建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)課件

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)

稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)（一）建筑業(yè)稅收政策1、稅率和征收率（1）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。年?duì)I業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。（2）一般納稅人為新項(xiàng)目提供建筑服務(wù)且年?duì)I業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元的，只能適用一般計(jì)稅方法，按11%的適用稅率計(jì)算增值稅。2018年5月1日起調(diào)整為10%。（3）營(yíng)改增一般納稅人過(guò)渡政策：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)（包括銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供的安裝服務(wù)）以及建筑工程為老項(xiàng)目的建筑服務(wù)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按3%的征收率計(jì)算增值稅。（4）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，按3%的征收率計(jì)算增值稅。2、計(jì)稅方法（1）一般納稅人增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。a.一般計(jì)稅方法適用范圍：一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用。計(jì)算公式：應(yīng)納增值稅=營(yíng)業(yè)收入÷（1+11%）×11%－全部進(jìn)項(xiàng)稅額。（注：2018年5月1日起，11%調(diào)整為10%）（2）小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為的征收率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)納增值稅=營(yíng)業(yè)收入÷（1+3%）×3%。注意：a.一般納稅人銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)按甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。其中，無(wú)論是自行采購(gòu)電梯交給電梯企業(yè)（一般納稅人）安裝，還是從電梯企業(yè)采購(gòu)電梯并由其安裝，電梯企業(yè)提供的安裝服務(wù)均可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。b.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用范圍：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)（包括銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供的安裝服務(wù)），以及建筑工程為老項(xiàng)目的建筑服務(wù)可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。征收率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)納增值稅=營(yíng)業(yè)收入÷（1+3%）×3%。b.建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，不是可以選擇適用。c.試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。

3、異地繳稅規(guī)定（1）一般納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款后，向建筑企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（2）一般納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算繳納稅額。納稅人在建筑項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款后，向建筑企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（3）小規(guī)模納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算繳納稅額。納稅人在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（二）建筑業(yè)征收管理1、納稅申報(bào)（1）增值稅申報(bào)管理。建筑施工企業(yè)（個(gè)人）發(fā)生建筑業(yè)務(wù)收入，向國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)、個(gè)人收取工程預(yù)收款或工程結(jié)算款應(yīng)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，并據(jù)實(shí)申報(bào)繳納增值稅稅款。具體要求如下：①納稅人營(yíng)業(yè)額為提供建筑勞務(wù)而向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)“三項(xiàng)費(fèi)用”、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、提前竣工獎(jiǎng)等各種獎(jiǎng)勵(lì)，材料差價(jià)，代收費(fèi)用等。②納稅人從事建筑業(yè)（不含裝飾業(yè)）勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。③納稅人從事拆除建筑物、構(gòu)筑物勞務(wù)，對(duì)方以所拆建筑物、構(gòu)筑物的殘余物料，包括磚瓦、石料、木料、門(mén)窗、鋼筋等的價(jià)值抵作勞務(wù)價(jià)款，應(yīng)對(duì)殘余物料進(jìn)行估價(jià)，計(jì)入納稅人的營(yíng)業(yè)額申報(bào)納稅。④納稅人不能如實(shí)提供計(jì)稅收入，或建設(shè)方資金不到位造成不能準(zhǔn)確反映計(jì)稅收入的，按工程進(jìn)度核定計(jì)稅收入，計(jì)算應(yīng)納稅款。⑤對(duì)已完工建筑工程項(xiàng)目，不論是否付清工程款，一律按決算金額清算稅款;尚未決算的暫按預(yù)算造價(jià)或工程進(jìn)度結(jié)算稅款，待決算后進(jìn)行清算。（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法備案。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)以及建筑工程為老項(xiàng)目的建筑服務(wù)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，備案報(bào)送資料：①《增值稅一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法征收備案表》；②一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法征收備案事項(xiàng)說(shuō)明；選擇簡(jiǎn)易征收的產(chǎn)品、服務(wù)符合條件的證明材料，或者企業(yè)符合條件的證明材料。（3）企業(yè)所得稅申報(bào)管理。建筑業(yè)企業(yè)所得稅采取核定征收方式進(jìn)行申報(bào)納稅，根據(jù)宜春市地方稅務(wù)局、宜春市國(guó)家稅務(wù)局公告【2016】1號(hào)確定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，按營(yíng)業(yè)收入2.5%的征收率申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。2、會(huì)計(jì)核算（1）建筑企業(yè)（個(gè)人）在收取工程價(jià)款時(shí)（含日常預(yù)收、結(jié)算收款），必須開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票，并及時(shí)確認(rèn)賬面收入。（2）建筑企業(yè)（個(gè)人）購(gòu)買(mǎi)的磚瓦、沙、石、水泥、鋼筋等材料及輔助材料以及辦公用品、招待費(fèi)、機(jī)械設(shè)備、勞務(wù)外包、租賃費(fèi)等開(kāi)支應(yīng)當(dāng)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票方可付款和財(cái)務(wù)核算。對(duì)以白條付款入賬的，屬未按規(guī)定取得發(fā)票，按發(fā)票管理有關(guān)規(guī)定予以處罰。（3）建筑企業(yè)若有固定的勞動(dòng)合同關(guān)系的員工，員工為本單位提供服務(wù)后，支付員工的工資須造表發(fā)放，不需要員工為單位提供發(fā)票。若勞務(wù)提供方不屬于和單位有雇傭關(guān)系的個(gè)人，應(yīng)該按規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)提供正規(guī)發(fā)票。（4）建筑安裝企業(yè)若適用一般計(jì)稅方法，同時(shí)兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)兩種計(jì)稅項(xiàng)目分別核算，分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理；簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額一律不得抵扣，對(duì)于兩種項(xiàng)目劃分不清或無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額。3、跨縣提供建筑服務(wù)增值稅管理（1）跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報(bào)驗(yàn)登記。從2017年9月30日起，納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，可自行選擇向建筑項(xiàng)目所在地稅務(wù)稅機(jī)關(guān)辦理跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報(bào)驗(yàn)登記。辦理報(bào)驗(yàn)登記應(yīng)提供以下資料：①《跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報(bào)告表》；②營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件。（2）發(fā)票開(kāi)具。納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，應(yīng)按以下規(guī)定使用增值稅發(fā)票：①一般納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)用并按規(guī)定開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票；②小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人）可向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)用并按規(guī)定開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或增值稅專(zhuān)用發(fā)票；③其他個(gè)人應(yīng)向建筑服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳稅和申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普通發(fā)票；④建筑企業(yè)（總機(jī)構(gòu)）跨縣提供建筑服務(wù)，在建筑工程所在地成立分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)施工且已辦理稅務(wù)登記的，總機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分別計(jì)算繳納增值稅，并按規(guī)定由總機(jī)構(gòu)向發(fā)包人開(kāi)具增值稅發(fā)票，分支機(jī)構(gòu)向總機(jī)構(gòu)開(kāi)具增值稅發(fā)票。（三）房地產(chǎn)業(yè)稅收政策（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收政策1、稅率和征收率①一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法，按照11%的適用稅率計(jì)算。（2018年5月1日起調(diào)整為10%。）②一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)老項(xiàng)目，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算增值稅。③小規(guī)模納稅人按5%的征收率計(jì)算增值稅。2、兩種計(jì)稅方法增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。（1）一般計(jì)稅方法應(yīng)納增值稅＝營(yíng)業(yè)收入÷（1+11%）×11%－全部進(jìn)項(xiàng)稅額。（2018年5月1日起調(diào)整為10%）（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納增值稅＝營(yíng)業(yè)收入÷（1+5%）×5%3、采取預(yù)收款方式的計(jì)稅方法采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。具體規(guī)定：（1）一般計(jì)稅方法：應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+11%）×3%（2018年5月1日調(diào)整為10%）（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（3）小規(guī)模納稅人應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（四）房地產(chǎn)業(yè)征收管理1、納稅申報(bào)（1）增值稅申報(bào)管理。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，其預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)開(kāi)具《江西省國(guó)家稅務(wù)局通用預(yù)收款收據(jù)》，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并在取得預(yù)收款的次月申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳稅款。（2）已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具地稅發(fā)票的管理。納稅人已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具地稅發(fā)票的，實(shí)行備案登記管理。納稅人應(yīng)向主管稅源管理部門(mén)提供《已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具地稅發(fā)票情況證明》原件、營(yíng)業(yè)稅完稅證復(fù)印件及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體征稅情況，并將證明在補(bǔ)開(kāi)發(fā)票當(dāng)月企業(yè)會(huì)計(jì)憑證作附件。已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具地稅發(fā)票情況證明》中已完稅的營(yíng)業(yè)收入必須與完稅證復(fù)印件中的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額相一致，并另注明地稅已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票金額，以此作為國(guó)稅補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的依據(jù)。（3）簡(jiǎn)易計(jì)稅備案管理。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，備案報(bào)送資料：①《增值稅一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法征收備案表》；②一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法征收備案事項(xiàng)說(shuō)明；選擇簡(jiǎn)易征收的產(chǎn)品、服務(wù)符合條件的證明材料，或者企業(yè)符合條件的證明材料（4）企業(yè)所得稅申報(bào)管理。房地產(chǎn)業(yè)納稅人企業(yè)所得稅采取核定征收方式進(jìn)行申報(bào)納稅，根據(jù)宜春市地方稅務(wù)局、宜春市國(guó)家稅務(wù)局公告【2016】1號(hào)確定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)是：①城區(qū)納稅人按營(yíng)業(yè)收入4.95%的征收率申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；②城區(qū)以外納稅人按營(yíng)業(yè)收入4%的征收率申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。2、會(huì)計(jì)核算（1）房地產(chǎn)企業(yè)日常預(yù)付或結(jié)算支付給建筑企業(yè)（個(gè)人）的所有工程款項(xiàng)必須憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票入賬。（2）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生材料及輔助材料、辦公用品、招待費(fèi)、機(jī)械設(shè)備、勞務(wù)外包、租賃費(fèi)等開(kāi)支應(yīng)當(dāng)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普通發(fā)票方可付款和財(cái)務(wù)核算。對(duì)以白條付款入賬的，屬未按規(guī)定取得發(fā)票，按發(fā)票管理有關(guān)規(guī)定予以處罰。（3）支付縣外建筑施工企業(yè)（個(gè)人）的工程款時(shí)，施工方應(yīng)提供其機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票（或普通發(fā)票