房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：武科現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)創(chuàng)造園區(qū)可行性研究報告-63DOC

世源科技工程有限公司成都分公司PAGEPAGE26武科現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)預(yù)可行性研究武科現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)創(chuàng)造園區(qū)預(yù)可行性研究報告世源科技工程有限公司2007年6月項目研究單位：世源科技工程有限公司項目名稱：武科現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)創(chuàng)造園區(qū)預(yù)可行性研究審定：譚忠校核：賀達(dá)項目負(fù)責(zé)：喬文星（總策劃師） 胡曉（總規(guī)劃師）研究人員：張盛英姚華斌聶志平周瑾總論做正確的事，永遠(yuǎn)比正確的做事重要！改革開發(fā)以來，中國每隔十年就會發(fā)生翻天覆地的變化。大浪淘沙，成功者永遠(yuǎn)只是少數(shù)；滄海橫流，方顯英雄本色。卓越的管理者們以他們領(lǐng)先時代的遠(yuǎn)見和膽識成就了一個一個中國式的經(jīng)濟(jì)神話，在他們的身后，多少懷著夢想的人們一步一步走向創(chuàng)業(yè)，走向成功！沒有任何一個時候，比當(dāng)今中國擁有更廣闊的市場，更宏大的舞臺，更層出不窮的天才和人才，他們正用自己的智慧和努力去改變著我們的國家，改變著我們的生活。20年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，中國已經(jīng)成為世界的制造工廠，全世界的人們都在享用著中國制造的各種各樣的產(chǎn)品。但是在繁榮的背后，掩蓋不了我們因缺乏核心技術(shù)帶來的低端被動鏈位和落后十年、二十年，我們的勤勞換來的卻是歐美列強(qiáng)的坐享豐厚利潤。困則思變，中國政府提出了從“中國制造”向“中國創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變的英明決策，這是一個里程碑式的決策，標(biāo)志著中國將迎來未來幾十年的創(chuàng)新和創(chuàng)造熱潮。無數(shù)的年輕人將象當(dāng)年懷揣“下?！眽粝胍粯油渡淼健皠?chuàng)造”的熱潮中，中國將迎來新一輪的技術(shù)革新和新型工業(yè)發(fā)展高潮。如果不能看到這一歷史性的趨勢，不能認(rèn)識到目前中國工業(yè)園區(qū)的融資局限性和孵化薄弱性，依然沿著同樣的道路去正確的做一件事，不但會陷入激烈的市場競爭，還將錯過這一新的偉大歷史機(jī)遇。以核心技術(shù)創(chuàng)造為主題，以專業(yè)評估、融資服務(wù)、風(fēng)險投資（園區(qū)參股）、集約化中試生產(chǎn)基地、市場推廣平臺等多元化服務(wù)運(yùn)作為發(fā)展模式的新型工業(yè)園區(qū)將引導(dǎo)全新的工業(yè)地產(chǎn)模式，將真正實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商和企業(yè)的三贏戰(zhàn)略！創(chuàng)造性的時代，需要敢于創(chuàng)新，打破傳統(tǒng)，堅持市場導(dǎo)向的政府和領(lǐng)導(dǎo)，為國家發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮作出自己的貢獻(xiàn)。一個偉大的創(chuàng)造，總是來源于一個偉大的創(chuàng)想；來源于為之貢獻(xiàn)過的每一個人。目錄TOC\o"2-4"\h\z\t"標(biāo)題1,1"第一章背景分析 71．中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢 71.1持續(xù)走強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 71.2熱錢洶涌下的融資困局 81.3面臨深刻轉(zhuǎn)型的中國工業(yè) 91.4結(jié)論 92．中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 102.1巨大的市場需求 102.2滯后的工業(yè)園區(qū)建設(shè) 102.3調(diào)控背景下的中國工業(yè)地產(chǎn) 122.4結(jié)論 133．項目地域背景分析 133.1成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 133.1.1持續(xù)走強(qiáng)的成都工業(yè) 133.1.2中小企業(yè)成為成都經(jīng)濟(jì)的主力 143.2成都工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀 143.2.1成都工業(yè)地產(chǎn)基本現(xiàn)狀 143.2.2成都市主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量對比 183.2.3成都市主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅收政策分析 183.2.4成都工業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析 203.2.5成都工業(yè)地產(chǎn)市場基本特點(diǎn) 203.3若干政策利好因素 213.3.1成都工業(yè)發(fā)展相關(guān)政策 213.3.2西部大開發(fā)戰(zhàn)略 223.3.3成渝新特區(qū)的成立 223.4項目用地分析 233.4.1武侯科技園現(xiàn)狀分析 233.4.2園區(qū)用地現(xiàn)狀 244．結(jié)論 25第二章功能定位分析 261．項目概況 272．項目SWOT分析 272.1優(yōu)勢分析（S） 282.2劣勢分析（W） 282.3機(jī)遇分析（O） 282.4威脅分析（T） 292.5結(jié)論 293．項目功能定位 303.1定位的依據(jù)及原則 303.2戰(zhàn)略定位 303.3定位釋義 313.4發(fā)展目標(biāo) 314．園區(qū)總體規(guī)劃及功能分區(qū) 324.1園區(qū)總體規(guī)劃原則 324.2總體規(guī)劃 334.3分區(qū)功能規(guī)劃及運(yùn)作模式 334.3.1綜合服務(wù)區(qū) 334.3.2核心技術(shù)研發(fā)區(qū) 344.3.3中試基地廠房區(qū) 354.3.4運(yùn)作模式建議 354.4規(guī)劃建設(shè)的步驟——“滾動開發(fā)、逐步延伸” 364.5園區(qū)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及分期經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 364.6項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè) 374.6.1電氣設(shè)施 374.6.2通訊設(shè)施 384.6.3給排水設(shè)施 384.6.1空調(diào)設(shè)施 39第三章目標(biāo)產(chǎn)業(yè)分析 401．產(chǎn)業(yè)選擇的依據(jù) 411.1國家及地方產(chǎn)業(yè)政策 411.1.1國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)思路 411.1.2四川省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 411.2武侯區(qū)及科技園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 421.2.1騰龍換鳥的武侯工業(yè)新格局 421.2.2武侯科技園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 422．主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 433．選擇性產(chǎn)業(yè)建議 444．園區(qū)建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo) 444.1短期發(fā)展目標(biāo)（2007－2008） 444.2中期發(fā)展目標(biāo)（2008－2012） 454.3長期發(fā)展目標(biāo)（2012－2018） 45第四章投資效益分析 461．園區(qū)開發(fā)投資估算 471.1投資估算范圍和依據(jù) 471.1.1投資估算范圍 471.1.2投資估算依據(jù) 471.2征地費(fèi)用 471.3工程建設(shè)投資估算 481.3.1工程建設(shè)估算辦法及說明 481.3.2工程建設(shè)估算 481.4其他費(fèi)用估算 501.5不可預(yù)見費(fèi)用估算 511.6投資總費(fèi)用及構(gòu)成 512．園區(qū)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 522.1園區(qū)銷售收入 522.1.1園區(qū)可銷售面積 522.1.2園區(qū)銷售價格預(yù)估 532.1.3園區(qū)銷售收入預(yù)估 532.2園區(qū)租金收入 532.2.1園區(qū)可租面積 542.2.2園區(qū)出租價格 542.2.3園區(qū)年化出租收入 553．園區(qū)動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 553.1園區(qū)銷售動態(tài)收入 553.2園區(qū)出租動態(tài)收入 553.3園區(qū)其他動態(tài)收入 564．投資敏感因素分析 565．社會效益評價 566．園區(qū)開發(fā)風(fēng)險評估及防范措施 576.1本園區(qū)開發(fā)主要風(fēng)險 576.2主要風(fēng)險的防范 586.2.1政策風(fēng)險及其防范 582.2.2建設(shè)風(fēng)險及其防范 582.2.3資金籌措風(fēng)險及其防范 582.2.4環(huán)保風(fēng)險及其防范 59第五章結(jié)論 601．可行性研究結(jié)論 612．對本項目建設(shè)的建議 62第一章背景分析1．中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢1.1持續(xù)走強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會、加速社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉奮斗目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)要求，到2020年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將實(shí)現(xiàn)翻兩番，人均GDP達(dá)到3000美元，20年平均增長速度約為7.18%。進(jìn)入新的歷史發(fā)展階段，我國無論是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)都呈現(xiàn)出新一輪加速發(fā)展的態(tài)勢。長江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010年世博會和建設(shè)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)“四大中心”為契機(jī)，加快經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，提出建立世界級大都市圈的戰(zhàn)略目標(biāo)；珠江三角洲地區(qū)借助CEPA，加快與香港經(jīng)濟(jì)的更緊密聯(lián)系，并提出建設(shè)“大珠三角”或“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運(yùn)會為引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起；東北三省抓住國家支持老工業(yè)基地改造振興的機(jī)遇，正著力打造中國經(jīng)濟(jì)的“第四極”。與此同時，國家繼續(xù)堅定不移地實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮自身優(yōu)勢更好地發(fā)展，支持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵有條件的地方率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)東中西互動，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。我國宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)波動低谷，邁進(jìn)全面復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)增長加速期。這次復(fù)蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更新需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化帶動了重工業(yè)復(fù)蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機(jī)械、汽車等行業(yè)）生產(chǎn)增長明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的重要標(biāo)志之一。1.2熱錢洶涌下的融資困局宏觀經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)，對中國未來發(fā)展的良好預(yù)期，掀起了席卷全國的投資和創(chuàng)業(yè)熱潮。以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)等為代表的新經(jīng)濟(jì)模式，吸引著大量人才投身其中，并且產(chǎn)生了百度、新浪、盛大、無錫尚德等一大批高科技民營企業(yè)。這是繼1992年全國下海經(jīng)商潮之后，中國又一波更廣泛更深刻的商業(yè)大潮。然而，我們也看到，一方面是中國資本市場游資過剩，國際國內(nèi)的海量熱錢難尋投資出路；另一方面，國內(nèi)尚未建立較完善的風(fēng)險投融資機(jī)制，許多中小企業(yè)的融資困局依然如故，特別是眾多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)苦求資金而不能得。高不可及的銀行貸款，熱火朝天的股市游資，謹(jǐn)小慎微的風(fēng)險基金，黑幕重重的融資騙局，謊言滿天的民間借貸……因?yàn)槿谫Y渠道受困，不知多少個“百度”、“尚德”就此因缺血而胎死腹中。1.3面臨深刻轉(zhuǎn)型的中國工業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)，也為我國工業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前我國工業(yè)總體運(yùn)行良好，制造工業(yè)增加值居世界第四位，10多類行業(yè)、幾十種產(chǎn)品產(chǎn)銷量居世界前列，已經(jīng)成為制造業(yè)大國。但是，我們也應(yīng)該看到：一邊是我國的基本國情已經(jīng)從農(nóng)業(yè)大國轉(zhuǎn)變成工業(yè)大國，工業(yè)貿(mào)易排名世界第三位，世界制造中心正在向中國轉(zhuǎn)移；一邊是中國制造業(yè)“大而不強(qiáng)”，仍然處于全球產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，競爭力僅局限在不斷壓低勞動力成本和犧牲環(huán)境上。在現(xiàn)代國際經(jīng)濟(jì)秩序中，利益的獲得已經(jīng)不僅僅取決于生產(chǎn)能力和生產(chǎn)量的大小，品牌及創(chuàng)新技術(shù)的缺失，使中國制造業(yè)的“世界工廠”之路征途漫漫，品牌、研發(fā)、銷售渠道、細(xì)分產(chǎn)業(yè)等競爭要素已經(jīng)成為我國制造業(yè)面臨的重大課題。在2005年10月召開的中共十六屆五次會議上，黨中央集全黨之智慧，制定了國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議?！督ㄗh》明確提出，必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，切實(shí)走新型工業(yè)化道路。要把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為科學(xué)技術(shù)發(fā)展的戰(zhàn)略基點(diǎn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式的中心環(huán)節(jié)，大力提高原始創(chuàng)新能力、集成創(chuàng)新能力和引進(jìn)消化吸收再創(chuàng)新能力。1.4結(jié)論貿(mào)易條件不斷惡化、環(huán)境危機(jī)深重，中國過去二十余年低成本、高污染、薄利潤的傳統(tǒng)制造業(yè)模式已經(jīng)難以為繼。如果中國制造業(yè)不能盡快轉(zhuǎn)型，它的發(fā)展將受到嚴(yán)重阻礙，有可能制約中國整體經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展。中國現(xiàn)在認(rèn)識到要走均衡的、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展的道路，這就要求一個由有形的“中國制造”到無形的“中國創(chuàng)造”之根本性演變。而近二十年業(yè)已建立的雄厚工業(yè)基礎(chǔ)、豐富的人才資源、中國文化中固有的東方智慧；國人勇于冒險和開拓創(chuàng)業(yè)的傳統(tǒng)精神，也為中國從低端制造業(yè)到高價值創(chuàng)造性的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過渡提供了有利條件。宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，以創(chuàng)新為動力的新一輪創(chuàng)業(yè)大潮，預(yù)示著中國工業(yè)從“中國制造”到“中國創(chuàng)造”的偉大轉(zhuǎn)變，已經(jīng)開始！2．中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1巨大的市場需求工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)房地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，其具有專業(yè)性強(qiáng)、投資回報穩(wěn)定的特點(diǎn)。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。在國外，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30％，對日本GDP貢獻(xiàn)在40％以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30％。在我國沿海城市，工業(yè)地產(chǎn)正成為眾多開發(fā)商爭搶的對象。有資料表明，世界制造業(yè)重心正向中國轉(zhuǎn)移，中國將成為“世界工廠”。而目前中國的制造業(yè)僅占全球的7％，要成為“世界工廠”或要趕上美國27％、日本30％的市場占有率還有很大上升空間。2.2滯后的工業(yè)園區(qū)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)一般都以“微型工業(yè)”為主攻客戶?！拔⑿凸I(yè)”是指那些新興的、從事技術(shù)含量較高、所需廠房面積不大的企業(yè)。對他們來說，自己買地建廠面臨諸多困難：首先，拿地不容易，費(fèi)時費(fèi)力，經(jīng)營成本增加；其次，由于不能解決配套，不能建立銷售網(wǎng)絡(luò)，談不上物管、治安；再者，一次性買下50年土地使用權(quán)，對于剛起步的企業(yè)來說，風(fēng)險較大，也不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然，最為重要的是，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)可以為企業(yè)爭取稅收等優(yōu)惠政策，這對“微型工業(yè)”相當(dāng)有吸引力。隨著社會的發(fā)展和電子科技的突飛猛進(jìn)，產(chǎn)品的競爭最終還是科技的競爭，技術(shù)含量越高的產(chǎn)品其市場競爭力越強(qiáng)，未來將是“微型工業(yè)”的天下。正因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展?jié)摿?，改革開放二十多年來，全國各地興辦起了各種各樣的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，建成了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與科技結(jié)合，經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的重要基地。但同時，我們也應(yīng)看到，在取得重大成果績效的同時，不容忽視的是：許多地方的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在體制、觀念、意識與思維方式等方面，還未能完全與市場接軌、與世界經(jīng)濟(jì)接軌，甚至還有一些嚴(yán)重的不足和缺憾。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，新經(jīng)濟(jì)大潮的興起，工業(yè)地產(chǎn)市場的高速增長，使得傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營顯得越來越不合時宜。認(rèn)識缺憾——只生產(chǎn)、不生活、無文化許多開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，只知招商引資多建廠，一切圍繞“生產(chǎn)”轉(zhuǎn)。殊不知開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的本質(zhì)是什么。開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的管理部門，實(shí)際上是一級政府；開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)實(shí)際上一個特殊意義上的城市。城市的本質(zhì)定義是：人類生產(chǎn)過程、生活過程與文化過程三大過程的基地。正是因?yàn)橹徽J(rèn)識到“生產(chǎn)過程”而忽略了“生活過程”，更不知“文化過程”，所以有一些開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)實(shí)際上只是廠房區(qū)而已，配套設(shè)施、生活環(huán)境以及實(shí)效性的多元化服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未跟上，更沒有文化過程方面的考慮與規(guī)劃建設(shè)。也正因此，有的開發(fā)區(qū)對外來投資商、尤其是的對創(chuàng)業(yè)者吸引力不足，或者留不住有巨大發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，更留不住杰出的創(chuàng)新人才。概念誤區(qū)——言必稱“高新”的自我束縛有的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，將“高新技術(shù)”概念絕對化。眼睛只盯著高新技術(shù)，而未走出“高新技術(shù)”的認(rèn)識誤區(qū)。所以，在一些開發(fā)區(qū)、高新區(qū)管委會，人人言必稱“高新”。“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”在中國也是各地都有、比比皆是。重視“高新技術(shù)”這當(dāng)然絕對是正確的，我們也需要用真正意義上的高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。所以，“高而新”的這一概念，從邏輯上和實(shí)務(wù)實(shí)踐兩方面分析，都不能絕對化。這種認(rèn)識上的偏差事實(shí)上正制約著我國許多專利技術(shù)的應(yīng)用推廣和產(chǎn)業(yè)化；也不利于實(shí)用新型科技創(chuàng)新活動的普及化。盲目苛求——貪大拒小、嫌貧愛富有的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)負(fù)責(zé)人，對于投資商、創(chuàng)業(yè)者有明顯的“嫌貧愛富”心態(tài)，甚至有言“投資不到一億元的，免談”，胃口太大。其實(shí)，就我國現(xiàn)實(shí)情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言，我們的中小企業(yè)不是太多，而是還遠(yuǎn)不夠多。沒有數(shù)量，哪來質(zhì)量？開發(fā)區(qū)如沒有眾多中小企業(yè)，哪有更多的發(fā)展機(jī)率？更何況，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐也證明，眾多小企業(yè)的生命力和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過許多傳統(tǒng)的大型企業(yè)。風(fēng)險投資短缺——科技成果商用化、產(chǎn)業(yè)化缺乏資金支持沒有什么企業(yè)是“不缺錢”的，特別是創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)和規(guī)模實(shí)力還不強(qiáng)大的企業(yè)。企業(yè)自主開發(fā)或引進(jìn)的科技成果，往往一大制約因素就是“風(fēng)險投資”。但我國為數(shù)眾多的孵化工業(yè)園區(qū)、高新開發(fā)區(qū)，目前同樣存在的一個問題，就是缺少一大功能，即風(fēng)險投融資的融通渠道保障功能。孵化功能欠弱——缺少真正意義上的創(chuàng)業(yè)中心作為“創(chuàng)業(yè)基地”的開發(fā)區(qū)/高新區(qū)，其重要的功能之一就是孵化功能。否則，與一般城市的老工業(yè)區(qū)、工廠區(qū)（如老成都的東郊工業(yè)區(qū)）差別不大。各開發(fā)區(qū)/高新區(qū)都在強(qiáng)調(diào)：辦好創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)揮孵化功能。但在實(shí)際上，大多浮在口號宣傳層面；而很少能提供集約高效的多功能服務(wù)，切實(shí)發(fā)揮出孵化功能。規(guī)劃思想落后——表層性的“現(xiàn)代化”，不是真正意義上的現(xiàn)代化“規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是資本”。但我們在各地開發(fā)區(qū)、高新區(qū)看到的，嚴(yán)格意義上大都是大同小異的標(biāo)準(zhǔn)廠房加上玻璃幕墻寫字樓所“擠”成的“生產(chǎn)辦公區(qū)”。無個性可言、無文脈可見、無文化所現(xiàn)——“百區(qū)一面”。雖然，各開發(fā)區(qū)、高新區(qū)都有規(guī)劃，但實(shí)際上是土地使用規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)/企業(yè)廠區(qū)分布規(guī)劃，并非真正現(xiàn)代意義上的“環(huán)境整體綜合性規(guī)劃”，即地理環(huán)境與人工環(huán)境有機(jī)一體化的統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計。一些開發(fā)區(qū)、高新區(qū)環(huán)境的“表面現(xiàn)代化”，正反映出規(guī)劃思想的落后。2.3調(diào)控背景下的中國工業(yè)地產(chǎn)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2003年起中國工業(yè)用地增長幅度逐年提高，到2005年已經(jīng)占到全年總供應(yīng)的32.7%。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因，一方面是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)用地需求日漸旺盛；但另一方面，地方爭相搶奪投資資金，采取競相壓低地價的方法招商引資，導(dǎo)致工業(yè)用地需求迅速膨脹。中央政府近年為加強(qiáng)土地調(diào)控出臺多項措施，明確了中國“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”。2006年9月5日，在中央政府下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出，國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。由此預(yù)示，新一輪的土地調(diào)控政策將工業(yè)用地放到了調(diào)控的議事日程上來，而調(diào)控的力度較之過去有增無減，因而，工業(yè)地產(chǎn)原有的運(yùn)行方式、經(jīng)營模式都將遭受重大挑戰(zhàn)。

2.4結(jié)論經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是吸引國內(nèi)外投資最為集中、經(jīng)濟(jì)增長最快、市場最具活力、投資環(huán)境最完備、運(yùn)行體制最新、經(jīng)濟(jì)效益最好的區(qū)域之一，是中國改革開放的一個歷史性創(chuàng)舉，在中國經(jīng)濟(jì)快速增長的20多年中，發(fā)揮著窗口、輻射、示范和帶動作用，大大促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。但隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速的增長，舊的經(jīng)濟(jì)增長模式和經(jīng)營理念所呈現(xiàn)出的問題也越來越多。我們清醒地看到，開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展逐漸暴露出一些問題，主要表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)數(shù)量過多，層次和質(zhì)量卻不高，多數(shù)園區(qū)招商引資出現(xiàn)困難，許多園區(qū)經(jīng)?；ň拶Y赴世界各地舉辦推介和洽談活動，卻往往是事倍功半，投入與產(chǎn)出嚴(yán)重“倒掛”。出現(xiàn)這些問題的一個重要原因就是——傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)定位和運(yùn)營模式，在新經(jīng)濟(jì)形勢面前，已經(jīng)顯得力不從心，迫切需要創(chuàng)新和改革。正如工業(yè)經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展一樣，只有通過不斷創(chuàng)新，才能在中國工業(yè)地產(chǎn)的新一輪機(jī)遇面前，后來居上、力拔頭籌。；3．項目地域背景分析3.1成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展3.1.1持續(xù)走強(qiáng)的成都工業(yè)成都工業(yè)是在僅有的“三根半煙囪”的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展壯大起來的，經(jīng)歷了工業(yè)化起步、工業(yè)建設(shè)躍進(jìn)發(fā)展和“三線建設(shè)”幾個發(fā)展階段。特別是改革開放以來，成都工業(yè)蓬勃發(fā)展，成為全市國民經(jīng)濟(jì)重要的支撐力量。成都已經(jīng)從一個典型的消費(fèi)城市發(fā)展成為西南地區(qū)重要的工業(yè)重鎮(zhèn)。截止2007年5月末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)超過3000戶，達(dá)到3078戶，比去年凈增加447戶，有力地推進(jìn)了全市工業(yè)增長。1—5月，成都市規(guī)模以上工業(yè)增加值完成345.7億元，增長25.9％，創(chuàng)歷史新高。完成出口交貨值49.27億元，增長65.8％；完成新產(chǎn)品產(chǎn)值171.77億元，增長59.7％。1—4月，成都20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值162.3億元，同比增長36.4%，工業(yè)集中度達(dá)到61.7%。年內(nèi)，成都還將力爭全市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入增長14%以上，工業(yè)集中度提高3個百分點(diǎn)以上。3.1.2中小企業(yè)成為成都經(jīng)濟(jì)的主力目前，中小企業(yè)已成為推動成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，成為全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要力量，而政府在促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了重要作用。據(jù)統(tǒng)計，最近三年，成都市私營企業(yè)的新增戶數(shù)每年都以30%左右的速度高速增長，而外商投資額則以每年50%左右的速度高速增長。2006年，成都市全力以赴抓好優(yōu)化投資環(huán)境、深化企業(yè)改革、培育產(chǎn)業(yè)集群、拓寬融資渠道、構(gòu)建三大服務(wù)體系以及招商引資、安全環(huán)保等重點(diǎn)工作，促進(jìn)全市中小企業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，全市中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值516.4億元，增長20.6％，其中：工業(yè)增加值345.8億元，增長22.7％；利稅總額87.2億元，增長25.3％。全市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1084.2億元，增長21％。3.2成都工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀3.2.1成都工業(yè)地產(chǎn)基本現(xiàn)狀成都市所屬區(qū)(市)縣工業(yè)集中發(fā)展及相關(guān)基本情況表基本情況區(qū)(市)縣主要產(chǎn)業(yè)及特色工業(yè)園區(qū)情況主要企業(yè)或項目名稱園區(qū)名稱級別園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高新區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(新加坡工業(yè)園)國家級電子信息、生物醫(yī)藥、精密機(jī)械制造錦江區(qū)印務(wù)、電子信息、生物醫(yī)藥成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)(九龍服裝工業(yè)園)省級印務(wù)、電子信息、生物醫(yī)藥博瑞印務(wù)、高新彩印、報業(yè)集團(tuán)、川渝中煙公司、佛蘭印務(wù)、香精廠、嘴棒廠；“三圣花鄉(xiāng)”、“鄉(xiāng)村旅游”；“百工坊”旅游商品城青羊區(qū)成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(蛟龍園區(qū))市級電子信息、精密機(jī)械、都市加工金牛區(qū)成都金牛區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)開展區(qū)省級電子信息、生物醫(yī)藥、印務(wù)“兩河城市森林”、“天回銀杏園”成華區(qū)汽配產(chǎn)業(yè)、電焊產(chǎn)業(yè)成華區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)(四川省中小企業(yè)示范園、歐盟工業(yè)園)市級省級服裝、食品、汽車配件、環(huán)保型機(jī)械加工提升北湖檔次、創(chuàng)建4A景區(qū)，實(shí)施生態(tài)游樂園、體育公園武侯區(qū)鞋業(yè)、賓館業(yè)、會展業(yè)、休閑娛樂業(yè)；以武侯祠為中心的蜀漢文化旅游產(chǎn)業(yè)成都武侯科技園、中國西部鞋都工業(yè)園省級電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、環(huán)保材料、制鞋及相關(guān)產(chǎn)業(yè)龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)(洛帶古鎮(zhèn))成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級機(jī)械制造、電子信息、新材料、食品及飲料青白江區(qū)打造農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶、“生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、建設(shè)成都北部新城、生態(tài)工業(yè)高地”成都青白江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(中小企業(yè)發(fā)展園區(qū))市級冶金、化工、建材、機(jī)械開元投資公司、工業(yè)區(qū)投資公司、農(nóng)業(yè)投資公司新都區(qū)家具業(yè)新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)省級電子、機(jī)械制造、食品、制藥、物流溫江區(qū)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園(中小企業(yè)科技園、溫州工業(yè)園、巴爾瑪工業(yè)園)省級制藥、食品、印務(wù)包裝及紙制品家樂福配套酒店、中國西部國際汽車城、科拉尼中國工業(yè)設(shè)計基地；?？乒?、隆博公司都江堰市旅游產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)都江堰科技產(chǎn)業(yè)開展區(qū)(都江堰工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、川蘇科技合作產(chǎn)業(yè)園)省級生物制藥、機(jī)械制造、食品彭州市石化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、優(yōu)質(zhì)建材產(chǎn)業(yè)彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)(彭州工業(yè)集中發(fā)展區(qū))省級制藥、石化、建材華融化工、聯(lián)邦制藥、亞東水泥；亞泥項目邛崍市食品加工業(yè)、天然氣化工和磷化工業(yè)、藥用玻瓶和玻管包裝業(yè)；農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)(畜禽、優(yōu)質(zhì)糧油、果蔬、林竹、茶桑)邛崍工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(產(chǎn)業(yè)化示范園區(qū))市級食品、醫(yī)藥、精細(xì)化工成都市糧油栽培試點(diǎn)基地建設(shè)、國家金卡工程“四川RFID生豬”、5萬頭良種奶牛養(yǎng)殖基地建設(shè)項目；大慶高宇磷酸一銨、五冶崍山紙業(yè)在建項目崇州市家具業(yè)、皮革業(yè)、食品業(yè)崇州工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(崇陽鎮(zhèn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、中小企業(yè)集中發(fā)展片)市級制藥、食品、家具、服裝、皮革和皮草制品柯世達(dá)汽車配件、豐豐鴨業(yè)、全友家具廠金堂縣“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)+農(nóng)家旅游”模式四川中美(外)中小企業(yè)發(fā)展園區(qū)(金堂工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、九龍服裝工業(yè)園、成都·泰國農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園、錦江·金堂工業(yè)園)省級發(fā)電、冶金、輕紡印染、食品雙流縣西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(蛟龍工業(yè)港、物流園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū))省級生物醫(yī)藥、光電、新材料、機(jī)械制造、綠色食品郫縣花卉苗木產(chǎn)業(yè)成都現(xiàn)代工業(yè)港(郫縣工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、安德中小企業(yè)園)市級食品飲料、機(jī)械制造、印務(wù)包裝大邑縣大邑工業(yè)集中發(fā)展區(qū)市級電子、機(jī)械、食品、制藥、服裝、新材料食用菌、榨菜、麻羊、兔等基地；祥榮印鐵、顯明水泥、蘭田速凍項目；譚魚頭、雙星鞋業(yè)項目蒲江縣成都天然產(chǎn)物蒲江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)市級生物醫(yī)藥、飲料、食品新津縣食品(飼料)工業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、路橋機(jī)械產(chǎn)業(yè)；飼料、畜禽、米業(yè)、食用油四大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)川浙合作工作園區(qū)(新津工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、九龍工業(yè)港、萬邦工業(yè)港)省級機(jī)械制造、食品、日化通威集團(tuán)綠色水產(chǎn)品基地、大陸集團(tuán)花橋漁場、“全市畜禽養(yǎng)殖基地”、“全省特色水產(chǎn)養(yǎng)殖大縣”2007．6．20(收集)由上表可知，作為一種新興的地產(chǎn)開發(fā)類別，工業(yè)地產(chǎn)正在成都逐漸崛起，并漸成潮流。成都幾乎每個區(qū)縣都有自己的工業(yè)園區(qū)項目，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯。這一方面顯示了成都工業(yè)地產(chǎn)良好的市場前景，另一方面也預(yù)示著成都工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)和將要面對的激烈競爭。目前，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的工業(yè)園區(qū)主要集中成都五城區(qū)，而以傳統(tǒng)制造工業(yè)為特色的工業(yè)開發(fā)區(qū)主要位于周邊區(qū)縣。特別是市區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)項目，已成為引領(lǐng)成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主力軍，并逐漸呈現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：區(qū)域：在政府規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。環(huán)境：交通、區(qū)位、物流、通訊、金融服務(wù)等工業(yè)配套逐步完善，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境已經(jīng)成熟。價格：目前成都市工業(yè)類地產(chǎn)項目售價的總體市場均價為4612元/㎡。而租金最高平均水平為29.625元/㎡/月，市場最低租金平均水平為23.375元/㎡/月，綜合平均指數(shù)為26.5元/㎡/月。規(guī)模：成都市郊目前共有各類工業(yè)園區(qū)116個。園區(qū)多，規(guī)模小，政府正引導(dǎo)形成新的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。類型：樓盤建筑形態(tài)開始多元化，跳出原先以多層和小高層是主流的局面。花園式辦公開始興起，以置信城市會所為代表，而青羊工業(yè)基地則是“總部經(jīng)濟(jì)”的代表。3.2.2成都市主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量對比目前，成都工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多，但對成都工業(yè)地產(chǎn)市場影響較大，且對本項目構(gòu)成直接競爭的主要還是位于五城區(qū)的高新區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港、青羊工業(yè)發(fā)展區(qū)等園區(qū)項目。3.2.3成都市主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)稅收政策分析可比性產(chǎn)業(yè)園區(qū)新辦企業(yè)扶持政策稅收基數(shù)限制第1年第2年第3年第4年第5年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)無限制免征所得稅鼓勵高新企業(yè)7.5%稅率，一般高新企業(yè)15%稅率高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)（現(xiàn)代工業(yè)港）稅收100萬地方稅收留存全額補(bǔ)貼地方稅收留存的50%補(bǔ)貼高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（武侯科技園）無限制地方稅收留存全額補(bǔ)貼地方稅收留存的80%補(bǔ)貼地方稅收留存的60%補(bǔ)貼地方稅收留存的40%補(bǔ)貼成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)無限制地方稅收留存全額補(bǔ)貼地方稅收留存的50%補(bǔ)貼成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)銷售收入500萬增值稅按25%、營業(yè)稅按60-80%、所得稅按60-100%補(bǔ)貼增值稅按25%、營業(yè)稅按30-50%、所得稅按30-50%補(bǔ)貼成都金牛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（西區(qū)）納稅50、100、200萬增值稅按60%、營業(yè)稅安70%、房產(chǎn)稅按90%、所得稅按100%補(bǔ)貼無無3.2.4成都工業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析在目前成都工業(yè)地產(chǎn)項目中，62%的的項目銷售采用了聘請地產(chǎn)營銷公司進(jìn)行銷售的行為，從一個側(cè)面也反映出了目前工業(yè)地產(chǎn)項目銷售的難度。3.2.5成都工業(yè)地產(chǎn)市場基本特點(diǎn)目前成都市工業(yè)地產(chǎn)總體銷售情況較差；享受到特殊政策支持越大的或支持力度越大項目其銷售情況在同行業(yè)中越好；體量較小的單一項目或是在大型工業(yè)園區(qū)中體量比不大的項目，因享受政策支持的廣泛性，導(dǎo)致項目銷售困難；一些具備個性化及特色化的工業(yè)項目，在脫離政策因素下同樣具備市場競爭力（如：商環(huán)境）。3.3若干政策利好因素3.3.1成都工業(yè)發(fā)展相關(guān)政策2007年6月11日，成都市委辦公廳、市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市科技局《關(guān)于實(shí)現(xiàn)工業(yè)新跨越科技推進(jìn)行動的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。《實(shí)施意見》明確了“十一五”期間成都市推進(jìn)新型工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)工業(yè)新跨越的三項科技措施。一是推進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力建設(shè)。將重點(diǎn)建設(shè)光通信、3G基站配套設(shè)備、觸摸顯示、基因治療腫瘤藥物、光電信息材料、生物醫(yī)學(xué)材料等在內(nèi)的13個工程技術(shù)研究中心，提升企業(yè)自主創(chuàng)新能力；引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略，抓好60家企業(yè)的試點(diǎn)示范工作；完善科技應(yīng)用創(chuàng)新服務(wù)平臺，重點(diǎn)抓好大型科學(xué)儀器設(shè)備共享平臺和科技信息情報共享平臺建設(shè)，整合40家行業(yè)專業(yè)技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立系列專業(yè)技術(shù)公共服務(wù)平臺。二是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整與升級。將重點(diǎn)實(shí)施軟件、集成電路設(shè)計及產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，新一代寬帶網(wǎng)絡(luò)通信關(guān)鍵技術(shù)及產(chǎn)品，中藥現(xiàn)代化及重大新藥創(chuàng)制，機(jī)械成套裝備及汽車（含配套）等8個工業(yè)類科技重大專項，突破產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)、瓶頸技術(shù)和關(guān)鍵共性技術(shù)；以電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；圍繞傳統(tǒng)制造業(yè)，重點(diǎn)實(shí)施制造業(yè)信息化科技示范工程、工業(yè)清潔生產(chǎn)與節(jié)能降耗示范工程、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技示范工程，加強(qiáng)先進(jìn)適用技術(shù)示范推廣。三是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中集約集群發(fā)展。將以高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為重點(diǎn)，加強(qiáng)軟件、集成電路、信息安全、中藥現(xiàn)代化等特色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（園）和大學(xué)科技園建設(shè)，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)聚集發(fā)展；圍繞重點(diǎn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，將重點(diǎn)組建軟件外包、數(shù)字媒體、信息安全、光通信、特種新材料、天然藥物等6個產(chǎn)業(yè)技術(shù)聯(lián)盟，開展行業(yè)技術(shù)預(yù)測、關(guān)鍵共性技術(shù)聯(lián)合攻關(guān)、重大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研制、知識產(chǎn)權(quán)管理模式制定、區(qū)域品牌打造等工作；搭建包括軟件、新藥篩選及中試生產(chǎn)、裝備制造等在內(nèi)的10個專業(yè)公共技術(shù)平臺，開展共性技術(shù)研究，推動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的分工與協(xié)作，提升優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群綜合競爭力?！笆晃濉逼陂g，成都市將從市應(yīng)用技術(shù)研究與開發(fā)資金中列支2億元，作為實(shí)現(xiàn)工業(yè)新快越科技推進(jìn)行動專項經(jīng)費(fèi)。到2010年，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到600億元以上，企業(yè)專利申請量年均增長25%以上，市級財政科技資金70%以上投入工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的目標(biāo)。3.3.2西部大開發(fā)戰(zhàn)略在不久前由國務(wù)院西部開發(fā)辦公布的“西部大開發(fā)‘十一五’規(guī)劃”中，明確指出要積極發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)科技成果產(chǎn)業(yè)化，培育和形成若干高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。重點(diǎn)發(fā)展集成電路、軟件、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備、新型電子元器件、數(shù)字音頻視頻產(chǎn)品等信息產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥、生物能源產(chǎn)業(yè)、有色金屬和稀土等高性能材料產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，航空航天產(chǎn)業(yè)，新能源產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步發(fā)揮和提高各類高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新能力和孵化能力，著力提升一批科技創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園的科技整體實(shí)力和產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平。全球經(jīng)濟(jì)的一體化和西部大開發(fā)的順利推進(jìn)，使得擁有內(nèi)陸地理、人文優(yōu)勢、休閑底蘊(yùn)的成都比北京、上海等繁忙緊張的沿海城市更適合，更可能在高科技創(chuàng)業(yè)方面走出自己的一條路，形成全新的模式。據(jù)了解，成都現(xiàn)在的工業(yè)企業(yè)的發(fā)展與沿海、武漢等地相比，集中程度差，分布比較散亂，對土地的利用程度不高，造成了土地資源的浪費(fèi)，不符合土地集約化經(jīng)營的目標(biāo)。根據(jù)市政府的發(fā)展戰(zhàn)略，市政府將在大成都的范圍內(nèi)規(guī)劃21個工業(yè)發(fā)展區(qū)，不過為了改變以前的工業(yè)園由政府大包大攬的單一格局，政府希望采用企業(yè)辦工業(yè)園區(qū)的方式來發(fā)展。在西部大開發(fā)的旗幟下，在未來幾年中，成都市將繼續(xù)深化改革，突破思路，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中集群集約發(fā)展，著力建設(shè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為基礎(chǔ)的新型工業(yè)基地。3.3.3成渝新特區(qū)的成立自上世紀(jì)70年代末以來，中國先后進(jìn)行過三次大的制度變革。第一次是70年代末至80年代初期的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革；第二次是80年代中期的城市經(jīng)濟(jì)體制改革；第三次改革，是近兩年實(shí)施的綜合配套改革。2007年6月7日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。國家發(fā)改委給成渝新特區(qū)的“出生證明”值得回味：“成都市和重慶市要從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要求，全面推進(jìn)各個領(lǐng)域的體制改革，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，為推動全國深化改革，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展，發(fā)揮示范和帶動作用。”這意味著，新特區(qū)有別于單純的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，不惟GDP至上，而是一個“經(jīng)濟(jì)富裕、社會科學(xué)、和諧發(fā)展”的新特區(qū)?？梢灶A(yù)見，完成了“特區(qū)”使命的成都將會因此造就星羅棋布的與現(xiàn)代生活功能和產(chǎn)業(yè)功能匹配的“萊茵小鎮(zhèn)”與“歐洲莊園”，完成城鄉(xiāng)連帶的整體統(tǒng)籌格局，以此也成就了其“東方伊甸園”之夢；這自然也將成為吸引海內(nèi)外懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的諸多創(chuàng)新人才安居樂業(yè)的夢鄉(xiāng)。正如上海浦東、天津?yàn)I海所走過的路一樣，成渝新特區(qū)的成立，將給成都工業(yè)地產(chǎn)帶來新一輪難得的發(fā)展機(jī)會。而將從事低端產(chǎn)業(yè)或經(jīng)營不善的企業(yè)從土地、廠房中置換出來，引進(jìn)更高端、更有生命力的企業(yè)進(jìn)駐，“騰籠換鳥”，更快地提升產(chǎn)業(yè)能級，提高土地使用價值，將是成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展急需要培育一大批具有自主知識產(chǎn)權(quán)；擁有核心技術(shù)競爭力；能高速鎮(zhèn)增長的中小企業(yè)的政策良機(jī)。3.4項目用地分析3.4.1武侯科技園成立于2000年8月，規(guī)劃面積6.5平方公里，起步區(qū)3.5平方公里。園區(qū)緊臨成都市三環(huán)路西二段，距雙流國際機(jī)場5公里，距成都火車南站6公里，武侯大道、雙流機(jī)場貨運(yùn)干道、新川藏公路等主干道路貫穿、環(huán)繞園區(qū)。毗鄰國家級西南物流中心，交通便利，企業(yè)物流成本低。起步區(qū)內(nèi)“九通一平”的高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施已基本建成，一個以電子信息、生物工程及制藥、機(jī)電一體化、環(huán)保新材料為主的高科技產(chǎn)業(yè)基地正在脫穎而出。但令人遺憾的是，與武科園諸多的文化、交通、金融、政策優(yōu)勢相比，從園區(qū)成長起來的知名企業(yè)屈指可數(shù)。特別是在中小企業(yè)孵化培育方面，區(qū)內(nèi)唯一的“創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心”受用地規(guī)模等條件限制，也和全國眾多的開發(fā)區(qū)一樣，依然扮演的只是收房租的工業(yè)基地。并且，我們也看到這種傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，已經(jīng)越來越不適應(yīng)新工業(yè)新經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展。本項目地處國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中，更需要探索出自己的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。3.4.2園區(qū)項目地處成都主城區(qū)武侯區(qū)南版塊，方位正南略偏西，為川藏公路(南方絲綢之路茶馬古道)起點(diǎn)，是成都“南擴(kuò)”戰(zhàn)略的重要發(fā)展區(qū)和黃金口岸，地緣優(yōu)勢十分顯著。西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)中的武青四路，規(guī)劃寬度為30米，為區(qū)內(nèi)支干道；南側(cè)為規(guī)劃中的貨運(yùn)大道，規(guī)劃寬度為50米，為未來區(qū)內(nèi)主干道；東側(cè)為已建成的武科西四路，寬度30米，局部為40米，為區(qū)內(nèi)次干道；北側(cè)為規(guī)劃的武興三路，規(guī)劃寬度為30米，為支干道，武興三路將項目ABC地塊和D地塊劃分為相對獨(dú)立的兩部分。另外，這里也是主城區(qū)離雙流國際機(jī)場最近的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)外向條件十分有優(yōu)勢。而南出成都的免收費(fèi)“蒲新快速通道”即將開通，從雙楠武侯大道向南穿越“武侯三鎮(zhèn)金三角”而經(jīng)新津延伸至蒲江，將為這片特殊的版塊帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。武青四路現(xiàn)狀三吏堰支渠現(xiàn)狀項目園區(qū)緊鄰規(guī)劃中的貨運(yùn)大道，武興四路、武興五路穿插區(qū)內(nèi)，交通十分便利。同時，又和繁忙的雙星大道保持一定距離，避免了交通噪聲污染。區(qū)外不遠(yuǎn)處有三吏堰支渠，河水清澈，為本項目引用活水打造一定的景觀提供了便利條件。項目外街道呈西北東南向與東北西南相交織，周邊樓層高低錯落，不遠(yuǎn)處13層～26層高層電梯觀光公寓房地產(chǎn)開發(fā)方興正盛。而距園區(qū)不到一公里即為“武侯金三角”繁華的機(jī)投和金花。4．結(jié)論通過以上分析，我們可以看到：從“中國制造”到“中國創(chuàng)造”，中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)正孕育一場偉大而深刻的變革。這場變革，決定了中國未來工業(yè)經(jīng)濟(jì)的走向，也決定著中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式。然而，當(dāng)前的中國工業(yè)地產(chǎn)市場的混亂和無序卻越來越不適應(yīng)中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。千區(qū)一面的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，需要改革！大變革催生大英雄，本項目地處新特區(qū)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中，據(jù)天時地利，乘政策東風(fēng)，我們相信武科實(shí)業(yè)有實(shí)力有能力有魄力，擔(dān)當(dāng)起時代的重任。第二章功能定位分析1．項目概況項目名稱武科現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)創(chuàng)造園區(qū)地理位置武侯科技園武青四路凈用地面積481.83畝A地塊153.98畝B地塊133.50畝C地塊111.22畝D地塊83.13畝容積率≤2.5建筑密度30％限高42米周邊配套情況項目周邊基本設(shè)施配套到位，生活配套基本空白，有一定的原住民，建筑雜亂2．項目SWOT分析對項目本身優(yōu)劣勢的客觀分析是一切定位的基礎(chǔ)，宏觀上的分析，只是在尊重項目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，使整個定位更加符合整個社會的發(fā)展趨勢和國家的經(jīng)濟(jì)走向，順勢而建，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。2.1優(yōu)勢分析（S）后發(fā)優(yōu)勢：后發(fā)即意味著深謀廣積，通過借鑒成都其他工業(yè)園區(qū)建設(shè)的成敗，在天時地利人和的諸多利好之下，為本項目后來居上提供了可能。政府優(yōu)勢：武科實(shí)業(yè)良好的政府背景，是項目成功開發(fā)的堅實(shí)后盾。成本優(yōu)勢：以雄厚的實(shí)力和政府背景為依托，超低價拿到國家級科技園區(qū)大幅地塊，本項目成本優(yōu)勢明顯。區(qū)位優(yōu)勢：2006年，武侯區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占財政收入比重已超過80%，第三產(chǎn)業(yè)增加值速度在五城區(qū)排名第一位。項目地處武候區(qū)內(nèi)唯一的國家級科技開發(fā)區(qū)內(nèi)，智力及財力優(yōu)勢明顯。2.2劣勢分析（W）規(guī)模較?。涸趧觿t上千畝的“大盤”面前，本項目不到500畝的體量相對較小。周邊配套不足：科技園內(nèi)缺乏大型商業(yè)、居住、醫(yī)療等生活及人文配套設(shè)施，既缺乏人文氣息，人氣也略顯不足。周邊建筑質(zhì)量不高：武侯科技園區(qū)內(nèi)及周邊一些建筑質(zhì)量不高，影響了整個科技園的形象。2.3機(jī)遇分析（O）新特區(qū)成立:2007年6月，成渝新特區(qū)成立，以城鄉(xiāng)一體化為動力，成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)將迎來新一輪騰飛。武候區(qū)產(chǎn)業(yè)升級換代：以“科教興區(qū)”著稱的武侯區(qū)，在近年的工業(yè)園區(qū)建設(shè)中，逐步加大了產(chǎn)業(yè)升級換代的力度，從政策、服務(wù)等方面都多有優(yōu)惠。而武侯區(qū)按照“成都南擴(kuò)”的戰(zhàn)略思路，打造“城南（簇橋-金花-機(jī)頭）金三角”、“南三環(huán)經(jīng)濟(jì)帶”和“南三環(huán)經(jīng)濟(jì)圈”，必將形成多元復(fù)合產(chǎn)業(yè)體系。本項目身處其中，利好明顯。市場逐步覺醒：2005年以來，成都市內(nèi)諸多開發(fā)商對工業(yè)地產(chǎn)的介入，在加大競爭的同時，也進(jìn)一步的激活了工業(yè)地產(chǎn)市場。政策倡導(dǎo)：改革開放，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，成都市以西部大開發(fā)為契機(jī)，積極招商引資，從政策上、宣傳上、服務(wù)上大力支持工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。金融利好眾多：中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪穩(wěn)步、高速成長期，引起全球投資者關(guān)注。資本市場創(chuàng)業(yè)板已進(jìn)入實(shí)務(wù)階段，為中國破解創(chuàng)新企業(yè)融資困局提供了基礎(chǔ)條件；席卷全國的新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)熱潮：席卷全國的新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)熱潮，意味著創(chuàng)業(yè)的資金限制、地域限制、政策限制等被逐漸打破。經(jīng)濟(jì)一體化時代的來臨，為面向全球的招商引資提供了可能。中國工業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，但前景廣闊。2.4威脅分析（T）工業(yè)園區(qū)供應(yīng)量大:目前成都市大大小小的工業(yè)園區(qū)上百個，且良莠不齊，很多配套和服務(wù)都嚴(yán)重缺乏的小工業(yè)園區(qū)影響工業(yè)地產(chǎn)的形象；而各園區(qū)為招商惡性競爭，也讓客戶無所適從。成都工業(yè)地產(chǎn)有待成熟：成都工業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，并不成熟。成都的大多數(shù)中小企業(yè)處于初創(chuàng)階段，這些企業(yè)的自身實(shí)力還不足以支付數(shù)百萬的款項來購買廠房辦公地點(diǎn)。企業(yè)意識有待更一步提高：很多企業(yè)對固定資產(chǎn)的投入并不重視，他們更注重的是產(chǎn)品和研發(fā)，即使一些企業(yè)有實(shí)力了，他們也沒有一種集中意識，不知道群聚效應(yīng)的重要性。2.5結(jié)論優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。通過SWOT分析可以看出，本項目優(yōu)勢明顯、利好眾多，只要定位準(zhǔn)確，未來發(fā)展不可限量。3．項目功能定位正確的項目認(rèn)知是戰(zhàn)略定位的基本前提，而準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位是一個項目得以成功運(yùn)營的先決條件。在當(dāng)前工業(yè)經(jīng)濟(jì)面臨重大轉(zhuǎn)型，工業(yè)地產(chǎn)競爭激烈的情況下，既詳實(shí)新穎、又切實(shí)可行的戰(zhàn)略功能定位就顯得更為重要和必要。3.1定位的依據(jù)及原則時勢造英雄。只有緊緊抓住時代契機(jī)，依靠地域優(yōu)勢，找到并發(fā)揚(yáng)自身特色，才能在競爭激烈、同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的工業(yè)地產(chǎn)市場中脫穎而出，勝人一籌。根據(jù)前述分析，我們可以知道，本項目要成功運(yùn)營，必須以嶄新的創(chuàng)意開發(fā)定位和務(wù)實(shí)高效的運(yùn)營管理模式，以扶植培育創(chuàng)新型科技產(chǎn)業(yè)為根本目標(biāo)，以服務(wù)于創(chuàng)造型中小企業(yè)為其宗旨，在當(dāng)代中國工業(yè)新經(jīng)濟(jì)的千載良機(jī)中，打造中國工業(yè)地產(chǎn)新標(biāo)范。3.2戰(zhàn)略定位中國核心技術(shù)創(chuàng)造和服務(wù)基地中國：植根中國，面向全球的新時代工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營；核心技術(shù)：強(qiáng)調(diào)入住園區(qū)的企業(yè)選擇趨向和重點(diǎn)，符合國家工業(yè)政策和成都工業(yè)發(fā)展的新形勢；創(chuàng)造：緊緊抓住中國工業(yè)以“制造型”經(jīng)濟(jì)向“創(chuàng)造型“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的偉大歷史時代，以引領(lǐng)時代潮流的非凡氣度，集聚一批未來精英企業(yè)，共同創(chuàng)造未來；服務(wù)：跳出傳統(tǒng)的高新區(qū)創(chuàng)業(yè)和孵化概念，強(qiáng)調(diào)多功能服務(wù)實(shí)效性，為入園企業(yè)提供技術(shù)交流平臺、融資渠道、低成本的研發(fā)和中試生產(chǎn)基地、市場推廣網(wǎng)絡(luò)和資本市場發(fā)展等全方位系統(tǒng)化服務(wù)，并且將園區(qū)作為一個大的運(yùn)營商而不是單純的物業(yè)出租形式，培育核心技術(shù)的創(chuàng)造力，通過固定資產(chǎn)入股、建立風(fēng)險投資基金等形式參與其中，收獲核心技術(shù)產(chǎn)業(yè)化帶來高速增長的巨大利潤；基地：中國創(chuàng)造型工業(yè)培育基地，中國未來工業(yè)的黃埔軍校。3.3定位釋義本項目定位的提出，不在于其是一個新穎的提法或者花哨的概念，更重要的是，我們希望籍此明確：由武科實(shí)業(yè)傾力打造“武科現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)創(chuàng)造園區(qū)”項目已經(jīng)不是一個簡單的工業(yè)地產(chǎn)項目，更重要的它是一個——以工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營為平臺，以發(fā)掘和培養(yǎng)創(chuàng)新型企業(yè)為目標(biāo)，通過一系列先進(jìn)的資本運(yùn)作模式，突破傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)投資的固化思維，迅速成長壯大，從而成就只屬于自己的一片藍(lán)海。在具體操作中，運(yùn)營商和入駐企業(yè)已經(jīng)不是簡單的客服關(guān)系，也是一種合作關(guān)系，乃至一種隸屬關(guān)系（如果控股的話）。通過一般風(fēng)險投資商難以具備的運(yùn)作平臺，長期觀察和培育，尋找到真正有實(shí)力有潛力的融資對象，以靈活多變、不斷創(chuàng)新的股權(quán)合作模式，通過屬下融資企業(yè)的成功，實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)的快速增值。通過一般地產(chǎn)開發(fā)商不具備的實(shí)力和魄力，在擴(kuò)大園區(qū)名聲的同時，迅速發(fā)展壯大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋開競爭對手，先人一步的滾動式快速發(fā)展更使得其難望項背。天時地利人和，工業(yè)地產(chǎn)市場的政策優(yōu)勢，投資融市場的時勢利好，武科實(shí)業(yè)雄厚的政府后盾，為未來的成功奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。3.4發(fā)展目標(biāo)本項目作為一個以核心技術(shù)創(chuàng)造概念為主導(dǎo)的綜合型、服務(wù)型園區(qū)，要發(fā)展成為一個以整個武侯科技園為依托，以知識經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以核心技術(shù)創(chuàng)造、高技術(shù)含量產(chǎn)品開發(fā)為支柱，系統(tǒng)化運(yùn)作、功能齊全、服務(wù)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的新型工業(yè)園，成為新型工業(yè)園區(qū)發(fā)展的示范模式，國家整體發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的試驗(yàn)性基地。它將具備以下特點(diǎn)：前瞻性：在對國家政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展充分研究的基礎(chǔ)上，提出極具前瞻性的定位；差異性：在定位和園區(qū)運(yùn)作模式上，將與目前所有的工業(yè)園區(qū)截然不同，真正為入住企業(yè)營造能高快速成長的環(huán)境條件；并發(fā)掘其巨大的發(fā)展?jié)摿臻g；引導(dǎo)性：引導(dǎo)未來同類項目的開發(fā)運(yùn)營模式；示范性：樹立成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面旗幟，成為全國創(chuàng)新型工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)新跨越的示范基地；集聚性：集聚和培養(yǎng)一大批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)、真正具有國際競爭力的核心技術(shù)企業(yè)，從而吸引更多的類似企業(yè)入駐；擴(kuò)散性：在引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，滾動發(fā)展，不斷壯大自身實(shí)力；延伸有形園區(qū)的無形發(fā)展空間。4．園區(qū)總體規(guī)劃及功能分區(qū)本部分詳細(xì)說明見《項目設(shè)計說明》和設(shè)計圖紙，本處只做基本的功能分區(qū)闡述。4.1園區(qū)總體規(guī)劃原則工業(yè)園在功能分區(qū)上遵循如下原則：運(yùn)輸成本最小原則：交通動線的設(shè)置，必須以運(yùn)輸成本最小的原則，并盡量兼顧人性化需求。安全導(dǎo)向原則：需要較高安全防護(hù)措施的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)在布局時盡量集中，并為這類企業(yè)設(shè)置必要的安全設(shè)施、預(yù)警機(jī)制和應(yīng)對措施。零污染原則：充分做好項目把關(guān)工作，堅決不允許重污染企業(yè)入駐。并對可能會有輕微污染的企業(yè)項目，給允及時的指導(dǎo)和幫助，支持和督促其做好環(huán)境保護(hù)和污染治理工作。從而使本園區(qū)成為真正的綠色企業(yè)基地，零污染?；A(chǔ)設(shè)施共享原則：基礎(chǔ)設(shè)施具有較大的外部性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，將需要同樣基礎(chǔ)設(shè)施的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集中布局，以增加基礎(chǔ)設(shè)施的共享度，減少企業(yè)成本。研發(fā)區(qū)生態(tài)低密度原則：以國際最先進(jìn)的ＥＯＤ“生態(tài)辦公區(qū)”理念為規(guī)劃指導(dǎo)，建設(shè)最怡人的現(xiàn)代工業(yè)核心技術(shù)研發(fā)基地。廠房區(qū)集約化高效率原則：以集約化的廠房規(guī)劃，既提高了土地利用率，又節(jié)約了項目投資。集中發(fā)揮優(yōu)勢原則：本項目最大的優(yōu)勢就是交通優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和金融優(yōu)勢。設(shè)置功能分區(qū)和布局產(chǎn)業(yè)時盡量考慮如何集中發(fā)揮這一優(yōu)勢。投資成本最小原則：充分利用武侯科技園已建成基礎(chǔ)設(shè)施的作用，減少園區(qū)開發(fā)成本。4.2總體規(guī)劃本著“統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)建設(shè)；資源集中，功能分明”的總體規(guī)劃思路，我們將園區(qū)分成兩大部分、三個片區(qū)。建議將規(guī)整的ABC三地塊作為一個整體開發(fā)，在貨運(yùn)大道和武青三路的十字口建設(shè)項目的綜合服務(wù)區(qū)和景觀示范區(qū)，通過引區(qū)外小河的活水形成水景和集中式綠化廣場；三面臨路的建筑將采取小高層的風(fēng)格化建筑，形成科學(xué)的建筑序列和良好的園區(qū)示范效應(yīng)；內(nèi)部建筑以組團(tuán)式和相對獨(dú)立式兩種辦公空間形成，形成組團(tuán)綠化生態(tài)景觀辦公樓和人性化步行區(qū)間。相對獨(dú)立的D地塊將作為項目的配套廠房區(qū)，與辦公空間相對隔離，避免工廠的噪音和污染對辦公區(qū)形成不良影響。（詳見總評規(guī)劃圖及設(shè)計說明）4.3分區(qū)功能規(guī)劃及運(yùn)作模式本園區(qū)規(guī)劃為三大片區(qū)：綜合服務(wù)區(qū)、辦公研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)廠房區(qū)。4.3.1綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)是本項目的服務(wù)配套區(qū)，由商務(wù)中心、技術(shù)交流中心和公寓樓三部分構(gòu)成，每個部分為一棟獨(dú)立的建筑，沿十字路口品字型布局，形成本園區(qū)的標(biāo)志性建筑和對外形象。技術(shù)交流中心：服務(wù)中心提供以復(fù)印、傳真、票務(wù)、保潔等為主的基本服務(wù)；提供以政策咨詢、入園評估、招商談判等為主的招商服務(wù)；提供以大中小型會議室、國際化報告大廳、創(chuàng)新技術(shù)展示大廳、創(chuàng)新技術(shù)推廣中心等為主的會務(wù)展覽服務(wù)；以項目立項、融資咨詢、園企合作、風(fēng)險基金投資等為主投資服務(wù)。商務(wù)中心：商務(wù)中心為入園企業(yè)提供電子商務(wù)等市場銷售網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；并為各種商務(wù)團(tuán)隊和短期服務(wù)高技術(shù)人才提供星級住宿服務(wù)，采取招商合營的形式經(jīng)營，成為園區(qū)的固定資產(chǎn)，每年取得固定的投資回報。商務(wù)中心將成為整個園區(qū)乃至武侯科技園區(qū)的文化和娛樂中心，提供茶樓、、咖啡館、酒樓、休閑、健身、沐浴等各種休閑娛樂服務(wù)，真正讓園區(qū)成為一個工作和生活相結(jié)合的中心，告別傳統(tǒng)的“白天機(jī)器轟鳴，晚上黑燈瞎火”的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)模式。創(chuàng)新人才公寓樓：公寓樓可以分為專家樓和員工公寓兩部分，為內(nèi)部企業(yè)提供住宿，實(shí)行公寓化管理，集中的洗衣中心、食堂等，徹底解除入駐企業(yè)的后顧之憂。也可以實(shí)行承包制，走商業(yè)運(yùn)營路線。4.3.2核心技術(shù)研發(fā)區(qū)核心技術(shù)研發(fā)區(qū)為本園區(qū)最主要的建筑組成部分，分為組團(tuán)式研發(fā)辦公樓與現(xiàn)代化獨(dú)立寫字樓，組團(tuán)式辦公空間在項目內(nèi)部布置，為各種研發(fā)基地，獨(dú)立寫字樓沿貨運(yùn)大道和武青四路、武科西四路布置，與綜合服務(wù)區(qū)的三棟建筑相呼應(yīng)，形成整個園區(qū)的對外形象示范，同時為一些中小型公司提供辦公空間。核心技術(shù)研發(fā)區(qū)還將運(yùn)用國際流行EOD規(guī)劃理念，打造成都首個真正生態(tài)辦公基地。EOD是“生態(tài)辦公區(qū)”（EcologiclOfficeDistrct）的英文簡稱，它是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設(shè)計、科學(xué)規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染，而且能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度自給的新型辦公方式。EOD不僅建筑風(fēng)格各異，強(qiáng)調(diào)采光與綠化，且建筑材料在選材上也注重環(huán)保，雨水收集滲漏系統(tǒng)、太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風(fēng)系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。EOD在發(fā)達(dá)國家十分流行，被譽(yù)之為“逆城市化運(yùn)動”。本項目完全滿足EOD建筑密度非常低、有足夠的綠化園林面積、在城市近郊區(qū)，并且臨近城市主要交通干線等基本條件，因而也將成為成都首個真正具有國際標(biāo)準(zhǔn)的EOD總部園區(qū)。正是基于這樣的考慮，我們沒有嚴(yán)格按照項目規(guī)定的2.5的容積率去規(guī)劃整個項目，而是控制在2，讓項目在滿足限高的情況下更能夠符合生態(tài)化、人性化的工業(yè)辦公物業(yè)發(fā)展趨向。4.3.3中試基地廠房區(qū)任何一個高新技術(shù)和研發(fā)產(chǎn)品最終都要通過推向市場才能證明其價值，而在研發(fā)和推向市場的過程中，企業(yè)必須要有中試生產(chǎn)的空間和時間，通過小批量的試生產(chǎn)來摸索規(guī)?；a(chǎn)的”knowhow”等工藝技術(shù)；控制產(chǎn)品質(zhì)量的一致穩(wěn)定性；并且根據(jù)市場反饋的實(shí)用性和市場接受度做針對性的改進(jìn)，最終形成比較完善的產(chǎn)品，進(jìn)入規(guī)?；a(chǎn)和銷售。在中試生產(chǎn)的過程中，許多企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)沒有足夠的資金去購買生產(chǎn)設(shè)備、輔助動力設(shè)備和建設(shè)廠房，極大的限制了發(fā)展，甚至有些好的產(chǎn)品因此夭折在搖籃中。中試基地為本園區(qū)的創(chuàng)新產(chǎn)品，就是解決這一問題最好的辦法。針對本園區(qū)的創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)企業(yè)，提供集約化低成本的中試生產(chǎn)條件，提供給企業(yè)中短期低廉租金甚至有條件的免費(fèi)使用。既能讓企業(yè)節(jié)省起步費(fèi)用，又能讓整個服務(wù)園區(qū)名副其實(shí)，真正實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化運(yùn)作和服務(wù)。4.3.4運(yùn)作模式建議本園區(qū)作為一種新型的工業(yè)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營模式，在后期運(yùn)作上，同樣要有很多新的運(yùn)作模式，主要如下：聯(lián)合風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營：在建設(shè)之初，就與國內(nèi)外風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行接觸，引進(jìn)幾家進(jìn)行合作，對可以入住園區(qū)的企業(yè)提供風(fēng)險投資，通過控股、參股等各種方式進(jìn)行資本運(yùn)營，從核心技術(shù)帶來的巨大利潤中分到同樣巨大的利潤。在后期成熟的情況下，成立武科實(shí)業(yè)下屬的風(fēng)險投資基金公司，專門針對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行各種投融資服務(wù)。以租為主，租售結(jié)合：在園區(qū)具體的租售上，以租售60：40為比例，租為主，售為輔，通過銷售一部分實(shí)現(xiàn)項目的投入產(chǎn)出正比化，而出租的資產(chǎn)則為后期資本運(yùn)營留下了足夠的資源。企業(yè)化運(yùn)營，滾動式多元化投資機(jī)構(gòu)：設(shè)立專業(yè)的運(yùn)營公司去科學(xué)化運(yùn)營整個項目，從一開始就建立嚴(yán)格的制度，實(shí)現(xiàn)以園區(qū)為基地，最終形成多元化優(yōu)選控股不同企業(yè)的專業(yè)投資管理集團(tuán)。完善的企業(yè)發(fā)展?jié)摼吃u估和合作機(jī)制：邀請各個行業(yè)的專家組成專業(yè)的評估團(tuán)，定期對申請入園的企業(yè)進(jìn)行評估。同時針對不同的企業(yè)，形成完善的合作方案，讓各企業(yè)有充分的選擇機(jī)會。4.4規(guī)劃建設(shè)的步驟——“滾動開發(fā)、逐步延伸”本項目的開發(fā)宜采用“借貸滾動、開發(fā)一片、建成一片、收益一片”的方法。首先由區(qū)政府負(fù)責(zé)征用部分土地，并轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。其中所有費(fèi)用（包括補(bǔ)償、拆遷費(fèi)等）先由區(qū)財政墊付。然后政府以征用的土地用掛帳的形式出讓給開發(fā)公司，由開發(fā)公司以該片土地作抵押，向國家開發(fā)銀行借款（一般商業(yè)銀行借款期限較短，開發(fā)銀行可以達(dá)到10年）。用該款項完成一定范圍土地——起步區(qū)的五通一平工作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園的起步。隨著招商工作的進(jìn)行，開發(fā)公司得到部分銷售收入或租用收入（也可能沒有），并隨著入?yún)^(qū)企業(yè)的建成投產(chǎn)，形成稅收，區(qū)政府或管委會按照約定的財政返還政策，將財政資金撥付給開發(fā)公司，開發(fā)公司支付原來掛帳的出讓金、并用于下一步的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為在開發(fā)步驟上，做到“滾動開發(fā)、逐步延伸”，可以采取以下方式：園區(qū)的啟動資金來源，除了開發(fā)公司股本資金以外，可以采取“政府補(bǔ)貼一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn)、與人合作籌一點(diǎn)”的辦法多渠道籌措，處處精打細(xì)算，事事講究投入產(chǎn)出效益。在園區(qū)建設(shè)初期，將主要依靠股本資金和銀行貸款。在借貸開發(fā)和自我滾動開發(fā)的基礎(chǔ)上，為滿足擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模和加快開發(fā)速度的需要，可以全方位、多途徑的利用各種資金并借鑒國外先進(jìn)的融資模式，運(yùn)用多種方式靈活開發(fā)建設(shè)。4.5園區(qū)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及分期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目總體指標(biāo)（㎡）分期指標(biāo)（㎡）一期二期三期凈用地面積32123613018073770117286總建筑面積721040247300247300286200地面建筑面積641040212300157540271200配套設(shè)施建筑面積103500研發(fā)建筑面積428440廠房建筑面積109100地下車庫面積