新華信：尋找可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之路-房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理研討

尋找可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之路

——房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理研討2006年9月（原新華信管理咨詢）目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃什么是戰(zhàn)略?戰(zhàn)略的概念脫胎于戰(zhàn)爭(zhēng)術(shù)語(yǔ)……《辭海》：“軍事名詞，對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的籌劃和指揮。”《中國(guó)大百科全書(shū)、軍事卷》：“是指導(dǎo)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的方略。即……”《韋氏新國(guó)際英語(yǔ)大詞典》：“軍事指揮官克敵制勝的科學(xué)與藝術(shù)?！薄逗?jiǎn)明不列顛百科全書(shū)》：“在戰(zhàn)爭(zhēng)中利用軍事手段達(dá)到戰(zhàn)爭(zhēng)目的的科學(xué)和藝術(shù)?！泵飨骸皯?zhàn)略問(wèn)題是研究戰(zhàn)爭(zhēng)全局的規(guī)律性的東西。”商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)!企業(yè)戰(zhàn)略的本質(zhì)就是企業(yè)為尋求和維持持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(核心競(jìng)爭(zhēng)力)而作出的有關(guān)全局的籌劃和謀略亨德森：戰(zhàn)略的本質(zhì)就是維持企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)波特：戰(zhàn)略不是經(jīng)營(yíng)效率，戰(zhàn)略是建立在獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上的，戰(zhàn)略就是要做到與眾不同明茨伯格提出：“戰(zhàn)略是一種模式”，是一系列行為決策的結(jié)果。德魯克：“戰(zhàn)略是一種統(tǒng)一的綜合的一體化計(jì)劃，用來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的基本目標(biāo)?！薄瓚?zhàn)略大師論戰(zhàn)略的本質(zhì)1.戰(zhàn)略是企業(yè)為獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的謀劃。2.戰(zhàn)略是達(dá)成企業(yè)目標(biāo)的資源配置手段。3.戰(zhàn)略是限定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍的定位。4.戰(zhàn)略是企業(yè)的一種事先行動(dòng)計(jì)劃。5.戰(zhàn)略是企業(yè)連續(xù)一致的決策模式。6.戰(zhàn)略是體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人一種觀念和意向戰(zhàn)略管理的本質(zhì)就是通過(guò)有序化的過(guò)程使稀缺的資源獲得最大的效用，以及尋找系統(tǒng)的方法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效率的過(guò)程。資金人力時(shí)間渠道市場(chǎng)份額方向手段效率做正確的事效果正確地做事目標(biāo)實(shí)現(xiàn)決定組織效率組織成本費(fèi)用收入或份額決定任務(wù)資源分配管理控制決定任務(wù)效率任務(wù)成本費(fèi)用有效任務(wù)結(jié)果任務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃決定企業(yè)方向決定資源來(lái)源決定資源分配董事會(huì)與高管部門(mén)經(jīng)理任務(wù)負(fù)責(zé)人問(wèn)題：戰(zhàn)略管理中的稀缺資源是什么？戰(zhàn)略形成過(guò)程如下：企業(yè)使命遠(yuǎn)景/目標(biāo)戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略評(píng)估與選擇戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略控制內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略年度目標(biāo)與計(jì)劃資源配置戰(zhàn)略分析與制訂戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇戰(zhàn)略實(shí)施與控制企業(yè)戰(zhàn)略管理的五項(xiàng)任務(wù)提出公司的愿景指明公司的未來(lái)業(yè)務(wù)組成和前進(jìn)的目的地，為公司提出一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展方向，清晰地描繪公司將竭盡全力所要從事的事業(yè)，使整個(gè)組織對(duì)一切行動(dòng)有一種目標(biāo)感。我們要去向何方？未來(lái)的業(yè)務(wù)組合是什么？我們的顧客是誰(shuí)？我們的核心能力是什么？建立戰(zhàn)略目標(biāo)體系將公司的戰(zhàn)略愿景轉(zhuǎn)化成公司要達(dá)到的具體業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)目標(biāo)體系和戰(zhàn)略目標(biāo)體系短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)制定戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)組合是單業(yè)務(wù)還是多業(yè)務(wù)組合？目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是廣泛性的還是聚焦于一個(gè)特定的市場(chǎng)？是多產(chǎn)品還是單一產(chǎn)品線？基本戰(zhàn)略形式是什么？采取什么樣的組織形態(tài)？各個(gè)業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營(yíng)使命與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是什么？…戰(zhàn)略制定和企業(yè)家價(jià)值觀不可分割：戰(zhàn)略的導(dǎo)向：市場(chǎng)和客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)新。避免戰(zhàn)略的陳舊和由內(nèi)而外的思維。高效地實(shí)施和執(zhí)行公司戰(zhàn)略評(píng)價(jià)并調(diào)整公司戰(zhàn)略參照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)事實(shí)、變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、新的思維和新的機(jī)會(huì)，調(diào)整公司的戰(zhàn)略愿景、長(zhǎng)期發(fā)展方向、目標(biāo)體系等。戰(zhàn)略包括三個(gè)層次以公司整體為研究對(duì)象，研究整個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展中的一些基本問(wèn)題，是企業(yè)總體的最高層次的戰(zhàn)略，是整個(gè)企業(yè)發(fā)展的總綱，是企業(yè)最高管理層指導(dǎo)和控制企業(yè)一切行為的最高行動(dòng)綱領(lǐng)內(nèi)容分類(lèi)：從公司全局出發(fā)，根據(jù)外部環(huán)境的變化及企業(yè)的內(nèi)部條件，選擇企業(yè)所從事的范圍和領(lǐng)域在確定所從事的業(yè)務(wù)后，怎樣去發(fā)展這些業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)公司整體的戰(zhàn)略意圖

主要職能：決定我們業(yè)務(wù)是什么，應(yīng)從事什么業(yè)務(wù)，這樣發(fā)展這些業(yè)務(wù)決策人員：公司高層管理者

公司戰(zhàn)略是在公司總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下經(jīng)營(yíng)某一特定經(jīng)營(yíng)單位所制定的戰(zhàn)略計(jì)劃，是公司戰(zhàn)略的子戰(zhàn)略。主要職能：主要解決單位在其所處的行業(yè)中或某一特定產(chǎn)品—市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)如何與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題決策人員：公司業(yè)務(wù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)者業(yè)務(wù)戰(zhàn)略為實(shí)施和支持公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)戰(zhàn)略而在特定的職能領(lǐng)域內(nèi)所制定的實(shí)施戰(zhàn)略，包括生產(chǎn)戰(zhàn)略、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、研發(fā)戰(zhàn)略等。由一系列具體詳細(xì)方案和計(jì)劃構(gòu)成。主要職能：解決資源利用效率問(wèn)題，使企業(yè)資源利用效率最大化，是公司戰(zhàn)略、事業(yè)部戰(zhàn)略與實(shí)際達(dá)成預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)之間的橋梁決策人員：職能部門(mén)經(jīng)理職能戰(zhàn)略目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略管理思想模式的演進(jìn)企業(yè)家問(wèn)：“請(qǐng)問(wèn)我該往哪走？”戰(zhàn)略：確定目標(biāo)并根據(jù)目標(biāo)決定行動(dòng)路線。學(xué)者回答：“這要看您想到哪里去。”企業(yè)家再問(wèn)：我該怎么走？規(guī)劃學(xué)派的學(xué)者：你應(yīng)先訂好計(jì)劃再走。適應(yīng)學(xué)派的學(xué)者：你可摸索著走吧，有錯(cuò)就換一條路。產(chǎn)業(yè)組織學(xué)派的學(xué)者：你為什么要去那？是否換一個(gè)目的地。資源基礎(chǔ)學(xué)派的學(xué)者：你應(yīng)先培養(yǎng)走路的能力，然后再去。戰(zhàn)略管理的思想理論體系經(jīng)歷了四個(gè)階段階段核心內(nèi)容主要工具第一階段1960年起以安德魯斯為核心的戰(zhàn)略規(guī)劃理論體系SWOT分析、波士頓矩陣第二階段1970年起奎因?yàn)榇硖岢鲞壿嫺牧贾髁x，環(huán)境適應(yīng)學(xué)派產(chǎn)生SMFA法（動(dòng)態(tài)評(píng)估分析）、戰(zhàn)略不確定性評(píng)估矩陣、試錯(cuò)分析法第三階段1980年起1980年代以波特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略（后來(lái)修改為動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略體系）體系為核心的產(chǎn)業(yè)組織理論體系SCP模型（結(jié)構(gòu)、行為、業(yè)績(jī)）波特的戰(zhàn)略工具（五力模型、價(jià)值鏈、三種常見(jiàn)戰(zhàn)略模式）第四階段1990年起以格蘭特和蒙哥馬利建立的資源基礎(chǔ)論體系核心競(jìng)爭(zhēng)能力理論戰(zhàn)略規(guī)劃思想占主流時(shí)，戰(zhàn)略就是規(guī)劃未來(lái)；環(huán)境適應(yīng)學(xué)派占主流時(shí)，戰(zhàn)略就是討論企業(yè)如何適應(yīng)環(huán)境；產(chǎn)業(yè)組織論占主流時(shí)，戰(zhàn)略就是討論如何定位于有吸引力的行業(yè)并通過(guò)成本領(lǐng)先和差異化來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資源基礎(chǔ)論流行時(shí)，戰(zhàn)略就變成挖掘和培養(yǎng)公司有價(jià)值的、無(wú)法仿制的、又難以替代的資源了。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于巨變之中，對(duì)于處于不同行業(yè)的企業(yè)而言，在公司戰(zhàn)略管理的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、所處環(huán)境等多種因素，并選擇合適的戰(zhàn)略管理工具，來(lái)制定公司的戰(zhàn)略。對(duì)于企業(yè)而言，要對(duì)不同流派的戰(zhàn)略理論深入了解的基礎(chǔ)上活學(xué)活用，選擇適合自己的戰(zhàn)略思想和工具來(lái)制定企業(yè)的戰(zhàn)略目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是什么？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)項(xiàng)目制、現(xiàn)金是階段性產(chǎn)品異質(zhì)化資金密集性房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略就是要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力正略鈞策房地產(chǎn)三維戰(zhàn)略分析模型正略鈞策房地產(chǎn)三維戰(zhàn)略模型進(jìn)入什么目標(biāo)市場(chǎng)？做什么業(yè)態(tài)？住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓?除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身外，還進(jìn)入價(jià)值鏈的哪些環(huán)節(jié)？土地經(jīng)營(yíng)、建筑、施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理？進(jìn)入什么區(qū)域？北京、京津冀地區(qū)、還是全國(guó)性跨區(qū)域發(fā)展？產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）區(qū)域價(jià)值鏈戰(zhàn)略定位目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在自能能力、資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不同產(chǎn)品的發(fā)展?jié)摿?，或?qū)９ツ骋划a(chǎn)品，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力，或嘗試業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的多元化，形成多種業(yè)態(tài)的合理組合商業(yè)普通住宅？高級(jí)別墅？辦公樓？商住兩用？商鋪？工業(yè)地產(chǎn)?產(chǎn)品定位資金回收收益狀況經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)出售物業(yè)快較好中回收現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡出租物業(yè)慢較高中增持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)持久盈利經(jīng)營(yíng)物業(yè)慢高高增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價(jià)值三種業(yè)態(tài)在資金回收期和收益狀況上的分布各不相同，對(duì)于企業(yè)開(kāi)發(fā)而言，合理分配會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的平衡，同時(shí)可以較好的降低行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。正略鈞策產(chǎn)品吸引力分析模型房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)吸引力指標(biāo)體系目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃維度二：房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局，是跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)快速擴(kuò)張，還是在某一核心區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)打區(qū)域定位本區(qū)域開(kāi)發(fā)？跨區(qū)域發(fā)展？一線城市？二線城市？三線、四線城市？城市吸引力企業(yè)實(shí)力強(qiáng)弱弱強(qiáng)第一圈層第三圈層一類(lèi)城市二類(lèi)城市三、四類(lèi)城市房地產(chǎn)公司全國(guó)性投資戰(zhàn)略“三層圈”模型房地產(chǎn)企業(yè)？？？？第二圈層正略鈞策認(rèn)為有常見(jiàn)的兩種思路可以進(jìn)行研討，一是跳躍式布局，二是以某區(qū)域?yàn)橹行倪M(jìn)行區(qū)域性布局京津唐經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)77.48%10.97%11.58%選擇1：全國(guó)跳躍式布局即根據(jù)房地產(chǎn)公司根據(jù)公司可獲取的土地資源進(jìn)行全國(guó)性點(diǎn)式布局優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域可選擇余地大，機(jī)會(huì)多，可以實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張缺點(diǎn)：對(duì)資本要求高，管理難度大，對(duì)人才的需求很高選擇2：以某城市為中心區(qū)域布局以廣州為中心，在珠三角地區(qū)尋找合適的城市土地資源區(qū)域布局優(yōu)點(diǎn)：珠三角地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，管理區(qū)域跨度小，可以借助廣州相關(guān)資源來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。缺點(diǎn)：區(qū)域布局，地域跨度小，一旦該地區(qū)房地產(chǎn)不景氣，對(duì)公司影響巨大正略鈞策房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)入研究模型（一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景（二）以城市經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)架構(gòu)（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案區(qū)域城市定位市場(chǎng)需求分析企業(yè)實(shí)力評(píng)估經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析競(jìng)爭(zhēng)情況分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析供需狀況分析融資實(shí)力評(píng)估公關(guān)能力評(píng)估人才儲(chǔ)備實(shí)力評(píng)估正略鈞策房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)入研究模型目標(biāo)區(qū)域選擇運(yùn)作方案選擇企業(yè)資源調(diào)整根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行針對(duì)性的戰(zhàn)略安排目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值鏈如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃維度三：房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)盈利進(jìn)行分析，然后有選擇的進(jìn)入形成自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的價(jià)值鏈業(yè)務(wù)組合投資拿地能力市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力項(xiàng)目管理能力職能管理能力房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析示意項(xiàng)目策劃能力持續(xù)發(fā)展能力員工技能水平員工滿意度成本財(cái)務(wù)管理人力資源管理項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理營(yíng)銷(xiāo)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地獲取投資策劃房地產(chǎn)價(jià)值鏈及各環(huán)節(jié)能力示意根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值鏈增值方式的不同，及各自所需能力的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)分為六大價(jià)值鏈盈利模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型整合營(yíng)銷(xiāo)型金融投資型分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來(lái)源所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類(lèi)綜合運(yùn)作型不同盈利模式在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中所參與的核心環(huán)節(jié)也各不相同項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理營(yíng)銷(xiāo)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)及獲取綜合運(yùn)作型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型整合營(yíng)銷(xiāo)型金融投資型小結(jié)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)商正開(kāi)始從“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，即由綜合開(kāi)發(fā)型轉(zhuǎn)為只做部分核心環(huán)節(jié)，分工更細(xì)、專(zhuān)業(yè)度更高高度的專(zhuān)業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)的模式。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷(xiāo)售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開(kāi)發(fā)時(shí)，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資。高度細(xì)分的美國(guó)模式香港模式的串聯(lián)方式土地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售服務(wù)美國(guó)模式的并聯(lián)方式物業(yè)管理開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)完整流程被分解成很多小的流程以后，每個(gè)小流程完成的時(shí)間大為縮短，不同的公司分別只用在短時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同的業(yè)務(wù)，縮短了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，促進(jìn)資金變現(xiàn)并降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始有意識(shí)的從綜合運(yùn)作型企業(yè)向?qū)I(yè)盈利模式發(fā)展，只選擇部分核心環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，形成更合理的價(jià)值鏈組合土地增值工程建造增值策劃設(shè)計(jì)增值營(yíng)銷(xiāo)策劃增值物業(yè)持有增值多元投資增值綜合運(yùn)作型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型整合營(yíng)銷(xiāo)型金融投資型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成功核心是整合，要通過(guò)打造資源和產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)，向上對(duì)接資本、獲取政府、土地資源；向下對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商進(jìn)行整合，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率、質(zhì)量和成本開(kāi)發(fā)商投資商整合商專(zhuān)業(yè)服務(wù)商資源整合商產(chǎn)業(yè)整合商設(shè)計(jì)建設(shè)銷(xiāo)售物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研＋資源整合平臺(tái)資本資源土地資源政府資源產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本采購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)管理工程管理物業(yè)管理一些行業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作手法跨區(qū)域復(fù)制中檔住宅的全國(guó)連鎖運(yùn)作模式聚焦于城市新興白領(lǐng)公寓二線城市連鎖運(yùn)作模式休閑娛樂(lè)街的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式以歡樂(lè)谷、錦繡中華與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式以住宅、大型購(gòu)物中心結(jié)合的復(fù)合大盤(pán)地產(chǎn)運(yùn)作模式以品牌、概念創(chuàng)新為主的房地產(chǎn)概念運(yùn)作模式定單生產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式目錄戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略管理理論演進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略是什么如何進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃正略鈞策認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理主要包括戰(zhàn)略定位、路徑選擇和資源籌劃與配置三個(gè)要素公司戰(zhàn)略管理要素戰(zhàn)略定位路徑選擇資源籌劃與配置資源和

能力期望和

目標(biāo)環(huán)境組織

設(shè)計(jì)戰(zhàn)略

計(jì)劃職能

戰(zhàn)略業(yè)務(wù)

模式發(fā)展

策略細(xì)分業(yè)務(wù)選擇和定位房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的構(gòu)成戰(zhàn)略定位價(jià)值鏈定位區(qū)域定位產(chǎn)品定位戰(zhàn)略分析的主要目的是正確認(rèn)識(shí)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的位置和自身的能力條件，為企業(yè)正確定位，明確企業(yè)愿景和目標(biāo)。戰(zhàn)略定位分析的目的企業(yè)外部環(huán)境分析公司內(nèi)部?jī)?yōu)、劣勢(shì)及市場(chǎng)地位分析公司愿景分析戰(zhàn)略目標(biāo)體系分析戰(zhàn)略分析的基本內(nèi)容戰(zhàn)略目標(biāo)體系分析：目標(biāo)體系的基本屬性對(duì)目標(biāo)體系的要求：是將公司的戰(zhàn)略愿景和前進(jìn)方向轉(zhuǎn)化為具體的業(yè)績(jī)目標(biāo)。是管理者的承諾，在具體的時(shí)間框架下達(dá)到具體的業(yè)績(jī)目標(biāo)。目標(biāo)體系的類(lèi)型：財(cái)務(wù)、管理、市場(chǎng)等目標(biāo)。建立一個(gè)更強(qiáng)大的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)地位，相對(duì)改善短期的盈利能力，能夠更長(zhǎng)期地為股東帶來(lái)利益。目標(biāo)體系的特征：挑戰(zhàn)性、可度量性、系統(tǒng)性、合理性、時(shí)間限度。目標(biāo)體系的建立應(yīng)該是自上而下，并經(jīng)過(guò)上下討論的過(guò)程。首先建立公司的業(yè)績(jī)目標(biāo)體系，然后在業(yè)務(wù)單元、分公司、職能部門(mén)和經(jīng)營(yíng)單元建立財(cái)務(wù)及戰(zhàn)略業(yè)績(jī)目標(biāo)，并使這些目標(biāo)與公司的目標(biāo)建立直接聯(lián)系。戰(zhàn)略路徑選擇的目的與主要內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇多元化戰(zhàn)略選擇一體化戰(zhàn)略選擇集團(tuán)化戰(zhàn)略選擇國(guó)際化戰(zhàn)略選擇------并購(gòu)與重組戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇其他戰(zhàn)略途徑選擇戰(zhàn)略選擇的主要目的是在明確企業(yè)定位，愿景和目標(biāo)的條件下，對(duì)其實(shí)現(xiàn)途徑、策略與方法進(jìn)行選擇和評(píng)價(jià)。路徑選擇的目的戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容高附加值低低價(jià)格高混合成本領(lǐng)先：低價(jià)低值產(chǎn)品差異化：萬(wàn)科集團(tuán)集中差異化：soho中國(guó)這些戰(zhàn)略極有可能導(dǎo)致失敗34567812企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，在選擇新的產(chǎn)業(yè)時(shí)要明確兩大目的，遵循三大原則分散行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)雖然長(zhǎng)期向好，但在國(guó)家寵觀政策調(diào)控之下，面臨行業(yè)周期的調(diào)整期的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入其它行業(yè)平衡房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，利潤(rùn)水平將整體下降?？梢岳梅康禺a(chǎn)積累的資金，進(jìn)入有前景，增長(zhǎng)性更強(qiáng)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)周期錯(cuò)位協(xié)同互補(bǔ)財(cái)務(wù)穩(wěn)健多元化的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性較低，業(yè)務(wù)回報(bào)期錯(cuò)位，可以通過(guò)不同產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)位來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多元化的結(jié)合可以產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)，某種產(chǎn)業(yè)資源的控制可以促進(jìn)另一產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展多元化要以集團(tuán)主業(yè)穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)健為基礎(chǔ)，切勿貪功冒進(jìn)，盲目多元，導(dǎo)致資金鏈吃緊三大原則兩大目的資源籌劃與配置的目的與主要內(nèi)容資本戰(zhàn)略財(cái)務(wù)規(guī)劃人力資源戰(zhàn)略技術(shù)戰(zhàn)略產(chǎn)能規(guī)劃------組織與流程設(shè)計(jì)計(jì)劃系統(tǒng)物流規(guī)劃品牌戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理配套體系建設(shè)------資源籌配的主要目的是確定掌握的資源,并形成籌劃配置方案，配合路徑選擇,最終形成行動(dòng)指南的過(guò)程。資源籌配的目的戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容戰(zhàn)略實(shí)施的最關(guān)鍵活動(dòng)：資源籌劃與配置什么是資源？資產(chǎn)：現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、設(shè)備無(wú)形資產(chǎn)：品牌、技術(shù)、專(zhuān)利、資質(zhì)、執(zhí)照人力資源權(quán)力銷(xiāo)售渠道、終端、配套體系關(guān)系時(shí)間------戰(zhàn)略規(guī)劃描述的總體原則BIGPICTURE(全局把握）LogicalThinking（邏輯思維）RationalPresuming（合理假設(shè)）PointProof（仔細(xì)求證）Specific： 具體Measurable： 可衡量Accessible： 可達(dá)到Realistic： 現(xiàn)實(shí)Time－based： 有時(shí)間要求戰(zhàn)略規(guī)劃的過(guò)程準(zhǔn)則戰(zhàn)略規(guī)劃的結(jié)果準(zhǔn)則戰(zhàn)略規(guī)劃的誤區(qū)：為了戰(zhàn)略規(guī)劃而做戰(zhàn)略規(guī)劃，為了避免這個(gè)誤區(qū)，我們需要正確回答五個(gè)問(wèn)題為什么做戰(zhàn)略規(guī)劃？戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個(gè)核心目：一是通過(guò)戰(zhàn)略分析為企業(yè)正確定位，二是通過(guò)戰(zhàn)略選擇為企業(yè)提供行動(dòng)指南。戰(zhàn)略規(guī)劃做給誰(shuí)看？戰(zhàn)略規(guī)劃的讀者首先是企業(yè)的最高決策團(tuán)隊(duì)，戰(zhàn)略規(guī)劃將為他們的決策提供有力支持，其次是企業(yè)的各級(jí)管理者，閱讀的目的是理解并有效執(zhí)行，因此，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該使用簡(jiǎn)潔清楚的語(yǔ)言，避免繁復(fù)和使用有歧義的詞匯。戰(zhàn)略規(guī)劃有哪些基本要求？作為支持決策的工具，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該突出主要矛盾，目標(biāo)問(wèn)題明確，邏輯結(jié)構(gòu)清楚，語(yǔ)言簡(jiǎn)潔生動(dòng)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，反映現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)，反應(yīng)行動(dòng)的因果關(guān)聯(lián)性和時(shí)間序列關(guān)系。戰(zhàn)略規(guī)劃要包含哪些內(nèi)容？見(jiàn)第3頁(yè)。怎樣做戰(zhàn)略規(guī)劃？見(jiàn)下頁(yè)。一種實(shí)用的戰(zhàn)略規(guī)劃工具可行性論證必要性論證目標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)是什么？實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑是什么？為什么選擇這樣的目標(biāo)與途徑？有哪些途徑？有哪些障礙？哪些可以克服？那些無(wú)法克服？怎樣克服障礙？途徑1：------途徑2：------途徑3：------途徑4：------途徑5：------障礙1：------障礙2：------障礙3：------障礙4：------障礙5：------措施1：------措施2：------措施3：------措施4：------措施5：------最易遭老板“炒”的15種員工廣東韋邦集團(tuán)李雙華有人在工作中出了問(wèn)題，于是首先想到的是換一家企業(yè)去工作，考慮的只是換一個(gè)環(huán)境而已，根本沒(méi)有反思自身的問(wèn)題。可是，換了工作環(huán)境問(wèn)題卻依然存在啊！老板雖然換了，但他們考慮“炒魷魚(yú)”的因素是一致的。那么，老板眼中什么樣的人會(huì)被炒掉呢？這類(lèi)對(duì)象一般是剛剛參加工作不久的職場(chǎng)新鮮人，對(duì)突發(fā)事件往往措手不及，結(jié)果行動(dòng)常過(guò)分急躁，更甚者每次遇事每次如此，給老板留下不可調(diào)教的印象。01：不夠穩(wěn)重沉著喜歡夸夸其談，一旦需要實(shí)際操作時(shí)，往往發(fā)