產(chǎn)品定位分析4

#⑵項(xiàng)目總成本36659⑵項(xiàng)目總成本36659萬(wàn)元⑶項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn) 10912萬(wàn)元⑷所得稅前投資利潤(rùn)率為1 1091213665911100%=29.8%⑸項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 7311萬(wàn)元⑹所得稅后投資利潤(rùn)率為1 73=19.9%6、動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)價(jià)⑴項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析、''''\時(shí)間項(xiàng)目^\20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0銷售收入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0二、現(xiàn)金流出6886.61461.63469.16516.46862.26756.04215.1491.736658.7直接建設(shè)投資6655.0908.42755.55471.45850.55822.53554.031017.3管理費(fèi)用75.085.090.090.0100.0105.0105.087.0737.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6.627.282.6164.1175.4174.6106.5737.0銷售費(fèi)用291.0110.0110.0110.0110.0110.0110.0951.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3543.9339.6294.72616.4三、稅前凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04525.15811.71960.32187.510912.3四、稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3952.86764.58724.810912.3五、所得稅314.41917.9646.9721.83601.0六、稅后凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04210.73893.81313.41465.77311.3七、稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3638.44532.25845.67311.3⑵項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率49.8%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%)7945萬(wàn)元所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率37.5%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%)5028萬(wàn)元八、方案比較與項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、效益指標(biāo)比較技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位方案A方案B方案C方案D1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)□□□□□□198300198300214400224000多層公寓□18200012390010360093600高層公寓□————3640056000□□□□□——316003160031600疊加別墅□——265002650026500公共建筑□16300163001630016300車庫(kù)□100001200013000140002、靜態(tài)投資效益□□□□□□萬(wàn)元38106415254530147571□□□□□萬(wàn)元30393317283484336659稅前利潤(rùn)萬(wàn)元771397971045810912□□□□□□□%25.430.930.029.8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元5168656470077311□□□□□□□%17.020.720.119.93、動(dòng)態(tài)態(tài)投資效益□□□□□□□□□%39.247.648.849.8□□□□□□□Ic=8%萬(wàn)元5347708475817945□□□□□□□□□%28.035.836.637.5□□□□□□□Ic=8%萬(wàn)元3284445047795028通過(guò)上述各方案的指標(biāo)對(duì)照可以發(fā)現(xiàn)：⑴方案B由于在相同的總建筑面積下采用情景洋房等高附加值的產(chǎn)品，其效益指標(biāo)明顯高于方案 A；⑵方案C、方案D由于利用了小高層建筑容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，效益又高于B,且小高層建筑容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策運(yùn)用到極限的 D方案效益水平最高；⑶方案B、C、D投資利潤(rùn)率出現(xiàn)反常的原因在于土地成本按實(shí)際取得成本，導(dǎo)致小高層單方綜合成本增加值高于樓面地價(jià)，而現(xiàn)狀地

價(jià)水平已有很大提高，隨地價(jià)的不斷增長(zhǎng)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率將出現(xiàn)正向改變；⑷從投資收益的角度看，方案 D產(chǎn)品組合為最優(yōu)化2、市場(chǎng)接受程度比較（消費(fèi)者認(rèn)知、目標(biāo)客戶范圍、消化速度、預(yù)期價(jià)值實(shí)現(xiàn)、地價(jià)不斷上漲影響）方案A方案B方案C方案D優(yōu)勢(shì)（S）為經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的成熟產(chǎn)品產(chǎn)品類型增多，擴(kuò)大了目標(biāo)客戶范圍；情景洋房作為創(chuàng)新產(chǎn)品具有面積分布合理、空間層次豐富和景觀資源優(yōu)異的特點(diǎn)，易引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注產(chǎn)品類型多樣，小高層住宅的增加進(jìn)一步提高了居住舒適度，有利于社區(qū)外部景觀的引入產(chǎn)品類型多樣， 小高層住宅的增加進(jìn)一步提高了居住舒適度， 有利于社區(qū)外部景觀的引入劣勢(shì)（W）產(chǎn)品類型單一， 目標(biāo)客戶范圍有限疊加別墅由于面積大、總價(jià)高，其消化速度可能會(huì)略緩小高層住宅維修基金與物業(yè)費(fèi)用較高小高層住宅維修基金與物業(yè)費(fèi)用較高機(jī)會(huì)（O）易被市場(chǎng)消化吸收疊加別墅、情景洋房等高附加值產(chǎn)品的引入，有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的拉升和擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力并進(jìn)而提高項(xiàng)目預(yù)期收益小高層容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策， 使項(xiàng)目預(yù)期收益更高小高層容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策用至極限，使項(xiàng)目預(yù)期收益最高威脅（T）價(jià)值實(shí)現(xiàn)受影響，易陷入低水平、 低檔次運(yùn)營(yíng)的難解點(diǎn)周邊大氣質(zhì)量、交通等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)盡快得到改善小高層投資回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，消化速度略緩小高層投資回收周期相對(duì)較長(zhǎng)， 消化速度略緩□□□□□□不利較有利有利最有利從市場(chǎng)接受程度比較來(lái)看：⑴方案A與方案B比較，方案B由于引入了高附加值產(chǎn)品， 無(wú)論從預(yù)期收益還是從提高項(xiàng)目的影響力來(lái)看，均優(yōu)于方案 A；⑵方案 B與方案 C、方案 D比較，從目前看方案 B更易于被市場(chǎng)吸收，但從巢湖市地價(jià)快速上漲來(lái)看，方案 D會(huì)越來(lái)越具備優(yōu)勢(shì)：當(dāng)

樓面地價(jià)超過(guò)小高層住宅綜合成本增加值（包括維修基金等），小高層樓面地價(jià)超過(guò)小高層住宅綜合成本增加值（包括維修基金等），小高層將具備成本優(yōu)勢(shì)，屆時(shí)舒適度更高的小高層即便以低于多層的價(jià)格出售，也會(huì)獲得更高收益；⑶從行政管理的角度看，規(guī)劃部門在容積率控制上是限制上限，對(duì)容積率下限控制較弱，因此選擇方案 D適應(yīng)性更強(qiáng)；⑷選擇方案D一個(gè)關(guān)鍵因素在于控制好項(xiàng)目節(jié)奏，小高層應(yīng)在項(xiàng)目后期推出。3、對(duì)方案 D進(jìn)行不確定性分析⑴盈虧平衡分析銷售盈虧平衡點(diǎn) 二總投資成本 /（銷售收入口銷售稅金）口 100%=81.5%即當(dāng)項(xiàng)目銷售收入達(dá)到 47571口81.5%=38792萬(wàn)元時(shí)，可以保本經(jīng)營(yíng)。⑵敏感性分析項(xiàng)目方案稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅前投資利潤(rùn)率（%）稅前凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅前內(nèi)部收益率（%）基本方案1091229.8794549.8銷-10%615516.8387929.4售-5%853423.3590039.6收+5%1329136.3994159.1入+10%1566942.71196268.4投-10%1393541.41163663.0資-5%1242335.3922356.5成+5%940124.6661843.0本+10%789019.9531536.3⑶評(píng)述通過(guò)以上盈虧平衡分析和敏感性測(cè)試，表明本方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議鑒于目前巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃控制條件以及提升項(xiàng)目附加值的考慮，提出項(xiàng)目產(chǎn)品組合的意見(jiàn)如下：⑴多