東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

杭州名健投資咨詢有限公司臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書

目錄1綜述 11.1概述 11.2太陽能資源 31.3建設(shè)必要性 31.4項(xiàng)目任務(wù)和規(guī)模 41.5場址選擇 41.6光伏系統(tǒng)總體方案設(shè)計(jì)及發(fā)電量計(jì)算 41.7電氣設(shè)計(jì) 51.8土建工程 51.9消防 61.10工程建設(shè)方案 61.11施工組織 61.12生產(chǎn)運(yùn)營管理 71.13環(huán)境保護(hù) 71.14勞動(dòng)安全與工業(yè)衛(wèi)生 71.15節(jié)能降耗 81.16投資估算 81.17財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 81.18結(jié)論及建議 82太陽能資源 102.1我國太陽輻射年總量的地理分布 102.2山東省太陽能資源分布特點(diǎn) 102.3聊城地區(qū)水平面太陽能資源分析 113場址地址條件 133.1概述 133.2區(qū)域地質(zhì)及構(gòu)造穩(wěn)定性 143.3場址地質(zhì)條件 153.4結(jié)論及建議 164建設(shè)的必要性 174.1符合可再生能源發(fā)展規(guī)劃和能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 174.2合理開發(fā)太陽能資源，實(shí)現(xiàn)地區(qū)電力可持續(xù)發(fā)展 184.3改善能源結(jié)構(gòu)的需要 194.4中國能源產(chǎn)業(yè)政策激勵(lì)光伏發(fā)電 194.5減排效益 204.6社會(huì)效益 215項(xiàng)目任務(wù)和規(guī)模 225.1自然地理概況 225.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 225.3項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模 236場址選擇 276.1場址選擇原則 276.2場址有利條件 276.3本期光伏發(fā)電場址開發(fā)的選擇 287系統(tǒng)總體方案設(shè)計(jì)及發(fā)電量計(jì)算 297.1太陽能發(fā)電的方案選擇 297.2光伏組件選型 297.3逆變器選型 327.4光伏方陣設(shè)計(jì) 337.5方陣接線方案設(shè)計(jì) 357.6總圖布置 367.7光伏發(fā)電工程年上網(wǎng)電量計(jì)算 388電氣 428.1編制依據(jù) 428.2電氣一次 438.3電氣二次 499土建工程 549.1基本資料和設(shè)計(jì)依據(jù) 549.2光伏發(fā)電工程 5410消防 5610.1消防總體設(shè)計(jì) 5610.2工程消防設(shè)計(jì) 5610.3施工消防 5611工程建設(shè)方案 5711.1工程總承包方案 5712施工組織 5912.1施工條件 5912.2施工總布置 5912.3工程建設(shè)用地 6012.4施工總進(jìn)度 6013生產(chǎn)運(yùn)營管理 6113.1工程管理機(jī)構(gòu) 6113.2主要管理設(shè)施 6114環(huán)境保護(hù) 6214.1評(píng)價(jià)依據(jù) 6214.2環(huán)境現(xiàn)狀 6214.3建設(shè)施工期環(huán)境影響評(píng)價(jià)及減排措施 6214.4綜合評(píng)價(jià) 6315勞動(dòng)安全與工業(yè)衛(wèi)生 6415.1總則 6415.2工程概述 6415.3工程安全與衛(wèi)生潛在的危害因素 6415.4勞動(dòng)安全與工業(yè)衛(wèi)生對(duì)策措施 6416節(jié)能降耗 6716.1概述 6716.2編制原則和依據(jù) 6716.3施工期能耗種類、數(shù)量分析和能耗指標(biāo) 6816.4運(yùn)行期能耗種類、數(shù)量分析和能耗指標(biāo) 6916.5主要節(jié)能降耗措施 7016.6節(jié)能降耗效益分析 7116.7結(jié)論 7117投資估算和資金籌措 7317.1概述 7317.2編制原則及依據(jù) 7318財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 7818.1改擴(kuò)建建設(shè)財(cái)務(wù)分析 7818.2光伏項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8518.3財(cái)務(wù)投資和費(fèi)用計(jì)算 8518.4光伏發(fā)電收入 8618.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8618.6財(cái)務(wù)分析附表 87第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：臨安東方度假酒店（暫名）建設(shè)單位：（略）地塊情況：位于臨安市中心廣場東側(cè)，地塊面積約17.1畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地建設(shè)主要內(nèi)容：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)旅游度假酒店（暫定）建設(shè)單位概況：（略）1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：17.1畝（11286平方米）酒店建筑面積：暫估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暫不計(jì)入）設(shè)計(jì)規(guī)格：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)酒店設(shè)客房約300套（GB/T14308）（含雙人間、單人間、商務(wù)房、高級(jí)商務(wù)套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳），會(huì)議設(shè)施約300位，娛樂設(shè)施約600位。1.3研究的原則本項(xiàng)目研究遵循下列原則：客觀性原則。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況作出修正評(píng)估而得。保守性原則。本項(xiàng)目的未能明確量化的增利因素均不計(jì)入測算結(jié)果，僅作說明。簡化原則。本項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段，以整體評(píng)價(jià)為主，分項(xiàng)評(píng)價(jià)為輔。簡化部分以注解說明，不影響評(píng)價(jià)結(jié)果。1.4研究的主要結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)營前景良好，當(dāng)產(chǎn)權(quán)客房投資者產(chǎn)權(quán)客房投資者指購買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長期現(xiàn)金及綜合回報(bào)作為投資回報(bào)。以每平方米6500元的價(jià)格購入產(chǎn)權(quán)分割式客房時(shí)，每年可以得到5.6%的現(xiàn)金固定回報(bào)以及其他回報(bào)，綜合投資回報(bào)率達(dá)21.91%，還可享受物業(yè)增值收益，對(duì)產(chǎn)權(quán)客房投資者有較大吸引力。產(chǎn)權(quán)客房投資者指購買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長期現(xiàn)金及綜合回報(bào)作為投資回報(bào)。本項(xiàng)目總投資19057.26萬元（不含地下室部分，不計(jì)地下室部分的原因見第18頁，計(jì)入地下室部分后總投資超過2億元），按25%自有資金比例，需投入自有資金4251.72萬元，項(xiàng)目凈利潤為3651.73萬元，項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者指酒店項(xiàng)目整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團(tuán)有限公司在開發(fā)出售后獲取現(xiàn)金投資回報(bào)，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報(bào)，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營效益作為長期投資回報(bào)?？偼顿Y回報(bào)率為19.16%，自有資金投資回報(bào)率為76.64%。項(xiàng)目投資者指酒店項(xiàng)目整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團(tuán)有限公司在開發(fā)出售后獲取現(xiàn)金投資回報(bào)，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報(bào)，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營效益作為長期投資回報(bào)。第二章項(xiàng)目環(huán)境介紹2.1世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長為全國最大的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織2001年底公布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，全球旅游業(yè)保持強(qiáng)勁增長勢頭，2001年全世界跨國旅游人數(shù)達(dá)到7.05億。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為1.25億人次，比2000年增長5.5%，遠(yuǎn)高于全球平均1%的增長速度。報(bào)告顯示，在2020年之前，全球跨國旅游人數(shù)將會(huì)以年均4.1%的增幅遞增，到2010年跨國旅游人數(shù)將達(dá)到10億，2020年將達(dá)到16億。2.2中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá)5566億元，比上年增長11.43%，高出國民經(jīng)濟(jì)總體增長速度3個(gè)多百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2002年入境旅游人數(shù)達(dá)9791萬人次，比上年增長9.99%。其中外國人1343.95萬人次，比上年增長19.71%。國際旅游外匯收入達(dá)203.9億美元，比上年增長14.57%。全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)8.78億人次，國內(nèi)旅游收入為3878億元，分別比上年增長12.01%和10.11%。隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國的旅游業(yè)將攀上一個(gè)新的高峰。據(jù)世界旅游組織預(yù)計(jì)，到2020年，全球?qū)⒂?6億國際游客，而中國將以1.3億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內(nèi)旅游也將達(dá)10億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。同時(shí)，我國在旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國際接軌。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，客房94.82萬間，增加5.88萬間。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)55.9%。其中：星級(jí)飯店達(dá)到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率為57.6%，同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。星級(jí)飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額的70%。2.3浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析浙江省是一個(gè)旅游資源大省，旅游資源類型齊全，數(shù)量眾多，國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國第一，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢。今年來，我國旅游業(yè)已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點(diǎn)新景區(qū)，具備了多元化、多層次的綜合接待能力，構(gòu)成了較為完善的旅游生產(chǎn)力體系。到2002年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已位居全國前列。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年，浙江接待海外旅游者204.1萬人次，旅游外匯收入9.28億美元，分別比上年增長39%和32%。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者8020萬人次，國內(nèi)旅游收入633.8億元，分別比上年增長16.3%和19.8%。旅游業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。到2000年底，全省旅游飯店已達(dá)594家，共有客房數(shù)近55733間，床位111016張。平均客房出租率約64.31%，高出全國平均水平8.46%，營業(yè)收入達(dá)68.52億元。其中星級(jí)飯店411家（含五星級(jí)3家，4星級(jí)25家），平均客房出租率65.21，營業(yè)收入總額56.25億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收入的82.1%。最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，浙江高星級(jí)旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強(qiáng)勁，已成為整個(gè)旅游飯店的主流。2.4杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析截止到2000年底，杭州旅游飯店已達(dá)138家，比上年增加33家，共有客房數(shù)20535間，床位39902張?？头砍鲎饴?5%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。根據(jù)美國HORWATHASIAPACIFIC對(duì)杭州市酒店業(yè)2001年和2002年的市場最新調(diào)查說明：一類酒店的平均客房率為68%；平均房價(jià)為358-411元；二類酒店的平均客房率為66%；平均房價(jià)為212-240元；客房供應(yīng)年增長率為6.1%；客房住客增長率為7.5%此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間保持穩(wěn)步增長。注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級(jí)旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2.5臨安市概況臨安市--長江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長110余公里，南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里，轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口50萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城48公里。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。臨安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運(yùn)河、錢塘江溝通，年吞吐量120萬噸。目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級(jí)）公路在建（見附錄三），其中杭青高速公路2004年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需25分鐘。道路交通的改善將極大的促進(jìn)臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營效益產(chǎn)生良性影響。2.6臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽(yù)海內(nèi)外，以“大樹華蓋”名揚(yáng)天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱“浙江小黃山”；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的“姊妹湖”；錢王陵園為“上有天堂、下有蘇杭”的奠基人而載入史冊的吳越國王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪“小三峽”和眾多的古跡，各具特色。臨安目前擁有三星級(jí)酒店家，二星級(jí)酒店8家。三星級(jí)酒店非雙休日平均房價(jià)305元/天.間，全年平均房價(jià)328元/天.間，客房出租率為65%。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好。據(jù)從2003年1月至10月15日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù)205萬人次，客源市場以上海江蘇為主。浙江省內(nèi)游客比例也由15%增長到35%。散客人數(shù)比例不斷增長。臨安星級(jí)賓館（包括二、三星級(jí)）1至10月份平均入住率達(dá)75%。其中三星級(jí)賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá)85%，黃金周和雙休日更達(dá)94.99%。具體見附錄二。2.7本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測本項(xiàng)目實(shí)施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會(huì)議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。根據(jù)全國、省、杭州和臨安的高星級(jí)酒店的歷史客房出租率和發(fā)展趨勢預(yù)測，本項(xiàng)目建成后，客房出租率和房價(jià)將持續(xù)提高，到建成后第三年，達(dá)到75%、450元；到建成后第八年，達(dá)到80%、500元并保持穩(wěn)定。本測算保守預(yù)測，按建成年份最低數(shù)為68%、388元。第三章產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇3.1國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。僅以滿足住店客戶為主。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對(duì)區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強(qiáng)，對(duì)酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價(jià)不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會(huì)館，濱海度假村等。旅游目的地酒店：此類酒店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。在經(jīng)營上店內(nèi)的配套設(shè)施同時(shí)為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。此類酒店的休閑項(xiàng)目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。產(chǎn)權(quán)式度假酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“TIMESHARE”，即“時(shí)間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)60年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。是一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總使用期分為若干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí)段的客房消費(fèi)權(quán)。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房——升值——出售”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財(cái)”。我國早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。2001年4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個(gè)星期中，94間客房即被搶購一空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。3.2產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施要求均較高。酒店由休閑俱樂部、客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項(xiàng)目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點(diǎn)是：一、接待容量拓展快，能在較短時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場，提高酒店的整體照徠能力。四、這類酒店的客源市場有較大的培育彈性空間，可以邊培育市場邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。（一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型1、時(shí)權(quán)酒店即由瑞士亞歷山大.耐首次提出的“Time-shareHotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。

2、退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店

是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國比較多見。

3、有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店

開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)。（二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn)

產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般70％是中產(chǎn)家庭投資，30％左右是企業(yè)集團(tuán)購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會(huì)使用。

作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，無論對(duì)開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機(jī)。

（三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。1、固定收益模式固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。住房卡價(jià)值=房間牌價(jià)×40％×[7天+20天×（1-30％）+338天×（1-70％）]

總收益率=(固定回報(bào)5.56％+住房卡價(jià)值)/總房款浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍?jiān)铝翞尘频辏ㄈ羌?jí)）采取的就是固定回報(bào)的收益方式。因此以黃龍?jiān)铝翞尘频闍型客房42.24m2,B型客房93.82m2為例，列出其投資收益見表3.1。黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表3.1總收益率由上表可知投資者只須付足30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等值回報(bào)。上表的凈收益、收益率未計(jì)算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。對(duì)于投資型業(yè)主，根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的8-10%，如按10%計(jì)算，客房出租率在40%左右就能平衡投資者的投資回報(bào)。預(yù)計(jì)利潤回報(bào)，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下：投資方式投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)來源產(chǎn)權(quán)酒店10%-30%+免費(fèi)浪漫度假+物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽(yù)度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。市區(qū)內(nèi)的公寓、商住投資方式樓6%-10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán)空置沒有租出去，無房租收入；未來供應(yīng)量大，造成房租下降；大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。股票投資不確定風(fēng)險(xiǎn)大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。期貨買賣不確定風(fēng)險(xiǎn)大跌漲難測外匯買賣不確定要求投資者有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間；風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等不確定投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗；投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會(huì)成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。國債利率低：2.44-4.08%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低。儲(chǔ)蓄利率極低：0.99-2.88%通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低。購買保險(xiǎn)遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，不要賠償。險(xiǎn)收益模式這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報(bào)，后期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計(jì)算公式為：酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的5%；酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的10%；首兩年一般用總樓價(jià)的15%的紅利進(jìn)行讓利?？傻譀_15%的房款，或領(lǐng)取15%的紅利現(xiàn)金。在計(jì)算中可將項(xiàng)目簡化為投資者只付85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報(bào)：投資人年租金總收益=（客房年租金總收入）×（1-17%經(jīng)營成本）×70%分成比例客房年租金總收入=年均入住率×酒店客房日均房價(jià)×365天酒店客房日均房價(jià)=投資者分紅系數(shù)×酒店客房日均租金=（客房原售價(jià)/酒店客房原總售價(jià)）×酒店客房日均總租金分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同研究決定。風(fēng)險(xiǎn)收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。3.3本項(xiàng)目的模式選擇在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個(gè)產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對(duì)郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結(jié)合起來，用市民對(duì)房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場。對(duì)解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有現(xiàn)實(shí)意義。從本項(xiàng)目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側(cè)，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對(duì)投資者具有較大的吸引力。因此，本項(xiàng)目建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。第四章效益分析4.1酒店經(jīng)營效益分析4.1.1酒店?duì)I收估算客房收入：根據(jù)臨安目前的酒店平均房價(jià)，考慮到本酒店作為臨安最高星級(jí)酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計(jì)酒店的平均房價(jià)為388元/天.間，出租率為68%，300間客房年出租收入約為：300×388×68%×365=2889萬元。餐廳經(jīng)營收入：本項(xiàng)目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對(duì)臨安餐飲、娛樂市場消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查，我們認(rèn)為：由于本項(xiàng)目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項(xiàng)目的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項(xiàng)目餐飲、娛樂消費(fèi)的重要來源。預(yù)測：中餐廳800餐位×2餐×50元/人均消費(fèi)×80%上座率×365天=2336萬元其它餐廳400餐位×2餐×38元/人均消費(fèi)×50%上座率×365天=554.8萬元早餐不計(jì)入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈(zèng)送客人，在客房收入中體現(xiàn)。綜合約為2890.8萬元休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會(huì)議場租等服務(wù)收入：如b所述，本項(xiàng)目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計(jì)中可作重點(diǎn)考慮。測算以日收入1.65萬元計(jì)約為600萬元（1.65×365=602.25）其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等，約為250萬元綜合上述幾個(gè)部分收入，本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入約為：6629.8萬元4.1.2酒店?duì)I業(yè)成本分析外購原輔材料費(fèi)：本項(xiàng)目外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房內(nèi)的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進(jìn)貨費(fèi)用以及其他服務(wù)所需用品的購貨開支等。估算本項(xiàng)目原輔材料費(fèi)用每年約需1529.46萬元。其中：客房消耗2889×8%=231.12萬元中餐餐飲成本2336×40%=934.4萬元其它餐飲成本554.8×30%=166.44萬元休閑健身、娛樂、會(huì)議場租等服務(wù)成本600×10%=60萬元商品銷售成本250×55%=137.5萬元燃料動(dòng)力費(fèi)：本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。估算項(xiàng)目營運(yùn)年燃料動(dòng)力成本約為營業(yè)收入的7%為：6629.8×7%=464.09萬元。工資福利：本項(xiàng)目所需人員約450人，人均年開支15000元，總開支675萬元。攤銷費(fèi)用：本項(xiàng)目前期費(fèi)用暫計(jì)1000萬元，作為遞延資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷100萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購置。折舊費(fèi)用本項(xiàng)目裝修設(shè)備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費(fèi)用為1440萬元。折舊費(fèi)用用作重新裝修的費(fèi)用。其它固定資產(chǎn)投資（17006.87+1050.39-7200）=10857.26萬元按40年平均折舊，每年的折舊費(fèi)用為271.43萬元。稅營業(yè)稅及附加按暫5.5%計(jì)，需交納營業(yè)稅及附加共6629.8×5.5%=364.64萬元4.1.3經(jīng)營效益測算本項(xiàng)目的年總利潤為：6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18萬元按33%的所得稅計(jì)，凈利潤為1196.07萬元。本項(xiàng)目經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為：1196.07+100+1440+271.43=3007.5萬元。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場6.5%左右的低風(fēng)險(xiǎn)收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據(jù)保守性原則，此項(xiàng)收入不計(jì)入效益測算。4.1.4產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測算每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤和固定資產(chǎn)折舊共計(jì)1196.07+271.43=1467.5萬元每平方米投資年現(xiàn)金回報(bào)率為14675000/40000/6500=5.64%考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)因素，客房業(yè)主以每平方米6500元的價(jià)格投資本項(xiàng)目分割產(chǎn)權(quán)，投資回報(bào)率相當(dāng)可觀。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。業(yè)主收益如下：總收益率現(xiàn)金凈收益=14675000/40000×45=16509.38元住房卡價(jià)值=598×65％×[7天+20天×（1-30％）+338天×（1-70％）]=47576.88元總收益率=（16509.38+47576.88）/292500=21.91%由測算可知，投資者只須付足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)支付。業(yè)主在支付了30%的首付款后，酒店經(jīng)營者可以每年給予產(chǎn)權(quán)客房投資者現(xiàn)金回報(bào)5.64%，總投資回報(bào)率達(dá)21.91%，還可享受物業(yè)增值收益。4.2酒店開發(fā)投資成本分析（一）規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積：11406平方米預(yù)計(jì)建筑面積：40000m2，（不包括地下室）容積率：3.5（暫估）（二）、投資成本估算（按靜態(tài)法估算）開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測表（土地價(jià)格未確定，暫按80萬元/畝計(jì)算）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)萬元（一）、土地成本1+214091、土地出讓金80萬/畝13682、契稅0.0341（二）、建安工程成本1+2124001、建安費(fèi)用約1300元/平方米52002、裝修裝備約1800元/平方米7200（三）、前期工程費(fèi)11601、勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi)約40元/平方米160（四）、規(guī)費(fèi)以下6項(xiàng)之和334.41、大市政配套費(fèi)45元/每平方米1802、人防工程費(fèi)15元/平方米603、地方高教費(fèi)10元/每平方米404、白蟻防治費(fèi)1.6元/每平方米6.45、墻改費(fèi)10406、散裝水泥費(fèi)28（五）、雜費(fèi)以下9項(xiàng)之和8461、綠化費(fèi)按35元/平方米估1402、電話管線按4元/平方米估163、有線電視按6元/平方米估244、自來水、電力按55元/平方米估2205、安全監(jiān)控按20元/平方米估806、預(yù)決算審核費(fèi)（二）×0.15%18.67、質(zhì)監(jiān)費(fèi)（二）×0.25%318、監(jiān)理費(fèi)（二）×1.1%136.49、物管基金按45元/平方米估180合計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用15149.4（六）、不可預(yù)見費(fèi)（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用）×5%757.47（七）、間接費(fèi)用以下二項(xiàng)之和1100（一）、管理費(fèi)用250×3750（二）、銷售費(fèi)用350總計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)17006.87注：根據(jù)簡化原則，地下部分未計(jì)入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項(xiàng)目總開發(fā)成本費(fèi)用會(huì)超過2億元。4.3資金籌措和財(cái)務(wù)成本資金籌措方案如下：25%為自有資金約4251.72萬元,75%為銀行和其它方式融資。以年息5.49%計(jì)入財(cái)務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入簡便計(jì)算財(cái)務(wù)成本發(fā)生時(shí)間為1.5年。則財(cái)務(wù)成本為:17006.87×75%×5.49%×1.5=1050.39萬元.4.4酒店開發(fā)投資效益測算酒店銷售收入：6500元/m2×40000=26000萬元營業(yè)稅及附加：26000萬元×5.74%=1492.4萬元項(xiàng)目總投資：17006.87+1050.39+1000（開辦費(fèi)）=19057.26利潤總額：26000萬元-1492.4萬元-19057.26=5450.34萬元所的稅：5450.34×33%=1798.61萬元凈利潤：3651.73萬元此項(xiàng)目的總投資收益率為3651.73/19057.26=19.16%自有資金投資收益率：19.16%×4=76.64%敏感性分析見下表。由表可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標(biāo)，敏感性大。杭州名健投資咨詢有限公司臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書利潤敏感性分析表敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對(duì)利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用和開辦費(fèi)?？偼顿Y收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。地價(jià)銷售價(jià)格利潤分析50萬/畝60萬/畝80萬/畝100萬/畝總成本費(fèi)用稅后利潤總投資收益率自有資金投資收益率杭州名健投資咨詢有限公司臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書第五章結(jié)論和建議5.1結(jié)論本項(xiàng)目是一個(gè)有相當(dāng)贏利潛力的項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的。5.2建議○本項(xiàng)目應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建筑。建議通過與當(dāng)?shù)卣疁贤?，爭取能充分利用廣場資源借景造勢?！鸨卷?xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營與當(dāng)?shù)卣芮邢嚓P(guān)，建議盡可能爭取得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持?！鹩擅舾行苑治隹芍?，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭取理想的地價(jià)?！鸨卷?xiàng)目建筑面積應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭取到4—5?！鸨卷?xiàng)目的銷售經(jīng)營模式建議采用固定收益方式。給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報(bào)率建議設(shè)定為5.6%。○本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營性場地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場地的上座率，又提高了整體經(jīng)營效益?！鸨卷?xiàng)目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅。

附錄一臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價(jià)格（元/間.天）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100-200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100-240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關(guān)48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（100-200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km錢王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100-200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二臨安星級(jí)酒店一覽表酒店名稱地理位置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)房數(shù)量（間）標(biāo)房標(biāo)價(jià)（元）非雙休日折后價(jià)格（元）錢王大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)246480366青山湖旅游度假村青山湖風(fēng)景區(qū)三星級(jí)120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)90280160國際大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)62280150天屹賓館青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)61280160錦湖度假村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)70多320256圣鶴山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)50多300270浙地山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)86320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)80280100臨安青山湖休閑村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)裝修中

附錄三杭州——臨安公路一覽表1杭州—臨安青山一級(jí)公路，8車道杭州出口，至青山變6車道，與原來老的一級(jí)公路相連已開工2004年完工，由杭州—臨安行程在25分鐘內(nèi)202省道，杭昱高速公路中汪家埠—昌化段，路經(jīng)杭州—余杭—臨安2004年2月開工2006年6月完工，由杭州—臨安行程在20分鐘內(nèi)314省道，澎浦線，湖州—臨安一級(jí)公路2004年動(dòng)建2006年完工416省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧—千秋關(guān)，路經(jīng)臨安2004年底動(dòng)建2006年底完工5胥高段，富陽胥口—高坎二級(jí)公路，富陽—臨安—安吉2005年6月動(dòng)建2007年底完工6淳安—文昌—臨安—昌化二級(jí)公路2004年10月動(dòng)建2006年底完工

附錄四錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營理念錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店，開業(yè)三年來得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。面對(duì)激烈的市場競爭，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程1、單元設(shè)計(jì)于2000年6月13日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程?？偨ㄖ娣e4300平方米，總投資近2000萬元，共6層94套標(biāo)房，單套面積40.87平方，實(shí)用面積22.9平方。經(jīng)過測算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣20萬元，二層以上每套21萬元。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。2、用途選擇投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種是長期自住。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房價(jià)的10%~20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。其待遇與長期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房內(nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。公共設(shè)施還是由酒店負(fù)責(zé)。第二種方式稱為委托經(jīng)營。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬元并負(fù)責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。現(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時(shí)酒店給每間客房每年15天的免費(fèi)入住權(quán)。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?，F(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以包括入住這些網(wǎng)絡(luò)酒店。第三種方式是較長期自住與委托經(jīng)營混合。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住。混合類型在約定的入住期120天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠110元/間天，同時(shí)享受15天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營期獲得回報(bào)。上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范?？紤]到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。3、營銷過程酒店向社會(huì)公眾推介了這一新理念，在《臨安日報(bào)》上刊登了答記者問，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會(huì)，《杭州日報(bào)》給予了關(guān)注，一星期后，94套客房已全部售出，一樓14間和二樓10間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北供銷社購得，3間被一社團(tuán)購得，另外67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示1、產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，風(fēng)行于歐美，完全可以為我們所用，對(duì)此，酒店著重研究了產(chǎn)權(quán)式酒店的中國化過程，分析了投資者的心態(tài)，進(jìn)行了大量的市場調(diào)查，抓住了產(chǎn)權(quán)這一核心，給予了明確的房屋、土地使用權(quán)證，成為中國化的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)。給予了產(chǎn)權(quán)式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。集資式僅限于資本借貸的債務(wù)關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權(quán)，因此投資者與酒店不存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系，不存在逆向運(yùn)作的問題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。如果要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處置。由社會(huì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)完成。第二，它不是純粹的購買房屋產(chǎn)權(quán)的行為。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還帶有不易分割的延伸性，因?yàn)檫€包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。第三、產(chǎn)權(quán)式酒店不同一般意義上的