成都房地產(chǎn)西北分銷市場(chǎng)簡(jiǎn)析

西北市場(chǎng)簡(jiǎn)析西北消費(fèi)者簡(jiǎn)析：受西北（新疆、甘肅、青海）地域特點(diǎn)（地理、氣候、配套、交通、政治經(jīng)濟(jì)文化歷史等等）影響，大量客戶對(duì)本土地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心不足，持幣觀望，為擁有良好的居住生活環(huán)境及保證個(gè)人資產(chǎn)保值增值，他們選擇內(nèi)地置業(yè)投資。西北市場(chǎng)成因：受地理環(huán)境因素影響，西北城市交通發(fā)展遲緩，出行不便；氣候干燥，冷熱溫差太大，水資源匱乏，居住環(huán)境惡劣；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及居住生活區(qū)日常生活配套工程跟不上，無法享有正常的生活質(zhì)量。城市文化：因西北城市人口組織多元化，造成在飲食、消費(fèi)、價(jià)值觀等方面形成較大差異，且西北少數(shù)民族較多，分列活動(dòng)時(shí)有發(fā)生，生產(chǎn)生活安全感較低，導(dǎo)致大量人口內(nèi)地遷移。人口比例：受西北城市發(fā)展原因影響，西北人口組織外地人占總?cè)丝诘?6.85%，且這部分人正是西北的主要高收入者，他們多從事石油開采、棉花種織、經(jīng)商等工作，對(duì)于經(jīng)后的養(yǎng)老生活環(huán)境他們優(yōu)為關(guān)注。目標(biāo)客戶收入來源：人口組織：多以石油、礦業(yè)、化工、棉業(yè)工人組成，均為高收入者。收入：普通職工個(gè)人年收入均在8萬以上，由基本工資及多種福利補(bǔ)貼組成。支出：因西北職工在吃（有菜籃補(bǔ)貼）?。▎挝环址浚┬校▎挝幻赓M(fèi)車）教育（子女免費(fèi)入學(xué)）等方面支出較少，所以儲(chǔ)蓄率高。目標(biāo)市場(chǎng)客戶分布特點(diǎn)：受地理環(huán)境影響，西北人口分布廣，無法形成有效集中推廣。區(qū)域分布：河西走廊、新疆北部、塔里木河流域、柴達(dá)木盆地及少數(shù)集中居住區(qū)四、西北客戶細(xì)分指標(biāo)指標(biāo)一：置業(yè)周期一家?guī)状∫粋€(gè)屋檐下，甚至是幾代相傳的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。隨著而來的換房，換幾個(gè)地方，搬幾次家，成為人們生活中的平常事。在歐美，一個(gè)人一生中住宅置換達(dá)五、六次之多。不同置業(yè)周期客戶對(duì)房屋需求差異明顯。在中國(guó)，置業(yè)次數(shù)與年齡的關(guān)系是一條曲線：20-30歲人群購(gòu)房有80%以上屬首次購(gòu)房，31-40歲人群中2-3次購(gòu)房的占到48%，40歲以上人群中2-3次購(gòu)房占到30%左右。按照客戶購(gòu)房次數(shù)分類：首置、首改、再改、老年購(gòu)房。因歷史、地理位置、氣候等原因造成的西北客戶為后兩項(xiàng)：首改、再改、老年購(gòu)房（養(yǎng)老型購(gòu)房）。暑指標(biāo)僵二：局目標(biāo)夕客戶殿收入壺來源李收入落組成孔部分刊由：愁基本適工資賴+各勢(shì)類補(bǔ)腸助金診+獎(jiǎng)奶金組駝成；凡普通字職工紋年收左入達(dá)挺到：求近5槽——訓(xùn)8萬昨人民委幣，口家庭期總收衣入：版10肅——撒20蔬萬左距右；惑企業(yè)抬管理篩層人奪員、勸政府宿官員望、個(gè)恥體私催營(yíng)老在板收訴入更賢是普樸通員輔工二落陪以割上送圖1曾.不濁同支偉付能標(biāo)力的惹三類剛客戶產(chǎn)指標(biāo)敞三：錫西北內(nèi)客戶壟對(duì)成大都的蝴區(qū)域屈認(rèn)可踢度恭南延洞線、露光華拋大道文、新梢都針郫縣見、新暈都大罰豐沈、雙燒流、桌溫江證金堂喪、青納白江史南延制線、埋光華撒大道救、新魂都惠90究%的享咨詢睜客戶漸知道釘去過千客戶蝦形容止詞：搖太漂補(bǔ)亮、宏漂亮挪、可健以唯郫縣倒、新發(fā)都大堂豐7缸0%克的客分戶知碰道去鎖過客次戶形埋容詞財(cái)：可其以、轎遠(yuǎn)歇金堂確、青淘白江技大多損不知宴道去抱過客修戶形翅容詞哥：太鴿遠(yuǎn)餓指標(biāo)侵四：暢社會(huì)羽階層醫(yī)基于駐社會(huì)部形態(tài)遇細(xì)分和，所撓謂社揉會(huì)階陜層是灶指依液據(jù)社糕會(huì)成駐員的塵經(jīng)濟(jì)復(fù)、政迎治、采教育督、文飾化等駛種種凡社會(huì)帖因素雜所劃井分的凈社會(huì)攔集團(tuán)怖。每敗個(gè)人革都處衡在一副定的耐社會(huì)桐階層采，這脈由職懸業(yè)、困所擁?yè)]有的禮財(cái)富身以及勸所受真的文欺化教翅育等仇所決斑定。葛主要組引入行家庭欠年收孕入、償職業(yè)盡和學(xué)窮歷，聾確定禿客戶嫩所處域的社儀會(huì)階塞層。曉在西死北目井標(biāo)客獵戶所蛇在地表的劃深分：麗等級(jí)鑒劃分胸明顯鹽但貧性富差襯距不豐大（釣特指荒目標(biāo)刃客戶喂群）禍干部煉階層僅：蜘處、娛科、眉股（怖經(jīng)理悠、分哭公司蕉經(jīng)理制、主撫任、融隊(duì)長(zhǎng)擊）曠職工緩階層容：盤（職夢(mèng)工、笑合同端制員速工）擴(kuò)指標(biāo)菠五：娛行業(yè)譯基于街社會(huì)朋形態(tài)戒細(xì)分障，根跳據(jù)2景0大響國(guó)民織經(jīng)濟(jì)乘行業(yè)蠅分類器，將遣客戶鍛所屬校行業(yè)鐵重新夕歸類討后，釣按照徑購(gòu)買廳力和樹規(guī)模挨重新繞聚類保分析稀，根紅據(jù)企廣業(yè)戰(zhàn)碎略定彩位行秘業(yè)客糖戶。削分析恢西北神客戶鐮在成穗都購(gòu)潮房的時(shí)行業(yè)亭為：浙工業(yè)債（國(guó)擇企）束：電縫力、芝石油冰氣、潮冶金語(yǔ)、礦奶產(chǎn)箏農(nóng)業(yè)慚：農(nóng)悅墾兵旱團(tuán)旬服務(wù)憂業(yè)：福鐵路坡、以抄四川貪人為災(zāi)主的才服務(wù)尺業(yè)業(yè)嗎主成指標(biāo)脈六：份市場(chǎng)隆成因雙以新刃疆與絲成都劑對(duì)比輛新疆墾件曲怠憂說駱都附紹題線款故成乏都蝕氣候浴干燥必、缺轟水銷氣候叼濕潤(rùn)遷、水項(xiàng)資源誦大省巷民族徹矛盾密、搏社會(huì)兇動(dòng)蕩腔無矛體盾、樂相對(duì)傳和諧田以少腦數(shù)族橫文化參為主酬、內(nèi)侮地漢蜜文化駛相對(duì)抓缺失訓(xùn)文化易極大拉豐富悅，飲磨食休貞閑文鍵化突套出不經(jīng)濟(jì)旅發(fā)展尤相對(duì)喊滯后勢(shì)相對(duì)員超前渠祖籍尚四川蕉人口獨(dú)占漢鍵人4片0%素大多否親朋社在川聾指標(biāo)擦七：摧購(gòu)房乎動(dòng)機(jī)伏基于色消費(fèi)柔動(dòng)機(jī)縱的細(xì)船分：濾不同坦的房百屋需賤求產(chǎn)反生不鋒同的秧購(gòu)房緊動(dòng)機(jī)廳，從減而產(chǎn)透生不蔥同的消購(gòu)房鵝行為繁：區(qū)捕域選蘭擇不悠同、風(fēng)物業(yè)初類型秤需求交不一逢、產(chǎn)保品需饅求特犯征存放在差膛異、視對(duì)單噴價(jià)和我總價(jià)麥承受光力不拘同等華等。顏西北鍛客戶悲目前借常見面的購(gòu)多房動(dòng)枕機(jī)有己：燭投機(jī)院型：凳購(gòu)房穿完全適是為鞠了通像過買療賣從奉中獲販取差墊額利方潤(rùn)，夏追逐虜短期御收益博。聞（消原費(fèi)理凱念滯懇后導(dǎo)虎致投崖機(jī)宗型智客戶憑比例浙相對(duì)帳較少說）諒養(yǎng)老傳自住呼型：風(fēng)購(gòu)房辦完全鍋是將禽來退仰休后忙養(yǎng)老漿住。楚羊群酬型：焰地理優(yōu)原因谷導(dǎo)致害的購(gòu)探房信敵息不限對(duì)稱朵，形波成的桐趨眾瞧心理盡購(gòu)房周。消（距膛離導(dǎo)趣致大文部份誘客戶鐵為該敏類型預(yù)）喜自住唱型：笨購(gòu)房博完全戲是為哈了自敏己居勸住。容保值昂增值姥型：遙將購(gòu)類房當(dāng)氣成是渡一項(xiàng)湊長(zhǎng)期眼投資兼，出提租投貪資兩經(jīng)相宜覆。臂指標(biāo)散八：勻圈層甩基于從消費(fèi)賣行為襯的細(xì)臘分：洗圈層槐細(xì)分自的原吃理是叔以車俗程時(shí)韻間和販地理槐屬性頑為導(dǎo)房向，懷判斷借客戶速導(dǎo)入惜方向滾，將課直接遮影響盟項(xiàng)目飄的整取體定啟位和役產(chǎn)品溜設(shè)計(jì)伏，以輝及日蹤后營(yíng)祝銷的珍重點(diǎn)源方向爬。距松離項(xiàng)疫目地例2小撫時(shí)以啦內(nèi)的袖人群盲通常律被歸紙為核譜心客留戶，嚴(yán)為第脾一圈瞎層；辟車程蔥2-炒4小太時(shí)內(nèi)嶼的人蹲群被承歸為捧輔助漆客戶孫，為漸第二載圈層糞；車神程4攜小時(shí)程以上憤的為嚷偶得他客戶兔層，使為第導(dǎo)三圈府層。洪西北派客戶逃人文績(jī)?nèi)訂危簩?duì)商在成及都購(gòu)赴房的查西北澇客戶丙追蹤水調(diào)查筐發(fā)現(xiàn)愿在成克都購(gòu)逮房的臭客戶踩都是斑，同猛單位鹽、同玻家族糟、或際同行竭業(yè)。怠往往火是集婆中在瞧同一指?jìng)€(gè)項(xiàng)品目購(gòu)銅房。億指標(biāo)羅九：宮西北胳客戶尖在成妥都置守業(yè)的捉購(gòu)房催心理投資城市價(jià)值：投資城市價(jià)值：中心城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、遠(yuǎn)期發(fā)展空間大、本城市資源枯竭樓價(jià)對(duì)比心理調(diào)節(jié)環(huán)境置換：