營銷策劃方案編制指引xin

營銷策劃方案編制指引(試行)1目的1.1規(guī)范集團(tuán)及地區(qū)公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案的編制內(nèi)容，明確編制要求以指導(dǎo)編制，并為《項(xiàng)目發(fā)展實(shí)施計(jì)劃》的編制提供依據(jù)。2適用范圍2.1本規(guī)定適用于集團(tuán)直屬項(xiàng)目及地區(qū)公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案的編制。職責(zé)集團(tuán)品牌營銷部負(fù)責(zé)集團(tuán)新拓展項(xiàng)目（成立地區(qū)公司前）及集團(tuán)直屬項(xiàng)目營銷策劃方案的編制。地區(qū)公司營銷管理部負(fù)責(zé)本公司開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃方案的編制。集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部或地區(qū)公司建筑設(shè)計(jì)部、造價(jià)合同部為編制營銷策劃方案的配合部門，分別負(fù)責(zé)提供資源和成本數(shù)據(jù)。內(nèi)容4.1前言------編制說明4.1.1編制依據(jù)概述：項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位內(nèi)容概述及營銷策劃方案任務(wù)書4.1.2編制過程概述4.1.2.1營銷策劃方案討論會（2次以上）召開時(shí)間、與會人員、討論結(jié)果概述4.1.2.2營銷策劃與產(chǎn)品策劃的論證過程概述4.1.2.3營銷策劃方案內(nèi)部論證概述（時(shí)間、與會部門、結(jié)論）4.2正文：勿4.夜2.把1項(xiàng)著目資擊源分?jǐn)D析輪4.游2.涉1.越1項(xiàng)某目資幟源總架體描表述(小從產(chǎn)索品本軍身分兵析)伍(1靠)項(xiàng)妻目地盆理位仇置、耳行政度區(qū)劃播歸屬袖、四懇至。做(2桶)項(xiàng)演目主貌要經(jīng)屬濟(jì)技娃術(shù)指諷標(biāo)：芬總占耗地面喪積、竟總建事筑面有積及爆面積鍵分布高、總版戶數(shù)巖、車蛾位量前、車謹(jǐn)位率境、容釣積率售、建男筑密或度、泛綠化勁率、阿建筑痕限高險(xiǎn)等。爺(3找)項(xiàng)肅目產(chǎn)倘品類扯型及狡配比優(yōu)：主看要針吐對住桃宅項(xiàng)廈目，光說明拴各產(chǎn)蠟品類沙型構(gòu)今成及她各產(chǎn)元品類妥型面億積占雀住宅填總建疾筑面鳥積的仗比例氏。盡(4冤)物棒業(yè)戶坦型面復(fù)積分痕布及邊配比東。涼4.方2.蘿1.邁2項(xiàng)記目資臉源優(yōu)暖劣勢腐分析疫(從斜市場敬角度型分析搖)貓(1思)項(xiàng)漢目規(guī)椒劃布弟局特盈點(diǎn)及艙優(yōu)劣蒸勢分川析：野根據(jù)速項(xiàng)目脫總平借圖及皂各組錘團(tuán)、總樓幢活的排韻列、途分布堆，對孤項(xiàng)目繡資源豎從環(huán)滑境、巡景觀津、采某光方椒面進(jìn)伸行優(yōu)堪劣勢氏分析椒。礦(2導(dǎo))項(xiàng)摘目配幫套優(yōu)降劣勢兵分析獲：根訪據(jù)項(xiàng)磨目周忍邊配滋套和譯自身主配套毅的情王況，辮對項(xiàng)西目配直套對染比競束爭樓潛盤進(jìn)擊行優(yōu)究劣勢煉分析延。努(3吩)項(xiàng)確目產(chǎn)絞品供嫁應(yīng)與率市場頑需求率匹配賤度優(yōu)裹劣勢壟分析災(zāi)：從班各產(chǎn)羨品類茅型供舌應(yīng)量役、面播積配翼比與貓客戶隸需求別的匹騰配度伏進(jìn)行凈分析彈。頌(4嶼)項(xiàng)顛目產(chǎn)捷品設(shè)互計(jì)優(yōu)先劣勢鏡分析完：主素要針嗓對戶撓型設(shè)的計(jì)、溉新工技藝、得新材匆料應(yīng)筆用等船與競陳爭樓坑盤優(yōu)閣劣勢辱分析懂4.枯2.具1.禮3項(xiàng)辰目資惱源優(yōu)憲劣勢旁提煉喜：通弄過以港上分撒項(xiàng)分站析，和對項(xiàng)渡目核緩心優(yōu)唉勢、翁核心名抗點(diǎn)蔬進(jìn)行重總結(jié)摧提煉溝。乒4.畝2.寫1.剃4對密項(xiàng)目綿劣勢言改進(jìn)危措施錢的建矩議城4.擱2.毯2市納場環(huán)束境分箱析塵4.看2.獅2.馳1項(xiàng)史目銷痕售期遮內(nèi)房遺地產(chǎn)巾宏觀干形勢岸、政幼策分背析。輸4.確2.嶺2.位2項(xiàng)附目銷印售期窗內(nèi)區(qū)些域總工體供碼應(yīng)、大需求譜情況曾及價(jià)條格走仇勢分康析。僻4.什2.縣2.盈3主諷要競掛爭對陶手供菌應(yīng)情箭況及藥競爭蹦分析贏。(博按《處樓盤堤調(diào)研濕指引要》執(zhí)薯行)鋪4.垂2.炕3項(xiàng)職目上發(fā)市節(jié)突奏談4.驢2.辨3.依1銷辛售周文期：膛分住爪宅、停商業(yè)預(yù)用房漁、車遼位制榆定項(xiàng)早目從奏開盤淹至清梳盤的返總體言銷售臺周期封計(jì)劃參。領(lǐng)4.鏟2.消3.寬2銷喪售節(jié)歷奏預(yù)斥估：匪制定妄項(xiàng)目陶銷售艇周期靈內(nèi)的皂各階攝段上灶市節(jié)伏奏計(jì)耕劃押4.蠶2.程4項(xiàng)甲目銷哲售價(jià)炸格及利銷售搶額估隱算頸4.秒2.朋4.不1項(xiàng)淚目總雙體價(jià)恐格定愿位乘基于里以上往對項(xiàng)縮目銷弟售期顯內(nèi)宏帥觀市贏場、至區(qū)域心市場騎及競倚爭對姻手、或項(xiàng)目紐優(yōu)劣乳勢方命面的烘分析涉及項(xiàng)冠目成掩本估削算對稱項(xiàng)目指總體駛價(jià)格憐定位鞭進(jìn)行蹤描述歇?？嶂饕鼉?nèi)容洲為項(xiàng)解目以引何種站價(jià)格摟策略招入市紋，價(jià)偏格發(fā)梢展走棚勢及恭在區(qū)濟(jì)域中懸的價(jià)覺格地揉位度4.置2.簽4.俱2項(xiàng)奏目起航價(jià)：注項(xiàng)目攝開盤得時(shí)各身產(chǎn)品洲類型漂均價(jià)助4.傾2.倚4.緊3項(xiàng)喉目尾奶盤價(jià)撐：項(xiàng)下目銷嫌售最幕后階和段各巧產(chǎn)品鐘類型機(jī)均價(jià)慨4.闖2.買4.筋4項(xiàng)濾目價(jià)靠格年饑增長旦率：西項(xiàng)目蜻銷售微期內(nèi)辨銷售遍價(jià)格口指數(shù)制漲幅武額度室分?jǐn)倶返侥晏锏钠綄毦鏊腴L率宋。絲4.鉛2.頭4.粉5項(xiàng)漂目價(jià)奪格走鎖勢圖壞(要洞求分藏產(chǎn)品陰類型免說明啄：)繩4.買2.杰4.殖6項(xiàng)渾目銷鄉(xiāng)售額癥估算克階段蘇名稱萬上市勾時(shí)間浸段判產(chǎn)品德類型妻分布俊套數(shù)攀開發(fā)炕量(版m2膝/個(gè)悔)魔預(yù)計(jì)夾上市哲時(shí)點(diǎn)權(quán)預(yù)估蛙銷售救均價(jià)繳入市鍋銷售畫額預(yù)驅(qū)估熊(冒元慣)缸開盤時(shí)認(rèn)購糠期井。。樹。旁合計(jì)宿住宅榴商鋪任車位枕項(xiàng)目員總計(jì)司4.辭2.光4.序7項(xiàng)繭目資辦金流學(xué)估算幅：根戚據(jù)項(xiàng)遍目銷夕售周碰期，睡按年擦度進(jìn)劈行回昏款額塊估算咽。俯類別腳年份面年份院年份失項(xiàng)目為累計(jì)妹回款鞠額筑回款罩率申回款聰額謀累計(jì)醫(yī)回款靠率壯回款昂額轉(zhuǎn)累計(jì)汽回款敢率階回款崇額漢項(xiàng)目嘴回款尾率義住宅防商鋪騾車位豬合計(jì)被4.退2.基4.裙8項(xiàng)殲?zāi)拷Y(jié)良算估暑算：奔根據(jù)家項(xiàng)目干交付蒼時(shí)間鑼計(jì)劃咬，對典項(xiàng)目詳及住露宅、貴商鋪司、車屆位各甲可售赴物業(yè)廣的回奉款結(jié)棚算時(shí)莖點(diǎn)及塞總回督款額驕進(jìn)行半估算川。景4.斥2.疼4.學(xué)9項(xiàng)攔目利逗潤率話預(yù)估饅：根孤?lián)?xiàng)幕目估展算成州本及計(jì)估算押銷售特額，戲測算饑項(xiàng)目取所得繼稅后消銷售跳利潤昌率。隆4.轉(zhuǎn)3項(xiàng)記目形浪象定你位叼4.歐3.斑1項(xiàng)樂目案矩名或讀案名恐取意堪原則仍4.猴3.伙2項(xiàng)情目L均OG源O或吊LO組GO喜設(shè)計(jì)纖原則濤4.盟4項(xiàng)槐目營酷銷推喝廣策取略切4.幫4.棗1對燃項(xiàng)目振營銷躁推廣秩采用綁的主都要策璃略進(jìn)卵行描度述臥4.急4.嫌2.付項(xiàng)目珠推廣浮節(jié)奏積珍(1槳)根廁據(jù)項(xiàng)詢目上彎市節(jié)亦奏制乓定推煩廣節(jié)腳奏。震作(2胞)對籠各階森段推勇廣節(jié)后奏從獻(xiàn)推廣摟時(shí)間辱、推類廣目煮的、鼓推廣舒主題融、推之廣手堂段四濱方面寒進(jìn)行誤說明蔥。隆4.喪5賣種場、報(bào)示范達(dá)組團(tuán)壺、樣泛板房居規(guī)劃筒4.剪5.文1對坐銷售套賣場唐數(shù)量取、選洗址、鬼面積紹、功裂能、乳啟用莊時(shí)間賺進(jìn)行克規(guī)劃看。伸4.暢5.害2對沖示范場組團(tuán)頌位置座、標(biāo)蝶準(zhǔn)、丸啟用初時(shí)間照進(jìn)行灰規(guī)劃員4.訂5.館3對左樣板周房位怖置、蚊戶型室、裝凱修標(biāo)刊準(zhǔn)、皺啟用姿時(shí)間貴進(jìn)行堪規(guī)劃你。和4.培6營祥銷費(fèi)碌用估肢算來4.名6.終1對盒項(xiàng)目于總的跌營銷蚊費(fèi)用填進(jìn)行蛛估算坡，并收說明非與銷三售額綢占比襖。纖4.鎮(zhèn)7營動(dòng)銷團(tuán)攝隊(duì)規(guī)超劃餐4.胖10每.1呈對營股銷團(tuán)粱隊(duì)的這組織扭機(jī)構(gòu)賤、崗船位設(shè)拒置進(jìn)婦行規(guī)職劃。漏4.獨(dú)10位.2妖對項(xiàng)擁目營亞銷人款員數(shù)侮量進(jìn)梨行規(guī)瞧劃。澤5附賭件洗5.咽1項(xiàng)傲目客勇戶研疲究報(bào)扇告呼5.耐1.煤1對分項(xiàng)目嘴客戶樓積累言情況晝及客態(tài)戶需掩求特咱征進(jìn)躍行分滲析粘5.樹2項(xiàng)掙目競懼爭研牲究報(bào)宣告喝5.脈2.略1對嫌項(xiàng)目嘆直接盤競爭橋?qū)κ謶偷匿N紙售現(xiàn)注狀及伯未來莊與項(xiàng)賽目銷海售競喇爭點(diǎn)悉進(jìn)行土分析位卸5.聰3價(jià)乖格調(diào)附研報(bào)選告蓮5.今3.購1主體要要斬素：拘5.昏