閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目可行性計(jì)劃書(shū)

PAGE45閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告沙洋經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局目錄總論3市場(chǎng)分析6建設(shè)地址及建設(shè)外部條件8建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案11公用工程16土地開(kāi)發(fā)利用20節(jié)能21環(huán)境保護(hù)22勞動(dòng)衛(wèi)生、安全生產(chǎn)23組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員23項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度25投資估算及資金籌措26效益分析29第一章總論一、項(xiàng)目概況建設(shè)地址：承辦單位：沙洋金貿(mào)發(fā)展有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：二、項(xiàng)目提出的背景沙洋位于福建省的中西部，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地，經(jīng)濟(jì)地理位置極為優(yōu)越。沙洋地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長(zhǎng)，霜期短的優(yōu)越特色，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季常青。全縣平均氣溫20°~22°C，日照1754~2022小時(shí)，降雨量1600~1700毫米，無(wú)霜期262~317天。優(yōu)越的自然環(huán)境和肥沃的土地促進(jìn)了閩中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門(mén)類品種齊全。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近年來(lái)，沙洋縣委、縣政府高度重視物流業(yè)發(fā)展，已把現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)列入縣重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，大力培育發(fā)展。沙洋農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心是一個(gè)“服務(wù)閩中、面向三農(nóng)”的現(xiàn)代物流項(xiàng)目，已列為縣政府重點(diǎn)物流建設(shè)項(xiàng)目。2007年9月沙洋人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)。農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)有利于進(jìn)一步推動(dòng)沙洋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加農(nóng)民收入，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。三、編制依據(jù)及研究范圍（一）編制依據(jù)1、福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；2、2008年沙洋加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施方案；3、業(yè)主委托書(shū)及提供的有關(guān)資料。（二）研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、市場(chǎng)分析、場(chǎng)址選擇、建設(shè)方案、土地開(kāi)發(fā)利用等進(jìn)行分析論述，同是提出了環(huán)境影響應(yīng)采取相應(yīng)對(duì)策，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資進(jìn)行估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出了一些建議。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：200畝（含代征道路用地平方米25314.5平方米）；2、總建筑面積：71720平方米，其中地下室面積8500平方米（含人防工程1100平方米）；3、建筑物占地面積：10686平方米4、道路及地坪面積：16215平方米5、綠地面積：8221平方米6、總投資：18711萬(wàn)元7、建設(shè)期：2年8、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：投資回收期：9.65年(含建設(shè)期)貸款償還期：10.1年(含建設(shè)期)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：11%9、項(xiàng)目用地指標(biāo)投資強(qiáng)度：355萬(wàn)元/畝容積率：1.8建筑系數(shù)：30.4%綠地率：23.4%五、結(jié)論與建議1、結(jié)論可行性研究表明該項(xiàng)目建設(shè)符合沙洋國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要的要求，有利于進(jìn)一步推動(dòng)沙洋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加農(nóng)民收入，具有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。項(xiàng)目建設(shè)的基本條件具備，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。財(cái)務(wù)分析表明，該項(xiàng)目所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11%，投資回收期9.65年（含建設(shè)期二年），貸款償還期10.1年（含建設(shè)期二年），項(xiàng)目具有一定的獲利能力和還貸能力，作為涉農(nóng)物流項(xiàng)目其經(jīng)濟(jì)效益是可以接受的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。2、建議建議項(xiàng)目單位抓緊項(xiàng)目的實(shí)施，使項(xiàng)目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送的龍頭企業(yè)，促進(jìn)閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，從敏感性分析中得知，該項(xiàng)目對(duì)投資、產(chǎn)品銷售收入變化最為敏感。為此，建議建設(shè)單位在工程建設(shè)中，應(yīng)注重管理，節(jié)省投資，經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要根據(jù)市場(chǎng)變化，注意營(yíng)銷策略，防范風(fēng)險(xiǎn)，以取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

第二章市場(chǎng)分析沙洋是福建省的農(nóng)業(yè)、林業(yè)，是閩中主要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和供應(yīng)基地之一，全縣已經(jīng)建設(shè)了一批商品糧、大棚蔬菜、高優(yōu)反季節(jié)蔬菜、食用菌、水果、茶葉、花生等生產(chǎn)基地，不僅形成了相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)體系，而且初步形成了專業(yè)化生產(chǎn)，涌現(xiàn)了一批農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工的骨干企業(yè)和專業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）專業(yè)村，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門(mén)類品種齊全。根據(jù)沙洋“十一五”規(guī)劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo),“十一五”期間，沙洋將圍繞農(nóng)業(yè)效益提高，農(nóng)民收入增長(zhǎng)這條主線，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，突出抓好畜牧水產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品加工增值，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)為突破口，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)化龍頭企業(yè)的支持力度，強(qiáng)化品牌意識(shí)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品的建設(shè)與保護(hù)力度，重點(diǎn)發(fā)展林竹、蔬菜、水果、煙草（種植）、水煮筍等五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和鴨業(yè)、竹涼席等兩大特色農(nóng)產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜，大棚蔬菜和無(wú)公害蔬菜。同時(shí)加快非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲(chǔ)藏、保鮮、營(yíng)銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運(yùn)、銷售系列化的社會(huì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系。隨著政府的各項(xiàng)惠農(nóng)政策的落實(shí)，生產(chǎn)條件的改善，農(nóng)民生產(chǎn)的積極性不斷提高，全縣農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)將保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。“十一五”期間，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會(huì)服務(wù)行業(yè)提供了充足的資源。隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，人們?cè)谌粘ｏ嬍诚M(fèi)中，越來(lái)越注重食品安全衛(wèi)生，選購(gòu)超市、“放心”店、大批發(fā)市場(chǎng)的農(nóng)副產(chǎn)品已逐步被人們所共識(shí)，價(jià)廉物美的農(nóng)產(chǎn)品深受廣大群眾所青睞。近年來(lái)，隨著沙洋工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，外來(lái)人口急劇上升，一大批超市、商場(chǎng)、賓館、酒店、單位（機(jī)關(guān)、學(xué)校、企業(yè)）食堂等應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，全縣人口達(dá)25萬(wàn)人，城鎮(zhèn)從業(yè)人員13萬(wàn)人，城市人口約9萬(wàn)人，“十一五”期間沙洋城市城市化進(jìn)程將呈快速發(fā)展趨勢(shì)，到2010年，中心城市人口將達(dá)10萬(wàn)人，他們對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求必將愈來(lái)愈大。沙洋東臨南平，南接泉州，西臨三明，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地，是閩中的物質(zhì)集散地，205國(guó)道、泉三高速公路、福銀高速公路、鷹廈鐵路、向莆高速鐵路貫穿全境，沙洋的地理環(huán)境和氣候，還造就了一大批具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品，沙洋板鴨、沙洋竹涼席等特色農(nóng)產(chǎn)品，享譽(yù)省內(nèi)外。便利的交通，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國(guó)各地。綜上所述，本項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，其市場(chǎng)前景廣闊。

第三章建設(shè)地址及建設(shè)外部條件一、建設(shè)地址1、選址原則本項(xiàng)目為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心，其選址主要按照以下原則來(lái)確定：⑴位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近。⑵位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運(yùn)輸方式連接，特別是鐵路和公路。⑶位于土地開(kāi)發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。⑷位于城市物流的節(jié)點(diǎn)附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。⑸有利于整個(gè)地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。2、場(chǎng)址選擇根據(jù)選址原則，沙洋農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心擬選址于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，距市中心2公里，緊鄰向莆鐵路沙洋站點(diǎn)和205國(guó)道，距高速公路入口僅3公里，交通十分便利，水、電、通訊均有保障。擬建的場(chǎng)地大部分為丘陵和部分林地，場(chǎng)地位于沙洋水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場(chǎng)地地形平坦，地勢(shì)較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù)《沙洋盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報(bào)告》資料，本場(chǎng)地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過(guò)，地表土層為沖洪積，殘積物，下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場(chǎng)地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場(chǎng)地穩(wěn)定性較好。綜上所述，擬選場(chǎng)址交通條件十分便利，具有高速公路、鐵路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)，項(xiàng)目總體地質(zhì)狀況良好，水、電、通訊均有保障，適合作農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項(xiàng)目選址。二、建設(shè)外部條件（一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件1、地理位置及區(qū)域范圍地理位置及區(qū)域范圍。沙洋位于福建省西南部，東毗南平，南連泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢(shì)。2、自然資源、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）自然資源狀況A、農(nóng)業(yè)氣候資源。沙洋屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫20.1℃～22.1℃，最冷月1月平均氣溫6.8℃～10.2℃，極端最低氣溫－5.5℃，最熱月7月平均氣溫32℃～38.1℃，極端最高氣溫40.3℃，≥10℃積溫5745℃～6693℃；年均降水量1804.6mm—2457.1mm、無(wú)霜期262d—317d，年日照時(shí)數(shù)1465.4~1659.5h。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，熱量豐富，雨量充沛，雨熱同季，農(nóng)業(yè)氣候資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，適宜糧經(jīng)作物和森林植被的生長(zhǎng)與繁衍，是建設(shè)糧經(jīng)基地、速生豐產(chǎn)林基地與畜牧業(yè)養(yǎng)殖基地的理想地點(diǎn)之一。B、水文。沙洋屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。C、農(nóng)業(yè)土壤。沙洋農(nóng)業(yè)土壤有7個(gè)土類19個(gè)亞類49個(gè)土屬，土壤類型以紅壤、黃紅壤、黃壤為主，山地土壤絕大多數(shù)土層較深厚，有機(jī)質(zhì)較豐富，物理性狀良好，水肥和水熱條件較好，有利于森林植被生長(zhǎng)；耕作土壤適宜性強(qiáng)，水熱條件好，有利于糧經(jīng)作物的豐產(chǎn)栽培。（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況2006年，三明市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值451.59億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.1%。以三明市物流成本占其GDP18.3%（2006年全國(guó)物流總費(fèi)用占GDP比值：《2007-2008年中國(guó)物流行業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告》）來(lái)計(jì)算分析，每年三明市用于物流管理和組織的費(fèi)用將達(dá)到82.64億元左右，因此，三明市具備發(fā)展現(xiàn)代物流基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)模條件，物流效率和效益的提高，對(duì)三明市及周邊輻射地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有重要意義。（3）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件2006年，三明市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為23.5：40.7：35.8，形成以第二產(chǎn)業(yè)為主、第一第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，造成三明市在福建省區(qū)域內(nèi)有別于其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間差異，產(chǎn)生了許多原材料、半成品、產(chǎn)成品等的進(jìn)出，形成彼此的供需關(guān)系和物流渠道，以及大量的鋼鐵、水泥、建材、機(jī)械、化工等物資商品的運(yùn)輸和配送、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工及信息服務(wù)等多功能、多層次的物流服務(wù)需求，為物流的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件。（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件（1）交通便捷。沙洋具有獨(dú)特的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)：鷹廈鐵路、205國(guó)道、沙溪河航運(yùn)、福銀高速公路和即將動(dòng)工的向莆快速鐵路橫貫全境，縣內(nèi)有3個(gè)互通口；300噸級(jí)的貨輪可直達(dá)福州馬尾港；即將動(dòng)工的向莆快速鐵路在沙洋設(shè)立連軌站；興建中的三明（沙洋）機(jī)場(chǎng)距城區(qū)僅3公里，2008年內(nèi)即可通航；規(guī)劃中的泉三高速公路將于2008年底開(kāi)通，沙廈高速公路也將在“十一五”期間建成。隨著向莆鐵路站場(chǎng)、三明機(jī)場(chǎng)、沙溪航運(yùn)碼頭等集中位于沙洋城南的一系列重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，沙洋作為全國(guó)百個(gè)重要綜合交通樞紐之一、全省四個(gè)重要綜合交通樞紐之一的地位正日益凸顯，這將成為今后沙洋經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從對(duì)接沿?？?，沙洋今后與福州、泉州、廈門(mén)等福建省三大中心城市和廈門(mén)港、福州港、湄州灣等海峽西岸港口群都有高速公路（鐵路）相連接，將融入省內(nèi)沿海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；從連接內(nèi)陸看，福銀高速公路和向莆快速鐵路兩條交通大動(dòng)脈的建設(shè)，使沙洋成為湘、鄂、贛等內(nèi)陸腹地至福建出?？诳焖偻ǖ郎系闹匾Y(jié)點(diǎn)，向東南可聯(lián)結(jié)發(fā)展，向內(nèi)陸可縱深推進(jìn)、拓展腹地。（2）電力供應(yīng)：全縣范圍內(nèi)已有220KW變電站3座，變電容量36萬(wàn)KVA，110KV變電站17座，變壓容量35.55萬(wàn)KVA，35KV電網(wǎng)已覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本形成了統(tǒng)一的區(qū)域電網(wǎng)。（3）郵電通訊：各種現(xiàn)代化電訊技術(shù)手段和設(shè)施在沙洋發(fā)展較快，已具備適當(dāng)超前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)的基本條件已具備，有利于項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)。

第四章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案第一節(jié)建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，本項(xiàng)目將根據(jù)沙洋的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、交通條件及發(fā)展前景，依托項(xiàng)目地址緊臨城市水南閩西北物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，圍繞閩中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的需求，建立以市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，農(nóng)產(chǎn)品配送為主業(yè)，農(nóng)副產(chǎn)品交易為依托，以現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)為配套的農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。中心規(guī)劃用地200畝，其中按要求代征城市道路等用地面積25314.5平方米。用于項(xiàng)目建設(shè)用地35122.4平方米?？偨ㄖ娣e71720平方米，其中地上建筑面積63220平方米，地下停車(chē)場(chǎng)及人防工程建筑面積8500平方米（含防工程1100平方米）。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下：本項(xiàng)目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣(mài)區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)。其主要建設(shè)內(nèi)容為：1、農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣(mài)區(qū)是本地農(nóng)副產(chǎn)品展示拍賣(mài)的交易場(chǎng)所，其建筑面積為8640平方米，由一座多層建筑組成。2、配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：該區(qū)是農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，由通用倉(cāng)庫(kù)及特種倉(cāng)庫(kù)（冷藏庫(kù)）組成，建筑面積41264平方米。由8座多層建筑組成。3、配送中心及服務(wù)區(qū)：該區(qū)由配送中心、信息中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、電子商務(wù)平臺(tái)、研發(fā)中心、管理用房及生活配套服務(wù)等組成，總建筑面積13250平方米，由一座多層建筑組成。4、運(yùn)輸停車(chē)場(chǎng)：停車(chē)場(chǎng)由地面及地下停車(chē)場(chǎng)兩部分組成，可停放車(chē)輛397輛。其中地下停車(chē)場(chǎng)由兩處組成，場(chǎng)地東側(cè)地下停車(chē)場(chǎng)4000平方米（含地下人防工程1100平方米），西側(cè)地下停車(chē)場(chǎng)4500平方米，地下停車(chē)場(chǎng)平時(shí)可供251部車(chē)輛停放；地面停車(chē)場(chǎng)可停放車(chē)輛128輛，其中東側(cè)40輛，西側(cè)88輛。第二節(jié)建設(shè)方案一、功能定位根據(jù)沙洋的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及“沙洋國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要”，利用沙洋迅速改善的交通條件優(yōu)勢(shì)和日益上升的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為加快非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，應(yīng)大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲(chǔ)藏、保鮮、營(yíng)銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運(yùn)、銷售系列化的社會(huì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會(huì)化、規(guī)?；F(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為：以公路、鐵路運(yùn)輸為主，提供公路、鐵路多式聯(lián)運(yùn)一體的市一級(jí)的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)。面向全社會(huì)提供服務(wù)；項(xiàng)目區(qū)是組織、轉(zhuǎn)運(yùn)、調(diào)節(jié)和管理農(nóng)產(chǎn)品流通的場(chǎng)所；是展示儲(chǔ)存、運(yùn)輸、配送、商貿(mào)、科研、信息為一體的農(nóng)產(chǎn)品配送中心。1、展示拍賣(mài)功能。對(duì)進(jìn)入該中心的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行展示和拍賣(mài)（現(xiàn)貸交易、期貨拍賣(mài)）。現(xiàn)貨交易不直接賣(mài)給終端個(gè)人消費(fèi)者，而是對(duì)市外、省外的客戶和本市各生鮮超市、賓館、酒店、機(jī)關(guān)學(xué)校、企事業(yè)單位食堂等客戶。2、存儲(chǔ)功能。儲(chǔ)存農(nóng)產(chǎn)品，客戶通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)保證市場(chǎng)分銷活動(dòng)的開(kāi)展，同時(shí)盡可能降低庫(kù)存占?jí)嘿Y金。在存儲(chǔ)區(qū)將根據(jù)客戶的要求，進(jìn)行揀選、加工、包裝、組配、配送。3、運(yùn)輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶提供所需的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運(yùn)抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個(gè)運(yùn)輸過(guò)程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。同時(shí)，還應(yīng)具備轉(zhuǎn)送功能，進(jìn)行不同運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)運(yùn)。4、裝卸搬運(yùn)功能：配送區(qū)應(yīng)配備裝載、卸載、提升、運(yùn)送等裝卸托運(yùn)機(jī)械，以提高作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)產(chǎn)品的損毀。5、質(zhì)量檢驗(yàn)功能。對(duì)進(jìn)入的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品安全檢測(cè)，為下游客戶提供安全、健康的無(wú)害農(nóng)產(chǎn)品。6、技術(shù)研發(fā)功能。利用市場(chǎng)信息靈的特點(diǎn)，組織有關(guān)力量抓好農(nóng)產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)，包裝加工，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的增值。7、信息處理功能。計(jì)算機(jī)應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進(jìn)行定時(shí)采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細(xì)咨詢信息。并可及時(shí)、主動(dòng)提供和顯示全國(guó)各地農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷的實(shí)時(shí)情況。8、結(jié)算功能。這是配送中心對(duì)物流功能的一種延伸，不僅僅是物流費(fèi)用的結(jié)算，而且可拓展為在從事代理、配送的情況下，還有替貨主向收貸人結(jié)算貸款等其它延伸服務(wù)功能。二、總圖、運(yùn)輸（一）場(chǎng)地概況擬建場(chǎng)址地位于沙洋水南閩西北物流園區(qū)范圍內(nèi)，場(chǎng)地占地200畝，呈方形。（二）總圖1、布局原則（1）按照現(xiàn)有國(guó)家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，做到經(jīng)濟(jì)、合理，盡量減少投資、降低造價(jià)，并應(yīng)切實(shí)注意節(jié)約用地。（2）根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及防火要求，將配送協(xié)作密切的建筑組織在一起，力求做到建筑布局合理，功能分區(qū)明確，在滿足配送流程要求的條件下，以方便配送為前提，盡量做到線路簡(jiǎn)潔、流暢、符合配送程序。避免反復(fù)運(yùn)輸和作業(yè)線的交叉。（3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風(fēng)、采光。（4）在滿足配送工藝的要求下，根據(jù)配送性質(zhì)、動(dòng)力供應(yīng)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)、衛(wèi)生及防火等條件分區(qū)布置。（5）運(yùn)輸是生產(chǎn)工藝流程的前奏和繼續(xù)，它是聯(lián)系各配送環(huán)節(jié)的紐帶，總圖布置中做到合理布人流、車(chē)流的運(yùn)輸線路，以利于配送線路的暢順，減少能量消耗，確保交通運(yùn)輸安全。（6）建筑物或構(gòu)筑物的布置應(yīng)符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全的要求，并應(yīng)滿足地上、地下工程管線的輔設(shè)和交通運(yùn)輸?shù)囊?。?）根據(jù)場(chǎng)地情況合理分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用經(jīng)濟(jì)的前提下注意場(chǎng)區(qū)的美觀，做好綠化、美化、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。2、平面布局根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū)上將由展示拍賣(mài)中心、物流配送中心及配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等功能區(qū)組成。并適當(dāng)安排與之相配套的道路、公共服務(wù)設(shè)施和綠地。各功能區(qū)的交通組織通過(guò)閩西北物流園區(qū)道路與沙洋的路網(wǎng)構(gòu)架相連，形成便捷的人流、物流通道。根據(jù)擬建場(chǎng)地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下：（1）展示、拍賣(mài)中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由一座多層建筑構(gòu)成。（2）物流配送中心及服務(wù)區(qū)：布置沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括物流配送調(diào)度、信息服務(wù)中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、技術(shù)研發(fā)中心、結(jié)算服務(wù)、商務(wù)活動(dòng)、管理辦公場(chǎng)所及生活配套服務(wù)設(shè)施，由一高層建筑構(gòu)成。（3）配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：布置于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括能用倉(cāng)庫(kù)和高溫冷庫(kù)及配送間，由8座多層建筑組成。3、豎向布置擬建場(chǎng)地東北高，西南低，其新建建筑物豎向設(shè)計(jì)本著盡量減少土方工程量，節(jié)約基建投資的原則，豎向布置擬采用平坡式系統(tǒng)布置，場(chǎng)地標(biāo)高及排水盡量結(jié)合原地形，并兼顧與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路地面標(biāo)高進(jìn)行平整。場(chǎng)地排雨水坡度為5‰，場(chǎng)地雨水匯入道路邊溝，最后排入市政排水管網(wǎng)內(nèi)。（三）運(yùn)輸1、場(chǎng)區(qū)道路及出入口作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場(chǎng)所，應(yīng)使場(chǎng)區(qū)內(nèi)、外交通運(yùn)輸相適應(yīng)。根據(jù)場(chǎng)地情況，本項(xiàng)目主出入口設(shè)于場(chǎng)地的南側(cè)，與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接。主出入口設(shè)三個(gè)，配送倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)設(shè)兩個(gè)、展示拍賣(mài)中心及物流配送中心區(qū)設(shè)一個(gè)。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。道路分主干道、次干道二個(gè)等級(jí)。其中主干道為東西走向與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接，為物流進(jìn)出的主通道，道路紅線寬度為15米；次干道道路紅線寬度為7米，使項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路形成網(wǎng)絡(luò)。2、運(yùn)輸設(shè)備由于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)運(yùn)輸事業(yè)較為發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目的運(yùn)輸以委托當(dāng)?shù)厣鐣?huì)運(yùn)輸為主。項(xiàng)目?jī)H考慮項(xiàng)目區(qū)內(nèi)垂直運(yùn)輸用設(shè)備，本項(xiàng)目共設(shè)置16臺(tái)電梯。三、建設(shè)方案本項(xiàng)目是一個(gè)集儲(chǔ)存、運(yùn)輸、加工、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。項(xiàng)目總建筑面積71720平方米（含地下停車(chē)場(chǎng)8500平方米），由高層及多層建筑物構(gòu)成。建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防裂度為6度，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。其各主要建筑物建筑面積見(jiàn)下表。主要建筑物一覽表序號(hào)名稱面積（㎡）結(jié)構(gòu)形式1冷藏保鮮庫(kù)2880框架2配送倉(cāng)庫(kù)38384磚混3展示拍賣(mài)中心8640框架4物流配送中心13250框架5公廁66磚混6地下停車(chē)場(chǎng)8500(含人防1100)合計(jì)71720

第五章公用工程一、給排水工程（一）編制依據(jù)1、按國(guó)家制定的現(xiàn)行有關(guān)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范及有關(guān)部門(mén)的規(guī)定。2、建筑、制冷、動(dòng)力等有關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)資料。3、業(yè)主提供的有關(guān)資料。（二）編制范圍本工程給排水編制范圍為場(chǎng)區(qū)的室內(nèi)、外給排水工程，根據(jù)該工程的使用性質(zhì)，給水主要為場(chǎng)區(qū)的消防、道路、綠化用水及生活用水等。排水主要是場(chǎng)區(qū)生活污水、雨水等。（三）給水1、用水量預(yù)測(cè)用水量預(yù)測(cè)表用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)建筑面積㎡日最高用水量備注生活用水8L/㎡63220505噸道路沖洗2L/㎡1621532噸綠化1.5L/㎡822125噸按2次/日未預(yù)見(jiàn)用水56噸按上述總量10%計(jì)合計(jì)618噸消防用水：室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)20升／秒，室內(nèi)消防用水量標(biāo)準(zhǔn)：20升／秒。2、水源項(xiàng)目用水水源擬由沙洋城市供水管網(wǎng)提供，供水有保證。3、排水排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。生活污水排放：生活污水經(jīng)三級(jí)化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。雨水經(jīng)收集后經(jīng)排水溝直接排入市政雨水管網(wǎng)。二、供電（一）編制范圍本工程變配電工程范圍包括：變配電室設(shè)計(jì)、動(dòng)力系統(tǒng)配電、照明系統(tǒng)配電等。（二）供電1、負(fù)荷等級(jí)、容量本工程用電設(shè)備中冷庫(kù)供電及消防設(shè)備供電屬于二級(jí)負(fù)荷，其余設(shè)備屬于三級(jí)負(fù)荷。電力負(fù)荷按50W/㎡計(jì)算，經(jīng)測(cè)算本工程用電設(shè)備裝機(jī)約為3586KW，計(jì)算負(fù)荷2331KW。2、供電電源本項(xiàng)目供電電源擬由附近城市電網(wǎng)供電。3、供電系統(tǒng)本工程用電負(fù)荷容量為3586KW，同時(shí)系數(shù)65％，計(jì)算負(fù)荷2331KW，采用四臺(tái)630KVA變壓器。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行，手動(dòng)聯(lián)絡(luò)。無(wú)功補(bǔ)償采用低壓電容集中補(bǔ)償方式，功率因素補(bǔ)償?shù)?.9以上。三、系統(tǒng)功能1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)引入市政通信光纜進(jìn)入總光端機(jī)房，各專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)及配套服務(wù)用房等各單位各設(shè)分光端機(jī)房，使通訊光纜形成網(wǎng)絡(luò)。語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像通信經(jīng)光——電轉(zhuǎn)換設(shè)備至總配線架及各單體分配線架和主樓層配線架至網(wǎng)戶。信號(hào)傳輸采用全屏對(duì)絞電纜，使之形成結(jié)構(gòu)化綜合布線網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外電話、傳真、會(huì)議、電視、可視圖文、數(shù)據(jù)傳輸及遠(yuǎn)程通訊等自動(dòng)化，形成集通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化的智能化交流中心。在整個(gè)配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接口。2、安全防范系統(tǒng)各主要出入口處監(jiān)視的通道、重要場(chǎng)所設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，同時(shí)設(shè)置總監(jiān)控中心，重要建筑設(shè)置分監(jiān)控中心，系統(tǒng)采用矩陣切換網(wǎng)絡(luò)，電視信號(hào)可在多媒體電腦上顯示，重要機(jī)房設(shè)獨(dú)立分控系統(tǒng)。3、公共廣播與消防廣播系統(tǒng)交易區(qū)設(shè)置內(nèi)背景音響廣播用揚(yáng)聲器，平時(shí)播放背景音響，消防時(shí)強(qiáng)切至消防廣播。4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警等設(shè)施，主機(jī)設(shè)在消防控制室。采用集中報(bào)警方式，消防控制中心可聯(lián)動(dòng)相應(yīng)消防設(shè)備。四、防雷接地及電氣保護(hù)本工程屬三類防雷建筑，其防雷設(shè)計(jì)在屋頂設(shè)避雷帶作接閃器，柱內(nèi)主筋作為引下線?；A(chǔ)鋼筋作為接地極。本工程低壓系統(tǒng)采用TN－C－S接地型式，變壓器低壓中性點(diǎn)直接接地。本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電系統(tǒng)接地和電氣保護(hù)接地共用一個(gè)接地網(wǎng)，接地電阻小于1歐姆，全場(chǎng)接地網(wǎng)互連成一個(gè)總接地網(wǎng)。五、消防（一）編制依據(jù)1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16－87；2、《工業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50187－93；3、《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ232－82；4、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《滅火器規(guī)范》。（二）消防1、總圖消防場(chǎng)區(qū)道路環(huán)形布置，建筑物間距大于10m，滿足消防規(guī)范要求。室外消火栓間距不大于120m。2、建筑消防（1）建筑物耐火等級(jí)二級(jí)，采用消火栓滅火系統(tǒng)，建筑物每層樓梯口室內(nèi)消火栓按規(guī)范設(shè)置。（2）配電室按建筑耐火一級(jí)設(shè)計(jì)，房門(mén)為防火門(mén)向外開(kāi)啟，配電室按規(guī)范設(shè)置輕型滅火器。3、消防給水消防給水：室內(nèi)消防供水按臨時(shí)高壓制供給，出現(xiàn)火警時(shí)，由加壓泵房?jī)?nèi)專用消防泵抽水加壓送到消火栓進(jìn)行滅火。用水量按一處著火，火災(zāi)延續(xù)2小時(shí)計(jì)算消防貯水量。室外消防管網(wǎng)與場(chǎng)區(qū)供水管網(wǎng)合用，采用低壓制。消火栓接口設(shè)置間距小于120米進(jìn)行布置。泵房?jī)?nèi)設(shè)置消防專用泵兩臺(tái)（一備一用）。六、通風(fēng)本項(xiàng)目地下人防工程（平時(shí)兼做車(chē)庫(kù)）需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)采用機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量不小于每小時(shí)換氣6次（夜間允許降低為每小時(shí)換氣3次）。車(chē)輛進(jìn)出道作為補(bǔ)充進(jìn)風(fēng)的送風(fēng)口。排氣口分上下兩部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。七、電子商務(wù)平臺(tái)根據(jù)項(xiàng)目功能要求，其主要功能為以內(nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與internet連接實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)，因此需采用internet/intranet技術(shù)，用防火墻與internet相連，構(gòu)成一個(gè)開(kāi)放分布及動(dòng)態(tài)的多媒體交流環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)要滿足以下功能要求：1、高性能全交換，千兆主干，滿足大負(fù)荷網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行要求；2、支持多媒體及經(jīng)營(yíng)管理自動(dòng)化；3、利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能；4、系統(tǒng)安全、保密性高；5、利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費(fèi)用；6、專線接入internet，實(shí)現(xiàn)高速訪問(wèn)廣域網(wǎng)。八、綠化本項(xiàng)目綠化采取集中綠化與分散綠化相結(jié)合的形式進(jìn)行，集中綠化主要布置于場(chǎng)區(qū)道路兩側(cè)，建筑物周?chē)?，分散綠化充分利用場(chǎng)區(qū)空地及拐角等不宜布置建筑的地方進(jìn)行。以美化場(chǎng)區(qū)，改善場(chǎng)區(qū)條件，創(chuàng)造良好的場(chǎng)區(qū)環(huán)境?？偩G化面積8221m2，綠地率23.4％。

第六章土地開(kāi)發(fā)利用一、自然地貌項(xiàng)目所在地位于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，場(chǎng)地屬沙洋丘陵地帶，地勢(shì)平坦。無(wú)重要建構(gòu)筑物、文物，非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。土層穩(wěn)定，無(wú)不良地質(zhì)，土地開(kāi)發(fā)工程較為簡(jiǎn)單。二、土地開(kāi)發(fā)原則1、土地開(kāi)發(fā)力求挖填方平衡、減少運(yùn)土工程量及運(yùn)輸污染；2、場(chǎng)地平整后，應(yīng)滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求；3、場(chǎng)地平整后，幾個(gè)出入口標(biāo)高、轉(zhuǎn)變半徑應(yīng)符合城市道路交通規(guī)范要求；4、所回填的地塊堅(jiān)固、硬實(shí)，地面平整、土層內(nèi)無(wú)易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。三、土地開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積200畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)要求須代征城市道路等用地25314.5平方米,項(xiàng)目建設(shè)用地為35122.4平方米。項(xiàng)目由展示拍賣(mài)區(qū)、物流配送中心及辦公服務(wù)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等功能區(qū)組成。其建設(shè)用地方案為：建構(gòu)筑物占地10686平方米，道路及地坪用地16215平方米(含地面停車(chē)坪)，綠化用地8221平方米。詳見(jiàn)用地平衡表。閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)用地平衡表序號(hào)用地代碼用地名稱面積（㎡）占建設(shè)用地（%）1C建構(gòu)筑物占地1068630.42S道路及硬地占地16215.446.23G綠化占地822123.4小計(jì)建設(shè)用地35122.41004S代征城市道路用地25314.5合計(jì)規(guī)劃用地133333

第七章節(jié)能一、編制依據(jù)1、國(guó)務(wù)院頒布《節(jié)約能源暫行條例》；2、《設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則》GB4272-84。二、采取主要節(jié)能措施（一）建筑節(jié)能措施1、盡量避免布置東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設(shè)置窗戶。2、盡量減小外窗面積，窗戶采用反射玻璃和遮陽(yáng)措施，提高外窗的隔熱性能。3、利用新型材料和復(fù)合材料，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。4、盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。5、利用通風(fēng)、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。（二）電氣節(jié)能措施1、設(shè)置開(kāi)閉所，以提高配電電壓，降低饋線電能損耗。2、變電所設(shè)在負(fù)荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。3、選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電機(jī)等。4、利用移相電容器實(shí)現(xiàn)無(wú)功功率補(bǔ)償。5、照明系統(tǒng)盡量采用高效電光源，優(yōu)先選用日光燈，盡量使用高光效的氣體放電光源。6、公共走廊及樓梯間照明采用定時(shí)開(kāi)關(guān)控制。7、室外照明采用光電自動(dòng)控制開(kāi)關(guān)或光電定時(shí)開(kāi)頭控制。（三）其它1、各使用單元水、電線路上設(shè)置計(jì)量?jī)x表，做到科學(xué)管理，合理使用能源。2、工藝凡需一定溫度的設(shè)備和管道均采取保溫措施，選擇節(jié)能保溫效果好的材料，防止熱量損失。

第八章環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定和福建省開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境影響報(bào)告表的要求采取環(huán)保措施。擬選廠址位于沙洋水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，附近不存在有嚴(yán)重污染的企業(yè)，環(huán)境總體質(zhì)量較好。本項(xiàng)目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過(guò)程中均不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生大的影響?？赡軐?duì)周?chē)h(huán)境造成影響的因素有：施工期的土建垃圾及施工噪聲；經(jīng)營(yíng)期主要有場(chǎng)地沖洗廢水、生活污水和雨水，生活垃圾、蔬菜瓜果的根、廢葉子、泥沙等。對(duì)上述可能對(duì)周?chē)h(huán)境造成影響的因素?cái)M采取如下防治措施：1、施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)，做到文明施工。2、生產(chǎn)廢水主要來(lái)自于清洗蔬菜的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)三級(jí)沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。3、生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。4、固定廢棄物，主要來(lái)自蔬菜商品化處理時(shí)丟棄的廢葉殘根和泥土沙石等雜物，經(jīng)集中處理后可作肥料，化廢為寶。5、嚴(yán)格衛(wèi)生管理制度，加強(qiáng)生活垃圾管理，保護(hù)廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。6、做好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外的綠化美化工作，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、清新的工作生活環(huán)境。

第九章勞動(dòng)衛(wèi)生、安全生產(chǎn)一、編制依據(jù)《生產(chǎn)過(guò)程安全衛(wèi)生要求總則》；《輕工勞動(dòng)保護(hù)條例》；《工業(yè)企業(yè)采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)劃》。二、勞動(dòng)衛(wèi)生1、本項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程中，操作工人所接觸的物料對(duì)人體均無(wú)不良影響，為保護(hù)勞動(dòng)環(huán)境，保證食品衛(wèi)生，操作工人進(jìn)入生產(chǎn)場(chǎng)所必須更衣統(tǒng)一著工作服、戴工作帽、口罩、穿工作鞋上班。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。2、冷庫(kù)設(shè)備噪聲，擬采取機(jī)底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。三、勞動(dòng)安全本工程在工藝流程、設(shè)備配套選型、測(cè)控儀表等設(shè)計(jì)過(guò)程中均應(yīng)考慮安全生產(chǎn)的有關(guān)措施：1、用電安全措施配電盤(pán)與墻壁間距不小于0.8米，所有的電氣設(shè)備均有良好的接零保護(hù)系統(tǒng)。設(shè)備的外露轉(zhuǎn)動(dòng)部分均設(shè)防護(hù)罩。動(dòng)力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護(hù)器以防觸電。2、冷藏工序使用氨作為制冷劑，操作工人上崗需備有防毒面具。第十章組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員一、組織機(jī)構(gòu)閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作，公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、研發(fā)中心、檢測(cè)中心、綜合管理部、信息部、市場(chǎng)部、配送中心、公關(guān)事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)公司各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，機(jī)構(gòu)設(shè)置見(jiàn)下圖：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部辦公室財(cái)務(wù)部辦公室綜合管理部保安部公關(guān)事業(yè)部配送中心市場(chǎng)部信息部檢測(cè)中心研發(fā)中心綜合管理部保安部公關(guān)事業(yè)部配送中心市場(chǎng)部信息部檢測(cè)中心研發(fā)中心二、勞動(dòng)定員按照人員一專多能、一人多職的原則，人員編制如下表：物流中心人員編制表序號(hào)崗位編制備注1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23辦公室34財(cái)務(wù)部25研發(fā)中心76檢測(cè)中心87綜合管理部88信息部39市場(chǎng)部710配送中心1011公關(guān)事業(yè)部312保安部6合計(jì)60

第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目擬于2009年2月前完成所有項(xiàng)目的前期工作，工程建設(shè)期限為2年，其實(shí)施進(jìn)度安排如下：2008年8月完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及審批2008年12月完成初設(shè)及審批2009年2月完成各項(xiàng)施工準(zhǔn)備并動(dòng)工建設(shè)2011年2月竣工第二節(jié)工程建設(shè)招投標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)符合《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中規(guī)定的進(jìn)行招投標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目，依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，一、招標(biāo)范圍建安工程、設(shè)備采購(gòu)、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。二、招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)形式三、招標(biāo)方式采用公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。

第十二章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算依據(jù)二、有關(guān)設(shè)備目錄報(bào)價(jià)清單。三、參考類似項(xiàng)目投資估算指標(biāo)。四、委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。第二節(jié)投資估算本項(xiàng)目投資估算內(nèi)容包括：土地費(fèi)用、建安工程、給排水、供配電、公共設(shè)施、道路、綠化等其它輔助工程及各項(xiàng)費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為18711萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用13587萬(wàn)元，工程其它費(fèi)用2873萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)1317萬(wàn)元，建設(shè)期利息934萬(wàn)元。詳見(jiàn)投資估算表。第三節(jié)資金籌措本項(xiàng)目總投資為18711萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排及投資規(guī)模，該項(xiàng)目投資資金擬按以下方案籌措：1、企業(yè)自籌5711萬(wàn)元；2、銀行貸款13000萬(wàn)元，利率按7.47%計(jì)。投資計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)下表。

投資計(jì)劃及資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)121.總投資187111071180001.1建設(shè)投資177771048772901.2建設(shè)期利息9342247102.資金籌措187111071180002.1自有資金5711471110002.2銀行貸款1300060007000投資估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容單價(jià)投資額備注一工程費(fèi)用135871建筑工程120461.1(多層)建筑47090㎡1250元/m258861.2(高層)建筑13250m1600元/m221201.3冷庫(kù)2880m1700元/m2481.4地下室74002500元/m218501.5地下人防工程1100m2800元/m23081.6道路及地坪16215100元/m21621.7給排水工程7172050元/m23591.8電力電信工程7172065元/m24661.9消防7172085元/m26101.10環(huán)保501.11綠化8221㎡50元/m2411.12溪流改道210m1500元/m111.13場(chǎng)地整備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1352設(shè)備購(gòu)置及安裝15412.1電梯及安裝246人梯、貨梯等2.2暖通工程4802.3信息系統(tǒng)802.4農(nóng)副產(chǎn)品檢測(cè)設(shè)備1902.5研發(fā)及辦公設(shè)備2002.6冷凍設(shè)備2202.7地下人防設(shè)備502.8交通工具75二其它費(fèi)用28731土地費(fèi)用90.66畝25萬(wàn)元/畝22672建設(shè)單位管理費(fèi)1363工程監(jiān)理費(fèi)1504前期工作費(fèi)320含勘設(shè)費(fèi)三基本預(yù)備費(fèi)1317四建設(shè)期利息934五建設(shè)項(xiàng)目總投資18711

第十三章效益分析第一節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說(shuō)明一、編制依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；2、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)稅規(guī)定；3、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目總投資18711萬(wàn)元，其中基建投資17777萬(wàn)元，建設(shè)期利息934萬(wàn)元。2、項(xiàng)目總建筑面積133333萬(wàn)平方米，其中可出租部分面積50523平方米。3、項(xiàng)目計(jì)算期22年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期20年。4、勞動(dòng)定員60人，其中管理和技術(shù)人員20人，工作人員40人，管理人員按年工資總額2.5萬(wàn)元測(cè)算，工作人員按年工資總額1.8萬(wàn)元測(cè)算。5、職工福利費(fèi)按工資總額的14%提取。6、維修費(fèi)按折舊的20%提取。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析一、成本計(jì)算本項(xiàng)目成本測(cè)算主要包括：1、水費(fèi)：水費(fèi)主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價(jià)按1.1元/噸計(jì)，年用水量約16000噸，年費(fèi)用為2.9萬(wàn)元。2、電費(fèi)：據(jù)估算，本項(xiàng)目用于市政設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地用電年耗約19.3萬(wàn)度，電價(jià)按0.54元/kw·h計(jì)，年電費(fèi)10.42萬(wàn)元。3、固定資產(chǎn)折舊及攤銷本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資18711萬(wàn)元，其中土建及設(shè)施費(fèi)用（含預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息）14297萬(wàn)元，按綜合折舊年限30年計(jì)算，殘值率5%，則年折舊額452.7萬(wàn)元。設(shè)備投資1541萬(wàn)元，折舊年限按10年計(jì)算，為此在第12年時(shí)，需追加投入維持運(yùn)營(yíng)投資1541萬(wàn)元，殘值率5%，則年折舊額為146.4萬(wàn)元。土地費(fèi)用為2267萬(wàn)元，按50年攤銷，年攤銷費(fèi)45.3萬(wàn)元。其它費(fèi)用606萬(wàn)元,按5年攤銷，年攤銷費(fèi)121.2萬(wàn)元。4、管理費(fèi)用：（1）按規(guī)定應(yīng)提取的費(fèi)用：養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、住房公積金、工傷計(jì)生統(tǒng)籌、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，這些費(fèi)用按工資總額的54.2%計(jì)提。（2）其它管理費(fèi)用：如辦公費(fèi)、教育費(fèi)、差旅費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)等，這部分費(fèi)用按工資總額的50%計(jì)提。經(jīng)計(jì)算，該部分管理費(fèi)用為144.92萬(wàn)元。5、經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的借款利息列入成本費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用，年利率按7.47%計(jì)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常年的總成本費(fèi)用1067.92萬(wàn)元，其經(jīng)營(yíng)成本423.52萬(wàn)元。固定成本為1048.22萬(wàn)元。各年成本測(cè)算見(jiàn)附表一《總成本費(fèi)用估算表》。二、經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅及附加（一）經(jīng)營(yíng)收入本項(xiàng)目各項(xiàng)收入以目前沙洋或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場(chǎng)收費(fèi)平均價(jià)確定，并根據(jù)沙洋的中、遠(yuǎn)期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)率。1、租金收入本項(xiàng)目檔口、倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)等用房以出租形式經(jīng)營(yíng)，可出租面積按地面總建筑面積扣除公廁面積后的80%計(jì)算為50523平方米，其中：經(jīng)營(yíng)檔口可出租面積為18360平方米；倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)可出租面積為24750平方米；冷庫(kù)可出租面積為2880平方米；其他經(jīng)營(yíng)管理用房可出租面積為4533平方米。根據(jù)沙洋目前經(jīng)營(yíng)檔口及倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用行情及本項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)模，其租金擬定為：第一年租金，經(jīng)營(yíng)檔口綜合價(jià)每月每平方米50元；倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米25元；冷庫(kù)綜合價(jià)每月每平方米150元；其他經(jīng)營(yíng)管理用房綜合價(jià)每月每平方米15元；預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后第一年經(jīng)營(yíng)收入為2444萬(wàn)元，前四年收入按10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。2、第三方物流代理服務(wù)費(fèi)收入隨著沙洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務(wù)業(yè)是一個(gè)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入80萬(wàn)元，前四年間每年以10%遞增，以后進(jìn)入穩(wěn)定期。經(jīng)上述測(cè)算，本項(xiàng)目正常年經(jīng)營(yíng)收入為3359.57萬(wàn)元。各年經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算見(jiàn)《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。（二）營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目按有關(guān)規(guī)定，其租金收入按5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等按營(yíng)業(yè)稅的7%和4%計(jì)，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅及附加為186.46萬(wàn)元。各年測(cè)算見(jiàn)附表二《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配.表》。三、利潤(rùn)總額及分配利潤(rùn)總額為收入扣除總成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅后的余額，正常年利潤(rùn)總額為2105.19萬(wàn)元，所得稅按稅后利潤(rùn)的25%計(jì)征，公積金按可分配利潤(rùn)的10%計(jì)。根據(jù)有關(guān)政策，本項(xiàng)目建成經(jīng)營(yíng)后享受前兩年免征所得稅，其后三年減半征收所得稅的優(yōu)惠政策。利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)附表二《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。四、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析見(jiàn)附表三?，F(xiàn)金流量分析表明，該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11%，投資回收期9.65年（含建設(shè)期2年）。當(dāng)Ic=8%時(shí)，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為3839.1萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目有一定的盈利能力。五、資金來(lái)源與運(yùn)用由資金來(lái)源與運(yùn)用表（附表四）可見(jiàn)，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額100678萬(wàn)元，提取折舊攤銷費(fèi)13494萬(wàn)元，償還固定資產(chǎn)貸款本金13000萬(wàn)元，上繳所得稅8090.68萬(wàn)元，累計(jì)盈余資金35430.83萬(wàn)元。六、清償能力分析項(xiàng)目借款13000萬(wàn)元，本項(xiàng)目清償能力按最大還款能力進(jìn)行分析,既利用未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)攤銷費(fèi)來(lái)償還貸款，借款償還期為10.1年（含建設(shè)期）。借款償還計(jì)算見(jiàn)附表五。七、敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一些不確定的因素變化，如投資增減，經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)以及營(yíng)業(yè)收入的升降，這些因素的變化，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益資回收期都會(huì)有不同程度的影響，本項(xiàng)目對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成收入分別增減20%進(jìn)行敏感性分分析結(jié)果如下表。財(cái)務(wù)敏感性分析表序號(hào)不確定因素不確定因素變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案11%1建設(shè)投資變化20%8%1.36－20%14%1.362經(jīng)營(yíng)成本變化20%10%0.45－20%12%0.453銷售收入變化20%13%0.91－20%9%0.91由上分析可知，在各影響因素變化率在20%時(shí)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化不大，項(xiàng)目具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從分析中的敏感度系數(shù)可知，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和建設(shè)投資的變化為最敏感因素，為此，在項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)注意做好投資控制，同時(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)策略研究，提高營(yíng)運(yùn)水平，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效益最大化。第三節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)11%，投資回收期9.65年（含建設(shè)期2年），借款償還期為10.1年（含建設(shè)期），本項(xiàng)目為大型農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為滿足市民生活消費(fèi)必須的完善城市綜合配套功能的項(xiàng)目，其盈利能力和還貸能力是可以接受的。敏感性分析表明，項(xiàng)目具一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，從財(cái)務(wù)上看，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第四節(jié)社會(huì)效益定性分析一方面，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可為國(guó)家創(chuàng)稅11724.2萬(wàn)元（含所得稅）。另一方面，該項(xiàng)目的實(shí)施，還可為社會(huì)直接或間接帶來(lái)大量新增就業(yè)崗位，為緩解社會(huì)就業(yè)壓力做出一定的貢獻(xiàn)。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善沙洋農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)、穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、滿足市民生活消費(fèi)、降低農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)的物流成本，加快資金周轉(zhuǎn)，提高效率，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及促進(jìn)沙洋生態(tài)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義?？梢?jiàn)該項(xiàng)目的建設(shè)具有十分顯著的社會(huì)效益。總成本費(fèi)用估算表附表1單位：萬(wàn)元序年份經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目34567891011121314~2021221水費(fèi)2.92.92.92.92.92.92.92.92.92.92.920.32.92.92電費(fèi)16.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.8117.616.816.83工資及福利費(fèi)用139.08139.08139.08139.08139.08139.08139.08139.08139.08139.08139.08973.56139.08139.084管理費(fèi)用144.92166.5166.5166.5166.545.345.345.345.345.345.31014.44144.92144.925維修費(fèi)119.82119.82119.82119.82119.82119.82119.82119.82119.82119.82119.82838.74119.82119.826經(jīng)營(yíng)成本423.52445.1445.1445.1445.1323.9323.9323.9323.9323.9323.92964.64423.52423.527土地?cái)備N費(fèi)45.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.3317.145.345.38其它攤銷121.2121.2121.2121.2121.209折舊費(fèi)599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.14193.7599.1599.110財(cái)務(wù)費(fèi)用971.1942.2847.6735.4598.5453.1315.3170.317.511總成本費(fèi)用2160.222131.322036.721924.521787.621521.021383.221238.221085.421067.921067.927475.441067.921067.9212固定成本2140.522111.622017.021904.821767.921501.321363.521218.521065.721048.221048.227337.541048.221048.2213可變成本19.719.719.719.719.719.719.719.719.719.719.7137.919.719.7

利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表2單位：萬(wàn)元序年份經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目34567891011121314~2021221營(yíng)業(yè)收入2559.0928153096.53406.163406.163406.163406.163406.163406.163406.163406.1623516.993359.573359.571.1租金收入2444.092688.52957.353253.093253.093253.093253.093253.093253.093253.093253.0922771.633253.093253.091.2第三方物流代理服務(wù)收入115126.5139.15153.07153.07153.07153.07153.07153.07153.07153.07745.36106.48106.482營(yíng)業(yè)稅金及附加140.75154.83170.31187.34187.34187.34187.34187.34187.34187.34187.341305.22186.46186.463總成本費(fèi)用2160.222131.322036.721924.521787.621521.021383.221238.221085.421067.921067.927475.441067.921067.924營(yíng)業(yè)利潤(rùn)258.12528.85889.471294.31431.21697.81835.61980.62133.42150.92150.914736.332105.192105.195利潤(rùn)總額258.12528.85889.471294.31431.21697.81835.61980.62133.42150.92150.914736.332105.192105.196所得稅00111.18161.79178.9424.45458.9495.15533.35537.73537.733684.1526.3526.37稅后利潤(rùn)258.12528.85778.291132.511252.31273.351376.71485.451600.051613.171613.1711052.231578.891578.898盈余公積金25.8152.8977.83113.25125.23127.34137.67148.55160.01161.32161.321105.23157.89157.899未分配利潤(rùn)232.31475.96700.461019.261127.071146.011239.031336.91440.041451.851451.85994714211421

財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表3單位：萬(wàn)元序年份建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目1234567891011121314~2021221現(xiàn)金流入2524.092776.53054.153359.573359.573359.573359.573359.573359.573359.573359.5723516.993359.5710027.571.1營(yíng)業(yè)收入2524.092776.53054.153359.573359.573359.573359.573359.573359.573359.573359.5723516.993359.573359.571.2回收固定資產(chǎn)余值66681.3回收流動(dòng)資金02現(xiàn)金流出104877290563.61577.62699.02766.05783.1710231057.451093.71131.91136.282677.287953.961136.281136.282.1建設(shè)投資10487729015412.2流動(dòng)資金02.3經(jīng)營(yíng)成本423.52423.52423.52423.52423.52423.52423.52423.52423.52423.52423.522964.64423.52423.522.4稅金及附加140.09154.1169.51186.46186.46186.46186.46186.46186.46186.46186.461305.22186.46186.462.5所得稅00105.99156.07173.19413.02447.47483.72521.92526.3526.33684.1526.3526.33凈現(xiàn)金流量-10487-72901960.482198.882355.132593.522576.42336.572302.122265.872227.672223.29682.2915563.032223.298891.294累計(jì)凈現(xiàn)金流量-10487-17777-15816.52-13617.64-11262.51-8668.99-6092.59-3756.02-1453.9811.973039.645262.935945.2221508.2523731.5432622.835凈現(xiàn)值（I=8%）-9710.2-62501556.31616.21602.91634.41503.31262.41151.61049.5955.4882.9250.94256.3441.71635.56累計(jì)凈現(xiàn)值-9710.2-15960.2-14403.9-12787.7-11184.8-9550.4-8047.1-6784.7-5633.1-4583.6-3628.2-2745.3-2494.41761.92203.63839.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%投資回收期(靜態(tài))=9.65年（含建設(shè)期2年）

資金來(lái)源與運(yùn)用表附表4單位：萬(wàn)元序年份建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目1234567891011121314~2021221資金來(lái)源107118000989.381256.681613.522014.192151.092296.492434.292579.292732.092749.594290.5919247.132749.599417.591.1利潤(rùn)總額223.78491.08847.921248.591385.491652.091789.891934.892087.692105.192105.1914736.332105.192105.191.2折舊費(fèi)599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.14193.7599.1599.11.3攤銷費(fèi)166.5166.5166.5166.5166.545.345.345.345.345.345.3317.145.345.31.4自有資金4711100015411.4.1用于固定資產(chǎn)4711100015411.4.2用于流動(dòng)資金1.5固定資產(chǎn)投資貸款600070001.6流動(dòng)資金貸款1.7回收固定資產(chǎn)余值66681.8回收流動(dòng)資金02資金應(yīng)用1071180009671207.571539.331904.942029.862172.582300.05483.72521.92526.3526.33684.1526.3526.32.1固定資產(chǎn)投資1048772902.2建設(shè)期利息2247102.3流動(dòng)資金2.4彌補(bǔ)上年虧損2.5所得稅00105.99156.07173.19413.02447.47483.72521.92526.3526.33684.1526.3526.32.6應(yīng)付利潤(rùn)2.7長(zhǎng)期貸款本金償還9671207.571433.341748.871856.671759.561852.583盈余資金0022.3849.1174.19109.25121.23123.91134.242095.572210.172223.293764.2915563.032223.298891.294累計(jì)盈余資金0022.3871.49145.68254.93376.16500.07634.312729.884940.057163.3410927.626490.6626539.5435430.83

借款還本付息表附表5單位：萬(wàn)元序年份經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目345678910111借款1.1年初借款累計(jì)130001203310825.439392.097643.225786.554026.992174.41223.961.2本年借款支用01.3本年應(yīng)計(jì)利息971.1942.2847.6735.4598.5453.1315.3170.317.51.4本年償還本金9671207.571433.341748.871856.671759.561852.581950.45223.961.5本年支付利息971.1942.2847.6735.4598.5453.1315.3170.317.51.6當(dāng)年還本付息合計(jì)1938.12149.772280.942484.272455.172212.662167.882120.75241.461.7年末借款累計(jì)1203310825.439392.097643.225786.554026.992174.41223.9602還款來(lái)源9671207.571433.341748.871856.671759.561852.581950.452053.592.1可還款利潤(rùn)201.4441.97667.74983.271091.071115.161208.181306.051409.192.2可還款折舊及攤銷765.6765.6765.6765.6765.6644.4644.4644.4644.42.3其他借款償還期=10.1年（含建設(shè)期）

固定資產(chǎn)折舊及其他資產(chǎn)攤銷估算表附表6單位：萬(wàn)元項(xiàng)目折舊及攤銷年限折舊及攤銷年限345678910111213141516171819202122一建筑物301原值142972折舊費(fèi)452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.7452.73凈值13844.313391.612938.912486.212033.511580.811128.110675.410222.797709317.38864.68411.97959.27506.57053.86601.16148.45695.75243二設(shè)備101原值154114512折舊費(fèi)146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.4146.43凈值1394.61248.21101.8955.4809662.6516.2369.8223.4771381.61235.21088.8942.4796649.6503.2356.8210.464三土地501原值22672攤銷費(fèi)45.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.33凈值2221.72176.42131.12085.82040.51995.21949.91904.61859.318141768.71723.41678.11632.81587.51542.21496.91451.61406.31361四其他資產(chǎn)51原值6062攤銷費(fèi)121.2121.2121.2121.2121.23凈值484.8363.6242.4121.20合計(jì)：原值18711合計(jì)：折舊599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1599.1合計(jì)：攤銷166.5166.5166.5166.5166.545.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.345.3合計(jì)：凈值17945.417179.816414.215648.61488314238.613594.212949.812305.41166112467.611823.211178.810534.498909245.68601.27956.87312.46668目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目背景 51.1國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 51.2項(xiàng)目由來(lái)和簡(jiǎn)述 61.3項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù) 101.4企業(yè)概況及利用方案 12第二章項(xiàng)目建設(shè)的有利條件和制約因素 132.l項(xiàng)目所在地區(qū)概況 132.2有利條件 172.3承辦企業(yè)的優(yōu)越條件 182.3制約因素與解決方案 18第三章項(xiàng)目承建單位基本情況 193.1人員力量 193.2技術(shù)依托 193.3財(cái)務(wù)狀況 20第四章產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與銷售 204.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)、供求關(guān)系分析 204.2產(chǎn)品先進(jìn)性、適應(yīng)性、競(jìng)爭(zhēng)能力和進(jìn)入市場(chǎng)的前景 23第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及實(shí)施進(jìn)度 245.1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)