休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

新華信托·泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃可行性研究報(bào)告目錄導(dǎo)言 40.1摘要 40.2本文結(jié)構(gòu) 4第一章信托計(jì)劃綜述 51.1信托概要 51.2信托產(chǎn)品要素 51.3信托資金的運(yùn)用 71.4信用增級及后續(xù)管理措施 71.5信托計(jì)劃的退出方式 101.6交易結(jié)構(gòu)及流程圖 11第二章融資項(xiàng)目基本情況介紹 122.1項(xiàng)目背景簡介 122.2項(xiàng)目整體情況 132.3項(xiàng)目合規(guī)性 152.4項(xiàng)目實(shí)施方簡介 162.5項(xiàng)目投資預(yù)算分析 172.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 21第三章高新區(qū)管委會還款能力分析（第一還款來源） 223.1泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 223.2泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 223.3結(jié)論 30第四章抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源） 324.1抵押品簡介和價值評估 324.2質(zhì)押品簡介和價值評估 364.3結(jié)論 39第五章?lián)Ｆ髽I(yè)分析（第三還款來源） 405.1擔(dān)保企業(yè)基本情況 405.2擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 415.3擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 48第六章風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 496.1信用風(fēng)險(xiǎn)及對策 496.2融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對策 496.3管委會回購款支付風(fēng)險(xiǎn)及對策 506.4抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對策 516.5管理風(fēng)險(xiǎn)及對策 536.6其他風(fēng)險(xiǎn) 53第七章盡職調(diào)查情況與結(jié)論 547.1盡職調(diào)查情況 547.2結(jié)論 55第八章信托經(jīng)理 57導(dǎo)言0.1摘要●國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會委托代建的BT項(xiàng)目，開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體的重要工程，項(xiàng)目得到省市各級政府大力支持●開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，管委會財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng)（2011年財(cái)政總收入超60億元），承諾按期足額回購●融資人泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司具有較強(qiáng)的再融資能力，開發(fā)區(qū)管委會承諾未來3年內(nèi)再注入至少1000畝土地●附加充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保●AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)?！袢谫Y人綜合成本暫定12.2%，成功實(shí)施后預(yù)計(jì)我司年收益率不低于1.6%，總利潤不少于2240萬元0.2本文結(jié)構(gòu)本文第一章為信托計(jì)劃概述，介紹信托計(jì)劃基本框架和要素；第二章介紹融資項(xiàng)目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計(jì)劃的三個還款來源：高新區(qū)管委會、項(xiàng)目抵質(zhì)押品和項(xiàng)目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計(jì)劃可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)對策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論；第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的附件列明項(xiàng)目的重要待查文本文件和項(xiàng)目設(shè)立需簽訂的主要合同。第一章信托計(jì)劃綜述1.1信托概要泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“華誠醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）提出融資申請，擬由新華信托設(shè)立集合信托計(jì)劃，融資不超過人民幣7億元，以受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱“管委會”、“高新區(qū)管委會”）簽訂《委托代建(BT)合同》而享有的對泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）的投資補(bǔ)償收益權(quán)。本信托計(jì)劃擬包含兩期，每期期限擬定為24個月。本項(xiàng)目為管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建的BT項(xiàng)目，華誠醫(yī)學(xué)將融資資金用于該項(xiàng)目建設(shè)，管委會按照《委托代建(BT)合同》約定分期支付項(xiàng)目回購款，華誠醫(yī)學(xué)以上述回購款作為第一還款來源，在信托到期時回購項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，以保證信托計(jì)劃的安全退出。本信托計(jì)劃另追加38.8萬平方米商業(yè)金融用地和附屬建筑抵押以及華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押，并由AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。1.2信托產(chǎn)品要素1.信托名稱新華信托·泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃（暫定名）；2.信托規(guī)模計(jì)劃募集總額為70000萬元，分兩期募集。第一期計(jì)劃募集不超過40000萬元，可分兩次推介，每次不超過20000萬元；第二期計(jì)劃募集不超過30000萬元，可分兩次推介，每次不超過15000萬元。3.信托期限24個月。4.信托類型集合、融資。5.信托當(dāng)事人（1）委托人：合格社會投資者（2）受益人：同委托人（3）受托人：新華信托股份有限公司（4）融資人：泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司6.綜合融資成本12.2%/年。7.信托計(jì)劃的退出本信托計(jì)劃的退出方式主要為華誠醫(yī)學(xué)回購新華信托持有的本項(xiàng)目的投資補(bǔ)償收益權(quán)。（1）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價款的計(jì)算公式如下：回購價款=固定價款+溢價款固定價款=信托計(jì)劃募集資金規(guī)模溢價款=信托計(jì)劃募集資金規(guī)模*信托項(xiàng)目綜合融資成本*信托計(jì)劃存續(xù)天數(shù)/360（2）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價款支付規(guī)則：華誠醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，按照信托計(jì)劃當(dāng)期募集資金總額3%的比例，支付第一筆溢價款至新華信托指定的賬號中，用以支付渠道費(fèi)、銀行保管費(fèi)以及與信托相關(guān)的審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)等部分信托費(fèi)用。其他部分的溢價款按季等額支付，直至全額回購?fù)戤?；華誠醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購收益權(quán)價款之固定價款，當(dāng)期溢價款于回購日之前一并支付。1.3信托資金的運(yùn)用資金運(yùn)用方式：受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與高新區(qū)管委會簽訂《委托代建(BT)合同》而享有的對本項(xiàng)目的投資補(bǔ)償收益權(quán)。資金用途：本項(xiàng)目工程建設(shè)。1.4信用增級及后續(xù)管理措施1.抵質(zhì)押擔(dān)保：作為第二還款來源，華誠醫(yī)學(xué)為本項(xiàng)目追加評估價值14.54億元的土地和房產(chǎn)抵押，并由華誠醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計(jì)劃足額退出。（1）土地和房產(chǎn)抵押：華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于高新區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米的7586和7587地塊土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下（評估價值為113769.81萬元），同時將位于此兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為100514.71平方米的房產(chǎn)（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動）全部抵押至新華信托名下（評估價值為30818.48萬元）。抵押物的評估由新華信托指定的評估公司負(fù)責(zé)，評估費(fèi)用由華誠醫(yī)學(xué)全額承擔(dān)。（2）華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押：華誠醫(yī)學(xué)股東——泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司——將其實(shí)際擁有的華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)全部質(zhì)押至新華信托名下。滿足下列條件時，新華信托可選擇直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)：eq\o\ac(○,1)本信托計(jì)劃一期不能按期足額（含本金及全部溢價款）退出；eq\o\ac(○,2)本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價值首次低于15億元；或本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn)（股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價值-max{該資產(chǎn)賬面價值，該資產(chǎn)評估價值}＜15億元）；2.連帶責(zé)任保證：AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司為本信托計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，為本信托計(jì)劃第三還款來源。3.融資企業(yè)監(jiān)管：涉及華誠醫(yī)學(xué)重大事項(xiàng)的決策需取得新華信托的同意，一般事項(xiàng)需按季度向新華信托通報(bào)。重大事項(xiàng)是指對項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理和對本信托計(jì)劃的還款可能帶來重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。一般事項(xiàng)是指對項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理和對本信托計(jì)劃的還款可能帶來一般影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。重大事項(xiàng)包括但不限于：（1）公司重組并購；修改項(xiàng)目公司章程；重大資產(chǎn)購置及處置等；（2）華誠醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過5000萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計(jì)劃的用于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計(jì)劃的資金劃付；（3）華誠醫(yī)學(xué)貸款、對外投資、對外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對外融資、訴訟等事項(xiàng)。一般事項(xiàng)包括但不限于：華誠醫(yī)學(xué)的經(jīng)營情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目的進(jìn)展情況。4.資金監(jiān)管：（1）華誠醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計(jì)劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計(jì)劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于本信托計(jì)劃指定的項(xiàng)目建設(shè)。（2）為了保證本信托計(jì)劃本金及預(yù)期收益的按期足額兌付，華誠醫(yī)學(xué)與新華信托、**銀行**分行三方簽署《信托資金封閉管理合作協(xié)議》，對本項(xiàng)目資金運(yùn)用以及本項(xiàng)目的收益進(jìn)行監(jiān)管，新華信托對監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)期影響信托計(jì)劃及時兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán)；6.其他：各方將嚴(yán)格按照銀監(jiān)會規(guī)定要求，控制風(fēng)險(xiǎn)，確保信托資金的安全。1.5信托計(jì)劃的退出方式1.華誠醫(yī)學(xué)在信托計(jì)劃到期時，回購新華信托所持有的本項(xiàng)目的項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。2.轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的收益權(quán)：本信托計(jì)劃將其擁有的項(xiàng)目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。3.轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃受益權(quán)：信托計(jì)劃終止時，經(jīng)新華信托同意，在能夠滿足受益人預(yù)期收益的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。4.處置抵質(zhì)押品：在信托到期未能及時兌付或出現(xiàn)前述直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時，新華信托可以將因抵押而獲得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)及因質(zhì)押而持有的股權(quán)以拍賣等形式變現(xiàn)，以轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托本金及收益。具體由新華信托根據(jù)信托計(jì)劃的運(yùn)作情況選擇信托計(jì)劃的退出方式。1.6交易結(jié)構(gòu)及流程圖新華信托新華信托華誠醫(yī)學(xué)鑫泰集團(tuán)信托計(jì)劃監(jiān)管賬戶醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目3.連帶保證委托人/受益人11.投資收益2.認(rèn)購3.保管1.設(shè)立東方醫(yī)學(xué)/華健投資3.股權(quán)質(zhì)押華誠醫(yī)學(xué)3.土地抵押4.項(xiàng)目委托監(jiān)管銀行保管銀行監(jiān)管5.受讓項(xiàng)目收益權(quán)10.項(xiàng)目收益權(quán)回購款監(jiān)管高新區(qū)管委會9.項(xiàng)目回購款8.項(xiàng)目交付6.信托資金7.資金撥付4.項(xiàng)目委托注：1.信托計(jì)劃：新華信托·泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心BT項(xiàng)目資金信托計(jì)劃2.建設(shè)項(xiàng)目：泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目3.管委會：泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會4.母公司：泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司第二章融資項(xiàng)目基本情況介紹本項(xiàng)目為委托代建（BT）項(xiàng)目，由高新區(qū)管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目，并在建設(shè)期滿后按建設(shè)投資額回購。本項(xiàng)目總預(yù)算117686.6萬元（含建設(shè)投資總額100606.6萬元和財(cái)務(wù)費(fèi)用17080萬元），其中融資方自籌47686.6萬元，信托計(jì)劃融資70000萬元。管委會回購款100606.6萬元，除5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付，分別足額覆蓋兩期信托計(jì)劃本息。2.1項(xiàng)目背景簡介本項(xiàng)目為高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)一期工程的重要組成部分，建成后擬提供給德克薩斯大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心、高新區(qū)和南京醫(yī)科大學(xué)三方合作辦學(xué)項(xiàng)目作為學(xué)生宿舍和教學(xué)科研樓等。該合作辦學(xué)項(xiàng)目是教育教學(xué)區(qū)第二個落地的辦學(xué)項(xiàng)目，第一個中外合作辦學(xué)項(xiàng)目，也是第一個計(jì)劃包括“本碩博”多層次人才培養(yǎng)的辦學(xué)項(xiàng)目，得到省市各級政府的大力支持。2011年11月29日，江蘇省委副秘書長朱步樓專門就該辦學(xué)項(xiàng)目建設(shè)情況在省政府會見了泰州市委常委、醫(yī)藥高新區(qū)黨工委書記何榕，南京醫(yī)科大學(xué)副校長沈洪兵和美國德州大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心校長朱塞佩·克拉瑟多一行，向各方闡明了對該項(xiàng)目的支持。江蘇省教育廳副廳長楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛(wèi)生廳紀(jì)檢組長周政興會見時在座。高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)是國家級高新區(qū)——泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“高新區(qū)”）——構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研”體系的重要一環(huán)。教育教學(xué)區(qū)總規(guī)劃用地范圍為146.94公頃，擬容納學(xué)生20000人。目前，一期工程范圍內(nèi)與本項(xiàng)目毗鄰的南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院（含公共圖書館和食堂）已建成投入使用，本項(xiàng)目所在地和周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足本項(xiàng)目校區(qū)的建設(shè)要求。2.2項(xiàng)目整體情況本項(xiàng)目占地面積33.06公頃，建筑面積20萬平方米，建設(shè)內(nèi)容包括：教室及實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、體育中心、老師及學(xué)生公寓、商業(yè)用房、其他輔助用房等。項(xiàng)目己于2012年1月開工建設(shè)，建設(shè)期擬定2.5年，預(yù)計(jì)2014年6月完工。參照初步設(shè)計(jì)方案，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，估算項(xiàng)目總投資為115456.60萬元，其中建設(shè)投資為100606.60萬元，建設(shè)期利息為14850萬元。華誠醫(yī)學(xué)擬申請建設(shè)投資借款70000萬元，其他40456.60萬元為自有資金。表2-1德克薩斯大學(xué)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心工程綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值規(guī)劃總用地公頃33.06學(xué)生人數(shù)人5,000建筑占地面積平方米56,056總建筑面積平方米202,180其中教室實(shí)驗(yàn)室建筑面積平方米72,215行政辦公建筑面積平方米13,715體育中心平方米8,000教師及學(xué)生公寓平方米53,950商業(yè)用房平方米40,000其他輔助用房平方米14,300容積率0.61建筑密度%17.0綠地面積萬平方米15.10綠地率%37.17項(xiàng)目建設(shè)期三年，其中2012年1月～2012年6月完成工程前期審批手續(xù)以及土地整理拆遷；2012年7月-2013年6月完成教室實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積127205平方米；2013年7月-2014年6月完成體育中心、商業(yè)用房以及剩余部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積74975平方米。本項(xiàng)目主體工程完工進(jìn)度表如下：表2-2主體工程完工進(jìn)度表序號建筑工程名稱工程量（平方米）2012年7月-2013年6月2013年7月-2014年6月1教室實(shí)驗(yàn)室72215722152行政辦公育中心8000080004教師及學(xué)生公寓5395026975269755商業(yè)用房400000400006其他輔助用計(jì)202180=SUM(ABOVE)127205=SUM(ABOVE)74975根據(jù)華誠醫(yī)學(xué)與管委會達(dá)成的代建協(xié)議，回購款項(xiàng)由委托人于工程完工交付后分三期支付，2014年1月10日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（10.06億元）的50%；2015年1月10日前按經(jīng)審核的竣工決算價扣除5%的質(zhì)保金以及2014年已付部分后的支付價款余額，三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。表2-3本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)回購款支付計(jì)劃表年份比例金額2014年1月50%50,303.32015年1月45%45,273.0合計(jì)95576.32.3項(xiàng)目合規(guī)性本項(xiàng)目是教育教學(xué)區(qū)一期工程的組成部分。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。本項(xiàng)目的土地證的審批發(fā)放現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入最后階段。華誠醫(yī)學(xué)已向我公司出具承諾函，承諾該項(xiàng)目地塊由華誠醫(yī)學(xué)合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫(yī)學(xué)將在2012年11月底前辦妥土地使用權(quán)證。如果由于華誠醫(yī)學(xué)未能及時辦妥土地使用權(quán)證而影響該項(xiàng)目合法性或影響該項(xiàng)目工程進(jìn)度，華誠醫(yī)學(xué)承諾承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果和責(zé)任。圖2-1教育教學(xué)區(qū)一期工程總體規(guī)劃圖圖2-2本項(xiàng)目在教育教學(xué)區(qū)一期工程的位置圖（綠色區(qū)域）2.4項(xiàng)目實(shí)施方簡介華誠醫(yī)學(xué)成立于2009年，由泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“東方醫(yī)藥城”）和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“華健創(chuàng)投”）投資組建，是泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬的國有全資公司。華誠醫(yī)學(xué)是高新區(qū)唯一一家教育投資的政府平臺公司，承擔(dān)高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)的融資、建設(shè)及經(jīng)營任務(wù)，負(fù)責(zé)引進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)類高校入駐教育教學(xué)區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)校區(qū)。公司成立伊始即負(fù)責(zé)高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)的前期開發(fā)與建設(shè)，目前已落實(shí)的合作辦學(xué)項(xiàng)目（包括南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院和本項(xiàng)目，以及未來的南京工業(yè)大學(xué)泰州醫(yī)藥研究院）均由該公司承建。至2011年底，該公司承建的高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目合計(jì)13.62萬平方米（包括宿舍樓3.41萬平方米、教學(xué)樓3.62萬平方米、學(xué)生餐廳1.18萬平方米、實(shí)驗(yàn)樓1.91萬平方米等），上述工程均已交付使用，已有3000多名學(xué)生就讀。該公司具備豐富的建筑施工項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，能夠完成該項(xiàng)目建設(shè)。表4-1融資企業(yè)基本情況中文名稱泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司法定代表人吳躍（身份證號注冊號3212000000018081組織機(jī)構(gòu)代碼69335442-5注冊資本35000萬人民幣公司類型有限責(zé)任公司、國有注冊地址泰州市藥城大道1號經(jīng)營范圍實(shí)業(yè)投資，土地前期開發(fā)及整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。股東及比例泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司30000萬元（85.7%）泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司5000萬元（14.3%）貸款卡編碼3212010001354841稅務(wù)登記證蘇地稅字321200693354425號2.5項(xiàng)目投資預(yù)算分析1.項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量需達(dá)到優(yōu)良。根據(jù)《關(guān)于<委托代建（BT）合同>中工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充說明》，本項(xiàng)目工程符合設(shè)計(jì)文件、施工圖紙及說明書、設(shè)計(jì)變更通知書要求時，管委會即認(rèn)定為本項(xiàng)目驗(yàn)收合格，符合《委托代建（BT）合同》回購條件的工程質(zhì)量優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。2.建設(shè)成本本項(xiàng)目建設(shè)投資總額（不含利息費(fèi)用）為100,606.60萬元。具體見下表：表2-4建設(shè)投資明細(xì)表項(xiàng)目金額工程費(fèi)用55,420.301.建筑安裝工程費(fèi)50,741.302,設(shè)備購置費(fèi)4,679.00工程建設(shè)其他費(fèi)用40,395.513.土地費(fèi)用34,980.004.建設(shè)單位管理費(fèi)1,356.205.其他費(fèi)用4,059.306.預(yù)備費(fèi)4,790.79合計(jì)100,606.60（1）建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)主要包括兩部分：主體建筑工程費(fèi)用及其他工程建筑費(fèi)用eq\o\ac(○,1)主體建筑工程費(fèi)用本項(xiàng)目主體建筑工程費(fèi)估算按照單位建筑工程投資估算法進(jìn)行。本項(xiàng)目各類主體建筑總建筑面積為202180m2，各類建筑的面積和估算指標(biāo)見下表，其中單位建筑面積的工程費(fèi)根據(jù)建筑物特點(diǎn)及泰州市實(shí)際情況確定，考慮了主體工程的水、電及簡單裝修，不含專用設(shè)備及器具。表2-5主體建筑工程費(fèi)用明細(xì)表序號建筑工程名稱工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1教室實(shí)驗(yàn)室72,215.002,200.0015,887.302行政辦公樓13,715.002,000.002,743.003體育中心8,000.002,400.001,920.004教師及學(xué)生公寓53,950.001,800.009,711.005商業(yè)用房40,000.001,500.006,000.006其他輔助用房14,300.001,800.002,574.00*合計(jì)=SUM(ABOVE)202,180.00=SUM(ABOVE)11,700.00=SUM(ABOVE)38,835.30eq\o\ac(○,2)其他工程建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目其他工程包括綠化工程、景觀工程、道路、廣場等，綠化工程、道路、廣場按單位建筑工程投資估算法估算，景觀工程按類比法估算。表2-6其他工程費(fèi)用明細(xì)表序號建筑工程名稱工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1綠化工程126,000.00370.004,662.002景觀工程1,800.003其他工程（道路、廣場等）136,100.00400.005,444.004合計(jì)=SUM(ABOVE)11,906.00（2）設(shè)備購置費(fèi)根據(jù)《普通高等學(xué)?；巨k學(xué)條件指標(biāo)（試行）》的指標(biāo)，教學(xué)科研儀器按照3500元/人；其它辦公用設(shè)備、桌椅、后勤服務(wù)設(shè)施、體育設(shè)施按照當(dāng)?shù)仡愃聘咝y算。表2-7專用設(shè)備及器具費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目金額（萬元）1教學(xué)科研儀器設(shè)備2,275.002課桌、辦公設(shè)備750.003后勤設(shè)備及設(shè)施1,054.004體育設(shè)施600.006合計(jì)=SUM(ABOVE)4,679.00（3）土地費(fèi)用本項(xiàng)目征地拆遷工作范圍為33.06公頃（約495.9畝），在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)需要拆遷的建筑面積為70570平方米，需要搬遷449戶居民，15家企業(yè)。表2-8土地費(fèi)用明細(xì)表項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積金額（萬元）征地費(fèi)用25萬元/畝495.9畝12397.5拆遷安置費(fèi)3200元/平方米70570平方米22582.5合計(jì)=SUM(ABOVE)34980.0（4）建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用和征地費(fèi)用的1.5%計(jì)算，合計(jì)1356.20萬元。（5）其他費(fèi)用其他工程費(fèi)包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（按照工程費(fèi)用的3%估算），工程監(jiān)理費(fèi)按（照工程費(fèi)用的2%估算），工程保險(xiǎn)費(fèi)（按照工程費(fèi)用的1%估算），建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)（按照工程費(fèi)用的2%估算）。合計(jì)4059.30萬元。（6）預(yù)備費(fèi)本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)為基本預(yù)備費(fèi)，不考慮漲價預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%提取?？傤~為4676.50萬元。綜上，本項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算總額為100606.60萬元。3.財(cái)務(wù)成本 本信托計(jì)劃融資7億元，按綜合融資成本12.2%，信托計(jì)劃每期期限24個月，預(yù)測產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用17080萬元。4.工程總預(yù)算綜上，本項(xiàng)目總投資預(yù)算約為：100606.6（建設(shè)投資）+17080（財(cái)務(wù)成本）=117686.6萬元。華誠醫(yī)學(xué)已為本項(xiàng)目先期投入33013萬元，本信托計(jì)劃融資7億元，減去劃款后立即收取的第一筆溢價款（融資額的3%，即2100萬元），基本匹配本項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算。華誠醫(yī)學(xué)計(jì)劃另投入14673.6萬元以匹配本項(xiàng)目其余財(cái)務(wù)成本。華誠醫(yī)學(xué)及其大股東東方醫(yī)藥城承諾，如該項(xiàng)目建設(shè)資金不足，將通過其他渠道另行籌措資金彌補(bǔ)缺口，確保本項(xiàng)目按時完工。2.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度截止2012年8月底，該項(xiàng)目工程前期審批手續(xù)和土地整理拆遷工作已按時完成，符合項(xiàng)目工程進(jìn)度安排。華誠醫(yī)學(xué)并承諾將繼續(xù)嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施，確保該項(xiàng)目如期完工。第三章高新區(qū)管委會還款能力分析（第一還款來源）管委會對本項(xiàng)目的回購款是本信托計(jì)劃第一還款來源。本文認(rèn)為，管委會財(cái)政實(shí)力雄厚，信用記錄好，違約風(fēng)險(xiǎn)低，本項(xiàng)目第一還款來源有保障。3.1泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于2005年，總體規(guī)劃面積25平方公里，下轄泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州高等教育園區(qū)、泰州出口加工區(qū)、泰州數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州濱江工業(yè)園區(qū)等6個園區(qū)，2009年國務(wù)院批復(fù)成為我國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)。最新統(tǒng)計(jì)目前已有國內(nèi)外50多家知名大學(xué)和醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐高新區(qū)，阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰等近500家國內(nèi)外知名企業(yè)先后落戶，400多項(xiàng)國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的醫(yī)藥創(chuàng)新成果落地申報(bào)，啟動開發(fā)面積10.8平方公里。3.2泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析1.財(cái)政收入情況泰州市對高新區(qū)實(shí)行獨(dú)立的財(cái)政管理體制，除上繳省級以上財(cái)政收入外，市本級不集中高新區(qū)的分成財(cái)力，分成財(cái)力全部用于滾動發(fā)展。借助國家級高新區(qū)的政策優(yōu)勢和省市政府的支持，高新區(qū)逐漸成為醫(yī)藥投資的熱土，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，2011年高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破95億元，增長11%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破250億元，增長25.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破65億元，增長13.5%。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成為高新區(qū)財(cái)政收入增長的源泉，2008年至2011年，高新區(qū)財(cái)政總收入分別為10.1億、26.3億、38.7億和60.4億，09年至11年年增長率分別為160%、47%和56%，復(fù)合年增長率超過80%。從收入結(jié)構(gòu)上看，稅收收入和土地出讓收入是高新區(qū)最主要的兩項(xiàng)財(cái)政收入來源（2011年分別占地方收入的34%和58%），近年來一直保持較快的增長勢頭，2008年至2011年的年復(fù)合增長率分別為68%和131%。表3-1高新區(qū)2008-2011年財(cái)政收入情況表單位：萬元項(xiàng)目內(nèi)容2008年2009年2010年2011年（一）一般預(yù)算收入34072862251205981692401.稅收收入3039377810114051144557增值稅（25%）11063176002399130313其中：成品油價格和稅費(fèi)改革增值稅劃出-827-513-1429營業(yè)稅4917182292687432036企業(yè)所得稅（40%）3926134131777125058個人所得稅（40%）1322253134294286城市維護(hù)建設(shè)稅32305135697411102其中：成品油價格和稅費(fèi)改革城維稅劃出-1585-983-2738房產(chǎn)稅69298611562239印花稅56592314422512城鎮(zhèn)土地使用稅2079297534176829土地增值稅385239743246397車船使用稅1443耕地占用稅221371211124110713契稅649613428130712.非稅收入36798415654724683專項(xiàng)收入——教育費(fèi)附加812217730094768其中：成品油價格和稅費(fèi)改革教育費(fèi)附加收入劃出-689-428-1191行政性收費(fèi)收入119110804511862罰沒收入47992956國有資本經(jīng)營收入16205050305017700國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入998297（二）基金收入2017172858146821253968散裝水泥專項(xiàng)資金收入15墻體材料專項(xiàng)基金收入478文化事業(yè)費(fèi)收入451849地方教育費(fèi)附加369118714113658地方教育基金收入820土地出讓總價款1974970615141595244078國有土地收益基金收入94633192604農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金209408城市市政設(shè)施配套費(fèi)534市殘疾人就業(yè)保障金12新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入地方水利建設(shè)基金收入49972572124（三）地方收入合計(jì)54243159083267419423208（四）上劃中央收入46722104420120076180371增值稅（75%含）33189561077402596667其中：增值稅（75%）33189528007197390951成品油價格和稅費(fèi)改革增值稅劃入330720525716消費(fèi)稅5661243971425139688企業(yè)所得稅（60%）5889201202665737587個人所得稅（60%）1983379751446429（五）財(cái)政總收入100965263503387495603579根據(jù)高新區(qū)財(cái)政局提供的數(shù)據(jù)，2012年1-9月，高新區(qū)共實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入33.3億元，可支配收入183275萬元，其中一般預(yù)算收入143332萬元（含稅收收入120472萬元和非稅收入22860萬元），基金預(yù)算收入39943萬元（含土地出讓收入35626萬元）。與去年同期相比，一般預(yù)算收入基本符合預(yù)期，而土地出讓收入計(jì)劃的完成進(jìn)度則不盡如人意。受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，高新區(qū)土地出讓收入同比出現(xiàn)下滑，但高新區(qū)仍然堅(jiān)持“產(chǎn)城一體、產(chǎn)城共榮”的理念，花大力氣統(tǒng)一建設(shè)區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施，實(shí)現(xiàn)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的相互補(bǔ)充和促進(jìn)。借力于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，高新區(qū)繼續(xù)大力推動園區(qū)內(nèi)土地掛牌出讓工作，2012年9月份園區(qū)內(nèi)新增3幅國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓地塊，土地面積合計(jì)417518㎡（約626畝），均為商務(wù)金融或城鎮(zhèn)住宅用地，起拍價合計(jì)15億元（泰地儲告[2012]10號，[2012]10-1、10-2、10-3號地塊）,計(jì)劃10月30日完成競買資格登記和競買保證金繳納工作。隨著土地上市進(jìn)程逐步加快，土地出讓收入將較前9個月大幅提高。2012年全年財(cái)政總收入78億元，一般預(yù)算收入22億元（均同比增長30%）的目標(biāo)可望實(shí)現(xiàn)。另一方面，高新區(qū)的發(fā)展前景也為財(cái)政收入可持續(xù)增長奠定了良好的基礎(chǔ)。2012年6月10日，總投資額102億元的中海油氣（泰州）項(xiàng)目于高新區(qū)濱江工業(yè)園區(qū)內(nèi)奠基動工，預(yù)計(jì)建成后年銷售額300億元，增加稅收收入約45億元，相當(dāng)于泰州全市規(guī)模以上工業(yè)上繳稅金的1/6，帶動高新區(qū)稅收收入成倍增長。此外，公開資料顯示，在上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩的不利環(huán)境下，高新區(qū)內(nèi)企業(yè)依然保持了產(chǎn)銷兩旺的態(tài)勢，例如：6月底剛獲得GSP認(rèn)證的國中醫(yī)藥7月份當(dāng)月即完成銷售額1.2億元，下半年總銷售額有望達(dá)到10億元；高新區(qū)首家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)新智源醫(yī)學(xué)上半年工業(yè)產(chǎn)值同比增長90%，全年可望突破億元；跨國制藥巨頭阿斯利康投資2.3億美元動工興建其全球最大生產(chǎn)基地，預(yù)計(jì)2013年投產(chǎn)，年銷售額達(dá)60億元；勃林格殷格翰投資5550萬歐元興建亞洲領(lǐng)先的動物疫苗生產(chǎn)基地；投資1.1億元的邦立醫(yī)學(xué)一期工程下半年將投入生產(chǎn)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值3.5億元，明年將繼續(xù)投資2.9億元興建二期工程；投資2.2億元的華威特項(xiàng)目已動工興建，預(yù)計(jì)年內(nèi)完工；投資1億元的德威蘭項(xiàng)目啟動，預(yù)計(jì)明年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，年產(chǎn)值5億元……根據(jù)規(guī)劃，十二五期間高新區(qū)將“落戶1000個世界級、國家級醫(yī)藥創(chuàng)新成果；引進(jìn)1000家企業(yè)；完成1000億元銷售”，意味著今后三年內(nèi)高新區(qū)總體規(guī)模將實(shí)現(xiàn)翻番。高新區(qū)目前土地開發(fā)面積約為總體規(guī)劃的40%，尚有充足的發(fā)展空間，上述目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)，由此帶來的稅收收入必將進(jìn)一步增長，對財(cái)政收入增長的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。參考高新區(qū)管委會財(cái)政局提供的2012-2015年財(cái)政收入預(yù)測，稅收收入年平均增長率30%，土地出讓按計(jì)劃實(shí)施（泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積約為高新區(qū)的一半，估算其土地出讓計(jì)劃也約為整個高新區(qū)的一半），地價年提高5%，各年土地出讓收入超過19億元，推斷2012-2015年高新區(qū)管委會財(cái)政總收入分別為74.7億元、94.9億元、117.3億元和144.5億元。表3-2高新區(qū)2012-2015年財(cái)政收入預(yù)測表單位：萬元項(xiàng)目內(nèi)容2012年2013年2014年2015年（一）一般預(yù)算收入218463.7286187.4372043.7479936.3１、稅收收入187924.1246180.6320034.7412844.8其中：增值稅（25%）39412.151629.967118.886583.3營業(yè)稅41639.054547.170911.291475.5企業(yè)所得稅（40%）32575.442673.855475.971563.9個人所得稅（40%）5571.87299.19488.812240.5城市維護(hù)建設(shè)稅14432.618906.724578.731706.5２、非稅收入30539.640006.952008.967091.5（二）基金收入204870.0206745.0208320.0200878.1其中：土地出讓總價款195000.0196875.0198450.0191008.1（三）地方收入合計(jì)423333.7492932.4580363.7680814.5（四）上劃中央收入352967.1455836.9592588.0764438.5其中：增值稅（75%）118236.3154889.6201356.4259749.8消費(fèi)稅44412.151629.967118.886583.3企業(yè)所得稅（60%）48863.164010.783213.9107345.9個人所得稅（60%）8357.710948.614233.218360.8（五）財(cái)政總收入776300.8948769.31172951.71445253.0表3-32012-2019年泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地出讓計(jì)劃表單位：畝序號年份土地上市計(jì)劃數(shù)其中商業(yè)用地工業(yè)用地12012年130052078022013年125050075032014年120048072042015年110044066052016年100040060062017年90036054072018年80032048082019年800320480合計(jì)8350334050102.財(cái)政支出情況2009年至2011年，高新區(qū)財(cái)政支出分別為128295萬元、219217萬元和350424萬元，分別占當(dāng)年財(cái)政可支配收入的79.6%、81.3%和82.8%，占比基本保持穩(wěn)定。2012年前9個月高新區(qū)財(cái)政支出86527萬元，僅占可支配收入的47.2%，其原因主要是土地出讓金支出大幅減少。剔除土地出讓金因素，高新區(qū)2009年至2011年一般預(yù)算支出占一般預(yù)算收入比例分別為62.4%、58.7%和59.8%，2012年前9個月該比例為48.7%，預(yù)算收入能夠覆蓋支出，財(cái)政健康情況良好。表3-4高新區(qū)近3年財(cái)政支出簡表單位：萬元科目2009年2010年2011年2012年1-9月財(cái)政支出12829521921735042486527(一)一般預(yù)算支出537737077110115169782其中：城維費(fèi)支出135313861166592城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)-公共設(shè)施1053384752333714847(二)基金預(yù)算支出7236514606424927316745其中：其中：國有土地使用權(quán)出讓金支出7156114682124709016735(三)預(yù)算外支出215723823.管委會負(fù)債結(jié)構(gòu)和償債能力高新區(qū)管委會的融資主體均為其下轄平臺公司。由于平臺公司承擔(dān)高新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)責(zé)任，建設(shè)周期較長，普遍采用委托代建模式（例如本項(xiàng)目即為此模式，而管委會另一家主要的平臺公司鑫泰集團(tuán)的在建工程中99%為代建），因而主要通過長期借款優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)還款計(jì)劃與項(xiàng)目現(xiàn)金流的匹配。管委會按照合同支付工程款，間接承擔(dān)平臺公司的償債責(zé)任。2009年至2012年9月末，高新區(qū)負(fù)債余額分別為95.9億元、97.85億元、127.75億元和156.97億元，其中，銀行貸款余額穩(wěn)定在80億元左右，2011年末負(fù)債余額增加主要是高新區(qū)安排泰州鑫泰集團(tuán)有限公司和中國泰州華信藥業(yè)投資有限公司發(fā)行7年期企業(yè)債券（11鑫泰債和11泰醫(yī)高債）合計(jì)28億元，2012年9月末負(fù)債余額增加主要是信托融資。從債務(wù)率看，高新區(qū)財(cái)政收入前三年一直較快增長，其債務(wù)率雖然較高，但表現(xiàn)出逐年下降的態(tài)勢。由于2012年前9個月財(cái)政收入完成進(jìn)度不理想，同期債務(wù)率大幅提高至877%，但根據(jù)高新區(qū)的財(cái)政收入目標(biāo)計(jì)劃，如果財(cái)政可支配收入實(shí)現(xiàn)增長30%，擔(dān)保余額不變，負(fù)債余額中計(jì)入本信托計(jì)劃第一期4億元，則2012年末債務(wù)率為299%，較2011年末進(jìn)一步降低。表3-5高新區(qū)近三年債務(wù)余額表單位：億元地方債務(wù)2009年年末余額2010年年末余額2011年年末余額2012年9月末余額（一)直接債務(wù)余額95.997.85127.75156.971、國家金融組織貸款78.8481.5178.279.922、國債轉(zhuǎn)貸資金0.040.040.030.033、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)借款4、解決地方金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)借款0.040.020.020.015、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)借款6、債券融資（1）中央代發(fā)地方政府債券（2）由政府承擔(dān)償還責(zé)任的融資平臺債券借款28287、糧食企業(yè)虧損掛賬8、其他16.9816.2821.549.01（二）擔(dān)保余額0.75.7510.67.49地方政府債券余額=（一）+（二）*50%96.25100.725133.05160.715債務(wù)率=（地方政府債務(wù)余額/地方綜合財(cái)力）*100%597%374%314%877%從財(cái)務(wù)費(fèi)用角度計(jì)算，假設(shè)高新區(qū)銀行貸款余額80億元，貸款利率均執(zhí)行5年期以上基準(zhǔn)利率2010年建行與浦發(fā)對華誠醫(yī)學(xué)發(fā)放6.4億元銀團(tuán)貸款即執(zhí)行此利率（目前為6.55%），“11鑫泰債”和“11泰醫(yī)高債”利率為6.78%和6.96%，56億元信托融資（含9月末余額49億元和本信托計(jì)劃7億元）平均利率13.5%，則年付息2010年建行與浦發(fā)對華誠醫(yī)學(xué)發(fā)放6.4億元銀團(tuán)貸款即執(zhí)行此利率根據(jù)高新區(qū)2013年至2015年還款計(jì)劃，其2013年至2015年計(jì)劃分別償還借款本金27億元、19億元和8億元，即使加上財(cái)務(wù)費(fèi)用，高新區(qū)2014和2015年（本信托計(jì)劃還款年）的財(cái)政償債率根據(jù)表3-2預(yù)期財(cái)政可支配收入計(jì)算為57%和33%，根據(jù)表3-2預(yù)期財(cái)政可支配收入計(jì)算表3-6高新區(qū)未來3年還款計(jì)劃（本金）表單位：億元2013年還款計(jì)劃2014年還款計(jì)劃2015年還款計(jì)劃合計(jì)不含本信托計(jì)劃2715547本信托計(jì)劃437總計(jì)27198544.本項(xiàng)目還款能力分析管委會對本項(xiàng)目的回購款是本信托計(jì)劃的第一還款來源。根據(jù)《委托代建（BT）合同》，管委會將于2014年和2015年分兩期向華誠醫(yī)學(xué)支付合計(jì)95576.3萬元的回購款，其中2014年支付50303.3萬元，占預(yù)期財(cái)政總收入的4.3%，覆蓋第一期信托資金（本息合計(jì)47920萬元）的105%；2015年支付45273萬元，占預(yù)期財(cái)政總收入的3.1%，覆蓋第二期信托資金（本息合計(jì)37920萬元）的119%；兩期回購款合計(jì)占預(yù)期財(cái)政總收入的3.7%，覆蓋兩期信托資金（本息合計(jì)89850萬元）的108%。本項(xiàng)目屬于政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，2011年全年高新區(qū)實(shí)施城建項(xiàng)目166個，總投資突破150億元，達(dá)151.62億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目93個，總投資35.1億元，建設(shè)總量達(dá)市區(qū)建設(shè)總量的一半以上，各種項(xiàng)目都成功按期保質(zhì)完成，未出現(xiàn)違約行為。根據(jù)前述高新區(qū)的財(cái)政收支情況和負(fù)債情況，高新區(qū)有足夠的財(cái)政實(shí)力按期支付本項(xiàng)目回購款，第一還款來源償付本信托計(jì)劃的本金和預(yù)期收益有保障。3.3結(jié)論綜上，泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會作為回購方，財(cái)政實(shí)力雄厚，還款能力強(qiáng)，信用記錄好，違約風(fēng)險(xiǎn)低，本項(xiàng)目第一還款來源有保障。第四章抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源）4.1抵押品簡介和價值評估1.抵押品簡介依據(jù)信托計(jì)劃，華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于泰州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米（7586地塊和7587地塊）的土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下，并將抵押的兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為100514.71平方米，目前正用于南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院教學(xué)活動的房產(chǎn)抵押至新華信托名下。其中，抵押用地為出讓地，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地（使用年限為2010年-2050年）。該兩塊土地位于泰高路西側(cè)（231省道）、新陽路南側(cè)，處于高新區(qū)核心區(qū)域，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“六通”（即宗地外通上水、下水、電、通訊、通氣、道路），周圍擁有大量的國際大型醫(yī)藥企業(yè)和各類研發(fā)中心，包括葛蘭素史克、阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰、賽默飛世爾、華為制藥等。相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證如圖：

圖4-1抵押物清單圖4-27586地塊土地證

圖4-37587土地證圖4-4google區(qū)位圖（圖片攝于2009年10月）土地上的附屬房產(chǎn)包括宿舍樓7幢，教學(xué)樓2幢，食堂1幢，實(shí)驗(yàn)樓4幢，建成于2011年，均為框架結(jié)構(gòu)。

圖4-5抵押建筑物房產(chǎn)證2.抵押物價值依據(jù)江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司對抵押物的評估報(bào)告，7586地塊和7587地塊面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米，采用市場比較法和剩余法計(jì)算土地單價為2932元/平方米，總價為113769.81萬元；抵押的兩塊地塊上房產(chǎn)建筑面積為100514.71平方米，采用成本法計(jì)算總價為30818.48萬元。上述抵押物價值合計(jì)144588.29萬元，擔(dān)保金額70000萬元，抵押率48.4%。上述用于抵押的地塊在信托計(jì)劃成立前（2010年）曾抵押于建設(shè)銀行泰州分行，評估價值合計(jì)10.22億元，與本次評估結(jié)果偏差在10%以內(nèi)。本文認(rèn)為評估價格合理，可以采信。3.抵押物變現(xiàn)能力分析抵押土地位于高新區(qū)核心區(qū)域，隨著大批醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐高新區(qū)，高新區(qū)土地大量用于廠房建設(shè)，商業(yè)金融用地相對較為稀缺，因而潛在需求較大；另外，該片土地面積大，便于整體開發(fā)，作為抵押的房產(chǎn)在2010年剛剛交付，建設(shè)質(zhì)量良好，整體規(guī)劃合理，各種服務(wù)設(shè)施齊全，具備較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。4.2質(zhì)押品簡介和價值評估為保障信托資金按期足額退出，本信托計(jì)劃追加質(zhì)押泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司實(shí)際擁有的融資人華誠醫(yī)學(xué)的總計(jì)100%股權(quán)。截止2012年6月，華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)14.92億元，扣除前述抵押物價值后為6744萬元。1.華誠醫(yī)學(xué)股權(quán)及注冊資本變更情況泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)為泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司出資36000萬，占87.8%，泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司出資5000萬，占12.2%。以下是股東結(jié)構(gòu)表和歷史變更：表4-2股東結(jié)構(gòu)表股東名稱證件名稱及號碼認(rèn)繳出資額（萬）持股比例實(shí)繳出資出資方式出資時間泰州東方中國醫(yī)藥城集團(tuán)控股有限公司3212000000212383600087.8%36000萬貨幣2010年泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司321200000003313500012.2%5000萬貨幣2010年表4-3股權(quán)變更表時間股權(quán)/注冊資本變更備注2009.8.13泰州華信藥業(yè)投資有限公司與泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司設(shè)立，注冊總資本35000萬（華信首次出資15000萬）。分兩次出資，華信首次出資15000萬，占資本總額42.86%。2010.2.25泰州華信藥業(yè)投資有限公司出資總額達(dá)30000萬（85.7%）；泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司出資5000萬(14.3%)繳足注冊資本,占登記注冊資本的100%、2010.9.25泰州華信藥業(yè)投資有限公司將華誠醫(yī)學(xué)30000萬（85.7%）以30000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給泰州東方中國醫(yī)藥城有限公司。泰國資【2010】24號批復(fù)同意。泰州東方中國醫(yī)藥城有限公司后更名為泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司。2.華誠醫(yī)學(xué)財(cái)務(wù)狀況分析依據(jù)對華誠醫(yī)學(xué)最新的財(cái)務(wù)報(bào)表和實(shí)際經(jīng)營情況的分析，本文認(rèn)為該公司資產(chǎn)流動性較好，財(cái)政支持下長、短期償債能力均有保證。表4-4償債指標(biāo)表2009年2010年2011年流動比率1.55.23.8速動比率0.93.12.1現(xiàn)金比率(%)0.30.627.3營運(yùn)資金（萬元）14995.0104374.0103914.0資產(chǎn)負(fù)債率(%)65.167.770.2利息保障倍數(shù)1.01.0（1）短期償債能力和流動性截止2011年，該公司各項(xiàng)短期償債指標(biāo)均較為健康，特別是公司2010年增資后持有貨幣資金超1億元，現(xiàn)金比率得到明顯改善，公司目前的貨幣資金足以滿足公司日常經(jīng)營的需要。由于其他應(yīng)付款比年初增加約5.1億元，導(dǎo)致流動負(fù)債大幅提高，2012年6月末該公司的各項(xiàng)短期償債指標(biāo)出現(xiàn)下滑（流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率下降至1.4、0.9和12.1%），但考慮到該公司其他應(yīng)收款項(xiàng)（6.31億元）的債務(wù)人主要為政府（管委會）及開發(fā)區(qū)內(nèi)的其他國企，賬齡主要在一年以內(nèi)，按期收回的風(fēng)險(xiǎn)較??；且其他應(yīng)付款的賬齡基本超過1年，公司的翰林學(xué)院項(xiàng)目后續(xù)營運(yùn)收入將逐漸增加，預(yù)計(jì)該公司短期償債能力較有保證。（2）長期償債能力該公司長期負(fù)債為2010年向建行及浦發(fā)銀行借入8年期銀團(tuán)貸款6.4億元（無其它銀行借款），導(dǎo)致該公司資產(chǎn)負(fù)債率較高。根據(jù)貸款合同，該筆借款應(yīng)于2014年起分期償付本金，本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)需償還3億元，年利息支出4192萬元（據(jù)當(dāng)前貸款利率測算），2012年上半年公司利息保障倍數(shù)為1.26，較2011年明顯提高；同時華誠醫(yī)學(xué)總資產(chǎn)增至29.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至50%，償債能力進(jìn)一步改善。3.華誠醫(yī)學(xué)信用狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，企業(yè)提供信息與征信系統(tǒng)一致；截止至2012年7月31日，本年度華誠醫(yī)學(xué)與關(guān)聯(lián)方(母公司)泰州東方中國醫(yī)藥控股集團(tuán)有限公司和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司無關(guān)聯(lián)交易。截止到2012年7月19日，華誠醫(yī)學(xué)承諾不存在對外擔(dān)保。不存在重大訴訟、仲裁、行政或刑事處罰等法律糾紛。4.3結(jié)論本信托計(jì)劃的抵押品價值合計(jì)14.45億元，擔(dān)保金額7億元，抵押率48.4%?？紤]到管委會承諾2013-2015年內(nèi)無償劃撥給華誠醫(yī)學(xué)的1000畝土地，抵質(zhì)押品價值合計(jì)將達(dá)到30.9億元，抵押率24.3%，融資方的母公司另將融資方100%股權(quán)質(zhì)押至我公司，本信托計(jì)劃的抵質(zhì)押品價值充足，足以覆蓋本信托計(jì)劃的全部融資金額，且變現(xiàn)較為容易，第二還款來源有保障。第五章?lián)Ｆ髽I(yè)分析（第三還款來源）5.1擔(dān)保企業(yè)基本情況名稱：泰州鑫泰集團(tuán)有限公司住所：江蘇省泰州市青年南路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綜合樓法定代表人：張銀寶注冊資本：205072.5604萬元企業(yè)類型：有限公司（國有獨(dú)資）經(jīng)營范圍：經(jīng)營管理授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)；國有資產(chǎn)投資、租賃、收購；房地產(chǎn)投資；境內(nèi)外招商引資；投資項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢等。泰州鑫泰集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫泰集團(tuán)”）是經(jīng)泰州市人民政府批準(zhǔn)組建的國有獨(dú)資公司，由泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會履行出資職責(zé)，是泰州國家醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資主體，承擔(dān)了高新區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國有資產(chǎn)投資和管理等職能。鑫泰集團(tuán)99%以上的主營業(yè)務(wù)收入來源于房屋銷售收入和基礎(chǔ)設(shè)施代建收入。其中房屋銷售收入是控股子公司泰州市新泰建設(shè)發(fā)展有限公司所開發(fā)的安置房產(chǎn)生的銷售收入。安置房項(xiàng)目是泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會委托泰州市新泰建設(shè)發(fā)展公司代建。雙方合同約定代建工程項(xiàng)目竣工后，由泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會回購?；刭弮r格由建安成本、“三通一平”費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用和稅費(fèi)等部分組成，并在此基礎(chǔ)上加收一定比例的回購管理費(fèi)。泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)在安置房樓盤驗(yàn)收合格后的三年內(nèi)向泰州市新泰建設(shè)發(fā)展公司支付回購房款，支付比例分別為：第一年10%，第二年10%，第三年80%。驗(yàn)收合格后，泰州市新泰建設(shè)發(fā)展有限公司確認(rèn)等同于回購價格的安置房銷售收入。2011年融資方的安置房銷售收入為4.4億，同比增長8.6%，同期該項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率為8.8%。占擔(dān)保方總資產(chǎn)比重最高的為在建工程，而代建工程又占在建工程99%以上。2011年末擔(dān)保方代建工程金額高達(dá)50億元。擔(dān)保方按代建管理費(fèi)的金額確認(rèn)基礎(chǔ)設(shè)施收入，2011年代建收入為0.6億，同比增長78.6%。未來公司將按照泰州醫(yī)藥高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的要求，將以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)為目標(biāo)，積極承接城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，努力盤活國有資產(chǎn)，提高盈利水平。公司未來發(fā)展前景好，公司規(guī)模和實(shí)力將不斷增加，但未來仍有較大投資規(guī)模。5.2擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析本部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來源于鑫泰集團(tuán)2009-2011年度審計(jì)報(bào)告（蘇亞誠專審【2012】001號）。江蘇蘇亞金誠會計(jì)師事務(wù)所有限公司對融資方2009-2011年的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行了審計(jì)，并出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。2011年年末，擔(dān)保方總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到121億，較2009年年末增長了31%。而凈資產(chǎn)方面，因泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會向融資方劃撥資產(chǎn)導(dǎo)致資本公積的增加以及留存利潤的積累，擔(dān)保方凈資產(chǎn)從2009年末的51.03億元增長24.13%至2011年末的63.35億元，讓資產(chǎn)負(fù)債率仍維持合理的水平。擔(dān)保方的資產(chǎn)構(gòu)成比較穩(wěn)定，以非流動資產(chǎn)為主。2009年末、2010年末及2011年末，擔(dān)保方非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例分別為78.68%、75.93%和71.13%。擔(dān)保方非流動資產(chǎn)的主要構(gòu)成部分為在建工程和無形資產(chǎn)。因公司主要采取建設(shè)-移交方式為泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以，在建工程占非流動資產(chǎn)的比例一直維持在比較高的水平。2009年末、2010年末及2011年末在建工程占非流動資產(chǎn)的比例分別為75.93%、77.67%和58.00%。2011年上述比例下降的原因在于：擔(dān)保方積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將持有的泰州市新濱江開發(fā)有限責(zé)任公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，而泰州市新濱江開發(fā)有限責(zé)任公司不納入合并范圍導(dǎo)致當(dāng)期融資方剝離出19.90億元的在建工程。擔(dān)保方對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的積極調(diào)整，再加上泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會無償將土地使用權(quán)劃撥給融資方，讓擔(dān)保方無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)占99%以上）從2010年末的5.45億元激增至2011年末的33.08億元，占非流動資產(chǎn)的比例相應(yīng)地從7.39%升至38.34%。2011年擔(dān)保方對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的積極優(yōu)化（新增27.63億元的無形資產(chǎn)；剝離出19.90億元在建工程），讓公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力和融資潛力得到提升，同時，也將相應(yīng)減少公司未來投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出。表5-12009-2011年合并資產(chǎn)負(fù)債表表5-22009-2011年合并利潤表表5-32009-2011年經(jīng)審計(jì)的合并現(xiàn)金流量表1.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表5-4鑫泰集團(tuán)2009-2011年資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)表擔(dān)保方流動資產(chǎn)的主要構(gòu)成部分為其他應(yīng)收款和貨幣資金。伴隨著代建項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，其他應(yīng)收款占流動資產(chǎn)的比例從2009年末的32.18%上升至2011年末的51.99%。因其他應(yīng)收款主要是應(yīng)收泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會的基礎(chǔ)設(shè)施代建、拆遷安置房等款項(xiàng)，產(chǎn)生不良賬款的概率較小。至于負(fù)債構(gòu)成方面，相較于流動負(fù)債，擔(dān)保方的非流動負(fù)債占比更大。由于擔(dān)保方主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目的前期投入大、建設(shè)周期長。為了與主要投資項(xiàng)目的回收周期匹配，擔(dān)保方積極優(yōu)化長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)。2009年末、2010年末及2011年末，非流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例分別為45.14%、52.76%和71.74%。隨著時間的推移，擔(dān)保方的長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)趨于更加合理。綜上所述，盡管隨著資產(chǎn)規(guī)模的增大，擔(dān)保方資產(chǎn)負(fù)債率有所上升，但仍保持合理的水平，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)中處于較低水平，同時，擔(dān)保方的長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)也相對合理。2.償債能力分析截至2011年末，擔(dān)保方資產(chǎn)總計(jì)達(dá)121.34億元，凈資產(chǎn)（不含少數(shù)股東權(quán)益）達(dá)63.35億元，公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，實(shí)力不斷增強(qiáng)。由于擔(dān)保方的主要業(yè)務(wù)均為建設(shè)周期較長的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，長期借款與公司資金需求的配比度將更高。公司積極拓寬融資渠道優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，特別是在2011年成功發(fā)行了12億元公司債，極大的補(bǔ)充了公司的流動資產(chǎn)，流動比率和速動比率都有了顯著改善，達(dá)到2.14倍和1.86倍，公司流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的覆蓋程度進(jìn)一步提高，流動性進(jìn)一步充裕，加上泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會對公司的資金支持以及公司多年在經(jīng)營中與銀行建立的良好合作關(guān)系，可以有效保障融資方短期債務(wù)的按期支付，無法償還到期的負(fù)債而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，短期償債能力較強(qiáng)。當(dāng)然，公司流動資產(chǎn)中主要是對泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會的其他應(yīng)收款，短期償債能力受泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會支付效率的影響較大。擔(dān)保方2009-2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為44.60%、51.72%和47.79%，資產(chǎn)狀況對長期債務(wù)的到期償還具有比較可靠保證，有較強(qiáng)的長期償債能力?？傮w來看，擔(dān)保方財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及負(fù)債水平較為合理，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，償債能力較強(qiáng)。3.現(xiàn)金流量分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流方面，2009-2011年整體較穩(wěn)定，在投資活動現(xiàn)金流方面，因公司代建的市政建設(shè)工程項(xiàng)目增投入較大，公司投資性現(xiàn)金大量流出，在籌資活動現(xiàn)金流方面，公司作為泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資主體，通過對外籌資來滿足部分建設(shè)資金需要，。2009至2011年，公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量相對較大?？傮w來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流規(guī)模較小，公司投資規(guī)模大，對財(cái)政支持和外部融資有一定的依賴性，公司現(xiàn)金流狀況符合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)企業(yè)的特征。5.3擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力鑫泰集團(tuán)自成立以來，在銀行信用方面保持了較高的企業(yè)信譽(yù)，與多家金融機(jī)構(gòu)建立并保持了良好的合作關(guān)系。鑫泰集團(tuán)曾于2011年3月成功發(fā)行總額為12億元的七年期固定利率公司債券，大公國際資信評估有限公司綜合評定結(jié)果為：融資方主體信用等級為AA，債券信用等級為AA。截止到2012年4月30日，鑫泰集團(tuán)存在6筆共9億元人民幣對外擔(dān)保。不存在重大訴訟、仲裁、行政或刑事處罰等法律糾紛。鑫泰集團(tuán)2011年末凈資產(chǎn)63億元，減去9億元對外擔(dān)保后還有54億元，達(dá)本信托計(jì)劃額度的7.2倍，擔(dān)保能力充足，企業(yè)信用較好，第三還款來源有保障。第六章風(fēng)險(xiǎn)分析及防范6.1信用風(fēng)險(xiǎn)及對策1.風(fēng)險(xiǎn)融資人的經(jīng)營狀況將可能影響本信托產(chǎn)品的收益。如果融資人經(jīng)營狀況惡化，將可能無力回購本項(xiàng)目的投資收益補(bǔ)償權(quán)，從而影響信托本金和收益的到期兌付。2.對策受托人將發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，會同監(jiān)管銀行對信托資金實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管，包括審核融資人的用款計(jì)劃、監(jiān)督賬戶中每一筆資金支出的用途和去向、要求管委會回購款和后續(xù)經(jīng)營收入直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶、對監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)期影響信托計(jì)劃及時兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán)等措施，確保本項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)行，不受融資人其他項(xiàng)目影響。6.2融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對策1.風(fēng)險(xiǎn)本信托計(jì)劃下的融資項(xiàng)目總體投資規(guī)模大，建設(shè)周期長，如果在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)原材料價格上漲以及勞動力成本上漲、惡劣的自然地理?xiàng)l件影響施工等重大問題，有可能使項(xiàng)目實(shí)際投資超出預(yù)算，施工期延長影響項(xiàng)目的按期竣工和投入運(yùn)營，并對項(xiàng)目收益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。2.對策本項(xiàng)目經(jīng)過有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，符合國家項(xiàng)目建設(shè)審批制度，項(xiàng)目建設(shè)不存在難以克服的施工難題。融資人專注于高新區(qū)內(nèi)的教育教學(xué)區(qū)建設(shè)，已完成13.62萬平方米工程建設(shè)，具備豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，能夠完成本項(xiàng)目。融資人華誠醫(yī)學(xué)及其大股東東方醫(yī)藥城承諾，如果項(xiàng)目實(shí)際投資超出預(yù)算，將另籌資金彌補(bǔ)缺口，確保本項(xiàng)目按期完工。管委會承諾在本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，管委會將承擔(dān)本項(xiàng)目工程的一切建設(shè)責(zé)任，管委會不能以建設(shè)法律責(zé)任的原因推遲或者拒絕回購。6.3管委會回購款支付風(fēng)險(xiǎn)及對策1.風(fēng)險(xiǎn)管委會回購款為本信托計(jì)劃第一還款來源。如果由于國家政策或經(jīng)濟(jì)周期等因素導(dǎo)致管委會財(cái)政收入出現(xiàn)波動，可能影響管委會按期足額支付回購款，從而影響信托本金和收益的到期兌付。2.對策受托人將發(fā)揮專業(yè)技能，關(guān)注管委會財(cái)政實(shí)力和償債能力的變化情況，并督促管委會按計(jì)劃向融資人注入土地，以提高其再融資能力。同時，受托人還將密切關(guān)注抵質(zhì)押品價值變化和擔(dān)保人情況，確保第二第三還款來源足值有效。目前，高新區(qū)是泰州市政府支持的重點(diǎn)，政策的不利影響較小；今年上半年高新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量仍然保持穩(wěn)步增長，發(fā)展前景看好，預(yù)計(jì)財(cái)政收入不會出現(xiàn)下滑，償債能力有保障。6.4抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對策1.風(fēng)險(xiǎn)本信托計(jì)劃的主要抵押品為融資人自身擁有的7586和7587地塊使用權(quán)及其附屬房產(chǎn)所有權(quán)。目前其附屬房產(chǎn)正用于南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院教學(xué)活動。依據(jù)《省教育廳關(guān)于同意南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院遷址辦學(xué)的批復(fù)》（蘇教發(fā)[2010]38號），學(xué)校的辦學(xué)用地和教學(xué)行政用房應(yīng)過戶到翰林學(xué)院名下，但目前尚未辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和抵押品變現(xiàn)可能存在障礙。2.對策經(jīng)過多方調(diào)查，本文認(rèn)為7586和7587地塊的土地使用權(quán)和附屬房產(chǎn)所有權(quán)依法可以辦理抵押，且抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和抵押品變現(xiàn)不存在法律障礙，其理由主要包括以下幾點(diǎn)：1）7586和7587地塊為華誠醫(yī)學(xué)合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的商業(yè)金融用地，其附屬房產(chǎn)也屬于華誠醫(yī)學(xué)所有（參見本文第四章）。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施”不得抵押，但華誠醫(yī)學(xué)是以盈利為目的的企業(yè)法人，與該法條主體不符，因此華誠醫(yī)學(xué)的合法財(cái)產(chǎn)（包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）可以用來抵押。2）該抵押品已有抵押的先例。7586地塊曾于2010年5月28日設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為安徽國元信托，后于2010年11月5日注銷抵押權(quán)。為向泰州建行和浦發(fā)銀行申請6.4億元銀團(tuán)貸款，7586和7587地塊分別于2010年11月8日和11月30日被華誠醫(yī)學(xué)抵押給泰州建行，設(shè)立他項(xiàng)權(quán)證編號“泰州[他項(xiàng)]2010第8261號”和“泰州[他項(xiàng)]2010第8903號”，期限分別至2018年10月26日和2014年11月30日。因此，7586和7587地塊土地使用權(quán)依法可以設(shè)立抵押。高新區(qū)房管局并對該地塊上的附屬房產(chǎn)出具《確認(rèn)函》（見附件），該房產(chǎn)可以辦理抵押登記。3）鑒于7586和7587地塊土地使用權(quán)目前抵押于建行，華誠醫(yī)學(xué)承諾協(xié)調(diào)其他各方完成土地抵押的置換工作。華誠醫(yī)學(xué)同意：該土地使用權(quán)從建行解除抵押并最終完整抵押給新華信托，是本信托計(jì)劃設(shè)立之必要條件。因此，本信托計(jì)劃設(shè)立時，新華信托將為該土地使用權(quán)第一順位抵押權(quán)人。4）根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，因此在抵押期間，翰林學(xué)院等其他第三方無法取得抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)。同時，高新區(qū)管委會已向我方出具正式文件（泰高新函[2012]13號），表明相關(guān)房產(chǎn)為高新區(qū)和華誠醫(yī)學(xué)暫時免費(fèi)提供給翰林學(xué)院的臨時過渡性辦學(xué)場所，華誠醫(yī)學(xué)享有完整的處分權(quán)，以保障我方行使抵押權(quán)和處置抵押品。5）上海市錦天成律師事務(wù)所就本項(xiàng)目出具的《法律盡職調(diào)查報(bào)告》確認(rèn)“該房屋辦理抵押不存在障礙，同時也為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)提供保障”（見附件）。6.5管理風(fēng)險(xiǎn)及對策1.風(fēng)險(xiǎn)：在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥斯芾矸绞?、管理能力的缺陷，?dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)，從而影響信托資金運(yùn)作的收益水平和收益兌付。2.對策：受托人將以安全性為首要管理原則，嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的募集資金用途使用，在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專款專用，定期公告融資方的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營情況，加強(qiáng)與保管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。同時，本信托的信托資金將委托商業(yè)銀行進(jìn)行保管，通過委托專業(yè)商業(yè)銀行對信托資金進(jìn)行保管，有利于發(fā)揮其專業(yè)技能，使信托當(dāng)事人在行使其工作職能時能互相監(jiān)督，保證信托財(cái)產(chǎn)的安全。6.6其他風(fēng)險(xiǎn)本信托不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向融資方、委托人報(bào)告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對策。第七章盡職調(diào)查情況與結(jié)論7.1盡職調(diào)查情況我部相關(guān)人員經(jīng)充分調(diào)研取證，按照信托法律法規(guī)和我公司內(nèi)部管理、控制制度的要求，代表我公司，本著為委托人負(fù)責(zé)的態(tài)度以及真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、公平的原則，對與本次信托業(yè)務(wù)相關(guān)的情況進(jìn)行了盡職調(diào)查，盡職調(diào)查工作包括但不限于：1、同泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司高管人員和財(cái)務(wù)人員多次來回交流溝通，全面實(shí)時的掌握公司業(yè)務(wù)情況和動態(tài)。2、對泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司進(jìn)行上門調(diào)查，了解并觀察公司的資產(chǎn)狀況、管理情況、企業(yè)效率和經(jīng)營業(yè)績。3、查閱泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司和保證人泰州鑫泰集團(tuán)有限公司的會計(jì)報(bào)表及會計(jì)明細(xì)，了解合作方的財(cái)務(wù)狀況，并對泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司的還款能力和泰州鑫泰集團(tuán)有限公司的擔(dān)保能力作出分析。4、對泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司和泰州鑫泰集團(tuán)有限公司的基礎(chǔ)資料進(jìn)行收集與整理，并按公司規(guī)定逐一審查落實(shí)了齊全性和真實(shí)性，并逐步形成方案。5、對與本信托項(xiàng)下項(xiàng)目相關(guān)合同進(jìn)行財(cái)務(wù)分析核實(shí)，確認(rèn)項(xiàng)目的可行性和合法性。6、對本信托項(xiàng)下擬定抵押物權(quán)屬合法性進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司對擬定抵押物和質(zhì)押物擁有完全、充分的所有權(quán)，此外，還實(shí)地調(diào)查了抵押物的現(xiàn)狀并拍照記錄。通過盡職調(diào)查，我們認(rèn)為：高新區(qū)管委會財(cái)政實(shí)力雄厚，信用記錄良好，還款意愿強(qiáng)，管委會按期足額回購有保障。泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司為高新區(qū)的教育設(shè)施建設(shè)投資和運(yùn)營主體，受政府大力支持，財(cái)務(wù)狀況良好，再融資能力強(qiáng)，可變現(xiàn)資產(chǎn)多，還款來源充足，具備按期足額還款的能力。抵押物和質(zhì)押物價值充足，足已覆蓋本信托融資總額。擔(dān)保方泰州鑫泰集團(tuán)有限公司，公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢較好，具有較強(qiáng)的盈利能力，可有效化解風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保能力較強(qiáng)。