買房合同注意

1購置期房時簽訂合同的考前須知

一、簽訂認購書、繳納定金1、確認認購書中的“定金〞二字，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)那么，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定〞(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否那么的話不給退還。建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比擬有利的。而且在實際操作過程中，開放商一般提供的都是格式合同，寫的都是定金，一定要注意。對于定金的退還條件一定要明確，因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件；

簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括?國有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?商品房預(yù)售育許可您證?湯。此暖三證桑是辦悉理產(chǎn)凈權(quán)證后的必瓶要條腐件。暴銷售侍許可捉證的倉證件猶原件歷應(yīng)該柏在售汁樓現(xiàn)么場懸喬掛，膽可以蹲在售孝樓現(xiàn)忽場看柿到證禿件的近原件噴，再賠有就烤是土賺地證勇是否聽抵押仍了，勺土地侮使用揭證有筑一個攔備注碼頁，刃如果墨開發(fā)茄商向奸銀行普進行塌了開猜發(fā)貸前款，療在土閥地使串用權(quán)在證上剩會有膨注明沸。還滅有開完發(fā)商陽的營們業(yè)執(zhí)符照，汪經(jīng)營役范圍師里是滔不是編有房權(quán)地產(chǎn)忍開發(fā)按商的弓土地踐經(jīng)營勞許可作二、陜簽合波同時正要寫言明交乖房日鬧期、純通水糾、通村電、比通氣失等條夢件，施要明樸確雙崗方違推約責(zé)拒任。諷按規(guī)浮定入篇住7碎0％誰以上業(yè)才能給開通撒燃氣繳，之慚前開東發(fā)商遭要免畝費提默供液伸化氣引灌。蒼三、萬延期笛交房卸：開椅發(fā)商摸?補漫充協(xié)分議?晚規(guī)定域，躁“瞧假設(shè)開鑒發(fā)商疼延期預(yù)交樓輛，那么晌按業(yè)父主已武交房叨價每碌日千檔分之盒一支剩付違井約金箱，且冶違約濁金賠態(tài)償總吩額以艷房款瞞5％迷為限惜，如恢開展往商仍冰不能堪交樓竭，業(yè)折主只店退回斥已交父的本堂金。乖〞麗這種序約定辮非常肥不合話理。浪四、蝕購置呢合同練的第織一條切，項奇目建愈設(shè)依夾據(jù)，擁在審屈核這應(yīng)一條徑條款霧內(nèi)容哄時，康需要蒸注意橡在合逗同中葛填寫隊相關(guān)犧的內(nèi)脅容，租與開購發(fā)商情提供浸的相香關(guān)證難件是銳否一煉致，涂比方蒼說編口號和短經(jīng)營錄范圍覆。第繼二條繩，是腥商品算房的項銷售靠依據(jù)璃，您已需要羽做的脅跟第興一條山根本銷相同嫂，需踢要核斤對銷炸售許指可證券的號肢碼，剪批準惡的機怖構(gòu)，助以及南銷售惕的方仇式，懲與開被發(fā)商斃在售極樓處羞懸掛料的售笑樓許惕可證領(lǐng)是否涼一致殘。逐五、授公攤鞋面積消：不標應(yīng)該毫計入胡的包頭括倉鋼庫、蜓機動盤車車鏈庫、免非機僵動車應(yīng)車庫籃，作唇為人究房的豐地下紗室，粉以及研可以刮單獨值使用爆的空解間。曲還有麻售房秀單位綠自管犬自用沉的房揮屋，社比方蛙說開禍發(fā)商插在大臂堂里搬做的煮銷售莊中心灣等。音為多友棟房榮屋服削務(wù)的禁管理正用房他，通全俗來技說，想就是敬與這宣棟樓伏不相答連的犬局部需，比稈如說俊小區(qū)致的物影業(yè)管篇理用竭房等單。在代商品手房買鐘賣附間件里惰應(yīng)該商有一給個明蝶確的謀說明客，在墨主合葛同的懶第三餅條里避，只腸是說去分攤尖了多腫少，穗分攤?cè)莸拿鏍N積的活數(shù)額樂，但熟是在項合同娛的附鑒件二安，應(yīng)展該有蓄一個舊房屋桃面積亭分攤體的說正明表庭，分甘攤了煮哪一區(qū)局部峰，是辭經(jīng)過版哪一場個地抓方批檔準的爐。紫六、己面積立確認僑和差羽異的慚確定獸。建搜議購?fù)蟹咳碎e選擇鍵在合尚同里溝已經(jīng)榨規(guī)定福的第膀二種殃處理酷方式殲，即班確定報雙方嘩可以引接受異的一制個誤補差比剃例，源也就需是說圓正負務(wù)3%份，超巧過此贊比例睜的購柿房人即可以通選擇論退房教，開新發(fā)炒商應(yīng)而退還腦房款旺以及印利息尿，你音也可榨以接辜受。渡七、胡付款壞方式睡與期戲限。絹一次椅性付許款可坊以跟寨開發(fā)好商協(xié)省商，會是不助是可分以留錯5%雜左右腳的房方款，談在正浩式困交房燭之后脖給予訪付款孩，銀參行貸胖款應(yīng)案該在遍約定石的時寧間里紅款沒僑有到誼開發(fā)趨商的皮帳上蠶，按洗照合斤同，交你要奴支付丑相應(yīng)件數(shù)量疫的違途約金顯，所盞以應(yīng)捧該把話時間咱約定痰的更射加充望裕一欲些。綁在簽燦訂正序式購索房合區(qū)同之鞏前，姻建議棄你向崗開發(fā)枯商指剛定的圈銀行巡，或駱者向吐律師乞咨詢揚一下尚你的掉資信壘條件處，看亞你是購否能僻夠得碗到資依信貸涂款，躬防止綱出現(xiàn)寄其他敲的麻幣煩。攤八、槍賣售簽人預(yù)貸期付貧款的仍違約三責(zé)任污。也先就是抖說開末發(fā)商利約定鑒你超洲過3冤0天瓦未付互清房賭款可岡以解印約的華，屋對預(yù)兼期交磚房的精解約顯期限獸也只涂能定發(fā)30挑天，本這兩俊條應(yīng)蜂該對希應(yīng)，爺應(yīng)該拆是平攜等的啞。鏟九、堅有關(guān)職規(guī)劃遇設(shè)計汪變更屈條款利，這誤一方霸面，姻因為甩我們冬購置楊的是嘆期房柄，在林商品木房施畏工的器過程斥中，盲有可邪能某曾些方蒸面，撇開發(fā)爐商認滑為需夜要做濃規(guī)劃吩的變捧更，雖設(shè)計泳的變至更，限應(yīng)該殘在收似到有舌關(guān)部款門批皺準變抖更1男0個預(yù)工作柄日，勞書面墓通知煤購房術(shù)人，增購房椅人有殺權(quán)選精擇退束房。退十、膝房屋弦的交急接：瑞開發(fā)圈商應(yīng)啊該請也房地屬產(chǎn)的話管理謀部門難認可責(zé)的有嫁資質(zhì)絨的機縱構(gòu)對懲房屋坡的面榜積進辣行實狂測，費在交仙樓的占時候遭，應(yīng)咸該提責(zé)供實土測面寸積的元數(shù)據(jù)衣，以棄及我炸們所店說的折住宅佳質(zhì)量慮保證救書以貴及住遍宅使乎用說某明書豬，如拋果開相發(fā)商彼提供戚證明嶄原件比不全符的，千可以州拒絕輕收樓裹，由漫此產(chǎn)惜生的妄一切綁責(zé)任由，由杠開發(fā)征商承自擔(dān)。魄十一汪、開終發(fā)商登關(guān)于彎根底遭設(shè)施婚和配拔套設(shè)菠施的暖承諾居，一握般來晴說，劣標準輛合同裕中有寶五項猛，首便先是少通水勞通電樂通電茄梯，帶保證幻你售氏樓之填后，訓(xùn)這是相最基站本的轟保障戚。再下有就旗是有阿關(guān)于究天然翼氣以砌及燃條氣管廁道的恢開通鞏，一著般來互說，績開發(fā)日商會兩跟你鋒說等已到入錫住之晨后，恰比方俯說入所住率飛是多伍少，良但是李目前狐北京拘市并卵沒有湖明確爺?shù)囊?guī)長定，醋說入唉住率計到達板多少餅才可未以開攜通天唯然氣耐，實格際上定跟開葵發(fā)商限跟燃印氣公劃司的搭工作剪協(xié)調(diào)貿(mào)都是鍋有關(guān)補系的關(guān)，應(yīng)厚該跟勇開發(fā)扶商進嶄行約巨定，沒以免傍影響鑒您的燭正常般生活殘。對顫于您面購置武園區(qū)蠅工程遷內(nèi)，稻在樓主書中娛開發(fā)草商承筆諾過緞的，障比方楚說象售會所叮、園貍區(qū)的慣綠化球，以圖及地疼上地推下的墻停車蔑位，織建議饑在這昆一條葵中，爐要求山開發(fā)窗商承儀諾竣燙工時村間。燙在本該條款原中還敬包括附如果賢規(guī)定魯日期錄內(nèi)未粉到達梨開發(fā)越商承汪諾的藍使用鉤條件岔，雙悠方約器定的暢處理疏方式那，應(yīng)脈該按么照對譜您比呢較有鑄利的殺，在匪這一竟條上連簽上煤，未趣到達霧使用遠條件幕，應(yīng)漁該視痰為開兇發(fā)商鉆逾期巾交房筋，應(yīng)約該承鋼擔(dān)逾屈期交技房的伐相關(guān)濾責(zé)任允。兇十二仁、關(guān)古于產(chǎn)嗽權(quán)登模記的旋相關(guān)鞏規(guī)定對，約尾定了肺辦理厘產(chǎn)權(quán)撇證的莫時限憤，以凳及違誦約的漲條款鼓，購碧房人啞可以幻根據(jù)糾實際商的情羽況，槳可以咐選擇呆退房穴或者吃違約蹈金。某按照笑現(xiàn)行膛商品林房銷旺售規(guī)贏定，僵在6目0天驢內(nèi)，歷開發(fā)旋商翅應(yīng)將絨登記營資料握提供柴給產(chǎn)墊權(quán)辦協(xié)理部仰門備街案。通如果薯因為再開發(fā)雹商的辭責(zé)任聾，沒謹有及閃時把稿所有尾的資蓮料報憂產(chǎn)權(quán)丑登記衡機關(guān)些備案脫，使伏購置避人不蜻能及范時辦偷理產(chǎn)辛權(quán)證欣的，蜂可以凡約定網(wǎng)一個盲處理義方式評，可稱以退侵房，職對于寇違約常金，撐一般萬是合膝同金繞額的首1%亦-5胞%之蓬間，綢也是跌根據(jù)嘴實際鞠的情全況來摟進行閱選擇滑。也耐可以覽選擇全不退杠房，堅如果遞選擇敬退房牛，操動作起鄰來有衰一定喇困難曠，比做如說顛你已交經(jīng)入塑住了礦，因吧為辦緩理產(chǎn)牲權(quán)，與是在肚入住艱之后飼的二藏三個醒月進耐行，晌如果妖這時島你因沫為產(chǎn)得權(quán)證訪的原屆因要店退房丟，可技能會肅不太透利，葉建議水大家宇在確仁認這姑個項跪目是鍛一個涉合法桃的項嘗目之野后，味那么汗辦理施產(chǎn)權(quán)油只是靜開發(fā)愚商工玉作的度一個申程序士問題銷，以杰及和昂相關(guān)匆部門霸的協(xié)日調(diào)問呢題，稿并不剩是說私?jīng)]有掌辦理末產(chǎn)權(quán)浮證，課是因其為這施個項富目的瓣本身葡合法逮性有泉問叫題，殼在這欠個情提況下盯建議賢你選柔擇不匆退房恨，讓增開發(fā)停商按幅照一戚定的知比例山來支滔付違螺約金曠。搜十三攜、其蝕它：熊比方輛說這世個合蔥同有穩(wěn)多少傾頁、志有多獅少份意等，外商品備房買柏賣標宿準合旱同應(yīng)客該有宣四份絹，其擋中二楊份是大正本晴，二堡份是誕副本摔?，F(xiàn)程在房紋管局諷在做捕備案慎的時豆候，糊房管發(fā)局會償備一鈴份，偶購房貞人應(yīng)頌該有疾一個帝合同端的正艇本，濟如果查是申繭請銀那行按釘揭的譯話，酒合同鉤正本抹應(yīng)該稱交銀假設(shè)行來順收押究。在賭整個含的合筆同最俘后一服條，民是做妹預(yù)售杰登記固備案偉的一治個條冷款，演一般嫌情況別下在呼合同丸簽訂鋤30摧日之攏內(nèi)，拌開發(fā)迅商應(yīng)傳該向矩房差產(chǎn)所校在區(qū)蹄的房貴產(chǎn)管龍理局柱和房飄管局斃做登咱記。藍附件爆一是矮房屋枯的平咐面圖糾，在漫簽合龜同的吼時候深應(yīng)該遞注意往這個憶圖紙熊要用注坐標寒來確成認這百個房腔屋的京朝向陽；第處二要初標注棋面積嘴，或典者是漸面積兩的標踏尺。哨相倉簽訂秀購房胃合同架需要拼注意暑啥德誓食第一獨，在菠合約煌書中概，應(yīng)姜注明荒與發(fā)蒸展商燦談定救的付要款方掀式與頓價位錄，是協(xié)按揭勿付款遼還是查工程輪期分中期付晌款。培如是易分期末付款杯，每梳期款辨的繳雖款時今間應(yīng)占注明雅。尖幫滿第二團，發(fā)連展商含交付靈房屋譜的日析期一策定要緊寫明者確，快應(yīng)明溜確到項某年先某月烤某日斬交房劫，而必不應(yīng)門用模流棱兩暫可的陰措詞爸來表柿達，怪因為及這里稍涉及潔到逾批期交肆房的廈違約痕問題塘。療梢第三豈，對膝于購扮置房目屋的鹿面積悅要明非確銷客售面牽積〔義含分陷攤的煎公用害面積蔬〕是融多少示。如敞面積排誤碼垃率差著超過絮約定械范圍苗，客產(chǎn)戶有城權(quán)要浴求退榴房或墊追繳粒利息壓損失艙。目垂前，遮有些股城市罵如上艷海，叼甚至差規(guī)定大開展瓜商實單測面能積大件于客柱戶購倆置面采積時千客戶歷將不況必追爆補面糞積款黨，而創(chuàng)實測損面積蕩小于稠購置將面積片，發(fā)特展商扮還要朽退款巡。計斑第四爐，應(yīng)抬提出串天然訪氣或葬煤氣毀的準垮確通吃氣時古間。椅因煤互氣公爐司有再規(guī)定摔，必貸須等傷到樓注宅入乳住率股達7華0％泡時才章通氣她源。蕩因此翅，將雖然兩煤氣廣管道脅已通甜，但肯客戶慶尚有參可能讓用不肅上煤蹈氣，喜給生鬧活帶乞來諸向多不第便。堆所以書，在草合約姥上應(yīng)蕩注明船氣源跟通氣飯的準稍確時現(xiàn)間或詞注明嫌如入傭住率屆不夠依不能嘩按時紗通氣李時發(fā)捉展商健采取躬的應(yīng)拼急辦壇法。摟悶第五存，應(yīng)捉在合左同中粉明確旬提出斜產(chǎn)權(quán)稅證發(fā)蓋放到還手中蛾的準林確時傲間。白目前脫由于猛各方孝面的處因素秀，產(chǎn)肚權(quán)證嘆發(fā)放述比擬醉慢，熱但也樹應(yīng)有拒適宜通的日式期，陜開展劈商不門能無朋限制演地拖日發(fā)產(chǎn)管權(quán)證葡?？倻p第六摟，發(fā)跑展商杰在與卸客戶暖簽約邪時，巖除簽覆署正翻式合鑒同外拆，為秤了更呀清晰慧地闡爆述協(xié)烘議內(nèi)獅容，吊往往對還會防讓客遞戶再翼簽署板一份手補充章合同佛，主狀要目抄的在子于表粗明由溪于某刺些特頃定原紐因造寺成不州能按在期交花房的拐免賠天責(zé)任丹，以溪及面敘積丈那量誤與碼率衛(wèi)差，宿假設(shè)差殲異過攤大時目在哪繭些情藝況下物的免掘賠責(zé)小任。悼一般液情況倉下，跨開展陷商簽虛此合總同，才主要雕是為韻了保免護自憂己在內(nèi)一些研非人肺力能甜控制考的情開況下廈造成曾違約駛的規(guī)喪避風(fēng)雨險的氣一種使方式述。但寺客戶鐮也應(yīng)犯多加頁注意杠，仔寫細研烏讀補漏充條膜款，置以免做落入羅某些捆不法泰開展脫商的督文字兆陷阱布。一瞧般而跡言，嚴簽約院時最揉重要部的就夢是上必述幾塑個問敬題，線但對否其他顏條款斑也應(yīng)辣在發(fā)純展商扣處拿箭到影昨印件碰，回炭家仔植細研理究，惜一定柱要做乎一個蘋明明互白白腸的購全房人鬧。雁識別馳對購虎房人脅不利職的合制同條性款曉一、筆合同靈約定碼：暫脾測面吉積與趙實測絞面積鈴的允而許誤侍差在昆5％丑，秤如誤友差超糾過5丈％，沉按實扒際情脾況多同退少婦補。潛從目塞前了螞解的李情況檢看，臺購房畢者所抱得到假的面默積一餐般比嘩合同頃約定居的面釘積少小，如斷果互咳不結(jié)孔算，肉吃虧該的肯棵定是鼠購房次者，削由此喝可見敘，上案述條壓款對僅張嶺先生或的也不利知是十正清楚翼顯的艘。蓮隨二、估合同得約定幼：購谷房者跳不按付合同集約定爬時間蝴付款槽，那么恭應(yīng)按抖中國鼓人民陳銀行至固定蒼資產(chǎn)乘貸款事利率乒計算專利息樹及繳鋤納滯史納金童等，擦而發(fā)金展商向假設(shè)沒給有按勁時交果房，靜卻什懶么懲哀罰措沈施也腸沒有溫。很別律師去說法原：這級是一過條明裳顯不情公平堆的內(nèi)辰容，廚許多仍購房卻者卻晌忽略凝了。圓現(xiàn)實亂中出頓現(xiàn)的姜開展浴商延剩期交肯房卻法理直五氣壯碧，購毅房者扁卻無偵可奈娃何的邊情況踐，就昨是因孟為在酷合同余中沒狂有規(guī)炒定相輪應(yīng)的蓋懲罰撫措施滾，比抬如應(yīng)霸參照己購房丸者不水按時羽付款呈的懲也罰標盒準追爸究或狗購房拉者有豪權(quán)解脖除合埋同等億。這電樣，估出現(xiàn)妄問題廚購房胳者才柿有計脖可施果，有友權(quán)可裝維護歲。栗翠三、炊合同門約定挨：假設(shè)蜓因施狂工問衫題造鏈成延屯期交盼房，量屬不兆可抗招力，殺與開已發(fā)商票無關(guān)耕，開計發(fā)商和不負布違約到責(zé)任盒。纖疏律師懶說法運：這勾是強榴詞奪叼理，嚼法律鵝沒有爸規(guī)定厘施工圣問題供屬不殼可抗燦力，秒假設(shè)真責(zé)的因董施工攪問題鳳延期悔交房南，開歉發(fā)商沫應(yīng)當輸承當塘違約包責(zé)任背，所于以，亡這一樸條應(yīng)樣當從岔合同絕中刪浩去。儉折四、蟲合同跟約定賄：發(fā)麻展商齒交房匆后三香個月帽內(nèi)負研責(zé)辦貝理產(chǎn)雨權(quán)證模。施奔律師根說法冊：這慰里面蛙有兩烈個問險題，臺交房明以什助么為爹標準濤，很壘多人搬沒有鐮意識滔到。書甚至瞞出現(xiàn)敢這樣鹿的事強：發(fā)懂展商申交房牽時通益知購稠房者浪到物籌業(yè)管墨理公倒司處幻領(lǐng)取幫鑰匙業(yè)，而淚物業(yè)毀管理框公司限卻要桑求先比交一脊筆錢酒才能簽給鑰薦匙，劈否那么柱不給暗。到漂頭來使購房對者還逃是住蔑不進黃新房只。因抓此，行律師跨建議怠購房泉者應(yīng)吹將交領(lǐng)房的速含義襖具體要化，瀉即規(guī)篇定為黃：交惰房屋聽鑰匙懲。否稿那么，紐應(yīng)為異開展逃商違區(qū)約。欄還有疊一個脈問題杏就是車開展亭商在贈規(guī)定課的時佩限內(nèi)員辦不鮮下產(chǎn)室權(quán)證花該怎哥么辦底，很母多合爬同里肅卻沒獨有規(guī)費定，購以至困于問沒題發(fā)煌生時或不知長所措招。同舌樣建槳議應(yīng)艙明確煩為：額假設(shè)不漢能按有時辦綠理，煌那么可啄約定撫違約配金或本可解勢除合標同，朝要求槳退房伏。這給樣，條購房籍者的嫩權(quán)益豪才能窗得到環(huán)充分滑保障沃。替帥五、附合同鍛附件映中對華房屋鏈的配占套設(shè)粥備約慣定不犁清。卷在漏張璃先生撈的合傾同附差件里瘦，只榮約定乘“移預(yù)留兔暢線、欠有線泉電視點插座厭、管鵝道厘煤氣裙入戶解、2體4小舍時熱勿水便……趁〞遲卻沒智有說幫明這似些功新能在它入住刷時擇是否迅能正昏常使畝用，議不能隊正常黑使用感或達在不到會有關(guān)綠標準億該怎碧么辦筐。幣這種砍模糊鄰不清零的約婚定是莫不完戶整的命，希胞望也芬能引蒼起其辜他購撤房者吉的注詢意。席誤慎簽砍購房輩合同貪許多巨購房網(wǎng)者買含房時說，往持往不它深入話了解伍有關(guān)心開發(fā)滑商的局情況怠和相春關(guān)法帶律法頸規(guī)，鍬在沒客有明跌確房別屋是惹否是背合法搖銷售炎的情爛況下翠，就裕匆匆筑向開抹發(fā)商滴交付念定金勞或購仙房款匙，結(jié)重果到畢正式歲談判材時只河能被歪對方近牽著棵鼻子變走，素違心屢簽訂叫合同目。這績種不遵慎簽豈購房失合同喚從而昂導(dǎo)致編落入唯購房雀陷阱漁的情禍況往腔往貽厲害無紙窮。針山東授誠功治律師光事務(wù)纏所楊仰志民熱律師奮提醒蓋購房數(shù)者應(yīng)榜注意披以下態(tài)問題婆：鈔奮羞“參五證揮〞鈔要嚴浙格審脊查望縮夢購房盡者購刪買期購房時箭應(yīng)查緩看開愧發(fā)商便所售脖房屋匹的歡“丙五證久〞僻原件犯，五屠證指麻：?賀建設(shè)劈工程極規(guī)劃貞許百可?慧、?擊國有街土地敵使用闖權(quán)證舞?、堆?建汗設(shè)用藍地規(guī)卷劃許候可證具?、趣?建且設(shè)工尋程開揮工建提設(shè)許食可證悶?、末?商愁品房慎銷售紗〔預(yù)艘售〕欠許可接證?重。在陽“紫五證帆〞供中，末最重罰要的癥是?等土地此使用橋證?塊和?罵商品臥房銷撓售〔舍預(yù)售忍〕許關(guān)可證忘?，喉它表廢明所程售房悼屋是過合法蕩工程密。如敬果房蜘屋已竹驗收駁還應(yīng)雷查看愛是否框具有敏質(zhì)檢悟站核尊發(fā)的籠?房致屋質(zhì)滿量合躬格證甘明?辦原件份。開獨發(fā)商料同時百應(yīng)出殲具?宇住宅辮質(zhì)量正保證別書?吵和?快住宅要使用縱說明野書?梨。辭匆肢認購幣協(xié)議馬要慎酷簽慎揉獸購房黃者在遵簽訂嫩正式讓?商拳品房授買賣摩〔預(yù)者售〕喘合同佩?前茅，開妹發(fā)商啊往往括要求施購房士者簽辜訂?越認購異協(xié)議耐?，筍并交疲納一胖定數(shù)礙額的釣定金果。由白于認哨購房云屋到材簽訂取正式辨的購謀房合脖同有盤一段畏時間背，有接些購緩房者符可能跑不想叛購置驢已預(yù)甲訂的糖房子拆，也畜有部虜分購鳳房者鏡由于買不能以與開友發(fā)商菌達成脈一致聚，而墳沒有艷簽訂枕合同恥。這凍時定布金能擇否要駐回就旱與所應(yīng)簽訂取的?暗認購償協(xié)議葛?有光很大大的關(guān)按系。驕情筆如果濾?認富購協(xié)壁議?院中沒汪有寫側(cè)明未堤簽訂蝴購房劇合同產(chǎn)定金尚是否聯(lián)返還營的約副定那么比定金顏可以姨返還殘。如遞果開懇發(fā)商遷在?習(xí)認購趁協(xié)議綁?中隆規(guī)定稱“涼購房淹者應(yīng)知在簽床訂認盤購書突之日箭起多辜少日聾內(nèi)攜傅帶規(guī)暫定的灰證件占到程開發(fā)篩商售摘樓處籍簽訂抄正式壯購房襯合同脅，逾葡期購羨房者宴所交各認購鑰金〔薦或定據(jù)金、警誠意瞎金〕它不予績退還討〞篇等島此類逼條款淹。購崖房者匹特別車要注皮意留璃下有業(yè)力的樹證據(jù)錯，證右明你弦已在最規(guī)定展期限毫內(nèi)與藝開展礎(chǔ)商談飽了合相同但想因其蔽他原懸因無頭法達更成協(xié)斥議。時豐除合同采附件畫不可報缺耳釘待目前曲使用股的?迎商品雷房買慣賣合媽同?災(zāi)，除學(xué)主合五同要觸件外拆還包殼括四甲個附企件，鏟即房敘屋平慨面圖攤、公親共部臟分與蒙公用抹房屋鈴分攤本面積墳構(gòu)成扮說明蓄、裝姿修設(shè)化備標南準、掙合同雹補充尼協(xié)議簽。合沈同附護件是袋主合惱同組額成部間分，屈是對閑主合吉同約拔定不對明條塔款做倉出的麗明確飄約定橫，是攀對主華合同律沒有程約定街局部撲的重斧要補面充。踐合同灑附件避與主終合同新具有戴同等型的法跳律效賢力。鞋粱立購房乎者在眨洽購鑄房屋侵時開竿發(fā)商照往往增做出金許多界口頭炒承諾澇。購乓房者賓絕不麻能輕暖信開弟發(fā)商術(shù)的口袍頭承件諾和胡廣告止宣傳名，購槽房者鑼在訂悶立合異同時臟可以姿以附欣件的舞形式號把開騾發(fā)商速承諾殺的內(nèi)宵容寫恐進書解面合拉同石中。泰如果找開發(fā)躍商沒慶有實事現(xiàn)這登些承脆諾，鑼購房枕者可錄以根交據(jù)相端關(guān)法所律法界規(guī)的王規(guī)定濱要求趟開發(fā)罩商承臨擔(dān)違蓄約責(zé)鳥任并界賠償捕損失找。心明眼亮避開購房陷阱--謹慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購置該房產(chǎn)時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與開展商在協(xié)議中約定，假設(shè)買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費等，這樣就防止了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比擬初級的錯誤。有時代表開展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該工程是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表開展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，那么是否持有“授權(quán)委托書〞。否那么，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免開展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的開展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約躲避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的方法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間〞與“最好〞合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決〞，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的〞等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有方法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納局部費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比方有些開展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標準、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理效勞，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費用標準。陷阱六：賣方解除合同在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。〞這顯然是不公平條款，假設(shè)買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處分或刑事處分行為，作為當事人一方的開展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)?合同法?第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何〞，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何〞后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策：購房者與開展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理方法，做到越詳細越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決方法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了

齒

回灣復(fù)〔毛5〕尚[愛過流星]注冊時間：2004-12-01個人積分：3810發(fā)/回貼數(shù)：29/91(2004-12-210:35:49)

□(未知論壇:bbs.szhome)購房合同附件“文章〞多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等根本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個根本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨效勞的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。分攤面積的計算應(yīng)按京國土房管權(quán)字〔2000〕第369號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分攤原那么的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積局部的相應(yīng)價款，并按該價款的10％支付違約金。3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標準具體化。要防止采用諸如“高級面磚〞、“高級外墻涂料〞、“高級木地板〞之類的模糊性標準。應(yīng)當盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標準。4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)憂的一些事項在補充協(xié)議中做出詳細約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及適宜的收費標準，購〈BR〉房人應(yīng)當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標準和效勞范圍與標準等事項做出具體約定。5、附件五是關(guān)于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的方法支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購房合同，面臨違約風(fēng)險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購房人的貸款申請未獲銀行批準，那么購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。〞

仰

回限復(fù)〔帖6〕鏈[愛過流星]注冊時間：2004-12-01個人積分：3810發(fā)/回貼數(shù)：29/91(2004-12-210:36:16)

□(未知論壇:bbs.szhome)簽補充協(xié)議抓住八大要點在簽訂購房合同時要增加補充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢？補充協(xié)議太少，不能充分保護購房者的利益，起不到補充協(xié)議的作用；但補充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進行，這應(yīng)是購房者明智的選擇。從整個?商品房買賣合同?來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個局部，只要針對這八個局部來簽訂補充協(xié)議，就根本可以保護購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以"進口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。第八要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

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回璃復(fù)〔額7〕痕[愛過流星]注冊時間：2004-12-01個人積分：3810發(fā)/回貼數(shù)：29/91(2004-12-210:36:48)

□(未知論壇:bbs.szhome)置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個提合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識缺乏，附件有時就被開展商利用作為“對付〞買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。實際上，根據(jù)?合同法?規(guī)定，假設(shè)合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時最好慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。在正式文本中有“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按以下第三項處理：詳見補充協(xié)議〞，但補充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評點：依據(jù)?合同法?的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間，如果出賣人未能及時辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。在合同附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬工程的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意接受交付時的實際面積〞，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差局部按每平方米×元人民幣多退少補〞。專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這局部面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)局部，買受者即使支付相應(yīng)的價格也不能將這局部面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點買受者一定要注意?！叭?買賣合同?記載的商品房的建筑面積〔套內(nèi)面積＋分攤面積〕、套內(nèi)面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：１、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。２、建筑面積和分攤面積均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時商品房價款不變。３、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時按套內(nèi)面積誤差比進行調(diào)整。〞專家評點：以上條款既確定了建筑面積不變價款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價款不變，而且當建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進行調(diào)整，這個約定違反了建設(shè)部２００１年６月１日公布的?商品房銷售管理方法?的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套〔單元〕計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。廣州市２００１年出臺規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而２００１年實施的?商品房預(yù)售合同?約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套〔整層〕出售，如套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米〔幣〕元，總金額〔幣〕元，公共局部與公用房屋分攤建筑面積的建筑計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算〞。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效?！?買賣合同?所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。?買賣合同?所稱的累計已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未歸還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。〞專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這局部房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符。“甲方領(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負責(zé)‘該物業(yè)’的結(jié)構(gòu)保修期，并對‘該物業(yè)’結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負保修責(zé)任。〞專家評點：根據(jù)１９９８年９月１日開始實施的?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)〞，且物業(yè)的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方〔開展商〕代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書３０天后〞?！盀楸Ｕ细鳂I(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。〞專家評點：根據(jù)?廣東省物業(yè)管理條例?〔從１９９８年１０月１日起施行〕之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積到達５０％以上，或者已交付使用的建筑面積到達３０％以上缺乏５０％，且使用已超過一年的，應(yīng)當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。〞〔第七條〕；由業(yè)主大會批準物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第２１條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當繼續(xù)承當物業(yè)管理費用。〞“甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。〞專家評點：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對乙方不公平。

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回秒復(fù)〔賽8〕坑[愛過流星]注冊時間：2004-12-01個人積分：3810發(fā)/回貼數(shù)：29/91(2004-12-210:37:29)

□(未知論壇:bbs.szhome)購房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房根本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房根本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承當什么樣的賠償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第三條對商品房根本情況表述的作用將會大大降低。8號樓變成4號樓如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等根本情況是否符合該房屋所在工程的?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?和經(jīng)過批準的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人最好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信〞到達退房或換房的目的。圖紙尺寸、用途、凈高要標明合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不標準的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中確實切位置及朝向也要在平面圖中標清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。在這里需要提醒購房人注意的有兩點：1.有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。當然我們不得不成認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓〞，那么是有百害而無一利。2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人最好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。容積率和綠地率購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購置房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準確標明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清：1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。2.房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準確、不標準的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應(yīng)為“綠地率〞和“綠化覆蓋率〞兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

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