房地產企業(yè)納稅實務的項目二-前期準備階段納稅教學課件

房地產企業(yè)納稅實務的項目二前期準備階段納稅56、死去何所道，托體同山阿。57、春秋多佳日，登高賦新詩。58、種豆南山下，草盛豆苗稀。晨興理荒穢，帶月荷鋤歸。道狹草木長，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿無違。59、相見無雜言，但道桑麻長。60、迢迢新秋夕，亭亭月將圓。房地產企業(yè)納稅實務的項目二前期準備階段納稅房地產企業(yè)納稅實務的項目二前期準備階段納稅56、死去何所道，托體同山阿。57、春秋多佳日，登高賦新詩。58、種豆南山下，草盛豆苗稀。晨興理荒穢，帶月荷鋤歸。道狹草木長，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿無違。59、相見無雜言，但道桑麻長。60、迢迢新秋夕，亭亭月將圓。項目二前期準備階段納稅學習與訓練重點子項目一契稅一、概述

契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

現行契稅的基本規(guī)范，是1997年7月7日國務院發(fā)布并于同年10月1日開始施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》。 模塊一理論指導二、應納稅額

（一）計稅依據1．國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。2．土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3．土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。4．以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關可以參照市場價格核定計稅依據。（二）稅率

契稅實行3%—5%的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。（三）稅額計算應納稅額=計稅依據×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。 【典型業(yè)務】2009年7月14日，廬州平安房地產開發(fā)公司與廬州市國土資源局簽訂了土地受讓合同，計劃建造廬州住宅區(qū)，土地面積80000平方米，每平方米出讓價格3000元，合計240000000元。7月16日通過銀行轉賬付清土地價款，當地政府核定的契稅稅率為4%。 模塊二 會計處理

根據土地受讓合同，計提應納契稅稅額，進行相應的賬務處理。 應納契稅＝240000000×4%＝9600000（元） 則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本9600000

貸：銀行存款9600000 模塊三 納稅申報子項目二耕地占用稅一、概述

為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護耕地，國務院制定《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，該條例自2008年1月1日起施行。 模塊一理論指導二、應納稅額

（一）計稅依據

耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積，包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。（二）稅率（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。（三）稅額計算應納稅額=實際占用的耕地面積×適用稅額 【典型業(yè)務】

2009年7月10日，海南省新興房地產開發(fā)企業(yè)經土地管理部門批準征用拼地80000平方米用于房地產開發(fā)，當地政府規(guī)定的耕地占用稅稅額為20元/平方米。 模塊二 會計處理應納耕地占用稅稅額=80000×20=1600000（元）借：開發(fā)成本1600000貸：銀行存款1600000 模塊三 納稅申報子項目三前期準備階段涉稅問題答疑

1．土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。

農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

2．什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。3．對合作建房有哪些規(guī)定？答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

4．如何了解地價是否交清？答：對已辦理房地產登記手續(xù)，并領取《房地產權證》的，說明地價已經交清；對未辦理房地產登記手續(xù)的，可以要求開發(fā)商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

5．如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？

答：土地權屬變更的，新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。子項目四前期準備階段納稅籌劃

簽訂等價交換合同享受免征契稅政策的稅收籌劃

籌劃案例

邰金房地產開發(fā)公司有一塊土地價值4000萬元擬出售給科迪房地產開發(fā)公司，然后從科迪公司購買其另外一塊價值4000萬元的土地。

雙方簽訂土地銷售與購買合同后，邰金公司應繳納契稅=4000×4%=160(萬元)

科迪公司應繳納契稅=4000×4%=160(萬元)

籌劃方案

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實施細則》規(guī)定:土地使用權、房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納稅款，交換價格相等的，免征契稅。

籌劃結果

邰金公司與科迪公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權交換合同，約定以4000萬元的價格等價交換雙方土地。根據契稅的規(guī)定，邰金公司和科迪公司各自免征契稅160萬元。子項目五前期準備階段涉稅風險

以劃撥方式取得土地使用權再轉讓

契稅的征收方式問題

稽查案例

以劃撥方式取得的土地使用權，經批準再轉讓，需由取得劃撥土地使用權者補繳土地出讓費用或土地收益，并補繳契稅，其計稅依據為土地出讓費用或土地收益，而取得土地使用權的承受人，應依據契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價格繳納契稅。

政策解讀

當初劃撥是免費的，但是是有條件的，如今轉與他人，就得補上這筆契稅。41