國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓二

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應社會經(jīng)濟和文化技術發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

1.行業(yè)介紹1.1零售業(yè)的演變史從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當?shù)氐牡厍橄嘟Y合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。機構類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期1榮.域2零房誠售劇業(yè)匙的額發(fā)報展塑趨濾勢隨獻著德社眼會亭生得產(chǎn)侮力掀的脫發(fā)裹展敗、栗科獲學究技倉術販的派進卻步紅、烘人副們占消侄費暖心碎理叛的令個煌性預化剛，竟社剩會喚產(chǎn)嘉品枕的仁種東類猜和業(yè)數(shù)項量便越丙來跟越賴多吸。盞為洪了勁使角這丘些減產(chǎn)唯品黃在悠適稱當賤的矩時仔間憤通鞭過胳適眠當川的恭方孫式院到鞠達調(diào)目醋標億人宋群賠的帆手琴中丟，翁商防業(yè)—賠—這兔一同行材業(yè)堡作概為瀉連鐵接拿生陶產(chǎn)晨領勵域植和孔消染費騰領培域絨的籃流臂通直環(huán)弊節(jié)績，板其潮自步身資的問形驕式張在啞不熟斷芹更川新腿，慶銷居售兔方渾式扭也勇在擔不刃斷耐變喊革算。救這貫些做變嘉化黑首查先帝直磨接雕作促用脂于毯商位品莫流卻通蘆的勿最坡終羽環(huán)族節(jié)—漫—零售正業(yè)，喝那么折零售喪業(yè)也疊就必歌然成糕為流珠通環(huán)雷節(jié)中蒙競爭目最激越烈的舌一環(huán)莊。綜促觀世既界零惡售業(yè)事總的和歷史個發(fā)展撓趨勢墳來看舍，６即０年量代，甩零售詳業(yè)界且采取宵綜合迅型營窗運，恩因此秩，百幻玉貨公掩司、潛大型斃綜合聞零售傭勢力吸高漲欺；７宣０年跨代，賢零售暴業(yè)則唱進入融專業(yè)拾化的挺發(fā)展怒階段航，專烤門店抄、連懇鎖店身、超屬市、屆便利榜店、穿自助筒家庭俘用品灘中心慎等業(yè)通態(tài)相馬繼發(fā)趴展；遷進入斥８０復年代炮，大醉型購允物中叮心等志在世極界商滿業(yè)發(fā)廁達國友家范碼圍內(nèi)生興起老；而鏡９０席年代禮末則栽朝經(jīng)異營業(yè)兔態(tài)細蜜分化跌發(fā)展滑，單說品店絹、生凝活題掙材館烤、無睡店鋪準銷售羽、郊林外大罵型專賀門店錯、產(chǎn)增地直截銷及暈家庭頑購物栽等新覆型零挎售業(yè)凱態(tài)紛待紛興店起。挽就以查我國械所地養(yǎng)處的岔亞洲景來看議，近禽幾年生來隨拒著經(jīng)良濟的悔快速澡飛躍狀發(fā)展叮，其高零售哲業(yè)也呼發(fā)生佛著翻光天覆夢地的蒸變化潔，主堅要體歷現(xiàn)在銜以下敘幾方才面：國際春零售拳業(yè)發(fā)討展趨市勢趨勢感一：鴉零售碗業(yè)市沾場高尿度集浪中化容、規(guī)蚊?；瘡氖型龇菟~上隸來看魚，零袖售業(yè)普近幾偷年來糠在亞災洲出死現(xiàn)了糠相當括的集侮中度布，少因數(shù)大訊的零角售商記掌握牽當?shù)貧v市場輪，占我有壟袖斷意趣義的惕市場道份額陪。換聲言之前，亞傅太地您區(qū)的竭零售請業(yè)從房誠產(chǎn)業(yè)允經(jīng)濟軌學的嗽角度大考慮憂，其豎根據(jù)某市場知份額俱計算延的市脫場絕屈對集墓中度考指標CR葬n已經(jīng)飽處于搖一個瘦相當膀高度私。1聞9紙9庸7年香授港地導區(qū)前5名逐零唯售莫商豬銷肌售恥額(C擠R5會)已經(jīng)蠶達到暴總銷棕售額棋的7興0郵%，寒同恒期凳新奶加哭坡哪和練臺蠅灣盈的CR姓5都超布過3擺5滴%，這沖種情溜況有明可能艱與地園區(qū)的廳區(qū)域偉面積及有關遺，但豆從這3個國農(nóng)家和碧地區(qū)跪零售繭業(yè)的賭發(fā)展統(tǒng)水平光來看拖，零風售業(yè)月市場隔的高運度集榮中是罩亞太降地區(qū)頂零售雷業(yè)發(fā)拔展的幣必然缸趨勢劇。再凝來弱看脅一警看片衡閑量場一纖國昏零傻售紗業(yè)語規(guī)載模坦水油平卡的坦重溉要貿(mào)指堵標——平均糟每間獨零售校店覆消蓋的駱消費響者數(shù)丘目：19疾96年世日鄉(xiāng)豐本拋的侵單宋店萄覆伴蓋鋸人寺數(shù)傲高先居裂亞藝太肝地掩區(qū)巴各箭國濾首魂位收，延達剛到1猶5抄6敲0人繭，忠基世本妨上師是挪同際時砌期鼓中秩國根覆汽蓋禾量2向5服0人的6倍強膊。眾逮所周筒知，昏日本穩(wěn)的零勝售購澤物環(huán)閥境在瞇全球廢享有博盛名落，這淹與其鳴零售繪商業(yè)屈的規(guī)塑模是濫分不樸開的垮。趨位勢互二騾：夾傳忽統(tǒng)茂零跌售漢形識式修優(yōu)船勢個逐鋤漸宴減日弱俘，易新代型露零敞售佛形東式煤蓬站勃躁發(fā)則展首先系，總較體上瞧亞太示地區(qū)飽傳統(tǒng)說零售申業(yè)形惠式在校各個歷國家可和地天區(qū)仍郊占有禮主導歇地位冤，傳灘統(tǒng)零蓬售店庸數(shù)量啞全部閣超過夢當?shù)財U零售忌店總治數(shù)的50獲%。19脫96年啦統(tǒng)創(chuàng)計送數(shù)蒜據(jù)緣瑞顯足示擱，荒在睡亞牲洲誘各蹈國秧中捐，典中描國計傳鋒統(tǒng)抬食褲雜近零脾售脆店秧（燈非暮自扭動川型旺超蔑市劑、盈便猾利叔店)數(shù)量喚的相白應比顫例最緩高，座為9煌9受.奮8到%；最飽低的桑新加架坡相重應數(shù)樸據(jù)也嗎超過駁半數(shù)格，為6占8覺%。其次胡，雖渣然傳昆統(tǒng)零蝴售業(yè)壇仍占攻相當垮大的葡份額舊，不藏可忽雞視的駐是以廊自動宮超市戶、便腎利店拔為代軌表的行新興不零售罰店正醬在興盒起。姓從1疤9附9繞6年楊香窄港慘超賓市舍、沾便巡壽利她店鎖數(shù)辮變瓣化倍的符相芝關挽統(tǒng)梯計放數(shù)躍據(jù)請來曲看它，19壁92年到19惹96年醒超軍市嬸、股便竊利宣店嶼分星別膊增懶長飲了25植%和26具%,同瞞期鑄的馬傳縱統(tǒng)動食述雜躬店爹比短原凈來違減也少切了1該9個百奶分點轟。可騾以看循出，起傳統(tǒng)環(huán)零售擠業(yè)正戒逐步遮為新成型零葡售店壟所取遙代，政其優(yōu)佛勢正涼在逐序步減副弱。國內(nèi)桶商業(yè)爐地產(chǎn)攀基礎乓知謀識培園訓趨勢淹三：宿大型登、超紛大型嗓量販既店及丸貨倉釣商店別迅猛登增加近年兼來，醋亞洲遞各國團及地屬區(qū)大盟型、夢超大滿型量牧販店蚊和貨宅倉商煩店的秒數(shù)量層不斷叔增加譜。根命據(jù)有藝關數(shù)您據(jù)，華到1倉9點9到7年，踩臺灣壤、泰臂國及便韓國剖的大離型、音超大籠型量暢販店蛾、貨凳倉商軋店的臣數(shù)量寶依次響為亞盈太地勵區(qū)的猜前3位坑，貓其違中惹臺混灣白及悲泰反國套為69家副，揪韓引國患為6原0家。媽以臺找灣為媽例，襲從19存76年的1家幅到1昂9世9迷7年的69家，機平均酒每年脹就有議六七鐮家大盤型量昏販店忘、貨渾倉商弊店開弱張，藍考慮嗚到臺檢灣當胃地零具售業(yè)翅市場悉的飽襪和度巴，這貨樣的擺發(fā)展際速度梳只能蚊用“獄迅猛謊”來灰形容雀。趨勢馬四：鴉跨國勸企業(yè)走的拓伙展2扒0世紀9消0年賞代緊以筋來袋，究歐亭美茄從玩事轎零叨售鞏業(yè)少的詳大寄型脈跨顫國維企盯業(yè)咸由駁于胞種誘種拍原卷因議，打加挎大繳了鋒在咽亞歉洲仙市叔場殺的眨開呢拓吧力館度膠。的以禁家松樂比福腸為廣例尊，餡由摟于蟲法邁國剪國珠內(nèi)躺市雜場早已吵經(jīng)療飽宗和乘，嚴競且爭軟激律烈對，嶼法日國推政釘府閑為歲了漸保切護特傳叫統(tǒng)揮的旨中亭小鳳零兔售狀企莖業(yè)扇，慨制剝定商了侄嚴芒格次限藝制劫開史設溫大老型炎零層售彎商道店暮的鞏法磨規(guī)帆，螞規(guī)種定爆凡京是崖投題建嗓大斜型薯零貓售蘆商廳店板面新積性超胖過3桂0數(shù)0平方怖米（除上限倘為10團00平方擔米）展的大勸型零蟻售商過店，堡都要慢經(jīng)過汪由7人組歡成的永商業(yè)繁設施貢委員鋤會審識批。少全法基大型貢超市導的投軌建由1歐9乘9萄5年魚的1寶2家銳匯減為19現(xiàn)96年挺的7家頌、19踏97年尾的6家碰，19洗98年甚袋至1家脾也希沒訂批記準趣投闖建齡。標海宵外顯銷蒜售鍬正精逐躁漸慈成襲為互家畫樂討福浙總淹體饒銷繭售室額綢的透主蔬要括來炊源大。軋另殘一生方胞面飄，迫為螞了擾與弓美硬國來的妹沃傻爾男瑪秘抗羨衡屆，折開漁拓帳并渣抓遭住剃廣虹闊廉的驢亞答洲蝕市歐場茄，材也練是火家涌樂刻福變等愧一線批父歐閥洲殼跨奧國拌零攏售憐企押業(yè)徐拓馳展穩(wěn)亞豪太尋市庸場梳的肉目創(chuàng)的傳所竭在氧。國內(nèi)顯零售遞業(yè)發(fā)寇展趨寨勢中國鞠作為唉亞太而地區(qū)筒的重萌要組波成部需分，車其零帥售業(yè)廢與其拐他國吹家和數(shù)地區(qū)繪有著攝一定頸的差魄距，價但由閱于地侵域上漫相同憂的人蔽文背灰景，欠中國玻零售否業(yè)的卡發(fā)展臨方向監(jiān)不會的背離裂整個擔亞太金地區(qū)彎的總倆體趨統(tǒng)勢。梨事實棒上，旱中國尊的一截些前它沿城爹市，蝦已經(jīng)箭在零巷售商洲業(yè)的禍形式盆方面伐積極呀創(chuàng)新已，努導力求壘變。零售費業(yè)業(yè)皺態(tài)革含命已編露端或倪零究售勁業(yè)泊態(tài)報呈坐現(xiàn)伸多殊樣查化窯。校表笨現(xiàn)收在塊業(yè)來態(tài)身形隙式通已難突衛(wèi)破刪往愧昔搖傳醋統(tǒng)第業(yè)餓態(tài)(百貨介店)一統(tǒng)娘天下承格局前，而造出現(xiàn)竭多種凝新的慚業(yè)態(tài)鞏。不晴僅地育處沿武海發(fā)洲達城毅市各盒種新欣興業(yè)夢態(tài)：草超市潛、連捕鎖店胡、倉儲儲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