2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試高頻考點參考題庫帶答案

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試高頻考點參考題庫帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后第1卷一.單項選擇題(共15題)1.需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列商品中不符合該規(guī)律的是（）。A.炫耀性物品B.急需商品C.低檔商品D.高檔商品2.城市規(guī)劃對建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的（）。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益或收益3.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)4.對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致5.如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度()，就可以計算其平均發(fā)展速度，采用該平均發(fā)展速度進行預測。A.較大B.較小C.不同D.大致相同6.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用比較法D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法7.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.127238.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機”屬于（）。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素9.在成本法中，為便于投資利息的計算，下列關(guān)于銷售費用的說法正確的是（ ）。A.只區(qū)分銷售之前發(fā)生的費用B.只區(qū)分與銷售同時發(fā)生的費用C.只區(qū)分銷售之后發(fā)生的費用D.應區(qū)分銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用10.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.536611.某購物中心共3層，總建筑面積1500m2，每層的建筑面積相等，房地的總價為1000萬元，土地價值580萬元，其中一、二、三層的關(guān)系為1.5:2.5:1，如按房地價值分攤，則二層的占有土地份額為（）。A.50%B.43%C.33.3%D.29%12.某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1810元/m2、2110元/m2，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為（）元/m2。A.2390B.2410C.2430D.245013.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由（）決定的。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大14.明確房地產(chǎn)估價成為國家的法定制度的法律文件是（）。A.《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》D.《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》15.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用比較法D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法二.多項選擇題(共15題)1.現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，包括（）。A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況C.價值時點為過去，估價對象為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象為未來狀況E.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況2.下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素的有（）。A.經(jīng)濟發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化3.下列對房地產(chǎn)價格的影響因素中，()屬于房地產(chǎn)的實物因素。A.建筑規(guī)模B.周圍環(huán)境景觀C.樓層、朝向D.層高E.通風、采光4.正常成交價格的形成條件包括（）。A.買者和賣者都具有完全的信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識C.買方具有特殊的興趣D.自私且理性的經(jīng)濟行為E.交易對象本身具備市場性5.指數(shù)修勻法是以()為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時期預測值的一種方法。A.上期的實際值B.上期的預測值C.本期的實際值D.本期的預測值E.未來的預測值6.最高最佳利用包括（）上的最佳。A.用途B.規(guī)模C.集約度D.檔次E.規(guī)劃7.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，表述正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產(chǎn)估價可以提供價值意見，也可以作價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術(shù)8.按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.銷售C.出租D.自用E.自營9.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于房地產(chǎn)外部因素的有（）。A.人口因素B.實物因素C.經(jīng)濟因素D.社會因素E.權(quán)益因素10.下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素的有（）。A.經(jīng)濟發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化11.關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏12.收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于（）。A.未來凈收益的大小B.獲得凈收益的可靠性C.獲得凈收益期限的長短D.獲得凈收益預期E.估價對象的現(xiàn)值13.房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，原因不包括（）。A.國家法律規(guī)定B.房地產(chǎn)是所有需要估價的資產(chǎn)中價值最大的C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少D.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少E.房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身14.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于房地產(chǎn)外部因素的有（）。A.人口因素B.實物因素C.經(jīng)濟因素D.社會因素E.權(quán)益因素15.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳經(jīng)營手段B.最佳規(guī)模C.最佳管理方式D.最佳集約度E.最佳投資渠道三.判斷題(共5題)1.朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響通常比樓層對價格的影響大，住宅如此，商場也是如此。（）2.某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2，建筑物的基地面積為500m2，其建筑密度為50%，其容積率為6.0。()3.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。4.起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。（）5.對于估價人員收集的交易實例，只要是估價對象的相似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。（）第2卷一.單項選擇題(共15題)1.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%2.在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.5B.10C.15D.203.關(guān)于估價依據(jù)選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)4.下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況5.在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格6.當?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價值C.提供與減少的價值相應的擔保D.抵押人不恢復房地產(chǎn)價值，也不提供相應擔保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)7.房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成（）相關(guān)，與房地產(chǎn)供給（）相關(guān)。A.正，正B.正，負C.負，負D.負，正8.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降9.某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元。該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.8510.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報酬率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.30011.關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā).利用或消費D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性12.報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在（）。A.期初B.期末C.期中D.任一時刻13.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標準的辦公樓14.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，是評估房地產(chǎn)的（）。A.價值B.價格C.成本D.造價15.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）評估。A.收益法B.比較法C.成本法D.長期趨勢法二.多項選擇題(共15題)1.關(guān)于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有（）。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價≥成交價格≥賣方最低要價B.在買方的市場下，成交價格會偏向賣方最低要價C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格D.在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠E.當交易情況正常時，成交價格接近市場價格2.下列關(guān)于評估價.保留價.起拍價的說法中，正確的有（）。A.保留價是拍賣底價B.現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%C.現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價D.現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價E.如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價，但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價的10%3.下列選項中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產(chǎn)使用管制B.異議登記C.設(shè)立了抵押權(quán)D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封4.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。A.高檔公寓B.標準廠房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.行政辦公樓E.在建工程5.影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有（）等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺環(huán)境D.水文環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境6.不屬于土地取得成本構(gòu)成的項目有（）。A.可行性研究費用B.土地開發(fā)補償費C.土地取得稅費D.基礎(chǔ)設(shè)施配套費用E.勘察設(shè)計工程費7.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。A.做到誠實正直公正執(zhí)業(yè)B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章8.下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.古建筑E.特殊廠房9.下面（）引起的房地產(chǎn)價格上升是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B.政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E.通貨膨脹10.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有()A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償后的余額。B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、強制執(zhí)行費用等。C.當房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應當要求抵押人提供與不足的價值相當?shù)膿；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。D.定期或根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估。E.不能單獨處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物。11.下列對決定房地產(chǎn)供給量因素的描述中，正確的有（）。A.某宗房地產(chǎn)的價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多B.在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，開發(fā)成本提高，該種房地產(chǎn)的供給減少C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平的提高，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多房地產(chǎn)D.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來房地產(chǎn)市場不看好，將會減少對房地產(chǎn)的供給E.房地產(chǎn)的供給富有彈性12.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（ ）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征物業(yè)稅D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例13.下列影響房地產(chǎn)價格影響因素的說法中，正確的有（）。A.綠地率變化對房地產(chǎn)價格影響是線性的B.道路改善交通，對房地產(chǎn)價格都是正面影響C.有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以量化，有些難以量化D.朝向?qū)λ械姆康禺a(chǎn)都同等重要E.信貸政策的變化對房地產(chǎn)價格的影響具有一定時滯性14.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一.二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調(diào)整15.關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素三.判斷題(共5題)1.層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低，所以層高或室內(nèi)凈高越高越好。（）2.某地區(qū)的房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為323萬元。()3.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費既包括由買方繳納的契稅等稅費以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。（）4.某宗房地產(chǎn)買賣合同約定，買賣中涉及的稅費均由賣家負擔，買方向賣方支付的金額為5500元/m2，若買方和賣方在買賣交易中應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下成交價格的3%和6%，則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格為5851元/m2。（）5.對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重則相同。（）第3卷一.單項選擇題(共15題)1.在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格是（），真實的成交價格是（）。A.名義價格，實際價格B.實際價格，名義價格C.市場價格，名義價格D.成交價格，名義價格2.關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.評估價值應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格3.開發(fā)經(jīng)營期的起點是（）。A.開工日期B.取得估價對象的日期C.取得待開發(fā)土地的日期D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期4.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.100005.（）是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。A.總價格B.單位價格C.樓面地價D.土地總價6.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的7.估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、價值時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師和（）。A.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B.價值類型和定義、估價對象分析、致估價委托人函C.價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應用的限制D.價值類型、估價作業(yè)期、實地查勘期8.在房地產(chǎn)抵押估價中，關(guān)于遵循謹慎原則的說法錯誤的是（）。A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低C.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊D.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應低估未來開發(fā)完成后的價值，不應高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤9.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔保物權(quán)的是（）。A.抵押權(quán)B.自物權(quán)C.地役權(quán)D.土地承包經(jīng)營權(quán)10.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預測房地產(chǎn)的未來價格。A.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法11.下列有關(guān)價值類型的表述中，正確的是（）。A.價值類型應根據(jù)估價方法來確定B.同一估價對象的價值是唯一的C.投資價值是最常用的價值類型D.市場價值是最基本的價值類型12.威廉.阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本13.房地產(chǎn)估價的基本原則和最高行為準則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價時點原則D.獨立客觀公正原則14.預測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來15.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出二.多項選擇題(共15題)1.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔保的物品。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二2.以下屬于非正常交易的情況有()。A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產(chǎn)涉案拍賣E.賣方負擔補交土地使用權(quán)出讓金3.根據(jù)適合原理、均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合4.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，錯誤的有（ ）。A.市場價值可以采用收益法評估，投資價值不能采用收益法評估B.評估市場價值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風險程度對應的社會一般報酬率C.評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應釆用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益估計是客觀的5.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，錯誤的有()。A.市場價值可以采用收益法評估，投資價值不能采用收益法評估B.評估市場價值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風險程度對應的社會一般報酬率C.評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益估計是客觀的6.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格7.導致建筑物功能折舊的原因可能是（）。A.功能缺乏折舊B.功能落后折舊C.功能過剩折舊D.城市規(guī)劃改變E.市場供給的過量或需求不足8.下列不存在替代關(guān)系的有（）。A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間D.普通住宅與商業(yè)用房之間E.賓館與寫字樓之間9.下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格10.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括（）。A.有形的實體B.土地的形狀C.建筑結(jié)構(gòu)D.立體空間E.建筑物的外觀11.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格、預期利潤和最高費用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法12.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，共有所有權(quán)的種類包括（）。A.按份共有B.按權(quán)共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有13.下列房地產(chǎn)中，屬于按經(jīng)營使用方式劃分的有（）。A.出售的房地產(chǎn)B.收益性房地產(chǎn)C.出租的房地產(chǎn)D.自用的房地產(chǎn)E.有租約限制的房地產(chǎn)14.市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設(shè)施D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.裝飾裝修15.根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2012年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有（）。某類房地產(chǎn)2010年到2015年的價格（單位：元/平方米）A.利用平均增減量法，2012年的趨勢值為8150元/平方米B.利用平均增減量法，2015年的趨勢值為9125元/平方米C.利用平均發(fā)展速度法，2012年的趨勢值為8128元/平方米D.利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9150元/平方米E.利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9230元/平方米三.判斷題(共5題)1.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為從價值時點開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。（）2.房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn).辦公房地產(chǎn).工業(yè)房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn).特殊用途房地產(chǎn)等。（）3.廣義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。()4.與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。（）5.房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波