2021年武漢房地產(chǎn)市場半年報-0709

疫后重振樓市熱，堅定國策穩(wěn)樓市——202年武漢房地產(chǎn)市場半年報貝殼·武漢站·案場代理中心·案場策劃部目

錄?

行業(yè)政策?

土地市場?

新房市場?

典型樓盤分析22021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED前言——武漢樓市動線2020年初武漢在經(jīng)歷了黑天鵝事件后，在政府的大力扶持下，品牌房企重倉武漢，阻力英雄城市快速崛起，2020年底武漢GDP達15616億元，位列第9名。在生產(chǎn)力基本恢復(fù)后，武漢響應(yīng)中央“房住不炒”，逐步跟進調(diào)控步伐，保障武漢樓市長期主義穩(wěn)步發(fā)展。2020年武漢封城生產(chǎn)停擺政府扶持招商引資房企重倉地王頻現(xiàn)量價齊升供需兩旺疫情復(fù)工復(fù)產(chǎn)土地市場新房市場購房客戶果斷入市改善置換周期變長投資打壓房貸收緊二手停貸集中土拍降低溢價房住不炒打擊投資購房客戶新房市場信貸收緊土地市場樓市調(diào)控觀望濃郁成交周期拉長2021年32021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED行業(yè)政策42021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED全國政策——一二線城市掛牌出讓“兩集中”2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人宣布，2021年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。初衷是為了通過穩(wěn)定地價從而平抑房價，是房地產(chǎn)長效機制的一大新舉措。?政策的解讀：1、促進各地土地交易市場平穩(wěn)，弱化其對于房價的影響

。實際上有助于真正減少土地哄搶，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，促進各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。2、加速房企分化，新房地產(chǎn)時代或?qū)⑻崆皝砼R?！霸谕粫r期組織大量地塊集中掛牌出讓”，這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。尤其是在集中供地前期，積極做好研究，積極分析潛在的土地投資機會和競爭類企業(yè)。同時，房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少。將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多兩集中：第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡；第二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。22個重點城市包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙18個二線城市。的拿地機會。3、因三四線城市拿地約束少，促進三四線城市發(fā)展。存量土地收購可能會成為熱點。對一二手房交易的傳導(dǎo)性影響。5全國政策——“十四五”堅持“房住不炒”2021年3月13日，“十四五”規(guī)劃綱要正式發(fā)布。對于房地產(chǎn)行業(yè)，仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。?加強住房保障，盤活存量市場《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。?推進房地產(chǎn)稅立法《綱要》明確，要實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。《綱要》指出，“十四五”期間要優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全直接稅體系，適當(dāng)提高直接稅比重。完善個人所得稅制度，推進擴大綜合征收范圍，優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)。聚焦支持穩(wěn)定制造業(yè)、鞏固產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，進一步優(yōu)化增值稅制度。調(diào)整優(yōu)化消費稅征收范圍和稅率，推進征收環(huán)節(jié)后移并穩(wěn)步下劃地方。規(guī)范完善稅收優(yōu)惠。推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)。深化稅收征管制度改革，建設(shè)智慧稅務(wù)，推動稅收征管現(xiàn)代化。政策點評：?完善農(nóng)村土地經(jīng)營制度房住不炒仍是樓市基調(diào)，凸顯政府重視民生問題；需增加保障性住房供給，以解決新市民住房問題；有效盤活存量住房資源，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場；綱要再次提及房地產(chǎn)稅，推出需要全面綜合考量；建立租購并舉住房制度，重視租賃住房開發(fā)建設(shè)。建設(shè)高標(biāo)準市場體系，其中要建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。改革土地計劃管理方式，賦予省級政府更大用地自主權(quán)，探索建立全國性的建設(shè)用地、補充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機制。建立不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換機制，增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給?！毒V要》明確，要鞏固完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，落實第二輪土地承包到期后再延長30年政策，完善農(nóng)村承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置制度，進一步放活經(jīng)營權(quán)。發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，加快培育家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，健全農(nóng)業(yè)專業(yè)化社會化服務(wù)體系，實現(xiàn)小農(nóng)戶和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有機銜接。?加快農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，放寬落戶限制《綱要》指出，要放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶標(biāo)準一視同仁。全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。健全以居住證為載體、與居住年限等條件相掛鉤的基本公共服務(wù)提供機制，鼓勵地方政府提供更多基本公共服務(wù)和辦事便利，提高居住證持有人城鎮(zhèn)義務(wù)教育、住房保障等服務(wù)的實際享有水平。6全國政策——防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。意在防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地支持實體經(jīng)濟發(fā)展。《通知》主要內(nèi)容：在貸款資格核查方面，要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。在貸款期限管理方面，《通知》要求，根據(jù)借款人實際需求合理確定貸款期限，對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進一步加強內(nèi)部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。在貸款抵押物管理方面，《通知》要求，合理把握貸款抵押成數(shù)，重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性。在貸中貸后管理方面，《通知》明確，要和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的要立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。此外，《通知》要求，加強中介機構(gòu)管理，建立合作機構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機構(gòu)，一律不得進行合作。房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得為購房人提供或與其他機構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。7全國政策——央行“限貸令”發(fā)布，地方市場調(diào)控加碼2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》進行貸款比例限制，房地產(chǎn)市場供需兩端的資金收緊，嚴打假離婚買房、嚴查購房資格等，限購升級加碼。?

2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)：第一條紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二條紅線是個人住房貸款占比。銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。（本通知自2021年1月1日起實施。）?

2021年央行限貸新規(guī)奏效，一線城市房貸均受到不同程度影響。一線城市銀行的個人住房貸款暫停、額度緊張，放款周期拉長，不少購房者被房貸攔住。銀行的的房貸利率也開始上浮。區(qū)域上海深圳杭州廣州1月21日，上海八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》1、對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。堵死了假離婚買房的伎倆。1月19日，深圳住建局出臺新

1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進一步政，明確規(guī)定，居民家庭購買

加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，將的商品住房，只能登記在具有

樓市調(diào)控推向高潮。1月27日起廣州工農(nóng)中建四大行房貸全線上浮15個基點，變更后首套房貸利率為購房資格的家庭成員名下。《通知》明確落戶本市未滿5年的，

5.2%，二套房則為5.4%。政策內(nèi)容1月23日，深圳再出臺八條措

在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。施，嚴查購房資格，違規(guī)將暫

將本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，停使用網(wǎng)簽系統(tǒng)3年。贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策(不含遺贈)2、個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高到了5年。8全國政策——四部門發(fā)文！土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收6月4日，財政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》。自2022年起，全面實施推廣。?政策的解讀：1、從當(dāng)前來看，中國多項非稅收入已經(jīng)逐漸劃歸稅務(wù)部門征收，這種劃轉(zhuǎn)方式是推進中國稅費改革的重要舉措，有利于形成全國統(tǒng)一管理的稅務(wù)平臺，提高征收效率，規(guī)范征收流程。2、是從短期來看，雖然對房地產(chǎn)市場以及房價水平的影響并不顯著，但是從長遠來看，有利于逐漸引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對土地收入的依賴性，促使政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加合理合規(guī)。保證中央能夠更加準確透明的了解地方土地出讓收入情況，加強對地方財政的指導(dǎo)，降低金融風(fēng)險。3、是對于房企而言，也會促使房企在土地出讓金繳納上更加規(guī)范和謹慎，未來在這方面的可操控性降低。圖：30個典型城市土地財政依賴度9武漢政策——嚴控漲幅，新房、二手房一年漲幅不得超過5%；3月17日，武漢市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《市住房保障房管局辦理方案》，方案提出確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%；全面加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和持續(xù)開展商品房銷售全過程監(jiān)管和市場整治。方案指出，完成棚戶區(qū)改造2萬戶，完成老舊小區(qū)改造300個，開展農(nóng)村房屋安全隱患排查整治，新建、籌集租賃住房9.3萬套（間）。規(guī)范發(fā)展長租房市場，推進租購?fù)瑱?quán)。最重要的是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)妥推進“一城一策”長效機制試點工作，確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%，制定《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案工作的通知》，修訂完善《關(guān)于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》，加強房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售監(jiān)管，整治市場，深化完善“雙隨機、一公開”工作機制，切實維護房地產(chǎn)市場正常秩序。劃重點：1、堅持房住不炒，穩(wěn)妥推進“一城一策”長效機制試點工作；2、精準調(diào)控、綜合施策，確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%；3、提高拿預(yù)售標(biāo)準以及打擊捂盤惜售；4、進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程動態(tài)監(jiān)管；5、加強商品房售前、售中、售后全過程監(jiān)管，修訂完善《關(guān)于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》。政策點評：《關(guān)于市住房保障房管局辦理方案》政府在傳統(tǒng)“小陽春”爆發(fā)之際，確定2021年武漢整體樓市的基調(diào)：堅持房住不炒！穩(wěn)定健康合理發(fā)展！穩(wěn)妥推進“一城一策”長效機制試點工作，將試點工作細化分解到各區(qū)、各部門，實施目標(biāo)管理，圍繞我市“一城一策”工作方案的實施，精準調(diào)控、綜合施策，確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%。堅決遏制外地炒房團大張旗鼓進駐武漢、光谷業(yè)主抱團哄抬小區(qū)房價、新房價格不斷上漲......102021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED武漢政策——相較疫情期預(yù)售監(jiān)管收緊4月27日，武漢市住房保障房管局發(fā)布了《關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》,要求加強新建商品房售前監(jiān)管、規(guī)范新建商品房銷售信息公示、規(guī)范新建商品房代理銷售行為、強化新建商品房銷售監(jiān)管、規(guī)范新建商品房交付履約行為。政策調(diào)整細分

2020年3月23-2021年3月（疫情期政策）2021年4月27日銷售監(jiān)管新政1、多層（含7層）及低層建筑形象進度達到正負零2、高層：建筑形象進度達到四分之一以上3、開發(fā)商投資額度達25%以上十五層及以下建筑達到總層數(shù)的?；十五層以上建筑達到總層數(shù)的?且不少于七層可申報預(yù)售許可。預(yù)售條件預(yù)售規(guī)模減少預(yù)售證申請次數(shù)，總建筑面積20萬平方米以下不超過3次，20萬平方米以上（含20萬平方米）的不超過5次?！鞔_將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對居民生活、房屋使用有重大影響的事項和建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況作為商品房銷售公示的內(nèi)容，促進商品房信息公開透明。銷售全裝修商品房的，需公示裝修材料、室內(nèi)設(shè)備的名稱、品牌、型號兒等銷售信息公示——規(guī)范樣板房設(shè)置和管理，“貨不對版”的情況在很大程度上能避免發(fā)生。明確了新建商品房全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全。樣板間管理退籌約束————重申“一房一價”規(guī)定，對未選定房源的，認籌金應(yīng)在5個工作日內(nèi)退還；定金及房價款按雙方約定處理。政策點評：《關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》該政策內(nèi)容涉及到預(yù)售、銷售、全裝修、交付等等，事關(guān)買、賣房雙方，主要從開發(fā)源頭進行管控，政策趨嚴。與2020年疫情后出臺的房地產(chǎn)紓困政策的要求有較大變化，預(yù)售許可申報條件提高，且限定了申請預(yù)售證的次數(shù)，提高一次性推盤量，新政的執(zhí)行也將在短期內(nèi)加大房企的資金壓力，同時強化新建商品房銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，保護買賣雙方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場正常秩序。11武漢政策——東湖高新區(qū)“集中銷售”全國政策收緊，市場調(diào)控嚴厲打擊炒房、投機行為，熱點一二線乃至三四線城市調(diào)控加碼，武漢5月隨即出臺東湖高新新房集中銷售政策試點，集中開盤，公證處主導(dǎo)搖號，對過熱區(qū)域新房銷售全程有效監(jiān)控，進一步規(guī)范和控制行業(yè)秩序“擠水分、降虛火”，讓真實有效的購房需求得到有效釋放，合理引導(dǎo)，有效降溫市場熱度。政策細則潛在影響5月14日，針對光谷片區(qū)5月即將取證供貨的9家開發(fā)企業(yè)（正榮、綠地、新希望等）組織約談，計劃組織在5月29日上午10點集中開盤。5月21日起統(tǒng)一公告意向登記信息，且同一受理登記期內(nèi)（5月21日-28日），通過房票登記的形勢，限制同一購房資格在同一開盤期內(nèi)登記多個項目。開發(fā)企業(yè)不得以圈存保證金、購買基金或理財產(chǎn)品、拒絕公積金貸款等附加條件限制購房人參與登記。在全國調(diào)控收緊的大環(huán)境下，武漢政府針對性的抑制房價高熱區(qū)域，提前達到控制市場的效果，避免中央層面的施壓與約談。集中銷售新政從管控源頭，有利于持續(xù)控制東湖高新的“過熱”、保證穩(wěn)健發(fā)展.東湖高新新房集中銷售項目名稱光谷悅城（二期）正榮紫闕臺板塊大關(guān)山大關(guān)山光谷中心城光谷中心城光谷中心城光谷中心城未來城環(huán)線推售樓棟8、11#24#1、2#A-2、A-3#4#供應(yīng)套數(shù)271二三環(huán)間二三環(huán)間三四環(huán)間三四環(huán)間三四環(huán)間三四環(huán)間外環(huán)以外34185260108240292愷德光谷熙園新希望錦粼九里光谷南山府（南山天樾）綠地光谷星河繪中海光谷東麓B-13A#3、4#合計1390政策點評：《關(guān)于在東湖高新區(qū)首次開展商品住房項目集中銷售的指導(dǎo)意見》發(fā)布5月29日、6月26日，連續(xù)兩次針對重點區(qū)域集中開盤，對典型區(qū)域新房銷售全程進行有效監(jiān)控，進一步規(guī)范和控制行業(yè)秩序，防止出現(xiàn)因一線城市限購限貸政策而被擠壓過來的投資客群人為抬高房價、買斷房源，造成剛需客群無房可買的局面。預(yù)計未來東湖高新區(qū)將持續(xù)采取集中開盤的形勢，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。122021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED武漢政策——銀行放貸額度普遍收緊依據(jù)武漢部分銀行最新房貸情況顯示，多家主流銀行6月份房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲,此外部分銀行目前已暫停二手房貸款的受理或提升二手房的房貸門檻。房貸政策調(diào)整的原因主要是：央行給予武漢各大銀行的個人貸款額度由80億每月縮減至60億每月，銀行房貸額度普遍收緊。武漢市各大銀行貸款利率盤點（主流銀行新房、二手房貸款情況截止6月）城市部分主流銀行中國銀行5月新房利率6月新房利率6月事手房貸情冴暫停二手房貸款暫停二手房貸款首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%交通銀行漢口銀行首套5.68%，二套5.93%-5.98%首套5.88%，二套6.03%暫停二手房貸款浦収銀行中信銀行匯豐銀行首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%首套5.68%，二套5.93%暫停二手房貸款每天限號20筆貸款武漢要求有天然氣的房子，不做老破小，借款人資質(zhì)好農(nóng)業(yè)銀行工商銀行首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%首套5.78%，二套5.98%審批速度慢，60萬起貸每天限單10筆，首套5.78%，事套5.98%132021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED政策小結(jié)2021年以來，武漢新政出臺相對較為溫和，調(diào)控力度不及其他熱點一二線城市，但是明確堅持“房住不炒”是政府調(diào)控主基調(diào)，相較于疫情期間的政策，收緊調(diào)控趨勢明顯，武漢或終將迎來進一步加碼調(diào)控。時間政策方向政策主要內(nèi)容武漢市發(fā)布《以銀行保函等額替換新建商品房重點監(jiān)管資金若干觃定(征求意見稿)》，有利于房企提高“重點監(jiān)管資金”的使用率，緩解房企資

金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險。2月18日監(jiān)管資金政策武漢市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《市住房保障房管局辦理方案》，方案提出確保新建商品住房和二手住房同比價格指數(shù)原則上不超過5%;全面加強房

地產(chǎn)開發(fā)項目管理和持續(xù)開展商品房銷售全過程監(jiān)管和市場整治。3月17日4月27日限價政策武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知

》，對新建商品房項目銷售進行“亊前、亊中、亊后”全過程監(jiān)管。其中預(yù)售申報形象進度要求恢復(fù)至疫情前，監(jiān)管要求加強。商品房銷售監(jiān)管擬對現(xiàn)行《武漢住房公積金提取管理辦法》《武漢住房公積金提取管理實施細則》進行修訂，其中，提出將重點支持職工及其配偶首套剛性基本自

住住房需求，有條件地支持第二套自住房需求，不支持第三套及以上自住住房需求。存量房辦證滿6個月才能申請?zhí)崛?，只能提取商貸余額調(diào)整為

可提取商貸金額。此外，新辦法將首套房組合貸款中還商貸的，“每12個月可辦理提取一次”調(diào)整為“每36個月可辦理提取一次

。4月29日5月29日公積金政策調(diào)整關(guān)于在東湖高新區(qū)首次開展商品住房項目集中銷售的指導(dǎo)意見。主要內(nèi)容為:7個項目5月29日上午10點同一時間集中銷售;面積120m2以下房源均

納入剛需優(yōu)先選房范圍;一個購房資格只能在一個項目進行剛需優(yōu)先選房登記;意向登記規(guī)模超過可售房源總數(shù)2倍，將采取公證搖號方式銷售;東湖高新集中開盤142021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市場152021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市場——供給維持高位，穩(wěn)中有升2021年上半年土地供應(yīng)總建面1554.75萬㎡，同比增長47.69%，成交建面1459.14萬㎡，同比增長49.61%；平均樓面地價7030元/㎡，平均溢價率12.7%。武漢市土地供求量價(2017年上半年-2021年上半年，萬㎡，元/㎡)3000.002500.002000.001500.001000.00500.000.0080002494.862215.1770307000600050004000300020001000069382281.292059.011875.40574556101951.3055801441.2853561836.511747.3047771647.531554.751459.1440141463.921267.0642151237.361243.581052.69975.24上半年供應(yīng)均值1397萬㎡1H20172H20171H20182H20181H20192H20191H20202H20201H2021供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)樓面地價(元/㎡)備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)含商服、住宅用地數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)162021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市場——中心區(qū)域土地供給回暖，蔡甸迎來爆發(fā)除青山區(qū)外，各大主城區(qū)均有供貨，中心城區(qū)土地供給將進一步刺激高端產(chǎn)品市場；蔡甸、東湖高新、黃陂土地成交建面位列前三，其中蔡甸居首，高達234.05萬㎡；樓面地價最高為硚口區(qū)，達22502元/㎡。分區(qū)域土地供應(yīng)/成交300.00250.00200.00150.00100.0050.001800016000140001200010000800060004000200000.00東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)蔡甸區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)樓面地價(元/㎡)溢價率87.9287.92110782.85%76.8676.86165460.00%47.3047.30129.3465.3014.407.760.000.000162.61162.611225174.67%122.30112.373885104.42104.42935649.1049.101657249.05234.053277128.83128.834058157.16157.16432888.5588.553096136.90136.9063841467620.91%89731637540.24%15.97%0.00%0.32%24.35%0.00%21.89%34.60%4.11%0.00%3.02%供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)樓面地價(元/㎡)溢價率備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)含商服、住宅用地數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)172021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市場——住宅用地以三環(huán)外近郊供應(yīng)為主住宅用地供給仍以三環(huán)外近郊區(qū)為主，其中蔡甸、黃陂、經(jīng)開、東西湖成交建面均破百萬方，非傳統(tǒng)置業(yè)熱門區(qū)域的蔡甸與經(jīng)開將在2021年下半年迎來項目井噴。分區(qū)住宅用地供應(yīng)/成交250.00200.00150.00100.0050.00350003000025000200001500010000500000.00東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)蔡甸區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)樓面地價(元/㎡)新房均價(元/㎡)房地比87.9287.9211078220121.676.8676.8616546264371.426.0726.0722502187400.7117.9355.529840195821.57.037.030.000.000162.61162.6112251183461.2122.30112.303885104.42104.42935649.1049.10165774911.6196.80181.80380197361.455.9655.966194126761.4134.46134.46485188.5588.55309675941.2129.95129.95652610807320952.3195290.0158372.3130371.1104911.3105091.1供應(yīng)建面(萬㎡)成交建面(萬㎡)樓面地價(元/㎡)新房均價(元/㎡)房地比備注：房地比=房價/(樓面地價+3000元/㎡)【3000元/㎡為武漢建安成本經(jīng)驗值】統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅住宅用地數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)182021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED重點地塊盤點——新面孔頻出，搶地態(tài)勢兩極分化2021年6月武漢進行首次集中土拍，各大房企重倉拿地，偉星、領(lǐng)地、大家等新房企紛紛入漢，零溢價與地王共存，總體溢價率為17%較為合理，市場整體表現(xiàn)為理性且活躍，其中東湖高新區(qū)表現(xiàn)最為火熱。P（2021）081號——江漢區(qū)競得者：武漢城建集團P（2021）082號——江漢區(qū)P（2021）072號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：偉星管業(yè)P（2021）074號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：大家房產(chǎn)競得者：華融溢價率：0%溢價率：0%溢價率：43%溢價率：0%樓面價：17000元/

㎡重點：江漢核心，土拍起始價最貴的地樓面價：16968元/

㎡樓面價：5915元/

㎡重點：新房企入駐樓面價：4048元/

㎡重點：新房企入駐P（2021）083號——東湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)競得者：中旅投資+阿那亞溢價率：0%重點：江漢核心，土拍起始價最貴的地P（2021）059號——東西湖區(qū)競得者：愷德集團樓面價：10000元/

㎡重點：新房企入駐溢價率：12.63%樓面價：11006元/

㎡重點：東西湖次單價地王P（2021）034號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：光谷科學(xué)島P（2021）044號——東西湖區(qū)競得者：中鐵置業(yè)溢價率：40.26%樓面價：11642元/

㎡重點：臨空港板塊單價地王溢價率：93.93%樓面價：8095元/

㎡重點：高溢價率P（2021）035號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：武漢葛化科創(chuàng)置業(yè)有限公司溢價率：109.74%樓面價：10136元/

㎡重點：高溢價率，左嶺板塊單新價地王P（2021）045號——東西湖區(qū)競得者：德信溢價率：47.21%樓面價：13672元/

㎡重點：東西湖區(qū)域新單價地王P（2021）038號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：武漢城投P（2021）064號——蔡甸區(qū)競得者：優(yōu)炫科技&瑞景地產(chǎn)溢價率：67%樓面價：4496元/

㎡重點：高溢價率溢價率：81.29%樓面價：15603元/

㎡重點：高溢價率，花山板塊新單價地王P（2021）033號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：香港置地P（2021）060號——武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)競得者：武漢城建溢價率：84.36%溢價率：0.28%樓面價：20330元/

㎡重點：高溢價率樓面價：10134元/

㎡重點：經(jīng)開三角湖板塊單價地王P（2021）036號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)競得者：南山P（2021）056號——硚口區(qū)競得者：香港置地溢價率：100.41%溢價率：35.82%樓面價：15986元/

㎡重點：高溢價率，光谷南板塊地位樓面價：17657元/

㎡重點：宗關(guān)漢西板塊單價地王P（2021）079號——漢陽區(qū)競得者：博大&領(lǐng)地溢價率：0%樓面價：5285元/

㎡重點：新房企入駐P（2021）052號——洪山區(qū)競得者：大華P（2021）037號——東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)P（2021）051號——漢陽區(qū)競得者：電建&遠洋P（2021）049號——漢陽區(qū)競得者：電建P（2021）055號——硚口區(qū)競得者：中建壹品&鄂旅投溢價率：0%競得者：南山溢價率：103.28%樓面價：20799元/

㎡重點：高溢價率，總價&單價地王溢價率：0%溢價率：49.45%溢價率：5%樓面價：6089元/

㎡重點：青菱板塊新單價地王樓面價：24163元/

㎡樓面價：11995元/

㎡重點：漢陽濱江商務(wù)區(qū)核心板塊樓面價：115111元/

㎡重點：漢陽墨水湖板塊重點：硚口區(qū)域新單價地王192021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED區(qū)域地王板塊地王重點關(guān)注地塊新房企入駐地塊高溢超過50%地塊地王盤點——地王頻出，東湖高新樓面地價破2萬2021年6月集中土拍后，硚口區(qū)、東西湖區(qū)和東湖高新區(qū)均出現(xiàn)新地王，南山+長沙創(chuàng)博體育文化72億獲光谷雙料地王，樓面價20799元/㎡；中建三局+鄂旅投拿硚口單價地王，樓面價24163元/㎡，德信地產(chǎn)拿東西湖區(qū)單價地王，樓面價13672元/㎡

?？們r地王單價地王行政區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)武昌區(qū)漢陽區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)地塊編號房企樓面價（元/㎡）19113行政區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)武昌區(qū)漢陽區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)地塊編號房企越秀總價（萬元）901000P（2016）151P（2020）122P（2021）055P（2020）018P（2016）064P（2020）133P（2019）197中海P（2013）130P（2017）009P（2020）150P（2019）108P（2016）118P（2016）074P（2020）051武漢潤置房地產(chǎn)（華潤）武漢崇江置業(yè)（中建三局鄂旅投）融創(chuàng)30558中信泰富99200024163武漢華發(fā)睿光房地產(chǎn)華夏幸福94300019197959600碧桂園城市置業(yè)（武漢）中建三局星谷房地產(chǎn)大華20021深圳聯(lián)新投資管理武漢強華房地產(chǎn)華僑城11065007350001469413300666575武漢恒山建設(shè)發(fā)展有限公司（南山+長沙創(chuàng)博體育文化）東湖高新區(qū)P（2021）03720799武漢恒山建設(shè)發(fā)展有限公司（南山+長沙創(chuàng)博體育文化）東湖高新區(qū)P（2021）037721350武漢開發(fā)區(qū)東西湖區(qū)黃陂區(qū)P（2020）059P（2021）045P（2020）055P（2016）132P（2017）157P（2020）037武漢禹洲舜鴻置業(yè)德信地產(chǎn)武漢長安鑫盛投資中海13006136727569834935956056武漢開發(fā)區(qū)東西湖區(qū)黃陂區(qū)P（2020）152DXH（2017）043P（2020）084P（2019）037P（2017）157P（2020）064P（2009）113武漢招城置業(yè)公司佳兆業(yè)574364479816288860364000127440170800430000綠地江夏區(qū)江夏區(qū)融創(chuàng)新洲區(qū)華發(fā)新洲區(qū)華發(fā)蔡甸區(qū)藍光蔡甸區(qū)偉弘置業(yè)（南德）華僑城東湖風(fēng)景區(qū)P（2007）034武漢博昊投資4102東湖風(fēng)景區(qū)202021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED房企拿地排行——百花齊放，豪擲萬金2021年1-6月武漢拿地建面排行中，丹誠、卓爾、萬科三家房企排名前三，其中丹誠控股拿地1宗，總建面約100.26萬方，在拿地總價排名中，武漢城建發(fā)展集團有限公司、華融實業(yè)投資管理有限公司、置地投資三家房企排名前三，其中武漢城建發(fā)展集團有限公司拿地2宗，總價約80.13億元。2021年上半年房企拿地建面排行TOP102021年上半年房企拿地總價排行TOP10總占地面積

總規(guī)劃面積

拿地總價拿地價總占地面積

總規(guī)劃面積

拿地總價拿地價排名1企業(yè)名稱丹誠控股土地數(shù)量排名1企業(yè)名稱武漢城建發(fā)展集團有限公司華融實業(yè)投資管理有限公司香港置地土地數(shù)量(㎡)(㎡)(億元)(元/㎡)(㎡)(㎡)(億元)(元/㎡)1242231132172081100260033.17330849836244114143585995316563029118167401212233421220345770205980.13114141696819692133241181699532卓爾控股32024729703820345736389124997922413423937718415717165174000071652870205956949549755049103644917441974240991336.8844.7580.1320.4249.528.1424281910695947342340000278867392200419742497550716528740000100260040991357.6954.9152.2649.63萬科34武漢城建發(fā)展集團有限公司金地集團4新希望地產(chǎn)55南山控股1841572499792970383202471720811716516武漢城建集團碧桂園6武漢城建集團萬科49.5244.7536.8833.1730.347762448大連萬達13.6149.68卓爾控股49839南山控股9丹誠控股330810中鐵置業(yè)30.3410中鐵置業(yè)7401備注：數(shù)據(jù)來源中指研究院212021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市場——小結(jié)在武漢土地改為集中供應(yīng)拍賣后，涉宅用地供給集中在第二季度，三四環(huán)線供應(yīng)井噴，通過政府調(diào)控，各開發(fā)商紛紛理性搶地，預(yù)計三環(huán)內(nèi)競爭會進一步加劇。從土地市場表現(xiàn)來看供給維持高位，穩(wěn)中有升，即展現(xiàn)了武漢落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的要求，又給與了各個企業(yè)對市場的信心從區(qū)域競爭來看熱度分化明顯，中心城區(qū)短暫回暖，除東湖高新與東西湖兩個熱點區(qū)域外，蔡甸與經(jīng)開也將成為房企重點糧倉從各拿地房企來看國企成交勢頭迅猛，新房企也爭相入漢，各名企或自身具有產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的企業(yè)均能分得一杯羹從房地比來看房地比分化明顯，多數(shù)地塊以底價成交，房地比較高；部分熱點地塊由于溢價率高，因此房地比較低222021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED新房市場232021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED新房市場——高位趨穩(wěn)，表現(xiàn)不俗今年上半年商品房成交約12.24萬套，同比19年增長22%，商品住宅方面呈現(xiàn)量價齊升的向上態(tài)勢，銷售額破2000億大關(guān)，近四年同期最高，略低于17年同期，上半年供求比為1.74，供需失衡，為近5年最高峰值。武漢近年來商品房成交走勢武漢近年來商品住宅量價走勢武漢近年來商品住宅供求走勢1800001600001400001200001000008000060000400002000002500250020002000150015001000100018000.002500002.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.002231.151.7416000.002000002067.1714000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.0012237415000010000050000050005000銷售套數(shù)(套)銷售額(億元)銷售套數(shù)(套)批準上市套數(shù)(套)供求比銷售額(億元)銷售均價(元/㎡)242021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源：中指研究院和武漢住房保障市場信息網(wǎng)（自2021.6.26始，成交數(shù)據(jù)包含預(yù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）新房市場——近郊供需失衡，去化艱難今年上半年商品住宅新增預(yù)售約1554萬方，成交約1372萬方，其中東湖高新、江夏和黃陂為供應(yīng)大區(qū)，近郊區(qū)集中表現(xiàn)為供過于求，去化艱難，江夏和漢陽區(qū)域供求比破2，供需失衡嚴重。武漢市2021年上半年各區(qū)域商品住宅供求情況250.002.502.001.501.000.500.002.33224.58233.622.03200.00150.00100.0050.000.00190.96銷售面積預(yù)售面積供求比252021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源：中指研究院和武漢住房保障市場信息網(wǎng)（自2021.6.26始，成交數(shù)據(jù)包含預(yù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）新房市場——集中放量，存量積壓創(chuàng)新高截止年中住宅可售約1625萬方，同比增長11%，為近6年來同期最高，環(huán)比下滑12%，略低于20年下半年存量水平，除20年上半年黑天鵝影響外，自16年始，出清周期小幅拉長至7.76個月達歷史新高，但依舊處于合理水平。20002018161412108武漢近年來商品住宅存量走勢1800160014001200100080060040020001625.257.7664202016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1可售面積（萬方）出行周期（月）262021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源：中指研究院和武漢住房保障市場信息網(wǎng)（自2021.6.26始，成交數(shù)據(jù)包含預(yù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）新房市場——區(qū)域差異化明顯，成交集中度上升江夏、黃陂和新洲區(qū)可售存量破200萬方，為長庫存積壓大戶，主城區(qū)去化速度快，新洲和漢南區(qū)域出清周期分別高達22和25個月，為長滯銷區(qū)域，漢陽、江夏、東西湖、蔡甸和黃陂出清周期在12-20個月之間，為重難點去化區(qū)域。主郊區(qū)域分化愈加明顯。武漢市各區(qū)商品住宅存量情況300.0030.00269.8316.81249.5424.95250.00200.00150.00100.0050.0025.0020.0015.0010.005.00210.1821.6119.8116.7814.0912.600.000.00江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)漢陽區(qū)青山區(qū)可售面積(萬㎡)武昌區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)

東湖高新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

江夏區(qū)出清周期黃陂區(qū)蔡甸區(qū)新洲區(qū)漢南區(qū)272021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源：中指研究院和武漢住房保障市場信息網(wǎng)（自2021.6.26始，成交數(shù)據(jù)包含預(yù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）新房市場——剛改占大頭，再改迎轉(zhuǎn)機近年來武漢住宅成交結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，總價100萬以下比重下滑明顯，200萬以上比重逐步擴大，100-200萬總價段成交量接近5成；成交單價1.5萬以下的占比逐漸收窄，2-2.5萬區(qū)間增長較為明顯，1.5-2萬區(qū)間占比接近總量的6成；100-120㎡占比首次呈下降趨勢，120-140㎡比重擴大；一二房比重逐漸降低，三四房比重增大。武漢近年來商品住宅成交結(jié)構(gòu)武漢近年來商品住宅成交結(jié)構(gòu)120%100%80%60%40%20%0%120%100%4萬以上3.5-4萬3-3.5萬2.5-3萬2-2.5萬1.5-2萬1-1.5萬1萬及以下500萬以上80%60%40%20%0%401-500萬301-400萬251-300萬201-250萬100-200萬17%46%17%27%31%19%100萬及以下武漢近年來商品住宅成交結(jié)構(gòu)武漢近年來商品住宅成交結(jié)構(gòu)120%100%80%60%40%20%0%200㎡以上120%六房及以上五房181-200㎡100%14%24%40%24%80%60%40%20%0%161-180㎡141-160㎡121-140㎡四房77%三房兩房101-120㎡100㎡以下一房282021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源：武漢克爾瑞和武漢住房保障市場信息網(wǎng)（自2021.6.26始，成交數(shù)據(jù)包含預(yù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）月度開盤情況

——推盤量大，但去化率創(chuàng)歷年新低2021年上半年商品房加推近3.9萬套，成交約2萬套，除6月土拍政策影響及過年停息，集中推盤月均近萬套，但總體53%去化率對比前三年的火熱創(chuàng)歷年新低。月度推盤情況12000100008000600040002000070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1月5987298749.9%2月8813月9113462050.7%4月5月6月加推套數(shù)成交套數(shù)去化率9584513053.5%1016353352871138648.3%55863.3%52.5%加推套數(shù)成交套數(shù)去化率292021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院分區(qū)域開盤情況

——兩級分化明顯

，熱門區(qū)域供需兩旺2021年上半年商品房主城區(qū)加推近2.3萬套，去化率63%，近郊區(qū)加推約1.69萬套，去化率僅41%，整體表現(xiàn)兩級分化明顯，熱門區(qū)域如東湖高新供需兩旺，黃陂及東西湖推盤量大但去化不理想。9000800070006000500040003000200010000100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%主城區(qū)加推2.31萬套成交1.39萬套遠郊區(qū)加推1.69萬套成交0.67萬套加推套數(shù)

3104成交套數(shù)

2456519445866445507117671158853151093076985570309514353213988436185420414541456958473323719164771977302去化率79.1%85.7%51.4%34.8%73.7%61.6%72.4%46.4%30.8%42.4%34.6%65.8%50.1%52.1%15.3%加推套數(shù)

成交套數(shù)

去化率302021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院項目成交排行——網(wǎng)紅項目即開即磬2021年上半年成交項目TOP50榜單主城區(qū)占據(jù)37個，其中東湖高新區(qū)以12個奪得榜首、其次是洪山區(qū)9個，漢陽區(qū)6個，沖榜的網(wǎng)紅項目熱度高居不下，更是即開即磬。成交套數(shù)

成交面積

成交價格成交套數(shù)

成交面積

成交價格排名1項目名稱區(qū)域板塊光谷新中心軍山所屬企業(yè)綠地控股首創(chuàng)置業(yè)排名項目名稱區(qū)域板塊所屬企業(yè)(套)(㎡)(元/㎡)(套)627625(㎡)(元/㎡)9720182562627中糧祥云地鐵小鎮(zhèn)幸福時代大家蔡甸區(qū)江岸區(qū)蔡甸老城后湖武漢地鐵集團百步亭6399973422綠地光谷星河繪東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)186320188718260融創(chuàng)首創(chuàng)國際智慧生態(tài)城市21585175456837328中建壹品宏泰閱江府洪山區(qū)白沙洲--62072921166413456武漢融創(chuàng)城江夏區(qū)漢陽區(qū)東西湖區(qū)漢陽區(qū)軍運村漢陽中心吳家山融創(chuàng)中國中融信托華潤置地1455125412471216150567157223134646137519129492214312334237272930山海觀天匯龍城黃陂區(qū)黃陂區(qū)盤龍城盤龍城--58258161029636941113210293融創(chuàng)武漢1890武漢二十四城遠洋東方境世界觀武漢城建集團31新城璞樾門第東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)佛祖嶺省房投5376435619465漢陽中心武漢城建集團323334萬科保利理想城市大華錦繡時代景瑞天賦濱江洪山區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)黃家湖青山核心黃家湖保利地產(chǎn)大華集團景瑞控股536535531545575635556853124471796314258789綠地天河國際會展城融創(chuàng)臨江府黃陂區(qū)青山區(qū)盤龍城青山濱江商務(wù)區(qū)左嶺新城綠地控股尚文地產(chǎn)中海地產(chǎn)105210259789723911531691260108922013514904中海光谷東麓東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)353637昆侖御東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)江漢區(qū)珞瑜東漢口中心花山武漢城建集團融創(chuàng)中國50949348958980688396225424418300531408710長江存儲國際社區(qū)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)左嶺新城--8311031789809融創(chuàng)玖璽臺聯(lián)投光谷瑞園1112百步亭花園現(xiàn)代城中建鉑公館江岸區(qū)洪山區(qū)后湖白沙洲百步亭中建三局地產(chǎn)83182585326977691752417398東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)投置業(yè)38394041蘭亭大境新力雅園武漢國博新城萬科城市之光經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)洪山區(qū)經(jīng)開廣電地產(chǎn)集團新力控股--488481481471578245315555095614621465319714155191678613萬科新世紀翡翠濱江漢陽區(qū)王家灣萬科80410092718898南湖老城四新國博白沙洲漢陽區(qū)洪山區(qū)14旭輝千山凌云東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷核心旭輝集團78811040725603萬科151617融創(chuàng)公園大觀旭輝都會山花山學(xué)府江岸區(qū)洪山區(qū)江夏區(qū)塔子湖黃家湖紙坊融創(chuàng)中國旭輝集團--7497497488359082129768522299015254990142光谷十里春風(fēng)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)佛祖嶺--453543441956143世茂十里星河?xùn)|湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)左嶺新城武漢高科451480711292918新希望錦粼九里東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)豹澥新城綠城中國72981620170224445武漢軍運村旭輝華宇江悅府江夏區(qū)洪山區(qū)軍運村黃家湖保利地產(chǎn)華宇集團44544152760526371559514108湖北省文化旅游投資美好集團--武漢城建集團19海格公館漢陽區(qū)四新國博726866581772246方島金茂智慧科學(xué)城漢陽區(qū)漢南區(qū)四新國博漢南中國金茂中國恒大南山控股439435432564164466852738183537668202122美好長江首璽港東名居武地融創(chuàng)御央首府洪山區(qū)青山區(qū)江岸區(qū)黃家湖青山核心后湖701698666797525715885197135993554218814748武漢恒大時代新城光谷南山府東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷新中心2356823中建星光城東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷新中心中建三局地產(chǎn)6617781718365孔雀城|大悅城控股·航天悅府聯(lián)發(fā)云璟4950新洲區(qū)黃陂區(qū)雙柳橫店大悅城4254234280142140635496852425福星惠譽星譽國際龍湖天璽江漢區(qū)武昌區(qū)漢口中心武昌中心福星股份尚文地產(chǎn)64362866273836632596732502聯(lián)發(fā)集團312021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院房企成交排行——品牌房企操盤數(shù)據(jù)可觀2021年上半年國企與央企在交易市場上勢頭強勁，除城建集團本土持有優(yōu)勢以外，在售項目持有量以保利、萬科、融創(chuàng)等品牌房企，融創(chuàng)更是以遍地開花的運營數(shù)據(jù)拔得頭籌。在眾多競品中脫穎而出說明客戶對品牌的重視，大型房企擁有更好的操盤經(jīng)驗與口碑，集中供地后市場表現(xiàn)將更為明顯。排名1企業(yè)名稱融創(chuàng)中國項目數(shù)量20銷售套數(shù)9180725045033521銷售面積(㎡)11047128676935106094085524181213549113046263030982536652675784793565銷售金額(萬元)2152930.61616389.68436132武漢城建集團綠地控股433134平安不動產(chǎn)有限公司萬科13808032.5790375.6631769.9531873.4452127.9608571.8429239.451934116旭輝集團1029737中建三局地產(chǎn)保利地產(chǎn)17256982225429龍湖集團12230510合計武漢城投集團--162232185404868864923.7322021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院商辦走勢——量升價跌，供過于求態(tài)勢更加明顯2021年上半年商辦市場成交近41.32萬方，同比近三年的數(shù)據(jù)供應(yīng)成交有所上升但均價相對下滑，整體供過于求的態(tài)勢愈加明顯。70605040180001600014000近三年商辦供求走勢21年上半年銷售41.32萬方1200019年20年1000080006000400020000上半年銷售40.62萬方上半年銷售20.57萬方30201002012012012012012012012012012012012012022022022022022022022022022022022029年

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0年010203040506070809101112010203040506070809101112月

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月2022022022022022021年

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6月銷售面積(萬㎡)批準上市面積(萬㎡)6.92.18.43.617313034179.913586.800.21912212611451622494.114356.2244.8銷售價格(元/㎡)1531481671411331391591261381361281281310010814012612012512310712914213013312712291112873.66.48.17.58141198.911166.1003.54.96.1118.6101516228.16.1107.11.48.3332021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院商業(yè)走勢——供需高于同期，但成交均價下滑2021年上半年的商業(yè)走勢對比近三年同期來看，供需均大幅提升，但成交均價有所下滑，考慮到疫情后遺癥對實體經(jīng)濟的沖擊，下半年如無波動，市場回暖成交價有望攀升。近三年商業(yè)供求走勢454035302000018000160001400012000100008000600040002000021年上半年銷售62.56萬方19年20年上半年銷售44.74萬方上半年銷售26.81萬方25201510502012012012012012012012012012012012012022022022022022022022022022022022022022022022022029年

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1年0102030405060708091011120102030405060708091011120102030405月

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月2021年6月銷售面積(萬㎡)批準上市面積(萬㎡)7.11.411107.4231527244.919397.300.19.72912182131162918116.314221821銷售價格(元/㎡)18317616617516017418217516116616014117401061521531341501621401531521521531231481601521576.22.78.27.99.810109.29.78.912178.2004.17.17.5131012101418148.1111199.8342021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED數(shù)據(jù)來源中指研究院市場小結(jié)整體表現(xiàn)開盤情況整體表現(xiàn)為量價齊升，供需失衡。大規(guī)模供應(yīng)前提下，去化卻無明顯提速致使存量已創(chuàng)新高推盤量大，但去化情況兩級分化明顯

，東湖高新等熱門區(qū)域供需兩旺，多個項目上半年銷量已破600套區(qū)域格局房企表現(xiàn)中心城區(qū)（除漢陽區(qū)）與近郊區(qū)兩極分化嚴重，近郊區(qū)普遍供遠大于求，個別區(qū)域存量已破200萬方品牌房企霸榜，其中以融創(chuàng)中國一枝獨秀，上半年銷售套數(shù)已破9000套成交結(jié)構(gòu)商辦、商業(yè)市場100-200萬總價段成交占比已近五成，120-140㎡大三房商辦市場供過于求態(tài)勢愈加明顯產(chǎn)品占比上升，改善需求已逐步得到釋放商業(yè)市場供需緩步上升，呈回暖態(tài)勢下半年供應(yīng)爆發(fā)后，將短期內(nèi)緩解部分區(qū)域供需矛盾，去化情況兩極分化將成為長期態(tài)勢，經(jīng)歷疫情“黑天鵝”，品牌房企市占率將一路走高。352021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市場預(yù)判362021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市場預(yù)判——全國經(jīng)濟及政策環(huán)境1.經(jīng)濟：多因素促經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，基本面持續(xù)向好國際環(huán)境方面，從全球綜合

PMI來看，2021年全球經(jīng)濟基本處于持續(xù)緩步上行階段，呈現(xiàn)“疫后經(jīng)濟”的連續(xù)性經(jīng)濟修復(fù)態(tài)勢，多個國家陸續(xù)從疫情深度沖擊中走出，供給逐步打開；同時，疫苗接種量的增加，將進一步帶動全球經(jīng)濟和海外需求持續(xù)恢復(fù)。國內(nèi)來說，2021年上半年我國經(jīng)濟在積極穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策驅(qū)動下持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，經(jīng)濟基礎(chǔ)得到進一步加固，一季度

GDP同比增長18.3%，相較

2019年同期增長

10.3%，兩年平均增長

5.0%，隨著全國系統(tǒng)性疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的扎實推進，經(jīng)濟發(fā)展韌性持續(xù)顯現(xiàn)，政策驅(qū)動、結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、出口額擴大等諸多因素共同作用下，我國經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。國內(nèi)市場需求持續(xù)修復(fù)，投資和消費增長速度加快，出口保持較快增速。??社會消費品零售總額同比增長

25.7%，兩年平均增長

4.3%，比

1-4月提高

0.1個百分點；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，趨勢持續(xù)向好，制造業(yè)投資在政策利好下由降轉(zhuǎn)增，未來有望進一步得到改

善；?

1-5月份，固定資產(chǎn)投資兩年平均增長

4.2%，比

1-4月份加快

0.3個百分點；?對外出口增速放緩，5月份出口兩年平均增長

9.3%，仍保持較快增速，剔除防疫物資高位回落影

響，整體韌性仍在。疫后經(jīng)濟保持穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢，但距離全面恢復(fù)疫前水平仍有距離。短期來看，我國經(jīng)濟的發(fā)展仍受到疫后經(jīng)濟周期不確定性、病毒變異可能、全球經(jīng)濟復(fù)蘇節(jié)奏等因素的擾動。

當(dāng)前，我國經(jīng)濟逐漸恢復(fù)，供需兩端均保持較好的恢復(fù)態(tài)勢，但各行業(yè)增長不均衡現(xiàn)象仍較為普遍，經(jīng)濟全面穩(wěn)定恢復(fù)的基礎(chǔ)尚未牢固，未來政府有望采取進一步措施，并從政策

端持續(xù)穩(wěn)定發(fā)力培育完善內(nèi)部市場，對重點產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)薄弱環(huán)節(jié)的支持力度有望增強，進而實現(xiàn)我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的長期目標(biāo)。37來源：中指研究院2021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市場預(yù)判——全國經(jīng)濟及政策環(huán)境2.金融：加強房地產(chǎn)金融審慎管理，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險今年兩會政府工作報告中明確提出“要保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，促進經(jīng)濟運行在合理區(qū)間“。6月，央行貨幣政策委員會二季度例會中指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟運行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴峻，要求“加強國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的研判分析，加強國際宏觀經(jīng)濟政策協(xié)調(diào)，防范外部沖擊……穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把握好政策時度效，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。今年以來

M2增速整體呈放緩態(tài)勢，未來有望保持在

8%以上水平。社會融資規(guī)模回落，下半年的社融增速或?qū)⑾鄬ζ椒€(wěn)。2021年5月，社會融資規(guī)模增量為1.92萬億元，比2019年同期多2081億元；社會融資規(guī)模存量為297.98萬億元，同比增長11%。為應(yīng)對疫情沖擊，中央加大扶持力度，社會融資規(guī)模增量明顯高于正常年份，今年企業(yè)經(jīng)營情況逐漸好轉(zhuǎn)，社會融資規(guī)模回落。在銀行端“兩條紅線”影響下，二手房市場停貸。一二線城市開展清查違規(guī)“經(jīng)營貸”入樓市的專項等行動，計未來在中央房地產(chǎn)金融審慎管理下將有更多城市加入強化資金監(jiān)管行列。整體而言，當(dāng)前我國經(jīng)濟運行呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好態(tài)勢，但國內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴峻，中央強調(diào)需監(jiān)控防范外部沖擊，貨幣政策仍將靈活精準、合理適度，保證經(jīng)濟