世聯(lián)XXXX年珠海綠景淇澳島項目前期定位報告

綠景淇澳島項目前期定位報告謹呈：珠海綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023/7/20在過去的四周內世聯(lián)項目小組初步完成第一階段的內容主要的工作結合珠海城市發(fā)展的趨勢，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢，明確項目的問題和機遇；結合案例和本地屬性，提出項目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位；主要的成果-1.《宏觀背景以及市場研究》-2.《項目戰(zhàn)略、定位》采用的方法珠海房地產(chǎn)市場調研和分析世聯(lián)顧問平臺和內部數(shù)據(jù)庫世聯(lián)珠海分公司消費者訪談以及分析珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談世聯(lián)顧問專家指導、訪談確定項目思路和工作重點項目目標分析項目價值挖掘市場分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位1234經(jīng)濟測算實施市調計劃0啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議第一階段項目內容第二階段啟動區(qū)定位整體規(guī)劃布局建議2項目理解明確項目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標，進而界定項目核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路3位恥于聲珠耽海車情蓋侶遍路籮（縫北子段穩(wěn)）孤延測長慎線采，蔬唐儀家績區(qū)謎淇舟澳下大追橋瓜引蛇道慰東袍側轎，儲距悼市花中召心1怖5分渴鐘央車怕程項領目定區(qū)舅位本附項疏目位遠于雖珠屢海嫩情玻侶糧路飲延崖長犬線騎，踏淇卸澳挎大勒橋孝引茅道咽南袍側位伐于樓唐伐家裹新母城偉，借規(guī)稈劃售為傅濱燈海螞居腳住公區(qū)宴，日毗松鄰悉石請坑胳山勤總紡部艱經(jīng)壯濟罰區(qū)遺與笨淇第澳襖島緣瑞旅爆游燥度些假嚴區(qū)本項目淇澳島石坑山4住參宅楚用音地漲，倦占蘋地導1騰8映6得6綁6姨.提7借6辟平樣米例，畢容朽積忍率波1恒.昆9才5炭，境滿殿足謹9翼0戲/師7投0擁原擋則項取目虧基瓣礎傭指惜標地鞭塊榆指佩標飛：占燙地邪面握積職：1精8吊6劫6鴨6映.蠶7便6平潑米容撞積萄率突：1省.愁9棚5建中筑鉤面罪積:批3倚6喉4酬0抓0拐.殊1捎8平朱米綠抗地謝率銳：3糾5蘆%建掀筑駱要孤求開：滿字足9駁0穴/浸7驅0原塵則地劑塊秧呈場狹曾長撐型協(xié)，撈三什面棋臨寬市銷政牧道臭路波，拆后荷續(xù)謹可刑能勺有豆噪龍音環(huán)影齡響市陳政蔥道筑路（捎未代建散）市芝政斗道奧路（慢未荷建剩）NS5地宮塊懇處祖于浴華頸發(fā)撲項用目刻與周遠恩大湯美會域都之曠間嶼，防西淺側涼面置向胳填誼海四區(qū)往姻石稻坑雹山些方蒸向往淇澳島方向往金鼎方向往市區(qū)方向本項目裕華聚酯和黃·海怡灣畔遠大美域軍隊用地填海區(qū)華發(fā)地塊NS華發(fā)地塊北姥接努華墻發(fā)闖地柳塊跪，偽西串接拼淇跡澳佩大圣橋鎮(zhèn)引圖道焦與旺市哥政雪路談，氣面慘向產(chǎn)填潔海京區(qū)碎；英南夫鄰江部悅隊臨用型地榨（情目草前律暫捎未騰開返發(fā)辯）撫，飾東銀鄰陜農港田鑰；一寶面芒鄰某路慣，比三兇面藏為藝空棋地授；地榮塊生周例邊6地狹塊敏內維有用部絕分逢水套塘六，踐整錫體脾地悔勢土平究坦苗；曬二挖線病海包景觸，薄海武景匠質盜素挖較括差鐵，草東曠側劃可后遠偽觀濁石奇坑把山康山抱景淇菊澳轎大棚橋注引亡道綠蕩化順帶市揮政瞎道塑路康（勢未啄建綁）本壁項幣目北蹤蝶側斜華詞發(fā)去地淺塊南瞞側預綠寬化走帶淇籃澳帖大逗橋先引聰?shù)牢髯鱾荣M填梢海碑區(qū)西蠢側旺廠籍房本筆項馳目粥地纏塊硬中恨約1侵/蘭3面蠟積簡為筐水宴塘曉，貼其鍋余棒為財田她地靠，地誦勢蝴平誓坦，郵有糕少樣量破村仗舍尼；綠功化照帶丹與染本沒項稀目傭間禽規(guī)畫劃脖的灘市煎政旨道茅路普尚就未姐施缺工孩；淇采澳范大漏橋但引儲道怪現(xiàn)執(zhí)正蹦施肚工晚，呢目杏前診車嘴流親量男較淺小證，影但篩預謠計匠后禮續(xù)怪車恒流椅量索增盛加寫將遞產(chǎn)貪生月較希大夫的親噪防音軟影艦響盛；北屯側匆華膽發(fā)驗地武塊母處角于顛土懲地粱平朗整末期背；西食側獨填抬海塘區(qū)養(yǎng)現(xiàn)牌正漿施涉工任，并海些景且質跨素僚較與差咸；西屠南關側增為莊裕棚華焦聚餓酯遮廠市房慈，暢有層少蠶量道工畫業(yè)稿氣隨體遙影醋響久；NS地旦塊?，F(xiàn)船狀7項校目粥屬郵性幕界建定容：標城糖市抗近光郊畜、帳旅敬游脖度問假旅版置塊藍的惑小誰規(guī)夸模班住嫌宅爽開墳發(fā)城市新區(qū)項目所在區(qū)域屬于珠海近郊區(qū)域，周邊有少量在售項目，已形成一定市場環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認知度較低旅游度假版塊唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美小規(guī)模住宅占地18666.76平米，建面36400.18平米，規(guī)模小，用地為居住功能8開勇發(fā)糾商討目梅標鞏盆固得綠第景旋集坦團濤在崇珠燈海自的潮品扶牌嗓地伴位窮，鼻承扭接破后隸續(xù)陳項醉目沃的謠啟蒙動9目樓錄城懲市價色值堤與茫區(qū)梨域皇規(guī)著劃項預目浙定礙位唐戒家尼房絡板姜塊技市吸場奧分語析附謎件直：保宏扛觀格經(jīng)途濟危與還房脊地擇產(chǎn)麗市太場印分貴析1川0本侮部拔分鞭將煌從乳珠敗三烏角前城招市璃規(guī)側劃爹、亮珠姨海短城帽市截格騎局稈、撞唐筆家助灣聲板失塊廳區(qū)婚域休規(guī)均劃端幾識個奪方悔面膠尋淺找拼區(qū)蹦域確可筑挖犬掘逃的疼機池會1安1[資獅源年稟業(yè)賦]山暮海律之釀間榨，有一延座茄花泰園很城湖，旗中攻國測十偵大非最足具竄幸納福交感犯城閱市北局緯期2抹2佳.兆4舟7經(jīng)，些東舊經(jīng)位1憐1棋3盛.腰3斗4猴。經(jīng)濟特區(qū)百島之市環(huán)境優(yōu)美山水相間氣候怡人最具幸福城市中國和諧名城旅游城市人居環(huán)境最佳范例獎國家優(yōu)秀旅游城市國家環(huán)保模范城市國家衛(wèi)生城市國家級生態(tài)示范區(qū)國際改善居住環(huán)境最佳范例獎中國魅力城市全國十大最具幸福感城市……城劫市醋價協(xié)值1堪2決染定畫中休提拋出醒要全星面止推般進拖珠梢三溜角悟地物區(qū)獄經(jīng)挪濟狀社躲會潤一袖體階化，著跨力薄增瓶強喜城桶市案群籍整爛體警競噴爭扣力。擊以坑廣慕州境、桑佛之山非同穿城集化尚為索示全范企，積峰極耕推焰動腐廣紛佛目肇錦、拴深音莞鬼惠跌、珠厚中治江型經(jīng)錯濟舉圈建蒼設，加丟快忙區(qū)得域償經(jīng)粗濟書社堤會錄一互體叫化倡進傭程?！酢睢蛾P早于負貫悟徹粘實盤施<珠珠江岸三覺角唐洲慮地飯區(qū)紋改矛革和發(fā)唐展效規(guī)姓劃踐綱磁要(徒2隊0棒0逢8習~吐2巷0蘭2淋0年)獨>的獻決妥定》珠擺三沸角議區(qū)纖域轉一圖體給化露成策為蹦國挪家呢戰(zhàn)定略2徒0戴0咳9年4月1涼7日鏟，釋首迫屆裹珠端（槍海嗎）可中但（絞山芹）躺江芬（改門京）梯區(qū)裹域準緊簽密神合褲作同工杰作太會彈議螞在站珠總海探召和開認，奴珠乞海譽、恨中嗚山鉛、錘江悼門渴三茫市具在跳會盒上減簽續(xù)署《推晴進它珠商中借江疤區(qū)素域折緊壩密遲合盟作引框決架魄協(xié)氧議》。厭內鼻容響包瞧括展：催初買期煉階敗段濁：香交草通蜓基岸礎嚼設神施勝、萬環(huán)盤保嫌、飲旅鍛游流、醉應菠急鄉(xiāng)豐等咽方斧面繁展巨開拐合后作郊；閃深腳化菜階葬段灰：扣將秋延頌伸策到杜產(chǎn)徑業(yè)博合丙作品層貝面驗，拳實飼施泛上蕩規(guī)扮模稍的巡壽產(chǎn)飯業(yè)煉合啟作涉；注建懲立覺三杯市走聯(lián)其系斗會盛議戀制忍度越，偵半稠年材一棄次威，梅三畝市燈輪徒流覺主挖持堂。中廚珠館江電區(qū)墾域共一胸體星化包進戰(zhàn)入租快呼速擊推藝進棉階記段區(qū)轟域吉合持作：2掘0晃0蹤蝶9年6月1易4日揪，透珠勉海今香父洲墨盼袋與兆中恢山蹦坦被洲論同店城央化垮，嗓共墓促束兩輝地診發(fā)胳展北，趴開澇展香衫洲-坦蠅洲羽同裂城釀化淋發(fā)邁展褲模要式碗調針研規(guī)賀劃矮協(xié)線同：2談0挑0行9年9月8日決，《珠致中待江假城袋市同空槐間嘩協(xié)皺調佩發(fā)霜展腳規(guī)犧劃》編孫制先工復作陜也洲于歲昨繪日注正似式迅啟權動醫(yī)你療驗合倚作：2售0劑0托9年7月1宮4日睛，碗三喂市剩簽享署《區(qū)強域求醫(yī)耀療邁衛(wèi)離生結服訴務敬緊僻密舒合嗚作事框厲架棵協(xié)誼議》多愈項份區(qū)差域必一雜體頓化沈發(fā)夜展噸政主策淡出太臺度，膊中交珠唉江筍同菜城篩化庭步姓伐柜加日快城充市嫂價浩值1信3珠禾海堆作著為倒珠脹江著西染岸踏核豈心鍋城鈴市川，旁在燃區(qū)鵲域座一延體右化冰中術占銹據(jù)性主盲導殲地俊位中珠江廣佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠視海榨市穿為麗核渠心，城以郵佛超山轟、訴江商門肥、稿中恭山搞、乓肇夢慶鑼市睡為付節(jié)授點谷的艇珠脖江脅口繁西猴岸鮮地辭區(qū)接，絲式要租提籠高搭產(chǎn)榨業(yè)滋和恥人枕口睬集紙聚艱能度力禮，街增床強屯要影素躺集彼聚栗和獄生遠產(chǎn)帆服有務馳功酒能放，哭優(yōu)懶化壯城秧鎮(zhèn)現(xiàn)體鋸系害和次產(chǎn)芒業(yè)懇布異局家。珠汽海天要崇充跟分皮發(fā)送揮斯經(jīng)反濟釋特豬區(qū)賀和趣區(qū)尚位兇優(yōu)箱勢，砍加怠快交謀通榨基那礎矩設慘施霞建銹設，潮盡漢快堆形禍成棵珠清江俘口箏西啄岸交餡通憲樞竹紐，智增創(chuàng)強右高自端注要淡素聚荒集發(fā)壩展腦功擔能謹和叼創(chuàng)田新獨發(fā)旗展屑能嶄力傍，唯提書升核簡心顏競扣爭撤力，艱提應高膠發(fā)甜展芒帶淹動級能業(yè)力雕，象建事成互現(xiàn)遞代此化張區(qū)爪域銳中負心蒙城匹市夾和敲生淋態(tài)賽文菌明退的新基特云區(qū)，濟爭壓創(chuàng)狗科器學狼發(fā)別展示惜范甜市。加塌快功建碌設貪珠嚼海滿高石欄怖港稻工棉業(yè)暫區(qū)厲、培海盼洋牙工逆程嗚裝乒備帖制鄭造測基刺地巖、賭航桶空膏產(chǎn)邪業(yè)米園碧區(qū)笨和攔國議際鍬商居務雜休城閑啟旅忽游孟度益假驅區(qū)?！俊槔墙肟谧阄鞴吨嫉乩鑵^(qū)要鴉規(guī)惠模筒化值發(fā)疲展咳先總進畜制搬造小業(yè)傳，使大闊力陷發(fā)詠展葉生博產(chǎn)搞性駁服次務鄙業(yè)吼，謀做丈大冊做桶強重主聽導夠產(chǎn)購業(yè)消，撞打售造思若橡干丹具萍有撞國鐮際邁競做爭溉力攏的暴產(chǎn)猶業(yè)征集瘋群倆，協(xié)形嫂成晃新償?shù)呐步?jīng)厘濟活增扮長止極程。摘飾自沾《鞠珠評江很三夜角筐洲無地天區(qū)圣改出革陣發(fā)誰展翼規(guī)么劃報綱局要房誠（鞠2葉0芽0何8革-藥2椅0喂2艦0沉年伐）冷》珠吼三幫角攪核棟心暈城毛市額定床位撲，間使液珠狗海稅成濃為忽珠詢江妥西味岸裙區(qū)路域觀一幅體但化也中伸的稱領亮頭飾羊城耽市片價纏值1址4[境產(chǎn)孫業(yè)儉升鵲級談]海共、反陸元、張空震三宗大覆重攤點揮區(qū)拿域撲，遼提洲升眾城逃市吧產(chǎn)范業(yè)蹦實寬力亞，犁使般珠蒙海俱具瞎有辨長滾久萬活成力三周大碌重貍點株發(fā)鉛展弟區(qū)訴域拉，默構該建休珠紀海往海損陸脆空已戰(zhàn)制略研，慕促羊進詳產(chǎn)辰業(yè)毅升仰級海鋪（阿高先欄滔港削）—“殼從牌轉”趁在欄珠畏海達市切高失欄廟港再經(jīng)青濟狠區(qū)砌投待資但，黎建幅設伯一套個鑼年院產(chǎn)4恰0萬反噸叢的過世疼界拴級忙潤硬滑沸油揚生丸產(chǎn)衡廠毛；婆投伏資且約4林4系3億自元治的濤中瓶船歪珠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強調資源的占有與社區(qū)環(huán)境的營造華發(fā)蔚藍堡、格力海岸、中海海逸山莊小高層、高層、超高層為主，少量別墅與多層客戶特征港澳高端度假客、珠海本地企業(yè)主、政府官員；自住、度假需求為主，定位高端需求港澳客戶為主、少量內地客戶與主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資客戶開始出現(xiàn)，定位中、高端需求港澳、內地客戶為主，部分主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資明顯增加，定位中、高端需求客戶更加多元化價格特征價格變動幅度不太，小幅上升價格小幅上升價格穩(wěn)步上升區(qū)侍域土市啦場采內撇產(chǎn)叼品認密很度勺逐禁步封上歌升狠，慕客庸戶駱來具源邁逐屑步桑多堤元賀化珠。疏品傻牌糧、裂社則區(qū)惕的藝品惱質缸感絕、這產(chǎn)獸品努性鋸價越比隸，抄資閥源沒的休占箱有赤成腸為努客遍戶瞎的幕主風要系關臣注沙點塊。篩本掛項鵲目秋處子于啟區(qū)謹域寇房鞠地攔產(chǎn)增市易場李由名逐細步繡成核熟敏到欄成傳熟咳階鬧段哭的留過俱渡破期撐。區(qū)侮域昆市煌場裹發(fā)藍展3著3分類分布生活狀況置業(yè)需求置業(yè)關注點本地客戶泛公務員學校/銀行大多有房；年輕的一般住單位宿舍30以下年輕人二房、小三房為主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少數(shù)人有投資傾向價格、舒適、升值潛力白領產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊小區(qū)租房；市區(qū)二手房兩房、小三房為主價格、舒適、便捷、品牌原住民村里靠出租自建物業(yè)為生；少量經(jīng)營小買賣；住自建房30以下年輕人二房為主；年長以三房四房為主；少數(shù)人有投資公寓、商鋪傾向價格、舒適、生值潛力外地客戶港澳籍人士澳門、香港當?shù)刂懈呤杖腚A層度假及投資為主舒適、安全、便利、升值潛力、品牌珠三角客戶（深廣佛為主）珠三角當?shù)刂懈呤杖腚A層、大多有車有房投資、居住、度假區(qū)域，價格，便利、品牌內地客戶（北方為主）全國大多有車有房三房、四房為主，部分有投資需求舒適、價格、升值潛力、便利、品牌在招市后場漆逐楊步業(yè)成食熟蓄的親階宰段把中葛，濫客升戶菌更封加通關呈注蔽品兆牌蝴、亭產(chǎn)吉品咳性危價社比汪、折社棗區(qū)融環(huán)劃境觸、刺升征值析潛泡力我緒有梨幾拐個伶同抱事輔買斗了卡遠覽大叉美輪域撞，落那披邊觀環(huán)描境帆不粘錯面，企但針是違現(xiàn)罪在渣戶啞型革太罪大遣了諷，渠都柔是1委4甲0、1很8量0的悔，跟不停適蓋合肚我刊們絞，昆（乏打姿算報作側為靈婚側房業(yè)）薄最梯好臘是乘小樸三孤房威吧皺，賭以創(chuàng)后揀父所母生來原了鴿也握可共以騰住肢一鳳下?lián)?。最張好今精滋裝遼修瞎，購但織是掠質墻量較一突定臺要魂有異保才障篩。朱要池實趨用義，山有索大家的騙陽補臺立?！肌痄N鼎東軟復件棚園吼工西程田師紛王要先漲生唐杜家鉤那深邊不環(huán)輸境湖還乞可絹以扔，救如樓果阻是授小農面需積定單伸位處的柱話霉，謊也黎可勞以軋考者慮芬買1套蔬（盟投擴資蟲）賞，惰但危是總充價而不碧能暖太赴高?！枴饝M域揚藍顫灣怎業(yè)兼主耽周購先井生區(qū)轟域抽市砌場紹發(fā)掃展3禍4遠叨大鼻美獻域蝴預責計趟明予年吧推沫出鑄部測分丑中姜小緞戶許型擴單英位樓，覽海礙怡謎灣橋盤資無讀新上供沿應底量瞧，泡龍鄉(xiāng)豐騰債灣浙有葬部恰分1辭2奴0平緊米舞單云位董未紗推糠出遠墊大廟美戴域三繁期驅橘胃郡慕園嶺尾沸盤都在快售占定地改：6萬㎡建因面杰：1負7捐.山8萬㎡容壟積字率錄：2蠶.駕9產(chǎn)介品究：1木2層樣小爹高霸層1寬4接0、1茶8綿0、2絞9金0村㎡3房罪、4房預、5房價北格埋：1泉2裙0獄0冬0元/客㎡玻(帶1順5波0晚0元/精塵裝滅修)客掙戶局：承港精澳媽、倘內體地毀度北假棗投邪資謎客敘戶5加0箱%，趴珠我海籍本毫地繼二園居透客海戶3癥0魚%，藥廣晴東2磁0肆%四嚼期2棟蛛高慈層耀，暫面扣積5河0桿-費1隨0陵0平是米藥左棗右朝預括計掙將辦于2碎0孟1漠1年矩一周季劃度求面采市和卻黃·海輔怡淘灣出畔四繩期將怡粉峰代尾已盤勺在帝售占征地弊：2奴.家2棉5萬㎡建舌面外：1緩0萬㎡容毯積鏟率治：4產(chǎn)伯品慚：3涂2層叼高妄層方，8吹6青-桃4可0淚0平院米2房休至4房價辣格什：返起智價6煩5長0消0元/醉㎡，看均微價8抱0枯0籍0元/焰㎡客兼戶分：向香牙港感、卡澳程門兇度笛假吉客浙戶4哄0柜%，最珠插海缺本殊地落第開二警居諸所2乏0勇%，留廣脅東怠其馬他辨區(qū)采域1有2粒%，攻內薪地2統(tǒng)8拆%龍咐騰照灣占絞地1遙2薯3診8攔9怕9平例米閃，棍容秧積問率1蛋.饑0產(chǎn)競品渾：抽小劇高奴層1禍2華0捉-腎1兔4穿0平期米3房影、4房題，底聯(lián)屠排訂、漠獨巴棟港別舊墅價草格熟：勾小描高觀層恭均覆價1硬3穩(wěn)0賢0軟0元/平某米蛾，蝕獨者棟謝別耽墅2姑3獅8念0客0元/平畫米客沿戶剩：舟珠柄海條本潮地4陷6鳥%，馬港今澳晃、酷內饞地非度拐假壓投聯(lián)資妨客練戶5勵4愛%剩拳余始三川棟尊小住高音層值，1需2幕0平旁米鋒單妹位渠預逃計帥將困于2兄0荷1吸0年和二衣季習度計面形市區(qū)柏域赴地叛產(chǎn)溪現(xiàn)售狀3養(yǎng)5鳳避凰司山弊一棉號占、作鳳肉凰果海寧域配為匹自罩然董消曾化網(wǎng)階座段緊，布盤累龍為灣尿為報新寬面冊市渣項睬目鞠，樸規(guī)唇模笨小鳳皺凰薪山殿一蠟號鳳晌凰崗海夫域三回期家橘賞高堆層瞇尾躺盤粒在察售占借地能：9截.燙1萬㎡建內面飾：9壁.閣1萬㎡容扮積鑰率雙：1抗.呆0產(chǎn)圈品盲：3棟3挽0層雄高恢層熔，1棟1閥8層民小趕高龜層屋，1腿0開0、1肝5浙0、2臂3紀0蓋-蘭2飛6拼0平濁米言，1房聯(lián)、3房持、4房價表格獨：3承00稍0短0元/弟㎡客摘戶梅：尊港廉澳牛、擔廣兆東皆其邪他蔥區(qū)嶼域糟、喪內成地隨度悲假賢投似資祖客口戶6群5%，萄珠揮海煉本勢地坡二棵居桑客廟戶35%占紹地柳占笛地1津9筒8允3賤0平祖方垃米卵，佳建癢面4贈7士7們7可3榨.死1雀1平究米若，劍容皺積悠率2仍.掘5答5產(chǎn)得品辱：3棟3頭1層詳高愿層忘、1倘7雜7璃-曬2廈1到8平恩方除米復的檢三魚房軋和鎮(zhèn)四燙房價趴格艇：端均厚價3吧2晃0赤0陶0元/偉㎡（騰帶7抹0角0岔0元/㎡裝撓修述）客把戶悄：憂內樣地南度絹假無投案資愿客塞為炕主盤宴龍畝灣占臭地樓面鄰積包約