協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項目市調(diào)的報告課件

協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項目市調(diào)的報告協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項目市調(diào)的報告協(xié)成機(jī)構(gòu)10月北京市望京的項目市調(diào)的報告望京項目市調(diào)報告

協(xié)成機(jī)構(gòu)2010.10通過對望京地區(qū)整體房地產(chǎn)市場的研究，重點樓盤的針對性分析，明確市場的變化，并結(jié)合目前我們對項目成城市綜合體初步定位，為項目后期營銷策略打下基礎(chǔ)。自2009年至今年一季度以來，樓市進(jìn)入快速增長狀態(tài)，房價瘋漲，成交量也飆升。國務(wù)院密集出臺一系列政策遏制房價上漲，繼住房消費稅即將出臺的新聞后，連續(xù)出臺二套房首付不得低于50%、土地招拍掛不再是“價高者得”的政策，4月17日至今，國務(wù)院與各部委繼續(xù)出臺各套房政策，“國十條”、“京十二條”、“禁酒令”，“國十條”加強(qiáng)版等還有其他一系列細(xì)化的政策，堅決針對房價過快增長和炒房行為予以打擊。Chapter1---北京地產(chǎn)市場政策概況新國十條京十二條禁酒令“新國十條”Chapter1---新政關(guān)鍵詞2010年4月17日國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，其主要內(nèi)容是針對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國十條”。解讀：當(dāng)前房地產(chǎn)市場高燒不退，急需政策調(diào)控，國十條抓住供求關(guān)系兩端對市場進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時加大供給，旨在緩解市場供求矛盾，穩(wěn)定市場運(yùn)行?！靶聡粭l”“京十二條”繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十二條措施，落實國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲通知精神。明確提出了本市抑制不合理購房需求的具體措施，其中要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款；要求自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。解讀：“京12條”相比“國10條”，嚴(yán)格限定了以家庭為單位買房套數(shù)，這對炒房者來說，是更嚴(yán)厲的限制?！敖屏睢?/p>

2010年5月19日下發(fā)的通知要求，在本月31日之后簽訂土地出讓合同的酒店類項目，一律不得分層、分套（間）銷售。將一律不予辦理測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售的手續(xù)。這意味著將酒店立項產(chǎn)品分割銷售，以“酒店式公寓”名目轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場的手段，將被扼殺。

解讀：目的還是規(guī)范市場，酒店項目本身是非住宅類的，而新政主要是針對住宅類的。除了酒店外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，改為住宅銷售。“新國十條”

9月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，房價上漲預(yù)期明顯，中央各部委及時出臺調(diào)控措施，鞏固前期調(diào)控政策的成果，堅決遏制房地產(chǎn)價格過快上漲勢頭，調(diào)節(jié)供給與需求結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，讓房地產(chǎn)市場回歸理性，穩(wěn)定市場預(yù)期。要求：不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上；不分地區(qū)，一律要求暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

解讀：9月份新出臺貫徹落實“新國十條”的新調(diào)控政策是對“新國十條”的深化，若執(zhí)行到位，它將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這次調(diào)控政策改變了市場預(yù)期，無論對市場需求還是供給以及房地產(chǎn)企業(yè)等都將產(chǎn)生重大影響。效果初見端倪——據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，從4月14日執(zhí)行樓市新政至5月13日，北京商品房在新政一個月內(nèi)成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度達(dá)到了53.3%，相比火熱的3月14日至4月13日期間成交的11322套，也下跌了39.5%。今年4月份調(diào)控以后，從5月份開始成交量極度萎縮，成交價也逐漸走低，再沒有超過4月份的峰值。金九旺季，強(qiáng)勢反彈——但到9月份以后，風(fēng)云突變，成交量驟增，9月份一月期房成交9105套，環(huán)比8月份成交量增長了102.9%，與去年同期相比同比增長了21.6%，成交量達(dá)到了今年的新高。一方面9月份是傳統(tǒng)銷售旺季，另一方面本次成交量中大部分以剛性需求為主的小面積，低價格的房源成交為主，而且是集中在部分熱銷樓盤，尤其以保利茉莉公館，中糧萬科長陽半島等項目為代表。市場存量漸有上升勢頭——2009年市場向好的情況下，市場存量是愈來愈少，而2010年從過去的9各月的趨勢看，漸有增高趨勢，說明政府在宏觀政策調(diào)控時，不斷增加市場的供應(yīng)量。量價齊升勢頭停止——新國十條之后至今交易量明顯降低，銷售均價也略有下調(diào)。Chapter1---新政效果

對需求的影響——首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購房門檻，也增加了改善性購房成本，暫停三套以上房貸更抑制了投資和投機(jī)購房行為，市場觀望情緒會漸濃，需求將會比前期明顯減少。

對供給的影響——新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價上漲的壓力將會極大地減輕，房價調(diào)整將不可避免。對房地產(chǎn)企業(yè)的影響——在新政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆閷蟠蠼档?，實力雄厚并操做?guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)市場調(diào)控的風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗，市場份額將會擴(kuò)大，在新一輪市場角逐中勝出，并處于不敗之地。對銀行的影響——隨著居民購房需求的提高和消費觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長，其占各項貸款余額比例也不斷提高。房地產(chǎn)貸款的增加使得銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險更容易受房地產(chǎn)市場形勢變化的影響。Chapter1---市場影響政策調(diào)控的不可知性，明年政府的換屆領(lǐng)導(dǎo)，預(yù)示著市場的動蕩不安。現(xiàn)金為王、快速銷售再次成為每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要法則。新政啟示Chapter2望京區(qū)域價值研判朝陽區(qū)東北部，自四環(huán)路與機(jī)場高速公路的交匯處呈扇形向東北方向延伸，是望京一一酒仙橋邊緣集團(tuán)的一部分，東南緊臨機(jī)場高速公路和京順路，西北與四環(huán)路及和平里鐵路支線為鄰，東北部將跨越五環(huán)路至來廣營，該區(qū)總用地范圍17.8平方公里，常住人口約30萬人，規(guī)劃居住人口約60萬人，總建筑面積1400萬平方米。望京區(qū)域太陽宮區(qū)域亞奧區(qū)域麗都區(qū)域中央別墅區(qū)機(jī)場Chapter2---區(qū)域概況

望京是北京市經(jīng)過10年反復(fù)論證規(guī)劃，于1993年決定成片開發(fā)的市區(qū)內(nèi)最大最后的黃金寶地。城市發(fā)展東移，望京將占有重要的市場地位。以臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為入口，將成為攔截麗都商圈、燕莎三元橋商圈，亞奧商圈的第一道大門，未來形成具特色的、國際化的、各業(yè)態(tài)相互滲透的新國門經(jīng)濟(jì)圈。望京北京城的副中心、新國門經(jīng)濟(jì)圈Chapter2---區(qū)域地位交通優(yōu)勢明顯：望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達(dá)到了3.0，主要的問題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好；在不遠(yuǎn)的將來，當(dāng)城鐵的修通和公交樞紐的建成，以及望京規(guī)劃中道路的通行，并且有多個路口通達(dá)各個方向，那時望京就具備了城中商務(wù)區(qū)無可比擬的交通優(yōu)勢。新興國門商務(wù)帶：靠著地段、交通、國際商務(wù)氛圍三大優(yōu)勢，令望京成為一個以總部經(jīng)濟(jì)科技生態(tài)文化為主題，應(yīng)用國際現(xiàn)代先進(jìn)商務(wù)區(qū)發(fā)展理念結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點以及國際商務(wù)和社交功能兼具的先進(jìn)國際商務(wù)區(qū)典范并逐漸擴(kuò)張成“新興國門商務(wù)帶”Chapter2---區(qū)域小結(jié)Chapter3望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域的規(guī)劃

望京整體規(guī)劃總用地范圍規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積備注17.8平方公里32萬人1400萬平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地常住人口規(guī)劃建筑面積備注8.6平方公里居住人口60萬1000萬平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。2004年-2020年望京新規(guī)劃（圖示）北小河北居住區(qū)望京園綜合區(qū)花家家地建成區(qū)南湖園居住區(qū)來廣營舊城改造區(qū)望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡介電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊－－是北京電子產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村“一區(qū)七園”之一望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊和望京新城板塊電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域東區(qū)西區(qū)依托電子城西區(qū)和望京新城，拓展電子城西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、科技成果轉(zhuǎn)化基地和人才教育培訓(xùn)基地?，F(xiàn)有中央美院、法制日報社、中國社科院研究生院、八十中等豐富的文化教育資源。為提升該地區(qū)生活品質(zhì)和人居環(huán)境，今后將重點建設(shè)博物館、展覽館、電影院、藝術(shù)大道和主題公園等設(shè)施，發(fā)展商業(yè)、衛(wèi)生、體育等配套產(chǎn)業(yè)。酒仙橋地區(qū)，面積7.5平方公里，已有電子骨干企業(yè)365家，三資企業(yè)79家，國家級電子科研院所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級電子院校5所。望京地區(qū)，面積3平方公里，已建成北京市面積最大的孵化器——望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國北京（望京）留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，主要發(fā)展電子信息、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)、生物和醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國家科技部和北京市人民政府于1994年正式批準(zhǔn)建立的?，F(xiàn)已成為推動朝陽區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅力量，是望京地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。中關(guān)村科技園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)居住區(qū)主要知名500強(qiáng)企業(yè)公司面積入駐時間功能摩托羅拉9.2萬已入駐北亞總部北電網(wǎng)絡(luò)5.5萬已入駐中國區(qū)總部和研發(fā)中心愛立信9萬（一期4.2萬）已入駐中國區(qū)總部、中國研發(fā)總院安捷倫3.1萬已入駐總部索尼愛立信4.86萬（占地）已入駐電子產(chǎn)品生產(chǎn)西門子6萬已入駐移動通訊產(chǎn)品研發(fā)三星0.25萬已入駐總部朗訊貝爾1.5萬已入駐研發(fā)LG電子0.4萬已入駐研發(fā)奔馳汽車2萬已入駐中國地區(qū)研究、設(shè)計中心寶馬汽車—已入駐技術(shù)研發(fā)中心雀巢1.2萬已入駐總部ABB1萬已入駐總部望京已形成以跨國公司為核心的高科技總部基地，也將帶來更多高素質(zhì)人才落戶望京，同時也會促進(jìn)上、下產(chǎn)業(yè)鏈及周邊配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征望京區(qū)域目前人口30萬；5萬商務(wù)、IT高質(zhì)素人才。望京區(qū)域年齡在20-40歲之間的中青年占73%；大學(xué)本科以上學(xué)歷者占56%；人口構(gòu)成主要為年輕的知識分子；新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；“望京新城”又分為A、B兩區(qū):A區(qū)為區(qū)級居住用地，規(guī)劃建筑面積250萬平方米，分為五個區(qū)；B區(qū)為以大型公共建筑組成的市級公建中心，包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院等，規(guī)劃建筑面積270萬平方米.北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū);望京西南部的K區(qū)也為居住用地，分為６個區(qū)。望京新規(guī)劃中的居住用地K區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)A區(qū)科技園區(qū)Chapter4望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店……

望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，規(guī)劃總建筑面積約1000萬平米，相當(dāng)于一個中等城市的規(guī)模。望京住宅大部分為1999年以后建成，已建成及開工建筑面積近900萬平米左右。望京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整入住望京科技園區(qū)的大型企業(yè)增多望京人口的日益增多望京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場需求多元化外籍人士購房的需求特定客群購房的需求高端客群購房的需求住宅樣本選擇依據(jù)：從板塊內(nèi)選擇近期具有代表性的住宅的11個項目；北緯40華彩國際公寓東湖灣知語城北京香頌方恒國際中心國風(fēng)上觀合生麒麟社中廣宜景灣聆湖苑里外里Chapter4---住宅類型產(chǎn)權(quán)年限項目名稱總建筑面積剩余體量及比例主力戶型成交價格入市時間70年產(chǎn)權(quán)中廣宜景灣11000042115%120㎡-180㎡410002007.08北京香頌30000060002%131㎡-148㎡290002007.09北緯40度5000005000010%68㎡-91㎡340002007.07聆湖苑63000012600020%74㎡-95㎡350002008.03東湖灣3199006400020%160㎡-220㎡141002008.10首開國風(fēng)上觀30000060002%170㎡-220㎡260002008.07首開知語城253100213008%123㎡-133㎡270002008.07華彩國際公寓5300000%120㎡-190㎡240002007.07里外里公寓2510002510010%126㎡-155㎡230002007.1150年產(chǎn)權(quán)方恒國際公寓1514394532130%68㎡-180㎡240002007.1140年產(chǎn)權(quán)合生麒麟社11000042115%60㎡-65㎡、130㎡（loft）41000暫定區(qū)域項目供應(yīng)大多為傳統(tǒng)型居住類項目，公寓項目供應(yīng)不多。住宅主力面積區(qū)間集中在120-130平米，酒店式公寓類項目多為小面積的精巧戶型，主力面積區(qū)間集中在60-80平米。普通住宅公寓Chapter4---住宅Chapter4---住宅區(qū)域一居銷售率旺盛，四居銷售狀況較好于二居，三居銷售狀況不佳Chapter4---住宅從望京地區(qū)在售住宅項目不同戶型總銷售面積可看出：一居的總面積銷售率明顯高于其他戶型，四居的總面積銷售比率其次，三居總面積銷售率最低，僅有47.90%。區(qū)域?qū)σ痪有粜陀休^強(qiáng)的消化能力望京大廈愛慕大廈葉青大廈博雅國際中辰大廈諾娃大廈創(chuàng)業(yè)科技園佳境天城人際大廈東煌大廈方恒中心福碼大廈利星行廣場07年前入市07年后入市悠樂匯寫字樓樣本選擇依據(jù)：從區(qū)域選擇所有甲級、乙級寫字樓。本案綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)科技園區(qū)寫字樓分布特點：科技園及綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓密集。Chapter4---寫字樓面市時間項目名稱級別建筑面積層高車位租金入住率如今福碼大廈甲級601403.53854.2-5.585%博雅國際甲級270002.94972-583%利星行廣場甲級175000423724.5-660%方恒中心甲級1320003.942003.6-50悠樂匯中心甲級1420003.410582.3-3.580%東煌大廈甲級322953.98513.3-4.894%人濟(jì)大廈甲級660004--4.2-691%07年前中辰大廈乙級173862.91043.7-590%愛慕大廈乙級2084031183.2-4.5100%葉青大廈甲級500003.52004.5-795%諾娃大廈乙級260004.32003.5-595%望京大廈乙級340003.22643.5-690%佳境天城乙級650003.53683.5-4.595%科技創(chuàng)業(yè)園甲級700003.5689--100%區(qū)域高資質(zhì)寫字樓前景看好。

寫字樓市場產(chǎn)品在07年前后有質(zhì)的飛躍，07年前甲級資質(zhì)寫字樓僅占29%，如今面市的寫字樓甲級資質(zhì)達(dá)到100%。高品質(zhì)寫字樓成為中小企業(yè)展示的實力的窗口、甲級寫字樓層高在4米左右。甲級寫字樓租金更有優(yōu)勢，最高達(dá)到8.5元。Chapter4---寫字樓面市時間項目名稱電梯品牌配套或智能化程度福碼大廈日立中央空調(diào)、光纖電纜博雅國際三菱衛(wèi)星電視有線電視入戶、寬帶網(wǎng)入戶、分體空調(diào)如今方恒中心日立中央空調(diào)分戶系統(tǒng)悠樂匯中心——戸式空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)東煌大廈三菱中央空調(diào)系統(tǒng)，樓宇綜合布線系統(tǒng)，樓宇無線信號增強(qiáng)系統(tǒng)人濟(jì)大廈三菱中央空調(diào)、光纖電纜千兆以太網(wǎng)07年前中辰大廈富士達(dá)中央空調(diào)愛慕大廈日立中央空調(diào)諾娃大廈奧迪斯中央空調(diào)望京大廈A.B座奧迪斯CDF座日立AB座中央空調(diào)、CDF做自供佳境天城三菱中央空調(diào)科技創(chuàng)業(yè)園奧蒂斯光纖入戶、中央空調(diào)望京需要高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。

寫字樓市場產(chǎn)品在07年僅有電梯及中央空調(diào)的配套，07年后出現(xiàn)了光纖電纜及通訊系統(tǒng)等智能化的應(yīng)用，大大提升了寫字樓智能化的配備標(biāo)準(zhǔn)。但望京區(qū)域現(xiàn)存寫字樓所達(dá)到的智能化標(biāo)準(zhǔn)配備遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真正高端寫字樓應(yīng)具備的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓智能化系統(tǒng)。Chapter4---寫字樓望京區(qū)域——商業(yè)及配套望京2008年底業(yè)體量將達(dá)到100萬平方米，已經(jīng)形成了四大商圈。家樂福、宜家家居、新世界百貨等眾多世界品牌商業(yè)公司入駐望京，將滿足更多高端客戶的生活需求。Chapter4---商業(yè)區(qū)域四大商圈架構(gòu)已初現(xiàn)端倪旺角商圈華聯(lián)嘉茂商圈六佰本商圈望京商業(yè)中心商圈

旺角商圈：旺角廣場、中福百貨、金客隆、大中電器華聯(lián)嘉茂商圈：華聯(lián)商場、嘉茂中心、沃爾瑪購物中心六佰本商圈：六佰本商業(yè)體、華彩購物中心、家樂福超市望京商業(yè)中心商圈：望京商業(yè)中心、新世界百貨、方恒購物中心及合生國際街。區(qū)域商業(yè)“南熱北冷”局面持續(xù)存在全面的商務(wù)配套，為區(qū)域未來升級奠定堅實基礎(chǔ)！Chapter4---商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)種類齊全，總體檔次不高，區(qū)域高端商業(yè)稀缺。項目商業(yè)體量租金

元/平米/天啟用時間主要業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況六佰本70000㎡3—62006年底餐飲、超市、中介公司主要業(yè)態(tài)為沿街一層的中介、地下的樂天瑪特、以及少量餐飲、內(nèi)部基本空置嘉茂9萬㎡首層35滿租2006年初超市、大型商場、餐飲地下一層的餐飲和超市人氣非常旺，商場經(jīng)營狀況一般，客流量較少悠樂匯3.3萬㎡3—52009年初餐飲、中介幾乎全部空置望京國際商業(yè)中心12萬㎡3—122006年12月30日餐飲、商場、超市、影院、書城、ktv、銀行超市、影院狀況最好，商場人流量不大，餐飲經(jīng)營狀況參差不齊、大部分中規(guī)中矩華彩國際商業(yè)中心4.5萬㎡4.52008年中超市、3家酒店、便利店、飲食街、電影院主要靠超市聚集人氣，一層餐飲和飾品客流少，影院和地下電玩城吸引了不少人氣，有些品牌車在此巡展嘉美風(fēng)尚中心17.5萬㎡52008年11月超市、餐飲、商場、緊鄰東皇凱利酒店（四星）整個兒經(jīng)營狀況不溫不火，超市相對較好望京旺角廣場2.1萬㎡6—112006年6月20日全部為小商鋪、臨街部分快餐店、手機(jī)賣場早期商業(yè)中心，人氣旺，鋪面小，人流多方恒2.8萬㎡6—102008年中服裝店、大型品牌餐飲、卡酷旗艦店、快捷酒店經(jīng)營慘淡，作為區(qū)域內(nèi)檔次較高的餐飲業(yè)俏江南、唐宮海鮮等也都客源稀少沃爾瑪1.7萬㎡自持2008年9月一層目前主要為餐飲，3成左右的鋪面還在招商客源稀少，一層餐飲店更加冷清Chapter4---商業(yè)望京區(qū)域商業(yè)配套購物宜家家居、家樂福、沃爾瑪、華堂商場、華聯(lián)商場、嘉茂購物中心、旺角商業(yè)廣場、中福百貨等餐飲都市三千里烤肉、鉆滿樓、唐人府、薩拉伯爾必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、上島咖啡、等學(xué)?；业貙嶒炐W(xué)、八十中學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)、九十四中學(xué)、韓國國際學(xué)校、北京青年政治學(xué)院、中央美院、中醫(yī)藥大學(xué)東區(qū)等醫(yī)院望京醫(yī)院、惠蘭醫(yī)院、凌和醫(yī)院、北亞醫(yī)院等配套日趨完善，不斷滿足更多高端客戶需求Chapter4---商業(yè)序號酒店名稱星級標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量標(biāo)間面積（㎡）配套1珀麗酒店四星級428普通標(biāo)間：20豪華標(biāo)間：45高級標(biāo)間：50中央空調(diào)、中西餐服務(wù)、多功能會議廳、康體娛樂、商務(wù)中心2麗都假日飯店四星級320經(jīng)濟(jì)標(biāo)間：32商務(wù)標(biāo)間：34豪華套間：62健身中心、游泳池、餐飲服務(wù)、購物、商務(wù)中心3東煌凱麗酒店四星級430普通標(biāo)間：32豪華標(biāo)間：35商務(wù)標(biāo)間：35意式餐飲、健身中心、會議中心、商務(wù)服務(wù)、購物4萬怡酒店四星級258經(jīng)濟(jì)標(biāo)間：22行政標(biāo)間：30豪華標(biāo)間：24多功能會議廳、餐飲、康體健身、游泳、商務(wù)服務(wù)5博雅國際酒店三星級156普通標(biāo)間：25商務(wù)套間：35豪華套間：35餐飲、會議室、健身娛樂中心、信用卡服務(wù)、商務(wù)服務(wù)6洲際酒店四星級319普通標(biāo)間：24商務(wù)套間：33豪華套間：50購物、健身、多功能會議廳、商務(wù)服務(wù)

區(qū)域內(nèi)酒店市場較為匱乏，尤其五星級酒店更是形成市場空白點望京快捷到達(dá)區(qū)域外各商圈的便捷性，將為酒店業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)區(qū)域高端酒店市場空白Chapter4---酒店未來區(qū)域發(fā)展進(jìn)入高端軌道，市場需求多元化且高端物業(yè)區(qū)域內(nèi)稀缺，迅速反應(yīng)，彌補(bǔ)市場空白，搶占市場先機(jī)。市場啟示Chapter4---小結(jié)目前的市場形勢已形成如下產(chǎn)品價格體系：望京地區(qū)目前在售樓盤以高層住宅為主，市場上供給項目的規(guī)模均較大，普遍都在10萬平方米以上，目前望京區(qū)域的住宅項目的價位較其自身開盤價位均有較大幅度的增長，目前的板樓項目均價多為30000元/平米以上；部分商業(yè)招商不利、經(jīng)營不善現(xiàn)象。交通較便利但位于望京地區(qū)邊緣，未來規(guī)劃有14、15號線，周邊配套服務(wù)設(shè)施完善，有景觀、綠地資源，檔次一般的高層產(chǎn)品價格在25000~35000元/平方米左右；酒店多以中高檔為主。交通便捷，緊鄰地鐵13號線沿線，周邊配套服務(wù)設(shè)施完備，有景觀、綠地資源，精裝修，檔次較高的高層產(chǎn)品價格在40000—58000元/平方米左右；望京住宅市場呈現(xiàn)良好勢頭，近一兩年將會有許多新盤供應(yīng)，并且規(guī)模均很大，加劇了望京住宅市場的競爭，同時，望京的住宅價格也將會進(jìn)一步上升，大戶型的需求將會進(jìn)一步加大，建筑形式多以板樓、塔樓為主。Chapter5項目區(qū)域城市綜合體市場調(diào)研目標(biāo)個案選擇的原則選擇區(qū)域外知名綜合體項目做為研究的對象，在他們精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上尋找可司借鑒的經(jīng)驗，為本案在定位建議中尋找堅實的落腳點。選擇3個項目進(jìn)行研究：區(qū)域外：華貿(mào)中心、銀泰中心區(qū)域內(nèi)：方恒國際中心區(qū)域外——

貿(mào)中心地理位置：朝陽區(qū)建國路89號總建面積：100萬平方米容積率：6.02建筑高度：167.3米物業(yè)類型：綜合體（寫字樓、酒店、商業(yè)中心、商業(yè)街、公寓、會所、商務(wù)樓）總投資：60億建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡約物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)管理公司基本信息：建筑規(guī)劃情況示意：國際公寓商務(wù)樓商務(wù)樓會所新光天地麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店寫字樓寫字樓寫字樓商業(yè)街華貿(mào)寫字樓三棟寫字樓由西向東依次走高。具備世界水準(zhǔn)品質(zhì)及完善配套服務(wù)。寫字樓呈45度角面對長安街。華貿(mào)公寓板塔結(jié)合，自然圍合中央水景花園，公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米。戶型齊全，布局精致典雅。酒店五星級酒店，可接待上千人的會議和活動，配有“獨立式婚禮小教堂”，國際最頂級的俱樂部也在此落戶。新光天地總建面18萬平米，營業(yè)面積12萬平米。匯集全球頂級精品938個品牌。商業(yè)街,購物中心總建筑面積約2.2萬平米，全長300多米、寬15米的商業(yè)街。區(qū)域外——

1、華貿(mào)中心業(yè)態(tài)比例：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例寫字樓３座地上28\32\36層20萬平方米28%華貿(mào)公寓地上25層地下4層15萬平方米21%酒店底上13層地下4層6萬平方米9%華貿(mào)19號（會所)地上3層地下1層5800平方米1%華貿(mào)購物中心地上4層地下1層4萬平方米6%新光天地地上6層地下4層18萬平方米25%華貿(mào)商業(yè)街地上3層——2.2萬平方米3%華貿(mào)商務(wù)樓地上6層地下1層5萬平方米7%

商業(yè)供應(yīng)體量最大，達(dá)到24.2萬平米，其次是寫字樓供應(yīng)20萬平米，公寓部分為15萬平米。

CBD區(qū)域，以商業(yè)用途為主，居住類物業(yè)成為供應(yīng)的補(bǔ)充。項目特點：1、大型綜合體，各業(yè)態(tài)實現(xiàn)功能互補(bǔ)，價值鏈互相拉升。2、各功能間能夠相互有機(jī)的影響，促進(jìn)共生。3、擁有完善的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。4、整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一、易于識別。5、社會效應(yīng)巨大。土地集約化、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能完善、交通體系與空間布局基本信息：地理位置：朝陽區(qū)建外大街2號總建面積：35萬平米容積率：8建筑高度：249.9米物業(yè)類型：綜合體（寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)）總投資：40億建筑風(fēng)格：中西融會、綠林流水物業(yè)公司：凱悅酒店管理公司區(qū)域外——2、銀泰中心建筑規(guī)劃情況示意：1-3層商場區(qū)域外——2、銀泰中心銀泰寫字樓人保寫字樓地塊位置決定其價值，超高端、綜合體的形神統(tǒng)一為項目的重中之重。寫字樓兩側(cè)由186米的寫字樓組成，恰是對249.9米的柏悅城保駕護(hù)航，更顯主體的高貴奢華。主體（商業(yè)、公寓、酒店）主體樓高249.9米，共66層，充分滿足容積率，1-3層為商業(yè)群房設(shè)計，上層按功能分區(qū)，公寓、酒店獨立通行、獨立管理。7-33豪華公寓35-36層官邸公寓37-49層酒店客房50-58層官邸公寓酒店65-66北京亮吧業(yè)態(tài)比例劃分：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例商業(yè)地上4層--5219915%酒店37-49層59-66層6986020%公寓7-36層50-58層8193923%寫字樓地上44層地下1層14600042%

項目置身CBD，辦公產(chǎn)品稀缺，加自身條件所限，故產(chǎn)品規(guī)劃時偏重辦公市場，占總供應(yīng)量的42%.

受地塊因素影響，商業(yè)的經(jīng)營面積受限，只占15%。銀泰中心項目特點：1、長安街沿線CBD地標(biāo)建筑之一。2、高容積率，商業(yè)、酒店、公寓業(yè)態(tài)組合，形成功能互補(bǔ)。3、內(nèi)部交通未實現(xiàn)人車分流，較為雜亂。如何充分利用地塊屬性，將容積率發(fā)揮淋漓盡致，多業(yè)態(tài)組合應(yīng)做到各個功能區(qū)的獨立性。區(qū)域內(nèi)——1、方恒國際中心地理位置：望京阜通東大街6號總建面積：25.1萬平米容積率：4.75建筑高度：140m物業(yè)類型：綜合體總投資：25億物業(yè)公司：第一太平戴維斯基本信息：建筑規(guī)劃情況示意：快捷假日飯店4萬平米購物中心1.5萬平米綠地寫字樓2區(qū)域內(nèi)——1、方恒國際中心25萬平米的體量，是望京目前市場內(nèi)規(guī)模最大的綜合體。公建群涵蓋了望京市場上所有的商務(wù)類型：寫字樓、酒店、行政公館、商場和會所，六棟建筑。綜合樓、寫字樓1綜合樓總體量8.1萬平米，38層，寫字樓16層，都以自持為主。其中寫字樓為5A級標(biāo)準(zhǔn)。購物中心、假日飯店、酒店式公寓4萬平米購物中心和Holidayinn為主形象展示面。商業(yè)由開發(fā)商自持經(jīng)營，業(yè)態(tài)以百貨和餐飲為主，屬于中端商業(yè)。酒店式公寓依托酒店的品質(zhì)，提升自身價值。140米高綜合樓寫字樓1酒店式公寓業(yè)態(tài)比例劃分：物業(yè)類型建筑概況建筑面積業(yè)態(tài)比例寫字樓2座地上16\16層5萬平方米20%方恒綜合樓地上38層地下3層8.2萬平方米33%酒店式公寓地上28層地下3層2.1萬平方米8%快捷假日飯店————1.8萬平方米7%方恒購物中心地上4層地下1層6.5萬平方米26%綠地1.5萬平方米6%

商業(yè)、辦公各業(yè)態(tài)配比較為均衡。住宅供應(yīng)較少，占總量的8%。方恒國際中心特點：

方恒國際中心是望京最大型的“城市綜合體“，望京區(qū)域的地標(biāo)建筑。業(yè)態(tài)豐富，功能互補(bǔ)，形成“城中城”的經(jīng)營方式。滿足區(qū)域內(nèi)各種不同層面的商務(wù)需求。作為其形象展示面的商業(yè)和酒店的業(yè)態(tài)不足以體現(xiàn)其為地標(biāo)性建筑方恒國際中心的出現(xiàn)，將使望京缺乏地標(biāo)的時代徹底終結(jié)，同時也提升望京商務(wù)核心區(qū)的整體形象。綜合體對比分析1：項目名稱總建面積（萬平米）建筑高度（米）主體層數(shù)