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土地增值稅清算實務(wù)目錄一、土地增值稅要素問題解析二、土地增值稅稅收優(yōu)惠問題解析三、土地增值稅預(yù)征和清算實務(wù)一、土地增值稅要素問題解析(一)土地增值稅的納稅人
概念:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。(包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人)
(二)土地增值稅的征稅范圍
1、《條例》第二條規(guī)定:凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。明確了土地增值稅的征稅范圍。2、《實施細(xì)則》第二條規(guī)定:“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?!?、地上建筑物?!都?xì)則》第四條規(guī)定,地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上和地下的各種附屬設(shè)施,各種附屬設(shè)施是指與房屋不可分割的設(shè)施,如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等。4.其他附著物:是指固定在土地或建筑物上,與土地、建筑物不可分離的物;或者雖然可以分離,但是分離后不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物的價值明顯受到影響的物。如假山、樹木、花草等。根據(jù)《條例》和《實施細(xì)則》的規(guī)定,是否屬于征稅范有三個界定標(biāo)準(zhǔn):(1)是否轉(zhuǎn)讓(交易行為);(2)是否轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)(交易客體);(3)轉(zhuǎn)讓是否有償(交易結(jié)果)。土地增值稅征稅范圍的相關(guān)實例【實例1】土地使用權(quán)劃撥不征收土地增值稅《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,僅限于以下情況:土地使用權(quán)劃撥就其實質(zhì)來講,是政府供應(yīng)土地的一種形式,不是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,不屬于土地增值稅的征稅范圍。劃撥土地實際上還沒有進(jìn)入市場,沒有流通權(quán)?!緦嵗?】:房地產(chǎn)的重新評估增值不征收土地增值稅。房地產(chǎn)雖然發(fā)生了增值,但既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。權(quán)屬人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅的征稅范圍?!緦嵗?】抵押的房地產(chǎn),房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在抵押期間,房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。但抵押期滿后,債務(wù)人以房產(chǎn)抵債,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,則要征收土地增值稅?!緦嵗?】:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用不征土地增值稅?!緦嵗?】:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品不征收土地增值稅。依據(jù):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。(國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定)根據(jù)現(xiàn)行有效政策的規(guī)定,計算土地增值額的扣除項目金額包括:
(三)土地增值稅扣除項目包括哪些內(nèi)容?開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本包括取得土地成本嗎?開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?;A(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費,包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(四)房地產(chǎn)開發(fā)費用如何計算扣除?
無利息支出能否計算扣除?《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定
》
第二條:
(一)財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按《實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%計算扣除。
(二)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按《
實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按國稅函[2010]220號文按照10%以內(nèi)計算扣除。(五)土地增值稅清算時規(guī)定可以扣除的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,是否包括“地方教育附加”?
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第一項規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證。不能提供合法有效憑證的,不予扣除。所以,“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”包括地方教育附加。(六)房地產(chǎn)企業(yè)“生地”變“熟地”再轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅?國稅函發(fā)〔1995〕110號第六條第
(二)項規(guī)定:對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。案例:A房地產(chǎn)公司2013年1月在市區(qū)以1000萬元取得一塊土地,交納有關(guān)稅費5萬元,對土地進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)成本200萬元,3月份將該地塊轉(zhuǎn)讓,取得收入3000萬元,計算土地增值稅時,扣除項目如何確定?1000+5+200×(1+20%)+(3000-1000)×5%×(1+7%+3%+2%)(七)房地產(chǎn)企業(yè)受托或開發(fā)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)讓收入,營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定明確,按照“銷售不動產(chǎn)”依5%的稅率征收營業(yè)稅。銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的收入是否計征土地增值稅?
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收,對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。(八)土地增值稅的計算(1)確認(rèn)應(yīng)稅收入;(2)確認(rèn)扣除項目;(3)確認(rèn)增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額(4)計算增值額與扣除項目之比,確定適用幾檔稅率增值額與扣除項目之比=增值額÷扣除項目金額(5)計算土地增值稅的稅額=Σ增值額×適用稅率或采用速算計算辦法級數(shù)
增值額與扣除項目金額的比率
稅率%
速算扣除系數(shù)%
1不超過50%的部分
3002超過50%——100%的部分4053超過100%——200%的部分50154超過200%的部分
6035二、土地增值稅稅收優(yōu)惠問題解析
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(增值額未超過扣除項目金額20%的,免征,超過,按增值額全額征收。)(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售有無土地增值稅優(yōu)惠政策?《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第一條規(guī)定:對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。(二)投資聯(lián)營什么情形下可以免稅?《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規(guī)定,自2006年3月2日起,對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。(三)以土地使用權(quán)投資入股,被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán),根據(jù)財稅字[1995]048號、財稅[2006]21號文件的規(guī)定,分兩種情況確認(rèn)土地成本:(1)2006年3月2日之前,以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的,被投資企業(yè)在土地增值稅清算時,應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除,投資或聯(lián)營時形成的土地使用權(quán)溢價不得扣除。
案例:2006年1月1日,A公司在某市1000萬元取得一塊土地,以1500萬元的協(xié)議價投資到C房地產(chǎn)公司,C公司開發(fā)房地產(chǎn),取得收入10000萬元,開發(fā)成本為4000萬元,沒有金融機構(gòu)的利息證明。土地增值稅如何處理?A投資時,根據(jù)財稅字[1995]048號,暫免征收土地增值稅。C轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳稅款=〔10000-(1000+4000)×(1+20%+10%)+10000×5%×(1+7%+3%+2%)〕×30%=882萬元(增值率:41.64%)(2)2006年3月2日之后,在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié),已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入,并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的,以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。案例:2013年3月15日,A公司在某市1000萬元取得一塊土地,以1500萬元的協(xié)議價投資到C房地產(chǎn)公司,C公司開發(fā)房地產(chǎn),取得收入10000萬元,開發(fā)成本為4000萬元,沒有金融機構(gòu)的利息證明。土地增值稅如何處理?A投資時應(yīng)繳稅款=(1500-1000)×30%=150萬元C轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳稅款=〔10000-(1500+4000)×(1+20%+10%)+10000×5%×(1+7%+3%+2%)〕×30%=687萬元(增值率:29.7%)三、土地增值稅預(yù)征和清算實務(wù)(一)現(xiàn)行土地增值稅征管模式:先預(yù)征后清算納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補。財稅字〔2006〕21號)第三條規(guī)定:各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時進(jìn)行清算,多退少補。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。查賬征收清算方式核定征收預(yù)征率和核定征收率《玉溪市地方稅務(wù)局土地增值稅有關(guān)問題的規(guī)定》(玉溪市地方稅務(wù)局2010年5號公告),自2010年9月1日起施行。類型預(yù)征率核定征收率普通住宅1%4%非普通住宅2%5%寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房3%6%開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4%
(二)清算范圍云地稅發(fā)[2007]180號文件規(guī)定:“凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目,包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目(經(jīng)濟適用住房項目除外),均應(yīng)按規(guī)定辦理土地增值稅的清算手續(xù)?!?.開發(fā)企業(yè)出售舊房不屬于清算范圍??偩重敹愖諿1995]48號文件規(guī)定:新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局規(guī)定。省財政廳、省地方稅務(wù)局在轉(zhuǎn)發(fā)總局文件時規(guī)定:“凡是建成后未使用或者使用時間在2年以內(nèi)的,屬新建房;凡使用時間超過2年的屬舊房”。因此,如企業(yè)先租或自用2年后再轉(zhuǎn)讓的,不屬于清算范圍,應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房計征土地增值稅。2.開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的商品房不屬于土地增值稅清算范圍。國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用?!薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第八條規(guī)定:土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?!獓惏l(fā)〔2006〕187號規(guī)定:土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。(三)土地增值稅清算項目和清算單位是如何規(guī)定的?普通住宅和非普通住宅的劃分2010年11月29日起,根據(jù)《云南省人民政府2010年第163號令》,同時滿足以下條件的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(二)單套建筑面積在144平方米以下;(三)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。(四)土地增值稅的清算條件是什么?1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算包括:2.主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算情形包括:①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。上述85%的規(guī)定可用下列公示表示:
(已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積)÷總可售建筑面積≥85%。②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。(五)土地增值稅清算有無時限規(guī)定?1.對于符合規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。2.對于符合規(guī)定,稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算規(guī)定的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對于確定需要進(jìn)行清算的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。3.應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征管法》有關(guān)規(guī)定處理。(六)土地增值稅清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料?納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括:1.房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明,主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。2.項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的,納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。3.納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。4.土地增值稅清算表及其附表表樣申請表.DOC
通知書.DOC清算表.DOC
附表表樣.doc(七)土地增值稅清算收入確定開發(fā)項目銷售完畢如何確定清算收入?1.開發(fā)項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。2.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。土地增值稅清算也包括視同銷售收入嗎?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。(八)土地增值稅扣除項目的確定代收費用土地增值稅都允許扣除嗎?答:財稅〔1995〕48號規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用。成本分配所依據(jù)的建筑面積的確定開發(fā)產(chǎn)品面積一般包括總建筑面積、可售面積和不可售面積、已售面積和未售面積等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各種建筑面積合理劃分有助于正確分配其開發(fā)成本,開發(fā)產(chǎn)品面積關(guān)系如圖所示。圖2開發(fā)產(chǎn)品面積關(guān)系圖1.總建筑面積=開發(fā)產(chǎn)品可售面積+不可售面積,是對開發(fā)產(chǎn)品的一個總體的掌握,并用以測算其他分解指標(biāo)的正確性。2.可售面積與不可售面積的區(qū)分如下:①形式上區(qū)分??墒勖娣e應(yīng)包括商品房的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e;不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施(包括物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通信站、自行車棚、公共廁所等)面積,以及其他不得在業(yè)主購買面積范圍內(nèi)分?jǐn)偟脑O(shè)施面積等。②實質(zhì)上區(qū)分。產(chǎn)權(quán)歸屬可以作為可售面積與不可售面積劃分的標(biāo)準(zhǔn)。一是將來產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的面積一般作為可售面積,如商品房的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e,產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的停車位的面積等;二是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的面積也應(yīng)作為可售面積,如開發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品即屬于可售面積中的未售面積;三是將來需要向其他方面移交產(chǎn)權(quán)的設(shè)施面積一般作為不可售面積,如配套設(shè)施中需要向教育部門移交產(chǎn)權(quán)的學(xué)校的面積、需要向衛(wèi)生部門移交產(chǎn)權(quán)的醫(yī)院的面積、需要向人防管理部門移交產(chǎn)權(quán)的人防設(shè)施的面積等。③特殊情況下要判定分析。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分可售面積與不可售面積對于無法確定產(chǎn)權(quán)歸屬的成本對象來說會遇到障礙,比如某一住宅小區(qū),開發(fā)商建造的會所先作為售樓部使用,在購房合同中承諾業(yè)主可以憑業(yè)主卡低價享受會所內(nèi)的設(shè)施。在這種情況下,會所的面積雖然不包括在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積內(nèi),但業(yè)主卻可以在一定期限內(nèi)享有使用的權(quán)利,這種權(quán)利以開發(fā)商不能夠?qū)ν獬鍪坜D(zhuǎn)讓為前提條件,因此,一般情況下可以將此會所類設(shè)施計入不可售面積。3.利用開發(fā)產(chǎn)品面積確定開發(fā)產(chǎn)品成本的基本公式:開發(fā)產(chǎn)品單位成本=開發(fā)成本總額÷總可售面積本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單位成本×本期已售面積土地增值稅扣除項目有何特別規(guī)定?1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額,除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除。4.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。案例:
A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“幸福人家”小區(qū)銷售完畢,按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù),稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行清算審核時,發(fā)現(xiàn)以下情況:一、為銷售樓盤在市中心設(shè)立巨幅廣告牌支出50萬元,計入開發(fā)間接費用。二、為促銷在市區(qū)繁華地段租房裝修設(shè)立“展示銷售中心”和臨時樣板房(銷售完畢后已拆除),裝修費用100萬元計入建筑安裝成本。
三、為銷售樓盤在本項目建筑物內(nèi)裝修的售樓部(使用后拆除)費用50萬元計入開發(fā)間接費用。四、將自建的商品房裝修成”樣板間”并對外銷售,裝修費用50萬元計入開發(fā)成本。A房地產(chǎn)開發(fā)公司自行清算時上述處理是否正確并予以調(diào)整?解析:1、上述一、三項計算扣除錯誤,根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則?(財法字【1995】6號)第七條,開發(fā)間接費用:是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此,勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施:巨幅廣告牌、售樓部,在計算土地增值稅時,不作為開發(fā)間接費用、建筑安裝成本計算扣除,應(yīng)全部計入“銷售費用”。
2、第二項“展示銷售中心、臨時樣板房”裝修費用100萬元應(yīng)從建筑安裝成本調(diào)至到“銷售費用列支。
3、根據(jù)國稅發(fā)【2006】第187號文規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本四項處理正確,。本案中應(yīng)調(diào)減扣除項目金額(50萬+100萬+50)+200x30%=260萬(四)土地增值稅清算時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金是否可以作為扣除項目?答:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,計算增值額的扣除項目不包括推遲交房而支付的違約金,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以8,500萬元的價格(含契稅)取得32,000平方米的土地使用權(quán),整個項目發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本17,500萬元,無法提供金融機構(gòu)貸款憑證。開發(fā)九棟商品房,其中:
1-6#樓為住宅,占地面積12,800平方米,可售建筑面積48,000平方米;
7-9#樓為非普通住宅,占地面積19,200平方米,可售建筑面積20,000平方米。
開發(fā)產(chǎn)品全部售出,取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入44,000萬元(其中普通住宅25,000萬元,非普通住宅19,000萬元。繳納轉(zhuǎn)讓稅費2464萬元(其中普通住宅1,400萬元,非普通住宅1064萬元),已預(yù)征土地增值稅1450萬元(其中普通住宅500萬元,非普通住宅950萬元)納稅人申報情況
項目
普通住宅一、轉(zhuǎn)讓收入 25000.00二、扣除項目金額 21875.85(一)地價款 3400.00(二)開發(fā)成本 12352.95(三)開發(fā)費用 1575.30(四)轉(zhuǎn)讓稅費 1400.00(五)加計扣除 3150.60三、增值額 3121.15四、增值率 14.27%五、應(yīng)征稅款 0六、已征稅款 500七、補退稅款 -500項目 非普通住宅一、轉(zhuǎn)讓收入 19000.00二、扣除項目金額 14384.00(一)地價款 5100.00(二)開發(fā)成本 5147.05(三)開發(fā)費用 1024.70(四)轉(zhuǎn)讓稅費 1064.00(五)加計扣除 2049.40三、增值額 4614.85四、增值率 32.08%五、應(yīng)征稅款 1384.46六、已征稅
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