云南昭通產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告

昭通XX酒店可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目名稱與承辦單位 1二、可研報(bào)告編制的依據(jù)和范圍 1三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4一、項(xiàng)目背景 4二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5第三章工程選址 7一、地理位置 7二、地形、地貌 7三、工程地質(zhì)情況 7四、氣象 8第四章征地拆遷 10第五章工程建設(shè)方案 11一、總平面布置原則 11二、規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想及原則 11三、項(xiàng)目總平面布置及功能分區(qū) 12四、主要建筑結(jié)構(gòu)與裝飾 12五、建筑設(shè)計(jì) 13六、抗震 14第六章公用工程 15一、給水系統(tǒng) 15二、供電工程 17三、采暖、通風(fēng)工程 20第七章環(huán)境保護(hù) 22一、設(shè)計(jì)依據(jù) 22二、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 22三、主要污染物及其治理方案 23第八章消防 31一、編制依據(jù) 31二、建筑防火 31三、消防給水 31四、電氣防火………………………..31五、防雷接地系統(tǒng) 32第九章節(jié)能 33一、編制依據(jù) 33二、節(jié)電、節(jié)水 33三、建筑節(jié)能 34四、選用節(jié)能型建筑材料 34第十章職業(yè)安全、勞動保護(hù) 35第十一章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與組織機(jī)構(gòu) 38一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 38二、組織機(jī)構(gòu) 38第十二章招投標(biāo)專篇 39一、招投標(biāo)依據(jù) 39二、本工程招標(biāo)范圍及項(xiàng)目 39三、招標(biāo)組織形式及方式 40四、招標(biāo)投標(biāo)工作的安排 40第十三章投資估算與資金籌措 41一、項(xiàng)目投資估算及依據(jù) 41二、融資方案 42第十四章項(xiàng)目社會效益評價 43第十五章項(xiàng)目環(huán)境效益評價 45第十六章結(jié)論與建議 46一、評估結(jié)論 46二、有關(guān)說明與建議 46第一部分：項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景昭通市昭陽區(qū)XX酒店管理有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，將昭通XX酒店建成產(chǎn)權(quán)式酒店。（一）、項(xiàng)目名稱XX產(chǎn)權(quán)式酒店（二）開發(fā)公司昭通市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容昭通市XX產(chǎn)權(quán)式酒店，裝修采用五星級的豪華標(biāo)準(zhǔn)，單體4層，總建筑面積：5200.25㎡。二、可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和昭通經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2009-2010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)云南省產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2011-2012年將該項(xiàng)目投放市場的時機(jī)是可行的；

第二部分：市場分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究（一）項(xiàng)目投資環(huán)境分析昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，總面積23021平方公里。昭通歷史上曾是云南通向川黔兩省的重要門戶，是中原文化進(jìn)入云南的重要通道，為我國著名的“南絲綢之路”的要沖，素有“鎖鑰南滇，咽喉西蜀”之稱。昭通是一片生機(jī)勃勃，充滿希望的熱土。在黨中央、國務(wù)院、省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，全市各族人民以加快發(fā)展為主題，堅(jiān)持解放思想、與時俱進(jìn)，艱苦奮斗、開拓進(jìn)取，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，社會事業(yè)長足進(jìn)步，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2010年全市GDP實(shí)現(xiàn)379.6億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12295元，五年年均增長10.2%。農(nóng)民人均純收入達(dá)2768元，五年年均增長16.3%。隨著昭通的三大電站即將建成，這將大大的帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中溪洛渡為中國第二，世界第三大的電站。三大電站的裝機(jī)容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民主法制扎實(shí)推進(jìn)，人民生活水平不斷改善，社會更加安定和諧。隨著西部大開發(fā)的不斷推進(jìn)，昭通已進(jìn)入了一個新的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，全市上下正在全力推進(jìn)又好又快發(fā)展，力爭在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長江上游生態(tài)屏障。尤其是近幾年來，昭通市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。昭通良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，昭通工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。（二）市場研究就地理位置而言昭通素有“咽喉西蜀，鎖鑰南滇”之稱，處于昆明、成都、貴陽、重慶等中心城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展輻射的交匯點(diǎn)，位于國家規(guī)劃的“攀西——六盤水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”腹心地帶，是云南的北大門和滇、川、黔三省經(jīng)濟(jì)、文化的交匯重地。隨著內(nèi)昆鐵路的建成通車，由公路、鐵路、航空、水運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。昭通正在成為云南連接長江經(jīng)濟(jì)帶和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn)。昭通未來的工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個昭通區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，昭通目前有XX·金都、XX元寶城等大盤供應(yīng)。相對以前，昭通樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。隨著昭通逐步進(jìn)入大盤時代,昭通的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在昭通商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨大經(jīng)營風(fēng)險的存在,從而對投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對于前幾年而言，昭通本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。二、市場宏觀背景（一）昭通市2010年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2010年昭通國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，扶貧工作穩(wěn)步推進(jìn)。完成農(nóng)林牧漁現(xiàn)價總產(chǎn)值115.6億元，同比增長5.4%。糧食產(chǎn)量達(dá)176萬噸，同比增長7.1%，烤煙收購111.2萬擔(dān)。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價產(chǎn)值55.87億元，同比增長9.2%；肉類總產(chǎn)量達(dá)39.37萬噸，同比增長10.6%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐加快，省級龍頭企業(yè)達(dá)到16戶，市級龍頭企業(yè)達(dá)到39戶。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步加強(qiáng)，解決了50.1萬農(nóng)村人口飲水安全問題。扶貧開發(fā)深入推進(jìn)，共解決11.5萬貧困人口的溫飽問題。累計(jì)轉(zhuǎn)移輸出農(nóng)村勞動力123.5萬人，實(shí)現(xiàn)務(wù)工純收入71.5億元。2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，企業(yè)效益穩(wěn)步提高。全市工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)132.6億元，同比增長19.5%，工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)263.4億元，同比增長19.7%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值205.1億元，同比增長16.8%。規(guī)模以下工業(yè)繼續(xù)保持快速增長勢頭，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值58.4億元，同比增長34.9%。煙草加工業(yè)繼續(xù)增長，生產(chǎn)卷煙53.1萬箱，同比增長3.4%，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值47.3億元，單箱產(chǎn)值同比提高728元。煤炭產(chǎn)量和效益大幅增長，完成1738萬噸，同比增長20.7%。電力企業(yè)發(fā)電量達(dá)52億度，同比增長29.1%。鉛鋅采選業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值18億元，同比增長100％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)效益增長。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值107.9億元，同比增長16.8％；主營業(yè)務(wù)收入192.2億元，同比增長24.1%；利稅總額57.6億元，同比增長11.2%。3、固定資產(chǎn)投資快速增長，重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。全市完成固定資產(chǎn)投資356.1億元，同比增長41.4%。市級92個重大項(xiàng)目完成投資227.8億元。交通、水利、能源、工業(yè)和社會事業(yè)等領(lǐng)域重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)步伐加快。爭取到上級資金18.83億元，比上年增加4.66億元，其中，中央補(bǔ)助資金14.86億元，省級補(bǔ)助資金3.97億元。共受理審批和核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目105個，其中：市級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目51個；轉(zhuǎn)報(bào)上級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目54個，已獲得上級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目30個。4、財(cái)政收入快速增長，金融運(yùn)行平穩(wěn)。全市財(cái)政總收入完成71.3億元，同比增長28.4%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成25.6億元，同比增長23.2%。財(cái)政一般預(yù)算支出完成146.6億元，同比增長31.5%。全市金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額突破500億元，達(dá)520.4億元，比年初增長34.7%。各項(xiàng)貸款余額286.3億元，比年初增長34.2%。5、消費(fèi)品市場持續(xù)繁榮，物價總水平總體穩(wěn)定。全市社會消費(fèi)品零售總額完成105.7億元，同比增長20.3%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額完成72.7億元，同比增長18.7%，占全社會消費(fèi)品零售總額的68.8%。全市累計(jì)接待國內(nèi)游客達(dá)591.29萬人，同比增長24.4%；旅游業(yè)綜合收入20.06億元，同比增長33.9%。全年居民消費(fèi)價格總指數(shù)為103，物價總水平保持基本穩(wěn)定。6、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，改善民生成效顯著。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12295元，同比增長10.2%。農(nóng)民人均純收入達(dá)2768元，同比增長13.2%。累計(jì)新增城鎮(zhèn)就業(yè)2.01萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.4％以內(nèi)。全市各種社會保險參保人數(shù)突破110萬人，達(dá)116.7萬人，同比增長61%。完成農(nóng)村危房改造1.16萬戶，建成廉租住房1418套。7、社會事業(yè)發(fā)展加快，生態(tài)環(huán)境建設(shè)積極推進(jìn)?！皟苫表樌ㄟ^國檢。小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率、初中毛入學(xué)率分別達(dá)99.5%和98.8%。高中毛入學(xué)率達(dá)35%，比上年提高5.95個百分點(diǎn)；高考上線率增幅再創(chuàng)新高，達(dá)93.2%，比上年提高16.3個百分點(diǎn)。中小學(xué)校舍安全工程全面推進(jìn)，完成58.9萬平方米。人口自然增長率控制在8.16％。以內(nèi)。新型農(nóng)村合作醫(yī)療達(dá)483.3萬人，參合率為96%。全面完成節(jié)能目標(biāo)和淘汰落后產(chǎn)能任務(wù)?！捌卟试颇稀ふ淹ūＷo(hù)行動”穩(wěn)步推進(jìn)。（二）昭通市歷年酒店經(jīng)營情況分析從05年低谷期開始，云南省酒店的入住率逐年提升，在09年、10年達(dá)到階段性頂峰。1、2010年4月開始，酒店入住率保持平穩(wěn)增長，呈持續(xù)上升的趨勢；2、2010年8月以后，昭通市酒店行業(yè)入住率迅速增長；3、2011年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2011年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率預(yù)期將會全面超過去年同期水平。說明2011年的昭通酒店業(yè)市場前景向好。（三）昭通市2011年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析進(jìn)入2011年，昭通酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—3月酒店開房率均超過去年同期水平，預(yù)計(jì)“五一”黃金周期間，云南省酒店開房率將高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、昭通市政府將要把昭通建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用是中原文化進(jìn)入云南的重要通道，為我國著名的“南絲綢之路”的要沖；2、從國內(nèi)和云南的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于昭通房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運(yùn)輸綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；5、隨著昭通的三大電站即將建成，這將大大的帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中溪洛渡為中國第二，世界第三大的電站。三大電站的裝機(jī)容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。（四）昭通市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析星級酒店名稱銷售價格(元/㎡)年入住率(2010年）酒店規(guī)模管理公司3海益大酒店自持物業(yè)95%3層2萬多㎡發(fā)展商自管3鄭泰大酒店租賃物業(yè)85%8層12000㎡酒店自管3水怡大酒店租賃物業(yè)88%-93%2棟7層8000㎡酒店自管3恒宇大酒店自持物業(yè)99%9層約9000㎡酒店自管3浩源大酒店810095%1棟8層1棟6層酒店自管1、銷售價格分析在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%-30%；2、入住率分析在2011年昭通市酒店的入住率達(dá)85%以上，淡季與旺季的入住率區(qū)別不大。3、酒店規(guī)模分析酒店的規(guī)模在1萬-2萬方左右。幾乎為自持型物業(yè)，經(jīng)營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于104、酒店管理公司分析昭通產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的昭通市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。三、區(qū)域市場分析昭通處于昆明、成都、貴陽、重慶等中心城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展輻射的交匯點(diǎn)，位于國家規(guī)劃的“攀西——六盤水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”腹心地帶，是云南的北大門和滇、川、黔三省經(jīng)濟(jì)、文化的交匯重地。隨著內(nèi)昆鐵路的建成通車，由公路、鐵路、航空、水運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。昭通正在成為云南連接長江經(jīng)濟(jì)帶和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn)。

第三部分項(xiàng)目分析及評價一、地塊解析（一）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：13280.7㎡總建筑面積：41281.2㎡（1）商業(yè)建筑面積：32288.5㎡其中：1棟：4328㎡；2棟：4260.5㎡；3棟：3211.5㎡；4棟：3211.5㎡；5棟：4457.4㎡；6棟：3391㎡；7棟4259.9㎡；（2）地下車庫建筑面積：8992.7㎡建筑密度：45%容積率：2.43停車位：地下車位：185；地面車位：30（3）酒店建筑面積：5200.25㎡客房總數(shù)：144間28㎡的客房：80套；46㎡的客房：64套；（二）交通條件及周邊配套分析1、位于昭通市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米3、地處蒙泉大道，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。（三）景觀價值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁昭通中心位置，視野開闊，四周景色秀麗。二、項(xiàng)目SWOT分析 （一）SWOT分析優(yōu)勢（S）1、項(xiàng)目位于昭通區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、發(fā)展商是本地開發(fā)企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心；3、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源儲備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）1、項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會（O）1、政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、開發(fā)商的步伐日益加快，帶動整個昭通房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；3、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；4、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。（二）應(yīng)對策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目昭通地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用資源優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。三、項(xiàng)目評價XX酒店項(xiàng)目在昭通片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個云南房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及云南經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。四、市場定位及項(xiàng)目評估：（一）市場定位昭通作為云南重要城市，一直以來在云南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，樓盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2800-7000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，昭房地產(chǎn)都是云南房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，昭通房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。（二）項(xiàng)目評估在整個昭通市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢：（1）能以市場價格快速回籠大量資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。五、項(xiàng)目定位XX酒店為昭通市XX酒店管理有限公司全資擁有，是昭通市為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店4層，總投資2800萬元。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于蒙泉大道與望海路的交匯處。酒店按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：昭通首個產(chǎn)權(quán)式酒店。六、方案評估意見綜合項(xiàng)目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■快速回籠大量資金，緩解資金壓力■由市場決定價格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展

第四部分銷售及經(jīng)營收入測定一、各類物業(yè)銷售收入估算 （一）酒店客房部分價格定位定位理論依據(jù)：1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝184元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝144套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×140×144×50％=4835520元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=48355200元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝5200.25㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=9298.63元/㎡價格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價格。2、云南省同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在5000-7000之間，可作為本項(xiàng)目的價格參考；3、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：5400元/㎡（±2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價為5400元/㎡。（二）酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位本項(xiàng)目為昭通唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，通過對類似酒店項(xiàng)目及昭通片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/㎡（±5％）（三）酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積S1＝5200.25㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格P1=5400元/㎡酒店總銷售收入V=S1×P1=5200.25×5400=28081350元所以，酒店客房部分銷售總收入約為：2800萬元（人民幣）。二、項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 項(xiàng)目銷售回款詳表《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。三、資金來源和運(yùn)用分析 項(xiàng)目總投資的資金來源包括自籌資金和本項(xiàng)目銷售回款。酒店資金來源構(gòu)成情況如下表：酒店資金來源表項(xiàng)目資金(萬元)比例自籌資金80028%銷售收入200072%總投資2800100.0%項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。四、銷售利潤 根據(jù)測算，項(xiàng)目銷售凈收入約為：2000萬元，項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表

第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析一、贏利能力分析 （一）目前產(chǎn)權(quán)式酒店的主要經(jīng)營方式固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。我司認(rèn)為：每年8%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。（二）本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實(shí)房價戶型比例單間80%15855%標(biāo)準(zhǔn)間40%18835%套房20%20810%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。小結(jié)：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為47%；2、平均房價約為184元/間/天。（三）本項(xiàng)目固定經(jīng)營成本分析：1、云南省酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需36人，按云南省酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為86.4萬元；C、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需30萬元；E、保險費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需5萬元；F、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需20萬；G、租賃管理費(fèi)主要是指出租時上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費(fèi)用為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本酒店?duì)I業(yè)額項(xiàng)目實(shí)際成本備注能源費(fèi)用17%520萬89水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險福利16%88經(jīng)營管理費(fèi)用15%83維修、管理、物料消耗等合計(jì)49%260注：上述指標(biāo)為整個酒店一年運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房設(shè)施正常運(yùn)營所需費(fèi)用等。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%；3、如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。（四）本項(xiàng)目經(jīng)營測算1、按照行業(yè)平均成本率50%，入住率47%測算：經(jīng)營測算表（一）類別ABC合計(jì)客房種類單間標(biāo)準(zhǔn)間套房客戶數(shù)量（間）805014144月出租率（%）80402047實(shí)收房價（元/間/天）158188208184實(shí)際客房月收入（元）30336011280017472433632實(shí)際客戶年收入（元）364032013536002096645203584月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計(jì)算216816年經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計(jì)算2601792月預(yù)期收益（元）216816年預(yù)期收益（元）2601792回報(bào)方式二8%固定回報(bào)（元）銷售均價5400元/平方米，銷售總面積為5200.25平方米，銷售總額為28081350元，按8%固定回報(bào)，每月還款為187209元187209預(yù)期贏余（元）34107注：（1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為144，根據(jù)144套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為5200.25平米；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平。2、按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%，入住率47%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABC合計(jì)客房種類單間標(biāo)準(zhǔn)間套房客戶數(shù)量（間）805014144月出租率（%）80402047實(shí)收房價（元/間/天）158188208184實(shí)際客房月收入（元）30336011280017472433632實(shí)際客戶年收入（元）364032013536002096645203584月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本68%計(jì)算294869.76年經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本68%計(jì)算3538437月預(yù)期收益（元）138762.2年預(yù)期收益（元）1665147回報(bào)方式二8%固定回報(bào)（元）銷售均價5400元/平方米，銷售總面積為5200.25平方米，銷售總額為28081350元，按8%固定回報(bào)，每月還款為1872090元187209預(yù)期贏余（元）-48446.8小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，固定8%經(jīng)營回報(bào)模式有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較??；從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，固定8%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。

（五）本項(xiàng)目收益測算分析1、按照項(xiàng)目成本率50%計(jì)算經(jīng)營收益：按照本項(xiàng)目經(jīng)營測算所得以8%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：1872090元下表分別計(jì)算：開房率月客房收入月客戶成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤20年利潤（萬元）40%3144961572488%187209-2996150%3974401987208%1872091151127660%4769282384648%18720951255123070%5564162782088%18720990999218380%6359043179528%187209130743313790%7153923576968%1872091704874091100%7948803974