100%考核時間：每半年考核一次d)工程設(shè)計文件審查率=（通過審查的工程設(shè)計文件÷工程設(shè)計文件總數(shù)）×100%工程部負責開發(fā)工程優(yōu)良率和工程設(shè)計文件審查率、策劃營銷中心負責顧客滿意率、總經(jīng)理工作部負責合同履約率的統(tǒng)計考核。公司總經(jīng)理確保各有關(guān)部門和項目部，都要制定本部門的目標和實現(xiàn)目標的措施，具有可操作性和可測量性，并認真組織實施。工程部負責將質(zhì)量目標的完成情況，提交公司的管理評審。5.4.2質(zhì)量管理體系策劃圍繞公司的質(zhì)量目標，公司按照標準4.1總要求，根據(jù)公司的實際情況，對質(zhì)量管理體系四大過程給予識別，做出了明確的規(guī)定，形成了文件化的質(zhì)量管理體系，公司總經(jīng)理將帶領(lǐng)全體員工不斷改進，通過管理評審及時調(diào)整質(zhì)量目標，針對性采取措施，確保質(zhì)量管理體系的有效性。公司質(zhì)量管理體系的過程及相互關(guān)系見“公司質(zhì)量管理體系過程圖”。當質(zhì)量管理體系需要更改時，由公司管理者代表組織進行策劃，制定更改計劃，確保質(zhì)量管理體系平衡過渡的完整性。5.5職責、權(quán)限和溝通5.5.1公司各級人員質(zhì)量職責1）總經(jīng)理：對公司的經(jīng)營管理和工程開發(fā)建設(shè)全面負責，確保公司所有人員遵守公司的《手冊》，保證影響質(zhì)量的所有活動得到充分控制；負責制訂落實公司的發(fā)展規(guī)劃；負責任命公司管理者代表，組織制訂公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標；負責主持管理評審，協(xié)調(diào)所分管開發(fā)項目的重大事項。2）生產(chǎn)副總經(jīng)理：分管工程部，對公司的工程項目施工全面負責，平衡協(xié)調(diào)各工程項目施工進展計劃和有關(guān)的重大事項，負責公司的安全管理。3）經(jīng)營副總經(jīng)理：分管經(jīng)營部，對公司的經(jīng)營管理全面負責，協(xié)調(diào)公司經(jīng)營工作中的重大事項；組織進行重大不合格品的處理，監(jiān)督有關(guān)部門采取糾正措施；組織向顧客提供質(zhì)量保證，處理有關(guān)顧客意見。4）綜合部經(jīng)理：負責公司的綜合協(xié)調(diào)工作，傳達上級有關(guān)文件指示精神，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，處理公司的對外聯(lián)絡(luò)、接待和外事管理；負責公司的會務(wù)管理、發(fā)文管理、檔案管理、圖書資料管理工作；負責公司的人事管理工作和培訓工作，制訂年度培訓計劃并組織實施；負責對各部門的工作質(zhì)量進行檢查考核。5）秘書：負責公司領(lǐng)導講話、會議資料及上報資料等綜合性文字的搜集、撰定工作；負責定期編輯出版公司簡報；負責公司發(fā)文的核稿；負責公司大事記的編寫工作；負責公司會議的組織管理；負責公司會議確定事項的督查督辦工作；負責公司的音像設(shè)備管理及攝像、照相等工作；協(xié)助經(jīng)理抓好指導檔案、文書崗位工作；協(xié)助經(jīng)理抓好小車班的管理工作。6）法律事務(wù)管理：負責公司的法律事務(wù)與合同管理工作；負責提供公司內(nèi)部法律咨詢工作；負責公司經(jīng)濟合同的規(guī)范性審查；參與公司重大合同和編制和簽署過程；負責公司合同文件的管理工作；負責處理公司法律糾紛及訴訟；負責有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策信息的搜集、整理、對內(nèi)發(fā)布工作。7）檔案管理：負責公司檔案管理工作；負責公司工程檔案、文書檔案的整理、歸檔工作；負責對分公司、子公司的檔案管理指導工作；負責公司圖書管理工作；負責公司保密工作；負責公司辦公用品管理工作。8）文書：發(fā)文的登記、呈批、承印和分發(fā)工作；收文的收簽、分閱、批辦和催辦工作；領(lǐng)導之間傳閱文件的管理工作；一切文件的登記、收退及清理工作；文件的繕打、校對和蓋印工作；機關(guān)收發(fā)通信工作；文書立卷工作；有關(guān)電話和接洽工作。9）政策信息管理：負責公司信息化建設(shè)；負責公司計算機維護及公司網(wǎng)站建設(shè)；負責公司固定資產(chǎn)的管理工作；負責公司單身公寓的管理工作；負責駐外公司的后勤服務(wù)工作；負責公司的消防、保衛(wèi)工作。10）小車班長：負責公司車輛的管理工作；負責車輛的調(diào)度管理工作；負責車輛的安全管理工作；負責車輛的維護、保養(yǎng)、維修工作；負責有關(guān)車輛的對外聯(lián)系工作。11）駕駛員：做好車輛的維護保養(yǎng)，保持良好車況；遵守交通法規(guī)，不發(fā)生違章現(xiàn)象；加強安全學習，做到安全行車；做好出車日志，出車、回車及時向班長報告。12）公寓管理員：負責公寓的日常管理工作；負責公寓的資產(chǎn)管理工作；負責住宿人員的管理工作；負責公寓的安全、保衛(wèi)、消防工作；負責公寓的衛(wèi)生管理工作。13）財務(wù)經(jīng)理：組織本公司財務(wù)核算和經(jīng)營管理工作，及時準確提供財務(wù)信息；協(xié)調(diào)和理順公司與稅務(wù)、審計、金融機構(gòu)等外部單位關(guān)系；負責組織召開公司月度會議、季度經(jīng)濟活動分析會議，抓好會議精神的落實與貫徹；負責制定、完善公司財務(wù)管理制度、會計核算辦法及各項內(nèi)控管理制度；負責本公司的財務(wù)培訓工作。落實部門成員的崗位職責及工作計劃完成情況，及時進行檢查與考核。部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好上述工作。14）財務(wù)管理：接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導，組織公司本部及所屬各公司的會計核算和財務(wù)基礎(chǔ)管理工作，及時準確提供財務(wù)信息；負責審核公司日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)和會計憑證；負責編制公司合并財務(wù)報表、產(chǎn)權(quán)報表及統(tǒng)計報表；負責迎接外部稅務(wù)檢查、審計部門審計工作。協(xié)助制定、完善公司財務(wù)管理制度、會計核算辦法、各項財務(wù)開支規(guī)定。負責公司財務(wù)檔案整理、歸檔及保管工作。15）財務(wù)核算：負責公司會計帳務(wù)與核算，編制公司會計報表；負責各種收入、成本、費用的核算；負責計提各種基金、稅金，并按規(guī)定足額上繳；負責登記各種明細分類帳、總分類帳，做到帳證相符，帳帳相符，帳表相符；計算固定資產(chǎn)折舊的提取和低值易耗品的攤銷；負責公司社保基金會計核算工作。16）成本稽核與控制：負責制定公司成本管理制度，并組織實施；負責進行項目成本綜合分析，并制定降低成本措施；負責公司本部可控費用控制，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中的問題，提出改進意見；負責公司項目成本的核算，并根據(jù)資金計劃對各項目成本進行控制；參與公司經(jīng)濟活動分析；負責本部門的合同管理。17）資本運營與資產(chǎn)管理：參與項目開發(fā)，提出項目資本運作方案；協(xié)助營銷策劃中心編制項目可行性研究報告；提出項目融資方案，聯(lián)系貸款單位和辦理相關(guān)融資工作；負責公司固定資產(chǎn)和低值易耗品等管理工作；負責公司資金管理工作，按月編制公司月度資金收支計劃；負責和協(xié)調(diào)公司債權(quán)債務(wù)清理工作；關(guān)注國際及國內(nèi)資本運營及資產(chǎn)管理發(fā)展動態(tài)，探索公司項目融資新渠道，實現(xiàn)公司低成本擴張。18）計劃管理：負責公司年、月度生產(chǎn)計劃的編制，組織有關(guān)部門對生產(chǎn)計劃研討，以及生產(chǎn)計劃的制訂、下達與調(diào)整；負責公司年、月度生產(chǎn)計劃的落實與考核；負責向統(tǒng)計局、開發(fā)辦報送房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營月報、年報；負責健全和完善公司的統(tǒng)計制度，監(jiān)督、指導各部門、分（子）公司建立健全各種原始記錄和計劃統(tǒng)計臺帳，并進行必要的業(yè)務(wù)指導；負責對有關(guān)統(tǒng)計資料的整理歸檔工作；負責公司工商年檢、組織機構(gòu)代碼年檢工作。19）經(jīng)濟活動考核與分析：負責修訂和完善公司經(jīng)濟活動分析及經(jīng)營考核管理辦法；負責編制公司本部年度財務(wù)預(yù)算和月度及項目分部預(yù)算；負責匯總編制集團公司財務(wù)預(yù)算；負責起草公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包合同；協(xié)助計劃統(tǒng)計崗位對公司各部門、所屬各公司月度經(jīng)營計劃完成情況進行考核；負責對公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包指標完成情況進行考核，提出考核意見；負責進行公司月度及季度經(jīng)濟活動分析工作，編制公司經(jīng)濟活動分析報告。20）出納：在本部門經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導下，具體負責現(xiàn)金、銀行的收付及結(jié)算工作；負責現(xiàn)金、支票、有價證券等相關(guān)票據(jù)的保管工作；負責現(xiàn)金、銀行收付款憑證的填制工作，并及時匯總、整理現(xiàn)金和銀行憑證；負責備用金的清理工作；負責每月與銀行對賬單核對，編制銀行存款調(diào)節(jié)余額表，及時清理未達賬項；對違反現(xiàn)金管理制度和銀行結(jié)算制度的行為，有權(quán)抵制、拒絕付款，并向部門經(jīng)理匯報。21）人事經(jīng)理：負責提出公司人力資源理念和戰(zhàn)略建議；負責建立健全公司人力資源體系，組織制定人力資源管理制度并監(jiān)督實施；負責組織編制公司人力資源規(guī)劃，提交年度、季度、月度人力資源平衡計劃；負責組織研討建立公司組織機構(gòu)，編制、修訂公司部門職責；負責審核人力資源管理、黨群管理、企業(yè)文化制度并監(jiān)督執(zhí)行；負責組織公司人員招聘、考核、專業(yè)技術(shù)評聘和職業(yè)技能鑒定工作；負責組織公司干部考察、績效考核、教育培訓及員工職業(yè)生涯設(shè)計；負責組織開展公司黨群、工會、青年工作；負責審定部門工作流程、協(xié)調(diào)部門間工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)；代表公司解決勞動爭議、糾紛或進行勞動訴訟；負責外派董事、監(jiān)事的管理工作；部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。22）人事與董事管理：負責制定中高層管理及技術(shù)隊伍建設(shè)規(guī)劃和年度工作計劃；負責中層管理人員的考察、培養(yǎng)、考核、獎懲、調(diào)配、聘用等日常管理工作；負責組織專業(yè)技術(shù)資格評定、認定、考核、聘任的管理和職業(yè)技能鑒定工作；負責中高層管理及技術(shù)后備隊伍建設(shè)工作；負責公司外派董事、監(jiān)事的管理與工作協(xié)調(diào)；負責領(lǐng)導班子管理工作；負責人事檔案的管理工作；負責制定并監(jiān)督執(zhí)行公司人事管理制度；負責人事統(tǒng)計管理工作。23）人力資源開發(fā)：負責員工職業(yè)生涯規(guī)劃、設(shè)計工作，并負責組織實施；負責員工培養(yǎng)管理工作；負責員工教育、培訓工作；負責組織做好員工技術(shù)比武、勞動競賽等活動；負責聯(lián)系人力資源市場、與主要的員工招聘渠道建立并保持固定聯(lián)系；負責組織新增或缺員崗位員工的招聘、面試、錄用等工作；負責調(diào)查培訓需求，制定年度、季度、月度培訓計劃并組織實施；負責人力資源信息系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)和維護工作；負責本部門文件資料的整理、保存、歸檔管理工作。24）勞動管理：負責勞動組織管理，做好公司機構(gòu)設(shè)置、定崗、定員、定責工作；負責公司績效管理工作，組織做好員工績效考評工作；負責員工流動管理工作，根據(jù)工作需要合理調(diào)配人力資源；負責公司勞動紀律管理、員工請假管理、考勤管理工作；負責員工勞動合同管理工作；做好勞動合同的簽定、中止、變更、終止和解除等工作；負責組織確定公司工時定額、崗位說明書和崗位工作標準；負責制定并監(jiān)督執(zhí)行公司勞動管理方面的規(guī)章制度；負責員工勞動保護工作。25）工資管理：負責編制公司薪酬制度、福利制度，并組織實施；負責編制公司薪酬計劃；負責制單核發(fā)在職人員工資、獎金、福利費用；負責組織確定員工薪酬標準；負責建立和維護薪酬、福利臺帳；負責公司勞資統(tǒng)計管理工作；負責代扣員工社會保險。26）社會保險管理：負責公司社會保險政策管理；負責員工社會保險賬戶管理；負責員工收入臺帳管理；負責計算并通知有關(guān)部門(單位)提取、繳納各項社會保險金；負責辦理員工社會保險金的結(jié)算、轉(zhuǎn)移等手續(xù)；負責社會保險報表及有關(guān)調(diào)查資料的填報工作；負責制定社會保險方面的管理制度和工作程序。27）離退休管理：負責離退休職工離退休金制單及發(fā)放工作；負責辦理離退休職工醫(yī)藥費用報銷手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理離退休職工病、亡事宜；負責離退休職工檔案管理工作；負責組織離退休職工參加黨、工會活動及文娛活動；負責建立健全離退休人員管理方面的臺帳；負責按照上級有關(guān)規(guī)定，編制本單位的制度、辦法，并組織實施。28）企業(yè)文化建設(shè)：負責規(guī)劃公司企業(yè)文化體系；負責征集、提煉企業(yè)價值、企業(yè)理念、企業(yè)精神方案并提出建議；負責健全和推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng)；草擬并員工手冊并提出修改意見；負責組織企業(yè)文化基本知識培訓；負責提出公司基本制度和政策的修訂或補充完善的意見。29）黨群管理：負責黨委材料、文件的草擬工作；負責群眾來信來訪的管理工作、及時將有關(guān)問題提交黨委或分管領(lǐng)導研究；定期進行職工思想動態(tài)調(diào)研并向黨委提交報告；負責思想政治、紀檢、監(jiān)察工作；負責公司工會日常事務(wù)管理工作；負責公司青年管理工作。30）工程部經(jīng)理：負責組織、領(lǐng)導、協(xié)調(diào)各項目部的全過程管理；落實公司的項目責任制；負責監(jiān)督落實工程施工計劃；負責按質(zhì)量體系要求，組織施工全過程的質(zhì)量監(jiān)控；負責組織調(diào)查和處理重大工程質(zhì)量事故；負責公司的安全管理工作，組織公司職工貫徹落實國家有關(guān)的安全政策、法規(guī)；負責保障公司質(zhì)量體系的有效運行；負責對本部門工作的安排、監(jiān)督和工作成果考核；部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。31）項目設(shè)計與技術(shù)審查：負責項目的設(shè)計和設(shè)計審查工作；負責組織協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行項目的設(shè)計工作；負責辦理設(shè)計圖紙的審批工作；負責項目設(shè)計審查工作；負責設(shè)計變更的有關(guān)工作；負責施工過程中的有關(guān)技術(shù)問題的處理工作。32）施工與技術(shù)管理：負責完成本項目部的施工基本任務(wù)，負責本部門工程的技術(shù)及管理工作；辦理工程建設(shè)中的有關(guān)手續(xù)；參加工程的初設(shè)及施工中與有關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作；協(xié)調(diào)好施工單位的施工管理工作；對施工過程各工序及所有隱蔽工程進行檢查驗收并做出詳細記錄及辦理簽證；對工程的用工用料進行核實、檢查、監(jiān)督；及時處理工程中出現(xiàn)的疑難問題。33）工程規(guī)劃與管理：負責組織、實施工程項目的規(guī)劃管理工作；依據(jù)項目的開發(fā)定位，組織協(xié)調(diào)規(guī)劃機構(gòu)進行項目的規(guī)劃工作；辦理項目的有關(guān)規(guī)劃手續(xù)和報批手續(xù)，負責辦理項目的規(guī)劃許可證；負責與規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)的聯(lián)絡(luò)工作；負責項目規(guī)劃調(diào)整工作；負責與施工設(shè)計的銜接協(xié)調(diào)工作。34）招投標管理：負責公司的工程招投標管理工作；負責編制招投標計劃，組織招投標會議，辦理有關(guān)招投標手續(xù)；組織編制招標文件，收集有關(guān)投標單位資料；辦理中標通知手續(xù)；協(xié)助辦理與中標單位簽定施工合同。35）工程部項目經(jīng)理：在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責工程項目部的全面工作，實行集中領(lǐng)導、分級管理、統(tǒng)一指揮；負責制訂項目的施工組織計劃，并組織實施、檢查與考核；負責組織政策研究，掌握市場信息，正確決策生產(chǎn)經(jīng)營和工作方式；負責建立健全項目部各項管理制度，并組織實施、檢查和考核；履行項目安全生產(chǎn)第一負責人的職責，組織建立健全質(zhì)量保證與監(jiān)督體系；負責維護財經(jīng)紀律，合理使用各項資金。36）計劃與資料管理（兼）：根據(jù)工作需要，編制好工程總進度計劃，施工組織設(shè)計；深入現(xiàn)場，每天認真做好工程量的匯總工作，及時掌握工程形象進度，確保按期完成施工計劃；根據(jù)工作程序，做好計劃的年報、月報工作。認真做好周計劃的上報工作；負責合同的申報會簽工作；負責支票的報銷、工程款收支工作；負責本部門的資料管理工作；負責本部門內(nèi)務(wù)管理工作。37）質(zhì)量體系運行管理：負責公司質(zhì)量體系運行的日常組織管理工作；對公司各部門的體系運行工作進行檢查指導；負責公司質(zhì)量體系運行管理的有關(guān)標準和管理文件的培訓工作；負責公司質(zhì)量體系內(nèi)審員的培訓取證以及內(nèi)審員隊伍的建立和管理工作；負責組織進行公司的質(zhì)量體系內(nèi)部審核、整改驗證工作。38）安全和質(zhì)量管理：負責公司的安全質(zhì)量管理工作；編制有關(guān)安全質(zhì)量管理的制度和規(guī)定，報有關(guān)領(lǐng)導審批后組織實施；負責組織定期開展安全與質(zhì)量檢查工作，監(jiān)督檢查整改情況，并提出考核意見；負責組織實施公司的安全與質(zhì)量管理的培訓工作。39）工程概預(yù)算管理：參加項目的初步設(shè)計、圖紙會審和預(yù)算的審查工作；參加項目施工協(xié)議合同的簽約，提出執(zhí)行合同的意見和條件；參加甲方、設(shè)計、監(jiān)理和施工四方進行的圖紙會審；參加簽定設(shè)計合同及土地勘察合同；參加檢查驗收各項隱蔽工程；審查施工單位提出的材料計劃、設(shè)備計劃；審核甲方供貨材料設(shè)備計劃；審查辦理工程結(jié)算及月度盤點結(jié)算；負責辦理工程合同會簽、材料付款、盤點結(jié)算會簽工作。40）審計部經(jīng)理：負責審計公司建設(shè)項目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負責審計建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計、征地、拆遷、施工設(shè)計、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負責審計并參與建設(shè)項目的有關(guān)招投標工作等；負責審計建設(shè)項目物資采購的招投標等工作及物資管理工作；負責審計工程項目的概（預(yù)）算、結(jié)算、決算；負責審計工程項目資金來源到位、控制及資金支出情況；負責審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；編制年度工程建設(shè)審計計劃，并負責實施；負責組織工程、財務(wù)的審計工作；部門副經(jīng)理協(xié)助部門經(jīng)理做好工作。41）工程審計：在審計部副經(jīng)理領(lǐng)導安排下，負責審計公司建設(shè)項目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負責審計建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計、征地、拆遷、施工設(shè)計、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負責審計建設(shè)項目的有關(guān)招投標工作等；負責審計建設(shè)項目物資采購的招投標等工作及物資管理工作；負責審計工程項目的概（預(yù)）算、結(jié)算、決算；負責審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；編制年度工程建設(shè)審計計劃，報部門領(lǐng)導審批，并監(jiān)督實施；負責向?qū)徲嫴可蠄蟊O(jiān)督、審計情況。42）財務(wù)審計：在審計部副經(jīng)理領(lǐng)導安排下，負責編制部門年度、季度財務(wù)審計計劃經(jīng)批準后實施；審查工程資金落實到位情況。財務(wù)運做程序；審查建設(shè)項目資金收支計劃；審查建設(shè)項目物資采購資金計劃；與財務(wù)配合完成財務(wù)自查工作；負責審計工程項目的財務(wù)概決算；負責審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；審查并參與建設(shè)項目幾物資采購的招投標等工作；負責向?qū)徲嫴可蠄蟊O(jiān)督、審計情況。43）策劃營銷中心經(jīng)理：主持本中心全面工作（副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理工作）；組織人員對房地產(chǎn)市場進行考察、研究、分析，定期提交市場分析報告；組織項目的前期策劃和規(guī)劃設(shè)計；開拓市場，參入與政府洽談購買土地事宜，開展項目的前期工作；參加土地拍賣竟標，購買土地；進行銷售策劃,負責房產(chǎn)、地產(chǎn)的銷售工作；策劃公司的對外宣傳，負責公司的廣告業(yè)務(wù)；制定企業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃；負責售后服務(wù)。44）發(fā)展規(guī)劃：負責收集國內(nèi)、外相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信息、資料；調(diào)查研究國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢和動向；探討本企業(yè)自身的發(fā)展空間；制訂企業(yè)的長遠和近期發(fā)展規(guī)劃；保管本部門文字、電子等各方面的資料和設(shè)備器具；負責處理本部門的內(nèi)勤工作。45）市場研究與策劃：收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息（參加國內(nèi)房地產(chǎn)方面的學術(shù)會議、閱讀有關(guān)報刊網(wǎng)絡(luò)等各種方式，收集信息）；對收集到的信息、資料進行整理、分類，把有價值的信息、資料及分析意見編成報告，定期提交給公司領(lǐng)導；按照公司的按排，對某地區(qū)（或某項目）的市場情況進行重點調(diào)查分析，研究策劃，提出研究成果，指導下一步的市場開發(fā)；滾動預(yù)策全國及重點省市房地產(chǎn)市場2年、3年、5年10年的發(fā)展情況，每年提出一份報告；策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。46）規(guī)劃設(shè)計：編寫各個階段的設(shè)計任務(wù)書（提出具體設(shè)計要求）；聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計單位；參與設(shè)計招標、議標，確定規(guī)劃設(shè)計單位；起草、洽談規(guī)劃設(shè)計合同；組織項目的規(guī)劃設(shè)計工作；根據(jù)工程進展情況提出調(diào)整、修改規(guī)劃設(shè)計的意見；組織對規(guī)劃設(shè)計成果的評審和匯報；貫徹落實規(guī)劃設(shè)計成果，協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計單位與施工圖設(shè)計單位的關(guān)系。47）市場開發(fā)：協(xié)同市場研究與策劃人員進一步對某個項目（或一個地區(qū)）的市場進行重點調(diào)研,掌握市場行情；有目標的對某城市的土地存有量；空房存有量;居民購買力等市場情況進行重點調(diào)查掌握；有目標的對某城市的總體規(guī)劃熟悉掌握；與項目所在地的政府進行洽談、簽定開發(fā)合同，訂購土地，項目立項；參加土地拍賣竟標，購買土地；辦理土地的有關(guān)手續(xù)；參入項目的規(guī)劃設(shè)計工作；進行項目前期的運作。48）房地產(chǎn)銷售：制定或編寫營銷方案；負責房產(chǎn)證及銷售手續(xù)的辦理；負責樓花或熟地的銷售；負責樓房的銷售；負責售房款的回收；負責樓盤的包裝策劃；負責辦理廣告業(yè)務(wù)；負責售后服務(wù)。49）物資供應(yīng)中心經(jīng)理：在公司主管經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責組織、領(lǐng)導、協(xié)調(diào)各項目材料、物資、設(shè)備的采購、供應(yīng)的計劃管理工作；在公司主管經(jīng)理的領(lǐng)導下，按照公司質(zhì)量體系文件的要求，負責組織工程材料、物資、設(shè)備采購的招標和評審管理工作；在公司主管經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責組織、協(xié)調(diào)材料、物資、設(shè)備的采購、供應(yīng)管理工作；在公司主管經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責組織有關(guān)人員對材料、物資、設(shè)備的利用情況進行檢查；對本部門物資計劃、采購、供應(yīng)負責指導和監(jiān)督；對本部門的會計核算和財務(wù)管理進行監(jiān)督；副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。50）物資計劃：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導下，具體負責、物資、設(shè)備采購計劃管理工作；及時匯總編制各子公司（分公司）及項目上報的材料、物資、設(shè)備需求計劃表；參與材料、物資、設(shè)備采購的招標和評審工作；參與、配合物資采購供應(yīng)員進行材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)工作；落實采購計劃的進展情況；參與檢查工程項目對材料、物資、設(shè)備的利用情況；負責制定材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)計劃管理的有關(guān)制度、辦法；負責材料、物資、設(shè)備需求計劃的資料管理工作。51）物資采購供應(yīng)：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導下，具體負責材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)管理工作；根據(jù)批準的材料、物資、設(shè)備需求計劃實施材料、物資、設(shè)備的采購供應(yīng)工作；參與、配合物資計劃員進行材料、物資、設(shè)備采購計劃的編制審查工作；參與材料、物資、設(shè)備采購的招標和評審工作；負責組織材料、物資、設(shè)備采購合同的簽訂工作；落實供應(yīng)商對材料、物資、設(shè)備的供應(yīng)的進展情況；參與檢查工程項目對材料、物資、設(shè)備的利用情況；參與制定材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)計劃管理的有關(guān)制度、辦法；負責材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)合同的具體管理工作。52）財務(wù)核算：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導下，具體負責本中心的財務(wù)管理、會計核算工作；負責會計電算化、會計基礎(chǔ)工作，使之符合《會計電算化管理辦法》的要求；負責執(zhí)行國家的法律法規(guī)，遵守財經(jīng)紀律，確保財產(chǎn)不受損失；負責本中心的會計憑證審核工作,確保合規(guī)、合法、合理；負責本中心財務(wù)預(yù)算管理工作；負責本中心在經(jīng)營過程中的資金調(diào)度和籌措工作；負責本中心經(jīng)營過程中的各項稅收管理工作；負責會計檔案的管理工作；參與制定材料、物資、設(shè)備采購供應(yīng)計劃管理及財務(wù)核算及財務(wù)管理的有關(guān)制度、辦法；參與材料、物資、設(shè)備計劃采購的招投標評審工作。53）出納：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導下，具體負責現(xiàn)金、銀行的收付及結(jié)算工作；負責庫存現(xiàn)金、支票等有價證券的保管工作；負責現(xiàn)金、銀行收付款憑證的填制工作；負責備用金的清理工作；負責與銀行對賬單的對賬工作，編制銀行存款調(diào)節(jié)余額表，及時清理未達賬項；參與、配合財務(wù)核算員做好資金的籌措和調(diào)度工作；參與材料、物資、設(shè)備采購的招投標評審工作。5.5.2管理者代表管理者代表由公司總經(jīng)理任命，其職責和權(quán)限見0.7章《管理者代表任命書》。5.5.3內(nèi)部溝通公司由最高管理者建立適當?shù)膬?nèi)部溝通過程，并確保對質(zhì)量管理體系的有效性進行溝通，通過公司內(nèi)各職能部門和層次間的溝通，達到交流信息增進理解和協(xié)調(diào)行動，促進過程輸出的實現(xiàn)和提高過程的有效性，提高公司效益。公司常用的溝通方式主要有：（a）行政會議和經(jīng)營生產(chǎn)例會通過定期召開會議，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況、有關(guān)的重大問題、工作安排、上階段工作的檢查及相關(guān)問題進行交流、研究、落實。（b）文件和布告公司質(zhì)量方針、目標的調(diào)整，管理體制、機構(gòu)及職能分配的變化，中層以上人員的調(diào)動等，均應(yīng)以文件、布告等方式溝通。（c）情況通報質(zhì)量管理體系重要信息包括：招投標、工程進度及竣工驗收、房屋銷售等均應(yīng)由歸口管理部門采取情況通報的方式溝通。（d）各部門相互走訪：各部門采取口頭或書面方式互通情況、增進理解、協(xié)調(diào)配合，加強接口聯(lián)系，確保體系有效性。（e）對發(fā)生特殊情況的信息：如發(fā)生顧客投訴、安全質(zhì)量事故等特殊信息，應(yīng)迅速按規(guī)定渠道加以傳遞溝通，并采取相應(yīng)措施。1.目的通過管理評審，定期對公司的質(zhì)量管理體系進行有效的評審，確保持續(xù)有效地滿足標準要求。2.范圍本程序適用于公司管理評審。3.職責3.1公司總經(jīng)理負責主持管理評審會議，并對評審結(jié)果做出決定性意見；3.2管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況，組織編制管理評審報告，檢查落實管理評審意見；3.3工程部負責管理評審的組織準備工作，收集管理評審所需的資料，編制管理評審報告，組織實施和驗證評審中提出的糾正和預(yù)防措施；3.4各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料，實施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。4.控制程序4.1公司每年（間隔不超過12個月）組織進行一次管理評審，由公司領(lǐng)導和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時，由公司總經(jīng)理決定，增加管理評審的頻次。4.2管理評審會議準備工作4.2.1公司總經(jīng)理決定會議的召開時間，由管理者代表負責安排有關(guān)部門，進行會議資料的準備工作：a.工程部負責準備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析；b.策劃營銷中心負責準備并提供顧客意見調(diào)查分析報告和對顧客投訴處理情況的匯總分析；c.工程部負責準備并提供工程施工質(zhì)量控制情況；d.財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責準備并提供年度公司經(jīng)濟活動分析報告；e.管理者代表負責準備并提供質(zhì)量體系運行情況報告；f.以往管理評審跟蹤措施的實施情況；g.質(zhì)量管理體系變更機會的識別；h.改進的建議。4.2.2工程部負責收集整理有關(guān)的評審資料，經(jīng)管理者代表審閱后，于評審會一周前，連同評審會通知發(fā)至參會人員。4.3管理評審會議4.3.1管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。4.3.2管理者代表匯報質(zhì)量體系的運行情況和分析意見。4.3.3根據(jù)各部門提供的評審資料，對以下幾個方面進行評審：質(zhì)量體系審核的結(jié)果；顧客反饋；過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性；預(yù)防和糾正措施的狀況；以往管理評審的跟蹤措施；可能影響質(zhì)量管理體系的變更；改進的建議。4.3.4公司總經(jīng)理對評審會議進行總結(jié)，并確定質(zhì)量管理體系的改進意見和措施。4.3.5工程部負責管理評審會議的記錄并保存。4.4管理評審報告4.4.1工程部根據(jù)評審結(jié)果和會議記錄，起草管理評審報告。4.4.2管理評審報告的主要內(nèi)容包括：a.質(zhì)量體系運行的總體情況；b.實施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況；c.公司的經(jīng)營狀況;d.顧客意見及處理情況的匯總分析；e.公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進、產(chǎn)品改進和資源配置改進的需求及措施，以及這些措施實施和驗證的要求；f.管理評審的結(jié)論；g.參會人員名單等。4.4.3管理評審報告經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準后進行發(fā)放，并歸檔保管。4.5管理評審結(jié)果的驗證4.5.1工程部根據(jù)管理評審報告，對需要采取糾正和預(yù)防措施的問題，填寫“糾正和預(yù)防措施通知單”，下發(fā)責任部門，執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。4.5.2各責任部門負責制定糾正和預(yù)防措施，經(jīng)工程部審核，管理者代表批準后，組織實施并驗證。4.5.3管理評審結(jié)論要求修改《手冊》和質(zhì)量體系程序文件的，由工程部負責組織進行修改。4.5.4對本次管理評審報告的落實情況和效果，要在下次管理評審中進行評審。5.質(zhì)量記錄5.1QR01-01管理評審報告6資源管理6.1資源提供6.1.1公司總經(jīng)理確定并提供所需的資源，以：a、建立、實施和保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進其有效性；b、達到顧客滿意。6.1.2資源包括人員、信息、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境等，要合理使用資源，使其發(fā)揮最大效能。6.2人力資源公司從不斷提高質(zhì)量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發(fā)，對人力資源管理規(guī)定了相應(yīng)的要求，見6.2章節(jié)《人力資源控制程序》。6.3基礎(chǔ)設(shè)施1）公司所在的辦公場所——辦公大廈，配備了相應(yīng)的通信、計算機網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、辦公家具等設(shè)施，管理人員和項目部配置了微機并安裝了工作所需的軟件和打印機、復印機，能很好地滿足辦公的需要。2）公司設(shè)有檔案室，由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理，配置了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范等圖書資料，能夠滿足公司開發(fā)經(jīng)營的需要。3）公司擁有多部商業(yè)用車，相關(guān)人員配備了固定電話和移動電話，能夠滿足公司交通和通訊的需要。4）公司辦公設(shè)備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理，計算機和軟件的使用管理見Q/TZH-WI-013《計算機管理制度》。5）公司對施工等外包單位基礎(chǔ)設(shè)施的配備能否滿足其相應(yīng)的外包任務(wù)進行監(jiān)督檢查，按7.4章節(jié)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.4工作環(huán)境1）硬件：由物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理，為公司員工提供了舒適的工作環(huán)境。2）軟件：公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式，確保與員工進行充分交流，及時掌握人員思想動態(tài)，在公司內(nèi)創(chuàng)造一個開放、公平、和諧、寬松的人文環(huán)境；并嚴格按照國家、地方的規(guī)定，落實職工的養(yǎng)老保險、住房公積金等福利，解除員工的后顧之憂。3）為確保產(chǎn)品的符合性，公司各有關(guān)部門對開發(fā)項目所必需的投保及施工工作環(huán)境提出要求，并進行必要的監(jiān)控。1.目的通過對公司員工進行聘用、考核、評價和培訓，確保所有員工的基本素質(zhì)和技能，均應(yīng)達到本職崗位的要求，滿足質(zhì)量管理體系運行的需要。2.適用范圍適用于公司的人力資源的管理與控制。3.職責3.1人力資源部是公司人力資源控制的主管部門，負責公司員工的聘用、考核、管理、培訓等工作；3.2其它職能部門和項目部負責本部門人員的考核和內(nèi)部培訓工作。4.工作程序4.1員工的聘用、考核和管理人力資源部負責公司員工的引進和招聘，按照所招聘崗位的素質(zhì)技能要求，對引進和應(yīng)聘人員進行考察，對現(xiàn)有員工每年一次進行考核評價和日常管理工作。執(zhí)行Q/TZH-WI-042《勞動用工管理辦法》和Q/TZH-WI-043《聘用職工管理辦法》。4.2公司各級人員基本素質(zhì)技能要求公司對各級人員的崗位基本技能和素質(zhì)要求進行了規(guī)定，見Q/TZH-WI-031《崗位資格要求》，并定期對公司職工進行考核評價，公司管理層和中層干部由集團公司統(tǒng)一組織考評，確保在崗人員滿足本崗位的素質(zhì)技能要求。4.3教育和培訓公司采取以下方式和措施，對職工進行適當?shù)慕逃团嘤枺簝?nèi)部培訓；外委培訓；組織到其它成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司和開發(fā)項目進行參觀學習；組織或參加學術(shù)論壇、經(jīng)驗交流會等；鼓勵職工根據(jù)自己的崗位專業(yè)開展自學，并采取相應(yīng)的獎勵措施。4.3.1培訓計劃的編制人力資源部根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、項目開發(fā)運作的實際需要和各部門的培訓需求，于每年12月底編制公司職工教育培訓年度計劃，報分管領(lǐng)導審核后，由公司總經(jīng)理批準實施。4.3.2培訓的實施a)各部門根據(jù)年度培訓計劃安排的培訓內(nèi)容和時間，組織進行本部門或分管專業(yè)范圍的培訓工作，人力資源部負責協(xié)助各部門做好教師的聘任、教材準備等工作。b)培訓結(jié)束后，由培訓部門對整個培訓工作進行總結(jié)，將有關(guān)的培訓資料報人力資源部，包括“職工培訓出勤考勤表”和“培訓總結(jié)”。c)人力資源部負責收集整理有關(guān)的培訓資料，進行存檔保存。4.3.3公司職工培訓工作主要包括：1)崗前培訓a)崗前培訓的對象主要包括：分配的大中專生、技校生、復轉(zhuǎn)軍人和新錄用（招聘）的人員。b)培訓內(nèi)容包括公司簡介、房地產(chǎn)開發(fā)的基本知識、工程管理概況、安全質(zhì)量管理和公司有關(guān)規(guī)章制度等。c)通過崗前培訓，要使上崗人員對公司有一個基本的了解，提高對公司生產(chǎn)經(jīng)營管理的認識和安全質(zhì)量意識，充分認識到自己崗位工作的相關(guān)性和重要性，增強對公司的榮譽感。d)崗前培訓由人力資源部負責組織，記錄保管有關(guān)的培訓資料。2)專業(yè)技術(shù)培訓結(jié)合各崗位工作的實際要求、公司開發(fā)經(jīng)營和工程建設(shè)的需要，由各部門根據(jù)職責分工或業(yè)務(wù)范圍，進行有關(guān)的專業(yè)技術(shù)培訓，提高崗位技能和管理水平，滿足公司各項業(yè)務(wù)運作的要求。3)法律法規(guī)知識培訓由人力資源部負責組織進行法律法規(guī)知識培訓，使公司的各級人員掌握運用國家和上級的有關(guān)法律法規(guī)知識，確保公司各項工作業(yè)務(wù)的順利開展。4)安全培訓由工程部負責組織學習和掌握安規(guī)知識和現(xiàn)場施工等安全管理規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》中的“安全培訓管理辦法”。5)外委培訓公司的外委培訓主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓、專業(yè)知識培訓、專業(yè)任職資格培訓等。具體實施規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-036《職工外委培訓實施辦法》。4.3.4公司鼓勵員工努力學習管理知識、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻，對在考試、考核取得優(yōu)秀成績者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎勵。4.3.5人力資源部負責每年對培訓工作的有效性進行一次評價，并提出下一年培訓建議。4.3.6人力資源部負責收集、保存和管理公司職工教育培訓的相關(guān)記錄和證書。4.4人力資源部負責公司持證上崗的管理工作，負責審查、登記、保存和管理相關(guān)人員的上崗資質(zhì)證書，確保國家政府部門和上級主管部門規(guī)定的特殊崗位，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書。5質(zhì)量記錄5.1QR21-01培訓出勤考勤表5.2QR21-02培訓總結(jié)6支持性文件6.1Q/TZH-WI-017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》6.2Q/TZH-WI-031《崗位資格要求》6.3Q/TZH-WI-036《職工外委培訓實施辦法》6.4Q/TZH-WI-042《勞動用工管理辦法》6.5Q/TZH-WI-043《聘用職工管理辦法》1.目的

通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責、程序、方法和應(yīng)達到的目標，確保項目的整體運作水平。2.范圍本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。3.職責

3.1策劃與營銷中心負責組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。3.2總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

4.控制程序

4.1項目運作方案的策劃4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。4.1.2各部門根據(jù)以下職責分工，進行運作方案的策劃：策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策劃；工程部負責組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；策劃與營銷中心負責對項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃；總經(jīng)理工作部負責對項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。4.1.3項目運作策劃的主要內(nèi)容包括：項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標、措施和檢驗的標準要求；針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責、權(quán)限和資源；采用的具體程序和作業(yè)文件，當現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。

4.2項目運作方案的編制4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。4.2.2項目運作方案的編制要求:

a)工作步驟明確，有嚴格的工作規(guī)劃；b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

c)項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導則》。4.2.3項目運作方案經(jīng)各部門責任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準。4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。

4.3項目運作方案的實施和驗證4.3.1各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴格按“項目運作方案”的規(guī)定要求實施。4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。4.3.2對執(zhí)行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》。5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導則》7.2與顧客有關(guān)的過程7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定公司策劃與營銷中心負責通過開展市場調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是：顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備的功能、分項分部工程施工質(zhì)量等；產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒適性等；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)；公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu)惠等。公司財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責確定房地產(chǎn)開發(fā)融資顧客的要求：顧客規(guī)定的要求，如：融資額度、期限、償還利息、公司應(yīng)具備的信用條件和提供的資料；隱含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成無法按期還貸應(yīng)提前通知、提供必要的服務(wù)等要求；金融行業(yè)的法律法規(guī)要求；公司的附加要求。7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審評審的時機在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合同的形式確定的，在合同簽定前進行評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進行評審，在項目運作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。通過評審，應(yīng)確保：產(chǎn)品的要求得到規(guī)定，一般形成文件，如：合同、設(shè)計圖紙、項目運作方案等；與以前表達不一致的合同的要求已予解決；公司有能力滿足規(guī)定的要求；如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客的要求進行確認。評審的方式會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房通用合同）的評審以及集團購買、數(shù)量多、金額大的合同評審；書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署“合同巡簽單”的方式進行評審。（見Q/TZH-WI-005《合同管理制度》）。合同評審的具體方式以及變更等，見《合同評審控制程序》。7.2.3顧客溝通公司確定并實施以下與顧客溝通的方式和安排：策劃與營銷中心負責進行市場調(diào)查，向顧客提供產(chǎn)品目錄，組織顧客現(xiàn)場參觀；采取各種方式，如：發(fā)布會、展銷會、廣告發(fā)布、現(xiàn)場講解等，向顧客宣傳介紹產(chǎn)品的有關(guān)信息，包括使用功能和使用方法等。對于廣告宣傳的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-002《廣告宣傳實施辦法》。在與顧客的接洽中，征求聽取顧客的意見；經(jīng)?；蚨ㄆ谶M行顧客走訪，接收和處理顧客投訴，執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。1.目的

通過對合同評審的控制，明確顧客對產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。

2.范圍

本程序適用于公司合同的評審工作。

3.職責

3.1總經(jīng)理工作部負責合同評審的綜合管理工作，對合同的合法性、有效性進行評審；3.2策劃營銷中心負責房屋銷售、租賃、代建合同評審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作；

3.3財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對合同資金付款計劃、履行合同的資金運作計劃進行評審，負責融資合同評審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，；3.4工程部負責對合同的工程技術(shù)可行性、安全性進行評審；3.5審計部負責對合同的條款的嚴密性、屬實性進行評審。

4.控制程序

4.1房屋銷售合同的評審

4.1.1公司開發(fā)項目開盤前的銷售方案以及集團購買、金額超過1000萬元的房屋銷售合同采取會議評審的方式進行，在開盤前或合同簽訂前，由公司經(jīng)營副總經(jīng)理主持，策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會,對銷售方案或合同草案進行評審:

a)策劃營銷中心負責提供銷售方案或銷售合同草案，并對其中的銷售方式、產(chǎn)權(quán)證書辦理要求以及對方資信程度等進行評審；b)工程部對其中的銷售面積、工程項目的使用功能和質(zhì)量標準及工程保修等條款進行評審；

c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的銷售價款、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審；d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審；e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。

策劃營銷中心負責評審會議的記錄,編制銷售方案或填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字,交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。

4.1.2零散房屋銷售合同的評審

對于散戶購買或者集團購買、金額在1000萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。

在合同簽訂前,由承辦人負責對合同草案內(nèi)容對照已經(jīng)批準通過的銷售方案進行評審,無異議時，辦理合同簽訂前的巡簽手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應(yīng)填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部進行書面評審，公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準。4.1.3對銷售合同中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心記錄，聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)，達成一致。

4.2房屋租賃合同的評審

4.2.1對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在1000平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前,由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會,對租賃方案或合同草案進行評審:

a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關(guān)要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審；b)工程部對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行評審;

c)財務(wù)與資產(chǎn)運營部對其中的租賃價格、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審；d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審；e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。

策劃營銷中心負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。

4.2.2租賃面積在1000平方米以下的房屋租賃合同,在合同簽訂前,由承辦人組織相關(guān)部門對合同草案內(nèi)容進行評審，辦理合同巡簽手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。4.2.3對合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。4.3融資合同評審4.3.1開發(fā)項目經(jīng)過可行性研究和投資決策后，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責根據(jù)“項目運作方案”中規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，洽談有關(guān)的融資事宜。4.3.2在合同簽訂以前，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會,對融資合同草案進行評審。

a)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對對方的資信程度、資金用款計劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責任等條款進行評審；b)總經(jīng)理工作部對合同合法性、有效性進行評審；

c)審計部重點對合同的嚴密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。4.3.3財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責評審會議的記錄,填寫“合同評審表”,由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。

4.3.4對合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系貸款人進行協(xié)調(diào)。4.4代建合同的評審4.4.1工程項目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會,對代建合同草案進行評審：a)策劃營銷中心負責對其中的代建方式、項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及對方資信程度等進行評審；b)工程部對合同草案的規(guī)劃設(shè)計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進行評審；

c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務(wù)分析等合同條款進行評審；d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審；e)審計部對合同的嚴密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。

4.4.2財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字,交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。

4.4.3對于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系對方進行協(xié)調(diào)，達成一致。

4.5通過評審,應(yīng)確保合同草案或評審方案的內(nèi)容達到：

a)條款完備可行,雙方的權(quán)利與義務(wù)明確；

b)內(nèi)容合法有效，用語規(guī)范嚴密；

c)確保顧客合理需求得到完整體現(xiàn)；

d)公司具備滿足顧客要求的能力。

4.6合同的簽訂

4.6.1經(jīng)過評審通過的合同草案，由承辦部門依據(jù)Q/TZH-WI-005《合同管理制度》的規(guī)定，進行合同簽訂前的巡簽,與顧客正式簽訂合同。

4.6.2合同簽訂后,由合同承辦部門將合同正本交總經(jīng)理工作部存檔，副本送交財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部等相關(guān)部門。

4.7合同的變更

4.7.1對顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關(guān)評審部門、分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批后，及時下發(fā)相關(guān)部門執(zhí)行。4.7.2對公司提出的合同變更,由承辦部門負責通知顧客，并及時征求顧客同意后,辦理合同變更手續(xù)。

4.7.3合同重大變更應(yīng)重新組織相關(guān)部門評審。

4.8合同的解除

4.8.1根據(jù)合同規(guī)定的解除條件、開發(fā)經(jīng)營的實際和顧客的要求,進行合同解除。

4.8.2合同承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”,說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后,交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批，由承辦部門負責通知顧客,辦理合同解除手續(xù)。

4.8.3總經(jīng)理工作部負責指導承辦部門辦理因合同變更和解除而涉及的違約索賠工作，重大合同變更和解除的違約索賠應(yīng)由承辦部門會同總經(jīng)理工作部共同進行。

5.質(zhì)量記錄5.1QR04-01合同評審表5.2QR04-05合同履行跟蹤表6.支持性文件6.1Q/TZH-WI-005《合同管理制度》7.3設(shè)計和開發(fā)公司所開發(fā)工程的設(shè)計均委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不能免除設(shè)計責任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設(shè)計進行控制：按照7.4章節(jié)的規(guī)定進行工程的設(shè)計招標，確保選擇合格的設(shè)計單位；工程部設(shè)有專門人員進行專項管理，參加設(shè)計單位各階段的評審活動，包括設(shè)計輸入、設(shè)計輸出、最終設(shè)計結(jié)果的評審，以及設(shè)計驗證和設(shè)計確認等活動。通過采取抽查、設(shè)計參與、例會等監(jiān)督檢查形式，確保設(shè)計單位按照本標準7.3條款要求實施設(shè)計活動。對設(shè)計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關(guān)鍵活動，由工程部組織進行。7.3.1設(shè)計和開發(fā)策劃規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計和開發(fā)過程中應(yīng)確定：a)設(shè)計和開發(fā)階段；b)適合每個階段的評審、驗證和確認活動；c)設(shè)計和開發(fā)的職責、權(quán)限。策劃的輸出應(yīng)形成設(shè)計開發(fā)計劃，隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設(shè)計開發(fā)計劃在適宜時修改或更新。設(shè)計開發(fā)計劃要由公司分管項目部進行審核確認。7.3.2設(shè)計和開發(fā)輸入工程部組織項目部負責在設(shè)計招標中，制定項目的設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書在發(fā)放投標單位前，應(yīng)按規(guī)定進行審核批準。項目部專責人參與設(shè)計單位的設(shè)計輸入評審。7.3.3設(shè)計和開發(fā)輸出設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計輸入要求完成設(shè)計階段任務(wù)，包括初步設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計，項目部應(yīng)安排專責人參與設(shè)計單位組織的設(shè)計輸出評審，設(shè)計輸出文件（包括設(shè)計圖紙、說明書、專題報告及設(shè)備材料明細表等）在放行前應(yīng)得到批準。對設(shè)計圖紙的管理執(zhí)行Q/TZH-WI-010《圖紙管理規(guī)定》。7.3.4設(shè)計和開發(fā)評審項目部專責人參加設(shè)計單位組織的設(shè)計方案及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟論證的設(shè)計評審會議，以評價設(shè)計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。7.3.5設(shè)計和開發(fā)驗證為確保設(shè)計開發(fā)的輸出滿足輸入的要求，項目部應(yīng)根據(jù)設(shè)計單位的計劃安排，派專責人參加并聽取設(shè)計單位后期設(shè)計階段驗證意見結(jié)論的匯報。7.3.6設(shè)計和開發(fā)確認公司通過以下措施和方法進行設(shè)計和開發(fā)的確認：a)項目部專責人參加設(shè)計單位的設(shè)計確認活動；b)檢查落實設(shè)計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章；c)由項目部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行圖紙會審，執(zhí)行Q/TZH-WI-023《圖紙會審制度》；d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收和竣工驗收等，作為對設(shè)計和開發(fā)的確認；e)施工期間，請顧客進行監(jiān)督，由項目部部負責聽取并收集顧客意見。當確認結(jié)果表明設(shè)計開發(fā)的產(chǎn)品不能或不能完全滿足預(yù)期使用要求時，應(yīng)采取有效的跟蹤措施（包括變更設(shè)計）以滿足要求，確認結(jié)果跟蹤措施。7.3.7設(shè)計和開發(fā)更改的控制在以下情形下，要對設(shè)計進行更改：a)隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應(yīng)更改策劃輸出。b)在設(shè)計開發(fā)的各項評審、驗證、確認等過程中，對發(fā)現(xiàn)的問題涉及的更改采取跟蹤措施。設(shè)計更改要形成記錄，并由責任部門保存和管理。設(shè)計變更要充分考慮變更對以前完成部分和其它部分以及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的影響，適當時，對設(shè)計更改進行評審、驗證和確認，予以充分分析和論證，在確定合理可行的基礎(chǔ)上，批準后實施。設(shè)計和開發(fā)更改的具體實施辦法見Q/TZH-WI-019《設(shè)計變更實施辦法》。7.4.1總則通過對采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設(shè)備質(zhì)量滿足項目開發(fā)建設(shè)的要求。職責a)工程部負責公司的工程招標工作，對設(shè)計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證；b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設(shè)備的供方進行評價、選擇和驗證；c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證；d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設(shè)備的質(zhì)量進行檢驗控制；采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設(shè)計招標、工程施工招標、工程監(jiān)理招標、營銷策劃代理招標、前期物業(yè)管理招標以及設(shè)備材料的招標和采購等。7.4.2供方的評價對其提供的產(chǎn)品影響到工程關(guān)鍵質(zhì)量的供方，如：工程施工、監(jiān)理、設(shè)計、策劃等單位以及大型設(shè)備的供方，公司將按以下方式進行評價和控制。工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責范圍，負責結(jié)合工程招標，收集各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進行評價，評價的準則參照以下原則：供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標的或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)；供方在其所在的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績；供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運行的證據(jù)；與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。關(guān)于對供方具體的評價準則，在每次招標的招標文件和評標辦法中予以詳細規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》。對供方的評價要填寫“供方評價表”，由參與評價的有關(guān)人員填寫評價意見并簽字。供方經(jīng)評價合格后，由各分管部門負責編制合格供方的名冊，包括供方的名稱、主要業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級以及聯(lián)系方式等。名冊由管理者代表審核，總經(jīng)理批準。同時，各分管部門負責對名冊中的合格供方建立合格供方檔案，內(nèi)容包括：供方的名稱和企業(yè)概況；主要工作業(yè)績證明資料；相應(yīng)的資質(zhì)等級證書復印件；質(zhì)量管理體系運行情況的證明資料；與公司以往的合作情況等。各分管部門在適當?shù)臅r機，要組織對供方進行重新評價，并根據(jù)評價的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式。重新評價的準則主要包括：供方應(yīng)保持良好的社會聲譽、企業(yè)信譽、經(jīng)營狀況和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)；供方提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠持續(xù)滿足規(guī)定的要求；供方的質(zhì)量管理體系保持良好的運行；不發(fā)生重大的質(zhì)量事故和其它責任事故。對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫“供方考評表”進行考評。根據(jù)評價的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式，對持續(xù)保持評價合格的供方，可放寬至每半年評價一次，供方在全部完成其外包任務(wù)后進行最終評價。對在重新評價中不合格的供方，公司將責令其進行整改，并按照評價準則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準則的，報經(jīng)公司分管領(lǐng)導批準后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。7.4.3采購過程嚴格執(zhí)行《招投標法》的規(guī)定，堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。采用公開招標和邀請招標的方式進行。各分管部門負責組織有關(guān)部門編制招標文件，確定投標單位，依法成立評標委員會，組織召開評標會，確定中標單位。在確定中標單位后規(guī)定的期限內(nèi)，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標單位簽定書面分合同。工程招標的具體管理方式執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》。物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。7.4.4采購文件采購文件包括采購合同、招標文件、招標合同以及所涉及和運用的技術(shù)驗收標準和圖紙等。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。采購合同和招標合同按照公司《合同管理制度》的規(guī)定進行簽定，合同中應(yīng)明確采購產(chǎn)品有關(guān)質(zhì)量要求及驗收的條款，必要時，對供方的過程、設(shè)備及程序、人員資格和質(zhì)量管理體系的要求予以規(guī)定。采購文件由各分管部門負責管理，各使用部門按相關(guān)規(guī)定使用和保存。招標文件和采購合同的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》和Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。7.4.5采購的驗證各分管部門按照職責分工負責組織對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量情況進行檢驗和驗證。項目部負責材料設(shè)備的進場驗收，執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》，對關(guān)鍵設(shè)備和物資，應(yīng)在采購合同中規(guī)定監(jiān)造和驗證的要求，由物資采購中心派員到供方現(xiàn)場進行監(jiān)造和驗證。對外包單位（設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項目部負責日常的監(jiān)督檢查，并定期進行評價。合同有要求時，顧客或其代表有權(quán)在現(xiàn)場對供方的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量進行驗證。顧客的驗證不能免除公司的質(zhì)量責任，也不能排除其后顧客的拒收。對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量經(jīng)驗證，不能滿足合同規(guī)定時，公司將依據(jù)法律規(guī)定終止合同，造成損失的依法進行索賠，并重新進行招標或采購。個分管部門根據(jù)各類供方驗證的結(jié)果，對合格供方名冊進行調(diào)整。0.2質(zhì)量手冊修改記錄序號章節(jié)號頁號修改摘要修改通知單號修改人日期7.5生產(chǎn)和服務(wù)提供7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制通過對項目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進行有效的控制，確保項目的整體開發(fā)質(zhì)量，使項目開發(fā)運作滿足社會和相關(guān)方的要求。市場調(diào)研和投資決策策劃營銷中心負責市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。對開發(fā)項目的決策，作為公司的重點業(yè)務(wù)活動進行控制，嚴格執(zhí)行市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學性和投資決策進行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。項目決策立項后，由營銷策劃中心負責組織編制“項目運作方案”，見《產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序》，用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作?？尚行匝芯亢屯顿Y決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。資金籌措根據(jù)《項目運作方案》的策劃結(jié)果，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式，確定投資主體，提供項目的開發(fā)建設(shè)費用。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。支持購買者的按揭貸款，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。項目的立項報批控制明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料；財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料；策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。辦理各種報批手續(xù)的過程，由辦理部門負責記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。施工準備工作工程部負責組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標管理制度》。工程部負責協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。公司的稽查小組對施工準備工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，項目部要及時做好匯報。施工過程控制工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。項目部負責協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工條件。項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項目部作為特殊作業(yè)過程進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實施有效的監(jiān)控。施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。工程監(jiān)理控制工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則，明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會，編制日常監(jiān)理報告，匯報工程監(jiān)理的工作情況。對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定整改措施進行處理。項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進行監(jiān)督檢查。工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。工程竣工驗收由工程部協(xié)調(diào)各項目部，組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。項目部負責收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。銷售和交付控制策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負責收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立“成品房屋出入庫臺帳”，登記房