宏觀跟蹤報告：如何看待當前美國地產(chǎn)市場

證券研究報告|宏觀跟蹤報告|中國宏觀wwwwwwstockecomcn觀跟蹤報告核心觀點美國房屋銷售回暖主要源于利率下行周期的需求復蘇，2022年12月便已啟動。本輪住宅銷售復蘇新屋增速明顯領(lǐng)先成屋，主要源于居家辦公和成屋供給相對不足。美國建造支出中商業(yè)地產(chǎn)占比明顯高于住宅，在本輪住宅復蘇周期中，居家辦公興起在提振住宅銷售的同時也在透支商業(yè)地產(chǎn)的需求，非住宅地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)周期錯位下，不宜過分高估住宅復蘇對需求的拉動作用，整體建設(shè)支出增速短期難有大幅改善。通脹方面，CPI住房項落后房價趨勢約12-15個月左右，當前地產(chǎn)價格回暖可能在一定程度上影響通脹預期但對即期CPI影響較小。口美國房屋銷售回暖主要源于利率下行周期的需求復蘇，去年12月便已啟動5月美國地產(chǎn)數(shù)據(jù)超預期引發(fā)市場關(guān)注，5月美國新房銷售同比增速達到20.0%師：李超ichaostockecomcn師：林成煒nchengweistockecomcn相關(guān)報告屋銷售方面，5月同比增速-20.4%，相較前值-23.0%小幅反彈，自2023年1月以來整體延續(xù)修復趨勢。022年10月發(fā)布的《萬里風云，峰回路轉(zhuǎn)》中便指出：“美國房貸利率掛鉤同期限美債利率，因此美國房屋銷售和長期美債利率有較強的負相關(guān)性?？紤]到2023年全年利率趨于下行，預計將連帶房貸成本重回下行區(qū)間，新屋及成屋銷售數(shù)據(jù)將有所起色，并帶動耐用品消費修復(美國成屋銷售對耐用品增速有較好領(lǐng)先性)。”當前美國住宅地產(chǎn)市場走勢也完全符合我們前期判斷，伴隨10年期美債利率于2022年10月見頂，實際新屋銷售于同年12月便已進入新一輪反彈周期，今年以來新屋、成屋銷售的持續(xù)性回暖主要源于本輪利率下行周期下的地產(chǎn)需求復蘇，未來也將帶動住宅相關(guān)的資本開支增長。本輪住宅地產(chǎn)銷售的復蘇存在兩大特征：一是本輪住宅銷售復蘇主要以富人購房為主；二是新屋銷售復蘇增速明顯領(lǐng)先于成屋?？诒据喿≌N售復蘇富人購房貢獻大幅提升，延續(xù)疫后高端化、城郊化購房特征本輪地產(chǎn)銷售復蘇富人購房比例大幅提升，總價50萬美元以上的高價房銷售對2022年下半年以來新屋銷售的整體貢獻率超過41%，高于疫情前(17%)和疫情期間(26%)水平。其中經(jīng)濟偏發(fā)達區(qū)域(東北、西部)超過64%，中西、南部經(jīng)濟發(fā)展偏弱區(qū)域分別為27%、34%。一是這一特征延續(xù)了疫后美國居民高端化、城郊化的購房習慣特征，2020年以來新冠疫情在美國的反復在一定程度上改變了部分居民的住房習慣，美國居民開始從城市中心的公寓樓遷出并將房屋置換為郊區(qū)的獨戶房屋、別墅，在提升居住品質(zhì)的同時遠離人群密集區(qū)域(詳細請參考前期報告《美國的房地產(chǎn)熱潮會持續(xù)推升通脹嗎》)；此外，疫后居家辦公比例的增加也提升了居民對居住品質(zhì)的要求。二是購房可能成為高收入群體消耗超額儲蓄的渠道之一。我們曾于前期報告指出最低收入和最高收入群體是本輪美國超額儲蓄消耗的主力(詳細請參考前期報告《水到渠成，股債雙?！返?，我們認為最低收入群體消耗儲蓄的主要途徑是在回歸就業(yè)崗位之前支持日常消費；高收入群體消耗儲蓄的方式之一可能是購房?？谛挛蒌N售復蘇增速明顯領(lǐng)先成屋，主要源于居家辦公和成屋供給相對不足本輪新屋銷售復蘇增速明顯領(lǐng)先于成屋，我們認為原因主要源于居家辦公和成屋供給相對不足。新屋銷售增速由2022年11月-24.6%的低點反彈至5月的20.0%，成屋銷售增速由2023年1月-36.9%的低點反彈至5月的-20.4%。宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn6一是疫后多數(shù)企業(yè)開啟“居家辦公”模式，提升住房購置需求。MBA協(xié)會(抵押貸款銀行家協(xié)會)近期指出，在2023年以來新房銷售的反彈中，首次購房者是其中主力，我們認為與居家辦公盛興后美國年輕一代購房需求攀升有關(guān)。NBER在今年4月的論文中同樣指出，疫情期間(2020-2022年)居家辦公模式的興起顯著提升了年輕一代家庭組建需求，居家辦公人數(shù)的數(shù)量與占比和房貸月償還額均存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。二是成屋庫存不足推動購房者購買新屋繼而對新屋銷售形成明顯提振。當前新屋去化周期約為6.7個月，高于疫前中樞；成屋去化周期約為3個月，低于疫前中樞，反映成屋供給明顯短缺程度較高，對于新建家庭來說，由于房屋為剛需品，成屋供給不足且價格較高的背景下，推動消費者轉(zhuǎn)向購買新房?？诰蛹肄k公提振住宅銷售的同時也透支商業(yè)地產(chǎn)需求，理性看待對需求的拉動美國建造支出中商業(yè)地產(chǎn)占比明顯高于住宅，在本輪地產(chǎn)復蘇周期中，居家辦公興起在提振住宅銷售的同時也在透支商業(yè)地產(chǎn)的需求，不宜過分高估住宅市場復蘇對需求的拉動作用。“居家辦公”模式興起在提振新屋銷售的同時，也透支商業(yè)地產(chǎn)需求。Realtor數(shù)據(jù)顯示，2023年3月大型城市辦公樓占用率均值為50.1%明顯低于疫前水平，空置率上升導致辦公樓商業(yè)地產(chǎn)的違約率持續(xù)反彈。Trepp數(shù)據(jù)顯示，2023年5月辦公用商業(yè)地產(chǎn)違約率大幅上行至4%，為2018年以來最高水平(剔除疫情影響)。綜上，住宅銷售的回暖一定程度也消耗了商業(yè)地產(chǎn)的需求，美國建造支出中商業(yè)地產(chǎn)占比明顯高于住宅，應(yīng)理性看待住房市場回暖對經(jīng)濟的拉動作用。美國建造支出主要由住宅分項和非住宅分項構(gòu)成，其中非住宅分項占比達到55%(其中以商業(yè)地產(chǎn)為主)。我們在半年度策略中曾經(jīng)提示，當前商業(yè)地產(chǎn)面臨空置率及違約率上行、中小銀行信貸緊縮導致融資難度增加的雙重壓力，未來商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)支出大概率將拐頭下行，可能對住宅建設(shè)支出增速的反彈形成對沖；非住宅地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)周期錯位下，整體建設(shè)支出增速短期難有大幅改善。CPI格回暖可能在一定程度上影響通脹預期但對即期CPI影響較小?？陲L險提示美國通脹超預期惡化，美國經(jīng)濟超預期惡化宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn0-013-090-013-094-085-076-067-058-049-030-021-012015-012015-06-112016-042016-092017-022017-07-122018-05-102019-032019-082020-012020-06-112021-042021-092022-022022-07-122023-050-013-094-085-076-067-058-049-030-021-012520151050 -5表 30年:月:平均值40.0020.00 .0000.0000.0000.000000NBER所新屋去庫存時間成屋去庫存時間86420 30年:月:平均值40.0020.00 00000000新屋房價環(huán)比成屋房價環(huán)比wwwwwwstockecomcn/60:Q11:Q12:Q13:Q14:Q15:Q16:Q17:Q18:Q19:Q10:Q11:Q12:Q13:Q14:Q15:Q16:Q17:Q18:Q19:Q10:Q11:Q12:Q12003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-0107-0208-0609-020:Q11:Q12:Q13:Q14:Q15:Q16:Q17:Q18:Q19:Q10:Q11:Q12:Q13:Q14:Q15:Q16:Q17:Q18:Q19:Q10:Q11:Q12:Q12003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-0107-0208-0609-0210-0611-0212-0613-0214-0615-0216-0617-0218-0619-0220-0621-0222-0623-023-014-035-056-077-090-011-032-053-074-097-018-039-050-071-091-090-012-024-036-048-050-062-072000-012001-032002-052003-072004-09-112007-012008-032009-052010-071-09-112014-012015-032016-052017-072018-09-112021-012022-032023-05CPI住房項同比(右軸) 售 售0%4.00%.00%00%Realtor)住宅非住宅100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%50.0000252050-5-20-25房價指數(shù)同比86420-20wwwwwwstockecomcn<20(15)萬20(15)-30(20)萬30(20)-50(30)萬50(30)-75(50)萬>75(50)萬100%80%60%40%20%0%西東北西部西東北西部050 西部南部(右軸)3530252050宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn股票投資評級說明以報告日后的6個月內(nèi)，證券相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標準，定義如下：1.買入：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋20％以上；2.增持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10％~＋20％；3.中性：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％~＋10％之間波動；4.減持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％以下。行業(yè)的投資評級：以報告日后的6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標準，定義如下：1.看好：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10%以上；2.中性：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%~＋10%以上；3.看淡：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機構(gòu)采用不同的評級術(shù)語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結(jié)構(gòu)以及其他需要考慮的因素。投資者不應(yīng)僅僅依靠投資評級來推斷結(jié)論。法律聲明及風險提示本報告由浙商證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批復的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，經(jīng)營許可證編號為：Z39833000)制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱“本公司”)對這些信息的真實性、準確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不發(fā)生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。本報告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告僅反映報告作者的出具日的觀點和判斷，在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的投資建議，投資者應(yīng)當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應(yīng)同時考量各自的投資目的、財務(wù)狀況和特定需求。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，本公司及/或其關(guān)聯(lián)人員均不承擔任何法律責任。本公司的交易人員以及其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。本公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。本公司的資產(chǎn)管理公司、自營部門以及