金海岸市場物業(yè)管理服務方案

第一部分宏博·金海岸市場物業(yè)管理服務方案第一節(jié)宏博·金海岸市場物業(yè)管理服務工作的整體設想及策劃宏博·金海岸應按國家等級標準實施市場物業(yè)管理服務，力爭三年內成為市級、省級物市場業(yè)管理優(yōu)秀市場及住宅小區(qū)，并積極爭創(chuàng)全國示范。整體的設想與策劃分為五個方面：1高標準、高水平管理的措施1.1建立和實施完善的市場物業(yè)管理質量體系市場物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質量的市場物業(yè)管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來，在國內市場物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO9001-2000質量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們應在導入并通過ISO9001-2000質量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在宏博·金海岸的市場物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務。要根據(jù)中宏博·金海岸特點盡快建立和實施ISO9001-2000質量管理體系。1.2培育高素質的員工隊伍人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關”，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質。二是“培訓關”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家有現(xiàn)代的市場物業(yè)管理意識，為市場及業(yè)主服務的意識，都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要做為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好市場物業(yè)管理服務工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質的精干的員工隊伍。1.3加強和完善市場物業(yè)管理的硬件條件在宏博·金海岸市場物業(yè)管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設備外，還需投入一筆資金加強和完善市場物業(yè)管理的有關設備、設施，如要實行全電腦化辦公系統(tǒng)、護衛(wèi)快速反應系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。1.4營造富有特色的社區(qū)文化具體內容在后續(xù)章節(jié)中有詳細描述。1.5實施市場營運、辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)市場物管崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在宏博·金海岸我們將廣泛引入人性化市場物業(yè)管理的理念，關注經營者及業(yè)主的生活質量，關注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認可和支持。也使公司的經營管理理念得到管理員工的普遍認同，在市場物業(yè)管理的各處細節(jié)，要體現(xiàn)出對人的珍愛和關懷。1.6注重發(fā)揮經營者及業(yè)主自治、自律的功能以市場管理委員會為代表的廣大經營者及業(yè)主共同參與市場物業(yè)管理，變單向推動為雙向共管，是市場物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大經營者及業(yè)主共同參與市場物業(yè)管理，增強經營者及業(yè)主自治、自律功能，使經營者及業(yè)主自治、自律與專業(yè)化市場物業(yè)管理相結合，才能使市場物業(yè)管理真正得到升華，這也是發(fā)達國家和地區(qū)市場物業(yè)管理的重要經驗。為此，我們將充分發(fā)揮宏博·金海岸中市場管委會作用，通過經營者及業(yè)主的內部組織網絡和組織社區(qū)內的文化活動，潛移默化地增強經營者及業(yè)主參與管理的意識。2管理深度和廣度的做法社會在進步、時代在發(fā)展。對于宏博·金海岸廣大經營者及業(yè)主而言，市場物業(yè)管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我認為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，市場管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合，滿足經營者及業(yè)主的多方面需求。我提出以下兩項措施：2.1在宏博金海岸建立相應的市場內的生活商業(yè)網點。從滿足經營者及業(yè)主生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大經營者及業(yè)主提供各種便利條件。2.2市場管理處全方位建立商業(yè)服務信息網，與各商家、專業(yè)服務公司建立廣泛聯(lián)系，滿足經營者及業(yè)主需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務、接送小孩、代購各種票務、介紹住家保姆等等。3超前性、創(chuàng)造性、全方位服務的意識3.1超前性是宏博·金海岸市場物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標志。重點由以下幾點組成：實施市場及住宅環(huán)境形象設計與建設（DIS）工程。住宅環(huán)境形象設計與建設是繼企業(yè)形象策劃（CIS）之后更富時代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構成市場及住宅管理的要素之一，同時，具有對市場及住宅形象的塑造功能和對市場物業(yè)的增值功能。3.1.2充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使市場管理人員及時掌握宏博·金海岸各個區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。3.2創(chuàng)造性是宏博·金海岸市場物業(yè)管理的生命源泉科技在進步，人們的觀念在不斷地轉變，人們對各種需求也在不斷地擴展。宏博·金海岸只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內市場管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領先地位。3.3實施社區(qū)全方位服務宏博·金海岸應將充分利用宏博·金海岸及周邊地區(qū)的各類設施和場所，為廣大經營者及業(yè)主提供全面周到的24小時溫馨服務。如：定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等，豐富經營者及住戶的業(yè)余生活，增進經營者及業(yè)主間的情感溝通。。3.3.2設立經營者及業(yè)主接待日和接待，向經營者及業(yè)主提供24小時全天候的護衛(wèi)、保潔和維修服務。4創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想宏博·金海岸位于海安新城區(qū)，是一個新型的市場及住宅區(qū)，在市場物業(yè)管理工作中，我們應以高的文化品味取勝，通過住市場及宅區(qū)軟、硬件的配套服務，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的新型市場。4.1硬件建設可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設施、簡潔醒目的市場及住宅形象設計系統(tǒng)、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為宏博·金海岸高尚環(huán)境和文明建設提供了物質保證。4.1.1公布空氣質量周報?？諝赓|量是環(huán)境質量的重要內容。我們擬在宏博·金海岸經營者及業(yè)主基本上都進入市場以后，實行空氣質量周報公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為經營者及業(yè)主服務，同時又可以提高市場的環(huán)保意識。4.1.2建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使宏博·金海岸環(huán)境進一步活躍起來，更具文化品味，我們將利用七萬平方米音樂噴泉生態(tài)廣場，對市場內各種植物進行標識、歸類，將宏博·金海岸變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。4.1.3對垃圾的分類處理。隨著社會的發(fā)展和進步，環(huán)保問題越來越突出，宏博·金海岸應計劃逐步實行垃圾的分類投放和處理，投放點標明分類收集方法。設可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。可回收垃圾以報紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強經營者及業(yè)主的環(huán)保意識，引導他們養(yǎng)成正確的習慣。4.1.4嚴格車輛交通管理。應準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件。4.1.5運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結合，確保安全。“三防”結合即是人防、物防、技防相結合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻到y(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用宏博·金海岸的智能化保安設施結合管理處的統(tǒng)一管理、快速調度，確保治安防范萬無一失。4.2軟件建設創(chuàng)建優(yōu)良的市場及住宅小區(qū)，軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是市場物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，市場管理公司和廣大經營者及業(yè)主均需要進一步加深對市場物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，市場物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展，持之以恒地在軟件建設上下功夫。主要有以下內容：4.2.1將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為宏博·金海岸發(fā)展的主導戰(zhàn)略。4.2.2組織落實，措施得力。成立以市場管理處為主、有業(yè)主及經營者代表參加的宏博金海岸環(huán)保委員會，著眼于宏博·金海岸長遠發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實施宏博·金海岸環(huán)保工程。4.2.3引入住宅形象設計與建設功能，對宏博·金海岸進行形象塑造。4.2.4建立“市場管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對不利于環(huán)保的行為及時予以制止。4.2.5嚴格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強工程監(jiān)管。4.2.6要逐步實行垃圾的分類投放、處理。5體現(xiàn)市場及社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的市場物業(yè)管理典范模式5.1宏博·金海岸社區(qū)文化活動的總體構想市場及社區(qū)文化三項主題：營造全新的工作理念；熱愛地球，保護環(huán)境；做新世紀文明使者。市場及社區(qū)文化三項特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧靜、祥和的文化氣氛。市場及社區(qū)文化的總體目標：使宏博·金海岸成為優(yōu)秀市場及住宅文化的典范。宏博·金海岸應大力開展市場及社區(qū)文化建設。宏博·金海岸的文化定位是商業(yè)及住宅文化與現(xiàn)代科學技術的有機結合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的市場及社區(qū)文化建設，提高經營者及業(yè)主素質，培養(yǎng)互助互愛精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮市場及社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在宏博·金海岸文化建設上，我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚宏博·金海岸的無形資產，創(chuàng)造名牌。5.2宏博·金海岸環(huán)境文化的構想針對宏博·金海岸園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對市場及住宅內噪音、水質、空氣等環(huán)保要素進行監(jiān)測，全面加強市場及社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設外，還準備做好以下幾點：第一，維護已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二，加強對市場及社區(qū)內環(huán)保意識的灌輸，使每個經營者及業(yè)主都自覺熱愛市場及社區(qū)內的環(huán)境，建議在市場及社區(qū)內設計擺放一些雕塑作品，以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術氛圍。第三、開展市場及社區(qū)環(huán)境文化建設，實施市場及社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合市場及社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃市場及社區(qū)內的各種自然景觀和人文景觀。應擬定經營者及業(yè)主手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。第二節(jié)擬采取的管理方式面對宏博·金海岸這樣一個市場與住宅合為一體，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，在深入調查研究的基礎上確定了我們的基本思路是：嚴格資質管理，選用專業(yè)素質和綜合素質均較高的各類專業(yè)技術人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強社區(qū)精神文明建設，實施品牌戰(zhàn)略。2.1在市場管理委員會的監(jiān)督和指導下實行公司領導下的主任負責制，這是一種垂直領導方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃、組織領導和對各項工作檢查指導協(xié)調等方面由管理處經理直接負責，各項具體工作在各組職責范圍內由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負責，而各主管直接向經理負責。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷、工作高效。2.2市場物業(yè)管理組負責小區(qū)安全、消防、交通、保潔、綠化、便民服務與社區(qū)文化活動等工作；工程設備組負責設備管理、維修養(yǎng)護及便民服務等工作；綜合組負責管理處的財務工作和文件資料的管理及電腦打字等工作。2.1注重于整體設計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。2.2宏博·金海岸整體動作的各個環(huán)節(jié)將嚴格按照ISO9001-2000質量保證體系進行運作，它同樣適用于宏博·金海岸物業(yè)管理處的整體運作方案。2.3在管理處的整體運作過程中將始終運用現(xiàn)代化的電腦管理網絡系統(tǒng)，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現(xiàn)智能化管理。2.4在整體動作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。三、信息反饋系統(tǒng)2.1信息也是資源，宏博·金海岸管理處的信息來源于執(zhí)行機構、監(jiān)督機構和信息反饋渠道。2.2宏博·金海岸管理處在平時運作時，項目經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達后，執(zhí)行機構相應開始運作，此時，項目經理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機構所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。2.3在監(jiān)督機構控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施以預先控制與信息反饋控制相結合的方式進行。四、激勵系統(tǒng)2.1激勵是市場物業(yè)管理處內部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。2.2思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。2.3獎懲機制應以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質獎勵為輔。2.4工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結向上的團隊精神。2.5培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。2.6文化活動機制是溝通市場物業(yè)管理處內部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集體活動、旅游、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。第三節(jié)工作計劃根據(jù)本項目情況，擬定管理方式和管理運作流程，具體計劃如下；一．前期介入階段1.收集工程施工進度、計劃、設計圖紙資料，及時編目分類存檔使用。2.對工程建筑中的配套設備設施設計、選型、配套、安裝、調試，進行滿足市場物管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度；收集產品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導書提供依據(jù)。3.對售樓資料（合同、廣告、宣傳）收集，并對所涉及市場物管服務條款進行咨詢、建議和答疑，促進售樓規(guī)范承諾，為日后市場物管服務奠定優(yōu)良基礎。二．接管驗收1.參與建設單位報驗的工程項目竣工驗收活動。2.與建設單位辦理市場物業(yè)管理接管驗收工作。3.辦理水、電、氣等能耗與施工單位的簽認交接簽收。4.設備設施資料的交接造冊。三．開荒保潔1.對項目進行全面開荒保潔。2.對項目進行作業(yè)頻次作業(yè)區(qū)域進行初步界定。四．業(yè)主入伙階段1.入伙現(xiàn)場布置及人員培訓，進行現(xiàn)場模擬。2.安排經營者及業(yè)主入伙受理程序與工作的開展。五．正常物管工作的開展按照物業(yè)管理條例的內容及相關規(guī)定進行管理。注：以上計劃根據(jù)項目實際銷售進度可調整。第四節(jié)物資裝備計劃為確保宏博·金海岸的市場物業(yè)管理工作有序進行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，配備物質裝備，同時市場物業(yè)管理處依托宏博·金海岸雄厚的資金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為經營者及業(yè)主服務。擬定物資裝備計劃如下：一、管理用房市場管理用房按建設方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機構用房，具體安排方案另定。二、員工宿舍在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證24小時職守在宏博·金海岸市場管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。三、器械、工具、裝備以及辦公用品計劃魄在物課質裝輝備的偏配備乖上完扇全按尋照象“夏必需凳、實視用、馳節(jié)約塊”秘的原穗則，路同時誕為了椒保障水宏博社·縱金海鍬岸市俱場物忍業(yè)管析理工癢作的抗有序劉進行口，宏貴博遞·忍金海雖岸將重依靠鼠自身群的資柔金、方人才忍優(yōu)勢銹全力苦支持歲宏博堆·圖金海扭岸市閉場管扔理處示工作請，做陽到物耗質共畝享、留資源并共享俘。嘆第五愛節(jié)攔人員匙的配上備捕隨著貼管理價方式妖、管琴理手猛段的意現(xiàn)代列化，蠅市場意物業(yè)值管理態(tài)隊伍今的結持構也朋發(fā)生烘革命智性變鳥化，孤宏博省·搞金海招岸中吧市場瞧物業(yè)禽管理坊人員兼的配批備已汗從勞感動密汪集型斷向技化術密蠻集型寫轉化水，管戴理人討員應沃是高棉學歷欄、高女水平澤的復坑合型合人才厭。為廈此，庫我們熟在人肅員配烈備上露堅持匙以薦“拿精干通、高施效、蟲敬業(yè)潑”勻的用彎人原味則為舌基礎杯，確臺定惠“虹重學濕歷也袋重能賢力、節(jié)重水炒平更鳥重品權德需”咬的用工人標攪準，在嚴把更人才角選聘仰關。捕管理畫層學媽歷上單要求前達到瘋大專宵以上魯水平昏，工為程技胖術崗肢位引聚進大所專以皇上包怪括計顫算機局網絡垂、通允信技赴術的洽專業(yè)繩人才暑。人單才來桿源上懂我們溝以內俘部選誓送為婦主，弊并高毒標準參外聘鹿專業(yè)浪人員懼，保出證管生理隊屢伍的廉高素延質和像高水港平。陽在管鬼理隊呼伍建遙設上搜，我追們將培采用直規(guī)范偉管理唯和人原性化阻管理壤相結櫻合的蝕方式透，運敗用激嬌勵機擦制，床充分毀調動啦全體像員工卵的工肚作積猶極性歌，嚴域格考戀核，閣并實揪行日10割%隆淘汰液率，榜確保強管理茅目標裙得以峽實現(xiàn)講。固第二贏部．傷宏博叫·額金海充岸市紗場物班業(yè)管貍理各寇項承豆諾及脫完成甜指標箭采取沿的措遺施湯依照小《全駕國優(yōu)憑秀管稱理住振宅小儉區(qū)標泡準》托《江以蘇省斧普通狂住宅耐區(qū)物夜業(yè)管云理公懲共服配務費異等級煉收費們暫行裹辦法燙》，潔并結舉合宏印博韻·遍金?？砂短叵攵ㄇ槠r按店等級怒標準尾實施稠物業(yè)繭管理椅服務屬，兩槳年內栗成為陳市級染、省晶級物這業(yè)管漁理優(yōu)漲秀市朵場及體住宅蠶小區(qū)吉，三立年內配在硬聚件條叨件符召合要突求的疲情況裂下，島成為個國家歡示范暖項目岡。紀單1鏈房屋氣完好拴率船9箭8%嚇9嗽8%齊永2筆房屋纖零修冒、急識修及拐時率筒9寧8%犯9籠8%討去3織維修她工程轎質量漸合格鐵率憐1魄00趁%筑，維戚修工酸程質蓋量回肚訪率熱10巧0%削凍4昌停車忘場完芹好率傘9開5%發(fā)9描5%勤回5方清潔做保潔化率禽9滾9%敞9揉9%畏凝6睛小區(qū)狹內治售安條目件發(fā)園生率使1他‰她以下把1社‰書以下艙自行到車、毛摩托搞車、鼻汽車露被盜胖率錯1語‰澤以下厲1漢‰耐以下?lián)?尾大型蓬及重義要機蜘電設壩備完喘好率糧9籮5%頭9披5%級國8悲火災必發(fā)生移率紹1湯‰棚以下抵1愧‰銅以下刃溜9憤違章猴發(fā)生川與處熱理率侍發(fā)生辟率處默理率慌0舞.5春‰水10品銹業(yè)主漿有效澤投訴叮率膚2厚‰書以下認業(yè)主蛋投訴替處理猴率亮9查5%榴9揀5%月嫩兔圾投訴檢回訪葵率祥9燒5%柜9訴5%湯保11屢役業(yè)主異對物市業(yè)管展理滿蹄意率惡9匹5%桑9魔5%況刪12覽養(yǎng)綠化民完好售率這9猶5%捏9榮5%疊枝13負區(qū)化糞誕池、計雨水隱井、扎污水父井完飾好率斯9拾8%賴息14走臺管理卡人員幟專業(yè)盒培訓欠合格還率結8庭0%剃8等0%悟黃第一萬節(jié)味房屋田及公繭共部虹位的棉維修澇養(yǎng)護并，公暢共設棍施、還設備西及場郵所的爐使用取、維坑修、暑養(yǎng)護憶和管冠理念設備棍管理挺和維弓護及笨房屋散本體行的維破修養(yǎng)先護悄宏博縣·跪金海真岸市歡場物浸業(yè)管存理的蝦重要詞內容嫁，在犁市場婚物業(yè)刮管理材應積強累了崖較為伙豐富尋的管五理經俱驗，帥既保鉛障了腸廣大遭業(yè)主仔的利辰益，介也樹控立了捏良好免的企草業(yè)信數(shù)譽。騎在的航機電即設備斃及房嗽屋修姥繕管硬理工粒作中亦，我字們確躺立了邁“目管養(yǎng)彼合一嫁”番的方壤針，乳制定弊了合腹理的壺養(yǎng)護各計劃拉，建蹤立和割健全跌科學奪的規(guī)翼章制劑度，紡切實誰做到傭為經公營者暑及業(yè)軌主服言務。為實現(xiàn)窗經營用者及央業(yè)主叼滿意喚，社賞會滿炕意。蠶在前司述宏第博蒼·芳金海趙岸各霸項管步理指洞標承促諾中萌，我滔們已粱對房賢屋及型設備衛(wèi)、設病施的愚管理奇指標薪實施烈措施剃進行吩了闡喇述，鉆此處灰對房皂屋及瓣設備徒、設榮施的昏日常妥養(yǎng)護平計劃蒼、定紛期養(yǎng)狀護計筋劃作攪進一概步的獸闡述判。低紫1譯公共夏設備淡、設怖施及擔場所憤的維償修養(yǎng)恒護計星劃睡宏博碌·貍金海遣岸各朋種公濁用設工施的瓜使用關年限間，制鬼訂了垃公用喇設施棄日常益維修責方案屑和定迎期養(yǎng)鹿護方壯案。斬根據(jù)折《住寒宅共把用部沿位、癥共用其設施氧設備蘆維修某基金床管理耳辦法葡》規(guī)江定，晝公用假設施竊設備壁是指除共用陡的上蔬下水拒管道墨、水擴管、鈔落水好管、旗電梯需、加國壓水剖泵、趁供電圣線路屬、照規(guī)明、窄煤氣隸線路翅、消爭防設蒸施、漏綠地史、區(qū)飄內道妖路、光路燈淚、溝贏渠、姜池、減井、羽地下寸停車蝶庫、項公益兔性文獲體設香施和凡共用疲設施艱設備育使用岔的房壺屋等治。每絡個方染案，原每一培項內孕容均陳從工酸作計寇劃、悉實施泉方案居、執(zhí)翠行標壓準、挺實施志效果黨四個姥方面鼠闡述覽，量急化執(zhí)直行標遭準，慶實現(xiàn)咐科學喘性和稻實操倍性的晉高度多統(tǒng)一青。預悶2鍵房屋壩本體店維修炸養(yǎng)護獸計劃稼根據(jù)跳《住瓣宅共呀用部染位共裳用設夸施設跑備維農修基宣金管皮理辦破法》筒中規(guī)混定，占共用娃部位樹是指頌住宅踩主體未承重林結構兼部位鞭（包即括基向礎、溝內外粉承重脊墻體抖、柱匠、梁陵、樓勇板、筋屋頂怖等）靈、戶德外墻元面、餐門廳稿、樓照梯間時、走械廊通甚道、飄本體需消防淡設施磚、防稼盜監(jiān)環(huán)控設劍施等女。為像了更飄好保奇護經竹營者作及業(yè)富主的刃利益拋，我倆們結喇合以欣往管種理及涼貫標種工作中的經杰驗，狀對上啦述房狐屋本隊體共虹用部哀位現(xiàn)碧制訂注詳實缸的維疊修養(yǎng)港護計拔劃。燒第二挎節(jié)掩治安澤消防爽管理1治安隊伍建設——建立一支高素質的治安隊伍治安隊伍建設，按高標準，嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”胳，統(tǒng)貍一著緣裝，雅盡職啟盡責雖。護饞衛(wèi)員呈選聘拍以優(yōu)擴秀退揮伍軍映人為熊主，元應具傾有良羨好的悟思想謊品質驕及業(yè)牌務技腸能，懸建立沒業(yè)務車、績稈效考辯核與總工資落、職莊位掛量鉤的礎機制燦。護豆衛(wèi)員裳管理掉引入哭輪換鋪制和鈴淘汰挨制，飾在年晉終考柏評中漏，實毅行乳10破%碎淘汰四制，貼保持慚護衛(wèi)糧員的罪高素謙質和夜戰(zhàn)斗缺力。驢對護楊衛(wèi)員潤的選刻聘和睬培訓鄙要求油已在盛第二伯節(jié)《儀擬采焰取的撲管理鵝方式尼》中漢作了恭闡述姥。槳沫2拒入住罪期治刃安管聞理培博2.填1鄭確立湯治安遣重點戶——排加大矛對入際住期館人流賞、物距流、貪車流仰的有拒效監(jiān)景控晴人流杰控制蝶——拜對來節(jié)訪人呢員須偷進行鉤訪問陷登記愛和離橡去注駱銷手稿續(xù)（戚對辦臥公式討公寓譜要注仁重管駱理方叼式）剝，對戲外來氣裝修孝、搬獲運人滾員采姐取辦爛理出眠入證葡管理壽，并劍交管陣理押釣金，嘉對他抗們的掃活動面范圍領、活蘋動時漂間進左行一周定限榴制，迎嚴禁伴互相習亂竄餡。經傭常與飽當?shù)毓桥沙鱿乃?lián)調合查注《暫偽住證眼》、綁《身田份證瞞》的喇證件菊，把悟可疑繪分子刊清出客市場花。對然可疑辯陌生參人采蚊取追侮蹤、姓監(jiān)控膠的措蘇施，科必要滑時可障上前監(jiān)有禮局貌地染執(zhí)行票驗證吉工作忙。件物流?？刂铺琛翆ρb天修材壟料流臥動實釋施申徒報制解、盤明查制駱和登織記制嫌。尤識其是蝕裝修換物品跑的搬敏出須肆提出甚申報娃，護抬衛(wèi)員刺有責鄭任和細義務獅對物今資的命出入啦進行隙禮貌先盤查告；所們有的皆物資咐流動丑實行幅登記艦放行救手續(xù)辛。烏車流文控制彈——顛市場貍設車算輛進態(tài)出入醋口凝,千以便采于管攝理僑.床。運翁輸物羽資進智入市染場的兼汽車爪要進臭行登暖記，預記錄遞車主取身份尋、車固牌號崗、車串型等秋信息桐（因妄為有振智能芹化系脫統(tǒng)，妄所以潔可以回取代熄），旦針對姻實際誰情況利，合受理規(guī)修劃行咳車路挪線，革防止售對綠鉛化等除公共腫場所鎖造成希破壞胞。對敬汽車求離開沒，實鞏行登栽記放上行手濫續(xù)。俯束2.狐2錯治安柜防范脾——象“軟三崗稍”呢結合嗽。全故面防紛范實再施浩“摧三崗漫結合蕩，即維巡邏敗崗、年門衛(wèi)雹崗、猜機動蹄崗三書崗聯(lián)群合防勻范，枯著重洪安防刺點、狠線、藍面的測配合礙與行跌動纏”評。珍熄2.撫3筒盡快暖完善蝦并發(fā)棄揮智呢能化零監(jiān)控危系統(tǒng)絨的安束防優(yōu)搭勢。胸完善衰監(jiān)控姑設施恰，使搭智能誕化安當防系培統(tǒng)全抹面啟角動，中正常突運轉殼，發(fā)懷揮技部防在間治安擁管理咳中的黃重要像作用絹。撈禾3字常規(guī)譽治安酸管理懷根據(jù)愚《江宵蘇省爬普通亦住宅叫區(qū)物蠢業(yè)管密理公膠共服竹務費塵等級搞收費到暫行鉤辦法喊》，顛治安丈管理木須達鬧到等悠級標敞準，超為此竹，我夫們擬吵采用肯封閉羞式管楊理。疤具體伯措施暫為：載夜3.對1縫根據(jù)察要求悄，在頂市場譯出入奏口實傭施已24尺小時景值班妙，安鹽全護滑衛(wèi)人杯員老24收小時善巡查蜂，重嬸要部層位實岡施收24答小時坦監(jiān)控輔。趴親3.作2喜重要掘設施醉采取揮加鎖姑防范米措施腔，上磁屋面爺樓梯溫間的塞大門件上鎖飛，防童止投膛毒及額水源事二次蕉污染蠻事件行的發(fā)重生?？炻?.淋3女對通禽道、尾應急減樓梯蒸等部闊位設喬置明羽顯標斃識，療以利謠于人元員的趨進出料。姿賓3.泉4值護衛(wèi)鋼值班董人員臭要禁葬止杜老絕市柜場內鮮私設難攤點吃、廣攤告牌繼、廣糾告字恨畫、稱亂貼崇亂畫停現(xiàn)象令。增粥3.攔5渾流動悟崗與秤固定類崗相漂結合至，分偽別在數(shù)上下拳班高卸峰期鋤與平敘時正間常期日采取塞不同家的治砍安防奶范措搜施，同確保引停車凈場等骨重要趨部位夠的安洗全。詢千3.酸6怕制定奪護衛(wèi)披服務會應急棉預案澇，遇備突發(fā)封事件嘆能應愈急處廉理。響根據(jù)穗物業(yè)平、經槳營者艙及業(yè)淚主的濤實際鎮(zhèn)情況健，對膠可能頁發(fā)生蘇的突系發(fā)事義件做司好預宇案，風是市勻場物積業(yè)管就理護中衛(wèi)服粉務的辭一項售重要鞏工作細。預摘案工瘦作做警的好送不好宋，直曬接影賣響到公經營任者及殺業(yè)主根的生渾命財傍產是棗否有呢安全南保障浴，間賭接地頁也會但影響婚到市甲場物償業(yè)管瓶理公遭司的獵經營掠狀況材。制蜜定了旁詳盡偉的《賓市場朵突發(fā)括火警慚火災么反應怪預案言》以紹及《岔刑事拜突發(fā)貝事件令反映善預案溫》，潛在預辜案中靈要求辦市場贊管理憂處全什體員爸工增補強對照火警容、火趣災、沿刑事幅的反欲應能零力，港做到由遇突亂發(fā)事嚼件不建慌不敘忙，眠有步唐驟、建有秩細序地騾實施謝各項亭緊急姨措施漿，以淋確保扇市場火內的售財產藥經營姨者及未業(yè)主藝的人滿身安朱全。田桑4僅治安昏承諾駐的相粥應的墳懲罰畝條款逼我們爪在前誼面已惰承諾科因管催理原著因而兩產生搏的治掃安案士件發(fā)興生率訪為耍1‰薄以下酷。為文嚴守彼承諾告，特無制定才如下潤懲罰跪條款窯，以瓜保證牲履行紗各項迅賠償渡承諾科。祖駐4.在1牛因管懶理原類因造娃成被噴盜賠介償承驅諾：淹凡同柳時滿扶足下察列兩葡種情鞭況的羞市場狗被盜睡案件嗓發(fā)生稠，市凝場管療理處腎將承責擔責博任并起給予塊一定餓賠償恰。異駐a)夢刊經公巧安機朝關鑒衣定屬愉于外攤來犯謠罪分景子以熄非法固手段活進入貨市場揀進行孟盜竊挖或搶邀劫的腳；巨很b)頌剃有關怠職能秤部門扯鑒定驢屬于跳管理割不到委位、齒人員毫失職炎等管遍理因扛素造惹成市衰場被服盜或敢搶劫悠。通煎4.俘2瀉其他趙賠償?shù)A：凡香經上扇級主許管鑒缺定屬察于管逝理不制到位熊、人毛員失院職等是管理爽這自南身原洲因造滿成業(yè)蝕主損密失的奔，如麥道路往、交橫通設不施、化各類狹標牌日、各服類裝險置等乎，因餐安裝竊有誤充、保土養(yǎng)不私善、撲標識懼不清壇等原魚因造殊成經移營者壘及業(yè)遼主損具失等霧，我價們將泛視情談給予惹相應紗的賠稅償。第三節(jié)環(huán)境清潔衛(wèi)生在ISO9001-2000的基礎上，進行“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，同時培養(yǎng)經營者及業(yè)主良好的環(huán)境意識和衛(wèi)生習慣，創(chuàng)造一個優(yōu)雅、整潔、文明、靜謐的市場環(huán)境，讓廣大經營者及業(yè)主能住的安心、放心、稱心和舒心。1保潔建立清掃保潔制度，市場內實施全方位的保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。日產日清，及時清運，決不允許產生二次污染現(xiàn)象。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)經營者及主環(huán)保意識的前提下，我們將逐步推行對經營者及業(yè)主生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。1.1垃圾收集袋裝化：經營者及業(yè)主生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用標準的垃圾袋進行袋裝清運（市場管理處可以成本提供，必須以經營者及業(yè)主自愿為前提）。1.2垃圾回收資源化：通過垃圾貯藏間的再次分類收集，從中分檢出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。1.3垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運出市場。在入住期內，大部分經營者及業(yè)主進行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產生，極易對市場的環(huán)境造成污染，同時存在許多不安全隱患。為此，對裝修垃圾的管理我們將規(guī)定地點集中存放，并增設隔離措施，嚴禁亂堆亂放，并委托環(huán)衛(wèi)所及時的清運。2衛(wèi)生2.1水箱、水池按規(guī)定每年委托自來水公司進行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質必須經過衛(wèi)生防疫站的水質檢定，使供水符合水質標準。同時對貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范措施。防止有人蓄意破壞及二次污染，消滅一切隱患。2.2和當?shù)亟值赖某枪芸疲纭八暮Α钡穆毮懿块T），定期殺滅蚊、蠅、鼠，做到無滋生源。2.3制訂經營者及業(yè)主公約（精神文明建設公約），規(guī)定區(qū)內不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物。2.4市場內噪音污染源控制：噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，控制市場內噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個方面的內容：a)進入市場車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使。b)控制小商小販進入市場高聲喊叫。c)在入住期裝修階段，要求施工隊在規(guī)定時間內作業(yè)。d)培養(yǎng)經營者及業(yè)主高度自律意識，讓其自身不產生噪音，對產生噪音者以說服為主，勸其改正。3綠化安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無害蟲，修剪及時整齊美觀。我們還將和合作單位合作，對宏博金海岸內各種植物進行標識、歸類，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的市場環(huán)境，讓花更美、草更青。宏博金海岸成為獨具特色的市場公園。第四節(jié)宏博·金海岸交通車輛管理為了加強宏博·金海岸的交通管理，維護市場內交通秩序，根據(jù)交管部門的有關法規(guī)，結合宏博·金海岸的實際情況，實行嚴格控管系統(tǒng)服務，堵疏結合的管理辦法。1市場內的交通秩序、交通管理，由市場管理處負責，接受交管部門指導，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，市場管理處要積極配合。2所有經營者及業(yè)主車輛均須駛入指定地點。3市場設立門衛(wèi)24小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，實行嚴格出入登記手續(xù)。4巡邏護衛(wèi)要經常巡視車輛進入情況，指揮行使、停放、維護秩序，督促車輛辦完事后及時離開。5進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按《停車場管理規(guī)定》執(zhí)行。6摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。第五節(jié)市場檔案資料管理1檔案管理運作環(huán)節(jié)1.1資料的收集建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、多元化、規(guī)范化、經常化等“六化”管理，建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。1.1.2資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，從實際需要出發(fā)，擴大信息資料的來源，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指市場物業(yè)構成的方方面面，大到房屋本體、公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。1.2資料分類整理1.3資料歸檔管理歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存。根據(jù)實際需要，宏博·金海岸的管理應擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片等。檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。檔案的出、入室都有嚴格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經登記后方可借出，入室時須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。1.4檔案的運用采用先進的檢索軟件，逐步建立電腦網絡系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。外部網：與廣大經營者及業(yè)主、主管部門進行聯(lián)網，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務狀況等，隨時可以查閱調用，便于工作監(jiān)督和檢查。1.4.2內部網：管理處內部聯(lián)網，運用現(xiàn)代化辦公手段和設施，對文件進行分級管理、分層使用。2檔案資料的類別2.1檔案資料大體分為市場物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、經營者及住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務活動記錄及檔案。2.2管理檔案資料（含經營者及業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視記錄）名稱資料內容物業(yè)資料小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設施資料住戶資料A：住戶遷入資料，經營者遷入資料B：經營者，住戶人員檔案C：經營者，住戶維修檔案事務資料A：事務值班表B：事務交接記錄表C：經營者及業(yè)主搬出（入）物品登記表D：日常事務巡視記錄E：經營者及業(yè)主回訪登記表合格分承其他資料A：維修申請表（附圖紙）B：維修工程隊安全責任書C：臨時施工人員登記表D：施工單位營業(yè)執(zhí)照2.3投訴與回訪及其他管理服務名稱資料內容維修資料A：維修申報表B：維修服務派工單C：維修回訪記錄表D：公共設施維修記錄治安交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議設備管理資料A：公用設施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄C：設備維修保養(yǎng)記錄D：設備檢查記錄市場社區(qū)文化資料A：活動計劃實施方案、總結記錄B：文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導員工管理資料A：員工個人資料、聘用表B：員工業(yè)績考核及獎懲記錄C：員工培訓計劃及實施記錄D：員工培訓考核記錄E：員工外出考評及參加演練記錄F：員工住房及內務管理記錄業(yè)主反饋資料A：服務質量回訪記錄表B：業(yè)主意見調查、統(tǒng)計記錄C：經營者及業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料A：市場管理處主管值班及督察記錄B：政府部門文件C：市場物業(yè)公司及主管領導部門文件D：市場管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：市場管理處榮譽一覽表F：市場管理處接待來訪參觀記錄表經營者及業(yè)主管委會資料A：籌備成立文件B：成立后運行文件第六節(jié)服務質量效果1服務人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責，各工種崗位職責上墻公布，代辦生活服務項目及價格上墻公布，接受經營者及業(yè)主的監(jiān)督。這也是實施形象戰(zhàn)略的重要組成部分，全面提高企業(yè)的美譽度。2公共服務費收支情況每半年以書面形式公布財務收支帳目，接受經營者及業(yè)主委員會和使用人的監(jiān)督，同時將本年度收支決算報告，下半年度收支預算報告及重大的費用支出項目提請經營者及業(yè)主委員會討論通過。3維修基金由宏博·金海岸經營者及業(yè)主委員會管理，專戶存儲、專款專用，實行收支兩條線，需要使用維修基金時，報請經營者及業(yè)主委員會審核，經批準后方可動用，同時使用情況及賬目要定期向經營者及業(yè)主匯報。4認真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案記錄，承諾的有效投訴辦結率為95%。5按ISO9001-2000貫標要求，定期對經營戶及住戶進行走回訪，同時了解經營者及業(yè)主對服務的滿意率，建立信息反饋渠道，經理既是指揮員，又是督促檢查者，保證反饋渠道的通暢。承諾經營者及業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上?！皹I(yè)主永遠是我們的上帝”這是我們宏博人的宗旨，經營者及業(yè)主的需要就是我們工作的目標，為各位經營者及業(yè)主提供優(yōu)質高效的服務，是我們應盡的義務。在提高對經營者及業(yè)主的服務質量上，我們千方百計，想方設法，一切為經營者及業(yè)主的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質服務意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到”，向社會展示“宏博人”的精神風貌。我們的服務效果就是要讓宏博·金海岸的業(yè)主住的“安心、放心、舒心、稱心”。第七節(jié)裝修管理為維護宏博·金海岸外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)的正常使用功能不被破壞，將從實際出發(fā)，以小區(qū)結構、設施、外觀為裝修工作的監(jiān)管重點，對經營者及業(yè)主裝修實施嚴格的管理。依據(jù)我們多年來所獲得裝修管理的經驗與教訓，將在宏博金海岸的裝修管理上實施“一把手工程”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓——裝修審批——裝修跟蹤——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭服務在一線，監(jiān)管在一線。為正面引導經營者及業(yè)主裝修，我們將為經營者及業(yè)主提供裝修咨詢、裝修設計服務。擬采取違章裝修控制措施：a)經營者及業(yè)主辦理入住手續(xù)；b)對經營者及業(yè)主、裝修施工隊伍進行裝修須知培訓；c)申報裝修，嚴格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場手續(xù)；d)裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；e)發(fā)現(xiàn)違章，立即發(fā)出通知，上門工作，曉之以理、動之以情，說服經營者及業(yè)主整改，說服無效，配合有關部門，以經濟、法律手段解決。為加大裝修宣傳培訓的力度，我們將充分發(fā)揮市場社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與經營者及業(yè)主的橋梁，真正提高經營者及業(yè)主按章裝修的自覺性。為做好經營者及業(yè)主的裝修培訓工作，我們將提前對每一個經營者及業(yè)主進行培訓，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修管理規(guī)定》，明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施。1裝修審批，嚴格把關針對裝修管理上對房屋結構、外觀保護的特殊要求，我們對經營者及業(yè)主申報的裝修方案進行嚴格審批，并加強裝修審批人員的內部管理，以確保裝修審批嚴格把關。裝修審批重點如下：1.1保證房屋設施的正常使用功能。審核重點：房屋結構、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。1.2保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、空調安裝、曬衣架、遮陽蓬安裝及管線走向。1.3裝修材料符合防火規(guī)定。2建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系經營者及業(yè)主裝修、施工，指定專職責任人，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，通過現(xiàn)場巡查及時與經營者及業(yè)主溝通，了解施工方案及裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。3處理違章裝修的四個手段3.1情理手段經營者及業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理說服經營者及業(yè)主，以情感化經營者及業(yè)主，爭取經營者及業(yè)主的支持和理解，讓經營者及業(yè)主自覺接受整改的要求。3.2經濟手段在經營者及業(yè)主裝修申報時，詳細告知裝修注意事項和影響安全的禁止行為，如出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取返還原狀和經濟賠償?shù)冉洕侄慰刂?，從經濟上控制經營者及業(yè)主的違章裝修。3.4法律手段在經營者，業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與在經營者，業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責任書》，劃清管理處、業(yè)主、經營者、裝修施工單位之間的責、權，對市場，住宅裝修進行法制管理。對違章裝修并無視一切的經營者及業(yè)主，我們將通過法律途徑予以解決。第八節(jié)無償便民服務與代辦生活服務項目及收費標準提供便利、高效、經濟的便民服務是市場物業(yè)管理單位服務社區(qū)提高經營者及業(yè)主生活質量的一項重要的保障。經過ISO9001-2000貫標工作的實踐，形成了一整套便民服務工作體系。在宏博金海岸，我們將根據(jù)市場的結構，地理位置及周邊的配套設施情況，對經營者及業(yè)主調研的結果，并結合開展便民服務，充分考慮宏博·金海岸經營者及業(yè)主生活的每一細節(jié)，通過提供豐富的便民服務項目，切實提高宏博·金海岸經營者及業(yè)主的生活質量。圍繞經營者及業(yè)主的切身需求，我們將秉持“以經營者及業(yè)主為中心，優(yōu)質服務，合理收費”的經營方針，在宏博·金海岸開展便民服務項目中充分體現(xiàn)出這一點。1．代寄、代領郵件2．代訂報刊、雜志3.臨時代為保管小件物品4.代訂牛奶5.留言服務6.代訂酒店客房7.代辦銀行開戶8.提供報刊雜志閱覽9.義務檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動10.提供居室臨時性特約安全護衛(wèi)宏博·金海岸精神文明公約：1．愛黨愛國熱愛市場遵守秩序舉止文明講究衛(wèi)生保持清潔愛惜公物保護環(huán)境上孝父母下愛子女夫妻和諧相敬如賓求同存異胸懷開闊與人為善和睦鄰里熱心公益關心他人見義勇為維護安定※愛黨愛國熱愛市場遵守秩序舉止文明熱愛祖國，擁護共產黨，熱愛自己的家園，遵守各項規(guī)章制度，舉止端莊，守時正點，待人和氣。※講究衛(wèi)生保持清潔愛惜公物保護環(huán)境不亂張貼、亂涂、亂建，不亂吐、亂倒，不在小區(qū)內擅自飼養(yǎng)寵物，不養(yǎng)家畜；維護道路、水電、通訊等公共設施；愛護花草樹木、節(jié)約水電?！闲⒏改赶聬圩优蚱藓椭C相敬如賓孝敬雙方父母，尊重長輩，撫育子女，不溺愛、不打罵，鼓勵子女全面發(fā)展，夫妻平等，彼此尊重，重事業(yè)，重家庭；計劃生育?！笸娈愋貞验_闊與人為善和睦鄰里胸襟開闊，平等相待，和諧相處，正確對待不同生活習俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想，愛護小區(qū)，積極參加社區(qū)活動?！鶡嵝墓骊P心他人見義勇為維護安定熱愛集體，積極參與社區(qū)公益活動，擁軍愛民，濟困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動，見危相救，遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。2宏博·金海岸環(huán)境文化建設實施方案2.1加強綠化和管理，進一步改善經營者及業(yè)主的生活環(huán)境大力改善綠化環(huán)境，進行花草、樹木的養(yǎng)護，使之達到綠草如茵。對所有植物進行分類標識介紹，增加經營者及居民的植物知識。今后我們還將逐步增加綠化造型，做到顏色搭配合理，綠化造型錯落有致。同時加強管理，使綠化設施保持完好，并大力宣傳文明意識，使經營者及住戶珍惜愛護優(yōu)美的環(huán)境。2.2實施市場，小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，如市場，小區(qū)內設置公共信息顯示屏，顯示天氣預報、大氣質量、聲音分貝和重要通知等，整合市場，小區(qū)環(huán)境形象，我們將擬定視覺手冊、環(huán)境手冊，制訂全面的環(huán)境管理方案。第十節(jié)物業(yè)維修基金的建立和使用1．根據(jù)《南通市維修基金管理辦法》有關規(guī)定：“物業(yè)維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修，期滿后的大修、更新、改造?！彼院瓴そ鸷０毒S修基金專項用于道路、路燈、消防設施、機電設備、屋面、外墻等共用部位、共用設施的大修、更新和改造。嚴格按照政策規(guī)定，報請市場業(yè)主委員會審核，經批準后精打細算地使用維修基金，同時使用情況及賬目要定期向市場業(yè)主匯報。2，在建設方宏博·金海岸的積極配合下，不斷摸索，進行了較為有效的嘗試，探索出成功的經驗，在所管理物業(yè)范圍已廣泛加以運用，將按照政府的有關規(guī)定，結合宏博·金海岸的實際情況，靈活運用所取得的實踐經驗，在做好宏博·金海岸物業(yè)管理工作的同時，更注重房屋維修的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。3．在物業(yè)公司經理領導下負責管理處全面工作，努力經營好宏博·金海岸市場物業(yè)管理處。4．貫徹國家有關政策、法令、法規(guī)，公司各項經營管理目標，保證各項管理服務工作能使經營者及業(yè)主（用戶）滿意。4.確立市場物業(yè)管理處的組織機構并規(guī)定其職責以及相互關系，任命市場物業(yè)管理處各部門負責人，并按規(guī)定賦予職權，協(xié)調指導各部門負責人工作，負責管理處員工的提升、獎懲、錄用、休假、公出、辭退等工作的審批。5.確立市場物業(yè)管理處財務管理制度，審核市場物業(yè)管理處年度財務預算，做好財務審核監(jiān)督，督促財務部門做好成本控制、財務節(jié)流等工作。6.協(xié)調各部門之間的工作關系。主持召開例會。7.定期、不定期地聽取員工的意見和建議，不斷完善市場物業(yè)管理處的經營管理。8.確保按照ISO9001:2000標準建立和保持質量管理體系。9.代表市場物業(yè)管理處與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調。10.對管理處的物業(yè)管理服務負最終責任。第二節(jié)市場物業(yè)管理處行政事務助理崗位職（客服兼）1.直接上級：項目經理。2.在項目經理領導下，貫徹執(zhí)行國家有關的政策、法規(guī)及企業(yè)的規(guī)章制度，全面負責管理處日常行政、人事、后勤工作的協(xié)調及對外接待工作。3.督導員工自覺遵守市場物業(yè)管理處各項規(guī)章制度。4.接收外來發(fā)給市場物業(yè)管理處的所有文件，轉報項目經理批閱。5.以市場物業(yè)管理處名義擬定、印發(fā)所有報告、文件，并轉報項目經理簽發(fā)。6.審查、修改各部門呈送項目經理的報告，并轉呈項目經理批示。7.安排和布置各種會議，印發(fā)會議紀要，并負責檢查落實決議決定的執(zhí)行情況。8.負責員工的考核、晉升、獎懲的管理工作。9.負責員工考勤、考核、獎懲記錄匯總。10.負責各類文件資料的控制、收發(fā)、傳遞、管理及歸檔。11.協(xié)助市場物業(yè)管理處日常對內、對外溝通、聯(lián)絡、協(xié)調工作，組織安排接待、參觀等公關活動。12.負責辦公用品、勞保用品等的采購計劃、保管、發(fā)放工作。13.負責市場物業(yè)管理處的重要證件和合同進行保管、管理、年審。14.參加市場物業(yè)管理處例會，作好記錄。15.制定員工的培訓計劃及其工作的考核和評估方案。16.完成領導交辦的其他工作。第三節(jié)市場物業(yè)管理處主賬會計崗位職責（客服兼）1.直接上級：項目經理，公司財務部經理；直接下級：出納。2.貫徹執(zhí)行國家財政、稅務方針、政策，以及有關的法律、法規(guī)，嚴格遵守各項財經紀律和財務制度，負責制定各項費用的開支定額及有關報銷、核銷制度，加強財務監(jiān)督和控制管理。3.負責編制財務預算，并檢查、監(jiān)督、落實計劃的執(zhí)行情況，按時做好月、季、年度的財務決算，編制報送有關的會計報表。4.負責財會資料檔案的保管保密工作。5.負責組織每半年一次的資產清理，盤點工作，確保帳實相符、帳帳相符、帳物相符。6.負責對部門員工進行培訓和工作考評。7.按照公司費用開支標準和開支范圍，檢查各種費用開支，杜絕鋪張浪費，堅持勤儉節(jié)約。8.認真審核各項原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，編制會計憑證并及時入帳，負責市場物業(yè)管理處一切往來帳項的核對、清查。9.加強計費、收費管理，負責市場物業(yè)管理服務費、水電費、停車費及其他服務收入的收繳統(tǒng)計及分析工作。10.定期檢查固定資產和流動資金，協(xié)助做好物資盤點工作，負責經濟核算，對帳目做到日清月潔。11.編制市場物業(yè)管理處年、季、月度財務預算，組織編制公司財務會計報表和統(tǒng)計報告。檢查和掌握計劃的執(zhí)行情況。12.按時發(fā)放工資、各類補貼等。配合公司財務部與稅務部門保持密切聯(lián)系，辦理稅務登記、稅務申報等稅務工作。13.完成領導交辦的其他工作。第四節(jié)市場物業(yè)管理處出納崗位職責（客服兼）1.直接上級：主賬會計。2.堅持各項規(guī)章制度，對工作認真負責，對業(yè)主做到禮貌熱情，保持儀表端莊。3.按照有關規(guī)定，辦理現(xiàn)金報銷手續(xù)、經營收入手續(xù)，對現(xiàn)金收支及轉帳應及時辦理。4.對日常發(fā)生的現(xiàn)金、銀行業(yè)務要及時登記現(xiàn)金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結，帳款相符。5.保管好銀行核定的庫存現(xiàn)金，超出核定的庫存現(xiàn)金要及時送存銀行，對支票進行登記領用，保管好空白支票及有價證券、收據(jù)。6.按時計發(fā)各類人員的工資、補貼、獎金等。7.及時辦理銀行結算業(yè)務，管理銀行帳戶，月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對，并編制銀行余額調節(jié)表。8.每日收取的現(xiàn)金及銀行轉帳支票等要清點后及時送存銀行，以便做到帳目準確，情況清楚。9.收款情況應有考核，認真、準確、及時編制月報表，收入明細與會計核算相符，按月核對。10.每月定期由經營者及業(yè)主到市場物業(yè)管理處交納物管費，超過時間按3‰/天繳滯納金，對超過時間仍不交款的業(yè)主，采取書面通知、催交、上門收款的辦法，對拒不交納管理費的業(yè)主要及時向有關領導匯報，方可采取一定的措施。第五節(jié)市場物業(yè)管理處客服主管崗位職責1.直接上級：項目經理。2.熟悉有關物業(yè)管理及相關的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識，并能有效運用。3.對市場物業(yè)管理服務工作計劃積極提出意見和建議。4.負責接待經營者及業(yè)主和來訪客人，對經營者及業(yè)主的投訴要耐心解釋，及時處理，投訴處理率達100%，投訴回訪率達100％。5.建立與經營者及業(yè)主密切友好的關系，熟悉市場經營者及業(yè)主情況，積極與經營者及業(yè)主交流、溝通，定期訪問經營者及業(yè)主。6.及時向項目經理反映經營者及業(yè)主的意見和建議，定期提交市場經營者及業(yè)主提案。7.熟悉市場房屋及各類公共設施的結構和管理要求，及時滿足經營者及業(yè)主合理要求。8.做好經營者及業(yè)主進住工作，建立經營者及業(yè)主檔案，簽署有關管理協(xié)議，配合工程部進行裝修監(jiān)管，裝修結束，組織驗收，建立經營者及業(yè)主工程檔案。9.負責接聽經營者及業(yè)主報修，認真做好記錄，迅速轉達相關部門，并及時對經營者及業(yè)主進行回訪。10.做好編制物管費、公共分攤費、特服費用一覽表工作，做好收繳工作，妥當解釋經營者及業(yè)主提出的相關問題。11.做好領導交辦的其他任務。第六節(jié)市場物業(yè)管理處護衛(wèi)主管崗位職責1.直接上級：項目經理，直接下級：護衛(wèi)隊員。2.定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作（服務）作出處理。3.監(jiān)督和督促本班質量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。4.主持召開班務會議，準確傳達上級工作安排和決策指令，帶領本班人員做好安全護衛(wèi)工作。5.負責對日常班務的處理，負責檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。6.負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領導處理。7.負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。8.熟悉安全護衛(wèi)各崗位職責和任務，掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。9.負責協(xié)調班與其他班人員的關系，搞好團結。10.督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。11.做好安全標識的管理和質量記錄工作。12.對本班安全、消防工作負責13.完成領導交辦的其他工作。第七節(jié)市場物業(yè)管理處中控室監(jiān)控員崗位職責1.直接上級：護衛(wèi)主管。2.正確操作和愛護監(jiān)控設備、消防報警、防盜報警設備及電梯監(jiān)控報警設備。3.通過安防設備對物業(yè)實施24小時監(jiān)控。4.通過觀察攝像監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視畫面，掌握治安目標情況，并將異常情況通知相關崗位進行處理。5.通過消防報警系統(tǒng)、電梯監(jiān)控報警系統(tǒng)將報警情況及時通知值班隊員，并對報警情況進行應急處理。6.利用現(xiàn)有的通訊工具與各崗位進行信息溝通與交流，傳遞各類指令。7.對智能化器材進行簡單維護與保養(yǎng)。8.做好各種質量信息的記錄、反饋。9.對自己的工作進行自檢，做好工作中的各種標識。10.做好值班質量記錄和交接班工作，保持室內整潔設備無故障。對錄相帶及其有關資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。11.完成領導交辦的其他任務。第八節(jié)市場物業(yè)管理處護衛(wèi)員崗位職責1.直接上級：護衛(wèi)主管。2.認真做好交接班質量記錄，按時交接班。上崗前按市場物業(yè)管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。3.服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好各項安全工作。4.對日常安全工作進行自檢。5.熟悉當值崗位的地形地物，熟悉市場的基本情況（包括樓層結構、消防、監(jiān)控等器材與經營者及業(yè)主入住情況等）。6.巡查市場各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設備間、消防間、配電間等有無異常情況。7.巡查消防、監(jiān)控等器材設備是否完好、有無短少，供水、供電系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。8.查看是否有可疑人員、可疑情況等，對在巡查中發(fā)現(xiàn)的重大情況或重大問題，必須立即上報，按規(guī)定和管理權限作相應的應急處理。9.巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定要求、規(guī)范施工（特別是動火施工），是否有非該作業(yè)區(qū)域的人進入，是否有亂扔裝修垃圾等情況。10.消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運行是否正常。11.管理好市場內的安全標識。12.嚴禁以任