全物業(yè)管理工作 電梯故障維修規(guī)程

「物業(yè)管理工作」電梯故障維修規(guī)程1目的規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。2適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。3職責(zé)3.1電梯分包公司和電梯維修工負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。3.2維修主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。4規(guī)程要求4.1電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應(yīng)快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工15分鐘內(nèi)；分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi)）。4.2維修時應(yīng)先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置，根據(jù)不同的故障，進行相應(yīng)的處理。4.3一般常見機械故障及處理措施。4.3.1機房機房常見故障及處理措施：a)電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸承，如發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；b)選層器故障：一般有以下幾種：——滑鏈：應(yīng)調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置；——選層器三角出觸不動：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；——上、下滑桿不靈活：主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。c)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整或更換制動閘瓦，并除去制動輪上的油污；d)限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清除雜物、更換軸承。4.3.2井道與轎廂井道與轎廂常見故障及處理措施：a)轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等；b)廳門故障同上；c)開門刀故障：表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開刀門位置（開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；d)導(dǎo)軌故障：表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用軌道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；e)導(dǎo)靴故障：表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴重、導(dǎo)靴座位置不對等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；f)安全鉗故障：表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)，加油潤滑，保證各個活動部位靈活。4.3.3底坑底坑常見故障及處理措施：a)補償鏈故障：運行時間有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，應(yīng)調(diào)整補償鏈長度；b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲，應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；c)緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足，應(yīng)除去鐵銹，補充液壓油。4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法4.4.1機房機房常見的電氣故障及處理方法：a)保險絲故障：——表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路，應(yīng)排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；——井道有水，回路有短路點，應(yīng)斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；——廳外指示有水或有線破裂斷路，應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲、控制回路；——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。b)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險絲被燒壞等原因所致，應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。4.4.2開道與轎廂開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法：a)上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)時電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致，應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)時電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致，應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)，排除線路斷點等；c)安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)時電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致；應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)。4.4.3底坑底坑常見的電氣故障及處理方法：a)緩沖器開關(guān)、地坑急停開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致，應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；b)張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。4.5電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。5記錄《電梯維修記錄表》6相關(guān)支持文件《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》「物業(yè)管理工作」電梯維護保養(yǎng)操作規(guī)程1目的規(guī)范電梯維護保養(yǎng)程序，確保電梯安全運行。2適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)電梯的維護保養(yǎng)。3職責(zé)3.1工程技術(shù)部負責(zé)對小區(qū)電梯的維護保養(yǎng)進行監(jiān)督和檢查。3.2維修組主管負責(zé)本小區(qū)電梯的維護保養(yǎng)。3.3電梯工具體負責(zé)電梯的維護保養(yǎng)。4操作規(guī)范4.1電梯工每日對電梯進行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項目表》中。巡檢內(nèi)容如下：4.4.1檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合（檢查方法：觀察）。4.4.2檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進出（檢查方法：觀察；直尺）。4.4.3檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）是否正常（檢查方法：觀察；逐一使用）。4.4.4檢查機房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜（機房溫度如果超過35度，則開啟空調(diào)），有無漏水，進水；門窗是否關(guān)閉等（檢查方法：觀察；溫度計）。4.4.5電梯升降情況檢查對電梯升降情況進行以下三方面檢查：a)電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感；b)運行速度是否恒速，運行中有無震動感；c)減速停層有無明顯壓迫感（檢查方法：乘坐電梯從一樓到頂樓）；d)每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬。4.2電梯的維護保養(yǎng)電梯維護保養(yǎng)委托專業(yè)公司進行，在進行委托保養(yǎng)時，應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容：4.2.1電梯因維護保養(yǎng)而停機時，必須事先通知相關(guān)業(yè)主，并確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。4.2.2電梯工應(yīng)協(xié)助電梯廠維修工進行維護保養(yǎng)工作。4.2.3下井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺放告示牌，防止無關(guān)人員靠近。4.2.4機房、井道因工作需要動火時，必須遵守動火規(guī)定，到保安部辦好“明火作業(yè)審批表”，工程部應(yīng)指定專人操作，事后清理火種，并檢查確認。施工時由保安部派員現(xiàn)場監(jiān)督。4.2.5維修保養(yǎng)工作完成時，工程部維修人員協(xié)助外部維修人員清理現(xiàn)場，并做好相關(guān)記錄。4.3每五年左右，維修組和管理處應(yīng)視電梯的運行磨損情況委托專業(yè)公司大修一次。具體大修內(nèi)容包括：4.3.1全面清洗和檢修曳引機、曳引輪、平衡砣、緩沖器、導(dǎo)軌、曳引鋼絲繩以及電梯的控制設(shè)備和安全裝置。4.3.2對轎箱內(nèi)的照明、通風(fēng)、電話裝置進行清洗和檢修；檢查并調(diào)整電梯層門、層門地坎、門鎖鎖鉤間隙、以及各門鎖回路。4.3.3根據(jù)零部件的磨損情況進行調(diào)整或更換。4.4停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人處理規(guī)程》處理。5記錄《電梯日常巡檢項目表》《維修保養(yǎng)單》6相關(guān)文件《電梯運行操作規(guī)程》《電動扶梯操作規(guī)程》《電梯機房管理制度》《電梯困人處理規(guī)程》《電梯進水處理規(guī)程》《火災(zāi)時電梯管理作業(yè)規(guī)程》「物業(yè)管理工作」電梯運行操作規(guī)程1目的規(guī)范電梯運行操作程序，確保電梯正常運行。2適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)無專職司機電梯的運行管理，也可用于電梯專職司機在首次開機或需停梯時。3職責(zé)3.1工程技術(shù)部負責(zé)對小區(qū)電梯的運行管理進行監(jiān)督和檢查。3.2維修組主管負責(zé)本小區(qū)電梯的運行管理。3.3電梯工具體負責(zé)電梯的運行操作。4操作規(guī)范4.1開電梯操作規(guī)程4.1.1開梯之前認真閱讀上一班交班記錄，打開廳門時慢慢撥開，弄清轎廂在本層后腳才踏入。4.1.2進廂后，認真檢查各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。開啟轎廂內(nèi)照明燈及風(fēng)扇，將“有司機/無司機”鑰匙或開關(guān)轉(zhuǎn)到無司機位置。4.1.3用手試安全觸板開關(guān)、光電開關(guān)是否靈敏。4.1.4把各開關(guān)打成正常位置，選層、中間數(shù)層及首層來回走一趟，沒異常后方投入正常使用。4.2關(guān)電梯操作規(guī)程4.2.1關(guān)梯前坐電梯檢查一趟，如有異常及時處理。4.2.2查梯無異常后，把轎廂停在首層，便于次日開梯。4.2.3將轎廂內(nèi)“有司機/無司機”或開關(guān)鑰匙轉(zhuǎn)到“有司機”位置上，再關(guān)閉燈和風(fēng)扇，最后再關(guān)基層鑰匙開關(guān)。4.2.4把廳門關(guān)好后方可離開。4.2.5認真做好交班記錄。4.3注意事項電梯運行時應(yīng)注意：4.3.1防止電梯超員、超載運行，隨時注意電梯過載保護功能。4.3.2客梯嚴禁載貨。4.3.3嚴禁裝運易燃、易爆、腐蝕、有毒的危險物品。如遇到特殊情況，需經(jīng)有關(guān)安全部門批準(zhǔn)，并采取必要安全保護措施。4.3.4嚴禁在轎門、廳門開啟的情況下，用檢修速度作為正常行駛。4.3.5嚴禁按“檢修”、“急?！卑粹o作為正常行駛中消